Judicialis Rechtsprechung

1. Die Erschließung eines Lebensmittelmarktes mit 700 qm Verkaufsfläche kann im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB auch dann gesichert sein, wenn das Baugrundstück zwar nicht ohne Verkehrsgefährdung "nach links" verlassen, jedoch durch Baumaßnahmen hinreichend verlässlich ausgeschlossen werden kann, dass dies (in nennenswertem Umfang) geschieht und der Markt auch bei der Betriebsweise "rechts rein - rechts raus" finanziell auskömmlich betrieben werden kann.

2. Zu den Auswirkungen, die ein solcher Markt im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB (Fassung EAG Bau 2004) auf den rund 300 m östlich davon beginnenden zentralen Versorgungsbereich hat/haben kann.

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Tatbestand:

Die Klägerin begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheids für die Errichtung eines Verbrauchermarktes in C., Wesermünder Straße auf den Grundstücken Nrn. 4, 6 und 12. Unter dem 3. Dezember 2001, vorgelegt vom Prozessbevollmächtigten der Klägerin im April 2002, stellte die Klägerin durch ihren Architekten eine Bauvoranfrage für die Errichtung eines I. -Marktes mit einer Geschossfläche von 1.162,23 m² und einer Verkaufsfläche von 704,50 m² sowie 107 Stellplätzen. Gleichzeitig teilte der Prozessbevollmächtigte mit, dass ein bereits früher gestellter Bauantrag über einen Markt mit einer Geschossfläche von 1.318 m² zunächst zurückgestellt werden solle. Später wurde dieser Bauantrag zurückgenommen. Nach den vorgelegten Zeichnungen sollen die Einstellplätze auf dem der Straße zugewandten Grundstücksteil sowie an der östlichen Seite des Grundstücks entstehen und das Gebäude des Marktes im rückwärtigen Grundstücksteil.

Das zur Bebauung vorgesehene Areal liegt westlich der "City" der Beigeladenen an der Nordseite der Wesermünder Straße zwischen ihren jeweils "verampelten" Kreuzungen mit der Waldstraße im Westen und der Dammstraße/Alten Straße im Osten. Es besteht aus mehreren Grundstücken, im Westen aus dem Betriebsgrundstück des früheren Autohauses J., im Osten aus einem Doppelgrundstück, welches Wohnzwecken sowie der Unterbringung eines kleineren Baugeschäfts mit rückwärtigen Lagereinrichtungen dient. Überplant ist das Gelände nicht. Nördlich schließt sich ein Baugebiet an, das als reines Wohngebiet überplant ist. Die Gebäude zweier weiterer aufgegebener gewerblicher Betriebe stehen im Knie der Wesermünder -/Waldstraße.

Am 27. Februar 2007 beschloss der Verwaltungsausschuss der Beigeladenen die Aufstellung eines Bebauungsplanes Nr. 108 "Wesermünder Straße/Waldstraße". Beabsichtigt ist danach die Festsetzung eines Mischgebietes mit dem Ausschluss von Einzelhandel mit innenstadtrelevantem Sortiment im Hinblick auf das von der GMA im September 2005 formulierte Einzelhandelskonzept der Beigeladenen. Der Beschluss wurde am 7. April 2007 bekannt gemacht. Am 20. März 2007 beschloss der Rat der Beigeladenen eine Veränderungssperre für den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 108, die am 7. April 2007 veröffentlicht worden ist. Bereits am 12. Juli 2005 hatte der Verwaltungsausschuss der Beigeladenen die Änderung des Flächennutzungsplans und die Aufstellung eines Bebauungsplans Nr. 108 "Sondergebiet Lebensmitteldiscountmarkt Waldstraße/Wesermünder Straße" beschlossen. Nach Durchführung einer frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange beschloss der Verwaltungsausschuss auf der Grundlage dieser Ergebnisse, dieses Verfahren einzustellen.

Die Beigeladene versagte mit Schreiben vom 3. April 2002 ihr Einvernehmen zu dem Vorhaben mit der Begründung, es bestünden Befürchtungen hinsichtlich der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf der Wesermünder Straße.

Daraufhin legte die Klägerin nach verschiedenen Gesprächen zwischen dem Beklagten, der Beigeladenen und der Klägerin eine Verkehrsuntersuchung zur Ermittlung der verkehrlichen Folgen an dem gewählten Standort vor. Diese Untersuchung datiert vom März 2001. Sie kommt zu dem Ergebnis, die Wesermünder Straße, die mit einem Verkehrsaufkommen von 17.000 Kfz/24 h und in der Spitzenstunde von 16.15 Uhr bis 17.15 Uhr mit 1.000 Kfz/h belastet sei, sei in der Lage, den zusätzlichen Verkehr aus einem Verbrauchermarkt dieser Größe aufzunehmen. Dies gelte auch für eine Hochrechnung des Verkehrs auf das Jahr 2015. Allerdings sei ein Linksabbiegen des von Westen heranfahrenden Verkehrs auf den Parkplatz des Marktes von der Straße erschwert und die geplante Ausfahrt des Marktes für ein Linksabbiegen in Richtung Innenstadt nicht leistungsfähig genug. Es sei deshalb mit Behinderungen und Rückstaus auf dem Parkplatzgelände zu rechnen. Im Hinblick darauf seien die Anpassung der Lichtzeichenanlagen in diesem Bereich der Wesermünder Straße sowie die zusätzliche Einrichtung einer Linksabbiegerspur in Erwägung zu ziehen. Im Jahr 2006 ließ die Klägerin eine Fortschreibung des Gutachtens erstellen, die sie im Laufe des Berufungsverfahrens vorlegte.

Mit Schreiben vom 11. Oktober 2002 teilte der Beklagte der Klägerin in der Anhörung zu der geplanten Ablehnung der Bauvoranfrage mit, die Klägerin habe nicht den Nachweis erbracht, dass keine nachteiligen Auswirkungen auf den Verkehr zu erwarten seien. Zudem füge sich das Vorhaben im Sinne des § 34 BauGB nicht in die Umgebung ein, weil es nach § 11 Abs. 3 BauNVO nur in Sondergebieten zulässig sei.

