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(Grunddienstbarkeit - Beengtes Fahrrecht - Sachmangel)

Bietet eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) nicht die vertraglich vereinbarte Gebrauchstauglichkeit, weil die mit dem Hausgrundstück verkaufte Garage nicht so zugänglich ist, wie dies nach allgemeinen Maßstäben angezeigt ist (schwierige Garagenzufahrt, da Vorplatz vor dem Garagentor nur 4,1 m tief ist), so handelt es sich dabei um einen Sachmangel (Verjährungsfrist 1 Jahr - § 477 I 1 BGB) und nicht um einen Rechtsmangel i. S. v. §§ 437, 440 BGB.

OLG Koblenz Urteil 15.04.1999 - 5 U 1388/98 - 2 O 8/98 LG Mainz

Tenor:

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 23. Juni 1998 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen den Klägern zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Beklagten hatten auf eigenem Grundstück in Worms ein Haus errichtet, das sie mit notarieller Erklärung vom 19. Dezember 1991 in drei Eigentumswohnungen aufgliederten. Zu jeder der Wohnungen, die sich im ersten, zweiten und dritten Obergeschoß des Gebäudes befinden und jeweils mit einem Grundstücksmiteigentumsanteil von 1/3 verbunden sind, gehört das Sondereigentum an einer im Basisgeschoß untergebrachten Garage; die Garagen liegen nebeneinander. Da das Grundstück nicht an die Straße angrenzt, erfolgt die Zufahrt über das vorgelagerte Anwesen Blum. Insoweit besteht eine von den Beklagten erwirkte Grunddienstbarkeit, die die Benutzung eines geraden, 4,5 m breiten Wegstücks erlaubt. Diese Zuwegung führt links am Haus Blum vorbei und bildet dann den Seitenteil eines durchgängig gepflasterten Hinterhofs, ehe sie das Grundstück Blum verlässt und in den optisch abgesetzten Garagenvorplatz einmündet, der 4,1 m tief ist. In diesem Abstand befindet sich in Verlängerung der Zuwegung das Tor der linken der drei Garagen. Die mittlere Garage liegt der Zufahrt nur noch in einem Randbereich gegenüber, während die rechte Garage abseits gelegen ist.

Mit Vertrag vom 19. Dezember 1991 verkauften die Beklagten die im ersten Obergeschoß gelegene Wohnung und die - dazu gehörende - rechte Garage an die Kläger zu 2) und zu 3). Am 14. Januar 1992 wurde die Wohnung im zweiten Obergeschoß mit der mittleren Garage an den Kläger zu 1) verkauft. In den Kaufverträgen heißt es, dass zu Gunsten des verkauften Grundbesitzes "eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht)" an dem Vorliegergrundstück Blum bestehe.

Im Zeitpunkt der Vertragsschlüsse konnten die beiden Garagen ohne Schwierigkeiten erreicht werden, indem man sie im Hinterhofbereich Blum schräg anfuhr. Diese Praxis rügten die Grundstückseigentümer Blum unter dem 15. Mai 1995 gegenüber dem Kläger zu 1). Sie teilten ihm mit, dass die Zufahrt auf einer gerade verlaufenden Trasse erfolgen müsse, wie sie von der Grunddienstbarkeit vorgegeben sei. Kurz darauf errichteten sie am Ende des Hinterhofs entlang der Grundstücksgrenze eine Absperrung, die lediglich den von dem Geh- und Fahrrecht erfassten Abschnitt freilässt. Die Kläger fanden sich damit nicht ab und reichten am 1. März 1996 eine Klage gegen Blum ein, um die Freigabe einer schrägen Anfahrt zum Garagenvorplatz zu erzwingen. Gleichzeitig verkündeten sie den Beklagten den Streit. Die Klage wurde am 15. Oktober 1997 in zweiter Instanz rechtskräftig abgewiesen.

Am 8. Januar 1998 haben die Kläger den hiesigen Rechtsstreit eingeleitet und dabei erstinstanzlich zuletzt beantragt, die Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen der von der Absperrung ausgehenden Behinderung festzustellen, hilfsweise die Beklagten zu verurteilen, ihnen eine ungehinderte Garagenzufahrt zu verschaffen. Sie haben vorgebracht, dass ihre Garagen praktisch unerreichbar geworden seien. Dafür müssten die Beklagten einstehen, weil sie nicht auf die Wegführung des Anfahrtsrechts hingewiesen hätten. Sie, die Kläger, seien bis in das Jahr 1995 der Auffassung gewesen, dass sie die gesamte Hoffläche Blum überfahren dürften. Die Beklagten haben eingewandt, dass die Kläger die örtliche Ausdehnung der Grunddienstbarkeit von vornherein gekannt hätten. Darüber hinaus haben sie einen kaufvertraglichen Mängelgewährleistungsausschluss und Verjährung geltend gemacht.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat gemeint, dass die Beklagten - wegen der Verjährung sonstiger Mängelgewährleistungsansprüche - allenfalls unter dem Gesichtspunkt der arglistigen Täuschung haften könnten. Ein solcher Vorwurf sei indessen nicht berechtigt, da die Beklagten nicht verpflichtet gewesen seien, die Kläger über die Streckenführung der Grunddienstbarkeit aufzuklären.

Das greifen die Kläger mit der Berufung an. Sie erstreben ist erster Linie eine Verurteilung der Beklagten dahin, eine räumliche Erweiterung des dinglichen Anfahrtsrechts herbeizuführen und - für den Fall, dass dem nicht entsprochen werde - jeweils 20.000 DM Schadensersatz an einerseits den Kläger zu 1) und andererseits die Kläger zu 2) und 3) zu zahlen. Hilfsweise begehren sie, die Ersatzpflicht der Beklagten wegen vorhandener Zufahrtshindernisse zu ihren Garagen festzustellen. Sie meinen, dass die Beklagten einer - von kaufvertraglichen Gewährleistungsausschlüssen unabhängigen - unverjährten Rechtsmangelhaftung ausgesetzt seien, weil die in den Kaufverträgen erwähnte Grunddienstbarkeit räumlich nicht so bemessen sei, dass sie eine taugliche Garagenzufahrt herstelle.

Die Berufung ist unbegründet. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Das zweitinstanzliche Vorbringen der Kläger vermag an dieser zutreffenden Entscheidung nichts zu ändern.

Gegenstand des Rechtsstreits ist ein schadensersatzrechtlicher Anspruch, der auf das positive Interesse der Kläger gerichtet ist. Die Kläger verlangen nicht, so gestellt zu werden, wie sie stünden, wenn die beiden Wohnungskaufverträge nicht geschlossen worden wären, sondern möchten - durch eine unmittelbare Leistung oder jedenfalls mittelbar im Wege des finanziellen Ausgleichs - das erhalten, was ihnen aus ihrer Sicht vertraglich versprochen wurde. Dieses Begehren ist - wie noch näher auszuführen sein wird - auf einen behaupteten Sachmangel der Kaufsache gestützt. Damit setzt sein Erfolg eine arglistige Täuschung durch die Beklagten voraus (§ 463 BGB). Ansonsten scheitern mögliche Mängelgewährleistungsrechte an der von den Beklagten erhobenen Verjährungseinrede, weil sie der einjährigen Verjährungsfrist des § 477 Abs. 1 Satz 1 BGB unterliegen und diese Frist bereits abgelaufen war, bevor die Kläger den Beklagten im Prozess mit den Grundstückseigentümern Blum den Streit verkündeten; die Wohnungen sind den Klägern unstreitig bereits zu Beginn des Jahres 1992 übergeben worden.

Dass die streitigen Rechtsbeziehungen der Parteien auf kaufvertraglichen und nicht etwa auf - in der Mängelgewährleistung anders zu beurteilenden - werkvertraglichen Vereinbarungen beruhen, wird von keiner Seite in Frage gestellt. Diese rechtliche Einordnung, die bereits durch die in den notariellen Vertragsurkunden getroffene Wortwahl nahegelegt wird, ergibt sich daraus, dass sich die Beklagten zur Überlassung wenn auch neuer, so doch bereits fertiggestellter Wohnungen verpflichteten. Der bloße - und ohnehin nur für das Verhältnis zu den Klägern zu 2) und zu 3) beachtliche - Umstand, dass sie daneben noch bestimmte Reparaturleistungen übernahmen, ist im Gesamtgefüge ohne Belang. Für die Anwendung werkvertraglicher Mängelgewährleistungsvorschriften wäre im Übrigen selbst dann kein Raum, wenn die Beklagten nicht bereits fertige Wohnungen verkauft hätten, sondern die Wohnungen erst noch hätten errichten müssen. Denn die Kläger leiten ihren Anspruch nicht aus baulichen Fehlern, sondern aus Unzulänglichkeiten im Bereich des Grund und Bodens her (vgl. BGH NJW 1973, 1235, 1236).

Mit ihrer Behauptung, die zu den Wohnungen gehörenden Garagen seien nur eingeschränkt nutzbar, weil das ihnen vorgelagerte eigene Gelände und der durch die Grunddienstbarkeit abgesicherte Zufahrtsweg zu eng bemessen seien, machen die Kläger einen dem Grundstück anhaftenden Sachmangel geltend. Ein Rechtsmangel, der Schadensersatzansprüche nach §§ 437, 440 Abs. 1 BGB auslösen könnte, ist darin nicht zu sehen. Der rechtliche Bestand des Kaufgegenstands ist nämlich nicht beeinträchtigt.

Die Kläger gehen selbst nicht davon aus, dass das ihnen verkaufte Wohnungseigentum abredewidrig mit Drittrechten belastet wäre. Sie meinen allerdings, dass ihre Rechtstellung insofern hinter den vertraglichen Zusagen zurückbleibe, als die auf dem Grundstück Blum lastende Dienstbarkeit nicht die Befugnisse gewähre, die nach den vertraglichen Vereinbarungen hätte erwartet werden dürfen. Das ist jedoch nicht richtig. Die notariellen Verträge beschreiben die Grunddienstbarkeit zwar als Bestandteil des Wohnungseigentums und damit des verkauften Rechts (vgl. RGZ 93, 71, 73). Aber sie tun das lediglich in dem Sinne, dass damit die allgemeine Befugnis verbunden ist, das Vordergrundstück zu begehen und zu befahren. Eine bestimmte Wegführung oder ein bestimmtes Ausmaß der betroffenen Fläche werden nicht mitgeteilt. Selbst wenn man vom Gegenteil ausgeht und daher annimmt, dass von den wirklichen Gegebenheiten abweichende Angaben gemacht wurden, lässt sich daraus nicht herleiten, dass das Wohnungseigentum in seiner rechtlichen Qualität beeinträchtigt wäre (BGH MDR 1971, 998). Die behauptete Zufahrtsbehinderung, die mit dem Zuschnitt der Grunddienstbarkeit verbunden ist, stellt deshalb nichts anderes als einen Sachmangel dar (BGH NJW 1991, 912; KG NJW-RR 1989, 459; Grunewald in Erman, BGB, 9. Aufl., § 468 Rn. 1). Trifft das Vorbringen der Kläger zur schlechten Erreichbarkeit der Garagen zu, hat der von ihnen erworbene Grundbesitz nicht die vertraglich vereinbarte Gebrauchstauglichkeit, weil die mitverkauften Garagen nicht so zugänglich sind, wie dies nach allgemeinen Maßstäben angezeigt ist und von den Klägern auch konkret angenommen werden durfte. Denn der Käufer eines Hausgrundstücks, auf dem sich eine Garage befindet, darf - soweit sich nicht aus dem äußeren Erscheinungsbild offensichtlich etwas anderes ergibt - damit rechnen, dass er ohne besondere Anstrengungen in die Garage fahren kann.

Indessen ist nicht feststellbar, dass der - nach dem Vortrag der Kläger vorhandene - Fehler Gegenstand einer haftungsbegründenden arglistigen Täuschung durch die Beklagten gewesen wäre. Es gibt nämlich keine gesicherte Grundlage dafür, dass die Beklagten im Zeitpunkt der Kaufvertragsschlüsse - selbst wenn sie sich, wie die Kläger behaupten, über die Flächenausdehnung des Geh- und Fahrrechts im Klaren waren - von einer möglichen Behinderung bei der Einfahrt in die Garagen ausgingen. Seinerzeit gab es keinerlei Probleme. Schwierigkeiten stellten sich lediglich viel später ein, als die Vorderlieger Blum die Absperrung errichteten. Erst jetzt wurde - das Vorbringen der Kläger zu den Zufahrtsmöglichkeiten als richtig unterstellt - praktisch deutlich, dass die örtlichen Verhältnisse unzulänglich waren. Die Behauptung der Kläger, die Beklagten hätten dies im Gegensatz zu ihnen selbst - in einer vorweggenommenen theoretischen Betrachtung - schon im Verkaufszeitpunkt vorausschauend erkannt, gründet sich auf eine bloße Mutmaßung, deren Richtigkeit von den Beklagten bestritten wird und auch nach den äußeren Gegebenheiten nicht ohne Weiteres indiziert ist. Nach alledem ist nicht verlässlich zu ersehen, dass die Beklagten einen Mangel der Kaufsache bewusst verschwiegen hätten und von der Vorstellung geleitet gewesen wären, die Kläger so zu einem Vertragsschluss zu bewegen, den sie in Kenntnis der tatsächlichen Situation nicht vorgenommen hätten. Damit fehlt dem mit der Klage verfolgten Schadensersatzanspruch mangels einer nachweisbaren arglistigen Täuschung die rechtliche Grundlage.

Das bedeutet, dass die Berufung mit den Nebenentscheidungen aus § 97 Abs. 2, 708 Nr. 10, 713 ZPO zurückzuweisen ist. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird in Übereinstimmung mit der vorläufigen Bemessung im Beschluss vom 18. November 1998 auf 40.000 DM festgesetzt. Dem entspricht die Beschwer der Beklagten durch das vorliegende Urteil.

Ende der Entscheidung