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SchlHOLG, 3. ZS, Beschluss vom 26. September 2000, - 3 W 17/00 -

3 W 17/00 7 Lw 52/99 AG Rendsburg

in der Landwirtschaftssache

betr. die Genehmigung des Hofüberlassungsvertrages vom 28. Dez. 1998 hinsichtlich des Hofes des Landwirtes B. (UR-Nr. der Notarin)

Beteiligte:

1. Landwirt Hofüberlasser, Antragsteller und Beschwerdegegner,

2. Landwirt Hofübernehmer, Antragsteller und Beschwerdegegner,

- Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1. und 2.:

Notarin

3. Ministerium für ländliche Räume, Landwirtschaft, Ernährung und Tourismus des Landes Schleswig-Holstein, Düsternbrooker Weg 104, 24105 Kiel, Beschwerdeführerin,

weitere Beteiligte:

4.

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6.

7.

8.

hat der 3. Zivilsenat - Senat für Landwirtschaftssachen - des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht , die Richterin am Oberlandesgericht und den Richter am Amtsgericht sowie die Landwirte und als ehrenamtliche Richter am 26. September 2000 beschlossen:

Tenor:

Auf die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 3. wird der am 11. Februar 2000 verkündete Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Rendsburg geändert:

Der Antrag auf Genehmigung des Hofüberlassungsvertrages vom 28. Dezember 1998 (UR-Nr. der Notarin ) wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1. und 2. haben die Kosten des Verfahrens nach einem Geschäftswert von 292.400,00 DM zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe:

I.

Durch Vertrag vom 28. Dezember 1998 überließ der am 25. Mai 1942 Beteiligte zu 1) seinen im Grundbuch von eingetragenen Hof in Größe von 36,4764 ha, mit einem Wirtschafts- und Wohnungswert nach der Bewertung des Finanzamtes von 73.100,00 DM seinem jüngsten Sohn, dem am 30. August 1971 geborenen Beteiligten zu 2), der den Hof seit dem 1. Juli 1998 bewirtschaftet und die Hofstelle bewohnt.

Von der Überlassung ausdrücklich ausgenommen wurden eine unbebaute Teilfläche von 700 m², die der Beteiligte zu 1) mit ebenfalls am 28. Dez. 1998 geschlossenen Vertrag (UR-Nr. der Notarin ) seinem ältesten Sohn, dem Beteiligten zu 5., überließ, sowie eine daran angrenzende in der Nähe der Hofstelle befindliche weitere Teilfläche von 700 m², die mit einem von dem Beteiligten zu 1) und seiner Ehefrau, der Beteiligten zu 4., bewohnten Einfamilienhaus bebaut ist. Dieses Einfamilienhaus wurde 1997 von dem Beteiligten zu 1) aus Mitteln, die ihm seine Mutter aus einer Erbschaft überlassen hatte, unter Inanspruchnahme unbarer Eigenleistungen der Beteiligten, die sonst dem Betrieb des Hofes zugute gekommen wären, errichtet. Es war in den Bauantragsunterlagen (Bl. 30, 31 d. A.) als "Neubau Altenteilerwohnhaus" bezeichnet und wurde als solches, einem landwirtschaftlichen Betrieb dienendes Wohnhaus im Außenbereich gem. § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert und wird von den Beteiligten zu 1. und 4. auch als Altenteilerhaus genutzt. Auf dem Hofgrundstück befindet sich ein weiteres um 1930 errichtetes Altenteilerhaus, in dem die Mutter des Beteiligten zu 1., die am 22. Juli 1920 geborene Frau wohnt. Es handelt sich um ein kleines zweigeschossiges Siedlungshaus, das nach den Feststellungen des Amtes für ländliche Räume Kiel den heutigen Anforderungen an ein zeitgemäßes Wohnen im Alter nicht mehr entspricht. Das Altenteilsrecht der Mutter des Beteiligten zu 1. an diesem Haus ist im Grundbuch eingetragen.

