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Beginn der Entscheidung

Gericht: Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht
Beschluss verkündet am 11.07.2003
Aktenzeichen: 1 MN 165/03
Rechtsgebiete: BauGB, BauNVO, NBauO, NGO, VwGO


Vorschriften:

BauGB § 1 VI
BauGB § 214 II Nr. 3
BauGB § 1 III
BauNVO § 7 II
NBauO § 13 I Nr. 1
NBauO § 13 II 2
NGO § 6 III
VwGO § 47 VI
1. Eine Ausfertigung von Flächennutzungsplänen ist nicht vorgeschrieben.

2. Zur Erforderlichkeit eines Bebauungsplans, der in Absprache mit dem Investor entwickelt worden ist.

3. Die Festsetzung eines Kerngebietes zwischen der Altstadt und kerngebietstypischen Verwaltungsgebäuden begegnet keinen Bedenken.

4. Die Absicht, einen "Einkaufsmagneten" von der grünen Wiese an die Altstadt heranzuführen und den Platzcharakter einer Fläche zu betonen, kann die Unterschreitung der regelmäßigen Grenzabstände rechtfertigen.


Gründe:

Die Antragsteller erstreben vorläufigen Rechtsschutz gegen den im Tenor genannten Bebauungsplan der Antragsgegnerin, der unter anderem die Planungsgrundlage für die demnächst zur Baugenehmigung anstehende Ansiedlung eines großflächigen B.-Marktes mit darüber angeordneten drei Parkdecks auf dem Südteil des A.es darstellt. Sie befürchten unzumutbare Einbußen ihrer am Süd- und Südostende des A.es stehenden Wohngebäude durch Lärm- und Abgasimmissionen sowie das die Grenzabstände z.T. unterschreitende Heranrücken eines zwingend 14,2m hohen Gebäudes und sehen eine reine Gefälligkeitsplanung zugunsten der Beigeladenen. Die Antragsgegnerin tritt dem Vorbringen entgegen.

Der Eilantrag hat keinen Erfolg.

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung ist zulässig. Die Antragsteller haben einen zulässigen Normenkontrollantrag gestellt. Sie können insbesondere geltend machen, der im Tenor genannte Bebauungsplan verletzte sie i.S. des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO möglicherweise in ihren Rechten. Denn ihr Interesse, einen Baukörper zu verhindern, der - hinsichtlich der Antragsteller zu 2) und 3) - den nach den Vorschriften der Niedersächsischen Bauordnung maßgeblichen Grenzabstand unterschreitet und - das gilt hinsichtlich beider beteiligten Grundstücke - keine unzumutbaren Abgas- und Lärmbeeinträchtigungen hervorruft, war im Rahmen der Abwägung (§ 1 Abs. 6 BauGB) zu ihrem Vorteil in die Abwägung einzustellen (vgl. BVerwG, Urt. v. 24.9.1998 - 4 CN 2.98 -, BVerwGE 107, 215, 220 = DVBl 1999, 100).

Der Antrag ist indes nicht begründet. Nach § 47 Abs. 6 VwGO kann das Gericht auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist. Wegen der weitreichenden Folgen, welche die Aussetzung eines Bebauungsplanes regelmäßig hat, ist bei der Prüfung der Voraussetzungen für eine Aussetzung ein strenger Maßstab anzulegen. Ein schwerer Nachteil in dem oben genannten Sinn liegt nur vor, wenn rechtlich geschützte Interessen in ganz besonderem Maße beeinträchtigt und dem Betroffenen außergewöhnliche Opfer abverlangt werden (vgl. Erichsen/Scherzberg, DVBl 1987, 168, 174). Bei Vollzug des angegriffenen Planes haben die Antragsteller derartig schwerwiegende Beeinträchtigungen nicht zu erwarten.

Das Grundstück der Antragstellerin zu 1) liegt rund 20m von der Südseite des mit dem angegriffenen Plan vor allem abgelehnten künftigen B.-Markt entfernt. Dieses Gebäude wird mit 14,2m nicht so hoch sein, dass ihr Grundstück und/oder das darauf stehende Fachwerkgebäude gleichsam erdrückt wird. Eine erdrückende Wirkung kann nicht nur durch die Höhe der Gebäude zueinander auftreten, sondern auch durch die Baumasse bzw. die Länge von Gebäuden. Das ist nach dem Eindruck, den die zahlreichen von der Antragsgegnerin überreichten Luftbilder vermitteln, nicht zu erwarten. Der Antragstellerin zu 1 wird bei Planverwirklichung zwar der bisher genossene Blick auf einen weiträumigen Platz genommen. Jedenfalls jetzt, nachdem die Antragsgegnerin den überbaubaren Bereich während des Planaufstellungsverfahrens um etwa 5m nach Norden verschoben und der C. straße damit eine platzartige Aufweitung gegeben hat, kann nicht mehr davon die Rede sein, dem Grundstück der Antragstellerin zu 1) und ihrem Wohnhaus trete der B. -Markt mit seinen drei darüber liegenden Parkgeschossen in eindeutig unangemessenen Proportionen, d.h. so gegenüber, dass das Wohnhaus der Antragstellerin zu 1) dahinter gleichsam verschwindet oder kaum noch "Luft zum Atmen" hat.

