Judicialis Rechtsprechung

2. Zur Adressateneigenschaft einer Person, welche die Sachherrschaft über ein Gebäude hatte, ohne schon Eigentümer zu sein, dieses dann aber vor Erlass der Bauverfügung verkauft und die Schlüssel an den Käufer übergibt.

Mit der angegriffenen Verfügung gab die Antragsgegnerin dem Antragsteller unter Anordnung des Sofortvollzuges auf, an der so genannten "Alten Waffenmeisterei" Bauarbeiten durchzuführen. Diese steht auf dem Flurstück 160/215, Flur 58, welches früher Teil eines Kasernengeländes war. Dort wurde die "Alte Waffenmeisterei" im Jahre 1936 errichtet. Es handelt sich um ein eingeschossiges, nordsüdlich aufgestelltes Gebäude. Die Längsseite ist 22,20 m, die andere 20,12 m lang. Das nördliche 2/5 des Gebäudes ist mit einem ausgesprochen flach geneigten Satteldach gedeckt. In der Mitte der südlichen 3/5 dieses Gebäudes ragt ein gut 5 m breiter Bauteil heraus, dessen Längsseiten fast durchgängig als Fensterflächen gestaltet sind. Unter diesem ist offenbar zu Werkstattzwecken eine so genannte Grube angelegt; im Übrigen ist das Gebäude nicht unterkellert. Das Gebäude ist seit dem Jahre 1999 als Einzeldenkmal in die Denkmalliste eingetragen. Über die hierfür maßgeblichen Gründe hatten die vom Antragsteller beauftragten Architekten D. unter anderem aus E. um Auskunft ersucht. Diese Gründe suchte das Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege in seinem Schreiben vom 5. Juli 2007 (Bl. 40 <2> der Beiakte A) darzulegen. Danach ist es unter anderem die "symbolhafte Dreischiffigkeit", welche die Eintragung in die Denkmalliste zur Folge hatte.

Mittlerweile steht zwischen den Beteiligten wohl außer Streit, dass der Antragsteller in dem Zeitraum ab dem Jahre 2003, ab dem ihn die Antragsgegnerin wegen zunehmender Beschädigungen im Gebäudeinneren ansprach, nicht dessen Eigentümer war. Er hatte insofern nur eine Auflassungsvormerkung. Eigentümerin des Gebäudes war die "F. -KG", aus der offenbar durch Umwandlung die "G. -Projektmanagement GmbH & Co. KG" entstand. Am 17. Oktober 2007 schloss der Antragsteller mit seinem jüngeren Bruder, Herrn H. B. aus I. unter anderem über das hier in Rede stehende, 3.891 m² große Flurstück 160/215, Flur 58 der Gemarkung C. einen Kaufvertrag. Dessen Nr. 3 lautet:

"Übertragung des Besitzes

Die Übertragung des Besitzes an dem Grundbesitz erfolgt heute, am Tag der Beurkundung dieses Vertrages. Von diesem Tage an gehen alle mit dem verkauften Grundbesitz verbundenen und zusammenhängenden öffentlichen Steuern, Lasten und Abgaben, die Verkehrssicherungspflichten, wie auch etwaige Nutzungen und die Gefahr, auf den Erschienenen zu 2) über."

Die Antragsgegnerin führte teils mit dem Antragsteller, teils ohne ihn in Begleitung des Prüfstatikers Dipl.-Ing. J. Ortsbesichtigungen bei dem Gebäude durch. Die in der Beiakte A befindlichen zahlreichen Fotografien zeigen, dass nicht nur die Scheiben des Gebäudes im Wesentlichen eingeschlagen sind, sondern auch in dessen Innerem zunehmend Wände eingerissen wurden. Dies gilt namentlich für den südlichen Teil des Gebäudes, über dem sich der oben beschriebene, rund 2,50 m über Dachniveau sich erhebende Mittelrisalit befindet. Ohne ihn wegen dieser Maßnahme zuvor angehört zu haben, erließ die Antragsgegnerin gegen den Antragsteller unter dem 6. November 2007 die hier an ihrer Vollziehbarkeit angegriffene Verfügung zur "Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes". In dem Bescheid (Bl. 65 <1 f.> der Beiakte A) nahm sie Bezug auf Ortsbesichtigungen vom 12., 15. sowie 17. Oktober 2007. Ihr Fachdienst Bauordnung habe in der erstgenannten Ortsbesichtigung eine mit den baulichen Veränderungen im Gebäudeinneren einhergehende statische Instabilität des Daches festgestellt. Nachdem der Antragsteller kurzfristig einige Notstützen zur unmittelbaren Gefahrenabwehr gegen den drohenden Einsturz des Gebäudes als Sofortmaßnahme angebracht habe, sei nun eine dauerhafte Sicherung der Bausubstanz erforderlich. Das dürfe sie auf der Grundlage von § 89 NBauO verlangen. Die Anforderung sei dabei an ihn zu richten. Jede bauliche Anlage müsse im Ganzen, in ihren einzelnen Teilen und für sich allein standsicher und dem Zweck entsprechend dauerhaft sein. Durch die vom Antragsteller vorgenommenen nicht genehmigten baulichen Veränderungen im Inneren des Gebäudes (tragende Innenwände seien abgebrochen, Stützpfeiler und Träger entfernt und die Unterdecke herausgerissen worden) sei die Standsicherheit auf Dauer nicht mehr gesichert. Sie habe daher namentlich durch ihren Prüfstatiker, Herrn Dipl.-Ing. J. am 15. Oktober an Ort und Stelle festgestellt, dass Teile beider Gebäudehälften links und rechts des Oberlichtes einsturzgefährdet seien. Zu diesem Zeitpunkt habe sich bereits eine Deckenplatte gesenkt und hätten sich Risse in der Decke gebildet gehabt. Um das Gebäude in seiner ursprünglichen Gestalt zu erhalten, müsse die Standsicherheit auf Dauer gewährleistet sein. Demgemäß und im Hinblick auf den bevorstehenden Winter und damit möglicherweise einhergehenden Schneelasten sei die Standsicherheit des Gebäudes schnellstmöglich wiederherzustellen. Sie fordere den Antragsteller daher auf der Grundlage von Vorschriften der NBauO und des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes auf, "den ursprünglichen Zustand des Gebäudes wiederherzustellen, insbesondere durch den Wiederaufbau der von Ihnen ausgebauten Stahlträger und Aufmauern aller ehemals tragenden Mauerwerkswände. Die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes" (sei) "bis spätestens 30. November 2007, spätestens jedoch nach Bestandskraft dieser Verfügung vorzunehmen. Der Vollzug" (sei) "dem Fachdienst Bauordnung schriftlich mitzuteilen. Einzelheiten können gegebenenfalls mit Frau Dr. K. (Telefonnummer ...) oder mit Herrn Dipl.-Ing. J. (Telefonnummer ...) abgestimmt werden." Die Anordnung des Sofortvollzuges begründete sie mit der Erwägung, die vom Antragsteller eingebauten Stützen seien lediglich ein Notbehelf, der den Einsturz der Deckenkonstruktion des Gebäudes verhindere. Es bestehe ein hohes öffentliches Interesse an dem Bestand und Erhalt dieses Kulturdenkmals. Die jetzt angebrachten Notstützen hätten nach Einschätzung ihres Statikers J. nur einen Bruchteil der Tragfähigkeit der ursprünglichen Tragkonstruktion. Insbesondere im Hinblick auf den bevorstehenden Winter und mögliche Schneelasten sowie witterungsbedingte Einwirkungen wie Herbststürme sei es notwendig, die Statik und Standsicherheit des Gebäudes schnellstmöglich wiederherzustellen und damit den langfristigen Erhalt des Kulturdenkmals zu sichern.

