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Geschäftsnummer: 8 U 8899/99

Verkündet am: 5. Juli 2001

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 5. Juli 2001 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber und die Richter am Kammergericht Blunck und Markgraf für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Beklagten gegen das am 1. September 1999 verkündete Urteil der Zivilkammer 23 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf jedoch die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 95.000,00 DM abwenden, wen nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Die Beschwer des Beklagten übersteigt 60.000,00 DM.

Tatbestand:

Die am 1. November 1999 eingelegte und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 3. Januar 2000 an diesem Tag begründete Berufung des Beklagten richtet sich gegen das am 1. September 1999 verkündete Urteil der Zivilkammer 23 des Landgerichts Berlin, das dem Beklagten am 1. Oktober 1999 zugestellt worden ist. Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe dieses Urteils wird Bezug genommen.

Der Beklagte verfolgte seinen erstinstanzlich, auf Klageabweisung gerichteten Antrag im Berufungsrechtszug weiter und begründet seine Berufung wie folgt:

Den Klägern fehle die Aktivlegitimation. Es werde bestritten, dass die Kläger Vermieter der streitgegenständlichen Räume seien. Ausweislich des von den Klägern vorgelegten Grundbuchauszugs seien zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zumindest noch Frau R sowie die H mbH als Mitgesellschafter im Grundbuch eingetragen gewesen. § 571 BGB sei auf den Gesellschafterwechsel entsprechend anzuwenden. Demzufolge setze § 571 BGB den grundbuchmäßigen Vollzug eines Gesellschafterwechsels durch Löschung der veräußernden und Eintragung der erwerbenden Gesellschafter in Abteilung 1 voraus. Die Abtretung des Gesellschaftsanteils genüge diesem Erfordernis nicht. Mehrere Vermieter könnten den Mietzins lediglich gemeinsam fordern.

Er habe sich nicht für die zukünftigen Forderungen aus dem Mietverhältnis zwischen Vermietern und der GmbH verbürgt. Dagegen spreche die fehlende Bestimmung bzw. Bestimmbarkeit der Hauptschuld in der Bürgschaftserklärung. Er habe sich ausdrücklich nur für Mietzinsen aus der Vermietung der im Kellergeschoß liegenden Räume verbürgt. Der Mietvertrag vom 15. Mai 1991 weise jedoch zur näheren Bestimmung auf eine beigelegte Grundrißzeichnung hin, die dem Vertrag nicht beigelegen habe, sondern lediglich dem früheren Mietvertrag vom 12. November 1997 beigelegen habe. Damit bleibe unklar, für welche Mietzinsen aus welchem Mietvertrag er sich habe verbürgen wollen. Darüber hinaus habe er sich lediglich für die den Klägern bereits zustehenden Mietzinsen verbürgt und nicht für künftige Mietschulden der K GmbH. Dies ergebe sich daraus, dass mit dem Mietvertrag vom 15. Mai 1991 der frühere Vertrag vom 12. November 1997 nur fortgeführt worden sei. Jedenfalls hätte er, der Beklagte, eine so weitgehende und selbstschuldnerische Bürgschaft, die einseitig zugunsten der Kläger vorformuliert und standardisiert verwendet worden sei, nicht übernommen. Diese sei als unwirksam zu betrachten.

Die Kläger hätten im März 1999 das Inventar der GmbH in Besitz genommen und offenbar seit geraumer Zeit verwertet. Sie seien mit Schreiben vom 30. November 1999 um Auskunft über den Verbleib und Verwertungserlös der Gegenstände gebeten worden, hätten jedoch darauf nicht reagiert. Der Zeit- bzw. Marktwert der Inventarstücke habe zum Zeitpunkt der Übernahme durch die Kläger mindestens 67.559,00 DM betragen. Dies müssten sich die Kläger gemäß § 768 Abs. 1 Satz 1 BGB entgegenhalten lassen. Anderenfalls ginge ihm, dem Beklagten, das bei Befriedigung der Hauptforderung übergehende Vermieterpfandrecht verloren. Allenfalls könne der Klage wegen der Inbesitznahme des Inventars nur Zug um Zug gegen Herausgabe der im einzelnen bezeichneten Einrichtungsgegenstände stattgegeben werden.

