Judicialis Rechtsprechung

Die Antragsteller und die Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft A-Straße ... in O1. Sie streiten um die Sanierung der Fassade, die Dämmung der Kellerdecke und des Dachbodens sowie der Gaupen und damit zusammenhängende Arbeiten in dieser Liegenschaft.

Zu Tagesordnungspunkt 8 der Eigentümerversammlung vom 23.04.2003 beschlossen die Eigentümer einstimmig, dass ein Gutachter bestellt wird, der sich die Feuchtigkeit sowohl an der Giebelseite als auch in der Wohnung B ansieht (Bl. 14 d. A.).

Der von der Hausverwaltung beauftragte Dipl.-lng. SV1 führte am 11.06.2003 eine Ortsbesichtigung durch und erstellte darüber am 02.07.2003 ein Protokoll. (Bl. 114, 115 d. A.) Er kam zu dem Ergebnis, dass die Feuchtigkeitsschäden auf mangelhafte Gebäudeisolierung zurückzuführen seien und empfahl, das gesamte Außenmauerwerk mit einer atmungsaktiven Dämmung aus Steinwolle zu versehen und mit einem mineralischen Putz zu verputzen. Der fehlende Dachüberstand solle mindestens um die Dämmdecke erweitert werden, zudem sollten Kellerdecke und Dachboden gedämmt werden.

In einer außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 26.08.2003 erläuterte Herr SV1, dass er nach dem an diesem Tag zu fassenden Beschluss über den Umfang der Arbeiten beabsichtige eine Ausschreibung mit einheitlichem Leistungsverzeichnis durchzuführen. Nach Angebotsabgabe werde er die Angebote auswerten und Verhandlungen mit den günstigsten Bietern führen. Danach erfolge die Auftragsvergabe nach Absprache mit den Eigentümern. Daraufhin beschlossen die Eigentümer zu TOP 1 a) mehrheitlich, die Fassadensanierung mit Dämmung auch vom Keller und Dachboden durchführen zu lassen, zu TOP 1 b) die Finanzierung der Maßnahme nach Miteigentumsanteilen sowie zu TOP 1 c) die Beauftragung des Architekten SV1 mit der Ausschreibung und Überwachung der Arbeiten (Bl. 16 d. A.).

Die Antragsteller zu 1. und 2. baten auch im Namen weiterer Wohnungseigentümer die Hausverwaltung mit Schreiben vom 03.09.2003, über die Beschlussfassung zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 26.08.2003 erneut abstimmen zu lassen und dabei die von ihnen eingeschalteten Architekten C und D hinzuzuziehen, die nach einer für den 04.09.2003 beabsichtigten Ortsbesichtigung eine gutachterliche Stellungnahme abgeben würden (Bl. 18-21 d. A.). Diese Stellungnahme gab der Dipl.-lng. und Architekt C am 17.10.2003 ab (Bl. 22-25 d. A.). Nach seiner Auffassung waren die Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung B auf fehlerhaftes Lüften zurückzuführen und war nur eine Schadensbeseitigung innerhalb der Wohnung geboten. Allerdings sei unabhängig von dem begutachteten Schaden ein "Nachrüsten" der Baukonstruktion mittels eines Wärmeverbundsystems (WDVS) ratsam.

Die Hausverwaltung lud mit Schreiben vom 26.11.2003 (Bl. 28, 29 d. A.) zur Eigentümerversammlung vom 08.12.2003 ein. Nach dem Einladungsschreiben betraf TOP 1 die Aufhebung des Beschlusses zu TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 23.04.2003 und TOP 2 die Fassadensanierung auf der Grundlage des Schadensprotokolls C vom 17.10.2003 und SV1 vom 02.07.2003.

Zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 08.12.2003 wurde zu TOP 1 der Beschluss vom 23.04.2003, TOP 8, -also der Beschluss über die Beauftragung eines Sachverständigen mit der Schadensfeststellung, der bereits vollzogen war, -einstimmig aufgehoben. Zwischen den Beteiligten besteht Einvernehmen darüber, dass damit der Beschluss zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 26.08.2003 gemeint war.

Nachdem die Architekten C und SV1 ihre Vorstellungen referiert und die gestellten Fragen der Eigentümer beantwortet hatten, kam es zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 08.12.2003 zu folgender Beschlussfassung (Bl. 30, 31 d. A.):

"a) Fassadensanierung ja oder nein ?

Die Fassadensanierung wurde mit 8 Ja-Stimmen (8.801/10.000stel) bei einer Gegenstimme (1.199/10.000stel) beschlossen.

b) Bei der Beschlussfassung für die Vergabe an einen der beiden Architekten wurde wie folgt abgestimmt:

1. für Herrn Architekt C 2 Ja-Stimmen (2.707/10.000stel)

2. für Herrn Architekt SV1 5 Ja-Stimmen (5.104/10.000stel)

3. Enthaltung: 2 Ja-Stimmen (2.189/10.000stel).

Anschließend wurde einstimmig beschlossen, Herr SV1 wird beauftragt, eine Ausschreibung zu machen. Diese Ausschreibung beinhaltet die Isolierung der Fassade, der Kellerdecke, des Dachbodens und der Gauben. Die Eigentümer entscheiden nach der erfolgten Ausschreibung über die Vergabe in einer weiteren Eigentümerversammlung. Zwecks Ausschreibung können die Eigentümer Adressen von Wunschfirmen an die Hausverwaltung geben, die dann von Herrn SV1 berücksichtigt werden, um ein gleichlautendes Leistungsverzeichnis zu haben.

c) Finanzierung:

Hierzu wurde einstimmig beschlossen, dass jeder Eigentümer die Kosten für seinen Anteil (Umlage nach Miteigentumsanteilen) selbst finanzieren muss. Die HV wird nach gegebener Zeit die Rechnung nach MEA aufteilen und bei jedem Eigentümer seinen Anteil anfordern."

Mit Schreiben vom 22.12.2003 (Bl. 32 d. A.) teilte die Antragstellerin zu 1) der Verwaltung mit, das Protokoll vom 08.12.2003 müsse noch dahingehend ergänzt werden, dass -wie einstimmig beschlossen- ein Gutachten von Herrn SV1 erstellt werde und dass auch die Isolierungen von Außenwänden, Dach und Kellerdecke detailliert aufgeführt würden. Der beauftragte Architekt SV1 berichtete über die Ausschreibung mit Schreiben an die Verwaltung vom 13.05.2004 (Bl. 33-43 d. A.). Mit Schreiben vom 17.05.2004 (Bl. 102, 103 d. A.) lud die Hausverwaltung dann zur ordentlichen Eigentümerversammlung vom 27.05.2004 ein.

Zu TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 27.05.2004 wurde sodann folgender Beschluss gefasst:

"Nach Vorlage der Referenzen incl. Stellungnahme von Herrn SV1 sowie Eingang der kompletten Sonderumlage auf dem Rücklagenkonto (Frist 01.08.2004) soll die Auftragsvergabe an die günstigsten Bieter gemäß Empfehlung von Herrn SV1 erfolgen (Schreiben anbei). Die Arbeiten sollen am 01.09.2004 begonnen werden.

Es soll mit den Firmen verhandelt werden, dass die Angebotspreise so lange gehalten werden. Es soll im Auftrag festgehalten werden, dass die Arbeiten zügig auszuführen sind ohne Leerlaufzeiten.

Die HV soll die Sonderumlagen schnellstens errechnen und an die Eigentümer verschicken.

6 Ja-Stimmen (E, B, B, F, G, G)

3 Nein- Stimmen (H, H, K/L)."

Im vorliegenden Verfahren haben die Antragsteller zu 1) und 2) beantragt, diesen Beschluss vom 27.05.2004 für unwirksam zu erklären.

