Judicialis Rechtsprechung

1. Erteilt ein Kaufinteressent dem Immobilienmakler den Auftrag, mit der Verkäuferseite Preisverhandlungen zu führen, hat der Makler in der Regel nicht die Stellung eines "neutralen Dritten" zwischen den Parteien des Kaufvertrages; er hat vielmehr regelmäßig in seiner Rolle als Vermittlungsmakler des Käufers einseitig dessen Interessen (an einem möglichst niedrigen Kaufpreis) wahrzunehmen.

2. Verschweigt der Makler in einem derartigen Fall dem Käufer, dass er gleichzeitig auch als Vermittlungsmakler der Verkäuferin die Interessen der Gegenseite wahrnimmt, verwirkt er den Anspruch auf Maklerlohn (§ 654 BGB); mit dem bloßen Hinweis auf eine Nachweis-Tätigkeit für die Verkäuferin wird der Makler seinen Pflichten gegenüber dem Käufer nicht gerecht.

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Oberlandesgericht Karlsruhe 15. Zivilsenat Im Namen des Volkes Urteil

Geschäftsnummer: 15 U 20/03

Verkündet am 31. März 2005

In dem Rechtsstreit

wegen Forderung

hat der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom 11. März 2005 unter Mitwirkung von

Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht Runge Richter am Oberlandesgericht Schulte-Kellinghaus Richter am Oberlandesgericht Dr. Guttenberg

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Baden-Baden vom 11. April 2003 - 2 O 12/03 - im Kostenpunkt aufgehoben und im übrigen wie folgt abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten beider Rechtszüge.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Der Kläger ist Immobilien-Makler. Frau X. (im Folgenden: Verkäuferin) war Eigentümerin eines Einfamilien-Hauses in B., für welches sie einen Käufer suchte. Mit schriftlichem "Mitanbieterauftrag" vom 15.01.2002 beauftragte sie den Kläger "zur Vermittlung" ihres Hauses, wobei ein "Verkaufsangebot" von 180.000,- € vorgesehen war. Für den Fall des Verkaufs versprach die Verkäuferin dem Kläger ein Maklerhonorar von 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer. In dem Formularvertrag war weiter vorgesehen, dass der Kläger einen Mitarbeiter benannte, "welcher als ständiger Ansprechpartner dem Auftraggeber zur Verfügung steht", und sich bei der Verkäuferin persönlich vorstellen sollte.

Auf eine vom Kläger geschaltete Anzeige meldeten sich die Beklagten als Kaufinteressenten. Am 23.04.2002 kam es zu einem Besichtigungstermin, bei welchem die Mitarbeiterin des Klägers, Frau Y., den Beklagten ein Exposé (I/19 ff) übergab. Das Exposé enthielt in einem Abschnitt "Allgemeines" eine Provisionsklausel:

"Bei notariellem Kauf ist eine Vermittlungsgebühr von 3,48 % des Kaufpreises inklusive 16 % Mehrwertsteuer vom Käufer zahlbar, unbeschadet einer eventuellen Provisionsvereinbarung mit der Verkäuferseite."

Am 30.04.2002 kam es zu einem weiteren Besichtigungstermin, bei dem die Beklagten auf einem Formular des Klägers eine "Beauftragung zu Preisverhandlungen (Vermittlungsauftrag)" unterschrieben. In diesem Formular gaben die Beklagten als Kaufinteressenten ein Angebot von 145.000,- € ab und beauftragten den Kläger "unverzüglich Preisverhandlungen zu führen und sich darum zu bemühen, die grundsätzliche Zustimmung zum Verkauf des Objektes an den Kaufinteressenten... zu erreichen". In dem "Vermittlungsauftrag" erfuhren die Beklagten gleichzeitig erstmals den Namen und die Adresse der Verkäuferin. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage LG K3 (I/25, 27) verwiesen.

In der Folgezeit führten der Kläger und seine Mitarbeiterin Frau Y. Preisverhandlungen mit der Verkäuferin und den Beklagten. Der Kläger und seine Mitarbeiterin versuchten, eine Einigung zwischen der Verkäuferin und den Beklagten zu erzielen. Die Verkäuferin ermäßigte im Rahmen dieser Verhandlungen ihre Preisvorstellung von zunächst 170.000,- € auf 165.000,- €. Im übrigen blieben die Bemühungen des Klägers und seiner Mitarbeiterin, für eine Annäherung der beiderseitigen Preisvorstellungen zu sorgen, jedoch erfolglos. Einzelheiten und die weiteren Umstände des Scheiterns dieser Verhandlungen sind zwischen den Parteien teilweise streitig.

Die Beklagten nahmen von ihrer Absicht, das Anwesen der Verkäuferin zu erwerben, für eine gewisse Zeit Abstand. Zu einem späteren Zeitpunkt traten sie - ohne Beteiligung des Klägers - erneut an die Verkäuferin heran. Die Beteiligten einigten sich nunmehr über den Kaufpreis. Mit notariellem Vertrag vom 21.06.2002 erwarben die Beklagten das Anwesen in B. von der Verkäuferin zu einem Preis von 150.500,- € zuzüglich 2.500,- € für die Einbauküche.

Der Kläger hat erstinstanzlich von den Beklagten Zahlung von Maklerhonorar in Höhe von 5.237,40 € (3 % nebst Mehrwertsteuer aus dem Kaufpreis von 150.500,- €) verlangt. Das Landgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung verurteilt nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.09.2002. Das Landgericht hat die Voraussetzungen eines Maklerlohnes des Klägers als gegeben erachtet. Der Kläger habe den Beklagten eine Kaufgelegenheit nachgewiesen, welche diese in dem notariellen Vertrag vom 21.06.2002 wahrgenommen hätten.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten. Die Beklagten wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie sind der Meinung, es gebe verschiedene rechtliche Gesichtspunkte, die dem Anspruch des Klägers entgegenstünden. Der Kläger habe - entgegen der Auffassung des Landgerichts - keine ausreichende Nachweisleistung im Sinne des Maklervertrages erbracht, da die Tätigkeit des Klägers die Beklagten nicht in die Lage versetzt habe, das Grundstück zu erwerben. Die Leistungen des Klägers seien auch nicht ursächlich für den späteren notariellen Vertrag geworden. Der Kläger habe es versäumt, den Beklagten die angeforderten Pläne und Unterlagen für das Haus zur Verfügung zu stellen. Bei den Preisverhandlungen habe die Mitarbeiterin des Klägers die Interessen der Beklagten nicht ausreichend vertreten. Die Verhandlungen seien gescheitert, weil die Mitarbeiterin, Frau Y., die Verkäuferin grundlos brüskiert habe. Ein Maklerhonorar sei auch deshalb nicht geschuldet, weil die Mitarbeiterin Frau Y. im Zusammenhang mit dem Abschluss des "Vermittlungsauftrags" vom 30.04.2002 erklärt habe, falls in 14 Tagen keine Einigung erzielt sei, sei "alles hinfällig".

Hilfsweise rechnen die Beklagten mit einem Schadensersatzanspruch auf. Ihnen sei ein Schaden entstanden, weil sie wegen der unzulänglichen Tätigkeit des Klägers gezwungen gewesen seien, einen weiteren Makler (kostenpflichtig) zu beauftragen, um das Anwesen erwerben zu können.

Die Beklagten beantragen,

das Urteil des Landgerichts B. vom 11.04.2003, AZ.: 2 O 12/03 aufzuheben und die Klage kostenpflichtig abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das Urteil des Landgerichts. Er weist darauf hin, dass ein Erfolg seiner Vermittlungsbemühungen nicht geschuldet sei. Entscheidend für das Maklerhonorar sei allein die erfolgreiche Nachweisleistung. Der Kläger ist im übrigen der Meinung, sein Maklerlohn sei auch nicht verwirkt. Denn die Doppeltätigkeit eines Maklers für Käufer und Verkäufer sei für einen Immobilienmakler grundsätzlich erlaubt. Eine Interessenkollision habe nicht bestanden.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Maklerhonorar gegen die Beklagten nicht zu. Der Lohnanspruch des Klägers ist verwirkt (§ 654 BGB).

1. Zutreffend hat das Landgericht allerdings die Voraussetzungen der Entstehung eines Vergütungsanspruchs gem. § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB bejaht.

a) Zwischen den Parteien ist konkludent ein Maklervertrag zustande gekommen, der den Nachweis einer Kaufgelegenheit zum Gegenstand hatte. Die Mitarbeiterin des Klägers, Frau Y., hat im ersten Besichtigungstermin vom 23.04.2002 den Beklagten ein Exposé übergeben, welches im Abschnitt "Allgemeines" ein eindeutig formuliertes Provisionsverlangen des Klägers enthielt. Dies ist rechtlich als Angebot zum Abschluss eines (Nachweis-)Maklervertrages zu werten. Die Beklagten haben sich mit diesem Angebot einverstanden erklärt, indem sie weitere Leistungen des Klägers entgegengenommen haben (weiterer Besichtigungstermin am 30.04.2002 und Mitteilung von Name und Anschrift der Verkäuferin am 30.04.2002). Diese Umstände reichen für den Abschluss eines Maklervertrages aus (vgl. beispielsweise BGH, NJW-RR 1996, 1459; BGH, NJW-RR 1999, 361, 362).

Der "Vermittlungsauftrag" vom 30.04.2002 (I/25) spielt für den Anspruch des Klägers keine Rolle. Denn der "Vermittlungsauftrag" wurde "in Ergänzung des zwischen dem Kaufinteressenten und dem Makler bereits geschlossenen Maklervertrages" unterzeichnet. Das heißt: Der "Vermittlungsauftrag" hat an dem bereits vorher abgeschlossenen Nachweis-Maklervertrag nichts geändert.

b) Der Kläger hat die für den Maklerlohn erforderliche Leistung, nämlich einen "Nachweis" im Sinne von § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB, erbracht. Der Kläger hat den Beklagten ein zum Kauf geeignetes Objekt benannt, er hat den Beklagten die Preisvorstellungen der Verkäuferin mitgeteilt und er hat (im "Vermittlungsauftrag" vom 30.04.2002) Name und Adresse der Verkäuferin angegeben. Diese Leistungen sind für einen Nachweis im Sinne von § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB ausreichend (vgl. beispielsweise Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl. 1999, Rn. 229 ff). Die Leistungen des Klägers waren ausreichend, um die Beklagten objektiv in die Lage zu versetzen, Vertragsverhandlungen mit der Verkäuferin aufzunehmen.

Entgegen der Auffassung der Beklagten umfasst der Begriff des "Nachweises" in § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB keine weiteren Leistungen des Klägers. Für einen Nachweis ist es ohne Bedeutung, inwieweit die Beklagten bestimmte von ihnen angeforderte Objekt-Unterlagen erhalten haben. Verhandlungen zwischen den Kaufvertragsparteien und mögliche Einwirkungen auf die Verkäuferin gehören entgegen der Auffassung der Beklagten ebenfalls nicht zu einem "Nachweis". Dass ein "Nachweis" im Sinne von § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB im Regelfall für sich allein noch nicht ausreicht, einen Kaufvertrag herbeizuführen, ist nichts besonderes. Der Nachweis-Makler verdient sein Honorar auch dann, wenn der Kunde selbst noch schwierige Verhandlungen mit dem Verkäufer führen muss und beispielsweise auch dann, wenn der Maklerkunde (kostenpflichtig) noch einen weiteren Makler zur Führung von Vertragsverhandlungen beauftragt oder beauftragen muss. Dementsprechend kommt es für den Begriff des "Nachweises" auch nicht darauf an, ob der Kläger - wie die Beklagten meinen - ihre Interessen gegenüber der Verkäuferin nicht ausreichend vertreten hat. Auch spielt es keine Rolle, inwieweit der Kläger oder seine Mitarbeiterin Frau Y. durch bestimmte Erklärungen die Beklagten davon abgehalten haben, selbst Kontakt mit der Verkäuferin aufzunehmen. Allein die abstrakte Möglichkeit von Vertragsverhandlungen aufgrund der Angaben des Klägers reicht für einen Nachweis aus.

c) Die Nachweis-Leistung des Klägers wäre allerdings für einen Vergütungsanspruch dann nicht ausreichend, wenn die Parteien vertraglich etwas anderes vereinbart hätten, wenn das Maklerhonorar von zusätzlichen Leistungen abhängen sollte. Solche zusätzlichen Anforderungen haben die Parteien jedoch - auch nach dem Vortrag der Beklagten - nicht festgelegt. Die Bestimmungen im "Vermittlungsauftrag" vom 30.04.2002 ("Voraussetzung: Vorlage von Lageplan und Grundriss des Objekts") beziehen sich nur auf den Vermittlungsauftrag und nicht auf den vorher abgeschlossenen Nachweis-Maklervertrag (vgl. oben a). Dass auch das Nachweis-Honorar des Klägers von der Vorlage bestimmter Unterlagen abhängen sollte, lässt sich dem "Vermittlungsauftrag" nicht entnehmen.

d) Die Leistung des Klägers war auch für den späteren Erwerb der Beklagten ursächlich. Der Kaufvertrag vom 21.06.2002 stellt sich - zumindest auch - als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung des Klägers dar.

Entscheidend ist der enge zeitliche Zusammenhang zwischen den Bemühungen des Klägers (zweiter Besichtigungstermin am 30.04.2002) und dem Kaufvertrag (21.06.2002). Bei einem solchen zeitlichen Zusammenhang ist die Kausalität der Maklerleistung für das Zustandekommen des Hauptvertrages grundsätzlich zu vermuten (vgl. Schwerdtner, a.a.O., Rn. 547). Besondere Umstände, die vorliegend zu einer abweichenden Beurteilung führen könnten, sind nicht ersichtlich.

Für die Ursächlichkeit spielt es keine Rolle, dass durch den Nachweis noch nicht sämtliche Voraussetzungen für das Zustandekommen des Hauptvertrages geschaffen worden sind. Die Erforderlichkeit von schwierigen Vertragsverhandlungen, an denen der Makler nicht beteiligt ist, ist ebenso ohne Bedeutung wie die Einschaltung eines weiteren Maklers. Es reicht aus, dass die Leistung des Klägers eine wesentliche (Mit-)Ursache für den Erwerb des Anwesens war. Hiervon ist auszugehen; denn es waren die vom Kläger veranlassten Besichtigungen des Objekts, die in erster Linie das Interesse der Beklagten an dem Kauf geweckt haben.

Der zwischenzeitliche Abbruch der Vertragsverhandlungen zwischen den Beklagten und der Verkäuferin ist ebenfalls ohne Bedeutung. Vertragsverhandlungen über den Kauf einer Immobilie gestalten sich häufig langwierig und kompliziert. Auch nach einem vorübergehenden Scheitern der Verhandlungen ist das spätere Zustandekommen des Hauptvertrages im Regelfall noch auf die Leistung des Maklers als (Mit-)Ursache zurückzuführen. Entscheidend ist, dass die Verkäuferin ihr Haus weiterverkaufen wollte und vorübergehend - auch nach dem Vortrag der Beklagten - nur eine Veräußerung an die Beklagten abgelehnt hatte. Nur dann, wenn die Verkäuferin - anders als vorliegend - ihre Pläne zur Veräußerung des Hauses zwischenzeitlich vollständig aufgegeben hätte, würde sich ein späterer Hauptvertrag als Wahrnehmung einer neuen Vertragsgelegenheit darstellen für welche der Kläger keine wesentliche Ursache gesetzt hätte (vgl. zum Honorar des Nachweis-Maklers beim Abbruch von Vertragsverhandlungen BGH, NJW-RR 1996, 691; BGH, NJW 1999, 1255; Senat, Urteil vom 04.01.2005 - 15 U 6/03 -).

e) Auch der - bestrittene - Vortrag der Beklagten, die Mitarbeiterin des Klägers habe erklärt, es wäre "alles hinfällig", wenn in 14 Tagen keine Einigung erzielt sei (II/17, 19) hat keine Auswirkungen auf die Entstehung des Maklerlohns. Dem Sachvortrag der Beklagten lässt sich nicht entnehmen, dass damit der Nachweis-Maklervertrag in irgendeiner Weise abgeändert werden sollte.

Nach dem Vortrag der Beklagten handelte es sich bei der wiedergegebenen Erklärung der Frau Y. nicht um eine rechtliche Willensäußerung, sondern allein um eine Meinungsäußerung bzw. Prognose dahingehend, dass sie - Frau Y. - einen Erfolg unter bestimmten Umständen (14 Tage erfolglose Verhandlungen) nicht mehr für möglich hielt. Diese Prognose hat sich im Nachhinein als unzutreffend herausgestellt; das heißt, der in Aussicht genommene Hauptvertrag zwischen den Beklagten und der Verkäuferin ist trotz der erfolglosen Bemühungen der Frau Y. später auf andere Weise doch noch zustande gekommen. Die - von den Beklagten behauptete - unzutreffende Beurteilung der Aussichten für den Hauptvertrag durch Frau Y. ändert nichts daran, dass die Voraussetzungen eines Maklerlohns gem. § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben sind. Dass Frau Y. - mit Wirkung für den Kläger - auf ein Maklerhonorar auch dann verzichten wollte, wenn entgegen ihrer Prognose ein Kaufvertrag doch noch zustande kommen würde, haben die Beklagten nicht vorgetragen.

2. Der Kläger hat seinen Lohnanspruch jedoch verwirkt, weil er dem Inhalt des Vertrages zuwider auch für den anderen Teil (die Verkäuferin) tätig gewesen ist (§ 654 Abs. 1 BGB).

a) Der Kläger war für die Beklagten nicht nur als Nachweismakler tätig sondern auch als Vermittlungsmakler. Er hat im Auftrag der Beklagten - letztlich insoweit erfolglos - Preisverhandlungen geführt entsprechend dem Vermittlungsauftrag vom 30.04.2002 (I/25, 27). Preisverhandlungen sind eine Vermittlungstätigkeit, bei welcher der Kläger - bzw. seine Mitarbeiterin - im Auftrag der Beklagten versucht hat, auf die Verkäuferin einzuwirken, um einen Hauptvertrag entsprechend den Vorstellungen der Beklagten zustande zu bringen (vgl. zum Begriff der Vermittlung Schwerdtner, a.a.O., Rn. 222 ff).

b) Der Kläger war bei den von ihm durchgeführten Preisverhandlungen gleichzeitig für die Verkäuferin tätig. Er hat gleichzeitig die Interessen der Verkäuferin wahrgenommen und gleichzeitig eine Vermittlungstätigkeit für diese ausgeübt.

Die Verpflichtungen des Klägers gegenüber der Verkäuferin ergeben sich aus dem Maklervertrag mit der Verkäuferin ("Mitanbieterauftrag") vom 15.01.02 (I/131, 133). Der Kläger hatte nach dem Inhalt des Vertrages die "Vermittlung" der Immobilie für die Verkäuferin übernommen. Der Begriff "Vermittlung" wird in Maklerverträgen zumeist - auch aus der Sicht der Maklerkunden - untechnisch gebraucht. Mit dem Begriff "Vermittlung" ist im Maklervertrag rechtlich gemeint - wie in der Regel in derartigen Verträgen - ein Nachweis oder eine Vermittlung im Sinne von § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB. Diese Interpretation des Senats entspricht dem üblichen Sprachgebrauch in vielen Maklerverträgen. Das heißt: Im Verhältnis zur Verkäuferin konnte der Kläger ein Maklerhonorar sowohl durch eine Nachweisleistung als auch durch eine Vermittlung verdienen.

Auch wenn der Makler bei einem derartigen Vertrag sein Honorar schon durch eine reine Nachweisleistung verdient, wird sich die Tätigkeit des Maklers vielfach nicht auf einen reinen Nachweis beschränken. Es ist vielmehr üblich - und aus der Sicht des Verkäufers in derartigen Fällen auch zu erwarten -, dass der Makler, obwohl er das Honorar bereits durch den reinen Nachweis verdient hat, auch zusätzliche Vermittlungsleistungen ausführt. Für ein solches Verständnis sprechen auch die weiteren Bestimmungen in dem "Mitanbieterauftrag", aus denen sich ergibt, dass der Kläger der Verkäuferin einen "ständigen Ansprechpartner" zur Verfügung stellen wollte, der sich auch bei der Verkäuferin persönlich vorstellten sollte. Diese Regelungen können nur dahingehend verstanden werden, dass der Kläger der Verkäuferin eine Beratung und Interessenwahrnehmung auch über den reinen Nachweis hinaus leisten wollte.

Wenn der Kläger in einer derartigen Situation Preisverhandlungen zwischen den Beklagten und der Verkäuferin führte, stellen sich diese Preisverhandlungen aus der Sicht der Verkäuferin - aufgrund des "Mitanbieterauftrags" - als Wahrnehmung der Interessen der Verkäuferin dar. Die Verkäuferin konnte und musste davon ausgehen, dass der Kläger bei den Preisverhandlungen ihre Interessen als Verkäuferin wahrnehmen würde, um einen für die Verkäuferin möglichst günstigen Vertrag zustande zu bringen. Dass die Verkäuferin tatsächlich von einem solchen Verständnis der Tätigkeit des Klägers ausgegangen ist, ergibt sich im übrigen aus den von den Beklagten vorgelegten Schreiben Anlagen LG B3 (I/89). Dass der Kläger selbst von einer solchen (gleichzeitigen) Wahrnehmung der Interessen der Verkäuferin ausging, ergibt sich aus seinem Formular "Vermittlungsauftrag": Der letzte Absatz dieses Formulars (I/27, "nur vom Veräußerer auszufüllen") zeigt, wie sich der Kläger den - möglichen - Ablauf der Preisverhandlungen vorstellte. Das Formular sieht insbesondere die Möglichkeit vor, dass der Kläger -nach dem Vermittlungsauftrag durch die Käufer - ein Alternativangebot der Verkäuferseite einholt, um anschließend "auf einen Kaufvertragsabschluss zu diesen Bedingungen (bei den Käufern) hinzuwirken."

Der Kläger und seine Mitarbeiterin haben - nach eigenem Vortrag des Klägers - über mehrere Wochen versucht, zwischen Käufer und Verkäufer eine Einigung über den Kaufpreis zu erzielen. Hierbei hat die Mitarbeiterin, Frau Y., die Verkäuferin über die auf dem Markt erzielbaren Preise beraten (Schriftsatz des Kläger-Vertreters vom 09.04.2003, S. 4, I/255). Mit dem Versuch, "die Preisvorstellungen der Kaufvertragsparteien zur Deckung zu bringen" (I/257) und der Beratung der Verkäuferin hat der Kläger die Interessen der Verkäuferin wahrgenommen und Vermittlungstätigkeit für diese ausgeübt. Allein schon die Übermittlung eines neuen Angebots der Verkäuferin, welches diese nach Beratung durch die Mitarbeiterin des Klägers abgegeben hatte, stellt eine Vermittlungstätigkeit für die Verkäuferin dar. Auch der Versuch, die Verkäuferin "herunter zu handeln" ist als Vermittlungstätigkeit - auch - für die Verkäuferin anzusehen, da auch das "Herunterhandeln" der Verkäuferin durch den Makler den Interessen der Verkäuferin dienen kann, wenn es für die Verkäuferin darum geht, die Chancen für den Verkauf durch ein bestimmtes Angebot zu verbessern (vgl. zum Begriff der Vermittlung in derartigen Fällen OLG Köln, NJW-RR 2004, 271).

c) Die gleichzeitige Interessenwahrnehmung bei den Preisverhandlungen sowohl für die Beklagten als auch für die Verkäuferin verstößt gegen § 654 BGB. Preisverhandlungen gleichzeitig im Interesse der Beklagten und im Interesse der Verkäuferin waren dem Kläger nicht gestattet. Im Verhältnis zu den Beklagten ist entscheidend, dass der Kläger seine gleichzeitige Vermittlungstätigkeit für die Verkäuferin nicht offen gelegt hat.

aa) Die Rechtsprechung sieht es bei Immobilienmaklern als weithin üblich an, dass der Makler vielfach für beide Teile tätig wird. Ohne Offenlegung gilt dies allerdings nur dann, wenn der Makler für beide Vertragspartner sich auf eine reine Nachweistätigkeit beschränkt oder wenn er zumindest nur für den einen Vertragsteil als Vermittlungsmakler und für den anderen als Nachweismakler tätig ist (BGH, NJW-RR 2003, 991; Senat, Urteil vom 21.02.2003 - 15 U 19/02 - Seite 5 f.; Schwerdtner, a.a.O., Rn. 862). Möchte der Immobilienmakler hingegen für beide Seiten als Vermittlungsmakler tätig werden, ist dies - wenn überhaupt - im Regelfall nur dann zulässig, wenn der Makler seinen jeweiligen Vertragspartner - vorliegend den Beklagten - seine Vermittlungstätigkeit für die andere Seite offenbart. (Senat a.a.O.).

Der Vermittlungsmakler hat Interessen seines Kunden gegenüber dem in Aussicht genommenen Vertragspartner des Hauptgeschäfts wahrzunehmen. Unabdingbare Voraussetzung einer solchen am Interesse des Maklerkunden orientierten Tätigkeit ist die Kenntnis des Kunden von einer gleichzeitigen Interessenwahrnehmung des Maklers für die andere Vertragsseite. In besonderem Maße gilt dies für Preisverhandlungen, bei denen die Interessen von Käufer und Verkäufer automatisch gegenläufig sind. Der Käufer ist an einem möglichst niedrigen Kaufpreis interessiert. Der vom Käufer beauftragte Vermittlungsmakler ist grundsätzlich kein neutraler Dritter zwischen Käufer und Verkäufer sondern ein Interessenvertreter des Käufers, dessen Aufgabe es ist, die Interessen des Käufers (seines Auftraggebers) zu wahren und daher auf einem möglichst günstigen Kaufpreis hinzuwirken. Dementsprechend verpflichtete sich der Kläger im Vermittlungsauftrag vom 30.04.2002 ausdrücklich, sich darum zu bemühen, die Zustimmung der Verkäuferin zu einem Verkauf zu den von den Beklagten gewünschten Bedingungen (145.000,- € Kaufpreis) zu erreichen. Die Frage, inwieweit der Kläger zu dieser Zielvorstellung der Beklagten beitragen und auf die Entscheidung der Verkäuferin Einfluss ausüben konnte, war entscheidend davon abhängig, in welchem Pflichten- oder Abhängigkeits-Verhältnis sich der Kläger gleichzeitig gegenüber der Verkäuferin befand. Für die Beklagten war es in diesem Zusammenhang wichtig, zu wissen, inwieweit der Kläger bei den Preisverhandlungen gleichzeitig auch Interessen der Verkäuferin wahrnehmen wollte. Ein Käufer kann bei solchen Verhandlungen eine vernünftige Entscheidung - wenn überhaupt - nur treffen, wenn er weiß, in welchem Umfang der Makler bei den Preisverhandlungen gleichzeitig auch auf der anderen Seite steht. Nur dann kann der Käufer einschätzen, ob der Makler bestehende Verhandlungsspielräume zugunsten des Käufers ausreichend wahrnimmt. Nur dann, wenn der Käufer die Beziehung des Maklers zur Verkäuferseite kennt, kann er unter Umständen erkennen und beurteilen, inwieweit sich der Makler beispielsweise mit einer Einflussnahme auf die Entscheidung des Verkäufers zurückhält, weil er gleichzeitig dessen Interessen wahrnehmen will.

Für die Verpflichtung zur Offenlegung der gleichzeitigen Vermittlungstätigkeit für die Gegenseite kommt es nicht darauf an, inwieweit der Kläger bei den Verhandlungen konkret den Interessen der Beklagten zuwider gehandelt hat. Preisverhandlungen sind ein außerordentlich sensibler Bereich, in dem sich im Nachhinein kaum feststellen lässt, welche einzelnen Erklärungen des Maklers auf die Vorstellungen und Entschließungen des einen oder des anderen Teils welche Auswirkungen hatten. Jedenfalls bei Preisverhandlungen muss daher die mangelnde Offenlegung der Vermittlungstätigkeit für die Gegenseite auch dann zur Verwirkung des Maklerlohnes führen, wenn sich im Einzelfall eine konkrete Verletzung der Interessen des Auftraggebers nicht feststellen lässt.

bb) Der Kläger hat seine Vermittlungstätigkeit für die Verkäuferin gegenüber den Beklagten nicht offen gelegt. Weder aus dem "Vermittlungsauftrag" vom 30.04.2002 noch aus dem bereits vorher übergebenen Exposé ergibt sich, dass der Kläger gleichzeitig als Vermittlungsmakler für die Verkäuferin tätig war. Der Hinweis im Exposé "... unbeschadet einer eventuellen Provisionsvereinbarung mit der Verkäuferseite" ist schon deshalb nicht ausreichend, weil sich daraus keine über einen Nachweis hinausgehende Tätigkeit des Klägers für die Verkäuferseite ergibt. Ziel des Vermittlungsauftrags war eine einseitige Parteinahme des Klägers in den Preisverhandlungen zugunsten der Beklagten; denn der Kläger sollte nach der Formulierung des Auftrags einen Kaufvertrag zu den von den Beklagten genannten Bedingungen (Kaufpreis 145.000,- €) erreichen. Das besondere Interesse der Beklagten an einer solchen Tätigkeit wird auch deutlich durch das Honorar, welches die Beklagten in Ziff. 1.5 des Vermittlungsauftrags dem Kläger - unter bestimmten Voraussetzungen - für den Fall versprachen, dass sie von einem möglichen Kaufvertrag Abstand nahmen. Unter diesen Umständen - einseitige Interessenwahrnehmung des Klägers für die Beklagten - hatten die Beklagten keinen Anlass anzunehmen, dass der Kläger in den Preisverhandlungen gleichzeitig auch gegenläufige (Preis-) Interessen der Verkäuferin wahrnehmen musste und wahrnehmen wollte.

Der Kläger hat auch nicht vorgetragen, dass die Beklagten von ihm oder seiner Mitarbeiterin mündlich vor Abschluss des Vermittlungsauftrags darauf hingewiesen worden wären, dass der Kläger bei den Preisverhandlungen auch die Interessen der Verkäuferin berücksichtigten wollte. Es sind auch keine besonderen Umstände ersichtlich, aus denen für die Beklagten eine Vermittlungstätigkeit des Klägers für die Gegenseite "eindeutig erkennbar oder absehbar" gewesen wäre (vgl. hierzu BGH, NJW-RR 1998, 992, 993). Solche Umstände ergeben sich insbesondere nicht aus dem letzten Absatz der zweiten Seite des Vermittlungsauftrags (I/27). Aus der Formulargestaltung ergibt sich zwar, wie sich der Kläger einen möglichen Ablauf von Preisverhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer unter seiner Mitwirkung generell vorstellt. Aus dieser im Formular vorgesehenen Möglichkeit konnten die Beklagten jedoch nicht entnehmen, dass der Kläger bereits zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vermittlungsauftrags (30.04.2002) als Vermittlungsmakler der Verkäuferin deren Interessen in Preisverhandlungen zu wahren hatte. Im übrigen ist der letzte Absatz des Formulars auch deshalb ohne Bedeutung, weil die Beklagten diesen Abschnitt des Formulars nicht unterschrieben haben und eine Kenntnis der Beklagten von diesem Teil des Formulartextes nicht ersichtlich ist.

d) Die Rechtsprechung verlangt im übrigen auch von einem Makler, der seine Vermittlungstätigkeit für beide Seiten offen gelegt hat, die Wahrung strenger Unparteilichkeit (vgl. BGHZ 48, 344, 346). Wegen der besonderen Sensibilität von Preisverhandlungen führt der Grundsatz der strengen Unparteilichkeit dazu, dass der beiderseitige Vermittlungsmakler in der Regel in Preisverhandlungen nicht eingreifen darf (BGHZ 48, 344, 348). Ob und inwieweit der Kläger diesen Anforderungen gerecht geworden ist, kann dahinstehen. Denn dem Kläger war die Doppeltätigkeit bereits aus anderen Gründen (fehlende Offenlegung der doppelten Vermittlungstätigkeit) nicht gestattet (siehe oben).

e) Zu Unrecht beruft sich der Kläger im Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 28.02.2005 auf die Entscheidungen des OLG Karlsruhe NJW-RR 1996, 629 und BGH, NJW-RR 1998, 992. Die zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichts Karlsruhe beschäftigt sich nicht mit der Frage der Verwirkung (§ 654 BGB) sondern mit dem Problem der sogenannten "Verflechtung", das mit der Verwirkung nichts zu tun hat (vgl. zur "Verflechtung" beispielsweise Palandt/Sprau, BGB, 64. Aufl., § 652 BGB Rn. 30). Der Fall, welcher der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrunde lag, unterscheidet sich in einem wesentlichen Punkt vom vorliegenden Fall: Im Fall des Bundesgerichtshofs hatte der Makler den Käufern vor Abschluss des Maklervertrages sein Verhältnis zur Verkäuferseite in vollem Umfang offen gelegt. Genau dies hat der Kläger im vorliegenden Fall jedoch nicht getan und zudem durch die Art und Weise der Gestaltung des Vermittlungsauftrags in besonderem Maße bei den Beklagten den Eindruck erweckt, er werde bei den Preisverhandlungen versuchen, einseitig die Interessen der Beklagten gegenüber der Verkäuferin durchzusetzen (siehe oben c. bb).

f) Für die Verwirkung des Maklerhonorars kommt es nicht darauf an, welche Auswirkungen die verbotene Doppeltätigkeit des Klägers für die Beklagten hatte. Die Verwirkung des Lohnanspruchs gem. § 654 BGB hat Strafcharakter, so dass es auf einen Schaden der Beklagten nicht ankommt (vgl. beispielsweise Palandt/Sprau, BGB, 64. Aufl. 2005, 654 BGB, Rn. 2). Es spielt daher keine Rolle, dass die (verbotenen) Preisverhandlungen des Klägers nicht erfolgreich waren und dass der Anspruch auf Maklerlohn im vorliegenden Fall nur auf die Nachweistätigkeit gestützt wird.

3. Da der Anspruch auf Maklerlohn verwirkt ist, kommt es auf die von den Beklagten erklärte hilfsweise Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen (behauptete zusätzliche Kosten wegen der Beauftragung eines weiteren Maklers) nicht an.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Ziff. 10, 713 ZPO.

5. Für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) bestand kein Anlass. Die für die Entscheidung des Senats maßgeblichen Rechtsfragen sind in der Rechtsprechung geklärt.

Ende der Entscheidung