Der Antragsteller legte hiergegen Widerspruch ein. Seinen beim Verwaltungsgericht gestellten Eilantrag hat dieses mit dem hier angegriffenen Beschluss vom 19. Dezember 2007, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird, und im Wesentlichen folgender Begründung abgelehnt: Das Gebäude sei nicht mehr standsicher; das werde vom Antragsteller auch nicht bezweifelt. Die von ihm angebrachte Abstützung durch Holzstempel sei notdürftig und nicht geeignet, die Voraussetzungen des § 18 NBauO vollständig zu erfüllen. Das ergebe sich unter anderem aus den Vermerken des von der Antragsgegnerin zu Rate gezogenen Statikers Dipl.-Ing. J.. Zudem müsse auch dafür Sorge getragen werden, dass das Gebäude nicht weiter - wie in der Vergangenheit festzustellen gewesen sei - Ziel vandalistischer Übergriffe und Zerstörungsaktivitäten werde. Der Antragsteller sei der richtige Adressat. Er sei über Jahre als Eigentümer des Gebäudes aufgetreten und habe die tatsächliche Sachherrschaft hierüber. Die Antragsgegnerin habe ihn zwar bei Erlass der Verfügung zu Unrecht als Eigentümer angesehen. Diesen Ermessensfehler habe sie jedoch durch ihre Antragserwiderung geheilt. Bevor die angegriffene Verfügung zwangsweise durchgesetzt werden könne, sei es zwar erforderlich, eine Duldungsverfügung an die oben genannte Eigentümerin (G. -GmbH) zu richten. Das führe jedoch nicht zur Rechtswidrigkeit der angegriffenen bauordnungsrechtlichen Verfügung, sondern stelle lediglich ein Vollstreckungshindernis dar. Die in der Verfügung vom 6. November 2007 gesetzte Frist bis zum 30. November 2007 sei zum Zeitpunkt der Entscheidung der Kammer ohnehin schon verstrichen gewesen. Ob der Antragsteller den Zustand, welcher Anlass für die angegriffene Verfügung gegeben habe, selbst veranlasst habe oder ob dies Folge von Vandalismus sei, sei unerheblich. Denn aus Rechtsgründen komme es nur auf die objektiv bestehende Sachlage an. Diese sei baurechtswidrig. Die mit der Befolgung der Verfügung verbundenen wirtschaftlichen Nachteile wögen nicht so schwer, dass sie schon eine Opfergrenze überschritten. Ob die Voraussetzungen für die vom Antragsteller angestrebte Abrissgenehmigung nach Denkmalschutzrecht wegen wirtschaftlicher Unzumutbarkeit vorlägen, sei gegebenenfalls in einem gesonderten Verfahren zu prüfen und führe jedenfalls nicht zur Rechtswidrigkeit der hier streitigen Verfügung vom 6. November 2007. Es sei ebenso wenig offensichtlich, dass die Halle nicht mehr als schützenswertes Denkmal angesehen werden könne.

Hiergegen richtet sich die rechtzeitig erhobene und begründete Beschwerde des Antragstellers, mit der er unter anderem das fehlende Eigentum und fehlende Adressateneigenschaft sowie mangelnde Bestimmtheit geltend macht und sich gegen den Eindruck verwahrt, er selbst habe die Schäden im Gebäudeinneren hervorgerufen. Die Antragsgegnerin tritt der Beschwerde entgegen.

Die Beschwerde ist begründet. Eine wegen § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO auf die Prüfung der rechtzeitig geltend gemachten Beschwerdegründe beschränkte Prüfung ergibt, dass dem Rechtsmittel stattzugeben ist.

Dabei lässt der Senat - auch wegen insoweit wohl fehlender Vertiefung in der Beschwerdebegründung - unentschieden, ob hier die Vornahme der angeordneten Arbeiten überhaupt mit Sofortvollzug hat versehen werden können. Weil Abbruchverfügungen sowie die gegenteilige Anordnung, nämlich die Anordnung erforderlicher Arbeiten, das Ergebnis der Hauptsache vorwegnehmen, dürfen sie nur im Ausnahmefall unter Anordnung des Sofortvollzuges getroffen werden. Erforderlich ist in beiden Fällen, dass eine sofortige Befolgung der Verfügung geboten ist, um konkrete Gefahren für Leib, Leben oder bedeutende Sachwerte zu bannen; die Anordnung des Sofortvollzuges kann bei Abbruchverfügungen außerdem dann in Betracht kommen, wenn das in Rede stehende Vorhaben aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls konkret geeignet ist, Nachahmungsbauten alsbald nach sich zu ziehen. Hier kommt allenfalls die Alternative in Betracht, es handele sich um einen "bedeutenden Sachwert". Ob das hier anzunehmen ist, kann - wie schon gesagt - letztlich unentschieden bleiben, weil die Beschwerde aus anderem Grunde Erfolg haben muss. Es ist indes nach Lage der Dinge zweifelhaft, ob die Alte Waffenmeisterei (noch) als bedeutender Sachwert angesehen werden kann. Nicht jedes Gebäude, welches unter Denkmalschutz gestellt worden ist, ist als bedeutender Sachwert einzustufen. Der Erhaltungszustand des Gebäudes ist jedenfalls nach den zahlreichen in der Beiakte A abgehefteten Fotos "beklagenswert". Das gilt möglicherweise unabhängig von den Zerstörungen, welche im Gebäudeinneren entstanden sind, mit der Folge, dass der Gebäudewert möglicherweise nicht mehr als "bedeutend" einzustufen ist.

