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2. Eine ausländische, öffentlich beglaubigte Vollmacht zum Verkauf von Wohnungseigentum, die die Bevollmächtigte ermächtigt, "die erforderlichen Erklärungen abzugeben", umfasst nicht die Befugnis, namens des Verkäufers den Käufer zur Bestellung von Grundpfandrechten zu Finanzierungszwecken zu bevollmächtigen.

Auf die weitere Beschwerde des Antragstellers wird der angefochtene Beschluss abgeändert.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, in dem Grundbuch von O1 Blatt ... in Abteilung III -Veränderungsspalte- einen Widerspruch zu Gunsten des Antragstellers gegen die Eintragung der Grundschuld Abt. III lfd. Nr. 6 einzutragen.

Der Antragsgegner trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der Erstbeschwerde und der weiteren Beschwerde. Er hat dem Antragsteller die außergerichtlichen Kosten beider Beschwerdeverfahren zu erstatten.

Der Geschäftswert der weiteren Beschwerde wird auf 70.000,00 € festgesetzt.

Gründe:

Der Antragsteller ist seit 24.08.1994 als Alleineigentümer des betroffenen Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen.

Er erteilte zusammen mit A in einer am 28.08.1998 vor einer rumänischen Notarin errichteten und von dieser öffentlich beglaubigten Vollmachtsurkunde Vorname B Nachname C Vollmacht zur Veräußerung des betroffenen Grundbesitzes. Für den Inhalt der Urkunde im Einzelnen wird auf Bl. 252-253 d. A. Bezug genommen.

Unter Berufung auf diese Vollmacht verkaufte Vorname B Nachname C den betroffenen Grundbesitz in einem durch den Notar Dr. E, O1, zu seiner UR-Nr. .../2006 am 22.05.2006 beurkundeten Kaufvertrag mit Auflassung (Bl. 226-239 d. A.) an Vorname D Nachname C, den Antragsgegner. In diesem Vertrag bewilligte der Verkäufer unter V. der Urkunde die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und der Käufer beantragte die Eintragung. Weiter heißt es unter V. Abs. 2 der Urkunde:

"Verkäufer bewilligt und Käufer beantragt die Eintragung der Eigentumsübertragungsvormerkung im unmittelbaren Rang nach den in Ziffer I ausgewiesenen Rechten in Abt. II und III des Grundbuchs oder bereiter, besserer Rangstelle und mit Rangvorbehalt, mit Rang vor dieser Eigentumsübertragungsvormerkung Grundpfandrechte bis zur Höhe des Kaufpreises nebst bis zu 30 % Jahreszinsen ab dem Tag der Bestellung der Grundpfandrechte und einer einmaligen Nebenleistung bis zu 10 % eintragen zu lassen. Der Rangvorbehalt darf nur für solche Grundpfandrechte, die Käufer aufgrund der nach diesem Vertrag von Verkäufer erteilten Vollmacht bestellt, ausgenutzt werden. Die Bestellung dieser Grundpfandrechte (Eintragungsbewilligung) darf nur vor dem amtierenden Notar oder seinem Vertreter im Amt beurkundet oder beglaubigt werden."

Unter XII. der Urkunde verpflichtete sich der Verkäufer, bei der Bestellung vollstreckbarer (§ 800 ZPO) Grundschulden deutscher Kreditinstitute als derzeitiger Eigentümer mitzuwirken, wenn in der Bestellungsurkunde im Einzelnen bereits festgelegte Bestimmungen wiedergegeben werden. Der Verkäufer erteilte dem Käufer eine entsprechende Belastungsvollmacht (Bl. 236 d. A.).

Mit am 01.06.2006 bei Gericht eingegangenem Antrag beantragte der Urkundsnotar die Eintragung einer Auflassungsvormerkung sowie eines Rangvorbehalts gemäß § V der Kaufvertragsurkunde.

Das Grundbuchamt verlangte mit Zwischenverfügung vom 08.06.2006 (Bl. 240 d. A.) eine Apostille für die Beglaubigung der Vollmacht vom 28.08.1998.

Der Antragsteller bestritt in einem Schreiben vom 28.06.2006, Vorname B Nachname C Vollmacht erteilt zu haben und behauptete, bei der vorgelegten Vollmacht müsse es sich um eine Fälschung handeln, vorsorglich werde sie widerrufen. Der Urkundsnotar legte mit Schreiben vom 24.07.2006 das Original der Vollmacht samt Apostille vor und machte geltend, da die Vollmacht für Vorname B Nachname C mit der notariellen Beurkundung unwiderruflich geworden sei, müsse der erklärte Widerruf unbeachtlich bleiben. Der Antragsteller verwies demgegenüber darauf, dass nach der maßgeblichen rumänischen Rechtspraxis eine Vollmacht nach 6 Monaten, spätestens 2 Jahren hinfällig werde. Er sei mit dem am 22.05.2006 beurkundeten Vertrag nicht einverstanden, insbesondere, weil das in § III für die Kaufpreiszahlung angegebene Konto bei der ...-Bank nicht sein Konto, sondern das der Vorname B Nachname C sei. Durch einen weiteren Bevollmächtigten ließ der Antragsteller den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung zurücknehmen.

Das Grundbuchamt nahm am 02.10.2006 die Eintragung der Auflassungsvormerkung samt Vorrangsvorbehalt für Grundpfandrechte bis zu 130.000,00 € nebst bis zu 30 % Zinsen jährlich und bis zu 10 % Nebenleistungen einmalig in Abt. II lfd. Nr. 7 vor. Mit Schreiben vom gleichen Tag teilte es dem Antragsteller mit, seine Antragsrücknahme sei unbeachtlich, da lediglich seitens des Erwerbers die Eintragung der Auflassungsvormerkung beantragt worden sei.

Der Antragsgegner beantragte unter dem 10.11.2006 die Eintragung einer Grundschuld über 70.000,00 € unter Ausnutzung des Rangvorbehalts auf dem betroffenen Grundstück, gestützt auf die Vollmacht in der Kaufvertragsurkunde vom 22.05.2006 (Blatt 282, 283-287 d. A.).

Das Grundbuchamt verlangte mit Zwischenverfügung vom 24.11.2006 (Bl. 288 d. A.) die Genehmigung des Antragstellers, da im Zeitpunkt der Grundschuldbestellung die Vollmacht für Vorname B Nachname C in Folge Widerrufs erloschen gewesen sei.

Nachdem der Urkundsnotar darauf hingewiesen hatte, dass die in dem Kaufvertrag enthaltene Belastungsvollmacht selbst nicht widerrufen worden sei und nach allgemeiner Auffassung auch unwiderruflich sei, hielt das Grundbuchamt an der Zwischenverfügung nicht mehr fest und nahm am 05.12.2006 die Eintragung der Grundschuld über 70.000,00 € nebst 15 % Zinsen unter teilweiser Ausnutzung des Rangvorbehalts vor (Abt. III, lfde. Nr. 6).

Mit der dagegen gerichteten Beschwerde hat der Antragsteller die Löschung der Grundschuld, hilfsweise die Eintragung eines Widerspruchs begehrt und die Auffassung vertreten, auch von der in der Kaufvertragsurkunde enthaltenen Vollmacht sei erst nach dem Widerruf Gebrauch gemacht worden.

Nach Nichtabhilfe durch das Amtsgericht hat das Landgericht mit Beschluss vom 05.03.2008 (Bl. 327-330 d. A.) die Beschwerde zurückgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, da die Vollmacht vom 28.08.1998 im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags am 22.05.2006 noch nicht widerrufen gewesen sei, sei Vorname B Nachname C zur Erteilung einer Belastungsvollmacht für den Erwerber berechtigt gewesen. Die Vollmachtserteilung sei durch die Beurkundung des Kaufvertrags unwiderruflich geworden. Von der Einhaltung der Formerfordernisse für die Vollmacht vom 28.08.1998 sei auf Grund der Legalisierung durch die Apostille auszugehen. Eine Unwirksamkeit in Folge Zeitablaufs sei nach dem hinsichtlich Umfang und Wirkung der Vollmacht maßgeblichen deutschen Recht nicht eingetreten.

Mit seiner weiteren Beschwerde gegen diesen Beschluss macht der Antragsteller geltend, dass die Vollmacht vom 28.08.1998 missbraucht worden sei, insbesondere da es sich bei dem im Kaufvertrag angegebenen Konto um das der Vorname B Nachname C handele, die sich zur Einziehung des Kaufpreises für berechtigt halte. Es treffe nicht zu, dass der Antragsteller nur treuhänderisch Eigentümer des betroffenen Grundbesitzes sei. Die Bevollmächtigte habe mit dem Antragsgegner kollusiv zusammengewirkt.

