Judicialis Rechtsprechung

1. Die Pflicht zur Zahlung des Ausgleichsbetrags entsteht gem. § 154 Abs. 3 Satz 1 iVm § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB auch dann erst mit Erlass der Aufhebungssatzung, wenn die Gemeinde diese zu einem früheren Zeitpunkt hätte fassen und bekannt machen müssen. Hat in der Zwischenzeit ein Eigentumswechsel stattgefunden, kann sich der neue Eigentümer gegen die Heranziehung nicht mit dem Argument zur Wehr setzen, die Gemeinde hätte den Aufhebungsbeschluss früher fassen und bekannt machen müssen.

2. Eine Äußerungsfrist von einem Monat reicht für § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB regelmäßig aus.

---

Gründe:

Die Antragstellerin ist seit dem 30. Januar 1997 Eigentümerin des Grundstücks C. straße 60 in B.. Dieses lag im Geltungsbereich einer 1972 in Kraft getretenen Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Nr. 2 - Altstadt -. Diese hob die Antragsgegnerin durch Satzung vom 10. Dezember 1996, bekannt gemacht am 4. Juli 1997, auf. Durch Bescheid vom 14. Dezember 2001 zog sie die Antragstellerin zur Zahlung eines Sanierungsausgleichsbetrages von 22.725,00 DM (entspricht 11.619,11 €) heran. Den nach Widerspruch und erfolglosem Aussetzungsantrag gestellten Eilantrag hat das Verwaltungsgericht mit der angegriffenen Entscheidung, auf deren weiteren Inhalt Bezug genommen wird, abgelehnt. Darin hat das Verwaltungsgericht insbesondere ausgeführt, willkürlichen oder sachwidrigen Zuschnitt des Sanierungsgebietes könne die Antragstellerin nicht mehr rügen, weil die nach § 215 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 244 Abs. 2 BauGB geltende Rügefrist abgelaufen sei. Die Antragstellerin sei zu Recht als Schuldnerin angesehen worden, obwohl die Sanierungsmaßnahmen dem angefochtenen Bescheid zufolge tatsächlich am 21. Oktober 1994 beendet worden seien und die Antragstellerin damals noch nicht Eigentümerin gewesen sei. Denn nach der Gesetzeslage komme es auf den förmlichen Abschluss der Sanierung an. Im Übrigen seien keine Anhaltspunkte dafür erkennbar, die Antragsgegnerin habe die Aufhebung der Sanierungssatzung in rechtswidriger Weise verzögert. Damit sei der Ausgleichsbetrag auch nicht verjährt. Der Höhe nach sei die Heranziehung nicht zu beanstanden.

Hiergegen richtet sich die rechtzeitig erhobene Beschwerde, zu deren Begründung die Antragstellerin geltend macht: Entgegen der nicht näher begründeten Annahme des Verwaltungsgerichts habe die Antragsgegnerin die Aufhebung der Sanierung in sachwidriger Weise verzögert. Dementsprechend sei für die persönliche Beitragspflicht in entsprechender Anwendung des Rechtsgedankens aus § 162 BGB der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem die Sanierungssatzung förmlich hätte aufgehoben sein müssen; dies sei hier ein vor ihrem Eigentumserwerb liegender Zeitpunkt. Aus diesem Grunde sei die Beitragsschuld verjährt. Ihre Heranziehung sei auch formell rechtswidrig gewesen, weil ihr - offenbar wegen drohender Verjährung - vor Erlass des Heranziehungsbescheides nicht ausreichend Gelegenheit gegeben worden sei, zu der beabsichtigten Heranziehung Stellung zu nehmen.

Die Antragsgegnerin tritt der Beschwerde entgegen.

Die Beschwerde hat keinen Erfolg. Das Beschwerdevorbringen, welches wegen § 146 Abs. 4 letzter Satz VwGO die Nachprüfung begrenzt, rechtfertigt keine Beschwerdestattgabe. Keiner der beiden Beschwerdeangriffe begründet ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Heranziehung i.S. des § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO.

Zum ersten Beschwerdeangriff - die Antragsgegnerin habe den Abschluss der Sanierung rechtswidrig verzögert; das erst habe zur Ausgleichsbeitragspflicht der Antragstellerin geführt - ist Folgendes auszuführen:

Richtig ist, dass die Person sanierungsausgleichsbetragspflichtig ist, der das Grundstück in dem Zeitpunkt gehört, zu dem die Sanierung förmlich abgeschlossen wird (vgl. Bielenberg/Koopmann/Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Kommentar, Teil C, § 154 BauGB Rdnr. 39 und 51; Schrödter/Köhler, BauGB, Kommentar, 6. Aufl., § 154 Rdnr. 7). Anders als möglicherweise im Straßenausbaubeitragsrecht richtet sich die Pflicht zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen daher nicht danach, wer im Zeitpunkt der Heranziehung zur Zahlung eines Beitrages Eigentümer des Grundstücks ist.