Unter dem 16. Januar 2003 legte die Klägerin zusätzlich ein Lärmgutachten der Ingenieurgemeinschaft F. G. H. vom 13. Januar 2003 vor. Dieses präzisierte die Lage des Baukörpers und der Stellplätze auf dem Grundstück und nannte in seiner Anlage 2 Blatt 3 zusätzliche Lärmminderungsmaßnahmen durch Errichtung zweier Mauern mit einer Höhe von 3,0 m sowie Einhausung der am Westende des quer aufzustellenden Gebäudes vorgesehenen Ladezone.

Mit Bescheid vom 4. Februar 2003 lehnte der Beklagte die Erteilung eines Bauvorbescheids ab mit der Begründung, es handele sich um ein Mischgebiet mit der Tendenz zum Wohngebiet, in dem ein derartiger Verbrauchermarkt nicht zulässig sei. Darüber hinaus gebe es deutliche Anhaltspunkte, dass Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO vorlägen. Zudem werde der in der Umgebung vorhandene Rahmen mit der Grundfläche des Gebäudes deutlich überschritten; das verstärke vorhandene Spannungen. Die Verkehrssicherheit auf der Wesermünder Straße sei gefährdet. Beschränkungen für das Abbiegen auf dem Gelände des Parkplatzes seien zwecklos, da das Kundenverhalten nicht kalkulierbar sei.

Den dagegen eingelegten Widerspruch der Klägerin wies die Bezirksregierung Lüneburg mit Bescheid vom 15. Dezember 2003 und der Begründung zurück, die Verkehrssicherheit sei gefährdet, wie in einer Stellungnahme des Verkehrsdezernates vom 5. Dezember 2003 bestätigt worden sei.

Die dagegen erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 29. Juni 2005 abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt: Aufgrund der Ortsbesichtigung durch die Kammer sei davon auszugehen, dass es sich um ein faktisches Gewerbegebiet handele, so dass das Vorhaben nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO zu bewerten sei. Dort sei es aber unzulässig, weil es nachteilige Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO erwarten lasse. Dessen Regelvermutung sei widerlegt, weil Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass trotz einer Größe von weniger als 1.200 m² Geschossfläche Auswirkungen auf den Verkehr vorlägen. Das ergebe sich aus dem Gutachten zum Verkehr, das die Klägerin vorgelegt habe. Auch durch Planvarianten lasse sich an diesem Problem nichts ändern, so dass von der Unzulässigkeit des Vorhabens in dem vorliegenden Gewerbegebiet ausgegangen werden müsse.

Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer durch Beschluss des Senats vom 4. Juli 2006 - 1 LA 192/05 - zugelassenen Berufung, zu deren Begründung sie vorträgt: Die Einstufung als faktisches Gewerbegebiet durch das Verwaltungsgericht sei unrichtig. Das Gebiet sei allenfalls als eine Gemengelage zwischen gewerblichen Betrieben und Wohnnutzung einzustufen mit der Folge der Anwendung des § 34 Abs. 1 BauGB. Zudem handele es sich bei dem Vorhaben nicht um einen großflächigen Gewerbebetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO, weil die Verkaufsfläche 700 m² betrage. Deshalb komme es auf die dort beschriebenen Fernwirkungen des Vorhabens nicht an. Die Verkehrsprobleme könnten allenfalls im Rahmen der Frage nach ausreichender Erschließung berücksichtigt werden. Diese sei aber nach den mit der Bauvoranfrage vorgelegten Plänen, die ein ausschließliches Rechtsabbiegen von der und auf die Wesermünder Straße ermöglichten, gegeben. Schädliche Auswirkungen im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB seien schon deshalb ausgeschlossen, weil es sich nicht um einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb handele. Die Firma I., die ursprünglich den geplanten Verbrauchermarkt betreiben wollte, habe mittlerweile ihren ursprünglichen Standort in der Alten Straße 28 und 30 mit einer Verkaufsfläche von 393 m² aufgegeben und ein neues Gebäude in der Ludwigstraße mit 1.000 m² Verkaufsfläche bezogen. Nunmehr plane die Firma K., den Standort Wesermünder Straße zu übernehmen.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Stade vom 29. Juni 2005 und Aufhebung des Bescheides des Beklagten vom 4. Februar 2003 sowie des Widerspruchsbescheides der Bezirksregierung Lüneburg vom 15. Dezember 2003 den Beklagten zu verpflichten, ihr einen Bauvorbescheid für die Errichtung eines Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 700 m² auf dem Grundstück Wesermünder Straße 4 bis 12 entsprechend der Bauvoranfrage vom 3. Dezember 2001 (eingegangen beim Beklagten am 2. April 2002) zu erteilen in der Variante II, die im Gutachten der Ingenieure F. G. H. vom 13. Januar 2003 in der Anlage 2 Blatt 3 des Gutachtens bezeichnet worden ist,

hilfsweise,

den Beklagten unter den gleichen Voraussetzungen zu verpflichten, die im Hauptantrag bezeichnete Bauvoranfrage unter Ausklammerung der Frage der Erschließung positiv zu bescheiden,

weiter hilfsweise

festzustellen, dass der gestellte Antrag bis zum Inkrafttreten des EAG Bau 2004 positiv zu bescheiden gewesen war.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Zur Begründung verweist er darauf, dass sich das Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung nicht einfüge und weiterhin die verkehrlichen Probleme nicht gelöst seien. Im Übrigen sei mittlerweile auch im Hinblick auf § 34 Abs. 3 BauGB davon auszugehen, dass schädliche Auswirkungen auf den Innenstadtbereich der Beigeladenen zu erwarten seien.