Es ist auch nicht zu erwarten, dass die mit der Nutzung des neuen Vorhabens verbundenen Einbußen so stark sind, dass sie der Antragstellerin zu 1) nicht mehr zuzumuten sind. Die Antragsgegnerin hat die mit der Nutzung als B.-Markt und Parkhaus verbundenen Geräuschbelästigungen im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens durch das Ingenieurbüro D. und andere ermitteln lassen. Die schalltechnische Untersuchung vom 6.5.2003 hat für den Auftreffpunkt 3 (das ist das westlich benachbarte Amtsgericht, das näher an der Westseite des A.es liegt als das Gebäude der Antragstellerin zu 1) Werte von 50 dB(A) tags ermittelt. Der für Kerngebiete geltende Wert liegt hingegen bei 60 dB(A). Auch wenn dies "nur" ein Orientierungswert ist, wird doch deutlich, dass der Schutzanspruch, den die Antragstellerin für ihr immerhin in einem Kern- und dementsprechend grundsätzlich lärmbelasteten Gebiet gelegenes Grundstück reklamieren kann, nicht annähernd verletzt werden wird. Dem Schutzinteresse der Antragstellerin zu 1) kann zudem im Baugenehmigungsverfahren ausreichenden Umfangs Rechnung getragen werden. Das geschieht hier dadurch, dass die Anlieferungszone aus verkehrstechnischen Gründen zwar im Süden angesiedelt, dort - gerade - zum Vorteil der Antragstellerin zu 1) aber "eingehaust" wird. Zudem war die Situation ihres Grundstücks zuvor auch nicht gerade als eine "idyllische Ruhelage" zu bezeichnen. Vor ihrem Grundstück erstreckte sich vielmehr ein umfangreicher Parkplatz. Die Parkobergeschosse des abgelehnten B.-Projekts werden aller Voraussicht nach (s. i.ü. auch die gutachtliche Stellungnahme von Prof. Dr. E. zu den Auswirkungen des Vorhabens auf die Luftqualität vom 16.5.2003, erstattet im Baugenehmigungsverfahren B.-Markt) gegenüber der so gekennzeichneten bisherigen Situation keine Verschlechterung der Luftqualität zur Folge haben, welche der Antragstellerin zu 1) nicht mehr zugemutet werden könnte.

Für das Grundstück der Antragsteller zu 2) und 3) ist bei Planverwirklichung ebenfalls kein schwerer Nachteil zu erwarten, der gem. § 47 Abs. 6 VwGO den Erlass der begehrten einstweiligen Anordnung rechtfertigte. Es trifft zwar zu, dass die neue überbaubare Fläche in Verbindung mit der zwingend festgesetzten Höhe von 14,2m in einer Weise heranrückt, welche es weder diesen Antragstellern noch der Beigeladenen gestatten wird, die nach der Niedersächsischen Bauordnung grundsätzlich maßgeblichen Abstandsvorschriften einzuhalten. Das allein rechtfertigt indes noch nicht die Annahme, diesen Antragstellern werde der angegriffene Plan unzumutbaren Eintrag tun. Denn es ist zu beachten, dass das Erdgeschoss des Gebäudes der Antragsteller zu 2) und 3) nach den von der Antragsgegnerin vorgelegten Fotografien sowie nach dem genehmigten Grundriss zur Unterbringung von Garagen und Nebenräumen genutzt wird. Erst ab dem ersten Obergeschoss sind daher Einbußen in der Belichtung und Belüftung - einerseits durch Entzug frischer Luft, andererseits durch negative Auswirkungen vom Parkhaus - zu erwarten. Diese erreichen auch bezüglich der Antragsteller zu 2) und 3) kein Ausmaß, das mit einiger Sicherheit schon die Schwelle zur Unzumutbarkeit überstiege. Das ergibt sich unter anderem daraus, dass das angegriffene Vorhaben diesen Antragstellern nicht frontal gegenübertritt, sondern es ihnen ermöglicht, jedenfalls nach "links", d.h. Süden gewandt ausreichenden Umfangs Sonne und Luft zu erhalten. Zudem besteht im Baugenehmigungsverfahren die Möglichkeit, durch ent-/ansprechende Gestaltung der Fassade den Eindruck zu mildern, der durch das Heranrücken der Bebauung entsteht, und die - von der Beigeladenen tatsächlich auch beabsichtigte -Maßnahme zu ergreifen, die Fassade im südlichen Drittel der Ostfassade zu verglasen. Damit werden Abgase von der Wohnbebauung abgehalten und zugleich die Lichtverhältnisse "stabilisiert".