Die Überlassung des Hofes an den Beteiligten zu 2. erfolgte gegen Gewährung eines Altenteilsrechts auf Lebenszeit an den Beteiligten zu 1. und seine Ehefrau, die am 1. April 1942 geborene Beteiligte zu 4., welches im wesentlichen aus der Zahlung der Krankenversicherungs- und Lebensversicherungsbeiträge von zurzeit monatlich 590,00 DM; der Übernahme der Betriebskosten des im Eigentum des Beteiligten zu 1) verbliebenen Altenteilerwohnhauses, der Lieferung von Naturalien und - falls die Beteiligten zu 1. und 4. sich infolge Krankheit oder Alter nicht mehr selbst versorgen können - aus alltäglichen Versorgungsleitungen besteht. Daneben übernahm der Beteiligte zu 2. die dinglichen, bei Abschluss des Hofüberlassungsvertrages in Höhe von ca. 220.000,00 DM valutierenden Belastungen, verpflichtete sich das von den Beteiligten zu 1. und 4. bewohnte Altenteilerhaus auf seine Kosten in gutem baulichen und technischen Zustand zu unterhalten und übernahm die zugunsten der Mutter des Beteiligten zu 1) bestehenden Verpflichtungen aus dem Altenteilervertrag vom 1. Oktober 1972 (UR-Nr. des Notars ), darunter die Verpflichtung zur Zahlung des Baraltenteils der Mutter des Beteiligten zu 1. in Höhe von zurzeit monatlich 483,00 DM. Auf ein im Hofüberlassungsvertrag vereinbartes Baraltenteil in Höhe von 1.500,00 DM zugunsten der Beteiligten zu 1. und 4. haben diese mit notariellem Vertrag vom 3. März 2000 (UR-Nr. der Notarin ) zwischenzeitlich verzichtet. Wegen der Einzelheiten des weiteren Vertragsinhaltes wird auf den Hofüberlassungsvertrag vom 28. Dezember 1998 (Bl. 3 - 32 d.A.) und den Änderungsvertrag vom 3. März 2000 (Bl. 95 - 97 d.A.) Bezug genommen.

Das Amt für ländliche Räume Kiel als Landwirtschaftsbehörde und der Kreisbauernvorsteher als landwirtschaftliche Berufsvertretung gemäß § 32 Abs. 1 LwVG haben der Genehmigung des Hofüberlassungsvertrages nicht zugestimmt, da wegen der vorgesehenen Abtrennung der mit dem neuen Altenteilerwohnhaus bebauten Teilfläche vom Hof keine geschlossene Hofübergabe vorliege und hierdurch nachteilige Folgen für die Agrarstruktur eintreten würden.

Durch am 11. Februar 2000 verkündeten Beschluss hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Rendsburg den Hofüberlassungsvertrag vom 28. Dezember 1998 genehmigt und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt: Die beabsichtigte Abtrennung des Altenteilerhauses führe ausnahmsweise nicht zu einer unwirtschaftlichen Verkleinerung oder Aufteilung des Hofes im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG, weil der Hof noch über das von der Mutter des Beteiligten zu 1. bewohnte weitere Altenteilerhaus verfüge und angesichts des Alters des Übernehmers von 28 Jahren zum Zeitpunkt der Überlassung nicht damit zu rechnen sei, dass der Hof in absehbarer Zukunft über dieses vorhandene Altenteilergrundstück hinaus ein weiteres Altenteilerhaus benötige. Es könne davon ausgegangen werden, dass sich der nächste Generationswechsel auf dem Hof erst zu einem Zeitpunkt vollziehen werde, zu dem das beim Hof verbleibende Altenteilerhausgrundstück für den gewidmeten Zweck wieder zur Verfügung stehe. Durch die Abtrennung des neu errichteten Altenteilerhauses ginge dem Hof auch keine selbsterwirtschaftete Substanz verloren, die er für die zukünftige Gestaltung des Generationswechsels unbedingt notwendig hätte, weil es aus hoffremden Geldmitteln errichtet worden sei. Im übrigen bestände angesichts weitgehender Investitionen, die der Hofübernehmer in naher Zukunft plane, ein Sicherungsbedürfnis des Beteiligten zu 1. hinsichtlich der Wohnnutzung des Hauses, dem allein durch Einräumung eines Nießbrauchrechtes nicht hinreichend Rechnung getragen werden könne.