Die Beigeladene beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verweist ebenfalls auf die zu erwartenden schädlichen Auswirkungen des Vorhabens auf ihren Innenstadtbereich sowie auf die mit der Umsetzung des Bauvorhabens zu erwartenden Probleme durch eine unzumutbare Erhöhung der Verkehrsdichte im Bereich Wesermünder Straße/Waldstraße.

Der Senat hat die Örtlichkeiten im Rahmen der Sitzung vom 27. März 2008 in Augenschein genommen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll von diesem Tage Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten von Vortrag und Sachverhalt wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Verwaltungsvorgänge Bezug genommen, die in ihren wesentlichen Teilen Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen.

Das Vorhaben der Klägerin ist - mit der sich aus dem Tenor ergebenden Einschränkung - nach dem hier maßgebenden § 34 Abs. 1 BauGB zulässig. An § 34 Abs. 3 BauGB scheitert das Vorhaben nicht.

Die im April 2007 bekannt gemachte Veränderungssperre zum Schutz des Aufstellungsverfahrens für den Bebauungsplan Nr. 108 steht dem Vorhaben nicht entgegen. § 14 Abs. 3 BauGB, der Ausnahmen von der Veränderungssperre zulässt, greift zwar nicht ein; denn diese Vorschrift bezieht sich nicht auf Vorhaben, die - wie hier - vor Erlass der Veränderungssperre hätten genehmigt werden müssen, jedoch noch nicht genehmigt worden sind. Die Veränderungssperre ist also für das Begehren der Klägerin grundsätzlich beachtlich. Auf die Geltungsdauer der Veränderungssperre ist jedoch nach § 17 Abs. 1 Satz 2 BauGB der seit der ersten Zurückstellung eines Baugesuchs abgelaufene Zeitraum anzurechnen. Dazu zählt nicht nur die tatsächlich aufgrund des § 15 BauGB erfolgte Zurückstellung, sondern auch eine faktische Zurückstellung, wenn ein Bauantrag rechtswidrig abgelehnt worden ist. Der Zeitraum der unangemessenen Verzögerung, gerechnet ab dem Zeitpunkt, in dem die Genehmigungsbehörde pflichtgemäß hätte entscheiden müssen, ist deswegen anzurechnen (BVerwG, Urt. v. 11.11.1970 - IV C 79.68 -, BRS 23 Nr. 88; Lemmel in Berliner Kommentar, BauGB, Stand: November 2007, § 17 Rdn. 5). Da die Bauvoranfrage der Klägerin im April 2002 durch den Prozessbevollmächtigten nochmals, nachdem im Dezember 2001 bereits der Architekt die Bauvoranfrage vorgelegt hatte, eingereicht wurde, war bei Inkrafttreten der Veränderungssperre im April 2007 bereits ein Zeitraum von fünf Jahren verstrichen, der auch bei Hinzurechnen einer angemessenen Frist bis zur Entscheidung über die Bauvoranfrage durch den Beklagten die maximale Geltungsdauer einer Veränderungssperre von vier Jahren übersteigt.

Entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts ist das Gebiet, in dem das Vorhaben verwirklicht werden soll, nicht nach § 34 Abs. 2 BauGB als faktisches Gewerbegebiet zu beurteilen. Eine Anwendung des § 34 Abs. 2 BauGB setzt voraus, dass die nähere Umgebung eindeutig einem (einzigen) der in §§ 2 ff. BauNVO geregelten Baugebiete zuzuordnen ist. Eine "bauplanungsrechtliche Wahlfeststellung" ist unzulässig (vgl. BVerwG, Beschl. v. 2.7.1991 - 4 B 1.91 -, NVwZ 1991, 982 = BauR 1991, 569 = UPR 1991, 389 = ZfBR 1991, 273 = DÖV 1992, 76 = BRS 52 Nr. 64). Eine derartige Einordnung der für das Bauvorhaben maßgeblichen Umgebung ist hier nicht möglich. Nach dem Eindruck, der sich für den Senat in der Ortsbesichtigung ergab, ist das Gebiet als diffus bebaut und deshalb als Gemengelage einzustufen. Südlich der Wesermünder Straße befinden sich in dem dem Grundstück der Klägerin gegenüberliegenden Bereich eine recht umfangreiche Tankstelle, das Gelände eines Baufachzentrums, in dem nach der dort erkennbaren Werbung Baustoffe, Holz, Fliesen und Laminat angeboten werden, ein Schnellrestaurant sowie stadteinwärts an der Einmündung der Dammstraße gelegen ein Reifenhandel. Auf der hier vordringlich zu betrachtenden nördlichen Seite der Wesermünder Straße werden die Gebäude Nr. 2, 4 und 6 nach dem Vortrag der Beteiligten und dem Ergebnis der Ortsbesichtigung zum Wohnen genutzt. Das Grundstück Nr. 12 diente einem Kraftfahrzeugbetrieb, der 2001 abgemeldet wurde. Das daran westlich anschließende Grundstück Nr. 20 soll teilweise wohl als Magazin für ein Museum genutzt werden und dient im Übrigen dem Wohnen. Bei dem Gebäude Nr. 24 handelt es sich um eine Gaststätte, deren Betreiber in dem Gebäude wohnen. Auf dem Flurstück 271/1 befand sich früher eine Autowerkstatt, deren Betrieb im Jahr 2002 abgemeldet wurde und wohl schon im Jahr 2001 aufgegeben worden ist. Deren Gebäude sind, ebenso wie auf dem Grundstück Nr. 12, unverändert vorhanden. Östlich des Grundstücks Wesermünder Straße 2 schließt sich reine Wohnbebauung an, nördlich liegt ein durch Bebauungsplan ausgewiesenes reines Wohngebiet. Das Grundstück Wesermünder Straße 6 wurde bis in die Jahre um 2003 wohl teilweise noch für ein Baugeschäft genutzt, das in dem Gebäude Nr. 4, in dem dessen Inhaber auch wohnt, noch betrieben wird. Inzwischen steht das Gebäude Nr. 6 leer. Es handelt sich seinem Äußeren nach um ein Wohnhaus.

