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2. Zur Auslegung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung kann auch das Versammlungsprotokoll herangezogen werden. Ein allgemein formulierter Beschluss über die Untersagung einer gewerblichen Nutzung von Wohnungseinheiten kann als konkrete Einzelfallregelung dann ausgelegt werden, wenn in der Gemeinschaft nur Streit über die gewerbliche Nutzung einer bestimmten Wohnung besteht und das Versammlungsprotokoll den Willen der Wohnungseigentümer zur Klärung dieses Streits belegt.

3. Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach das gesamte Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient, erlaubt bei der gebührenden typisierenden Betrachtungsweise nicht die Nutzung einer Wohnung und der Außenanlage als Lager und Werkstatt für einen Elektrobetrieb.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner bilden die Eigentümergemeinschaft ... in O1. Der weitere Beteiligte war ursprünglich ebenfalls Wohnungseigentümer, ist aber inzwischen lediglich Verwalter, wie dem Senat aus dem Verfahren 20 W 270/2003 bekannt ist. Die Antragstellerin ist seit 17.07.1999 Sondereigentümerin der in der Teilungserklärung mit Nr. ... gekennzeichneten Wohnung, die Antragsgegner sind die Sondereigentümer der mit Nr. ... und ... gekennzeichneten Wohnungen. Die Voreigentümerin war die Schwiegermutter der Antragstellerin, die durch Teilungserklärung vom ... 03.1994 die Teilung vornahm und sich in § 4 der Teilungserklärung selbst zur Verwalterin längstens auf den Zeitraum von 5 Jahren, spätestens jedoch bis zur Aufgabe des Eigentums an der letzten ihr gehörenden Wohnung bestellte.

Die Gemeinschaftsordnung, die Bestandteil der Teilungserklärung (Bl. 13-37 d. A.) ist, enthält in § 3 Ziff. 1 die Regelung, dass das gesamte Gebäude ausschließlich zu Wohnzwecken dient. Gewerbliche Nutzung und freiberufliche Praxen sind nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung kann mit Auflagen zur Erhaltung des Wohncharakters versehen werden; ein Rechtsanspruch besteht nicht (Bl. 17 d. A.). Der Ehemann der Antragstellerin betreibt auf dem Nachbargrundstück ... ... ein Elektrogeschäft, dessen Zufahrt neben der Liegenschaft der Beteiligten verläuft. Die Räumlichkeiten der Sondereigentumseinheit Nr. ... nutzt der Ehemann der Antragstellerin als Lager für elektronische Teile und Teile für Elektroinstallationen. Nach dem jeweiligen Erfordernis im Rahmen der gewerblichen Tätigkeit des Ehemannes werden in den Räumlichkeiten auch PC-Steuerungen zusammengebaut.

In § 3 Ziff. 2 A der Teilungserklärung sind den Sondereigentümern der Wohnungen Nr. ... hinsichtlich einer im Aufteilungsplan mit Nr. ... bezeichneten Rasenfläche und einer gepflasterten Freifläche und den Sondereigentümern der Wohnung Nr. ... hinsichtlich der im Aufteilungsplan mit Nr. ... bezeichneten Rasenfläche Sondernutzungsrechte am Garten eingeräumt zur Nutzung als Erholungs- und Ziergarten. Nach § 3 Ziff. 5 der Teilungserklärung richtet sich das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung nach Miteigentumsanteilen. Bei Angelegenheiten, die ausschließlich die Rasenanlage betreffen, sind nur die an den Rasenanlagen Sondernutzungsberechtigten stimmberechtigt und zwar mit einer Stimme pro Rasenanlage (Bl. 19 d. A.). Die im Aufteilungsplan mit Nr. ... gekennzeichnete Rasenfläche hat die Antragstellerin fast vollständig mit Verbundsteinen pflastern lassen und nutzt sie teilweise zur Lagerung von Materialien aus dem Gewerbebetrieb.

In einer Einladung zu einer Wohnungseigentümerversammlung am 04.08.1999 (Bl. 7, 8 d. A.), zu der die Antragsgegner gerichtlich ermächtigt worden waren, heißt es:

"5. Untersagung der gewerblichen Nutzung von Wohnungseinheiten bzw. Teilen hiervon und der Außenanlage.