Die Beschwerde hat jedenfalls deshalb Erfolg, weil die angegriffene Verfügung zu unbestimmt ist und zudem der Antragsteller zu Unrecht als Adressat ausgesucht worden ist. Hierzu sind die folgenden Ausführungen veranlasst:

Gerade dann, wenn die Bauaufsichtsbehörde die Vornahme von Bauarbeiten anordnet, müssen diese so eindeutig bezeichnet werden, dass der Betroffene - dessen Perspektive ist maßgeblich und nicht die eines außen stehenden Dritten - unter Berücksichtigung der ihm bekannten Umstände des Einzelfalls der Verfügung entnehmen kann, was genau von ihm gefordert und was ihm nicht mehr abverlangt wird. Außerdem muss die Verfügung taugliche Grundlage für eine Zwangsvollstreckung sein können. Dies wird gerade in Fällen der hier vorliegenden Art, in denen dem Bürger Baumaßnahmen an Teilen vorhandener baulicher Anlagen abverlangt werden, erfordern, die Bauteile (namentlich: Wände), an denen die Vornahme von Arbeiten gewünscht wird, nicht nur im Wort, sondern durch Beifügung eines Planes und darin enthaltener Einzeichnungen so eindeutig zu verdeutlichen, dass aus seiner Sicht nicht nur kein vernünftiger Zweifel daran bestehen kann, welche der Innenwände wiederhergestellt und in bestimmter Weise versteift werden sollen, sondern auch, bis zu welcher Höhe und in welcher Breite/Wandstärke dies geschehen soll. Die Beiakte A enthält zahlreiche Pläne (namentlich Bl. 54, aber auch Anlage der Beiakte A), in denen dies hätte geschehen können. Dazu hat sich die Antragsgegnerin in der angegriffenen Verfügung jedoch nicht verstanden. Diese erweckt vielmehr den Eindruck, der Antragsteller müsse wegen vorangegangenen eigenen Zerstörungstuns selbst genau wissen, welche Wände gemeint seien und in welcher Weise daher die Wiederherstellung zu geschehen habe. Das ergibt sich insbesondere aus den Ausführungen auf Seite 2 des Bescheides vom 6. November 2007. Seite 1 enthält nur allgemeine Ausführungen. Dem Bescheid ist nicht nach Art eines Tenors/Entscheidungsausspruchs vorangestellt, was genau dem Antragsteller abverlangt wird. Dies soll er vielmehr den Ausführungen in der Begründung des Bescheides entnehmen. In der sonach entscheidenden Seite 2 wird lediglich ausgeführt: "Durch die von ihnen vorgenommenen nicht genehmigten baulichen Veränderungen im Inneren des Gebäudes (tragende Innenwände wurden abgebrochen, Stützpfeiler und Träger wurden entfernt und die Unterdecke herabgerissen) ist die Standsicherheit auf Dauer nicht mehr gewährleistet. Die Bauaufsichtsbehörde, namentlich der Prüfstatiker Herr Dipl.-Ing. J. hatte am 15. Oktober vor Ort festgestellt, dass Teile beider Gebäudehälften links und rechts des Oberlichts einsturzgefährdet sind, zu diesem Zeitpunkt hatte sich bereits eine Deckenplatte gesenkt, es haben sich Risse in der Decke gebildet." Weiter heißt es dann, der Antragsteller werde "aufgefordert, den ursprünglichen Zustand des Gebäudes wiederherzustellen, insbesondere durch den Wiedereinbau der von Ihnen ausgebauten Stahlträger und Aufmauern aller ehemals tragenden Mauerwerkswände." Das reicht nicht annähernd aus; denn es ist weder von der Antragsgegnerin noch vom Verwaltungsgericht festgestellt worden, dass der Antragsteller die Zerstörungen bewirkt hat. Die Beiakte A enthält zwar einige