Judicialis Rechtsprechung

Nicht jede Bemühung einer Gemeinde, im Zusammenhang mit ihrer Bauleitplanung den Grundstückseigentümer zur Abtretung von Teilen seiner Flächen zu veranlassen, ist wegen Verstoßes gegen das Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 7 BauGB) zu missbilligen (Abgrenzung zu Nds. OVG, Urt. v. 21.7.1999 - 1 K 4974/97 -, NVwZ-RR 2000, 201 = BRS 62 Nr. 9; sog. Grundstücksbeschaffungsmodell).

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NIEDERSÄCHSISCHES OBERVERWALTUNGSGERICHT LÜNEBURG

BESCHLUSS

Aktenz.: 1 MN 204/06

Datum: 20.04.2007

Gründe:

I.

Der Antragsteller erstrebt die einstweilige Außervollzugsetzung des Bebauungsplans der Antragsgegnerin Nr. 240 "Westlich Deegfelder Weg" insbesondere deswegen, weil dessen Festsetzungen die Bebauung seines Flurstücks 24/6, Flur 21 der Gemarkung B. mit einem selbständig nutzbaren Haupt-(Wohn-)Gebäude verhindern, obwohl er im Planaufstellungsverfahren das Interesse an einer solchen Nutzung gezeigt habe. Diesem Interesse entsprechende Festsetzungen habe die Antragsgegnerin nur deshalb unterlassen, weil er zuvor nicht bereit gewesen sei, die Hälfte seiner Grundstücksflächen zu einer deutlich unter dem Kaufpreis liegenden Vergütung, nämlich zu nur 17, 38 €/m² an die Antragsgegnerin zu verkaufen, dafür aber östlich davon liegende, zur Bebauung erforderliche Flächen ihr für 50,00 €/m² abkaufen zu müssen. Dieses von der Antragstellerin praktizierte Verfahren, das sog. B. Grundstücksbeschaffungsmodell habe der Senat in seiner Entscheidung vom 21. Juli 1999 (- 1 K 4974/97 -, NVwZ-RR 2000, 201 = ZfBR 2000, 134 = BRS 62 Nr. 9) als rechtswidrig verworfen. Schon aus diesem Grunde habe er sich hierauf nicht einlassen müssen.

Das Flurstück 24/6 liegt östlich der Straße Am Ems-Vechte-Kanal. Diese verläuft, ebenso wie der Kanal, dort in nordsüdlicher Richtung. Im hier interessierenden Bereich war seine Ostseite auf eine Strecke von rund 300 m mit Lücken und einzeilig mit Wohn- und zum Teil Nebengebäuden bestanden. Mitten im nördlichen Teil dieser Gebäudezeile liegt das Flurstück 24/4, auf dem der Antragsteller mit seiner Ehefrau wohnt. Der Antragsteller hatte es im Jahre 1994 gekauft und mit Vertrag vom 5. Juni 1998 seiner Ehefrau weiterverkauft. Im Grundbuch ist zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen, welche seinen Anspruch auf Rückauflassung sichern soll (vgl. Seiten 1 und 2 des Schriftsatzes der Antragsgegnerin vom 18.1.2007, Bl. 173 f. GA). Östlich grenzte das einst 7.592 m² große Flurstück 24/5 derselben Flur an, welches von dort bis zum Deegfelder Weg im Osten reichte. Der Antragsteller kaufte den westlichsten, rund 900 m² großen Teil mit der jetzigen Flurstücksbezeichnung 24/6 dem Geistlichen Rentamt der Reformierten der Grafschaft C. mit Vertrag vom 5. Februar 2003 (Bl. 22 GA) zum Preis von 40 €/m² ab. Für den Fall, dass der Antragsteller das Flurstück 24/6 unbebaut weiterverkaufen wolle, vereinbarten die Kaufvertragsparteien ein Wiederkaufsrecht des Verkäufers. Außerdem sollte der Antragsteller dem Verkäufer die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis auskehren müssen, wenn er das Grundstück innerhalb von 20 Jahren nach Vertragsbeurkundung unbebaut weiterveräußere.

Der angegriffene Plan hat einen in etwa quadratisch geformten Geltungsbereich. Dieser erstreckt sich zwischen der Straße Am Ems-Vechte-Kanal im Westen und dem Deegfelder Weg im Osten. Im Süden schließt es das Grundstück Am Ems-Vechte-Kanal 66 (Flurstück 16/11), im Nordwesten das Flurstück 21/1 ein. Er umfasst im Westen damit den nördlichen Teil der einzeiligen Bebauung, die östlich der Straße Am Ems-Vechte-Kanal steht. Er trifft die folgenden Festsetzungen:

Für den Bereich östlich der Straße Am Ems-Vechte-Kanal, der bereits bebaut ist, setzt er allgemeines Wohngebiet bei offener Bauweise und mit der Maßgabe "nur Einzel- oder Doppelhäuser" ("ED") fest. Als Grund- und Geschossflächenzahl ist 0,4 festgesetzt. Für sämtliche nördlich und östlich davon liegenden Flächen trifft der Bebauungsplan im Wesentlichen die gleichen Festsetzungen; für diese wird allerdings nicht festgesetzt, es müssten dort entweder Einzel- oder Doppelhäuser stehen. Dieser Bereich wird durch eine Ringstraße erschlossen, die vom Deegfelder Weg unterhalb des Abzweigs Goorstiege nach Westen abgeht und in etwa in der Mitte des letztgenannten allgemeinen Wohngebiets eine längsrechteckige Fläche umfasst. Der südliche Ast dieser Ringstraße setzt sich nach Westen in einem Stumpf fort. Der erschließt zwei als Baugrundstücke geeignete Flächen. Die hierfür festgesetzten überbaubaren Flächen enden 3,00 m vor der "Perlschnur", welche den ersterwähnten Baubereich ("ED") begrenzt. Weiter nördlich, beginnend mit dem Flurstück des Antragsteller 24/6, springt der überbaubare Bereich nach Osten zurück. In Verbindung mit dem Umstand, dass der überbaubare Bereich der westlichen Bauzeile mit dem Flurstück 24/4 endet, hat das zur Folge, dass das rund 32 m breite Flurstück 24/6 nur an seiner Ostgrenze in einer Breite von 6 m bebaubar ist.