Der Antragsgegner verweist demgegenüber darauf, dass das Handeln der Bevollmächtigten dem Willen des Antragstellers entsprochen habe, insbesondere die Vollmacht vom 28.08.1998 auch zum Empfang des Kaufpreises berechtige. Der Antragsteller habe dem für ihn auftretenden Verfahrensbevollmächtigten keine Vollmacht erteilt und ihn auch nicht zur Beglaubigung des Vollmachtswiderrufs in 2006 aufgesucht.

Der Senat hat dem Antragsteller die Vorlage einer öffentlich beglaubigten Vollmacht für das Rechtsbeschwerdeverfahren aufgegeben, woraufhin eine am 17.01.2007 beglaubigte Vollmacht samt Apostille, für deren Inhalt auf. Bl. 430 ff. d. A. Bezug genommen wird, vorgelegt worden ist.

Nach Hinweis des Senats auf Bedenken gegen die Wirksamkeit der Vollmacht vom 28.08.1998 im Hinblick auf die Erteilung einer Belastungsvollmacht an den Grundstückserwerber hatte die weitere Beteiligte Gelegenheit zur Stellungnahme. Sie hat geltend gemacht, da es auch im Jahr 1998 gängiger Praxis entsprochen habe, dass der Käufer einer Liegenschaft den Kaufpreis durch ein Kreditinstitut finanziert und durch eine Grundschuld auf dem zu erwerbenden Objekt absichert. Daher sei die streitgegenständliche Vollmacht vom 28.08.1998 dahin auszulegen, dass die Bevollmächtigte auch berechtigt gewesen sei, Belastungen der zu verkaufenden Liegenschaft zur Finanzierung des Kaufpreises zuzustimmen.

Der Antragsgegner hält die weitere Beschwerde für unstatthaft mangels Rechtsschutzinteresse, da der Antragsteller nach Eigentumsumschreibung die Belastung auch nicht verhindern könne und keine persönliche Verpflichtung des Antragstellers erfolgt sei. Er rügt, dass sich die vorgelegte Vollmacht nicht auf das Rechtsbeschwerdeverfahren beziehe. Die streitgegenständliche Vollmacht habe auch die Belastung durch den Erwerber umfasst, wie sich aus der erteilten Inkassovollmacht und der erforderlichen Ablösung der Vorbelastung ergebe.

Die gemäß § 80 Abs. 1 Satz 2 GBO formgerecht eingelegte weitere Beschwerde ist zulässig. Beschwerdeberechtigt ist stets, wer mit seiner ersten Beschwerde erfolglos geblieben ist (BGH Rpfleger 2005, 354; BayObLG FGPrax 2003, 59; Oberlandesgericht Zweibrücken FGPrax 2007, 161; Demharter: GBO, 26. Aufl., § 78, Rdnr. 2).

Der Antragsteller ist auch beschwerdebefugt. Für die beschränkte Beschwerde gegen eine Grundbucheintragung mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs ist derjenige beschwerdeberechtigt, der nach § 894 BGB einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs hätte, wenn die angefochtene Eintragung unrichtig wäre und zu dessen Gunsten der Widerspruch einzutragen wäre (KG Rpfleger 1972, 174; BayObLG Rpfleger 1987, 450; OLG Hamm FGPrax 1996, 210; Demharter, aaO., § 71, Rdnr. 69). Da der Antragsteller im maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung noch der eingetragene Eigentümer ist, wird sein Eigentum im Sinn des § 894 BGB beeinträchtigt, wenn die streitgegenständliche Grundschuld nach materiellem Recht nicht besteht.

Die weitere Beschwerde hat in der Sache auch Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts auf einem Rechtsfehler beruht (§§ 78 GBO, 546 ZPO). Das Landgericht hat zu Unrecht das Vorliegen der Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO, nämlich die Vornahme einer Eintragung unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften mit der Folge der Unrichtigkeit des Grundbuchs, verneint.

Das Grundbuchamt hatte, da die Bewilligung der Eintragung der streitgegenständlichen Grundschuld vom 03.11.2006 durch den Antragsgegner als Vertreter des Antragstellers auf Grund der in dem Kaufvertrag vom 22.05.2006 erteilten Belastungsvollmacht erfolgt ist, das Vorliegen der Vertretungsmacht selbständig zu prüfen ohne Bindung an die Auslegung des Notars (Demharter: GBO, 26. Aufl., § 19, Rdnr. 74; Hügel: GBO, Rdnr. 108; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdnr. 3580). Im Rahmen dieser Überprüfung oblag dem Grundbuchamt auch die Auslegung der Vollmacht vom 28.08.1998, auf Grund derer Vorname B Nachname C für den Antragsteller bei der Beurkundung des Kaufvertrages vom 22.05.2006 handelte.

