Judicialis Rechtsprechung

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der sich aus dem Rubrum ergebenden Wohnanlage. Sie streiten um die Zahlung von Abrechnungsbeträgen aus der Jahresabrechnung für das Jahr 2001, um Vorauszahlungen für die Monate Juli 2002 bis März 2003 und um Beiträge zu einer Sonderumlage. Die Wohnungseigentümer genehmigten auf ihrer Versammlung vom 25.06.2002 die Jahresabrechnung für das Jahr 2001. Nach der Einzelabrechnung für den Antragsgegner ergab sich hieraus ein Nachzahlungsbetrag von 2.142,27 EUR. Wegen der Einzelheiten der Einzelabrechnung und des Genehmigungsbeschlusses wird auf die Anlagen zur Antragsschrift (Bl. 23, 27 ff d. A.) Bezug genommen.

Auf ihrer Versammlung vom 28.11.2001 billigten die Wohnungseigentümer den Wirtschaftsplan für die Jahre 2001/2002. Der Einzelwirtschaftsplan für den Antragsteller sah Vorauszahlungen in Höhe von 531,-- DM (nunmehr 271,50 EUR) vor. Wegen der Einzelheiten von Einzelwirtschaftsplan und Genehmigungsbeschluss wird auf die Anlagen zur Antragsschrift (Bl. 8, 31 ff d. A.) verwiesen.

Auf ihrer Versammlung vom 25.06.2002 billigten die Wohnungseigentümer auch den Wirtschaftsplan für die Jahre 2002/2003. Der Einzelwirtschaftsplan für den Antragsteller sah für die Zeit ab Juli 2002 Vorauszahlungen in Höhe von 283,-- EUR vor. Auch insofern wird wegen der Einzelheiten auf die Anlagen zur Antragsschrift (Bl. 23, 28 d. A.) Bezug genommen.

Auf ihrer Versammlung vom 25.06.2002 beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 8 die Erhebung einer Sonderumlage von 5.774,16 EUR. Die Mitteilung über die anteilige Höhe der Sonderumlage sollten die Eigentümer im Nachhinein, "bis spätestens vier Wochen vor Fälligkeit" erhalten. Der nach Miteigentumsanteilen auf den Antragsgegner entfallende Anteil von 269,66 EUR wurde mit Schreiben vom 02.09.2004 angefordert. Auch insoweit wird wegen der Einzelheiten der Beschlussfassung und der Anforderung beim Antragsgegner auf die Kopien auf Bl. 30, 54 d. A. Bezug genommen.

Nach § 13 Abs. 2 der Teilungserklärung vom 03.06.1971 sind Wohngelder bis zum 3. eines jeden Monats im Voraus zu entrichten. Ferner erteilt die Teilungserklärung dem Verwalter unter § 16 Abs. 5 b (Bl. 69 d. A.) "in Erweiterung der gesetzlichen Befugnisse" die Befugnis, "die von den Wohnungseigentümern nach § 13 der Teilungserklärung zu entrichtenden Beträge einzuziehen und diese gegenüber einem säumigen Wohnungseigentümer namens der übrigen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend zu machen." Wegen des weiteren Inhalts der Teilungserklärung vom 03.06.1971 wird auf Bl. 60 ff d. A. Abzug genommen.

Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 19.06.2000 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 11, dass der Verwaltervertrag unter anderem dahingehend ergänzt werden solle, dass vor gerichtlichen Auseinandersetzungen auf der Aktivseite die Zustimmung des Verwaltungsbeirats einzuholen sei. Wegen des weiteren Inhalts des Beschlusses wird auf die Kopie des Versammlungsprotokolls vom 19.06.2000 (Bl. 129 d. A.) verwiesen.

Der Antragsgegner zahlte den Nachzahlungsbetrag aus der Jahresabrechnung für das Jahr 2001 und die Sonderumlage nicht. Für den Monat Mai 2002 entrichtete er 42,35 EUR, für die Monate Juli 2002 bis März 2003 jeweils 271,50 EUR.

Die Antragsteller haben vor dem Amtsgericht Zahlung von insgesamt 2.789,57 EUR nebst Zinsen verlangt. Wegen der genauen Formulierung des Antrages wird auf Seite 4 des angefochtenen Beschlusses (Bl. 252 d. A.) verwiesen. Der Antragsgegner ist dem Antrag entgegen getreten. Wegen seines Vortrages im Einzelnen wird auf Seite 5 des angefochtenen Beschlusses (Bl. 253 d. A.) verwiesen.