Unmittelbar nach Zustellung dieses Beschlusses verzichteten die Beteiligte zu 4. (Ehefrau des Überlassers) und die Beteiligten zu 5. bis 8. (Geschwister des Übernehmers) mit notariellem Erbvertrag vom 22. Februar 2000 (UR-Nr. der Notarin Paulsen in Rendsburg) auf ihre nach dem Beteiligten zu 1. bestehenden Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche hinsichtlich der im Übergabevertrag vom 28. Dezember 1998 nicht mit überlassenen Teilstücke (§ 3). Gleichzeitig beschwerte der Beteiligte zu 1. seine Erben für den Fall, dass der Beteiligte zu 2. im Zeitpunkt seines Todes noch Eigentümer des ihm überlassenen Hofes sein sollte, mit dem Vermächtnis, ihm das Eigentum an dem abgeteilten Altenteilergrundstück zu übertragen. Für den Fall, dass der Beteiligte zu 2. im Zeitpunkt des Todes den Hof bereits an einen Abkömmling als seinen Hofnachfolger abgegeben haben sollte, bestimmte er, dass dieser das Eigentum an dem Altenteilergrundstück im Wege des Ersatzvermächtnisses haben sollte. Für den Fall, dass der durch Vertrag vom 28. Dezember 1998 überlassene Hof zum Zeitpunkt des Todes des Beteiligten zu 1. nicht mehr im Eigentum des Beteiligten zu 2. oder dessen Abkömmlinge stehen sollte, ist bestimmt, dass die Ehefrau des Beteiligten zu 1. das Eigentum an dem Altenteilergrundstück erhält. Wegen der Einzelheiten wird auf den Erbvertrag (Bl. 68 - 79 d.A.) verwiesen.

Gegen den dem Amt für ländliche Räume Kiel am 18. Februar 2000 zugestellten Beschluss des Landwirtschaftsgerichts vom 11. Februar 2000 richtet sich die am 3. März 2000 eingegangene sofortige Beschwerde des beteiligten Ministeriums.

Es vertritt die Auffassung, die Hofüberlassung unter Ausklammerung des Altenteilerhausgrundstückes stelle eine unwirtschaftliche Verkleinerung des Hofes im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG dar. Das dem Beteiligten zu 1. vorbehaltene Einfamilienhaus sei als Altenteilerhaus zu qualifizieren, weil es auf Grund der vertraglichen Regelungen in den landwirtschaftlichen Betrieb einbezogen sei. Durch die Abtrennung gingen dem Hof Mittel verloren, die aus dem Betrieb erwirtschaftet worden seien und für die zukünftige Gestaltung des Generationswechsels unbedingt nötig seien. Zum einen entstamme der Bauplatz der Hofsubstanz, ebenso die unbaren Eigenleistungen, die bei der Errichtung des Hauses von den Beteiligten erbracht worden seien. Ferner seien die Unterhaltungskosten für das neue Altenteilerhaus von dem Beteiligten zu 2. aufzubringen. Das 1930 errichtete Altenteilerhaus stände beim nächsten Generationswechsel nicht mehr zur Verfügung, weil es bereits heute den Anforderungen an ein zeitgemäßes Wohnen im Alter nicht mehr entspreche und bei einem Generationswechsel in beispielsweise 30 Jahren bereits 100 Jahre alt sein werde. Es seien dann erhebliche Mittel erforderlich, um das Haus entsprechend den heutigen Bedürfnissen eines Altenteilerehepaares auszustatten, ggf. müsse sogar ein Neubau errichtet werden. Durch die Abtrennung des neuen Altenteilerhauses würde die baurechtliche Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB ausgehöhlt werden und eine unerwünschte Zersplitterung des Umfeldes der Hofstelle eintreten. Dem Sicherungsbedürfnis des Beteiligten zu 1. angesichts der weitgehenden geplanten Investitionen des Hofübernehmers könne durch ein Nießbrauchsrecht ausreichend Rechnung getragen werden. Der Erbvertrag sei für die rechtliche Beurteilung unmaßgeblich, weil er ein rechtlich selbständiges Schicksal der betreffenden Teilfläche nicht ausschließe.

Das beteiligte Ministerium beantragt,

den Beschluss des Amtsgerichts Rendsburg vom 11. Februar 2000 zu ändern und den Antrag auf Genehmigung des Hofüberlassungsvertrages vom 28. Dezember 1998 (UR-Nr. der Notarin ) zurückzuweisen.