Das Planaufstellungsverfahren vollzog sich in folgenden Schritten:

Am 24. November 2004 fasste der Verwaltungsausschuss der Antragsgegnerin den Beschluss, den Bebauungsplan Nr. 240 II "Westlich Deegfelder Weg" aufzustellen. Nach öffentlicher Bekanntmachung vom 13. Mai 2005 lag der Planentwurf zum ersten Mal in der Zeit vom 24. Mai bis zum 24. Juni 2005 öffentlich aus. Nach seiner Änderung, welche im Wesentlichen nur die Breite der Erschließungsanlagen betraf, und entsprechender Bekanntmachung vom 30. Januar 2006 lag der geänderte Planentwurf vom 1. bis zum 15. Februar 2006 öffentlich aus. Am 27. April 2006 beschloss der Rat der Antragsgegnerin den angegriffenen Bebauungsplan zum ersten Mal als Satzung.

Während des zum Aktenzeichen 1 KN 95/06 am 6. Juni 2006 eingeleiteten Normenkontrollverfahrens machte der Antragsteller unter anderem geltend, der Plan leide an einem formellen Mangel, weil die zweite öffentliche Auslegung nicht rechtzeitig bekannt gemacht worden sei. Daraufhin leitete die Antragsgegnerin das ergänzende Verfahren ein, machte am 1. Juli 2006 die neuerliche öffentliche Auslegung des veränderten Planentwurfs bekannt, führte diese in der Zeit vom 17. Juli bis zum 1. August 2006 durch und beschloss den Plan am 31. August 2006 erneut als Satzung und dessen Begründung. Das machte sie am 13. September 2006 öffentlich bekannt. Aufgrund des ergänzenden Verfahrens hatten die Beteiligten das erste Normenkontrolleilverfahren (1 MN 96/06) übereinstimmend für erledigt erklärt.

Nach Abschluss des ergänzenden Verfahrens hat der Antragsteller am 27. Oktober 2006 den vorliegenden Eilantrag gestellt. Zu dessen Begründung macht er im Wesentlichen geltend:

Die Antragsgegnerin habe aus sachwidrigen Gründen heraus seinem Grundstück (Flurstück 24/6) eine überbaubare Fläche zugemessen, welche eine eigenständige bauliche Nutzung ausschließe. Die in der Planbegründung für den gezackten Verlauf der überbaubaren Grundstücksflächen angegebenen Gründe, damit sollten gemessen von den Erschließungsanlagen jedenfalls dort in etwa gleich tiefe Bauteppiche festgesetzt und das Bauen in zweiter Reihe zur Vermeidung von Verschattungswirkungen vermieden werden, seien vorgeschoben. Das zeige sich insbesondere daran, dass die Antragsgegnerin ihm mit Schreiben vom 25. November 2004 - vorbehaltlich der Zustimmung der städtischen Gremien - das folgende Angebot unterbreitet habe: Er hätte die Hälfte seines 905 m² großen Flurstücks 24/6 zum Quadratmeterpreis von 17, 38 € an die Antragsgegnerin verkaufen sollen. Diese "Selbstbehaltfläche" von 453 m² hätte er dann durch Erwerb stadteigener Flächen zu einem Quadratmeterpreis von 50,-- € auf dann 508 m² aufstocken können. Im Gegenzuge würde sich die Antragsgegnerin verpflichten, diese dem Antragsteller verbleibende Fläche in das bereits eingeleitete Planaufstellungsverfahren als Bauland einzubeziehen und dem Antragsteller erforderlichenfalls anzubieten, eine Umlegungsregelung zu treffen mit der Maßgabe, dass der Antragsteller Netto-Bauland erhalte. Hätte er dieses Angebot angenommen, würde die Antragsgegnerin - wie im Nordwesten des Planes geschehen - unter anderem für sein Grundstück eben doch größere Bebauungstiefen festgesetzt haben. Das habe die Antragsgegnerin aber aus sachwidrigen Motiven unterlassen. Das sei um so mehr zu beanstanden, weil nur der damit einhergehende Gewinn an Bauflächen dem Zweck des Bebauungsplanes entsprochen haben würde, nämlich zum Vorteil der Personen, die im Bereich der Antragsgegnerin zu angemessenen Preisen ein Einfamilienhaus errichten wollten, Bauland zu verschaffen. Bezeichnenderweise betreibe die Antragsgegnerin anderenorts ein Planaufstellungsverfahren, um im Hinterland vorhandener Bebauung eine Verdichtung und Bebauung in zweiter Reihe zuzulassen, die über das von ihm favorisierte Maß deutlich hinausgehe. Die angegriffene Festsetzung berücksichtige daher nicht in ausreichendem Maße sein schützenswertes und bei Fassung des Satzungsbeschlusses ohne weiteres erkennbares Interesse, seine 2003 gekauften Grundstücksflächen zu bebauen. Insoweit sei der Fall demjenigen zu vergleichen, den das BVerwG unter dem 20. November 1995 (- 4 NB 23.94 -, DVBl. 1996, 264 = NVwZ 1996, 888 = BRS 57 Nr. 3) entschieden habe.