Der Erlass der einstweiligen Anordnung ist auch nicht aus anderen wichtigen Gründen i.S. des § 47 Abs. 6 VwGO geboten. Da das Gewicht dieser Gründe ungefähr dem des schweren Nachteils entsprechen muss, ist die Aussetzung des Vollzuges aus diesem Anordnungsgrund zur Verhinderung vollendeter Tatsachen lediglich dann in Erwägung zu ziehen, wenn der Normenkontrollantrag mit großer Wahrscheinlichkeit Erfolg haben wird (vgl. z.B. Senatsbeschl. v. 21.3.1988 - 1 B 6/87 -, BRS 48 Nr. 30). Eine derartige hohe Erfolgsaussicht ist hier nicht zum Vorteil der Antragsteller anzunehmen. Deren Rügen werden voraussichtlich nicht durchgreifen. Zu diesen sind folgende Ausführungen veranlasst:

Die Darstellung einer gemischten Baufläche in dem Flächennutzungsplan der Antragsgegnerin gestattet es dieser, in Einklang mit § 1 Abs. 1 BauNVO und § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB ein Kerngebiet zu entwickeln; auch dieses stellt eine gemischte Nutzung im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BauNVO dar.

Durchgreifen Gründe für eine Unwirksamkeit des Flächennutzungsplanes der Antragsgegnerin haben die Antragsteller nicht geltend zu machen vermocht. Nur Satzungen sind nach § 6 Abs. 3 NGO im eigentlichen Sinne auszufertigen. Lediglich der Bebauungsplan stellt eine solche dar (§ 10 Abs. 1 BauGB); für den Flächennutzungsplan fehlt eine entsprechende Anordnung.

Zudem wäre der Mangel unzureichender Ausfertigung des Flächennutzungsplanes aller Voraussicht nach gem. § 214 Abs. 2 Nr. 3 BauGB unbeachtlich. Diese Vorschrift gilt auch für formelle Mängel, die sich aus dem Landesrecht ergeben (vgl. Berliner Kommentar zum BauGB-Lemmel, 3. Aufl., § 214 Rdnr. 50; ebenso Ernst/Zinkahn/Bielenberg- Stock, BauGB, § 214 Rdnr. 117; beide unter Hinweis auf BVerwG , Urt. v. 3.2.1984, - 4 C 17.82 -, BVerwGE 68, 369, 373). Es gibt keine Anhaltspunkte für die Annahme, dieser Mangel - unterstellt, es sei überhaupt einer - habe sich schon zu einem früheren Zeitpunkt herausgestellt und daher komme eine Anwendung des § 214 Abs. 2 Nr. 3 BauGB nicht in Betracht.

Entgegen der Annahme der Antragsteller ist der Bebauungsplan nicht ausschließlich im Interesse der Beigeladenen aufgestellt worden und daher nicht im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich bzw. deshalb abwägungsfehlerhaft, weil sich der Rat der Antragsgegnerin bei seiner Aufstellung allein von den Bauwünschen der Beigeladenen habe leiten lassen.

Ob ein Plan städtebaulich, d.h. im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich ist, richtet sich in erster Linie nach der Konzeption, die die Gemeinde verfolgt. Erforderlich ist eine bauleitplanerische Regelung dann, wenn sie dazu dient, Entwicklungen, die bereits im Gange sind, in geordnete Bahnen zu lenken, sowie dann, wenn die Gemeinde die planerischen Voraussetzungen schafft es zu ermöglichen, einer Bedarfslage gerecht zu werden, die sie für gegeben halten darf. Als Rechtfertigung kommen allein öffentliche Belange in Kraft. Solche können auch durch einen privaten Investor "angeschoben", d.h. durch dessen Bauwünsche begründet werden. Ausreichenden Umfangs im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich ist der daraufhin gefasste Plan in diesem Fall, wenn er daneben von städtebaulichen Überlegungen der Gemeinde getragen wird.

Ein solcher Fall ist hier gegeben. Die Antragsgegnerin hat unwidersprochen vorgetragen, die Beigeladene habe ihren Markt zunächst gar nicht in der dann gewählten City-Lage, sondern "auf der grünen Wiese" schaffen wollen. Diese Vorstellungen habe sie erst auf die Einwirkungen der Antragsgegnerin hin geändert. Deren Bestreben sei es nicht nur, Ansiedlungen außerhalb des städtischen Bereiches zu verhindern. Maßgebliches Ziel sei es vielmehr auch gewesen, in City-Lage einen Einkaufs-"Magneten" zu schaffen, der die Attraktivität der Innenstadt steigert und damit auch zum kommerziellen Wohle anderer Geschäfte in der gewachsenen Altstadtlage der Antragsgegnerin sorgt. Schon das ist ein Gesichtspunkt, der die Erforderlichkeit im Rechtssinne begründet. Es kommt hinzu, dass sich die Antragsgegnerin mit diesem Vorhaben zugleich ausreichender Einstellplätze in Citynähe versichern will. Dementsprechend räumt sie der Beigeladenen an dem in ihrem Eigentum stehenden Teil des A. es zwar ein Erbbaurecht ein, möchte aber die Parkdecks unter die Regie der städtischen Verwaltung nehmen.