Durch Beschluss vom 19.07.2004 (Bl. 181 ff d. A.) hat das Amtsgericht den Antragsgegner verpflichtet, an die Antragsteller 2.789,57 EUR nebst Zinsen zu zahlen. Wegen der Einzelheiten wird auf Seite 5 des angefochtenen Beschlusses (Bl. 253 d. A.) verwiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass die Verwalterin aus § 3 Abs. 2 des Verwaltervertrages und aus § 16 Abs. 5 der Teilungserklärung befugt sei, die rückständigen Zahlungen geltend zu machen. Die geltend gemachten Wohngelder sowie die Nachzahlung und die Sonderumlage stünden den Antragstellern aus § 28 Abs. 5 WEG, § 13 der Teilungserklärung in Verbindung mit den diesbezüglichen Beschlüssen zu. Die vom Antragsgegner vorgetragenen Einwände seien allenfalls im Anfechtungsverfahren zu prüfen. Selbst dessen Einleitung beseitige aber bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung nicht die Zahlungspflicht aus den zugrundeliegenden Eigentümerbeschlüssen. Die Zinsforderung ergebe sich aus dem Verzug des Antragsgegners.

Gegen diesen Beschluss hat der Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt. Die Antragsteller sind der sofortigen Beschwerde entgegen getreten.

Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 249 ff d. A.), auf den ebenfalls verwiesen wird, hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts dahingehend abgeändert, dass der Antragsgegner unter Zurückweisung des weitergehenden Antrages verpflichtet werde, an die Antragsteller als Gesamtberechtigte zu Händen der X GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer A, ... , O1, 2.475,42 EUR nebst 5% über dem Basiszinssatz aus 2.142,77 EUR seit dem 18.07.2002, aus 229,15 EUR seit dem 05.05.2002 und aus je 11,50 EUR seit dem 05.07.2002, 05.08.2002, 05.09.2002, 05.10.2002, 05.11.2002, 05.12.2002, 05.01.2003, 05.02.2003 und 05.03.2003 zu bezahlen. Im Übrigen hat es die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die X GmbH befugt sei, die streitgegenständlichen Forderungen gegen den Antragsgegner gerichtlich geltend zu machen, ohne dass es dabei auf die Zustimmung des Verwaltungsbeirates ankomme. Dies ergebe sich aus der Regelung in der Teilungserklärung, die durch den Wohnungseigentümerbeschluss vom 19.06.2000 nicht dauerhaft hätte abgeändert werden können. Die Bestellung eines neuen Verwalters führe nicht automatisch zum Erlöschen der Vollmacht seines Vorgängers, das Beitreibungsverfahren zu führen, abgesehen davon, dass sich aus dem Verhalten der Antragsteller eine konkludente Bevollmächtigung ergebe. Die Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners ergebe sich aus den Genehmigungsbeschlüssen vom 25.06.2002 und 28.11.2002 hinsichtlich der Nachzahlungsbeträge aus der Jahresabrechnung und den Wohngeldforderungen. Die diesbezüglichen Einwendungen des Antragsgegners ebenso wie seine Aufrechnungserklärung würden nicht durchgreifen. Erfolg habe die sofortige Beschwerde allerdings insoweit, als sich der Antragsgegner gegen die Zahlung der Sonderumlage wende. Eine diesbezügliche Zahlungspflicht des Antragsgegners sei nicht begründet worden, weil in dem Eigentümerbeschluss der entsprechende Verteilungsschlüssel fehle. Zu Recht wende sich der Antragsgegner auch gegen die zuerkannten Mahngebühren.

Gegen diesen Beschluss hat der Antragsgegner mit Schriftsatz vom 08.02.2005 (Bl. 265 ff d. A.) sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die er mit Schriftsatz vom 25.05.2005 (Bl. 276 ff d. A.), auf den ebenfalls verwiesen wird, im Einzelnen begründet hat. Im Wesentlichen rügt er, dass der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht befugt gewesen sei, die streitgegenständlichen Forderungen ohne Zustimmung des Verwaltungsbeirates und ohne vorherige Mahnung gerichtlich geltend zu machen. Es fehle auch an einem vorgerichtlichen Einigungsversuch. Auch die Bevollmächtigung durch die damalige Verwalterin sei zweifelhaft. Zudem habe das Beschwerdegericht zu Unrecht die Aufrechnung des Beschwerdeführers zurückgewiesen.

Er beantragt,

den Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 06.01.2005, Az,: 2/09 T 407/04, aufzuheben und den Antrag der Antragsteller zurückzuweisen.

Die Antragsteller beantragen,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Sie haben mit Schriftsatz vom 21.02.2005 (Bl. 269 ff d. A.) unselbständige weitere sofortige Anschlussbeschwerde gegen den Beschluss des Landgerichts mit dem Antrag erhoben, dem Antragsgegner aufzugeben, weitere 269,66 EUR an die Antragstellerin zu Händen der Immobilienverwaltung B, ... , O2 zu zahlen.