Der Antragsteller beantragt,

den vom Rat der Antragsgegnerin am 31. August 2006 als Satzung beschlossenen Bebauungsplan Nr. 240 II "Westlich Deegfelder Weg" bis zur Entscheidung über seinen zum Aktenzeichen 1 KN 95/05 gestellten Normenkontrollantrag einstweilen außer Vollzug zu setzen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie erwidert: Die angegriffene Abwägungsentscheidung sei nicht zu beanstanden. Der Antragsteller habe das Grundstück ausweislich der mit der Verkäuferin geführten Verhandlungen im Jahre 2003 allein zu dem Zwecke gekauft, rückwärtiges Gartenland für sein Wohngrundstück zu erhalten. Da es seinerzeit dem Außenbereich zugehörte, habe er seinerzeit gar nicht die Möglichkeit gehabt, es zu bebauen. Daher könne er nun auch nicht beanspruchen, von ihr Bauland zugewiesen zu erhalten. Zudem könne er die überbaubaren Flächen entweder zum Vorteil seines Wohngrundstücks baulich nutzen oder aber sich darum bemühen, die östlich anschließenden Flächen käuflich zu erwerben und diese dann baulich zu nutzen. Der erstgenannten Möglichkeit stehe nicht entgegen, dass das "Vorderliegergrundstück" seiner Ehefrau gehöre. Denn im Grundbuch sei zu seinen Gunsten das Recht eingetragen, das im Aktivrubrum angegebene, einst ihm gehörende Grundstück von seiner Ehefrau wieder zurückzuerhalten. Es sei bezeichnend, dass der Antragsteller keine Ausführungen zu der von ihr wiederholt aufgeworfenen Frage gemacht habe, unter welchen Bedingungen und Voraussetzungen dies möglich sei.

Mit der Frage anderweitiger Bebauung habe sie sich nur auf Initiative des Schwiegervaters des Antragstellers, der Ratsmitglied sei, befasst. Wenn sie nach der Weigerung, auf ihr Angebot einzugehen, das seinerzeit entwickelte Modell nicht weiterverfolgt habe, so sei dies unter Abwägungsgesichtspunkten nicht zu beanstanden.

Wegen der Einzelheiten von Vortrag und Sachverhalt wird auf die gewechselten Schriftsätze und die beigezogenen Planaufstellungsvorgänge verwiesen, welche in ihren wesentlichen Teilen Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

II.

Der Antrag ist zulässig. Der Antragsteller ist antragsbefugt. Er kann geltend machen, sein Interesse an (größerer) baulicher Ausnutzung seines Flurstücks 24/6 hätte die Antragsgegnerin bei ihrer Abwägungsentscheidung möglicherweise berücksichtigen müssen.

Der Antrag hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Nach § 47 Abs. 6 VwGO kann das Gericht auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist. Wegen der weitreichenden Folgen, die die Aussetzung eines Bebauungsplanes für diejenigen regelmäßig hat, welche seine Festsetzungen auszunutzen gewillt sind, ist bei der Prüfung der Voraussetzungen für eine Aussetzung ein strenger Maßstab anzulegen. Ein schwerer Nachteil in dem oben genannten Sinn liegt nur vor, wenn rechtlich geschützte Interessen eines Antragstellers in ganz besonderem Maße beeinträchtigt oder ihm außergewöhnliche Opfer abverlangt werden (vgl. Erichsen/Scherzberg, DVBl. 1987, 168, 174 mwN.). Aus "anderen wichtigen Gründen" ist der Erlass der beantragten einstweiligen Anordnung erst dann geboten, wenn der Normenkontrollantrag mit großer Wahrscheinlichkeit Erfolg haben wird (vgl. Beschl. d. Sen. v. 21.3.1988 - 1 D 6/87 -, BRS 48 Nr. 30). Denn das Gewicht dieser Gründe muss ungefähr dem des schweren Nachteils entsprechen. Beides liegt hier nicht vor.

Außergewöhnliche Opfer werden dem Antragsteller bei Fortgang der Planverwirklichung nicht auferlegt. Allein das Interesse an alsbaldiger Bebauung des Grundstücks mit einem Hauptgebäude begründet ein solches Opfer nicht (vgl. Senatsbeschluss vom 29.3.2007 - 1 MN 213/06 - unter Hinweis auf HessVGH, B. v. 12.6.1995 - 4 NG 1454/95 -, NVwZ-RR 1996, 479 = BRS 57 Nr. 59).

Es bestehen auch keine ausreichenden Anhaltspunkte für die Annahme, ein Fortgang der Arbeiten zur Verwirklichung der Planfestsetzungen würde das Interesse des Antragstellers an weitergehenden Bebauungsmöglichkeiten für sein Flurstück 26/4 irreversibel vereiteln. Die Antragsgegnerin hat zum einen in der Antragserwiderung vom 11. Dezember 2006 (Seite 12; Bl. 151 GA) darauf hingewiesen, die Erwerber der östlich benachbarten Parzellen würden die Verpflichtung übernehmen müssen, jeweils einen 3 m breiten Streiten freizuhalten, über den das Flurstück 24/6 erreicht werden kann.

Es kommt - selbständig tragend - hinzu, dass es dem Antragsteller auch zuzumuten wäre, sich dann, wenn sein Normenkontrollantrag 1 KN 95/06 Erfolg hätte, gegebenenfalls mit einer Abwägungsentscheidung zufrieden zu geben, welche das Flurstück 24/6 über das Vorderliegergrundstück einschließt, auf dem er wohnt und das im Eigentum seiner Ehefrau steht. Eine derartige Planungsentscheidung könnte sich unter anderem aus dem Gesichtspunkt der Lastengleichheit empfehlen. Danach soll möglichst derjenige mit planbedingten Nachteilen belastet werden, der auch die Vorteile des Bebauungsplanes genießt. Es wäre unter diesem Blickwinkel möglicherweise nicht recht einzusehen, den Eigentümern der Parzellen 177 und 178 die Nachteile der ("östlichen") Erschließung des Flurstücks 24/6 aufzuerlegen. Damit würde/wird dem Antragsteller eine Ausnutzung seines Flurstücks 24/6 ermöglicht, welche das Flurstück 24/4, auf dem er mit seiner Ehefrau wohnt, von jedweder Verkehrsbelastungen befreite.

