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6 U 211/04

In dem Rechtsstreit

hat der 6. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Rostock durch den Richter am Oberlandesgericht Dr. ter V. - als Vorsitzenden-, die Richterin am Oberlandesgericht B. und den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht B. aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 03.08.2005

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Schwerin vom 10.11.2004 -Az.: 3 O 17/04- geändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird auf 5.510,-- € festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten Zahlung von 5.510,-- € Maklercourtage für den Erwerb einer Wohnung in B.. Die Klägerin bewarb u.a. ein von der GmbH G. errichtetes Objekt mit 18 Wohneinheiten durch Anzeigen in Presse und Internet sowie mit Aushängen.

Die Beklagte suchte die Geschäftsräume der Klägerin am 07.05. 2003 auf. Sie zeigte Interesse an dem o.g. Objekt und ließ sich dieses erläutern. Am Ende des Gesprächs erhielt sie ein Exposé überreicht, auf dessen dritter Seite bei der Preisangabe folgendes steht: "*zzgl.5 % Courtage (zzgl. gesetzl. MwSt)". Die Beklagte ließ sich die Wohnung Nr. 1 des Objekts reservieren. In der Reservierungsvereinbarung heißt es: " Hiermit reserviere ich, kostenlos und unverbindlich, folgendes Objekt ... WENr. 1 ... ". Mit Schreiben vom 16.05.2003 stornierte die Beklagte die Reservierung, in dem sie u.a. auch auf hohe Maklergebühren hinwies.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 16.06.2003 erwarb die Beklagte in demselben Objekt die Wohnung Nr. 6, wobei sie zuvor einen (anderen) Makler eingeschaltet hatte.

Mit Schreiben vom 11.08.2003 forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 26.08.2003 zur Zahlung der Klageforderung auf.

Die Klägerin hat behauptet, sie habe der Beklagten anlässlich des Gespräches am 07.05.2003 "klar gemacht", dass sie als Maklerin arbeite. Die Beklagte hat dies bestritten und zudem behauptet, den Entschluss zum Kauf der Wohnung Nr. 1 bereits aufgegeben zu haben, bevor sie die Wohnung Nr. 6 erwarb.

Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils.

Das Landgericht hat der Klage nach Beweiserhebung durch Vernehmung der Zeugen R., W. und S. stattgegeben. Zwischen den Parteien sei ein Maklervertrag zustandegekommen. Indem sich die Beklagte im Büro der Klägerin über ein bestimmtes Verkaufsobjekt habe beraten lassen, habe sie der Klägerin nach den äußeren Umständen ein entsprechendes Angebot auf Abschluss des Vertrages unterbreitet. Aus der Vielzahl von Angeboten, die in den Schaufenstern ausgehängt gewesen seien, sei für die Beklagte erkennbar gewesen, dass die Klägerin ein Maklerbüro betreibe. Es komme nicht darauf an, ob die Beklagte gewusst habe, dass es sich um ein Maklerbüro gehandelt habe, da ein entsprechender Irrtum allenfalls zur Anfechtung berechtige, eine Anfechtung aber nicht erfolgt sei. Es komme ebenfalls nicht darauf an, ob die Beklagte die Möglichkeit gehabt habe, dem Exposé das Anfallen einer Maklergebühr zu entnehmen. Auch sei der vereinbarte Erfolg eingetreten, da es ausreiche, dass beide Wohnungen im wesentlichen deckungsgleich seien. Die Beklagte habe nicht beweisen können, dass sie vor Abschluss des Kaufvertrages jede Absicht zum Kauf der Wohnung Nr. 1 aufgegeben habe.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung, die form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden ist.

Sie meint, das Landgericht habe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Zustandekommen eines Maklervertrages verkannt. Es habe nicht zutreffend gewürdigt, dass die Beklagte das Büro der Klägerin aufgesucht hatte, nachdem sie einem Bauschild einen Hinweis auf die Klägerin mit der Aussage " Vermietung, Verkauf, Verwaltung" entnommen habe. Die Beklagte habe daher nicht einmal wissen können, dass sie sich in einem Maklerbüro befunden habe. Sie sei aufgrund dieser Angabe davon ausgegangen, dass die Klägerin das Objekt selbst verkaufen oder für den Verkäufer tätig sein wolle. Sie habe daher davon ausgehen dürfen, dass die Klägerin allenfalls von der Verkäuferseite Provision verlangen könne.

Das Landgericht habe zudem verkannt, dass die Übergabe des Exposés am Ende des Besuches zur Begründung eines Maklervertrages nicht genüge. Der Makler könne nicht davon ausgehen, dass der Kunde das Exposé sofort durchlese und die Provisionsklausel zur Kenntnis nehme. Erst durch die Entgegennahme weiterer Leistungen - die unstreitig nicht erfolgt sei - hätte konkludent ein Vertrag zustandekommen können. Auch habe das Landgericht nicht berücksichtigt, dass durch die Formulierung der Reservierungsvereinbarung - diese sei "kostenlos und unverbindlich" - der Beklagten signalisiert worden sei, gegenüber der Klägerin keinerlei Verpflichtungen eingegangen zu sein. Auch habe die Zeugin R. nicht bestätigt, dass es in dem Gespräch um einen Maklervertrag oder eine Provisionsvereinbarung gegangen sei.

Darüber hinaus habe das Landgericht auch rechtsfehlerhaft eine Identität der Maklerobjekte angenommen. Es sei unzutreffend davon ausgegangen, dass über das gesamte Objekt gesprochen worden sei. Angeboten habe die Klägerin aber allein die Wohnung Nr. 1. Beide Objekte seien nicht vergleichbar. Zur Wohnung Nr. 6 gehöre ein zur Alleinnutzung bestimmter Vorgarten. Sie grenze an einen Gartenteich und Baumbestand, während die Wohnung Nr. 1 neben der Tiefgarage liege.

Zudem habe das Gericht die Aussagen der Zeugen W. und S. zur Frage, ob die Beklagte ihre Ankaufsabsicht aufgegeben habe, nicht gewürdigt, so dass insoweit Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen bestünden. Beide Zeugen hätten erklärt, die Beklagte habe ihre Absicht, die Wohnung Nr. 1 zu erwerben, aufgegeben.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Schwerin vom 10.11.2004, Az.: 3 O 17/04 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie rechtfertigt im Wesentlichen das landgerichtliche Urteil. Sie meint, für die Beklagte sei erkennbar gewesen, dass die Klägerin als Maklerin tätig war. Dies ergebe sich aus der Aussage des Zeugen W., weil der Zeuge den Aushang von Angeboten und das Ausliegen von Werbeprospekten bekundet habe. Auch indiziere die Bezugnahme auf eine Courtage in dem Schreiben der Beklagten vom 16.05.2003, dass sie sich der Verpflichtung zur Courtagezahlung durchaus bewusst gewesen sei .

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll.

II.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet. Ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung von Maklerlohn in Höhe von 5.510,-- € aus § 652 BGB besteht nicht (1.)). Andere Anspruchsgrundlagen sind ebenfalls nicht gegeben (2.)).

1.

Es kann dahinstehen, ob die Beklagte tatsächlich nicht erkannt hat, mit der Klägerin als Maklerin in geschäftlichen Kontakt getreten zu sein. Denn es kann zu Gunsten der darlegungs- und beweispflichtigen (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 64. Aufl., § 652 Rn. 55 m.w.N.) Klägerin nicht festgestellt werden, dass es zwischen den Parteien des Rechtsstreits zum Abschluss eines Maklervertrages gekommen ist.

a)

Eine ausdrückliche Vereinbarung über den Abschluss eines Maklervertrages ist - unstreitig - nicht erfolgt.

b)

Auch durch schlüssiges Verhalten ist ein Vertrag zwischen den Parteien über die Erbringung von Maklerleistungen der Klägerin für die Beklagte nicht zustandegekommen.

aa)

Aus Gründen des Verkehrsschutzes sind an den Vertragsschluss durch konkludentes Handeln hohe Anforderungen zu stellen. Allein die Tatsache, dass in einem Maklerbüro Kaufobjekte aushängen, genügt nicht für die Annahme, das Eintreten und das Sichgefallenlassen der Beratung seien als konkludentes Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages auszulegen. In der Entgegennahme von Maklerdiensten ist dies auch nicht in jedem Falle und nicht ohne weiteres zu erblicken. Aus der Tatsache, dass eine Partei sich die Mitwirkung eines Maklers gefallen lässt, folgt nicht notwendig, dass sie mit dem Makler in (eigene) Vertragsbeziehungen treten will. Es ist Sache des Maklers, in dieser Hinsicht für klare Verhältnisse zu sorgen (st. Rspr. BGH, NJW-RR 1999, 180; NJW-RR 1996, 114 m.w.N.; vgl. auch Palandt/Sprau, a.a.O., § 652 Rn. 5).

Zwar entspricht es den Regeln moderner Vermarktungsstrategien, die Provisionsforderung nicht allzu deutlich in den Vordergrund zu rücken. Daraus folgende Unklarheiten gehen allerdings zu Lasten des Maklers (Bamberger/Roth/Kotzian-Marggraf, BGB, 1. Aufl., § 652 Rn. 17 m.w.N.). Wenn den Umständen nach zum Beispiel mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass der Kaufinteressent an einem Grundstück ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte, muss er eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er auch Makler des Käufers sein will. Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen (st. Rspr. BGH, NJW-RR 1999, 180; NJW-RR 1996, 114 m.w.N.; OLG Koblenz, NJW-RR 1997, 75; vgl. auch OLG Düsseldorf, MDR 1998, 1341: "Goldene Regel für jeden Makler muss es sein, erst nach einem deutlichen Provisionsverlangen, das der Kunde akzeptiert hat, seine Maklerleistung zu erbringen, sein Wissen mitzuteilen"). Soweit dem Kaufinteressenten nichts Gegenteiliges bekannt ist, darf er davon ausgehen, dass der Makler das Objekt, das er zum Verkauf anbietet, von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und für diesen als Makler tätig ist (OLG Koblenz, NJW-RR 1997, 75).

Anders ist dies nur dann zu beurteilen, wenn der Käufer in Kenntnis der Courtageforderung des Maklers von diesem weitere Leistungen entgegennimmt (BGH, NJW-RR 1996, 114; OLG Düsseldorf, a.a.O.; OLG München, OLGR 1998, 213).

Der von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vertretenen Auffassung, im Hinblick auf die Vermutung, dass ein Kaufmann regelmäßig nicht unentgeltlich tätig wird (vgl. § 354 HGB), seien diese Anforderungen überhöht, vermag der Senat nicht zu folgen. Denn der Kunde, der davon ausgehen darf, der Makler werde für den Verkäufer tätig, nimmt gerade nicht eine Unentgeltlichkeit der Tätigkeit des Maklers an, sondern unterstellt, dass dieser von einer anderen Partei - nämlich dem Verkäufer - entlohnt wird. Anders wäre dies etwa für den Fall zu beurteilen, dass der Kunde den Makler zur Suche nach bestimmten Objekten beauftragt, ohne das "Angebot" des Maklers zu kennen. Dann wird er nicht annehmen dürfen, der Makler erbringe diese Dienste unentgeltlich (vgl. OLG Koblenz, NJW-RR 1997, 693).

bb)

Nach diesen Maßstäben sind die Voraussetzungen für das Zustandekommen eines Maklervertrages nicht erfüllt.

Die Beklagte durfte angesichts des Aushangs der Seite 1 des Exposés sowie des Hinweises auf dem Bauschild auf die Klägerin davon ausgehen, dass diese von dem Bauträger mit der Vermakelung der Wohneinheiten des Wohnparks beauftragt worden war. Die Klägerin erschien daher aus Sicht der Beklagten als Maklerin des Bauträgers. Dementsprechend war die Klägerin gehalten, der Beklagten eindeutig zu erkennen zu geben, dass sie auch als deren Maklerin tätig werden und von dieser Courtage erhalten wollte.

Die vom Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme sowie das wechselseitige Parteivorbringen haben nicht zur Überzeugung des Senats ergeben, dass die Klägerin dies der Beklagten hinreichend zu erkennen gegeben hat. Anlass zur Wiederholung der Beweisaufnahme besteht nicht.

Aus dem an der Baustelle aufgestellten Bauschild, das unstreitig mit der Seite 1 des Exposés identisch ist, ergibt sich kein Hinweis auf eine Courtagepflichtigkeit für den Käufer. Auch aus den im Schaufenster ausgehängten Werbeplakaten lässt sich eine Courtagepflichtigkeit des Interessenten bei der Inanspruchnahme der Dienste der Klägerin nicht entnehmen.

Der Aushang als solcher ist, da er sich an eine unbestimmte Anzahl von Interessenten richtet, mangels hinreichender Bestimmtheit allenfalls invitatio ad offerendum, also die Aufforderung an die potentiellen Kunden, ihrerseits Vertragsangebote abzugeben (vgl. Bamberger/Roth/Kotzian-Marggraf, a.a.O., § 652 Rn. 17 m.w.N.). Von einem konkludenten Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages - abgegeben dann von der Beklagten - kann dementsprechend erst dann ausgegangen werden, wenn sich aus dem Aushang ein eindeutiges Courtageverlangen gegenüber dem Käufer ergibt und die Beklagte auf diesen Aushang Bezug genommen hat.

Es kann bereits nicht festgestellt werden, dass in dem Aushang ein Hinweis auf die Courtagepflichtigkeit für den Käufer ersichtlich war. Soweit die Zeugin R. bekundet hat, sie meine, dass auch die Seite 3 des Exposés ausgehängt worden sei, widerspricht dies zum einen ihrer eigenen Erklärung, dass lediglich ein Din A 4- Blatt ausgehangen habe, da das Exposé - welches im Din A 4- Format zur Akte gereicht worden ist - die Provisionspflicht erst auf der Seite 3 benennt. Auch ist die Aussage der Zeugin insoweit unsicher gewesen. Der Senat hat keine Veranlassung, diesbezüglich die Zeugin erneut zu vernehmen. Eine erneute Vernehmung der Zeugin geriete zur unzulässigen Ausforschung. Denn es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Beklage gerade diesen Aushang wahrgenommen und die Klägerin hierauf angesprochen haben soll.

Aus der Entgegennahme des Exposés, in dem ein Hinweis auf das Entstehen einer Courtageforderung zulasten des Käufers auf Seite 3 enthalten ist, kann ebenfalls nicht auf das Zustandekommen eines Maklervertrages geschlossen werden. Dieses Angebot der Klägerin hat die Beklagte weder ausdrücklich noch konkludent angenommen. Denn das Exposé ist erst überreicht worden, als das Gespräch nahezu beendet war. Die Zeugin R. hat bestätigt, der Beklagten das Exposé erst gegen Ende der Beratung übergeben zu haben. Dass etwa zuvor über eine Courtagepflicht gesprochen worden sei oder sie deutlich gemacht habe, für die Käufer als Maklerin tätig zu werden, hat sie gerade nicht bekundet. Nach den obigen Ausführungen könnte auf den Abschluss eines Maklervertrags aber erst dann geschlossen werden, wenn die Beklagte in Kenntnis der Courtagepflichtigkeit weitere Maklerleistungen in Anspruch genommen hätte (vgl. OLG Düsseldorf, MDR 1998, 1341, selbst wenn die Beklagte die Kenntnisse des Exposés verwertet). Dabei kann nicht unmittelbar an das weitere Gespräch angeknüpft werden, da die Beklagte zu dieser Zeit das Exposé inhaltlich unstreitig noch nicht zur Kenntnis hatte nehmen können. Nach Erhalt des Exposés hat die Beklagte indes keinerlei Maklertätigkeiten der Klägerin entgegengenommen.

Die Aufnahme in die Reservierungsliste genügt insofern nicht; auch dieser kann nicht entnommen werden, dass die Klägerin von der Beklagten die Zahlung von Maklerhonorar verlange (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1989,1209). Vielmehr legt die Wortwahl im Reservierungsformular aus Sicht des mit dem Erwerb von Immobilien nicht vertrauten Kunden die Annahme nahe, das gesamte Gespräch sei vollständig unverbindlich und in keinem Falle mit Kosten verbunden, falls sich der Kunde nicht zum Erwerb des (allein) reservierten Objekts entschließe. Auch insoweit ist der Klägerin entgegenzuhalten, dass sie nicht eindeutig auf ihre Courtageforderung hingewiesen hat, sondern vielmehr bei dem Kunden den Eindruck erweckt hat, ihre Tätigkeit sei für ihn kostenlos und die Reservierungsvereinbarung mit keinerlei -insbesondere finanziellen - Nachteilen verbunden. Es kann dementsprechend dahinstehen, ob die Beklagte in dem Schreiben vom 16.05.2003 durch die Bezugnahme auf die Courtagehöhe zum Ausdruck gebracht hat, von dieser - zumindest zu diesem späteren Zeitpunkt - Kenntnis erlangt zu haben.

2.

Für die Annahme eines von der Erbringung von Maklerleistungen unabhängigen selbständigen Provisionsversprechens fehlt es an jeglichen Anhaltspunkten.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

IV. Anlass, die Revision zuzulassen, bestand nicht. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Ende der Entscheidung