6. Untersagung der Nutzung von Flächen, für die Sondernutzungsrechte bestehen, zu anderen Zwecken als in der Teilungserklärung vorgeschrieben."

Zu TOP 5 und 6 wurden diese Beschlussanträge in der Eigentümerversammlung vom 04.08.1999 mit den Stimmen der Antragsgegner und gegen die Stimmen der Antragstellerin angenommen. Wegen des Protokollinhalts wird auf Blatt 41- 49 d. A. Bezug genommen.

Diese Beschlüsse hat die Antragstellerin angefochten und ihren Antrag darauf gestützt, dass der zu TOP 5 gefasste Beschluss so zu verstehen sei, dass eine gewerbliche Nutzung generell untersagt werde. Darin liege aber eine Abänderung der Teilungserklärung, die nicht mehrheitlich beschlossen werden könne. Zudem habe die frühere Verwalterin, die ursprüngliche Alleineigentümerin, die Zustimmung zur gewerblichen Nutzung erteilt, wie sich aus einer Besprechungsniederschrift vom 03.01.1999 (Bl. 78 d. A.) ergebe. Der generellen Untersagung der gewerblichen Nutzung stehe auch das Recht auf ungehinderte Berufsausübung entgegen.

Die Antragstellerin hat vorgetragen, die gewerbliche Nutzung der Wohnung Nr. ... störe durch Lärm infolge Warenanlieferung und -abholung auch nicht mehr als bei Benutzung durch eine mehrköpfige Familie.

Die Beschlussfassung zur Ausübung des Sondernutzungsrechts unter TOP 6 der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.08.1999 sei schon deshalb unwirksam, da die Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. ... mangels eines Sondernutzungsrechts an einer Rasenfläche nach § 3 Ziff. 5 Nr. 2 der Teilungserklärung nicht stimmberechtigt gewesen seien. Die Antragstellerin hat insoweit vorgetragen, sie nutze die Gartenfläche entsprechend der Teilungserklärung.

Die Antragsgegner sind der Anfechtung entgegengetreten und haben die Auffassung vertreten, die angefochtenen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.08.1999 seien wirksam.

Der zu TOP 5 gefasste Beschluss bezwecke keine generelle Untersagung der gewerblichen Nutzung, sondern ziele lediglich auf die konkrete gewerbliche Nutzung durch den Ehemann der Antragstellerin, die selbst als Lehrerin nicht in ihrer Berufsausübung betroffen sei. Nach der Integration der Wohnung Nr. ... in den vom Ehemann der Antragstellerin auf dem Nachbargrundstück ... ... betriebenen Gewerbebetrieb habe sich der Lärm und Verkehr zu dem Grundstück der Beteiligten verlagert, auf dem sich auch mehr Personen und Pkw bewegten. Auch werde der Zugang und die Zufahrt zum Haus durch den Warenanlieferungsverkehr erschwert und die Gemeinschaftsfläche werde als Abstellbereich für Kabeltrommeln und sonstige Gerätschaften benutzt. Eine wirksame Genehmigung durch die Voreigentümerin als Verwalterin sei nicht erfolgt, nachdem diese unstreitig am 12.03.1999 ihr Amt als Verwalterin niedergelegt hatte, während die Antragstellerin erst am 17.07.1999 im Grundbuch eingetragen wurde.

Die Regelung in § 3 Ziff. 5 Nr. 2 der Teilungserklärung sei so auszulegen, dass die besondere Stimmrechtsregelung nur gelte für Angelegenheiten, die ausschließlich die Rasenanlage beträfen. Vorliegend gehe es aber um eine die Gesamtanlage betreffende Angelegenheit, nämlich die Umfunktionierung eines als Garten- und Rasenfläche vorgesehenen Grundstücksteils zu einem gepflasterten Lagerplatz, so dass alle Wohnungseigentümer stimmberechtigt seien. Außerdem wiederhole dieser Beschluss nur, was in der Teilungserklärung ohnehin vorgeschrieben sei.

Das Amtsgericht hat nach Augenscheinseinnahme mit Beschluss vom 22.08.2002 (Bl. 122-125 d. A.) die Anfechtungsanträge der Antragstellerin zurückgewiesen.

Mit ihrer Beschwerde gegen den amtsgerichtlichen Beschluss hat die Antragstellerin geltend gemacht, die Verwalterzustimmung habe sich ihre Rechtsvorgängerin wirksam selbst erteilt. Ein generell die gewerbliche Nutzung untersagender Beschluss sei auch deshalb unwirksam, da die Antragstellerin einen Anspruch auf die Genehmigung habe, da ihre gewerbliche Nutzung nicht mehr störe als eine Wohnnutzung. So finde in den Räumlichkeiten der Wohnung Nr. ... keinerlei Produktionstätigkeit statt, die mit Lärmentwicklung verbunden sei. Die Räume würden lediglich durch den Ehemann der Antragstellerin und dessen Mitarbeiter wenige Male pro Tag betreten, um Lagerware zu entnehmen. Zum Beweis, dass die äußerliche Gestaltung der Wohnung Nr. ... nicht auf eine gewerbliche Nutzung schließen lasse und deshalb keinen Einfluss auf den Gesamtcharakter der Wohnanlage habe, hat sich die Antragstellerin auf erneute Augenscheinseinnahme durch die Kammer bezogen.

Zu TOP 6 hat die Antragstellerin vorgetragen, da die Teilungserklärung keine Einzelheiten zur Gartengestaltung enthalte, sei die Antragstellerin nicht gehindert gewesen, eine Gestaltung nach den eigenen Vorstellungen vorzunehmen. Eine bauliche Veränderung, von der das Amtsgericht in seiner Entscheidung ausgegangen war, liege mangels verbindlicher Vorgaben nicht vor. Außerdem fehle es an einer Beeinträchtigung der Antragsgegner, da der Gartenanteil der Antragstellerin von der Straße aus überhaupt nicht und von den Wohnungen der Antragsgegner aus nur aus bestimmten Blickwinkeln einsehbar sei.

Die Antragsgegner sind der Beschwerde entgegengetreten. Hinsichtlich der Anfechtung des zu TOP 5 gefassten Beschlusses haben sie darauf verwiesen, dass nach der Teilungserklärung kein Rechtsanspruch auf eine Genehmigung der gewerblichen Nutzung bestehe. Eine solche Genehmigung sei durch die Besprechungsnotiz vom 03.01.1999 auch nicht wirksam erfolgt. Die Antragsgegner seien durch die gewerbliche Nutzung der Wohnung Nr. ... erheblich beeinträchtigt, da diese das äußere Erscheinungsbild der Anlage präge. Im Rahmen der Warenanlieferung würden Waren vor dem Haus abgestellt und Verpackungsmaterial dort angehäuft, ferner sei die Aufstellung einer Gewerbetonne an Stelle einer Haushaltstonne erforderlich. Lärm entstehe auch dadurch, dass ständig im Außenbereich Waren und Ersatzteile gelagert und wieder entnommen würden. Auch die gepflasterte Gartenfläche diene als Lagerplatz für Arbeitsmaterialien und Ersatzteile, wobei durch zum Schutz dieser Gegenstände aufgestellte Zelte der Eindruck einer Lagerhalle entstanden sei. Diese Nutzung sei mit der Anlage eines Ziergartens unvereinbar.

Die Erstbeschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht durch Beschluss vom 06.01.2003 (Bl. 158-166 d. A.) zurückgewiesen. In der Begründung wird ausgeführt, aus dem Versammlungsprotokoll vom 04.08.1999 zu TOP 5 gehe eindeutig hervor, dass der Beschlussantrag darauf gezielt habe, die derzeitige gewerbliche Nutzung der Wohnung Nr. ... durch die Antragstellerin zu untersagen.

Die Wirksamkeit der Genehmigung durch die Schwiegermutter der Antragstellerin könne dahingestellt bleiben, da dadurch eine gewerbliche Nutzung, die mehr stört als die Wohnnutzung, nicht zulässig werde. Bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise sei aber von einer größeren Störung durch die gewerbliche Nutzung auszugehen. Bei einer Wohnnutzung würden nicht so oft Fahrzeuge zur Anlieferung und Abholung von Materialien bei dem Grundstück der Beteiligten vorfahren, auch würden keine aus dem Gewerbebetrieb herrührende Gegenstände und Materialien im Bereich der Gemeinschaftsflächen und dem Gartenbereich abgestellt bzw. gelagert.

Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 6 greife das in § 5 Ziff. 2 Nr. 2 der Teilungserklärung vorgesehene Gruppenstimmrecht nicht ein, wenn eine Maßnahme den Gesamtcharakter, insbesondere das äußere Erscheinungsbild verändere. Dies sei hier aber der Fall, weil es sich bei der Pflasterung des der Antragstellerin mit Sondernutzungsrecht zugeordneten Gartenteils um eine bauliche Veränderung im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG handele, die die Antragsgegner auch nicht gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 14 WEG zu dulden brauchten.

Gegen den ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 13.01.2003 zugestellten Beschluss des Landgerichts hat die Antragstellerin mit am 24.01.2003 bei Gericht per FAX-Schreiben eingegangenem Schriftsatz weitere Beschwerde eingelegt und die Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung und die Ungültigerklärung von TOP 5 und 6 der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.08.1999 begehrt.

Sie wiederholt ihre Auffassung, dass die angefochtenen Beschlüsse allstimmig hätten gefasst werden müssen, da sie die Teilungserklärung hätten abändern sollen.

Das Landgericht habe das rechtliche Gehör verletzt, indem es dem Antrag auf Augenscheinseinnahme nicht nachgekommen ist. Rechtsfehlerhaft habe die Kammer auch angenommen, dass die gewerbliche Nutzung der Wohnung Nr. ... gegenüber reiner Wohnnutzung mehr störe. Auch die Nutzung zu Wohnzwecken sei mit dem Vorfahren von Kfz verbunden und eine Lagerung von Gartengeräten usw. im Außenbereich müsse hingenommen werden. Schließlich habe die Kammer nicht den Vortrag der Antragstellerin gewürdigt, dass ihr ein Anspruch auf Duldung der gewerblichen Nutzung unter Auflagen zustehen könne.

Auch hinsichtlich der Anfechtung des zu TOP 6 gefassten Beschlusses sei die Unterlassung einer Inaugenscheinnahme der Gartenanlage zu beanstanden. Zu Unrecht habe die Kammer angenommen, die Pflasterung der Gartenfläche entspreche nicht der Teilungserklärung. Auch eine gepflasterte Fläche könne als Anlage eines Erholungs- und Ziergartens dienen. Damit sei entgegen der Auffassung des Landgerichts auch keine nachteilige bauliche Veränderung verbunden. Es greife deshalb die Stimmrechtsregelung des § 5 Ziff. 5 Nr. 2 der Teilungserklärung ein, mit der Folge, dass die Sondereigentümer der Wohnung Nr. ... nicht hätten mitstimmen dürfen.

Die Antragsgegner verteidigen den angefochtenen Beschluss. Auf Grund der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise habe es keiner neuerlichen Augenscheinseinnahme durch die Kammer bedurft. Bei einer gewerblichen Nutzung wie vorliegend ergebe sich die gegenüber einer Wohnnutzung höhere Beeinträchtigung bereits aus der Art der Nutzung. Diese bestehe darin, dass zwischen 6.30 Uhr und 8.00 Uhr die Beladung von mehreren Fahrzeugen direkt unter den Wohnräumen der Antragsgegner stattfinde, häufig bei laufendem Motor und mit Anweisungen an die Arbeiter. Auch tagsüber würden Materialien angeliefert, die teilweise auch vor der Wohnanlage abgestellt würden. Das äußere Erscheinungsbild werde durch die gewerbliche Nutzung geprägt in Form des Firmenschilds an der Garage, Aufstellung eines großen Müllcontainers, Lagerung von Materialien über längere Zeiträume vor dem Haus und ständig im Garten, Blockierung der sehr engen Straße und der Einstellplätze durch Anlieferungen, Nichteinhaltung der üblichen Ruhezeiten durch Lieferanten, Beschäftigte und Besucher und die bauliche Veränderung des Gartens, der als Lager genutzt werde.

Die Antragstellerin ist diesem Vortrag entgegengetreten und hat darauf verwiesen, dass sich angrenzend an die Liegenschaft der Beteiligten die Zufahrt zum Wohnhaus der Antragstellerin und der Geschäftssitz ihres Ehemannes befinde. Aus der Benutzung dieser Zufahrt resultierende Lärm- und Geruchsimmissionen müssten die Antragsgegner ohnedies hinnehmen.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte und auch sonst zulässige, insbesondere form- und fristgemäß eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet, denn der angefochtene Beschluss beruht auf keiner Verletzung des Rechts (§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO), worauf er im Verfahren der Rechtsbeschwerde allein zu überprüfen war.

Das Landgericht hat zunächst zu Recht ausgeführt, dass der unter TOP 5 der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.08.1999 gefasste Beschluss als verbindliche und endgültige Untersagung der Ausübung der derzeitig in der Einheit Nr. ... ausgeübten Tätigkeit des Ehemannes der Antragstellerin und der Nutzung der Wohnung und der Außenanlage auszulegen ist.

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung unterliegen den allgemeinen Grundsätzen über die Auslegung von Willenserklärungen. Maßgeblich ist die objektive Erklärungsbedeutung, wobei die Auslegung grundsätzlich anhand des Wortlauts "aus sich selbst heraus" zu erfolgen hat, aber erforderlichenfalls auch die Versammlungsniederschrift herangezogen werden kann (Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 23, Rdnr. 4; Weitnauer: WEG, 9. Aufl., § 23, Rdnr. 21). Es kann dahingestellt bleiben, ob eine volle Nachprüfbarkeit der Auslegung durch die Tatsacheninstanzen vorzunehmen wäre, weil es um eine auch einen Sondereigentümer bindende Dauerregelung geht, denn auch der Senat kommt zu keiner anderen Auslegung von TOP 5 als die Vorinstanzen. Aus der im Protokoll der Versammlung vom 04.08.1999 festgehaltenen Diskussion vor der Beschlussfassung zu TOP 5 wird deutlich, dass es bei diesem Tagesordnungspunkt nur um die Nutzung der Wohnung Nr. ... und nur um die Art und Weise dieser gewerblichen Nutzung durch die Antragstellerin und ihren Ehemann ging. Da keinerlei Anhaltspunkt dafür ersichtlich - und von der Antragstellerin auch nicht vorgetragen - sind, auch die Wohnungen ... und/oder ... würden anders als allein zu Wohnzwecken genutzt oder dergleichen sei beabsichtigt, ist die von der Antragstellerin vorgenommene Auslegung im Sinn einer generellen Abänderung von § 3 Ziff. 1 der Teilungserklärung eher fernliegend.

Zu Recht ist die Kammer deshalb davon ausgegangen, dass mit der zu TOP 5 der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.08.1999 erfolgten Beschlussfassung nicht die Teilungserklärung geändert werden sollte und nicht deshalb für unwirksam zu erklären war, weil eine Abänderung der Teilungserklärung nicht mehrheitlich beschlossen werden konnte.

Zur Recht sind die Vorinstanzen auch davon ausgegangen, dass dieser Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und nicht deshalb aufzuheben ist, weil kein Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft nach §§ 1004 BGB, 15 Abs. 3 WEG besteht. Der Gebrauch, den die Antragstellerin von ihrem Sondereigentum macht, wird in § 3 Nr.1 der Teilungserklärung nicht gestattet.

Die Auslegung dieser Regelung durch die Vorinstanzen ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch der Senat gelangt bei seiner eigenen Auslegung, zu der er befugt ist (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 24 Rdnr. 12, § 45 Rdnr. 87; Niedenführ/Schulze, aaO., § 45, Rdnr. 41), zu keinem abweichenden Ergebnis.

Die Bestimmungen der Teilungserklärung, die durch die Grundbucheintragung zum Inhalt des Sondereigentums werden, unterliegen den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen. Sie sind also nach Wortlaut und Sinn der Erklärung so auszulegen, wie sie sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergeben. Es kommt nicht auf den Willen der Erklärenden an, sondern darauf, was jeder gegenwärtige und künftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss (Niedenführ/Schulze, aaO., § 10, Rdnr. 15; Weitnauer/Lüke: WEG, 9. Aufl., § 10, Rdnr. 44 m.w.H.).

Die Bestimmung in § 3 Ziff. 1 der Teilungserklärung, dass das gesamte Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dienen soll, stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dahingehend dar, dass die im Sondereigentum stehenden Räume nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen (Bärmann/Pick/Merle: WEG, aaO., § 13 Rdnr. 46 und § 15 Rdnr. 16). Damit ist grundsätzlich - zunächst unabhängig von einer weiteren Reglung in der Teilungserklärung - eine Nutzung zu einem anderen Zweck verboten, die andere Wohnungseigentümer mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Wohnung (BayObLG NZM 2001, 137; OLG Köln NZM 2002, 258; Senat, Beschl. v. 21.07.2005 -20 W 284/03- ; Palandt/Bassenge: WEG, 63. Aufl., § 15, Rdnr. 14; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 13 Rdnr. 46). Zu Recht hat die Kammer auch in der Verwalterzustimmung nach § 3 Nr. 1 der Teilungserklärung nur eine zusätzliche formale Voraussetzung für die Zulässigkeit der gewerblichen Nutzung und als freiberufliche Praxis gesehen. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob eine wirksame Zustimmung durch die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin vorlag. Auch wenn dies der Fall wäre, würde sie einer Untersagung der gewerblichen Nutzung durch die Gemeinschaft nicht entgegen stehen, weil diese vorliegend mehr beeinträchtigt als eine Wohnnutzung. Da die insoweit zu treffende Beurteilung den Bereich der tatrichterlichen Feststellungen betrifft, ist er durch den Senat nur auf Rechtsfehler zu überprüfen, die dem Landgericht hier aber nicht unterlaufen sind.

Es entspricht der allgemeinen Auffassung (vgl. z. B. BayObLG NZM 2004, 949, 950) und auch der Rechtsprechung des Senats (NZM 2004, 950, 951), dass für die Zulässigkeit einer bestimmten Nutzungsart auf eine typisierende bzw. generalisierende Betrachtung und nicht auf die konkrete Ausübung der jeweiligen Geschäftstätigkeit abzustellen ist. Für diese typisierende Betrachtung ist der Gebrauch nach seiner Art und Durchführung (hier etwa die Nutzung der Wohnung Nr. ... samt Außenfläche als Lagerraum und teilweise als Werkstatt im Rahmen des Betriebs eines Elektrogeschäfts und die danach zu erwartende Anzahl und Frequenz an Waren- und Personalverkehr zu konkretisieren und auf die örtlichen (Umfeld, Lage im Gebäude) und zeitlichen (etwa Öffnungszeiten) Verhältnisse zu beziehen (vgl. Palandt/Bassenge: WEG, 64. Aufl., § 15, Rdnr. 14)

Bei dieser gebotenen typisierten Betrachtungsweise hat das Landgericht zu Recht festgestellt, dass die gewerbliche Nutzung der im Sondereigentum stehenden Räume der Wohnung Nr. ... und der Außenanlage durch die Antragstellerin eine größere Beeinträchtigung der Antragsgegner darstellt als eine Wohnnutzung. Da als tatsächliche Feststellungen dafür der eigene Vortrag der Antragstellerin bzw. die von der Antragsgegnerin X vorgelegten Lichtbilder zu Grunde gelegt worden sind, bedurfte es dazu keiner Beweisaufnahme. Schon danach sind die Antragsgegner dadurch beeinträchtigt, dass eine Wohneinheit in den Gewerbebetrieb des Ehemannes der Antragstellerin integriert worden ist, wobei dies bei der insgesamt nur drei Einheiten umfassenden Gemeinschaft besonders ins Gewicht fällt. Bei einer reinen Wohnnutzung würde die Liegenschaft nicht mit dieser Regelmäßigkeit und innerhalb von Ruhezeiten von Kfz angefahren, die technische Materialien ausliefern bzw. abholen. Ebenfalls hätten nicht mit vergleichbarer Häufigkeit den Antragsgegner fremde Personen in Gestalt der Arbeitskräfte des Ehemannes der Antragstellerin Zutritt zu der Liegenschaft und dem Gebäude bzw. würden dort Arbeiten verrichten. Die Lagerung von angelieferten Materialien in vielfältigen Formen bis hin zu Kabeltrommeln im Außenbereich, wie sie die im amtsgerichtlichen Verfahren vorgelegten Lichtbilder dokumentiert, ist auch keineswegs vergleichbar einem gelegentlich vor der Wohnungstür hinterlassenen Postpaket. Die Antragstellerin hat die von den Antragsgegnern behauptete Lagerung von Materialien im Gartenbereich bis hin zur Abdeckung durch Zelte auch nicht bestritten, sondern lediglich geltend gemacht, diese sei von der Straße her überhaupt nicht und von den Wohnungen der Antragsgegner nur partiell zu sehen. Diese von der Antragstellerin zugestandene und deshalb nicht durch Beweiserhebung festzustellende Nutzung des Gartenbereichs widerspricht in jedem Fall - unabhängig von der Frage der Pflasterung - der Nutzung als Erholungs- und Ziergarten, wie sie der Antragstellerin auch auf Grund ihres Sondernutzungsrechts allein zusteht, und stellt schon deshalb eine Beeinträchtigung der Antragsgegner dar.

Soweit die Antragstellerin rügt, in den Vorinstanzen sei nicht erwogen worden, die gewerbliche Nutzung unter Auflagen zu gestatten, verkennt sie, dass dies nicht der Gegenstand eines Beschlussanfechtungsverfahrens sein kann, in dem die Entscheidung nur auf Zurückweisung des Anfechtungsantrags oder Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses lauten kann. Die Möglichkeit einer vergleichsweisen Regelung ist von den Beteiligten trotz gerichtlicher Bemühung darum nicht genutzt worden.

Hinsichtlich der Auslegung von TOP 6 der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.08.1999 gelten die bereits dargelegten Grundsätze in gleicher Weise.

Der Senat vermag sich jedoch hier nicht der vom Landgericht vorgenommenen Auslegung anzuschließen, Beschlussinhalt sei die Untersagung der Nutzung als Pflasterfläche. Dabei wird nicht unterschieden zwischen der Pflasterung und der Nutzung der Gartenfläche, an der ein Sondernutzungsrecht der Antragstellerin besteht, zu Lagerzwecken im Rahmen der gewerblichen Nutzung der Wohneinheit Nr. .... Letztere ist aber bereits Inhalt der zu TOP 5 erfolgten Beschlussfassung, da diese schon nach der Formulierung des TOP 5 in der Einladung auch die gewerbliche Nutzung der "Außenfläche" - ohne weitere Differenzierung- umfasst.

In der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung vom 04.09.1999 ist für TOP 6 nur von der Untersagung der Nutzung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen "zu anderen Zwecken als in der Teilungserklärung vorgeschrieben" die Rede. Nachdem eine Untersagung der gewerblichen Nutzung der Sondernutzungsfläche bereits von TOP 5 umfasst wird, bleibt offen, welche anderen Zwecke gemeint sind, und auch der Inhalt des Versammlungsprotokolls gibt insoweit keinen Aufschluss. Deshalb vermag der Senat diese Beschlussfassung gesichert nur dahin auszulegen, dass der Antragstellerin untersagt wird, gegen die Teilungserklärung zu verstoßen. Ein Beschluss mit diesem Inhalt mag zwar lediglich Aufforderungscharakter haben, verstößt deshalb aber noch nicht gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung, weshalb die Vorinstanzen ihn im Ergebnis zu Recht nicht für ungültig erklärt haben.

Ob es sich bei der Pflasterung um eine bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG handelt, kann dahingestellt werden, weil die Beschlussfassung zu TOP 6 jedenfalls weder im Sinn einer Untersagung der Pflasterung, die ganz offensichtlich damals bereits erfolgt war, noch mangels ausreichender Bestimmtheit im Sinn einer Verpflichtung zum Rückbau ausgelegt werden kann. Nur ergänzend ist auf die Möglichkeit einer Abbedingung des § 22 Abs.1 WEG durch die Teilungserklärung bezüglich der Gartengestaltung hinzuweisen, wie sie das OLG Hamm in einem Beschluss vom 15.02.2000 -15 W 426/99- (NZM 2000, 910) bei einer vergleichbaren Formulierung zur Gartengestaltung in der Teilungserklärung angenommen hat.

Für den allein zu ermittelnden Beschlussinhalt, die Antragstellerin zur Einhaltung der Teilungserklärung zu verpflichten, besteht auch nicht die Stimmrechtsproblematik, die die Antragstellerin auf Grund des § 3 Ziff. 5 Nr. 2 der Teilungserklärung aufgeworfen hat.

Die Gerichtskosten ihrer demnach erfolglosen weiteren Beschwerde hat die Antragstellerin gemäß §§ 47 Satz 1 WEG i. V. m. 97 Abs. 1 ZPO analog zu tragen.

Es bestand für den Senat keine Veranlassung, von dem in der freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Grundsatz abzuweichen, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen, § 47 Satz 2 WEG, zumal das Unterliegen der Antragsgegner für eine Anordnung nicht ausreicht.

Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG und erfolgt entsprechend der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung des Landgerichts.

Ende der Entscheidung