Wenn das Grundbuchamt vor der Eintragung eine Urkunde auszulegen hat, so liegt keine Gesetzesverletzung im Sinne des § 53 Abs.1 Satz 1 GBO vor, solange die Auslegung nach dem zur Zeit der Eintragung dem Grundbuchamt unterbreiteten Sachverhalt rechtlich vertretbar ist. Eine nachträgliche andere Auslegung von Eintragungsunterlagen rechtfertigt für sich nie einen Amtswiderspruch (OLG Hamm DNotZ 1967, 686 und DNotZ 1968, 631, 533; KG DNotZ 1972, 176, 178; OLG Frankfurt am Main-20. ZS- Rpfleger 1976, 132 und 1979, 106; Bauer/von Oefele/Meincke: GBO, 2. Aufl., § 53, Rdnr. 57; Meikel-Streck: Grundbuchrecht, 10. Aufl., § 53 Rdnr. 78). Nach ganz überwiegender Meinung in Rechtsprechung und Literatur berechtigt eine Verkaufsvollmacht aber nicht dazu, den Käufer zur Belastung des Grundstücks zu ermächtigen (Oberlandesgericht Thüringen, Beschl. v. 19.1.1993 -6 W 11/93- DNotI Report 1995, 6; Landgericht Oldenburg MittBayNot 2003, 291 mit ablehnender Anmerkung Peter und Roemer; Palandt/Heinrichs: BGB, 68. Aufl., § 167, Rdnr. 9; Soergel: BGB 13. Aufl., § 167, Rdnr. 49; Hügel, aaO., Rdnr. 14).

In der Vollmacht vom 28.08.1998 wird eine Befugnis zur Belastung für Finanzierungszwecke nicht wörtlich erwähnt, sie müsste sich aus der Auslegung des Passus "...wird sie die erforderlichen Erklärungen abgeben" ergeben. "Zum Verkauf erforderlich" ist die Erteilung einer Belastungsvollmacht aber nicht zwingend, auch wenn diese im Grundstücksverkehr in der Bundesrepublik Deutschland weit verbreitet sein mag. Bei der vorliegenden Fallgestaltung der lediglich öffentlich beglaubigten ausländischen Vollmachtsurkunde kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine Belehrung des Vollmachtgebers über die typischen Risiken der Belastungsvollmacht (vgl. Hügel, aaO., Rdnr. 88, Schöner/Stöber, aaO., Rdnr. 3158 und 3159) erfolgt ist und er diese Risiken auf sich genommen hätte. Bei der Vollmachtserteilung zur Belastung durch den an einer notariellen Beurkundung teilnehmenden Verkäufer mag eine andere Auslegung möglich sein, dieser Fall liegt hier jedoch nicht vor.

Daher hat die Vertreterin des Antragstellers ihre Vollmacht vom 28.08.1998 insoweit überschritten, als sie dem Antragsgegner im Rahmen des Kaufvertrages namens des Antragstellers auch eine Vollmacht zur Belastung des Grundeigentums erteilt hat. Der Antragsgegner handelte daher bei der Grundschuldbestellung und Eintragungsbewilligung als Vertreter ohne Vertretungsmacht, so dass die Wirksamkeit gemäß § 177 Abs. 1 BGB von der Genehmigung des Antragstellers abhängig war. Mangels dieser Genehmigung lag keine wirksame Bestellung und Bewilligung der Grundschuldeintragung vor, sodass die Eintragung der Grundschuld das Grundbuch im Sinn des § 894 BGB unrichtig gemacht hat, weil der Inhalt des Grundbuchs nicht mit der materiellen Rechtslage übereinstimmt.

Dem war durch die Anordnung der Eintragung eines Amtswiderspruchs Rechnung zu tragen.

Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 131 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 KostO. Die Erstattung der außergerichtlichen Kosten war gemäß § 13 a Abs. 1 Satz 2 FGG anzuordnen.

Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde richtet sich nach den §§ 131 Abs. 2, 30 KostO.

Ende der Entscheidung