Unterlagen, in denen dieser Verdacht geäußert wird. Das ergibt sich beispielsweise aus Blatt 4 (2) der Beiakte A. Die Polizeiinspektion C. /L. -Land führte dabei in ihrem Vermerk vom 5. Januar 2005 nicht nur aus, dass der Antragsteller als Anzeigenerstatter "vor Ort" angetroffen worden sei. Im Vermerk vom gleichen Tage (Bl. 4 <3> der Beiakte A) heißt es weiter: "Ich werde das Gefühl nicht los, dass der Anzeigeerstatter selbst dahinter steckt, damit er das denkmalgeschützte Gebäude nach seinem Willen umbauen kann. Er selber sprach von einem Gastronomiebetrieb, den er eventuell einrichten will. Für diesen Zweck ist die Innenaufteilung m.E. denkbar ungünstig." Ein solcher Verdacht scheint außerdem auf in dem Vermerk über ein Telefongespräch vom 29. Mai 2007 (Bl. 30 der Beiakte A). Da heißt es: Der Antragsteller habe "eine Anzeige bei der Polizei gemacht mit der Angabe, dass ein Schaden von 30.000,-- EUR entstanden sei. Beim letzten Brand kann das nicht passiert sein, dieser Schaden kann nur in der Summe über die letzten Jahre entstanden sein. Der Verursacher muss nicht gleich sein. Der Abriss der Steine kann auch durch den Eigentümer passiert sein. Diese Anzeige mit der Schadenshöhe passt zum jetzigen Zeitpunkt nicht. Vermutlich sucht Herr B. eine Geldquelle, um sein Gebäude instand zu setzen." Schließlich äußerte ein Interessent ausweislich der Ausführungen einem Vermerk vom 3. September 2007 (Blatt 44 der Beiakte A) zufolge den Verdacht, das Gebäude sei "vermutlich von den Eigentümern bewusst nicht gepflegt" worden, "um es später aus wirtschaftlichen Gründen abreißen zu können." All das sind indes reine Mutmaßungen geblieben. Den beigezogenen Strafakten lassen sich ausreichende Anhaltspunkte für die Richtigkeit dieser Vermutungen ebenfalls nicht entnehmen. In dem - abgekürzten - Strafurteil des Amtsgerichts C. zum Aktenzeichen M. (verurteilter Angeklagter: N. O. P.) heißt es auf Seite 2 lediglich, der Verurteilte habe zugegeben, im Dezember 2004/Januar 2005 in dem Gebäude mehrere Innenwände eingerissen zu haben. Er habe sich keine großen Gedanken darüber gemacht, ob das "in Ordnung" sei. Er und seine Freunde hätten "vorher auch noch eine Art "Hausmeister" auf dem F. gelände angesprochen, der ihnen gesagt habe, sie sollten das "mal machen"." Es ist nicht ersichtlich, dass es sich bei diesem "Hausmeister" um den Antragsteller gehandelt hat. In der zweiten Akte der Staatsanwaltschaft L. mit dem Aktenzeichen Q. wird das wesentliche Ergebnis der Ermittlungen im Schlussbericht Blatt 56 f. nur dahin zusammengefasst, es hätten sich einige Verdächtige ergeben, welche jedoch die Taten abstritten.

Insgesamt ergibt sich damit kein hinreichender Anhaltspunkt für die Annahme, es sei der Antragsteller selbst gewesen, der die in der Beiakte A durch zahlreiche Fotografien dokumentierten Zerstörungen angerichtet habe. Aus diesem Grunde reicht es nicht aus, in der Verfügung vom 6. November 2007 lediglich auf die vermeintlich vom Antragsteller verursachten Zerstörungen hinzuweisen. Es wäre dringend geboten gewesen, die Wände genau zu bezeichnen, die aus statischen Gründen nach Auffassung der Antragsgegnerin hergerichtet werden müssen, anderenfalls mit einem Einsturz der Alten Waffenschmiede zu rechnen sei.