Es ist nicht ersichtlich, dass diese Planungsalternative nicht zu verwirklichen wäre. Selbst wenn die Durchsetzung einer Überwegung von der Straße Am Ems-Vechte-Kanal am Eigentum seiner Ehefrau (Flurstück 24/4) scheiterte, wäre das ein Grund, der in der Sphäre des Antragstellers liegt. Denn dieser hat den Grund hierfür durch Verkauf des Grundstücks im Jahre 1998 selbst gesetzt. Nur ergänzend ist daher darauf hinzuweisen, dass der trotz entsprechender Aufforderung durch die Antragsgegnerin bislang nicht hat mitteilen wollen, unter welchen Voraussetzungen das einst in seinem Eigentum stehende Flurstück 24/4 wieder an ihn zurückfallen kann. Die Antragsgegnerin hatte diese Frage angesprochen. Entgegen der auf Seite 1 des Schriftsatzes vom 30. März 2007 geäußerten Annahme bedarf es nicht einer Aufforderung des Senates, sich zu dieser Frage substantiiert zu äußern. Es kommt des Weiteren hinzu, dass der Antragsteller das Flurstück 24/6, wie sich aus dem Gesprächsvermerk des Herrn D. E. vom Geistlichen Rentamt der Reformierten der Grafschaft C. vom 16. August 2002 (Bl. 183 GA) mit Eindeutigkeit ergibt, das Flurstück lediglich zu dem Zwecke hatte erwerben wollen, damit gärtnerisch zu nutzendes "Hinterland" für das Flurstück 24/4 zu erhalten. Damit ist eingeschlossen: Der Antragsteller konnte schon im Jahre 2003 nicht erwarten, hierfür von Osten eine Erschließung zu erhalten. Wenn das Flurstück 26/4 daher nunmehr baulich genutzt werden soll, stünden voraussichtlich einer Erschließungslösung über das westlich benachbarte Flurstück 24/4 keine planungsrechtlichen Hindernisse entgegen.

Der Erlass der erstrebten Anordnung ist auch nicht aus anderen Gründen im Sinne des § 47 Abs. 6, Alt. 2 VwGO dringend geboten. Es lässt sich derzeit nicht vorhersagen, der Normenkontrollantrag werde mit großer Wahrscheinlichkeit Erfolg haben.

Zu den Angriffen des Antragstellers sind die folgenden Ausführungen veranlasst:

Die formelle Rüge, der Rat der Antragsgegnerin habe den angegriffenen Plan unter Verletzung des Mitwirkungsverbotes als Satzung beschlossen, greift wegen § 26 Abs. 3 Nr. 1 NGO, voraussichtlich auch wegen § 26 Abs. 6 NGO nicht durch. Der Bebauungsplan wird gem. § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung und damit als Norm im Sinne von § 26 Abs. 3 Nr. 1 NGO beschlossen (vgl. a. Thiele, NGO, Komm. 7. Aufl. 2004, § 26 Anm. 4).

Aus diesem Grunde bedarf es keiner Untersuchung der Frage, ob es dem Antragsteller ggf. wegen Verstoßes gegen § 242 BGB versagt wäre, sich auf die unzulässige Mitwirkung seines Schwiegervaters, des Ratsherrn F. G., zu berufen, der möglicherweise mit seiner Billigung sein Anliegen unterstützt und als einziger gegen den hier angegriffenen Plan gestimmt hatte. Letzteres führt dazu, dass dieser Angriff wohl auch mit Rücksicht auf § 26 Abs. 6 Satz 1 NGO ohne Erfolg hätte bleiben müssen.

Der Plan genügt nach derzeit absehbarem Stand dem Abwägungsgebot. Dieses verpflichtet die Gemeinde nach der grundlegenden Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 12. Dezember 1969 (- IV C 105.66 -, BVerwGE 34, 301, 309), in eine sachgerechte Abwägung überhaupt einzutreten. In diese muss an Belangen eingestellt werden, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Dabei darf die Bedeutung der betroffenen Belange nicht verkannt und muss der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen werden, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange im Verhältnis steht. Nur innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung eines anderen Belanges entscheidet.

Die Weigerung der Antragsgegnerin, das Flurstück 24/6 so zu überplanen, dass es wie ein eigenes Baugrundstück mit Haupt- und Nebengebäude(n) bebaut werden kann, wird sich voraussichtlich als abwägungsgerecht erweisen. Es sprechen jedenfalls derzeit die deutlich besseren Gründe für die Annahme, diese Abwägungsentscheidung sei nicht aus den Erwägungen zu beanstanden, welche der Senat in seiner Entscheidung vom 21. Juli 1999 (- 1 K 4974/97 -, NVwZ-RR 2000, 201 = ZfBR 2000, 134 = BRS 62 Nr. 9) zum damaligen sog. B. Grundstücksbeschaffungsmodell entwickelt hat. Es mag zwar sein, dass die Abwägungsentscheidung anders ausgefallen, d. h. zumindest ein Teil des Flurstücks 24/6 als eigenständiges Baugrundstück überplant worden wäre, wenn der Antragsteller auf die Offerte eingegangen wäre, welche ihm die Antragsgegnerin - unterstützt von einem Ratsherrn H. (vgl. Protokoll der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses vom 1. 11. 2004, Bl. 23 BA A) - mit Schreiben vom 25. November 2004 (Ablichtung Bl. 34 GA) unterbreitet hatte. Selbst wenn der vom Antragsteller vermutete Zusammenhang zwischen Ablehnung dieser Offerte und Verwerfung seines Wunsches nach Schaffung von Bauland "in zweiter Reihe", d. h. zwischen der Bebauung am Ostrand der Straße Am Ems-Vechte-Kanal und der von Osten herangeführten neuen Baureihe westlich der Ringstraße bestünde, würde dies voraussichtlich nicht die Annahme rechtfertigen, das sei aus den Gründen, welche der Senats in der zitierten Entscheidung vom 21. Juli 1999 (- 1 K 4974/97 -, aaO) entwickelt hat, abwägungsrechtlich zu beanstanden. Denn das seinerzeit zu beurteilende, vom Senat als "B. Grundstücksbeschaffungsmodell" bezeichnete Verfahren ist mit dem, um das es hier geht, in wesentlichen Teilen nicht vergleichbar.