Schon diese Schilderung zeigt, dass in der näheren Umgebung nördlich der Wesermünder Straße bauliche Nutzungen ganz unterschiedlichen Charakters aufeinander stoßen. Diese lassen sich nicht, wie zur Annahme des § 34 Abs. 2 BauGB erforderlich, einem einzigen der in §§ 2 bis 9 BauNVO genannten Baugebiete zuordnen. Schon die in der näheren Umgebung vorhandenen, nicht in einem Zusammenhang mit gewerblicher Nutzung stehenden Wohngebäude schließen es aus, die vom Verwaltungsgericht favorisierte Annahme zu teilen, dass es sich hier um ein faktisches Gewerbegebiet handele. Eine solche Annahme ist auch nicht bei Einbeziehung der südlich der Wesermünder Straße vorhandenen Nutzung möglich. Sowohl deren Breite und Spurenführung als auch die sich aus den Verkehrsuntersuchungen ergebende, bei der Ortsbesichtigung akustisch deutlich festgestellte Verkehrbelastung führen dazu, dass ihr im Wesentlichen, jedenfalls so weitgehend trennende Wirkung zukommt, dass die südlich der Wesermünder Straße festzustellende Nutzung den Charakter des Baugrundstücks allenfalls in untergeordnetem Umfang mitprägt.

Auf der Wesermünder Straße herrschte im Verlauf der Ortsbesichtigung reger Verkehr mit einem nicht unerheblichen Lkw-Anteil. Stadteinwärts Richtung Osten befindet sich eine Lichtzeichenanlage auf der Kreuzung Wesermünder Straße - Dammstraße. Vor dieser Kreuzung weitet sich die Fahrspur stadteinwärts auf zwei Spuren, von denen eine dem Rechtsabbiegen in die Dammstraße dient. Stadtauswärts weist die Wesermünder Straße zwei Spuren auf, die sich an der Südostecke des Baugrundstücks zu einer Bushaltespur weiten, die weiter westlich in eine Abbiegespur in Richtung Waldstraße übergeht. Der Gehweg vor dem Grundstück ist auch für Fahrradfahrer in beiden Richtungen freigegeben. An der Kreuzung Wesermünder Straße - Waldstraße befindet sich eine weitere Lichtzeichenanlage. Die Waldstraße weist in diesem Bereich drei Fahrspuren auf, von denen zwei dem Links- bzw. Rechtsabbiegen in die Wesermünder Straße dienen. Die Wesermünder Straße weist in diesem Bereich eine eigene Linksabbiegerspur in Richtung Waldstraße auf. In diesem Bereich befindet sich auch die Korrespondenzhaltestelle zu der im Bereich des Grundstücks der Klägerin liegenden Bushaltestelle. Aus dem von der Beigeladenen vorgelegten Plan zur Verkehrsentwicklung in C. (Analysebelastungen 2007 im vorhandenen Straßennetz) ergibt sich, dass auf der Wesermünder Straße im hier interessierenden Bereich eine Belastung von 20.900 Kfz/24 h liegt. Angesichts der auch während der Ortsbesichtigung erkennbaren Verkehrsbelastung der Straße führt diese zu einer gewissen Trennung der südlich bzw. nördlich der Straße gelegenen Gebiete.

Ist die nähere Umgebung des Grundstücks der Klägerin bereits nicht als Gewerbegebiet im Sinne der BauNVO einzustufen und dementsprechend § 34 Abs. 2 BauGB anzuwenden, stellt sich die Frage, ob § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO zur Unzulässigkeit des Vorhabens in diesem Gebiet führt, nicht mehr. Abgesehen davon ist dessen Anwendbarkeit im Übrigen auch schon deshalb nicht gegeben, weil es sich nicht um einen großflächigen Betrieb in diesem Sinne handelt. Die Verkaufsfläche hat die Klägerin auf 700 m² begrenzt. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 24.11.2005 - 4 C 10.04 -, ZfBR 2006, 247 = BVerwGE 124, 364 = BRS 69 Nr. 71) sind Einzelhandelsbetriebe erst dann großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Da das Erfordernis der Großflächigkeit eine eigenständige Bedeutung hat, ist der Rückgriff auf die "Regelvermutung" des § 11 Abs. 3 - oder ihre Widerlegung - ausgeschlossen, wenn es sich bereits nicht um einen großflächigen Betrieb handelt (BVerwG, Urt. v. 22.5.1987 - 4 C 19.85 -, BRS 47 Nr. 56; Beschl. v. 9.7.2002 - 4 B 14.02 -, BRS 65 Nr. 70; Beschl. v. 22.7.2004 - 4 B 29/04 -, ZfBR 2004, 699).