Sie sind der Auffassung gewesen, der Beschluss sei zu unbestimmt, weil darin lediglich versteckt die Sanierung von Kellerdecke, Dachboden und Dachgauben beschlossen worden sei. Die Unbestimmtheit folge auch daraus, dass man die Empfehlungen dem beauftragten Architekten SV1 überlassen habe.

Mit der Beschlussfassung vom 08.12.2003 sei nur über das Ob der Sanierung, nicht aber über deren Umfang beschlossen worden. Vor einer endgültigen Entscheidung hätten erst die Kosten ermittelt werden sollen, zudem habe der Architekt SV1 zunächst ein Gutachten erstatten sollen. Der Beschluss sei ohne jegliche Konkretisierung gefasst worden. Die Verwalterin habe ausdrücklich darauf hingewiesen, dass noch keine endgültige Beschlussfassung getroffen werde, diese habe erst nach Vorlage der Angebote erfolgen sollen.

Die durchzuführenden Arbeiten hätten einstimmig beschlossen werden müssen, da es sich um bauliche Veränderungen handele, da der Dachüberstand, die Balkongeländer, die Dachrinnen, die Regenfallrohre und die Fensterbänke verändert werden müssten. Für diese Fassadensanierung bedürfe es weder der Dämmung von Kellerdecke, Dachboden und Gauben, noch einer Veränderung von Dachüberstand und Balkongeländer. Für eine Instandsetzung sei auch die Anbringung von Wärmeschutz nicht erforderlich. Die Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung B seien auf fehlerhaftes Wohnverhalten zurückzuführen.

Die Antragsgegner zu 1), 4) und 5) sind der Auffassung gewesen, der Umfang der Sanierungsarbeiten sei zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 08.12.2003 bestandskräftig beschlossen worden. Zu TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 27.05.2004 sei lediglich beschlossen worden, an welche Firma der Auftrag erteilt wird. Die Durchführung einer Ausschreibung bedeute nur, Werkunternehmer zur Abgabe von Angeboten aufzufordern. Weiter sind die Antragsgegner zu 1), 4) und 5) der Auffassung gewesen, dass es sich bei den beschlossenen Sanierungsarbeiten um eine technische Instandsetzung handele, die mehrheitlich beschlossen werden könne. Aufgrund der neuen Wärmeschutzvorschriften seien die Dämmung von Kellerdecke und Dachboden notwendige Nebenarbeiten. Da die Aufbringung des Wärmeschutzes zur Folge habe, dass der Dachüberstand um das entsprechende Maß der Dicke der Wärmedämmung verlängert werden müsste und die Geländerprofile der Balkone um das entsprechende Maß gekürzt werden müssten, sei dies lediglich die Folge der Fassadensanierung.

Mit Beschluss vom 27.01.2005 (Bl. 129-137 d. A.) hat das Amtsgericht den Anfechtungsantrag der Antragsteller zu 1) und 2) zurückgewiesen. Die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde der Antragsteller zu 1) und 2), auf deren Begründung auch verwiesen wird, hat das Landgericht mit Beschluss vom 23.05.2005 (Bl. 233-242 d. A.) zurückgewiesen.

Die Kammer hat zur Begründung ausgeführt, durch die Beschlussfassung zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 08.12.2003 sei mangels Anfechtung bestandskräftig beschlossen worden, dass die auszuführenden Sanierungsarbeiten die Isolierung der Fassade, der Kellerdecke, des Dachbodens und der Gauben umfassen.

Dies ergebe die Auslegung der Beschlussfassung zu TOP 2 b. der Eigentümerversammlung vom 08.12.2003 nach dem maßgeblichen objektiven Erklärungswert. Wenn es in der Beschlussfassung zu TOP 2b) heiße, dass die vom Architekten SV1 vorzunehmende Ausschreibung die Isolierung der Fassade, der Kellerdecke, des Dachstuhls und der Gauben beinhalte und die Eigentümer nach der erfolgten Ausschreibung über die Vergabe in einer weiteren Eigentümerversammlung entscheiden sollen, habe dies für einen unbefangenen Beobachter die nächstliegende Bedeutung, dass der Umfang der zu vergebenden Arbeiten feststehe und nur noch zu entscheiden sei, welcher Firma der Zuschlag für die ausgeschriebenen Arbeiten erteilt wird. Der objektive Erklärungswert dieses Beschlussinhaltes lasse als nächstliegende Bedeutung nicht zu, dass die noch zu beschließende Vergabe der Arbeiten auch deren Umfang betrifft, weil dies gerade nicht Sinn einer Ausschreibung sei. Auch die außerhalb des Protokolls liegenden bzw. nicht für jedermann erkennbaren Umstände, die bei der Auslegung nicht berücksichtigt werden dürften, führten hier zum gleichen Ergebnis.

Der Beschluss zu TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 27.05.2004 sei auch ausreichend bestimmt und entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.

Da der Umfang der auszuführenden Arbeiten durch die Beschlussfassung zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 08.12.2003 bestandskräftig beschlossen worden sei, könne dahinstehen, ob es sich bei der Dämmung von Außenfassade, Kellerdecke, Dachboden und Gauben um eine, einem Mehrheitsbeschluss unterliegende modernisierende Instandsetzung oder um eine bauliche Veränderung handele, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.

Gegen den Beschluss des Landgerichts, der ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 24.06.2005 zugestellt worden ist, haben die Antragsteller zu 1) und 2) sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die am 05.07.2005 bei Gericht eingegangen ist und mit der der Antrag auf Ungültigerklärung des zu TOP 9 der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.05.2004 gefassten Beschlusses weiterverfolgt wird.

Zur Begründung rügen die Antragsteller zu 1) und 2) die vom Landgericht vorgenommene Auslegung des angefochtenen Beschlusses und des Beschlusses vom 08.12.2003. Nicht in dem Beschluss vom 08.12.2003, sondern erst in dem von ihnen angefochtenen Beschluss vom 27.05.2004 sei der Umfang der Sanierung beschlossen worden. In diesem Zusammenhang verweisen die Antragsteller zu 1) und 2) darauf, dass auch Beschlussfassungen in 2001 -die allerdings nicht zur Ausführung gelangten- nur den Anstrich der Giebelwand betrafen und zur kompletten Außenwandsanierung kein Beschluss gefasst wurde. Da die Architekten den Kostenrahmen nicht hätten beziffern können, habe die Ausschreibung durchgeführt werden sollen, um zu entscheiden, in welchem Umfang die Sanierungsarbeiten hätten beauftragt und ausgeführt werden sollen. Der Sanierungsbeschluss vom 26.08.2003 sei aufgehoben worden, weil die Kosten der Sanierung nicht bekannt gewesen seien. Die Kosten zu ermitteln sei Sinn und Zweck der Ausschreibung gewesen, um dann erst die Entscheidung über den Umfang der Sanierung, insbesondere hinsichtlich der weiteren über Fassadensanierung selbst hinausgehenden Dämmarbeiten zu treffen.

Die beschlossenen Maßnahmen, die dem neuesten Stand der WärmeschutzVO entsprächen, seien nicht erforderlich, da der vorhandene Zustand den Wärmeschutzvorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes entspreche. Daher habe die Beschlussfassung vom 27.05.2004 einstimmig erfolgen müssen, da die vorgesehenen Maßnahmen über eine Instandsetzung weit hinausgingen und ein vernünftiges Kosten- Nutzen-Verhältnis weit überschritten werde.

Die Antragsgegner zu 1), 4) und 5) sind der weiteren Beschwerde der Antragsteller zu 1) und 2) entgegengetreten und verteidigen den landgerichtlichen Beschluss.