Der Senat hat die Praxis, das Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen als Mittel/"Hebel" zu nutzen, den Grundstückseigentümer zur Abgabe von Teilen seiner Grundstücksflächen zu veranlassen, nicht "per se", d. h. als schlechthin zu missbilligen angesehen. Gegen diese Annahme sprechen schon die Gründe, welche das Bundesverwaltungsgericht in seiner Entscheidung vom 11. Februar 1993 (- 4 C 18.91 -, BVerwGE 92, 56 = DVBl. 1993, 654 = ZfBR 1993, 299) zum sog. Weilheimer Modell unter Rückgriff auf Art. 28 Abs. 1 GG bewogen hatten anzunehmen, es sei der Gemeinde keineswegs verwehrt, das Mittel des Bauleitplanverfahrens unter anderem dazu zu nutzen, Einheimischen die Möglichkeit zu bieten/zu erhalten, Bauland zu erschwinglichen Preisen zu erhalten. Ausschlaggebend für die Entscheidung vom 21. Juli 1999 war vielmehr ein ganzer Strauß von Erwägungen, welche erst in der Summe die Einschätzung rechtfertigten, die Antragsgegnerin habe mit ihrer Weigerung, den Nutzungswünschen der damaligen Antragsteller zu entsprechen, einen Verstoß gegen § 1 Abs. 6 BauGB damaliger Fassung begangen. Maßgebend waren hierfür insbesondere die folgenden Gesichtspunkte: Die Antragsgegnerin machte - erstens - seinerzeit eine den Wünschen der Grundstückseigentümer entsprechende Festsetzung davon abhängig, dass diese ihr mindestens 70 v. H. und bis zu 85 v. H. ihrer Flächen zu günstigen Konditionen abtraten; dem Grundstückseigentümer sollten nur 15 bis maximal 30 v. H. seiner Flächen als "Selbstbehalt" verbleiben. Dementsprechend wird in der zitierten Entscheidung unter anderem ausgeführt:

"In Anwendung dieser Grundsätze ist die hier angegriffene Abwägungsentscheidung zu beanstanden. Die Antragsgegnerin hätte die Festsetzung WA für die Grundstücke der Antragsteller nur dann ernsthaft in Betracht gezogen, wenn sich diese zu einer Einbuße an der Eigentumssubstanz mindestens 70 v. H. (unterster "Satz" nach dem B. Grundstücksbeschaffungsmodell) verstanden haben würden. Eine inhaltliche Ausgestaltung des Eigentums, welche dem Grundrechtsträger ein so hohes Maß an Einbuße an dem ihm zugeordneten Gut abverlangt, ist nicht mit den Zwecken ausreichend zu rechtfertigen, welche die Antragsgegnerin mit diesem Modell verfolgt. Denn - wie oben dargelegt - rechtfertigt das in § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB bestimmte Planungsziel nicht jedwedes Mittel. Ein so weit gehender Zugriff auf fremde Eigentumssubstanz stünde einer Gemeinde im Rahmen der Abwägungsentscheidung nur dann offen, wenn der Bundesgesetzgeber (namentlich im Baugesetzbuch) eine solche Möglichkeit grundsätzlich eröffnet hätte. Das ist nach den obigen Ausführungen nicht der Fall."

Schon das ist hier anders: Die Antragsgegnerin hat aus der zitierten Senatsentscheidung vom 21. Juli 1999 (offenbar) gelernt. Sie fordert jetzt eben nicht eine Grundstücksabtretung von mindestens 70 v. H. Ausweislich des Schreibens vom 25. November 2004 sollte dem Antragsteller vielmehr "eine Selbstbehaltsfläche von 50%" verbleiben. Das lehnt sich immerhin an den sog. Halbteilungsgrundsatz an, den das Bundesverfassungsgericht in seiner steuerrechtlichen Entscheidung vom 22. Juni 1995 (- 2 BvL 37/91 -, BVerfGE 93m 121, 136 ff. = NJW 1995, 2615) entwickelt hatte, in seiner jüngeren Rechtsprechung dann aber wieder zu Lasten des Bürgers relativiert hat (vgl. dazu etwa B. v. 18.1.2006 - 2 BvR 2194/99 -, BVerfGE 115, 97 = DVBl. 2006, 569 = NJW 2006, 1191).

Es kam - zweitens - hinzu, dass die Flächen, um die es ging, bereits überplant und baulich zu nutzen waren. Das Abtretungsverlangen hatte mithin zur Folge, dass der Planunterworfene mindestens 70 % echten Baulands sollte abgeben müssen. Auch das ist hier anders. Das Flurstück 26/4 lag vor Inkrafttreten des hier angegriffenen Planes nach dem eindeutigen Eindruck, der sich aus dem Flurkartenwerk ergibt, eindeutig im Außenbereich. Das bedarf keiner näheren Darlegung. Es stellt sich sogar unter Umständen die - hier allerdings nicht entscheidungserhebliche - Frage, ob die Bebauung am Ostrand der Straße Am Ems-Vechte-Kanal wegen ihrer Einzeiligkeit nicht als Ausdruck organischer Siedlungsstruktur anzusehen und dementsprechend als außenbereichstypische Streubesiedlung anzusehen ist. Die Außenbereichslage des Flurstücks 24/6 hat zur Folge, dass auf ihm ohne den im Tenor genannten Bebauungsplan in jedem Fall kein Wohnhaus, aller Voraussicht nach nicht einmal eine Garage oder ein Gartenhaus zulässigerweise hätte errichtet werden können. Dasselbe Ergebnis würde sich auch auf der Grundlage von § 34 Abs. 1 BauGB ergeben haben. Denn selbst solche untergeordneten Gebäude sind geeignet, Unruhe in einen - wie hier bislang nur gärtnerisch und landwirtschaftlich genutzten straßenabgewandten Bereich zu bringen. Das begründet gerade in Lagen, wie sie hier anzutreffen ist, die konkrete Befürchtung, solche Vorhaben würden den benachbarten Grundstücken Anreiz zu vergleichbarer Bautätigkeit sein und damit eine Entwicklung einleiten, die sich auf der Grundlage von § 34 Abs. 1 BauGB nicht vollziehen darf. Der angegriffene Plan verändert dementsprechend keine bereits bestehenden baulichen Nutzungsmöglichkeiten, sondern begründet überhaupt erst welche.