Im Übrigen wären die Kläger ihm, dem Beklagten gegenüber verpflichtet gewesen, wegen des ständigen Zahlungsverzugs der GmbH den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Die Zahlungsschwierigkeiten der Hauptschuldnerin hätten sich spätestens im März 1998 offenbart, als die GmbH bereits mit den Mietzinsen für Juli, Oktober 1997 und März 1998 im Rückstand gewesen sei. Im Übrigen werde bestritten, dass er, der Beklagte die GmbH lediglich als Strohmann eingeschaltet habe; im Hinblick auf die geschäftlichen Risiken sei es vielmehr in seinem legitimen Interesse gewesen, seine Haftung zu beschränken. Ein zeitlich unbegrenzter Rückgriff auf ihn laufe im Hinblick auf die unterlassene Kündigung seitens der Kläger im Grunde darauf hinaus, dass er wie bei einem Haftungsdurchgriff für die Schulden der GmbH hafte.

Der Beklagte beantragt,

den Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Wedding vom 12. Oktober 1998 - 9 unter Abänderung des am 1. September 1999 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin - 23. O. 578/98 - aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger erwidern:

Die Aktivlegitimation der Kläger sei gegeben. Unstreitig sei jedenfalls die Eintragung des Ausscheidens der H GmbH und der Frau R bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses bewilligt gewesen, nur noch nicht vollzogen worden. Der Eigentumswechsel trete jedoch bereits durch den Gesellschafterwechsel ein; der Wechsel der Beteiligungsverhältnisse der GbR sei im Grundbuch nur im Wege der Berichtigung einzutragen. § 571 Abs. 1 BGB solle lediglich den Mieter davor schützen, dass er nicht Vermietern gegenüber stehe, die nicht mehr Eigentümer seien bzw. mit Eigentümern zu tun habe, die nicht an den Mietvertrag gebunden seien.

Der Inhalt der Bürgschaftsurkunde vom 15. Mai 1991 sei bezüglich der Hauptforderung hinreichend bestimmt. Die Bürgschaftserklärung beziehe sich auf alle Ansprüche aus dem an diesem Tag zwischen den Klägern und der K GmbH zustande gekommenen Mietvertrag für dessen gesamte Laufzeit. Insofern gebe es nur einen einzigen am 15. Mai 1991 zustande gekommenen Mietvertrag. Im Übrigen seien dem Original des Mietvertrages die gleichen Pläne beigefügt gewesen wie dem Mietvertrag vom 12. November 1987, was jedoch nur zur Festlegung des Zuganges zu den Mieträumen geschehen sei. Abgesehen vom Wortlaut ergebe sich auch aus dem Sinn der Bürgschaftsvereinbarung, dass diese sich nicht auf bereits bestehende Mietzinsansprüche habe beschränken sollen; denn in dem Vormietvertrag vom 12. November 1987 sei ebenfalls eine selbstschuldnerische Bürgschaftserklärung des Beklagten enthalten gewesen, so dass es einer erneuten Bürgschaft für die Forderung aus diesem Vertrag nicht bedurft habe.

Der Vortrag hinsichtlich der Inbesitznahme von Inventar und Einbauten sei unsubstantiiert, widersprüchlich und falsch: Zuerst habe der Beklagte vortragen lassen, das Inventar sei an den Nachmieter veräußert worden, sodann habe er behauptet, es sei mit einem Lkw an einen anderen Ort verbracht worden. Es hätten sich weder Sessel noch Automatenstände oder Zimmerbäume in den Räumen befunden. Die von dem Beklagten erwähnte Alarmanlage sei unsachgemäß entfernt worden. In den Räumen hätten sich weder eine Geldzählmaschine noch ein Tresor befunden. Die an der Gebäudewand befestigte Lichtwerbung sei beschädigt gewesen. Die aufgeführten Unterhaltungsgeräte seien, soweit keine Seriennummern angegeben seien, nicht identifizierbar; soweit Seriennummern angegeben seien, seien die Geräte nicht vorhanden gewesen. Auch bezüglich der Geldspielgeräte seien zur Identifizierung keine Seriennummern angegeben worden.

Es treffe nicht zu, dass sie, die Kläger, dem Beklagten gegenüber verpflichtet gewesen seien, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges zu kündigen. Die Grundsätze aus der vom Beklagten zitierten Entscheidung (BGH NJW 1995, 1886 (1888) seien auf den vorliegenden Rechtsstreit nicht anwendbar. Selbst wenn dies der Fall wäre, hätte jedenfalls vor August 1998 keine Verpflichtung bestanden, im Interesse des Beklagten den Gewerbemietvertrag zu kündigen. Im Übrigen wäre selbst durch eine Kündigung des Mietvertrages der Mietzinsanspruch nicht ohne Weiteres entfallen, sondern hätte sich lediglich in einen bis zur eventuellen Neuvermietung bestehenden Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung umgewandelt.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist nach §§ 765, 767 BGB in Verbindung mit § 535 Satz 2 BGB begründet. Deshalb bleibt die zulässige Berufung des Beklagten in der Sache erfolglos.