Der Rat der Antragsgegnerin hat sich auch nicht in einer Weise den Nutzungsvorstellungen der Beigeladenen unterworfen, dass dies als vor § 1 Abs. 6 BauGB unzulässige Vorabbindung zu qualifizieren wäre. Das Bundesverwaltungsgericht hat schon in der sog. Flachglas-Entscheidung (vom 5. Juli 1974 - IV C 50.72 -, BVerwGE 45, 309 = NJW 1975, 70 = DVBl 1974, 767) anerkannt, dass sich bestimmte städtebauliche Projekte nicht im Wege der Angebotsplanung, sondern nur "verschränkt" mit einem bestimmten Investor verwirklichen lassen. Daran ist so lange nichts Verwerfliches, wie sich die planende Gemeinde den Vorstellungen des Vorhabenträgers nicht völlig unterordnet und nach außen lediglich als dessen Vollzugsinstanz erscheint (vgl. a. BVerwG, B. v. 28.08.1987 - 4 N 1.86 -, NVwZ 1988, 351). Ein dementsprechender Fall ist hier nicht gegeben. Schon die Umstände, dass die Antragsgegnerin die Beigeladene zur Wahl eines anderen Standorts hat überreden müssen und den Plan auf die vorgebrachten Anregungen ihrer Bürger wiederholt ausgelegt, dabei unter anderem die überbaubare Fläche nach Norden verschoben hat, zeigen, dass sich der Rat der Antragsgegnerin nicht zum reinen Erfüllungsgehilfen der Beigeladenen hat machen lassen.

Die getroffene Abwägungsentscheidung (§ 1 Abs. 6 BauGB) wird voraussichtlich nicht zu beanstanden sein. Einen Etikettenschwindel stellt sie nicht da. Zutreffend weist die Antragsgegnerin darauf hin, dass bei der Beurteilung des Gebietscharakters nicht lediglich das Plangebiet, sondern auch die benachbarten Bauquartiere in Blick zu nehmen sind. Betrachtet man die den A. an seinen Nord-, West- und Südseiten im Sinne des § 7 Abs. 2 Nrn. 1 und 4 BauNVO begleitenden kerngebietstypischen Nutzungen sowie - vor allem - den sich östlich des Plangebiets anschließenden, von ihm zum Teil sogar mitumfassten Altstadtbereich, so wird deutlich, dass die von § 7 Abs. 2 BauNVO gewollte Nutzungsmischung sehr wohl vorhanden ist.

Aus diesem Grunde können die Antragsteller auch die Grundsätze für sich nicht fruchtbar machen, welche der 6. Senat in dem von ihnen zitierten Eilbeschluss vom 12.11.1993 - 6 M 5495/93 - (Vnb) entwickelt hat. Tragender Gesichtspunkt dieser Entscheidung war die Beobachtung, dass das von der Gemeinde geplante Kerngebiet an einer Übergangsstelle von reinem Wohngebiet in Stadtrandlage zu einem (ausgedehnten) Naherholungsgebiet geplant worden war und schon von dieser Lage her die kerngebietstypischen Funktionen nicht würde erfüllen können. Das ist hier wesentlich anders, da schon der Planbereich Teile der Altstadt/Kerngebiet der Antragsgegnerin umfasst und Nutzungen hinzutreten lassen soll, welche zwischen kerngebietstypischen Verwaltungsgebäuden aufgespannt sind und der östlich des Marktes beginnenden Kernstadt ermöglichen sollen, ihren vollen städtebaulichen und kommerziellen Erfolg zu erzielen. Selbst wenn die Möglichkeit bestünde, außer den durch § 1 Abs. 2 der textlichen Festsetzungen ausgeschlossenen Nutzungen andere Vergnügungsstätten wie namentlich Discotheken in dem für den B.-Markt vorgesehenen Gebäude vorzusehen, wäre damit keine von vornherein abwägungswidrige, weil mit der umstehenden Bebauung unverträgliche Nutzungsmöglichkeit geschaffen. Denn die Antragsgegnerin weist zutreffend darauf hin, dass die Bebauung an der Ostseite des A.es eher die Rückseite der Bebauung an der Hauptgeschäftsstraße (F. Straße) darstellt und eben nur kerngebietstypische "Ruhe" beanspruchen kann. Ein unter Umständen bestehender Nutzungskonflikt kann daher mit der Feinsteuerung, welche § 15 Abs. 1 BauNVO ermöglicht, gelöst werden. Das kann etwa dadurch geschehen, dass die Zufahrt einer Diskothek (deren Musikgeräusche dringen in der Regel nicht nach außen) - wie auch jetzt für den B.-Markt beabsichtigt - zu der lärmunempfindlicheren Westseite angelegt wird.

Das Vorhaben wird aller Voraussicht nach nicht wegen seiner Dimension als rücksichtslos angesehen werden können. Jedenfalls für das Eilverfahren ausreichende Entscheidungsgrundlage bilden die überreichten zahlreichen Luftaufnahmen sowie die optische Simulation des künftigen Baugeschehens. Dieses zeigt, dass der mit dem angegriffenen Plan geschaffene überbaubare Bereich eingebettet ist in eine Bebauung, die die Kombination von B.-Markt und Parkhaus mit der zwingend festgesetzten Höhe von im wesentlichen 14,2m (den 17m hohen Turm einerseits und die Abtreppung zum Landkreisgebäude - ehemalige G. -Schule - einmal ausgenommen) nicht wesentlich überragen wird. Die G. -Schule ist ähnlich hoch. Dasselbe gilt für das Kaufhaus F. Straße 83/85. Das im Süden des A.es stehende Amtsgerichtsgebäude weist drei Vollgeschosse auf. Die zwischen ihm und dem erwähnten Kaufhaus stehende Bebauung erreicht zwar nicht die Höhe von 14,2m. Das musste der Antragsgegnerin bei der Bemessung des Baukörpers aber nicht zwingende Bindung sein. Denn es ist unter anderem zu beachten, dass das fragliche Gelände "nun einmal" am Rande der Kernstadt steht und es einer Gemeinde sogar offen steht, dort einen städtebaulichen Akzent zu deren Förderung zu setzen. Die "Kubatur" des Gebäudes mag manchem engagierten Architekten nicht konvenieren. Sie ist indes in dem umgebenden Baubestand keineswegs ohne Vorbild. Das Amtsgericht, das Finanzamt, weite Teile der Landkreisverwaltung (den Rest des Schlosses, den Stockturm, sowie die ehemalige G. -Schule einmal ausgenommen), die Fachhochschule am Nordende des A.es, die Rückseite des Kaufhauses F. Straße 83/85 - sie alle bieten ein ausgesprochen nüchternes, "kastenförmiges", die nähere Umgebung deutlich prägendes Erscheinungsbild, das sich deutlich von dem abhebt, was man beim Wort "A." zunächst einmal vielleicht erwartet haben würde. Dasselbe gilt angesichts der Nutzung des Platzes. Es mag ja bestimmten, im Rahmen der seit dem Jahre 1985 durchgeführten Architekturwettbewerbe gehegten städtearchitektonischen Vorstellungen entsprochen haben, dort eine optische, gärtnerisch hervortretende Ruhezone zu schaffen. Rein tatsächlich stellt sich der Bereich indes als "prosaischer" Parkplatz ohne sonderliche bauliche Abwechslung mit besonderer Bedeutung für die östliche benachbarte Kernstadt dar. Dieser wird durch die mit dem angegriffenen Plan vorbereitete Nutzung verkleinert, zum Teil in andere Ebenen (Parkdecks) gehoben und durch eine kommerzielle Nutzung ergänzt, die sich (wennschon nicht unbedingt optisch, aber eben doch erkennbar) funktional zum Vorteil der anschließenden Alt-/Kernstadt der Antragsgegnerin auswirken soll und diese zugleich nach Westen erweitert.

Richtig ist zwar, dass die getroffenen Festsetzungen es jedenfalls an der Ostseite des A. es nicht mehr gestatten werden, die nach der Niedersächsischen Bauordnung maßgeblichen Grenzabstände einzuhalten. Das wird voraussichtlich aber durch § 13 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 NBauO zu rechtfertigen sein. Der Senat hat sich zu den Voraussetzungen, unter denen von dieser Ausnahmemöglichkeit Gebrauch gemacht werden darf, mehrfach (unter anderem in seinem Beschluss vom 30.3.1999 - 1 M 897/99 -, NdsVBl. 2000, 10 = BauR 1999, 1163; s.a. Urt. v. 26.2.2003 - 1 LC 75/02 -, NdsVBl. 2003, 180) geäußert. Die dabei entwickelten Gesichtspunkte zur Auslegung und Handhabung des § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO lassen sich danach etwa so zusammenfassen:

Nach § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO können geringere als die in den §§ 7 bis 12 a NBauO vorgeschriebenen Abstände zur Verwirklichung besonderer baugestalterischer oder städtebaulicher Absichten ausnahmsweise zugelassen werden. Hierzu ist nicht erforderlich, scharf zwischen den baugestalterischen und städtebaulichen Absichten zu unterscheiden. Beides lässt sich kaum in eindeutiger Weise trennen. Die Initiative für die Entwicklung dieser Absichten darf vom Bauherrn ausgehen (vgl. Große/Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, a.a.O., § 13 Rdn. 4). Die gegenteilige, in den ersten beiden Auflagen des zitierten Erläuterungswerkes sowie möglicherweise auch vom (früheren) 6. Senat des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts (Beschl. v. 11.7.1997 - VI B 44/79 -, BRS 35 Nr. 93) vertretene Auffassung, diese Absichten müssten ihre Wurzel in einer örtlichen Bauvorschrift oder einem Bebauungsplan der Gemeinde haben, lässt sich kaum mit § 13 Abs. 3 NBauO vereinbaren. Dieser ordnet an, dass das Landesabstandsrecht der "nur" gemeindlichen Rechtssetzung grundsätzlich vorgeht. Dem widerspräche es, ohne ausdrücklichen Gesetzesbefehl in § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO zu fordern, die Initiative müsse von der planenden Gemeinde ausgegangen sein. Damit ist allerdings (noch) nicht gesagt, dass der Bauherr die besonderen städtebaulichen und gestalterischen Absichten im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO geradezu gegen den Willen der Gemeinde soll verwirklichen können. Das bedarf indes in den Fällen keiner besonderen Behandlung, in denen die Gemeinde - wie auch hier der Fall - das streitige Vorhaben durch eine förmliche Bauleitplanung bewusst und aus eigenem städtebaulichen Antrieb fördert.

Die mit dem Plan verfolgten Bauabsichten sind nicht erst dann im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO "besonders", wenn architektonisch oder städtebaulich geradezu hervorragende Projekte verfolgt werden. Es reicht vielmehr aus, dass ein vom Normalen abweichender, letztlich aber zum selben Ziel, nämlich zumindest gleich guten Wohn- und Arbeitsverhältnissen führender Weg gesucht wird (vgl. Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, a.a.O., § 13 Rdn. 4). Die mit dem angegriffenen Plan verfolgten städtebaulichen Absichten müssen nicht notwendig das gestalterische oder städtebauliche "Nonplusultra" bilden. Diese Absichten sind allerdings ins Verhältnis zu setzen zu den Einbußen, welche die Nachbarn durch die Unterschreitung erleiden. Das gilt trotz des Umstandes, dass nach § 13 Abs. 2 NBauO gerade im Falle des Abs. 1 Nr. 1 besonders zu prüfen ist, ob die Nachbarn trotz Unterschreitung des gesetzlich bestimmten Abstandes mindestens die Wohnverhältnisse haben, die sie bei Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften genössen. "Besonders" im Sinne des Abs. 1 Nr. 1 sind die Absichten nur dann, wenn sie "grundsätzlich", das heißt überhaupt von einem Gewicht sind, welches die Unterschreitung der gesetzlichen Abstände zu rechtfertigen vermag. Je mehr diese unterschritten werden, von desto größerem Gewicht müssen die Absichten sein. Diese Wechselwirkung (vgl. dazu Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, a.a.O. u. Barth/Mühler, Abstandsvorschriften der NBauO, § 13 Rdnr. 7) gilt nicht nur hinsichtlich des "Ob", sondern auch hinsichtlich des "Wie" der Unterschreitung.

Danach werden die Antragsteller voraussichtlich nicht mit ihrem Einwand durchdringen können, die planbedingt ermöglichte Unterschreitung der gesetzlichen Grenzabstände führe zur Abwägungswidrigkeit des Planes Nr. 90. Der Anwendung dieser Grundsätze steht nicht gleichsam von vornherein entgegen, dass die Grundstücke der Beteiligten im Kerngebiet liegen. Für diese hat der Gesetzgeber in § 7 Abs. 4 NBauO zwar "bereits" eine Halbierung der Abstände vorgesehen. Diese Vorschrift lässt indes nicht den Gegenschluss zu, in Kerngebieten müsse insoweit besondere Zurückhaltung obwalten. Das widerspräche nicht nur dem Wortlaut des § 13 Abs. 1 Halbs. 1 NBauO, der für eine derartige Einschränkung seines Anwendungsbereiches keine Anhaltspunkte enthält. Das ließe auch außer Acht, dass nach dem Katalog des § 7 Abs. 2 BauNVO in Kerngebieten Nutzungen ganz unterschiedlicher Schutzbedürftigkeit zulässig sind. So gegensätzliche Nutzungen wie etwa Parkhäuser und Gebäude sozialen oder kirchlichen Zweckes bedürfen in erheblich voneinander abweichendem Maße des Schutzes. Gerade wegen dieser starken "Spreizung" sind Kerngebiete sogar in besonderem Maße für eine Anwendung des § 13 Abs. 1 Nr. 1 NBauO offen.