Das Vorhaben erfüllt die Voraussetzungen des sonach maßgeblichen § 34 Abs. 1 BauGB. Es fügt sich nach Art und Maß, Bauweise und Grundstücksfläche in die Umgebung ein. Ohne Erfolg macht der Beklagte geltend, der Baukörper finde in der Umgebung kein Beispiel. Bezieht man die südlich der Straße liegende Bebauung mit ein, finden sich dort bereits jetzt vergleichbar große Gebäude. Aber auch auf der nördlichen Straßenseite (Flurstück 271/1) und insbesondere auf dem Baugrundstück (Nr. 12) selbst sind entsprechende Baulichkeiten vorhanden. In dieses engere Umfeld würde sich das Vorhaben seiner Größe und Art nach einfügen. Nördlich sowie östlich und westlich der Waldstraße ist zwar eine kleinteilige Wohnbebauung vorhanden. Diese prägt aber die Lage der unmittelbaren Umgebung nicht mit. Die Eigenart der näheren Umgebung wird durch die vorhandene wie die aufgegebene Nutzung geprägt (Hofherr in: Berliner Kommentar, 3. Aufl., § 34 Rdn. 28; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 9. Aufl., § 34 Rdn. 14; BVerwG, Urt. v. 17.5.2002 - 4 C 6.01 -, ZfBR 2002, 801; Beschl. v. 2.10.2007 - 4 B 39.07 -, ZfBR 2008, 52). Die Betriebe auf dem Baugrundstück selbst sowie auf dem Flurstück 271/1 sind zwar bereits in den Jahren 2001 und 2002 aufgegeben. Gleichwohl prägen sie die Umgebung noch fort, denn die Grundstücke befinden sich in unverändertem Zustand seit der Betriebsaufgabe. Kurz nach der ist die Bauvoranfrage gestellt worden. Auch nach dem "Zeitmodell" des Bundesverwaltungsgerichts entfalten die Gebäude daher fortdauernd prägende Wirkung. Das Grundstück Nr. 12, auf dem das Autohaus J. betrieben wurde, ist mit einer größeren Halle im hinteren Grundstücksbereich und zwei kleineren Gebäuden im vorderen Bereich bebaut und stellt sich unzweifelhaft als eine gewerbliche Nutzung in entsprechend großem Gebäude für den Betrachter dar. Ebenso befindet sich auf dem Flurstück 271/1 eine größere Halle, die mit ihrer erkennbar früheren gewerblichen Nutzung als Kfz-Betrieb die unmittelbare Umgebung - noch - prägt. Ein Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche von 700 m² fügt sich in dieser Umgebung nach Art und Maß ein.

Die Immissionen, die auf die nördlich unmittelbar an das Baugrundstück angrenzende Wohnbebauung einwirken können, rufen keine die Zulassung des Vorhabens hindernde Konflikte hervor. Die Klägerin hat durch das schalltechnische Gutachten vom 13. Januar 2003 belegt, dass die Immissionen durch bauliche Maßnahmen auf das zulässige Maß reduziert werden können. Die notwendigen Maßnahmen haben die Gutachter in der Anlage 2 Blatt 3 des Gutachtens aufgezeigt. Danach müssen die geplanten Parkplätze gegen die rückwärtig angrenzende Wohnbebauung abgeschirmt werden. Die Gutachter schlagen vor, das Gebäude des Marktes in den rückwärtigen Grundstücksteil zu verlegen und, soweit die Parkflächen nicht durch das Gebäude selbst abgeschirmt werden, zusätzlich eine Einhausung der Ladezone sowie bauliche Anlagen entlang der Stellplätze herzustellen. Dies ist entsprechend in der in Bezug genommenen Anlage 2 Blatt 3 des Gutachtens zeichnerisch dargestellt. Dieses Gutachten wurde zwar erst im Jahr 2003 vorgelegt. Die Klägerin hat ihren Antrag auf Erteilung des Bauvorbescheids aber um diese Maßgabe ergänzt.

Beeinträchtigungen des Ortsbildes sind nicht zu befürchten. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 11.5.2000 - 4 C 14.98 -, BauR 2000, 1848 = DVBl. 2000, 1851 = NVwZ 2000, 1169) muss das Ortsbild, um im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB schützenswert zu sein und die Bau(gestaltungs)freiheit des Eigentümers einschränken zu können, eine gewisse Wertigkeit für die Allgemeinheit haben. Dies ist nicht das Ortsbild, wie es überall anzutreffen sein könnte. Es muss vielmehr einen besonderen Charakter, eine gewisse Eigenheit haben, die dem Ort oder dem Ortsteil eine aus dem Üblichen herausragende Prägung verleiht.

Daran fehlt es hier. Nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung handelt es sich bei dem Bereich, in den das Baugrundstück eingebettet ist (und der nach der zitierten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts über den der näheren Umgebung hinauszugehen hat) nicht um ein Areal, das - jedenfalls in positiver Hinsicht - eine gewisse Wertigkeit, eine gewisse besondere Eigenart hat.

Die Erschließung des Vorhabens ist gesichert. Das ist der Fall, wenn ein Grundstück Verbindung zu einer öffentlichen Straße hat, die geeignet ist, den von dem Vorhaben ausgelösten und ihm zuzurechnenden Verkehr aufzunehmen, ohne das die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs gefährdet wird (BVerwG, Urt. v. 3.2.1984 - 4 C 8.80 -, BVerwGE 68, 352 (358); Beschl. v. 3.4.1996 - 4 B 253.95 -, NVwZ 1997, 389; Urt. v. 19.9.1986 - 4 C 15.84 -, BVerwGE 75, 34 (44); Beschl. v. 2.9.1999 - 4 B 47.99 -, BRS 62 Nr. 103; Beschl. v. 20.4.2000 - 4 B 25.00 -, BRS 63, 103; Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand: 2007, § 34 Rdn. 65; Hofherr in: Berliner Kommentar, 3. Aufl., § 34 Rdn. 61 und 71h). Das ist der Fall, wenn die vorhandene Straße den vom Vorhaben ausgelösten Verkehr im Regelfall bewältigen kann. Eine nur kurzfristig auftretende Überlastung einer Straße kann dann außer Betracht bleiben, wenn sie die Ausnahme bleibt und der Verkehr nur gelegentlich diese Folgen hat (BVerwG, Beschl. v. 3.4.1996, a.a.O.). Wird die Straße allerdings so stark belastet, dass sich Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs nur durch Straßenverbreiterung oder die Schaffung von Einfädelspuren gewährleisten lassen, reicht die - vorhandene - Erschließung nicht aus (BVerwG, Beschl. v. 20.4.2000, a.a.O.). Diese Anforderungen werden hier jedenfalls in der Variante, welche Gegenstand der Rechtsfindung ist, erfüllt.