Dass der Antragsteller und die Verkäuferin des Grundstücks, das Geistliche Rentamt der Reformierten der Grafschaft C. sowie der für es handelnde Herr D. E. (vgl. Gesprächsvermerk vom 16.8.2002, Bl. 183 GA) das möglicherweise anders gesehen haben, ist hier unerheblich. Beide mögen das Gelände für Bauerwartungsland angesehen und angenommen haben, die Antragsgegnerin werde das mandelförmige Gelände zwischen der Straße Am Ems-Vechte-Kanal im Westen und dem Deegfelder Weg im Osten trotz der dort stehenden landwirtschaftlichen Betriebe über kurz oder lang zu Wohnzwecken überplanen. Das ändert aber nichts an der hier allein maßgeblichen Einschätzung, jedenfalls zum Zeitpunkt, zu dem die Antragsgegnerin die Offerte vom 25. November 2004 (Bl. 34 GA) unterbreitete bzw. zu dem sie dem Plan als Satzung beschloss, sei das Gelände nicht zu Wohnzwecken baulich nutzbar gewesen.

Der Antragsteller wird aller Voraussicht nach auch nicht geltend machen können, dann sei das Gelände jedenfalls zu anderen, im Außenbereich zulässigen Zwecken baulich nutzbar gewesen, als er es gekauft bzw. die Gemeinde überplant habe. Solche baulichen Nutzungsmöglichkeiten waren Hintergrund des vom Antragsteller zitierten Beschlusses des Bundesverwaltungsgerichts vom 20. November 1995 (- 4 NB 23.94 -, DVBl. 1996, 264 = NVwZ 1996, 888 = BauR 1996, 215 = BRS 57 Nr. 3) gewesen. Der dort angegriffene Bebauungsplan hatte sie dem Antragsteller entzogen, ohne seinen - nunmehr als von Baugrundstücken umgebenen - Flächen ("Insel") bauliche oder sonstige Nutzungsmöglichkeiten zu eröffnen. Hier liegt es anders. Gerade wegen der unmittelbar am Ostrand der Straße Am Ems-Vechte-Kanal aufgereihten Wohnbebauung kam eine bauliche Nutzung zu den in § 35 Abs. 1 privilegierten Zwecken praktisch nicht in Betracht. Die damit verbundenen Immissionen hätten das jedenfalls wegen § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen.

Für die vom Antragsteller nunmehr in den Raum gestellten Absichten, auf dem Flurstück 24/6 ein Gebäude zur Hobbytierhaltung aufzustellen, gibt es überhaupt keinen objektiv tragfähigen Grund. Solche Nutzungsabsichten hatte dieser bislang nicht geäußert. Ein diesem Zweck dienendes Bauwerk würde auch aller Voraussicht nach unzulässig gewesen sein. Denn für eine Privilegierung fehlt die Grundlage. Weder hat der Antragsteller geltend machen können, in ausreichendem Maße über entsprechende Flächen ("Futtergrundlage") zu verfügen, noch hat er geltend zu machen vermocht, ihm stünden für eine "Zucht" Tiere in ausreichendem Umfang zur Verfügung. Als nichtprivilegiertes Vorhaben wäre ein solches Bauwerk aus den oben genannten Gründen unzulässig gewesen. Außerdem dürfte das Flurstück 24/6 zu klein gewesen sein, um dort eine der durch § 35 Abs. 1 BauGB privilegierten baulichen Nutzungen aufzunehmen.

Anders als in dem unter dem 21. Juli 1999 - 1 K 4974/97 - (aaO) entschiedenen Fall nimmt die angegriffene Planung dem Antragsteller also keine Nutzungsmöglichkeiten, mit deren Hilfe er einen halbwegs nennenswerten Beitrag zu seiner privaten Lebensführung hätte leisten können. Unter den Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG sucht er die erstrebten Nutzungsmöglichkeiten (Wohnbaugrundstück) allein deshalb zu stellen, weil bei antragsgemäßer Überplanung im Falle des Verkaufs ein solcher Beitrag hätte geleistet werden können. Das ist aber lediglich eine vage Aussicht - oder, um es genauer zu sagen - eine "Spekulation" des Antragstellers gewesen, die sich nun einmal nicht erfüllt hat und für die es einer tragfähigen Grundlage fehlt. Sie genießt darum auch nicht den Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG. Denn dieses Grundrecht garantiert gerade nicht, sein Grundstück in optimaler Weise baulich nutzen zu können (vgl. z. B. BVerwG, Urt. v. 13.3.2003 - 4 C 4.02 -, BVerwGE 118, 33 = NVwZ 2003, 738, zur Windenergie).

In dem am 21. Juli 1999 - 1 K 4974/97 - entschiedenen Fall kam - drittens - hinzu, dass die Planaufstellungsvorgänge keinen anderen Schluss als den zuließen, die Antragsgegnerin habe die im Planaufstellungsverfahren eindeutig offenbarten Nutzungsinteressen der privaten Grundstückseigentümer nicht einmal in die Abwägung eingestellt, weil diese auf das "Grundstücksbeschaffungsmodell" nicht eingegangen waren. Es handelte sich mit anderen Worten um einen Verstoß gegen § 1 Abs. 6 BauGB a. F. wegen Abwägungsausfalls. Auch das ist hier entscheidend anders. Ausweislich der Planbegründung (zu Nr. 6.1.1, Seiten 7 bis 9) hat die Antragsgegnerin das Interesse des Antragstellers, das Flurstück 24/6 in größerem als bislang und dann endgültig geplantem Umfang baulich nutzen zu können, ausdrücklich in ihre Überlegungen aufgenommen und mit Ausführungen, die immerhin gut zwei volle Seiten einnehmen, gewürdigt. Wenn sie dabei den Wunsch des Antragstellers zurückgestellt hat, geschah dies ohne durchgreifenden Abwägungsfehler. Das Interesse des Antragstellers an baulicher Nutzung seines Flurstücks wog nicht sehr schwer, da das Grundstück bislang nicht so genutzt und (s. o.) auch nicht nutzbar war. Ihm hat die Antragsgegnerin städtebauliche Interessen gegenüberzustellen vermocht, deren Gewicht das der Bauabsichten des Antragstellers deutlich überwiegen.

Die Erwägungen, mit denen die Antragsgegnerin den Schnitt der überbaubaren Flächen wie geschehen wählte, werden aller Voraussicht nach nicht zu beanstanden sein. Dabei kommt es sozusagen von vornherein nicht darauf an, von welchen Erwägungen sich die Antragsgegnerin bei der Überplanung anderer Flächen leiten lässt. Wenn sie daher im Bereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. 27 A "Südlich Ootmarsumer Weg" (vgl. Anlage zum Schriftsatz des Antragstellers vom 22.12.2006, Bl. 172 GA) erwägen sollte, sehr tiefe, rückwärtige, bislang als Gartenland genutzte Grundstücksbereiche "nachzuverdichten" und dort Bebauung in zweiter, unter Umständen sogar dritter Reihe zuzulassen, so sagt dies ebenso wenig über das im Plan Nr. 240 II verfolgbare Konzept aus wie Überlegungen, welche die Antragsgegnerin hinsichtlich eines Planes Nr. 240 III "Westlich Deegfelder Weg" (vgl. Bl. 171 GA) anstellt. Eine Gemeinde ist eben nicht verpflichtet, ihre Wohnquartiere uniform zu gestalten. Wenn sie sich anschickt, in einem Plan Nr. 27 A "nachzuverdichten", dann kann sie das tun und damit den Anliegen Rechnung tragen, welches das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte (vom 21.12.2006, BGBl. I S. 3316) kennzeichnet. Sie kann ohne Rechtsverstoß an anderer, durchaus benachbarter Stelle aber auch (etwas) andere städtebauliche Ziele verfolgen. Das geschieht hier in einer Weise, welche der Antragsteller aller Voraussicht nach nicht mit Erfolg wird angreifen können.

Es mag zwar sein, dass der Stadtentwicklungsausschuss der Antragsgegnerin ganz zu Beginn des Planaufstellungsverfahrens (Aufstellungsbeschluss des Verwaltungsausschusses: 24. 11. 2004), nämlich mit Schreiben vom 25. November 2004 (Bl. 34 GA) hatte "vorfühlen" lassen, ob der Antragsteller zur Abgabe von Grundstücksflächen bereit sei und sich so die Basis für eine weitergehende Verdichtung ergäbe. Das vermag die Planungsvorstellungen der Antragsgegnerin aber nicht dergestalt zu fixieren, dass nunmehr jedwede davon abweichende Planung als abwägungswidrig anzusehen wäre. Das Abwägungsgebot gibt ("nun einmal") kein bestimmtes Abwägungsergebnis vor, sondern gestattet der Gemeinde in aller Regel, und so auch hier, eine Reihe von Abwägungsentscheidungen, die (zwar genauso gut auch anders hätten ausfallen können, aber) nicht zu beanstanden sind. Die Antragsgegnerin weist zutreffend darauf hin, dass das Planaufstellungsverfahren in vorzüglicher Weise dazu dient, die Planungsvorstellungen zu konkretisieren. Tendenziell kommt Überlegungen, welche ganz zu Beginn des Planaufstellungsverfahrens und weit vor der frühzeitigen Bürgerbeteiligung oder gar der öffentlichen Auslegung eines Planentwurfs geäußert werden, nur geringere Bedeutung zu.

Es kommt hinzu: Es gibt in den Planaufstellungsvorgängen (Beiakte A) keinen einzigen ausgearbeiteten Planentwurf, in dem das Flurstück 24/6 in weitergehendem Maße als überbaubare Fläche dargestellt worden wäre. Schon der mit "Stand 18. Oktober 2004" bezeichnete (BA A ganz vorn) und damit vor Abgabe der Erklärung vom 25. November 2004 gefertigte Planentwurf sieht einen Verlauf der Baugrenzen vor, der ganz wesentlich dem Plan gewordenen Zustand entspricht. Dementsprechend ist der Vorwurf nicht berechtigt, die Antragsgegnerin habe nach der Weigerung des Antragstellers, ihrem nunmehr verfolgten "B. Modell" näher zu treten, gleichsam das Steuer herumgerissen und sich von Stund an von unsachlichen Erwägungen leiten lassen. Das Gegenteil ergibt sich auch aus der folgenden Passage im Angebot der Antragsgegnerin vom 25. November 2004:

"Nachdem Sie über Ihren Schwiegervater Herrn G. bekundet haben, dass Sie an einer Bebaubarkeit Ihres o. a. Grundstücks interessiert sind, hat der Stadtentwicklungsausschuss die Verwaltung beauftragt, Ihnen im Rahmen der bei der Stadt üblichen Praxis einen Abwicklungsvorschlag anzubieten."

Die Initiative ging also gerade nicht dahin, ein bereits beschlossenes Konzept mit dem "B. Modell" zu untermauern. Es ging vielmehr um die Frage, ob das in seiner Begründung und zeichnerischen Ausgestaltung bereits formulierte Konzept ausnahmsweise geändert werden sollte. Dazu sah die Antragsgegnerin nun einmal nur unter den am 25. November 2004 formulierten Voraussetzungen Anlass.

Dieses Planungskonzept hat die Antragsgegnerin in der Folgezeit auch bruchlos und ohne das dies zu beanstanden wäre durchgehalten. Beabsichtigt war von Anfang an, in einer als besonders hochwertig angesehenen Lage Wohnbaugrundstücke des gehobeneren Zuschnitts zu etablieren. Das ergibt sich aus dem in immerhin drei Vierteln des Planbereichs durchgehaltenen Bestreben, nur einzeilige Bebauung zuzulassen. Die Wohnqualität sollte sich durch eine bestimmte Großzügigkeit auszeichnen. Das zeigt sich auch darin, dass in den schon im Oktober 2004 vorgesehenen textlichen Festsetzungen Schank- und Speisewirtschaften, Anlagen für sportliche Zwecke, Gartenbaubetriebe und Tankstellen, d. h. Einrichtungen ausgeschlossen sein/werden sollten, welche die Wohnqualität zu beeinträchtigen vermögen.

Der Grundstückszuschnitt sollte es den Grundstückseigentümern zudem ermöglichen, ihre Gebäude so anzuordnen, dass die Freiflächen der Nachbargrundstücke nicht so verschattet werden, wie dies bei der "Nachverdichtung" im Bereich des künftigen Bebauungsplanes Nr. 27 A später einmal der Fall sein mag. Die Antragsgegnerin hat zwar darauf verzichtet, dieses Ziel durch entsprechende "Baufenster" zu oktroyieren. Das mindert das Planungsziel aber nur unwesentlich.

Dieses Planungsziel hat die Antragsgegnerin auch nicht etwa dadurch in einer gegen § 1 Abs. 7 BauGB verstoßenden Weise konterkariert, dass sie - von den Erschließungsanlagen aus betrachtet - von Anfang an im Norden in kleinerem Umfang eine größere Verdichtung, d.h. auch eine Bebauung "in zweiter Reihe" hatte zulassen wollen. Diese vier Grundstücke umfassende "Verdichtung" erklärt sich zum einen mit dem Umstand, dass Eigentümer dort liegender Grundstücke Flächen für das Regenwasserrückhaltebecken hatten abgeben müssen. Für dieses Opfer, das nicht zuletzt auch den südlich davon gelegenen Flächen zugute kommt, die dafür aber keine Flächen abzugeben haben, sollte diesen Grundstücken ein gewisser Ausgleich verschafft werden. Das ist planungsrechtlich nicht zu beanstanden. Zum anderen ist das dem Umstand geschuldet, dass diese Flächen den nördlich und nordöstlich gelegenen landwirtschaftlichen Betrieben I., J., K. und L. zugewandt sind. Das führt zwar, wie das Gutachten der Ingenieurgesellschaft M. vom 18. Oktober 2004 (BA A, hinten) belegt, auf diesen Flächen zu keinen Belastungen, die einem allgemeinen Wohngebiete nicht mehr zuzumuten sind. Nach der Verkehrsauffassung genießen diese Randlage-Grundstücke aber nicht ein solche Wohnqualität, wie sie auf den südlich davon gelegenen Grundstücken anzutreffen sein wird. Unter diesen Umständen ist es folgerichtig, auch vom äußeren Zuschnitt her hier nicht mehr den Anschein solcher Wohnqualität zu erwecken und diesen - wenigen - Grundstückseigentümern dann die Möglichkeit zum Bau "in zweiter Reihe" zu bieten.

Damit unterscheidet sich der hier zu behandelnde Fall auch in vierter Hinsicht von den Erwägungen, welche den Senat unter dem 21. Juli 1999 (- 1 K 4974/97 -, NVwZ-RR 2000, 201 = ZfBR 2000, 134) zur Annahme veranlasst hatten, das damals zu würdigende Abwägungsergebnis sei ebenfalls zu beanstanden. Denn im damals entschiedenen Fall hätte die Berücksichtigung der Nutzungswünsche der Antragsteller mehr oder minder genau dem Konzept entsprochen, welches die Antragsgegnerin seinerzeit verfolgt hatte; die Nichtberücksichtigung war sogar geeignet, die Verwirklichung der vorgegebenen Planungsziele zu gefährden. Auch das ist hier nach den vorstehenden Ausführungen anders. Der Antragsgegnerin schwebte für diesen Bereich eben nicht die Bereitstellung von Wohnbauland "zu jedwedem Preis", d. h. in beliebiger Verdichtung vor. Sie verfolgte vielmehr das Konzept, einerseits zwar einigermaßen erschwingliche, andererseits qualitativ besondere Wohnbauflächen zu schaffen und zu diesem Zwecke die rückwärtigen Bereiche der neu hinzutretenden Wohnbaugrundstücke von denjenigen zu trennen, welche die Grundstücke am Ostrand der Straße Am Ems-Vechte-Kanal aufweisen. Das gilt in hervorragendem Maße gerade für das Wohngrundstück des Antragstellers. Google-Map zeigt, dass der Antragsteller auf dem im Jahre 2003 gekauften Bereich ein "kleines gärtnerisches Paradies" geschaffen hat, in dem mehrere rasterartig angelegte Wege eine Art Rondell einzuschließen scheinen. Es ist ein in anderen Planverfahren eher zu beobachtendes Bestreben bei Eigentümern solcher Grundstücke zu erreichen, dass neue Baugebiete nicht allzu eng an den vorhandenen Bestand herangeführt und sie damit in einer Weise den Blicken Dritter ausgesetzt werden, die der bisherigen Wohnintimität diametral widerspricht. Die Antragsgegnerin durfte ohne Rechtsverstoß annehmen, die dem Antragsteller nördlich benachbarten Grundstückseigentümer würde es aus diesem Grunde begrüßen, wenn die bebaubaren Flächen der neuen Baugrundstücke einen gewissen Abstand von ihren Ostgrenzen zu halten haben.

Das entsprach im Übrigen auch genau der Haltung, welche der Antragsteller bei den Verkaufsverhandlungen eingenommen hatte. Aus dem Gesprächsvermerk des für den Verkäufer handelnden Herrn D. E. vom 16. August 2002 (Bl. 183 GA) ergibt sich, dass vom Antragsteller und seinem ebenfalls anwesenden Schwiegervater, Herrn G. "ein späterer Verkauf ausgeschlossen" worden sei, "da nur der Abstand zu einer Bebauung im Deegfeld gesichert werden" sollte. Es heißt des Weiteren dort:

"Ausdrücklich wird von mir darauf hingewiesen, dass zur Zeit Verkaufsverhandlungen mit der Stadt B. geführt werden. In diesen Gesprächen mit der Stadt kann ich nach Zustimmung durch A. /G. darauf hinwirken, dass die von A. gewünschte Fläche aus dem B-Plan herausgenommen wird."

Das ist genau die Einstellung, die rückwärtigen, bislang ausschließlich landwirtschaftlichen Nutzungen zugewandten Flächen nicht einer heranrückenden Nutzung unmittelbar ausgesetzt, sondern von dieser durch Pufferflächen abgesetzt zu sehen. Genau dies hat die Antragsgegnerin nicht nur für das Flurstück 24/4, sondern für mehrere Grundstücke zu erreichen versucht.

Ende der Entscheidung