Der Hinweis darauf, der Antragsteller könne sich "gegebenenfalls mit Frau Dr. K. ... oder mit Herrn Dipl.-Ing. J." abstimmen (Seite 2 der Verfügung vom 6. November 2007) reicht ebenfalls nicht aus, um dem Bescheid vom 6. November 2007 zu ausreichender Bestimmtheit zu verhelfen. Eine Verfügung muss aus sich selbst heraus verständlich und so genau abgefasst sein, dass im Falle einer Vollstreckung kein Zweifel darüber bestehen kann, was beispielsweise im Wege der Ersatzvornahme durch Dritte durchgeführt und später als Maßnahme dem Antragsteller in Rechnung gestellt werden kann. Dafür reicht es nicht aus, bestimmte Personen zu benennen, welche dann nach ihrem Gutdünken und möglicherweise nicht übereinstimmend das Maß der baulichen Maßnahmen zu bestimmen bereit und geeignet sind.

Weil die Verfügung schon aus diesem Grunde aller Voraussicht nach rechtswidrig und ihre sofortige Vollziehbarkeit daher auszusetzen ist, erübrigen sich an dieser Stelle weitergehende Untersuchungen zur Frage, ob es zur Erreichung des vorgegebenen Zwecks - Gebäude winterfest machen, weiteren Vandalismus verhindern - wirklich erforderlich ist, ein Aufmauern der Wände zu verfügen oder ob es nicht ausreichte, die "Stürze" für das Mittelrisalit durch Doppel-T-Träger und Querverstrebungen zu fixieren.

Es kommt hinzu, dass nach dem gegenwärtig absehbaren Stand der Dinge der Antragsteller zu Unrecht als Adressat angesehen wird. Hinsichtlich der Verantwortlichkeit steht mittlerweile zwischen den Beteiligten außer Streit, dass sich diese nur aus § 61 Satz 3 NBauO hätte ergeben können. Hiernach ist neben dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten verantwortlich, wer die tatsächliche Gewalt über eine bauliche Anlage oder ein Grundstück ausübt. Tatsächliche Gewalt über eine Sache umfasst den unmittelbaren Besitz im Sinne des § 854 BGB einschließlich der Gewalthabe des Besitzdieners, § 855 BGB (vgl. OVG Münster, Urt. v. 13.5.1976 - X A 1076/74 -, DVBl. 1977, 257 = OVGE 32, 44). Ein Besitzerwerbswille ist nicht erforderlich. Tatsächliche Gewalt an einer Sache setzt eine gewisse Dauer der Beziehung, räumliche Zugänglichkeit und die Möglichkeit voraus, zu jeder Zeit und beliebig auf die Sache einzuwirken. Maßgeblich ist die Verkehrsauffassung und eine zusammenfassende Würdigung aller Umstände (vgl. BGH, Urt. v. 24.6.1987 - VIII ZR 379/86 -, BGHZ 101, 186).

Danach spricht zwar alles dafür, dass der Antragsteller zum Zeitpunkt, zu dem die Schädigungen im Gebäudeinneren auftraten, im Sinne des § 61 Satz 3 NBauO verantwortlich war. Er erstattete bei der Polizeiinspektion C. /L. -Land im Januar 2005 Anzeige und gab gegenüber dem Polizeioberkommissar R. nach dessen Vermerk (Bl. 4 <2> der Beiakte A) an, der Eigentümer der "Alten Waffenmeisterei" zu sein. Er war es, der dem Aktenvermerk der Antragsgegnerin vom 17. März 2005 (Bl. 8 der Beiakte A) zufolge dieser gegenüber angab, auf der Suche nach einem geeigneten Pächter für das Gebäude zu sein. Das tut nur der, der die Sachherrschaft über das Gebäude ausübt. Ebenso gerierte er sich ausweislich des Vermerks vom 15. Mai 2007 (Bl. 29 der Beiakte A) bei seiner Vorsprache vom gleichen Tag bei der Antragsgegnerin. Seinerzeit gab er auch an, das Grundstück aufräumen und durch einen Mitarbeiter regelmäßig darauf kontrollieren lassen zu wollen, ob/dass das Gebäude weiterhin verschlossen sei. Dem Aktenvermerk über die Ortsbesichtigung vom 12. Oktober 2007 zufolge (Bl. 49 der Beiakte A) erklärte er sich Mitarbeitern der Antragsgegnerin gegenüber bereit, Stützpfeiler zur Stabilisierung des durch Abbruchmaßnahmen im Gebäudeinneren gefährdeten Daches anzubringen. Als derjenige, der die Sachherrschaft über das Gebäude ausübt, trat er auch bei der Ortsbesichtigung am 15. Oktober 2007 auf (vgl. Aktenvermerk vom 16. Oktober 2007, Bl. 51 der Beiakte A).