Es existieren ausreichenden Umfangs baugestalterische bzw. städtebauliche Absichten, die die angegriffene Festsetzung tragen werden. Die von der Beigeladenen und der Antragsgegnerin übereinstimmend gefundene Lösung hat eine städtebauliche Qualität, welche den Anforderungen des § 13 Abs.1 Nr. 1 NBauO gerecht wird. Der Baukörper schließt nicht nur an ein Kerngebiet an und will dieses nach Westen erweitern. Es soll zugleich dazu beitragen, für den nördlichen Bereich des A. es den "Platzcharakter" zu erhalten. Damit wenig vereinbar wäre es, zwischen der Bebauung an der Ostseite des A.es und der neuen überbaubaren Fläche einen Abstand zu lassen, der den nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 iVm. § 9 Abs. 1 Satz 1 NBauO Anforderungen vollen Umfangs gerecht wird. Das würde nicht nur die Erfüllung des städtebaulichen Zwecks gefährden, - auch - zum Vorteil der vorhandenen Altstadt einen Einkaufsmagneten zu schaffen; andernfalls müsste die restliche Fläche des A.es zum Nachteil der Schaffung der begehrten ebenerdigen Parkplätze noch kleiner dimensioniert werden müssen, um die für einen B. -Markt erforderliche Verkaufsfläche und die entsprechenden Parkflächen auf den Decks zu schaffen. Es würde die mit dem angegriffenen Plan beabsichtigte Erweiterung des Kernstadtbereiches optisch auch unnötig von der Altstadt "abhängen", deren Charakter den vorliegenden Plänen zufolge auch zu nicht unerheblichen Teilen durch enge Gassen und Straßen geprägt wird. Zudem spricht einiges für den von der Antragsgegnerin vorgebrachten Gesichtspunkt, nur eine endsprechend "eng" dimensionierte Fußgängerzone zwischen der Bebauung am südlichen Ostrand des A.es und dem neuen Baukörper schaffe für den Norden den "Platzcharakter" und im Süden jene urbane Intimität, die man gerade in Innenstädten schätzt und bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben "auf der grünen Wiese" vermisst. Auch wenn dieser Vergleich vielleicht weit hergeholt erscheint: Im Bereich des neu gestalteten Potsdamer Platzes hat Berlin nicht viel anders gehandelt, sondern die Fußgängerzonen gerade aus dieser Überlegung heraus vergleichsweise schmal dimensioniert.

Diese städtebaulichen und gestalterischen Absichten haben selbst dann ein zur Überwindung der konkurrierenden Nutzungsabsichten ausreichendes Gewicht, wenn man das Interesse der Antragsteller zu 2) und 3) sowie der ihnen benachbarten Bebauung einbezieht, die Vorteile vollständig eingehaltener Grenzabstandsvorschriften zu genießen. Denn diese Interessen sind deutlich geschmälert zum einen durch den Umstand, dass diese "durchlaufenden Grundstücke" sozusagen die Verbindung zur und Fortsetzung der F. Straße darzustellen, außerdem dadurch, dass die Darstellungen des Flächennutzungsplanes den Antragstellern zu 2) und 3) schon seit längerem jedes Vertrauen in die Annahme rauben, dort werde schon kein Bauwerk entstehen. Wird das Kerngebiet mit modernen Mitteln erweitert, dann liegt es auch nahe, dies angesichts des im Westen durch die Weser und die vorhandene Bebauung beschränkten Baugrundes in verdichtender Weise zu tun. Diesem "Opfer" steht die Verbesserung der kommerziellen Aussichten gegenüber, die die Antragsteller zu 2) und 3) und ihre Nachbarn infolge der Ansiedlung eines Verkaufsmagneten füglich erwarten dürfen.

Voraussichtlich wird auch den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse auf den Grundstücken der Antragsteller mindestens gleichwertig entsprochen sein/werden. Das ist dann der Fall, wenn auf den Nachbargrundstücken im praktischen Ergebnis die Verhältnisse herrschen, wie sie bei Einhaltung der gesetzlichen Grenzabstände bestehen würden (vgl. Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, a.a.O., § 13 Rdn. 22 u. 5; Barth/Mühler, a.a.O., § 13 Rdn. 39; vgl. im Übrigen auch NdsOVG, Beschl. v. 11.7.1979 - VI B 44/79 -, BRS 35 Nr. 93, S. 200). Das kann etwa durch Ausnutzung günstiger topografischer Verhältnisse, eine geschickte Zuordnung der Gebäude zueinander oder ihrer besonders schutzwürdigen Räume oder in sonstiger Weise geschehen, welche der Unterschreitung des Grenzabstandes gegebenenfalls auch nur psychologisch die nachteilige Wirkung nimmt (vgl. Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, a.a.O., Rdn. 5). Ebenso wie schon § 12 Abs. 5 Satz 2 NBauO a.F. mit der Verwendung der Worte "nicht wesentlich" zeigte, gestattet auch der in § 13 Abs. 2 Satz 2 NBauO gebrauchte Terminus der "Gleichwertigkeit" eine wertende Betrachtung der besonderen Verhältnisse. Dabei darf unter anderem berücksichtigt werden, dass trotz Unterschreitung des gesetzlichen Abstandes der dadurch hervorgerufene psychologische Eindruck des Eingeschlossenseins ausgeglichen werden kann.