Der Antragsgegner ist der weiteren Anschlussbeschwerde entgegen getreten.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht insoweit nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er alleine zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht den Antragsgegner wie ausgesprochen zur Zahlung von 2.475,42 EUR nebst Zinsen verpflichtet hat. Die Einwendungen der weiteren Beschwerde hiergegen greifen nicht durch.

Zu Recht sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass der Wohnungseigentümerbeschluss vom 19.06.2000 der Befugnis der X GmbH, die streitgegenständlichen Forderungen gegen den Antragsgegner gerichtlich geltend zu machen, nicht entgegensteht. Dabei kann dahinstehen, ob mit diesem Beschluss eine dauerhafte Abänderung der Regelung in § 16 Abs. 5 b der Teilungserklärung verbunden gewesen wäre, was die weitere Beschwerde in Abrede stellt. Dann könnte aber in der durch die Gemeinschaft beabsichtigten Änderung des Verwaltervertrags auch keine Änderung/Einschränkung der sich bereits aus der Teilungserklärung ergebenden Ermächtigung gesehen werden mit dem Ergebnis, dass der Verwalter sich allenfalls im (Innen-)Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst der Zustimmung des Verwaltungsbeirates zu versichern hat, ansonsten er sich einer Vertragsverletzung schuldig und gegebenenfalls gegenüber der Gemeinschaft schadensersatzpflichtig machen kann. Letztendlich kommt es aber auf diese Erwägungen nicht einmal entscheidend an, nachdem der Verwaltungsbeirat die Verfahrensführung jedenfalls am 02.07.2003 nachträglich genehmigt hat. Eine derartige nachträgliche Genehmigung wird durch den Eigentümerbeschluss vom 19.06.2000 - unabhängig davon, welche Zwecke mit ihm verfolgt werden sollten - nicht ausgeschlossen; die erforderliche Mitwirkung der Verwaltungsbeirats liegt vor. Dass diese Genehmigung unwirksam bzw. widerrufen oder angefochten wäre, kann auch unter Berücksichtigung des pauschalen Vorbringens des Antragsgegners nicht angenommen werden. Davon ist bereits das Amtsgericht im Beschluss vom 19.07.2004 zu Recht ausgegangen. Auch das Vorbringen des Antragsgegners im Erstbeschwerdeverfahren vermag hieran nichts zu ändern.

Der Einwand der weiteren Beschwerde, es habe kein vorgerichtlicher Einigungsversuch stattgefunden, kann nicht dazu führen, dass der Zahlungsantrag zurückgewiesen wird, nachdem der Antragsgegner sich nunmehr in dritter Instanz immer noch umfassend gegen seine Zahlungsverpflichtung wendet.

Ebenfalls rechtsfehlerfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Bestellung des neuen Verwalters nicht automatisch zum Erlöschen der Vollmacht des Vorgängers führt und mithin auf das anhängige gerichtliche Verfahren grundsätzlich ohne Einfluss ist (vgl. hierzu neben der vom Landgericht aufgeführten Belegstelle die Nachweise bei Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 27 WEG Rz. 17; Reichert, ZWE 2004, 211, 216). Zu Recht hat das Landgericht im Übrigen darauf hingewiesen, dass sich aus dem Verhalten der Antragsteller eine konkludente Bevollmächtigung zum Weiterbetreiben des Verfahrens ergab. Den Einwendungen der weiteren Beschwerde im Hinblick auf die Unterzeichnung der Prozessvollmacht vom 18.10.2002 durch den nunmehrigen Verwalter kommt vor dem Hintergrund der Vollmachtserteilung durch die X GmbH vom 16.12.2002 ohnehin keine Bedeutung mehr zu. Damit ist jedenfalls die hinreichende Vertretungsbefugnis belegt; insofern kann ergänzend auf die Ausführungen im amtsgerichtlichen Beschluss, Seite 5, Bezug genommen werden.

Nach den Feststellungen des Landgerichts ist über die Jahresabrechnung 2001 noch nicht rechtskräftig gerichtlich entschieden. Soweit die weitere Beschwerde auf einen Beschluss des Amtsgerichts verwiesen hat, haben die Antragsgegner mit Schriftsatz vom 21.07.2005 unbestritten darauf hingewiesen, dass gegen jenen Beschluss sofortige Beschwerde eingelegt worden ist, so dass von einer rechtskräftigen Ungültigerklärung des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 25.06.2002 zu TOP 2.1 (vgl. § 23 Abs. 4 WEG) nicht ausgegangen werden kann. Anfechtbare Beschlüsse der Wohnungseigentümer bleiben aber bis zur Rechtskraft der Ungültigkeitserklärung des Gerichts wirksam und sind bis dahin durchführbar.

Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Landgericht die Aufrechnungserklärung des Antragsgegners nicht durchgreifen lassen. Das Landgericht hat in diesem Zusammenhang zunächst zu Recht darauf abgestellt, dass gegenüber einer Beitragsschuld, also gegenüber Vorschussforderungen aus Wirtschaftsplänen oder Nachforderungen aus Jahresabrechnungen, auch ohne eine Regelung in der Teilungserklärung eine Aufrechnung nur ausnahmsweise zulässig ist (vgl. etwa die Nachweise bei Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG Rz. 17; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 148). Ein derartiger Ausnahmefall, etwa das Vorliegen einer durch die Gemeinschaft anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderung bzw. eines Anspruchs aus einer Notgeschäftsführung, liegt hier nicht vor. Die Antragsteller haben den Aufrechnungsanspruch ausdrücklich in Abrede gestellt. Schon daran scheitert die Aufrechnung durch den Antragsgegner. Einer Beweisaufnahme über den Bestand dieser streitigen Forderung bedarf es entgegen der Auffassung der weiteren Beschwerde im vorliegenden Zahlungsverfahren mithin nicht.

Auch die unselbständige weitere Anschlussbeschwerde der Antragsteller ist zulässig. Die für das ZPO-Verfahren eingeführten Befristungen für Anschlussrechtsmittel gelten im FGG-Verfahren nicht (vgl. hierfür Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 45 Rz. 27; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 108).

Die weitere Anschlussbeschwerde hat jedoch in der Sache keinen Erfolg, weil der angefochtene Beschluss insoweit nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht.

Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht den Zahlungsantrag in Höhe von 269,66 EUR zurückgewiesen hat. Der Anspruch auf Zahlung einer Sonderumlage ergibt sich aus § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit einem Mehrheitsbeschluss über die Erhebung der Sonderumlage. Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Umlagebeschluss analog § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 WEG die anteilmäßige Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer bestimmen muss, da die Festsetzung einer Sonderumlage ein Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan der Gemeinschaft ist (vgl. neben den vom Landgericht aufgeführten Belegstellen: Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 33; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 28 Rz. 38). Grundsätzlich muss der Umlagebeschluss also die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers betragsmäßig festlegen. Allerdings kann die betragsmäßige Festsetzung dann ausnahmsweise fehlen, wenn die Einzelbeträge nach objektiven Maßstäben eindeutig bestimmbar sind und von den Wohnungseigentümern ohne weiteres selbst errechnet werden können. Zu Recht ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Wohnungseigentümerbeschluss vom 25.06.2002, TOP 8.2, diesen Anforderungen nicht genügt. Dort werden weder der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Betrag noch der anzuwendende Verteilungsschlüssel genannt. Der bloße Verweis der weiteren (Anschluss-)Beschwerde auf die Teilungserklärung genügt hier nicht. Die im vorliegenden Verfahren durch die Antragsteller vorgelegte Teilungserklärung regelt in § 13 für die Lasten und Kosten durchaus unterschiedliche Verteilungsschlüssel; zur Instandhaltungsrücklage lässt sich eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen daraus jedenfalls nicht eindeutig bestimmen, vgl. etwa § 13 Abs. 1e der vorgelegten Teilungserklärung. Damit kann aber auch nicht auf die vorgelegten Abrechnungen und Wirtschaftspläne abgestellt werden, auch diese enthalten nicht für alle Abrechnungspositionen die gleichen Verteilungsschlüssel und korrespondieren auch nicht ohne Weiteres mit der zitierten Regelung der Teilungserklärung. Unabhängig von der materiellen Richtigkeit der Verteilung durch die Antragsteller kann von einer eindeutigen Bestimmbarkeit jedenfalls nicht ausgegangen werden. Erstere ist im vorliegenden Zahlungsverfahren, in dem der Wohnungseigentümerbeschluss zu Grunde zu legen ist, insoweit nicht zu überprüfen; auf den Umstand, dass die Beteiligten über die Richtigkeit der Verteilungsschlüssel im Einzelnen streiten, kommt es mithin nicht an.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde im Hinblick auf ihre wechselseitigen Rechtsmittel nach dem jeweiligen Anteil des Obsiegens und Unterliegens zu tragen haben, § 47 Satz 1 WEG.

Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats, dass säumige Wohngeldschuldner den Antragstellern grundsätzlich die außergerichtlichen Kosten zu erstatten haben, § 47 Satz 2 WEG. Diese Grundsätze gelten hinsichtlich des Betrages von 2.475,42 EUR auch im vorliegenden Fall. Im darüber hinausgehenden Umfang, also soweit das Anschlussrechtsmittel der Antragsteller betroffen ist, hat der Senat keine Veranlassung gesehen, die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung