Judicialis Rechtsprechung

Bei einem Immobilienerwerb im Treuhandmodell ist der Geschäftsbesorgungsvertrag mit dem Treuhänder wegen der Vielzahl umfassender Dienstleistungen und Tätigkeiten sowohl rechtsberatender wie auch rechtsbesorgender Natur ein Rechtsgeschäft, das wegen Verstoßes gegen Art. 1 § 1 RBerG i.V.m. § 134 BGB nichtig ist. Ist eine Steuerberatungsgesellschaft Treuhänder greift der Ausnahmetatbestand des Art. 1 § 5 Nr. " RBerG nicht ein, wenn die Rechtsberatung oder die Geschäftsbesorgung Hauptbestandteile ihrer Tätigkeit bilden. Nach dem Schutzzweck des Rechtsberatungsgesetzes ist von der Nichtigkeitsfolge grundsätzlich auch die vom Auftraggeber dem Geschäftsbesorger erteilte Vollmacht betroffen.

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OBERLANDESGERICHT KOBLENZ IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

Geschäftsnummer: 6 U 243/06

Verkündet am 14.12.2006 In dem Rechtsstreit hat der 6. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Sartor, den Richter am Oberlandesgericht Grünewald und den Richter am Landgericht Beickler auf die mündliche Verhandlung vom 5.10.2006 für Recht erkannt: Tenor:

Auf die Berufung der Kläger wird das am 18.1.2006 verkündete Urteil der 8. Zivilkammer - Einzelrichter - des Landgerichts Koblenz teilweise abgeändert wie folgt: 1. Es wird festgestellt, dass der zwischen den Klägern und der Beklagten zu 4. geschlossene Geschäftsbesorgungsvertrag nebst Vollmacht, beurkundet durch den Notar K... zur Urkunden-Nr.: ..37/2000 bzw. entsprechende Annahmeerklärungen der Beklagten zu 4., beurkundet durch den Notar H... zur Urkunden-Nr.: ..97/2000 ec tunc unwirksam ist.

2. Die Beklagte zu 4. wird verurteilt, an die Kläger 3.255,81 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 7.1.2005 zu zahlen. 3. Die Klage gegen die Beklagte zu 4. wird im Übrigen abgewiesen. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. Von den Gerichtskosten erster und zweiter Instanz haben die Kläger 9/10 und die Beklagte zu 4. - insoweit gesamtschuldnerisch mit den Beklagten zu 1. bis 3. - 1/42 zutragen. Von den außergerichtlichen Kosten erster und zweiter Instanz der Beklagten zu 4. tragen die Kläger 9/10, derjenigen der Kläger die Beklagte zu 4. zu 1/42. Im Übrigen trägt jede Partei ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Das Urteil ist bezüglich des Anspruchs zu Ziffer 2 und wegen des Kostenausspruchs vorläufig vollstreckbar. Den Klägern bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, sofern nicht die Beklagte zu 4. zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Gründe:

I. Die Kläger beteiligten sich im Jahre 2000 an einer im Bauträgermodell geplanten Modernisierung eines Wohngebäudekomplexes in B..., F... Allee .. und ... Hierzu boten sie der Beklagten zu 4. als Steuerberatungsgesellschaft in notarieller Urkunde vom 16.12.2000 (Notariat Dr. jur. D... K..., D..., Urkundenrolle-Nr.: ..37/2000) den Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages zu dem Erwerb einer Eigentumswohnung an und erteilten ihr zugleich eine unwiderrufliche Vollmacht, sie bei der Vorbereitung und Durchführung zu vertreten. So sollte die Beklagte zu 4. unter anderem berechtigt sein, den Kaufvertrag mit den Beklagten zu 1., deren Komplementärin die Beklagte zu 2. ist, sowie mit der Beklagten zu 3. abzuschließen. Weiterhin sollte die Beklagte zu 4 ermächtigt werden, einen Steuerberatungsvertrag, einen Generalmietvertrag über 10 Jahre sowie Rechtsberatungsverträge abzuschließen, falls dies zur Erfüllung des Geschäftsbesorgungsvertrages erforderlich sei. Des Weiteren sollte die Beklagte zu 4. im Zusammenhang mit der Sanierung Untervollmachten erteilen können sowie zur Durchführung einer Mittelverwendungskontrolle für Fremd- und Eigenmittel des Erwerbers ermächtigt sein. Die Beklagte zu 4. nahm das Angebot zu notarieller Urkunde vom 28.12.2000 (Notariat M... H..., B..., Urkundenrollen-Nr.: ..97/2000) an. In der Folge schloss sie mit den Beklagten zu 1. und 3. als Bauträger einen "Kaufvertrag über Wohnungseigentum mit Sanierungsverpflichtung" über eine im vorgenannten Hauskomplex gelegene Wohnung zu einem Festpreis von 292.000,-- DM ab, wobei die Verkäufer zusicherten, das Bauvorhaben bis zum 31.12.2001 fertigzustellen. Auf das Treuhandkonto der Kläger bei der Beklagten zu 4. zahlten die Kläger am 30.10.2000 18.334,93 € ein, wovon u. a. Beratungs- und Vermittlungsgebühren an die Beklagte zu 3., diverse Notarkosten und Grunderwerbssteuer beglichen wurden. Am 30.11.2001 entnahm die Beklagte für sich einen Betrag in Höhe von 2.985,94 €. Durch Anwaltsschreiben vom 24.11.2003, gerichtet an die Beklagte zu 2., machten die Kläger die Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages, der Vollmacht und des Kaufvertrages geltend und begehrten die Rückgewähr der Leistungen. Unter dem 29.12.2004 erklärten sie mit einem weiteren Anwaltsschriftsatz, gerichtet an die Beklagte zu 1., den Rücktritt vom Kaufvertrag und fochten die Vollmacht aus allen rechtlichen Gesichtspunkten an. Vorliegend haben die Kläger gegenüber den Beklagten zu 1. und 3. die Feststellung begehrt, dass der Kaufvertrag vom 28.12.2000 ex tunc unwirksam sei und ihnen damit kein restlicher Kaufpreisanspruch zustehe, ferner die Feststellung, dass die Beklagten verpflichtet seien, den Schaden zu ersetzen, der auf den Abschluss des Kaufvertrages sowie aus dem Angebot auf Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages nebst Vollmacht zurückzuführen sei, sowie die Feststellung, dass der zwischen ihnen und der Beklagten zu 4. geschlossene Geschäftsbesorgungsvertrag ex tunc unwirksam sei. Darüber hinaus haben sie die Verurteilung aller Beklagten zur Zahlung von 24.981,72 € nebst Zinsen verlangt. Widerklagend haben die Beklagten zu 1. und 2. die Zahlung des Restkaufpreises in Höhe von 142.650,44 € begehrt. Das Landgericht Koblenz hat durch sein Urteil vom 18.1.2006 die Klage vollumfänglich abgewiesen und die Kläger antragsgemäß verurteilt. Auf die tatsächlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung wird Bezug genommen. Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung. Sie tragen hierzu vor, dass aufgrund der auch seitens des Landgerichts so gesehenen Nichtigkeit der Vollmacht wegen Verstoßes des gesamten Geschäftsbesorgungsvertrages gegen Bestimmungen des Rechtsberatungsgesetzes es grob rechtsirrig sei, dass diese sodann als Duldungsvollmacht Rechtswirkungen entfalten könne. Die Kläger und die Beklagten zu 1. bis 3. haben durch nicht widerrufenen Vergleich, abgeschlossen in der mündlichen Verhandlung des Senats vom 5.10.2006, den Rechtsstreit beigelegt. Die Kläger beantragen unter Abänderung des angefochtenen Urteils gegenüber der Beklagten zu 4. nach ihren erstinstanzlich gestellten Klageanträgen zu entscheiden. Die Beklagte zu 4. beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angegriffenen Urteil sowie die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 ZPO).

II. Die zulässige Berufung der Kläger hat im Verhältnis zur Beklagten zu 4. teilweise Erfolg. 1.

Es ist antragsgemäß festzustellen, dass der zwischen den Klägern und der Beklagten zu 4. geschlossene Geschäftsbesorgungsvertrag nebst Vollmacht ex tunc unwirksam ist. a.

Der Geschäftsbesorgungsvertrag ist wegen Verstoßes gegen Art 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG i. V. m. § 134 BGB nichtig. aa.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes liegt eine nach Art 1 § 1 RBerG erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten vor, wenn eine geschäftsmäßige Tätigkeit darauf gerichtet und geeignet ist, konkrete fremde Rechtsangelegenheiten zu verwirklichen oder konkrete fremde Rechtsverhältnisse zu gestalten (vgl. BGHZ 153, 214 (218)). Das ist bei einem Geschäftsbesorger, der - wie hier - ausschließlich oder hauptsächlich die Abwicklung eines Grundstücks oder Wohnungseigentumserwerbes im Rahmen eines Bauträger- oder ähnlichen Modells für den Erwerber zu besorgen hat, der Fall (vgl. BGHZ 145, 269ff; NJW-RR 2003, 1203; NJW 2005, 820). Das Landgericht ist zu Recht und mit zutreffender Begründung davon ausgegangen, dass die von der Beklagten zu 4. übernommene Tätigkeit die geschäftsmäßige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten umfasste, ohne dass der Beklagten zu 4. die dafür erforderliche Erlaubnis erteilt war. Diesbezüglich wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Die seitens der Beklagten zu 4. zu erbringenden Tätigkeiten gingen - entgegen der Auffassung der Beklagten zu 4. -auch über lediglich einfache Dienstleistungen weit hinaus. Ihr Gepräge erhielten die Tätigkeiten nicht nur durch den geplanten Abschluss eines Kaufvertrages, sondern auch in der durchzuführenden Absicherung der Eigen- und Fremdfinanzierung, Abschluss eines Generalmietvertrages sowie Beantragung von Investitionszulagen und Fördermitteln, Abschluss entsprechender Verträge hierzu und Betreuung der hierdurch erlangten Gelder sowie Erteilung von Untervollmachten. Falls einzelne Maßnahmen - wie der Abschluss eines Steuerberatungsvertrages mit sich selbst sowie die Führung eines Treuhandkontos - nicht als Rechtsbesorgung anzusehen sind, waren sie - sowohl nach der Anzahl als auch nach ihrem Gewicht - für die Bewertung der Gesamtheit der zu erfüllenden Aufgaben nicht charakteristisch. Bei den von der Beklagten zu besorgenden Geschäften konnte sich in rechtlicher Hinsicht mannigfaltiger Beratungsbedarf ergeben, den ein juristischer Laie nicht befriedigen konnte. Schon die Frage, welche Investitionszulagen oder Fördermittel gerade für die Kläger in Betracht kamen und welche Verträge oder Vereinbarungen und mit wem abzuschließen waren, konnte eine sorgfältige rechtliche, einem Steuerberatungsmandant übersteigende, Beratung erforderlich machen. Ob dabei der Beklagten allein bezogen auf den abzuschließenden Kaufvertrag ein inhaltlicher Gestaltungsspielraum zustehen sollte, oder ob der Geschäftsbesorger ein allgemein verwendetes Vertragsformular zu benutzen hatte, ist unerheblich (vgl. BGH NJW 2001, 70) bb.

Entgegen der Auffassung der Beklagten zu 4. greift auch der Ausnahmetatbestand des Art. 1 § 5 Nr. 2 RBerG nicht ein. Die Beklagte zu 4. verfügt unstreitig nicht über die erforderliche Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG. Sie ist zwar eine Steuerberatungsgesellschaft nach § 2 StBerG und danach zur unbeschränkten steuerlichen Hilfeleistung befugt. Dazu gehört auch nach Art. 1 § 5 Nr. 2 RBerG die Beratung in allgemeinen rechtlichen Angelegenheiten, die mit der steuerlichen Hilfeleistung unmittelbar zusammenhängen. Dies kommt der Beklagten zu 4. allerdings nicht zu gute. Bei der Konzeption des Anlagemodells der Beklagten zu 1. bis 3. spielte zwar die Möglichkeit, Steuern zu sparen, eine wesentliche Rolle. In die abschließende Abwicklung des Modells konnten indes steuerliche Gesichtspunkte nur noch in Randbereichen eingebracht werden, wozu dann auch ein eigenständiger Steuerberatungsvertrag abgeschlossen wurde. Damit bildete aber nicht, wie in Art. 1 § 5 Nr. 2 RBerG vorausgesetzt, die steuerliche Hilfeleistung den Schwerpunkt der Geschäftsbesorgungstätigkeit der Beklagten zu 4.. Zudem ist für diese Vorschrift Voraussetzung, dass ein sachlicher unmittelbarer Zusammenhang zwischen der Steuerberatung und den rechtsberatenden Tätigkeiten vorliegt, wobei ein solcher dann - wie vorliegend - fehlt, wenn die Rechtsberatung oder Geschäftsbesorgung nicht Nebengeschäft, sondern - wie hier - Hauptbestandteil des Vertragskomplexes ist (vgl. NGH NJW 1987, 3005). b.

Nach der Zielsetzung des Rechtsberatungsgesetzes ist dann zugleich die zur Ausführung des nichtigen Geschäftsbesorgungsvertrages erteilte umfassende Vollmacht nichtig (vgl. BGH WM 2002, 1273, WM 2003, 247; NJW 2003, 2091). Auch diesbezüglich schließt sich der Senat vollumfänglich den Ausführungen des Landgerichts an. Mit dieser Zweckrichtung wäre es unverträglich, wenn im Wege der geltungserhaltenden Reduktion (§ 139 BGB), Bezug nehmend auf die entsprechende Klausel Ziffer 11, zweitletzter Absatz des Geschäftsbesorgungsvertrages, gleichwohl die Vollmachtserteilung als wirksam anzusehen wäre. c.

Soweit das Landgericht unter Anwendung der Grundsätze über die Duldungsvollmacht gleichwohl zu einer Abweisung der Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages und der Vollmacht gelangt ist, hat es verkannt, dass diese Grundsätze das Vertrauen des Geschäftspartners schützen sollen, dem gegenüber von der Vollmacht Gebrauch gemacht wurde. Das ist vorliegend der Grund dafür, dass der Kaufvertrag zwischen den Klägern und den Beklagten zu 1. und 3. trotz fehlender Vollmacht als wirksam anzusehen ist. Das ändert aber nichts daran, dass es im Innenverhältnis zwischen Vollmachtgeber (Kläger) und Bevollmächtigtem (Beklagte zu 4.) an einem wirksamen Geschäftsbesorgungsvertrag und einer wirksamen Vollmacht fehlt. 2.

Aufgrund der Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages hat die Beklagte zu 4. nach § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt BGB den Klägern einen Betrag in Höhe von 3.255,81 € zurück zu zahlen. Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten zu 4. hat schon als Anlage zu seinem Schriftsatz vom 3.2.2005 eine Zahlungsübersicht eingereicht (Bl. 60 GA), woraus sich ergibt, dass ein Betrag in Höhe von 18.334,93 € auf ein bei der Beklagten zu 4. geführtes Treuhandkonto durch die Kläger eingezahlt wurde (Wertstellung 30.10.2000). Ausgehend von den sämtlich vor Rechtshängigkeit durch die Beklagte zu 4. veranlassten Zahlungen aus diesem Betrag in der Zeit vom 6.11.2000 bis 31.12.2004 verblieb zunächst ein Restsaldo zu Gunsten der Kläger in Höhe von 269,87 €, der an die Kläger auszukehren ist. Soweit die Beklagte zu 4. Zahlungen in dieser Zeit an die Beklagte zu 3, diverse Notare, an die Finanzkasse oder an die Kläger selbst veranlasste, ist sie gemäß § 818 Abs. 3 BGB entreichert, zumal erst am 7.1.2005 der Rechtsstreit gegenüber der Beklagten zu 4. rechtshängig wurde und so vorher keine "verschärfte Haftung" für sie eintrat. Anhaltspunkte für eine Bösgläubigkeit der Beklagten zu 4. dahingehend, dass sie in Bewusstsein der Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages sowie der Vollmacht handelte, sind nicht ersichtlich. Soweit die Beklagte zu 4. einen Betrag in Höhe von 2.985,94 € an sich selbst auszahlte, geschah dies als Erfüllung des ihr vermeintlich zustehenden Vergütungsanspruches aus Ziffer 9 a des nichtigen Geschäftsbesorgungsvertrages. Da die Beklagte zu 4. gemäß der ihr obliegenden Beweislast (vgl. Palandt-Sprau, BGB, 65. Aufl., § 818 Rdnr. 55) bezüglich einer tatsächlich bei ihr eingetretenen Entreicherung beweisfällig geblieben ist und bei ihr auch die Grundsätze des Anscheinsbeweises nicht anwendbar sind, hat die Beklagte zudem diesen Betrag zusätzlich an die Kläger auszukehren. Diesem Anspruch der Kläger steht auch nicht im Hinblick auf die seitens der Beklagten zu 4. erbrachten Dienstleistungen, die als solche aufgrund ihrer Beschaffenheit nicht im Rahmen einer Saldierung rückgabefähig sind (vgl. Palandt-Sprau, a. a. O., § 818 Rdnr. 17), ein zu berücksichtigender Ersatzanspruch der Beklagten zu 4. entgegen, da Anhaltspunkte für die Höhe eines etwaigen Wertersatzanspruches der Beklagten zu 4. nicht vorgetragen worden sind. Mithin ergibt sich ein von ihr an die Kläger auszuzahlender Gesamtbetrag in Höhe von 3.255.81 €. Der diesbezügliche Zinsanspruch beruht auf § 291 BGB; ein früherer Verzugseintritt bezüglich der Beklagten zu 4. haben die Kläger mangels einer hierfür notwendigen Mahnung (vgl. BGH WM 2001, 1545) nicht nachgewiesen. 3.

Die weitere Feststellungsklage, gerichtet auf Feststellung, dass die Beklagte zu 4. verpflichtet werden sollen, den Schaden zu ersetzen, der auf den Abschluss des notariellen Kaufvertrages sowie aus dem Angebot auf Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages nebst Vollmacht zurückzuführen sei, ist abzuweisen. Zur Begründung eines solchen Schadenersatzanspruches, ursprünglich gerichtet gegen alle Beklagte, haben die Kläger lediglich sowohl erstinstanzlich als auch im Berufungsverfahren vorgetragen, dass die erworbene Wohnung weit überteuert gewesen und zudem die Zusicherung nicht eingehalten worden sei, dass das Bauvorhaben bis zum 31.12.2001 abgeschlossen werde. Dies sind allerdings Umstände, hätten sie vorgelegen, welche lediglich den Verkäufern, d. h. den Beklagten zu 1. und 3. hätten entgegengehalten werden können. Anhaltspunkte für weitergehende Schadenersatzansprüche gegen die Beklagte zu 4. sind weder ersichtlich, noch sind sie vorgetragen worden. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren wie folgt festgesetzt: a) im Verhältnis der Kläger zu den Beklagten 1. und 3.: 182.561,88 € (Klageanträge Ziffer 1. und 2.: 142.650,44 €, Streitwert in Höhe des aus Sicht der Beklagten offen stehenden Restkaufpreisanspruches, da negative Feststellungsklage; Klageantrag Ziffer 4.: 24.981, 72 €; Klageantrag Ziffer 5.: 14.929,72 €; geschätztes Interesse in Höhe von 10 % des Gesamtkaufpreises; hinsichtlich der Widerklage der Beklagen zu 1. keine Zusammenrechnung, da Klageantrag Ziffer 1. denselben Streitgegenstand betrifft) b) im Verhältnis Kläger zur Beklagten zu 2.: 182.561,88 € (Klageantrag Ziffer 4.: 24.981,72 €; Klageantrag Ziffer 5.: 14.929,72 €, Widerklage der Beklagten zu 2.: 142.650,44 €) c) im Verhältnis Kläger zur Beklagten zu 4.: 40.911,44 € (Klageantrag Ziffer 3.: 1.000,-- €, geschätzt nach § 3 ZPO; Klageantrag Ziffer 4.: 24.981,72 €; Klageantrag Ziffer 5.: 14.929,72 €) d) Gesamtstreitwert (Klageanträge Ziffer 1. bis 5.) : 183.561,88 €

Ende der Entscheidung