Die Antragsgegnerin zu 1) trägt vor, dass es vor längerer Zeit auch in ihrer Wohnung und der Wohnung des jetzigen Antragsgegners zu 2) zu Schimmelpilzbildung gekommen sei, die durch lokale Maßnahmen bekämpft worden sei. Die Antragsgegner zu 4) und 5) haben vorgetragen, bei der Fassadensanierung handele es sich um eine technische Instandsetzung, bei der es notwendig sei, einen Vollwärmeschutz anzubringen.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller zu 1) und 2) ist gemäß den §§ 45 Abs. 1 WEG a. F., 62 Abs. 1 WEG n. F. statthaft und auch ansonsten zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, da das Landgericht rechtsfehlerfrei die Erstbeschwerde der Antragsteller zu 1) und 2) zurückgewiesen hat, die auf Ungültigerklärung des zu TOP 9 der ordentlichen Versammlung vom 27.05.2004 gefassten Beschlusses gerichtet war (§§ 43 Abs. 1 WEG a. F., 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).

Der Senat kann angefochtene Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung, die Regelungen enthalten, die auch für den Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers gelten, selbst auslegen. Solche Beschlüsse sind anhand des Beschlusswortlauts unter Berücksichtigung des sonstigen Protokollinhalts nach seinem objektiven Erklärungsinhalt auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden ankäme. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnisses des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 45, Rdnr. 42; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten: WEG, 8. Aufl., § 23, Rdnr. 47; Palandt/Bassenge: WEG, 66. Aufl., § 10, Rdnr. 15).

Nach diesen Kriterien, die auch die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei zu Grunde gelegt haben, betrifft der angefochtene Beschluss lediglich die Modalitäten der Auftragsvergabe, während über die Sanierung selbst und ihren Umfang bereits im dem nicht angefochtenen Beschluss zu TOP 2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.12.2003 abgestimmt worden ist.

Hinsichtlich des letztgenannten Beschlusses ist bereits aus dem Protokoll ersichtlich, dass es sich dabei um einen Zweitbeschluss zu dem ersten Sanierungsbeschluss vom 26.08.2003 handelt, denn die Beteiligten sind sich darüber einig, dass dieser Beschluss aufgehoben worden ist und nicht derjenige über die Sachverständigenbestellung vom 23.04.2003, wie irrtümlich im allerdings unberichtigt gebliebenen Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.12.2003 unter TOP 1 aufgeführt wird. In dem Beschluss zu TOP 1 vom 26.08.2003 wird aber einleitend durch den Architekten SV1 ausgeführt, dass er nach dem am 26.08.2003 zu fassenden Beschluss über den Umfang der Arbeiten beabsichtige, eine Ausschreibung mit einheitlichem Leistungsverzeichnis durchzuführen. In TOP 1 a) wurden ausdrücklich sowohl die Fassadensanierung als auch die Dämmung von Keller und Dachboden beschlossen sowie unter TOP 1 c) die Beauftragung den Architekten SV1 mit der Ausschreibung und der Überwachung der Arbeiten. An diese Beschlussfassung knüpft der Beschluss zu TOP 2 vom 08.12.2003 inhaltlich an, wobei es aber auch nach Erörterung der durch die Antragsteller und weitere Wohnungseigentümer in die Diskussion eingebrachten, durch die Feststellungen des Architekten C untermauerten Argumente im Grunde bei der im Beschluss vom 26.08.2003 bereits getroffenen Mehrheitsentscheidung geblieben ist. Diese Auslegung ergibt sich jedenfalls daraus, dass an der Beauftragung des Architekten SV1 festgehalten wurde und insbesondere dessen Beauftragung mit einer Ausschreibung, die die Isolierung der Fassade und der Kellerdecke, des Dachbodens und der Gauben umfasst. Außer an dem Umfang der Arbeiten über die reine Fassadensanierung hinaus wurde aber auch an der Verfahrensweise bei der Willensbildung der Gemeinschaft festgehalten, wie sie in der Einleitung zu dem Beschluss zu TOP 1 vom 26.08.2003 vorgezeichnet worden ist, denn auch in TOP 2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.12.2003 wurde zunächst über die Sanierung als solche beschlossen, daran schloss sich die Entscheidung über den damit zu beauftragenden Architekten und daran schließlich die Entscheidung über den Umfang der von dem beauftragten Architekten zu fertigenden Ausschreibung an mit der Maßgabe der Beschlussfassung über die Vergabe in einer weiteren Wohnungseigentümerversammlung. Zu dieser Auslegung gelangt auch der Senat nach den maßgeblichen objektiven Kriterien in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen.

Die von den Antragstellern zu 1) und 2) dagegen vorgebrachten Argumente rechtfertigen kein anderes Ergebnis. Wenn die Gemeinschaft zunächst nur eine Ausschreibung zur Kostenermittlung hätte beschließen wollen und von deren Ergebnis die Beschlussfassung über den Umfang der Sanierung abhängig gewesen wäre, hätte das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.12.2003 schon völlig anders formuliert sein müssen, insbesondere auch zur Fassadensanierung noch keine Beschlussfassung enthalten können. Im Übrigen wird wie bei einer Ausschreibung üblich und wurde auch vorliegend das jeweilige Leistungsverzeichnis für die hier streitgegenständlichen Arbeiten durch den Architekten SV1 erstellt (vgl. Anlagen K10 und K 13 der Schriftsätze des Beschwerdeführervertreters vom 28.06.2004, Bl. 33 ff d. A. und vom 03.05.2005, Bl. 209 ff d. A.), d. h. der Umfang der Arbeiten war schon festgelegt, bevor die Handwerker darauf ihre Anbote abgaben und nicht diese bestimmten mit ihren Angeboten den Umfang der Arbeiten. Das wäre bei Sanierungsarbeiten im hier streitgegenständlichen Umfang völlig ungewöhnlich, denn zu einer Kostenermittlung ist ein Architekt grundsätzlich ohne Ausschreibung selbst in der Lage und eine solche grobe Kostenangabe durch den Architekten SV1 war nach dem Schreiben der Antragsteller zu 1) und 2) vom 03.09.2003 auch bereits in der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.08.2003 bekannt gegeben worden.

Da der zu TOP 2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.12.2003 gefasste Beschluss nicht angefochten worden ist, kommt es nicht darauf an, ob er ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Der Beschluss ist auch nicht in Folge fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nichtig. In Angelegenheiten, die die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen (§ 22 WEG), begründet nach der Rechtsprechung des BGH die "Ordnungsmäßigkeit" der beschlossenen Maßnahme nicht erst die Kompetenz der Wohnungseigentümerversammlung zur Beschlussfassung. Vielmehr ist für Instandhaltungsregelungen an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten, dass bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse gültig sind, auch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluss einer Vereinbarung oder Einstimmigkeit erfordert hätte (BGH NJW 2000, 3500, 3503; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 22, Rdnr. 26; Palandt/Bassenge: WEG, 66. Aufl., § 22, Rdnr. 14). Zu Recht haben die Vorinstanzen es deshalb offen gelassen, ob die am 08.12.2003 beschlossenen Sanierungsmaßnahmen die Grenzen einer modernisierenden Instandsetzung überschritten haben.

Da somit der zu TOP 2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.12.2003 gefasste Beschluss die Sanierungsmaßnahmen dem Grund und Umfang nach festgelegt hat, folgt der Senat den Vorinstanzen in ihrer Auslegung des hier angefochtenen Beschlusses zu TOP 9 der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.05.2004 als bloße Regelung der Modalitäten der Auftragsvergabe. Für die spätere Konkretisierung der bereits bestandskräftig beschlossenen Sanierungsmaßnahmen genügte ein Mehrheitsbeschluss (Oberlandesgericht Düsseldorf NZM 2000, 390, 391; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 22, Rdnr. 26a). Auf Grund der Bestandskraft des Sanierungsbeschlusses vom 08.12.2003 können die Antragsteller zu 1) und 2) auch ihre Anfechtung des Beschlusses über die Vergabemodalitäten vom 27.05.2004 nicht mehr darauf stützen, dass die beschlossenen und nach Überprüfung durch den Architekten SV1 empfohlenen Sanierungsmaßnahmen in Wirklichkeit nicht erforderlich seien (BayObLG NZM 1999, 910). Dies hätten die Antragsteller zu 1) und 2) durch Anfechtung des Beschlusses vom 08.12.2003 geltend machen müssen, wobei wegen des bestehenden Ermessens der Gemeinschaft, das sie berechtigte, auch gestiegenen Anforderungen an die Energieeinsparung - wie sie zwischenzeitlich auch vom Gesetzgeber normiert worden sind- vorbeugend Rechnung zu tragen, wahrscheinlich keine großen Erfolgsaussichten bestanden hätten.

Ohne Rechtsfehler haben die Vorinstanzen auch angenommen, dass der angefochtene Beschluss vom 27.05.2004 ausreichend bestimmt ist. Aus der Bezugnahme auf das Schreiben des Architekten SV1, bei dem es sich nach dem zeitlichen und inhaltlichen Zusammenhang um dasjenige vom 13.05.2004 handeln muss, ergibt sich, um wen es sich bei den günstigsten Bietern handelt und es ergibt sich auch der Umfang der Arbeiten, obwohl Letzteres nicht mehr erforderlich wäre, da - wie bereits ausgeführt- der Sanierungsumfang bereits in dem bestandskräftigen Beschluss vom 08.12.2003 festgelegt worden ist.

Schließlich bestehen auch keine Bedenken gegen den Beschluss zu TOP 9 vom 27.05.2004 deshalb, weil die Wohnungseigentümer die Entscheidung über die Auftragsvergabe aus der Hand gegeben hätten. Da der Umfang der Sanierungsarbeiten bereits bestandskräftig beschlossen worden war und nach Ausschreibung die Empfehlung des Architekten für die zu beauftragenden Unternehmen vorlag, fehlten neben der Einzahlung der Sonderumlage auf dem Rücklagenkonto lediglich noch die sogenannten Referenzen einschließlich der Stellungnahme des Architekten hierzu. Letzteres ist wohl im Sinn einer Überprüfung der wirtschaftlichen und handwerklichen Leistungsfähigkeit der in Betracht gezogenen Unternehmen zu verstehen, die grundsätzlich nicht dem Verwalter oblag, sondern der Architekt im Auftrag der Wohnungseigentümer vornehmen sollte. Bei diesen engen Vorgaben wären die Wohnungseigentümer sind nicht gehindert gewesen, den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss mit der Auftragsvergabe zu beauftragen (vergleichbar KG ZMR 2004, 622 für die Beauftragung des Verwaltungsbeirats). Dies kann jedoch offen bleiben, da nach dem objektiven Erklärungsinhalt des Beschlusses auch eine Auslegung dahingehend möglich ist, dass die Wohnungseigentümerversammlung nach Vorliegen der zunächst beschlossenen Vergabemodalitäten nochmals über die Vergabe selbst beschließt.

Auf Grund des Zeitablaufs seit der Beschlussfassung dürften diese Erwägungen ohnedies eher theoretischer Natur sein.

Die Gerichtskosten des Verfahrens ihrer erfolglosen weiteren Beschwerde waren den Antragstellern zu 1) und 2) aufzuerlegen, § 47 Satz 1 WEG a. F..

Dagegen bestand keine Veranlassung hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten von dem in Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen, wonach jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat, § 47 Satz 2 WEG a. F..

Die Festsetzung des Geschäftswertes des Verfahrens der weiteren Beschwerde folgt aus § 48 WEG und orientiert sich an der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung durch das Landgericht.

Ende der Entscheidung