Eine Anwendung dieser Grundsätze ergibt, dass die Antragsgegnerin voraussichtlich in einer Weise von § 13 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 NBauO Gebrauch gemacht hat, welche Nachbarinteressen der Antragsteller nicht verletzt.

Für die Antragstellerin zu 1) gilt dies schon deshalb, weil die Antragsgegnerin die überbaubare Fläche im Rahmen der wiederholten Auslegungsverfahren deutlich nach Norden gerückt und durch die Herstellung einer platzartigen Aufweitung der C. straße ihre Nutzungsinteressen berücksichtigt hat. Der überbaubare Bereich rückt nicht näher heran als die schon vorhandene Bebauung.

Aber auch die Wohn- und Arbeitsverhältnisse der Antragsteller zu 2) und 3) und ihrer Nachbarn werden voraussichtlich nicht "ungesund" werden. Das ergibt sich unter anderem aus der Möglichkeit, die Fassade des anzusiedelnden Marktes ansprechend zu gestalten. Die Beigeladene hat auch tatsächlich vor, die Baumasse durch Verglasungen aufzuhellen und so nicht nur Abgase von den Bewohnern fernzuhalten, sondern auch Licht in deren Wohnungen zu leiten. In den Erdgeschossen an der Südostseite des A.es sind schützenswerte Nutzungen nach dem unwidersprochenen Vortrag der Antragsgegnerin nicht vorhanden; das gilt aufgrund der vorgelegten Fotos auch/gerade für das Grundstück der Antragsteller zu 2 und 3. Regelrecht eingemauert werden die Anlieger an der Südostseite des Platzes bei einem Gebäudeabstand von gut 7m nicht. Beginnt die schützenswerte Wohnnutzung erst im 1. Obergeschoss, werden trotz der Höhe des hinzutretenden Gebäudes voraussichtlich nicht wesentlich schlechtere Wohnverhältnisse erzeugt, als sie in der H. straße, der Kleinen I. straße oder der J. straße existieren.

Die Heraufführung des ruhenden Verkehrs in die Ebene des 1., 2. und 3. Obergeschosses stellt zwar einen gewissen "Qualitätssprung" gegenüber dem bisherigen Zustand dar, in dem lediglich "von unten" Parkplatzlärm heraufdrang. Dies wird aber zum Teil kompensiert dadurch, dass die An- und Abfahrtsstraße auf die Westseite des A. es verlegt wird und der Baukörper des B.-Marktes als Schallschutz gegen den dort verursachten Straßenlärm dienen wird. Eine sich nach Darstellung der Antragsgegnerin ankündigende Einschränkung der Öffnungszeiten der Parkdecks auf die Tagzeiten und eine Nachbarinteressen wahrende Aufteilung ihrer Parkbuchten (die zu der Ostseite des A.es gelegenen Buchten sollen Mitarbeiten zur Verfügung gestellt werden und damit eine geringere Wechselfrequenz aufweisen) werden es zusätzlich ermöglichen, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse auf dem Niveau, das in Kerngebieten allein erwartet werden kann, zu erhalten/herzustellen.

Belange des Denkmalschutzes werden den Bebauungsplan Nr. 90 aller Voraussicht nach ebenfalls nicht zu Fall bringen. Zum wohl denkmalgeschützten Gebäude der Antragstellerin zu 1) hält der neue Baukörper einen Abstand ein, der das Gebäude nach dem sich aus den Luftbildern ergebenden Eindruck noch immer zur Geltung kommen lässt. Zur ehemaligen K. -Schule hin wurde der Baukörper abgetreppt. Im übrigen hat die Bezirksregierung L. - Dezernat Denkmalschutz - durch Verfügung vom 31.3.2003 im Rahmen der letzten öffentlichen Auslegung zu erkennen gegeben, dass die Planfestsetzungen nicht schlechthin zur Unverträglichkeit mit den Denkmalen am A. führen, sondern ein Ausgleich im Baugenehmigungsverfahren und Verfahren nach § 10 NDSchG herbeigeführt werden kann. Zudem sind die in dieser Verfügung angeführten Baudenkmale nach dem sich aus den Luftaufnahmen ergebenden Eindruck schon jetzt in die Nachbarschaft von Bauwerken geraten, welche die Frage aufwerfen, in welchem Umfang das hinzutretende Bauwerk überhaupt noch weiter beeinträchtigen kann. Eine hohe Wahrscheinlichkeit dafür, das Planvorhaben werde an Belangen des Denkmalschutzes scheitern, besteht jedenfalls nicht.

Ende der Entscheidung

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