1) Zu Unrecht macht der Beklagte geltend, dass die Kläger nicht aktivlegitimiert seien. Die Kläger weisen zutreffend darauf hin, dass es bei einem Gesellschafterwechsel einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ausschließlich auf die Vereinbarung und Wirksamkeit des Gesellschafterwechsels ankommt; der Wechsel hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse am Vermögen der Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts tritt allein aufgrund des Gesellschafterwechsels und der damit verbundenen Rechtsgeschäfte ein. Die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch hat demgegenüber keine konstitutive Wirkung, sondern ist lediglich eine Grundbuchberichtigung.

Abgesehen davon ist der Einwand des Beklagten, die Kläger müssten zur Geltendmachung mietvertraglicher Ansprüche mit den Vermietern bei Abschluss des Mietvertrages vom 15. Mai 1991 identisch sein, nicht richtig. Die entsprechende Anwendung des § 571 BGB würde vorliegend lediglich bedeuten, dass der Vermieterwechsel erst mit der Eintragung im Grundbuch am 13. Dezember 1991 eingetreten wäre. Dies würde aber nichts daran ändern, dass sodann die aufgrund der Eintragung ausgewiesenen Gesellschafter Vermieter waren und demzufolge auch aktivlegitimiert sind hinsichtlich der im vorliegenden Rechtsstreit geltend gemachten Ansprüche im Zeitraum zwischen Juli 1997 und Juli 1998. Die Bürgschaftserklärung vom 15. Mai 1991 gilt jedenfalls ihrem Wortlaut nach zugunsten aller jeweiligen Vermieter aus dem Mietvertrag vom 15. Mai 1991. Demzufolge kommt es auch insoweit nicht darauf an, ob die Personen, die bei Abschluss des Mietvertrages Vermieter waren, dies noch in dem Zeitraum waren, auf den sich die geltend gemachten Mietzinsforderungen beziehen.

2) Die Einwände des Beklagten bezüglich der Bestimmbarkeit der Forderung, für die gebürgt werden soll, liegen neben der Sache: In der Erklärung wird ausdrücklich auf den "heute" abgeschlossenen Mietvertrag Bezug genommen, was demzufolge den Mietvertrag vom 15. Mai 1991 betrifft. Für alle Ansprüche aus diesem Mietvertrag wird die Bürgschaft übernommen und zwar für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages. Daraus ergibt sich hinreichend, dass auch für alle künftigen Forderungen aus diesem Mietvertrag die Haftung übernommen werden sollte. Da es keine Zweifel bezüglich der Identität des Mietobjekts gibt, kommt es auch nicht darauf an, ob dem Mietvertrag die Grundrißzeichnung beigefügt war. Die Parteien sind sich jedenfalls hinsichtlich der Identität des Mietobjekts einig; diese Einigkeit bestand auch bei Abgabe der Bürgschaftserklärung.

3) Der Vortrag des Beklagten bezüglich der Inbesitznahme des Inventars seitens der Kläger steht der Forderung ebenfalls nicht entgegen. Insoweit ist bereits nicht ersichtlich, ob insoweit mit einer Forderung aufgerechnet werden soll, oder aus welchen Gründen sonst auf die Wegnahme und den Wert des Inventars verwiesen wird. Der Vortrag ist insoweit widersprüchlich, als nicht klar angegeben wird, ob das Inventar noch vorhanden ist oder verwertet worden ist. Es heißt insoweit lediglich, dass es offenbar durch die Kläger verwertet worden sei, wobei darauf hingewiesen wird, dass die Kläger dem Beklagten keine Auskunft auf eine diesbezügliche Anfrage erteilt haben sollen.

Damit ist aber ein Gegenanspruch nicht schlüssig dargetan. Solange der Beklagte nicht darlegt, ob und inwieweit Gegenstände des Inventars verwertet worden sind, und welchen Wert diese hatten, reicht das Vorbringen zur Begründung eines zur Aufrechnung geeigneten Gegenanspruchs nicht aus.

Ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 273 BGB steht dem Beklagten ohnehin nicht zu, weil die Kläger, solange die Mietzinsforderung nicht beglichen ist, weiterhin das Vermieterpfandrecht an diesen Gegenständen haben. Deshalb besteht auf Seiten des Hauptschuldners kein fälliger Anspruch auf Rückgabe der Inventargegenstände, solange das Vermieterpfandrecht nicht durch Zahlung der Mietschuld oder anderweitig erloschen ist. Aus diesem Grunde kommt auch eine Verurteilung Zug-um-Zug gegen Herausgabe der Einrichtungsgegenstände nach § 274 BGB nicht in Betracht; außerdem käme auch nur eine Herausgabe an den Hauptschuldner, die K GmbH in Frage.

4) Der Beklagte beruft sich auch zu Unrecht darauf, dass die Kläger sich wegen des Unterlassens einer fristlosen Kündigung gegenüber der K GmbH nach § 242 BGB so behandeln lassen müssten, als sei das Mietverhältnis im März 1998 gekündigt worden. Auch wenn die GmbH im März 1998 sowohl mit Mietzins für diesen Monat als auch für die Monate Juli und Oktober 1997 in Rückstand war, lag es im Ermessen der Kläger, ob sie zu diesem Zeitpunkt schon von ihrem Recht auf fristlose Kündigung Gebrauch machen wollten. Die Anwendung der Grundsätze der zum Leasingvertrag ergangenen BGH-Entscheidung (NJW 1995 Seite 1886, 1888) ist bereits deshalb nicht geboten, weil beim Leasingvertrag für den Leasinggeber aus vernünftigem wirtschaftlichen Interesse Veranlassung für eine alsbaldige fristlose Kündigung bei Zahlungsverzugs des Leasingnehmers besteht, da die Leasingsache mit Zeitablauf immer mehr an Wert verliert und eine frühzeitige Verwertung der Leasingsache den Schaden für den Leasinggeber möglichst gering hält. Diese Situation besteht nicht bei der Vermietung eines Gewerbemietobjekts. Die Mietsache verliert jedenfalls nicht in dem Maße wie eine Leasingsache ständig an Wert, sondern es besteht für den Vermieter in erster Linie nur die Gefahr, dass er den Mietzins nicht erhält und eine Neuvermietung unterbleibt, die den Schaden begrenzen würde. Da zudem die Mietpreise, insbesondere bei Gewerbemieten erheblichen Schwankungen unterliegen und auch sinken können, muss es im Ermessen des Vermieters liegen, ob er kündigt und versucht den Schaden durch eine alsbaldige Neuvermietung zu begrenzen. In diesem Falle läuft er Gefahr, die Sache zu einem geringeren Preis vermieten zu müssen, wobei sodann Streit mit dem Mieter entstehen kann, ob eine Vermietung zum gleichen Preis wie bisher möglich gewesen wäre. Jedenfalls hat das Landgericht im vorliegenden Falle zu Recht darauf hingewiesen, dass aufgrund der zwischenzeitlichen weiteren Zahlungen trotz des Ausbleibens der Zahlung im März 1998 und der bisher nicht gezahlten Mietzinsraten für Juli und Oktober 1997 die Kläger, ohne irgendwelche Obhutspflichten gegenüber dem Beklagten als Bürgen zu verletzen, zunächst mit der Kündigung noch zu warten und prüfen durften, ob die K GmbH den Mietvertrag weiterhin erfüllt und die noch ausstehenden Mieten nachzahlt. Die Einwände des Beklagten wären auch nur schlüssig, wenn er geltend machen könnte, dass sogleich nach einer Kündigung im März 1998 die Mietsache zum vollen Preis hätte weitervermietet werden können, was er nicht behauptet. Wenn dies aber nicht der Fall gewesen ist, hätten bis zur möglichen Weitervermietung der Mieterin und für sie der Beklagte den Mietzins als Schadensersatz ohnehin weiter zahlen müssen, wobei sich am Ergebnis nichts ändern würde, es sei denn, dass der Beklagte dartun könnte, die Mietsache hätte schon vor August 1998 zum selben Mietpreis weitervermietet werden können. An einem derartigen Vortrag fehlt es.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO. Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10 ZPO und § 711 ZPO. Nach § 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO war die Beschwer des Beklagten im Urteil festzusetzen.

Ende der Entscheidung