Das Verwaltungsgericht wie auch Beklagter und Beigeladene schließen zwar aus dem von der Klägerin vorgelegten Verkehrsgutachten aus dem Jahr 2001, dass die Erschließung nicht gesichert sei. Das Gutachten beruht auf einer im Jahr 2001 durchgeführten Verkehrszählung. Es kommt zu einer Belastung der Wesermünder Straße, bei der es sich um die Bundesstraße 71 und 74 handelt, von 17.000 Kfz/24 h sowie einer Belastung in der Spitzenstunde zwischen 16.15 Uhr und 17.15 Uhr mit 1.000 Kfz/h. Für das Jahr 2005 wird vom Gutachten eine Zuwachsrate von 2,1 % errechnet. Die Frequentierung für den Markt nimmt das Gutachten mit einer Hochrechnung für einen Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche von 800 m² vor und kommt für die Spitzenstunde zu 176 Fahrten und zu 1.440 Fahrten/24 h. Angesichts dieser Zahlen kommt das Gutachten zu dem Ergebnis, dass geringe Änderungen für den Verkehr auf der Wesermünder Straße notwendig würden. Erschwert sei allerdings das Linksabbiegen auf den Markt für die Richtung stadteinwärts fahrenden Fahrzeuge (S. 9 d. Gutachtens). Reserven für die für das Jahr 2015 zu erwartende Mehrbelastung der Straße durch den Verkehr, die für die Belastung durch den Markt mit einer Steigerung von 4,4 % gegenüber der derzeitigen Frequentierung anzusetzen sei, bestünden für die Straße. Diese Steigerung sei deshalb nicht geeignet, die Leistungsfähigkeit in Frage zu stellen. Nach Fertigstellung einer Umgehungsstraße sei mit einer deutlichen Verkehrsabnahme zu rechnen (S. 10 d. Gutachtens). Bedenken meldet das Gutachten (S. 11 f.) allerdings an für die Fahrzeuge, die vom Parkplatz des Marktes kommend links abbiegend stadteinwärts fahren wollten. Angesichts der Verkehrsdichte auf der Wesermünder Straße sei damit zu rechnen, dass für diese Fahrzeuge längere Wartezeiten zu erwarten seien, so dass ein Rückstau auf dem Parkplatz entstehe. Die Ausfahrt vom Markt auf die Straße sei insoweit nicht leistungsfähig. Hier kommt das Gutachten zu dem Ergebnis, dass für einen derartigen Verkehr eine komplette Überarbeitung von Signalzeitenregelung und teilweise Neuinstallation einer Signalanlage notwendig werde. Dazu wird vorgeschlagen, die Signalzeiten der benachbarten Lichtsignalanlagen anzupassen und eine Vorampel vor der an der Ecke zur Dammstraße vorhandenen Ampel einzurichten. Eine Anpassung der Ampelphasen zwischen den auf der Wesermünder Straße vorhandenen Ampeln wird allerdings vom Verkehrsgutachten vorgeschlagen auch für die Situation ohne den Markt. Auf die letztgenannte Problematik kommt es hier aber nicht an. Nach ihrem Berufungsantrag verfolgt die Klägerin allein noch ein Konzept, wonach von ihrem Grundstück ein Linksabbiegen nicht möglich ist. Dagegen haben der Beklagte und die Beigeladene zwar darauf verwiesen, es sei von einem Kundenverhalten auszugehen, das sich nicht an derartigen Regelungen orientiere. Auch bei eindeutigem Verbot des Linksabbiegens werde dieses trotzdem geschehen. Diese Bedenken greifen jedoch nicht durch. Denkbar sind nämlich bauliche Maßnahmen, die ein regelwidriges Verkehrsverhalten - insbesondere das Verlassen des Marktgrundstücks in östlicher Richtung - wirksam unterbinden oder zumindest so erheblich erschweren, dass sich diese Verhaltensweise auf wenige "Ausreißer" reduziert. Zudem kann nicht grundsätzlich von einem regelwidrigen Verkehrsverhalten der Teilnehmer ausgegangen werden. Wird das Linksabbiegen auf die Wesermünder Straße unterbunden, entfällt damit auch die sich durch Linksabbieger ergebende Verkehrsgefährdung. Gleiches gilt für das Linksabbiegen der stadteinwärts fahrenden Fahrzeuge auf den Markt. Der derzeitige Ausbau der Straße sowie die vorhandene Verkehrsdichte würden, wie sich auch aus dem Gutachten ergibt, zu längeren Rückstaus führen, bis ein Linksabbieger die Möglichkeit erhält, auf den Parkplatz des Marktes zu fahren. Die Klägerin trägt vor, dass sich die Zufahrt so gestalten lässt, dass ein ausschließliches Rechtsabbiegen der stadtauswärts fahrenden Fahrzeuge möglich ist. Damit entfällt die sich aus Linksabbiegern ergebende Verkehrsgefährdung, ohne dass bauliche oder verkehrstechnische Änderungen auf der Wesermünder Straße selbst vorgenommen werden müssten. Aufgrund der Ausführungen der Klägerin im Ortstermin hat der Senat die Überzeugung gewonnen, dass ein Betrieb des Marktes, der ausschließlich auf stadtauswärts fahrende Fahrzeuge beschränkt ist, durchaus als durchführbar angesehen werden kann. Dies gilt einerseits für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens präzisiert werden können, wie auch für den Betrieb allgemein, von dem die Klägerin vorträgt, ein Kundenverhalten, derart wie sie es zugrunde legt, sei denkbar - insbesondere finanziell - und ausreichend für den Betrieb des Marktes.

Das Gegenteil liegt nicht so eindeutig auf der Hand, dass es der Rechtsfindung des Senats würde zugrunde gelegt werden können. Der Geschäftsführer der Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung - was erstaunlich ist - zwar nicht anzugeben vermocht, aus welchen Stadtteilen die Käuferströme kommen sollen, welche dem Einzelhandelsgeschäft eine auskömmliche Betriebsweise gewährleisten sollen. Derartige Angaben kann man einem Bauherrn selbst dann abverlangen, wenn er - wie hier (nunmehr: K. -Markt) für andere Betreiber plant.