Richtig ist des Weiteren, dass die Sanierung nicht an einem vom Gesetz bestimmten Zeitpunkt endet, sondern es (im Regelfall) hierzu einer von der Gemeinde zu erlassenden Satzung bedarf. Dabei steht es nicht in deren freiem Belieben zu entscheiden, wann sie die Sanierungssatzung aufhebt. Nach § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB "ist" vielmehr die Satzung aufzuheben, wenn einer der drei dort genannten Gründe erfüllt ist.

Welche Konsequenzen bei Verletzung dieser Pflicht zu ziehen sind, wird nicht vollständig einheitlich beantwortet. Manche sehen sich durch ein Dogma gehindert, dass ein Anspruch auf Normerlass nicht bestehe. Daher führe die Verletzung der Pflicht zur rechtzeitigen Aufhebung der Sanierungssatzung dazu, dass "an sich" genehmigungspflichtige Vorgänge (§§ 144, 145 BauGB) nunmehr ohne weiteres zugelassen werden müssten. Daneben käme ein Anspruch auf Schadensersatz und/oder Entschädigung wegen Aufrechterhaltung der mit einer Sanierung verbundenen Beschränkungen in Betracht sowie die Stellung eines Normenkontrollantrages mit dem Ziel, die Funktionslosigkeit der Sanierungssatzung feststellen zu lassen (vgl. zum Vorstehenden: Bielenberg/Koopmann/ Krautzberger, a.a.O., § 162 Rdnr. 19, 21, 23; Fislake, in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., § 162 Rdnr. 12; vgl. auch BVerwG, Urt. v. 7.9.1984 - 4 C 20.81 -, BVerwGE 70, 83 = BRS 42 Nr. 233 am Ende in Anlehnung an BGH, Urt. v. 14.7.1965 - III ZR 2/75 -, NJW 1965, 2010 = BB 1965, 1250). Andere leugnen unter Hinweis auf die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 3. November 1988 (- 7 C 115.86 -, BVerwGE 80, 355 = DVBl 1989, 562 = DÖV 1989, 449), dass ein Anspruch auf Normerlass nicht bestehen könne, und favorisieren eine Leistungsklage gerichtet auf Erlass der Aufhebungssatzung (Brügelmann/Neuhausen, BauGB, Kommentar, § 162 Rdnr. 6).

Welcher Meinung zu folgen ist, braucht hier nicht entschieden zu werden. Denn in jedem Fall kann die Klägerin ihr günstige Rechtsfolgen selbst dann nicht ziehen, wenn die Antragsgegnerin Erlass und/oder Bekanntgabe der Aufhebungssatzung in rechtswidriger Weise verzögert haben sollte. Denn die Pflicht, eine Sanierungssatzung (u.a.) nach Eintritt eines der in § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestimmten Ereignisse aufzuheben, trifft die Gemeinde lediglich zu dem Zweck zu verhindern, dass die - einer Veränderungssperre gleichenden - Beschränkungen, zu denen der Erlass einer Sanierungssatzung führt, nicht länger aufrechterhalten werden, als dies vom Sicherungszweck der §§ 144 f BauGB gefordert wird. Die Eigentümer sollen die mit der Sanierungssatzung verbundenen Einschränkungen in Nutzung und Verfügung über ihr Grundstück nur so lange hinnehmen und tragen müssen, wie die Sanierung noch (in erfolgversprechender Weise) betrieben wird. Sobald dies entfallen ist, entfällt die wegen Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erforderliche Rechtfertigung, diese (zum Teil jahrelang anhaltenden) Einschränkungen noch weiter hinzunehmen.