Gleichwohl durfte er mit Verfügung vom 6. November 2007 nicht als Adressat zur Vornahme von Bauarbeiten herangezogen werden bzw. bleiben. Das ergibt sich aus dem Inhalt des Schriftsatzes vom 19. Dezember 2007 (Bl. 82 ff. der Gerichtsakte) und seiner Anlage, dem am 17. Oktober 2007 notariell beurkundeten Kaufvertrag (Bl. 87 f. der Gerichtsakte), mit dem der Antragsteller die Liegenschaft einschließlich aufstehender Gebäude an seinen Bruder, Herrn H. B., verkauft hat. Wie in der Sachverhaltsschilderung bereits angegeben, wurde in Nr. 3 des Kaufvertrages vom 17. Oktober 2007 vereinbart, am gleichen Tage werde der Besitz an dem Grundbesitz übertragen. Auf Seite 2 des Schriftsatzes vom 19. Dezember 2007 hat der Antragsteller ergänzend ausgeführt, dass sei auch tatsächlich vollzogen worden. Die Schlüssel für das streitige Gebäude habe er seinem Bruder, Herrn H. B., in Erfüllung von Nr. 3 des Vertrages weitergegeben. Das ist unwidersprochen geblieben und führt dazu, dass der Antragsteller entweder nicht zur Vornahme von Bauarbeiten hätte herangezogen werden dürfen, zumindest aber dazu, dass er nicht herangezogen hätte bleiben dürfen. Das Oberverwaltungsgericht Münster hat in seinem Urteil vom 23. April 1996 (- 10 A 3565/92 -, NVwZ-RR 1997, 12 = UPR 1996, 393 = BauR 1996, 700 = BRS 58 Nr. 217) dargelegt, die baurechtliche Verantwortlichkeit eines Eigentümers ende im Falle des Eigentumswechsels selbst dann, wenn dieser Sachverhalt der Bauaufsichtsbehörde nicht bekannt sei. Maßgeblicher Zeitpunkt sei insoweit der Erlass des Widerspruchsbescheides. Erst nach dessen Erlass eintretende Rechtsänderungen, das heißt Übergänge am Grundeigentum führten zur Anwendung der Rechtsnachfolgeklausel (hier: in § 89 Abs. 2 Satz 3 NBauO geregelt). Träten dagegen tatsächliche Umstände, welche später eine "Rechtsnachfolge" zu begründen vermöchten, schon während des Widerspruchsverfahrens ein, habe das zur Folge, dass der ursprünglich rechtmäßige Bescheid rechtswidrig werde und von der Bauaufsichtsbehörde daher nicht aufrechterhalten werden dürfe (zustimmend Große-Suchsdorf/Lindorf/Schmaltz/Wiechert, NBauO, Kommentar, 8. Aufl. 2006, § 89 Rdn. 93). Eine Rechtfertigung, die Verfügung gleichwohl gegen den bisherigen Eigentümer aufrechtzuerhalten, gebe es nicht (mehr). Dass die Ordnungsverfügungen dann nicht oder nur mit erheblicher Verzögerung durchgeführt werden könnten, rechtfertige die Aufrechterhaltung der Verfügung nicht, wenn die Änderung der Sachlage bereits während des Vorverfahrens eingetreten sei. Dann habe die Behörde die Möglichkeit, unmittelbar darauf zu reagieren. Werde das der Behörde erst zu einem späteren Zeitpunkt mitgeteilt, stehe sie nicht schutzlos dar. Denn sie könne die ihr nachteiligen Kostenfolgen dann dadurch abwenden, dass sie die Verfügung aufhebe und das Klageverfahren für erledigt erkläre. In einem solchen Fall könne sie mit triftigen Gründen damit rechnen, dass diese Kosten dann dem jeweiligen Kläger auferlegt werden.