Die Annahme einer auch bei "rechts rein- rechts raus" finanziell auskömmlichen Betriebsweise wird sich hier entgegen dem interessanten Gedanken, welchen der Verfahrensbevollmächtigte der Klägerin im Ortstermin geäußert hat, wohl auch nicht aus dem Einkaufsverhalten herleiten können, welches er in seiner Heimatstadt Köln (seinen Ausführungen zufolge) hat beobachten können. Es mag sein, dass in einer Großstadt wie Köln selbst stark befahrene und dementsprechend nicht (ohne weiteres) zu kreuzende Straßen beiderseits mit Läden gesäumt sind, die ihr Auskommen finden. Ob das für eine so kleine Stadt, wie sie die Beigeladene darstellt, zutrifft, unterliegt doch beträchtlichen Zweifeln. Denn in Köln mögen solche Straßen Ortsteile verbinden, die jeweils über so ausreichende Kaufkraft verfügen, dass selbst nur "einseitig" anfahrbare Läden ausreichend Kundschaft erhalten. Über mehrere derart "leistungstüchtige" Stadtteile dürfte die Beigeladene nicht verfügen. Jedoch ist nicht ganz ausgeschlossen, dass aus dem Baugebiet, welches über die Waldstraße zu erreichen ist, d. h. nördlich des Baugrundstücks und westlich des Sees liegt, (noch) ausreichenden Umfangs Kundschaft kommt. Zwar ist nach dem sich aus dem Stadtplan ergebenden Bild nicht so ganz abzusehen, wie diese Kundschaft unmittelbar zum Baugrundstück soll kommen können. Indes kommt doch in Betracht anzunehmen, dass die von dort kommende Kundschaft zunächst den (nachfolgend zu diskutierenden) Innenstadtbereich, etwa/namentlich den L. -Markt aufsucht und dann auf der Rückfahrt in das Baugrundstück einbiegt. Von dort kann diese Kundschaft in Einklang mit der sich aus dem Berufungsantrag ergebenden Verkehrsrichtung das Betriebsgrundstück verlassen und über die Waldstraße wieder nach Hause gelangen.

Zudem ist zu berücksichtigen, dass hier nur ein Markt mit 700 m² Verkaufsfläche und dementsprechend "reduzierten" Gewinnaussichten in Rede steht. Zudem kann es u. U. tatsächlich so, wie von der Klägerseite in der mündlichen Verhandlung als Möglichkeit offeriert, sein, dass die Kunden nach dem Besuch des Baugrundstücks auch noch den stadtauswärts gelegenen M. -Markt anfahren. Dieser verfügt nach dem insoweit unstreitigen Vortrag aller Beteiligten über eine eigene Ampel und ermöglicht es so, sogar als Wendeplatz genutzt werden zu können.

Dem Vorhaben der Klägerin steht entgegen der Annahme des Beklagten und der Beigeladenen nicht § 34 Abs. 3 BauGB i.d.F. des EAG Bau 2004 entgegen. Ein zentraler Versorgungsbereich im Sinne der Vorschrift ist unstreitig im Stadtgebiet der Beigeladenen vorhanden und etwa in dem Gebiet "Alte Straße/Neue Straße" zu sehen. Nach dem von der Beigeladenen im Jahr 2005 beschlossenen Einzelhandelskonzept soll sich der zentrale Versorgungsbereich in diesem Gebiet konzentrieren. Dieses ist entsprechend dargestellt in dem von der Beigeladenen vorgelegten Einzelhandelskonzept der "GMA" vom September 2005. Von diesem Bereich ist das Vorhaben der Klägerin etwa 250 bis 350 m entfernt. Weder nach dem von der Beigeladenen beschlossenen und in dem Einzelhandelsgutachten zugrunde gelegten Konzept noch nach dem Eindruck wie er sich aus der Ortslage ergibt, ist das Vorhaben der Klägerin dem zentralen Versorgungsbereich zuzurechnen.

Von dem Vorhaben der Klägerin gehen keine schädlichen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich im Gebiet der Beigeladenen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB i.d.F. des EAG Bau 2004 aus. Unabhängig davon, ob von einem Vorhaben mit einer Verkaufsfläche von 700 m² schädliche Auswirkungen in diesem Sinne ausgehen können oder generell erst ab einer Großflächigkeit eines Verbrauchermarktes die Möglichkeit schädlicher Auswirkungen überhaupt besteht, ergeben sich aus den hier vorliegenden Zahlen dafür keine Anhaltspunkte. Schädlich sind Auswirkungen zwar nicht erst dann, wenn sie die Schwelle der Unzumutbarkeit erreicht haben, die im Rahmen der Anwendung des § 2 Abs. 2 BauGB die äußerste nicht mehr überwindbare Schranke darstellt. Zweck des § 34 Abs. 3 BauGB ist der Schutz vor "städtebaulich nachhaltigen Auswirkungen", durch die die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs so gestört wird, dass der Versorgungsauftrag nicht mehr erfüllt werden kann. Die daraufhin anzustellenden Prognosen haben auf städtebaulich relevanten Faktoren im Hinblick auf die ökonomischen Auswirkungen eines geplanten Vorhabens aufzubauen. Dazu ist auf die zu erwartenden Kaufkraftabflüsse abzustellen und die zu erwartende Umsatzverteilung etwa auch durch einen Vergleich der Verkaufsflächen im zentralen Versorgungsbereich mit der des zu erwartenden neuen Vorhabens zu ermitteln. Generelle Kriterien lassen sich nicht aufstellen, weil die jeweiligen Besonderheiten des Einzelfalls sich dem entziehen, jedoch gerade ihre Berücksichtigung für die konkrete Prognose unabdingbar notwendig ist. So sind etwa Größe des zentralen Versorgungsbereichs, Qualität seiner Geschäfte (insbesondere der "Magnetbetriebe"), Attraktivität des Bereichs selbst wie Größe seines Umfelds ebenso berücksichtigungsfähig wie Entfernung, Lage und engeres Umfeld des "heranrückenden Konkurrenzbetriebs" (vgl. hierzu BVerwG, Urt. v. 11.10.2007 - 4 C 7.07 -, ZfBR 2008, 49; OVG Rheinland-Pfalz, Urt. v. 5.11.2007 - 1 A 10351/07 -, zitiert nach Juris; OVG Münster, Urt. v. 11.12.2006 - 7 A 964/05 -, BauR 2007, 845; Urt. v. 13.6.2007 - 10 A 2439/06 -, BauR 2007, 2012; Urt. v. 17.10.2007 - 10 A 3914/04 -, BauR 2008, 320; VGH München, Urt. v. 5.2.2007 - 2 BV 05.1571 - u. Urt. v. 10.8.2007 - 2 BV 07.3 -, beide zitiert nach Juris). Vor diesem Hintergrund ist im vorliegenden Fall Folgendes zu berücksichtigen:

Nach Auskunft des Beklagten befinden sich im Innenstadtbereich drei Verbrauchermärkte mit vergleichbarem Sortiment und zwar ein L. -Markt mit einer Verkaufsfläche von 2.225 m², ein N. -Markt mit einer Verkaufsfläche von 868 m² und ein I. -Markt, der bisher mit einer Verkaufsfläche von 393 m² im Innenstadtbereich lag und mittlerweile umgesiedelt ist in ein neues Gebäude in unmittelbarer Nähe und nunmehr eine Verkaufsfläche von 1.000 m² aufweist. Diese drei Märkte befinden sich unstreitig in dem der Innenstadt zuzurechnenden Bereich. Daneben findet sich "Kleingewerbe" im Bereich Nahrungs- und Genussmittel, so dass nach dem im Jahr 2005 für die Beigeladene erarbeiteten Einzelhandelskonzept der GMA im Innenstadtbereich von einer Verkaufsfläche für Lebensmittel von 4.230 m² auszugehen ist. Nach Auskunft des Beklagten sind davon inzwischen zwei Metzgereien und eine Bäckerei geschlossen, andererseits der bereits erwähnte I. -Markt von 393 m² auf 1.000 m² vergrößert worden. Die Verkaufsfläche für den Einzelhandel insgesamt beträgt in der Innenstadt nach dem GMA-Gutachten 28.010 m². Im gesamten Gebiet der Beigeladenen errechnet das GMA-Gutachten 62.360 m², wovon 13.070 m² auf Nahrungs- und Genussmittel entfallen. Das Gutachten beschäftigt sich auch mit projektierten Vorhaben unter anderem in der Wesermünder Straße und kommt zu dem Ergebnis, dass großflächige Einzelhandelsnutzung ein nachteiliges Konkurrenzverhältnis für die Stadtmitte aufbauen würde und Nord- und Südseite der Wesermünder Straße zusammen in dem hier interessierenden Abschnitt die Möglichkeit zur Bildung eines Nebenzentrums böten, das schädliche Auswirkungen auf die Innenstadt haben würde. Daraus lässt sich jedoch im Gegenschluss entnehmen, dass die Zulassung eines einzelnen nicht großflächigen Verbrauchermarktes allein auch nach Auffassung der GMA-Gutachter noch keine schädlichen Auswirkungen auf die Innenstadt haben würde. Die Richtigkeit dieser Einschätzung bestätigt sich auch nach dem Verhältnis der Verkaufsflächen von 4.230 m² im Jahr 2005 und durch die Vergrößerung des I. -Marktes im Jahr 2007 auf derzeit ca. 5.000 m² für Nahrungs- und Genussmittel zu den hier projektierten 700 m². Aus dem GMA-Gutachten (s. insbes. S. 105) ergibt sich nur, dass durch die Aufwertung des Areals zu einem Standort für mehrere Märkte schädliche Auswirkungen auf die Innenstadt zu besorgen seien und deshalb eine entsprechende Überplanung als Standort für Einzelhandel schädlich wäre. Der geplante Markt von 700 m² Verkaufsfläche würde dagegen unterhalb der vom Gutachten für den Fall des Entstehens eines Nebenzentrums zugrunde gelegten Schädlichkeitsgrenze liegen. Einzelheiten zu einer Berechnung der Umsatzverteilung liegen nicht vor, da bislang Gutachten zu dieser Frage nicht eingeholt worden sind. Auf diese kann jedoch verzichtet werden, weil sich bereits aus dem Vergleich der Verkaufsflächen ergibt, dass eine akute Gefährdung der Innenstadt der Beigeladenen nicht zu erwarten ist. Darüber hinaus kann berücksichtigt werden, dass nach dem Ergebnis der gutachterlichen Betrachtung durch das GMA-Einzelhandelskonzept von einer besonders hohen Ausstrahlungskraft der Beigeladenen auf das Umland auszugehen ist. So geht das Gutachten von einer gegenüber dem Bereich der Innenstadt zuzuordnenden Zahl von 19.350 Einwohnern von einer Einwohnerzahl von 22.340 Einwohnern für einen westlich der Stadt liegenden Bereich aus. Danach ist, da sich das Vorhaben der Klägerin am westlichen Rand der Stadt befindet, zu erwarten, dass sich auch und gerade die Kaufkraft des Umlands auf das Vorhaben der Klägerin konzentriert und dieses damit vornehmlich in Konkurrenz zu den übrigen am westlichen Stadtrandbereich liegenden Betrieben tritt (GMA-Gutachten, a.a.O., S. 26 ff.). Im Übrigen kann in diesem Zusammenhang nicht unbeachtet bleiben, dass nunmehr ein derzeit am östlichen Rand des von der Beigeladenen abgegrenzten "Innenstadtbereichs" liegender Markt (K. -Markt, Großer Platz) beabsichtigt, in das Vorhaben der Klägerin umzuziehen. Das Gefüge der Verkaufsflächen außerhalb und innerhalb des Stadtkerns ändert sich folglich insgesamt durch das Vorhaben in diesem Falle nicht.

Ende der Entscheidung