Zweck der in § 162 Abs. 1 BauGB normierten Pflicht ist es dagegen nicht (auch), im Interesse bestimmter Personen den Beginn der Ausgleichsbetragspflicht zu steuern, insbesondere einen bestimmten Eigentümer nur deshalb von der Beitragspflicht zu befreien, weil die Sanierungssatzung schon zu einem früheren Zeitpunkt hätte aufgehoben worden sein können. Das ergibt sich aus den vorstehenden Ausführungen zum Zweck des § 162 Abs. 1 BauGB. Keines der zitierten Erläuterungswerke zieht dementsprechend bei der Kommentierung von § 154 BauGB die von der Antragstellerin geforderte Konsequenz. Sie wäre nach den vorstehenden Ausführungen sachlich auch nicht gerechtfertigt. Die gegenteilige Auffassung würde zudem zu unüberbrückbaren Schwierigkeiten führen. Denn es kann nicht sozusagen taggenau bezeichnet werden, wann eine Satzung i.S. des § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB gefasst und bekannt gemacht worden sein muss. Der dabei mit Sicherheit bestehende, in seinen Einzelheiten nur schwer bestimmbare Bereich, wann die Aufhebungssatzung noch auf sich warten lassen kann und wann sie erlassen sein muss, ist so groß, dass auch in diesem Zeitraum eine ganze Reihe von Eigentumsübertragungsvorgängen denkbar ist, die zur Belastung des Alt- oder des Neueigentümers führen. Das Gesetz überlässt diese Frage durch § 143 Abs. 2 BauGB der Regelung durch die Grundstückskaufvertragsparteien. In das Grundbuch ist der Sanierungsvermerk gerade zur Information "interessierter Personen", d.h. derjenigen einzutragen, welche ein im Sanierungsgebiet gelegenes Grundstück zu erwerben wünschen (vgl. Bielenberg/ Koopmann/Krautzberger, a.a.O., § 143 Rdnr. 19). Diese haben die Möglichkeit, durch Einsichtnahme in das Grundbuch von der Sanierung Kenntnis zu nehmen. Entsprechende Anfragen bei der Gemeinde bilden dann eine ausreichende Grundlage, um im Kaufvertrag eine sachgerechte Regelung über die Tragung des Ausgleichsbetrages zu treffen.

Für die gegenteilige Meinung kann die Antragstellerin nicht das Senatsurteil vom 30. Mai 2001 (- 1 L 3314/00 -, ZMR 2002, 234 = NdsRpfl. 2002, 36, 37) fruchtbar machen. Zielrichtung der von der Antragstellerin in Bezug genommenen Ausführung war etwas ganz anderes. In jenem Fall hatte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich der Antragsgegnerin einen von der Bekanntgabe der Aufhebungssatzung um ca. 8 Monate ("nach vorne") abweichenden Wertermittlungsstichtag in der Annahme gewählt, dieser sei sach- und marktgerechter. Der Senat hat diese Abweichung mit der Begründung nicht beanstandet, in der Zwischenzeit hätten sich keine Veränderungen ergeben, die sich auf die Wertermittlungen hätten auswirken können. Hieraus lassen sich keine Folgerungen ziehen für die Frage, welches der für die Heranziehung maßgebliche Zeitpunkt zu sein hat und welche Folgen eine (unterstellt) sachwidrige Verzögerung der Aufhebungssatzung über die persönliche Beitragspflicht hat/haben kann.

Aus dem Vorstehenden folgt sogleich, dass der Einwand der Verjährung nicht durchgreifen kann.

Der zweite Beschwerdeangriff verhilft der Beschwerde ebenfalls nicht zum Erfolg. Nach § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen vor der Festsetzung der Abgabe Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Abs. 1 BauGB anrechenbaren Beträge innerhalb angemessener Frist zu geben. Welcher Zeitraum noch als "angemessen" anzusehen ist, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Im Interesse eines überschaubaren Verwaltungsverfahrens ist in der Regel eine Frist von einem Monat als ausreichend anzusehen (vgl. Schrödter/Köhler, a.a.O., § 154 Rdnr. 23; Bielenberg/Koopmann/Krautzberger, a.a.O., § 154 Rdnr. 239). Das Beschwerdevorbringen zeigt gerade, dass der Antragstellerin jedenfalls nach der von der Antragsgegnerin eingeräumten Verlängerung diese Frist zur Verfügung stand. In ihrer Stellungnahme vom 1. Dezember 2001 rügte die Antragstellerin auch gar nicht, sich trotz der Erörterung vom 26. November 2001 und der dort gewährten Fristverlängerung wegen Zeitdrucks nicht sachgerecht einlassen zu können. Die Eingabe wurde - obwohl der 2. Dezember 2001 als Eingangsdatum vereinbart worden war - schon am 1. Dezember 2001 verfasst und per Fax übersandt. Darin hatte die Antragstellerin auch Gelegenheit genommen, die Gesichtspunkte zu bezeichnen, welche nach ihrer Auffassung eine ihr günstige Anwendung des § 155 Abs. 1 BauGB rechtfertigen sollten. Allein der Umstand, dass die Antragstellerin aus Gründen, welche das Verwaltungsgericht in seinem (insoweit nicht angegriffenen) Beschluss nicht geteilt hat, eine weitere Begutachtung forderte, rechtfertigt nicht zu folgern, dass die Antragstellerin keine ausreichende Zeit hatte, sich entsprechend § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB zu äußern.

Ende der Entscheidung