Diese Ausführungen gelten erst recht, wenn diese "Rechtsnachfolge" - dieser Ausdruck trifft es nicht richtig, weil die Pflichtigkeit des Antragstellers wegen der Schlüsselübergabe am 17. Oktober 2007 (die angegriffene Verfügung wurde erst unter dem 6. November 2007 erlassen) erst gar nicht eingetreten war - schon vor Erlass der angegriffenen Verfügung eingetreten ist. Es trifft zwar zu, dass offenbar auch der Verfahrensbevollmächtigte des Antragstellers erst zu einem deutlich späteren Zeitpunkt hiervon erfuhr. Das ändert aber nichts daran, dass die Antragsgegnerin diesem Umstand in ihrem Widerspruchsbescheid vom 23. Januar 2008 hätte Rechnung tragen müssen. Das tut sie jedoch nicht. Auf Seite 2 des Widerspruchsbescheides (vgl. Bl. 136 der Gerichtsakte) besteht sie unverändert auf der Anwendbarkeit des § 61 NBauO, obwohl ihr zwischenzeitlich der Schriftsatz vom 19. Dezember 2007 mit Anlagen übermittelt worden war.

Unabhängig von einer baupolizeilichen Verantwortlichkeit kraft Sachherrschaft würde der Antragsteller erst dann in Baupolizeipflicht genommen werden können, wenn er die Schäden als Handlungsstörer verursacht haben würde. Dafür trägt indes die Behörde die Beweislast; denn dies ist ein ihr Recht einzuschreiten begründender tatsächlicher Umstand. Diesen Beweis hat sie nicht zu führen vermocht. Insofern wird auf die oben stehenden Ausführungen verwiesen. Es mag sein, dass die fotografisch zum Teil festgehaltenen Vorhängeschlösser immer wieder aufgebrochen worden sind und der Antragsteller nicht unmittelbar darauf neue hatte anbringen lassen. Dies wäre einer durch Handlung begründeten Polizeipflicht indes erst dann gleich zu achten, wenn der Antragsteller als Zweckveranlasser anzusehen wäre. Dazu reichen aber auch die oben gewürdigten Feststellungen nicht aus, welche in den Strafverfahren gewonnen worden sind. Denn zur Anwendung der Rechtsfigur des Zweckveranlassers genügt es nicht, dass der Betreffende durch ein zurechenbares Tun (hier: nicht sofortiges Ersetzen zerstörter Vorhängeschlösser) einen Kausalbeitrag zu dem schädigenden Ereignis gesetzt hat. Hinzutreten muss vielmehr ein besonderer Zurechnungsgrund. Je entfernter das tatsächliche Geschehen von dem abweicht, was man üblicherweise erwarten darf, desto stärker muss die Pflicht des Betreffenden ausgeprägt sein, hiergegen einzuschreiten. Jedenfalls daran fehlt es nach dem bislang allein gesicherten Sachverhalt. Dass Dritte ganze Wände einreißen, um in einem Gebäude eine "Skaterbahn" zu errichten, liegt soweit außerhalb üblichen Verhaltens, dass insofern eine Zurechnung allenfalls dann in Betracht käme, wenn der Antragsteller dies durch eine Art Anstiftung veranlasst haben würde. Solche tatsächlichen Feststellungen fehlen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

Der Streitwert ergibt sich aus §§ 52 Abs. 1, 53 Abs. 3 Nr. 2 GKG. Insoweit ist die Streitwertfestsetzung des Verwaltungsgerichts gemäß § 63 Abs. 3 Satz 1 GKG zu korrigieren. Denn der Streitwert bemisst sich hier nach dem Wert der Maßnahmen, welche dem Antragsteller abverlangt werden. Das ist mit einem Betrag von 2.500,-- EUR nicht ausreichend erfasst. Auch wenn die Antragsgegnerin den Umfang der vorzunehmenden Arbeiten nicht mit der gebotenen Bestimmtheit festgelegt hat, ergibt sich aus den Fotografien doch immerhin, dass mehrere Wände mit stählernen Stützen versehen und die aufliegenden Doppel-T-Träger außerdem durch eine massive Backsteinwand sollten gestützt werden. Das wird durch den im Tenor genannten Betrag ausgedrückt.

Ende der Entscheidung