Die Beteiligten zu 1. und 2. beantragen,

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Sie machen geltend, bei Errichtung des neuen Altenteilerhauses habe der Hofübernehmer - Beteiligter zu 2. - die Absicht gehabt, den Hof insgesamt zu veräußern und aus dem Veräußerungserlös einen Ersatzbetrieb in einem der neuen Bundesländer zu erwerben. In diesem Fall wäre auch das auf der Hofstelle befindliche alte Altenteilerhaus mit veräußert worden. Um sicherzustellen, dass die dort lebende Mutter des Beteiligten zu 1. weiterhin in ihrem bekannten Umfeld von dem Beteiligten zu 1. und seiner Ehefrau versorgt werden konnte, sei die Entscheidung getroffen worden, für den Beteiligten zu 1. und seine Ehefrau ein Haus auf einem eigenen Grundstück in unmittelbarer Nähe des Hofes zu errichten. Der Gedanke, dass dieses Haus später einmal dem Hofübernehmer zur Verfügung stehen könnte, wenn er sich anders entscheiden und den Hof nicht an einen anderen Standort umsetzen sollte, habe dabei eine nicht unerhebliche Rolle gespielt. Der Beteiligte zu 2. habe sich in der Folgezeit gegen eine Umsetzung des Hofes an einen anderen Standort entschieden und stattdessen - unstreitig - nach Abschluss des Hofübergabevertrages im freiwilligen Landtauschverfahren 18,1614 ha landwirtschaftliche Nutzfläche von der Schleswig-Holsteinischen Landgesellschaft mbH gegen Zahlung von 260.000,00 DM zum Hof hinzu erworben, um dem übernommenen Hof eine zukunftsfähige Grundlage zu geben. Im Hinblick auf das von dem im Zeitpunkt der Errichtung des neuen Altenteilerhauses geplante, mit erheblichen wirtschaftlichen Risiken verbundene Vorhaben des Beteiligten zu 2. und den letztlich realisierten Zukauf von landwirtschaftlichen Nutzflächen zu einem Ausgleichspreis von 260.000,00 DM hätten der Beteiligte zu 1. und seine Ehefrau ein erhöhtes Sicherungsbedürfnis, zumal sie das von ihnen bewohnte Einfamilienhaus aus eigenen hoffremden Mitteln errichtet hätten und sie auf das zunächst vereinbarte Baraltenteil verzichtet hätten, wodurch erheblich mehr Mittel freigesetzt worden seien, als wenn sie lediglich auf die Nebenkosten ihres Altenteilerhauses verzichtet hätten, die monatlich 300,00 DM betragen würden. Mit einem Nießbrauchrecht sei ihrem Sicherungsbedürfnis angesichts des großen finanziellen und wirtschaftlichen Risikos, das der Beteiligte zu 2. durch die erheblichen Investitionen eingegangen sei, nicht hinreichend Rechnung getragen, weil im Zeitpunkt der Hofübernahme vorrangig vor einem Nießbrauchsrecht, das hätte gewährt werden können, bereits Grundpfandrechte eingetragen gewesen seien, die im Falle der Insolvenz des Übernehmers im Zwangsversteigerungsverfahren einem später vereinbarten und einzutragenden Nießbrauchsrecht vorgingen.

II.

Die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 3. ist gemäß §§ 22 LwVG, 22 FGG, 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.

Der Grundstücksüberlassungsvertrag vom 28. Dez. 1998 unterliegt dem Genehmigungserfordernis der §§ 1, 2 GrdstVG; zuständig ist gemäß § 17 Abs. 3 HöfeO das Landwirtschaftsgericht. Da § 8 Nr. 2 GrdstVG in Schleswig-Holstein gemäß § 31 Abs. 1 GrdstVG von vornherein nicht gilt, ist Prüfungsmaßstab die Frage, ob der Erteilung der erstrebten Genehmigung einer der Versagungsgründe des § 9 GrdstVG entgegensteht. Diese Frage hat das Landwirtschaftsgericht zu Unrecht verneint. Das im Überlassungsvertrag vom 28. Dezember 1998 zurückbehaltene Einfamilienhausgrundstück ist als Altenteilerhausgrundstück hofzugehörig im Sinne von § 2 HöfeO. Als Altenteilerhausgrundstück kann es nicht von der Hofüberlassung auf den Beteiligten zu 2) ausgenommen werden, so dass der zur Genehmigung vorgelegte und eine derartige Ausklammerung vorsehende Hofüberlassungsvertrag insgesamt nicht genehmigungsfähig ist. Im einzelnen gilt folgendes:

In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und der Oberlandesgerichte ist anerkannt, dass Altenteilerhausgrundstücke grundsätzlich Bestandteil eines Hofes im Sinne des § 2 HöfeO sind und eine Hofüberlassung unter Ausklammerung des Altenteilerhauses ebenso wie eine getrennte Veräußerung nur des Altenteilerhauses regelmäßig eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung des Hofes im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG darstellt und deshalb derartigen Geschäften in der Regel die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zu versagen ist (vgl. nur BGH RdL 1994, 43 = NJW 1994, 733 <734>; OLG Stuttgart RdL 1987, 294; 1993, 20; OLG München RdL 1965, 266). Dies entspricht auch der ständigen Rechtsprechung des Senats (vgl. z.B. Beschlüsse vom 27.2.1996 - 3 W 55/95 -; 10.12.1996 - 3 W 50/96 - SchlHA 1997, 159; 27.5.1997 - 3 W 15/97 -; 26.8.1997 - 3 W 66/96). Diese Rechtsprechung findet ihre Berechtigung vor allem in der Erwägung, dass das Vorhandensein eines Altenteilerhauses für die geordnete Fortführung eines landwirtschaftlichen Betriebes - auch heute noch - von erheblicher Bedeutung und agrarstrukturell erwünscht ist. Das Zusammenleben mehrerer Generationen unter einem Dach ist weitgehend unüblich geworden und wird vielfach sogar als Belastung empfunden. Das Vorhandensein eines im Idealfall in unmittelbarer Nähe der Hofstelle gelegenen Altenteilerhauses ermöglicht und erleichtert daher in jeder Hinsicht einen Generationswechsel, ohne dass dem Überlasser der Kontakt zu "seinem" Hof im Sinne des Erhalts einer dauernden und lebendigen Fühlungnahme verlorengeht. Auch kann nur durch eine möglichst weitgehende rechtliche Anbindung des Altenteilerhauses an das Schicksal des Hofes dauerhaft und zuverlässig der Gefahr entgegengewirkt werden, dass im Zuge künftiger Generationswechsel immer wieder der Bedarf entsteht, zur Versorgung der jeweiligen Übergeber neue Grundstücke vom Hof abzutrennen und zu bebauen. Eine derartige Entwicklung wäre insbesondere unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten bedenklich.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze steht der Genehmigung des Hofüberlassungsvertrages vom 28. Dez. 1998 der Versagungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 2 GdstVG entgegen. Bei dem von den Beteiligten zu 1. und 4. bewohnten Einfamilienhaus handelt es sich der Sache nach um ein Altenteilerhaus im Sinne der vorbezeichneten Rechtsprechung, bei der von den Grundflächen des landwirtschaftlichen Betriebes abgetrennten Grundfläche also um eine solche, deren rechtliche Verselbständigung aus den oben genannten Gründen zu vermeiden ist.

Der Senat hat in der Vergangenheit schon wiederholt entschieden, dass es für die Einordnung als Altenteilerhaus unmaßgeblich ist, ob das Wohnhaus aus Mitteln des Hofes errichtet worden ist oder nicht (vgl. z.B. Beschlüsse vom 27.2.96 - 3 W 55/97, S. 8; 10.12.96 - 3 W 50/96 - SchlHA 1997, 159 <160>, S. 7/8). Maßgebend für die Beurteilung sind vor allem die Lage und die tatsächliche Nutzung der in Rede stehenden Grundfläche. Diese gehört grundbuchmäßig zum Hof und liegt unmittelbar neben der eigentlichen Hofstelle (). In tatsächlicher Hinsicht wird das 1997 im Hinblick auf die vorgesehene Hofübergabe errichtete Einfamilienhaus seit der Übergabe des Hofes an den Beteiligten zu 2. am 1. Juli 1998 als Altenteilerhausgrundstück genutzt. Dabei wird die Einbeziehung in den landwirtschaftlichen Betrieb vor allem durch die umfassenden Altenteilsregelungen in § 6 des Vertrages belegt. So hat sich beispielsweise der Beteiligte zu 2. verpflichtet, dass von den Altenteilern bewohnte Haus auf seine Kosten in gutem baulichen und technischen Zustand zu unterhalten sowie die anfallenden Nebenkosten für Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Schornsteinfegergebühren des von seinen Eltern bewohnten Hauses zu tragen und es auf seine Kosten heizen zu lassen. Die von dem Beteiligten zu 1. und seiner Ehefrau bewohnte Wohnung ist im Übergabevertrag wiederholt als Altenteilswohnung bezeichnet worden (vgl. z.B. § 7 des Vertrages). Der Beteiligte zu 2) hat sich ferner verpflichtet, die Altenteilerwohnung auf seine Kosten laufend reinigen zu lassen, falls der Überlasser und seine Ehefrau krank werden oder auf Grund ihres Alters dieses nicht mehr selbst durchführen können. Die vereinbarten Naturalien sind in die Altenteilswohnung zu liefern, ebenso die im Krankheitsfall oder Alter zu liefernden tischfertigen Mahlzeiten mindestens dreimal täglich. Umgekehrt ist dem Altenteiler und seiner Ehefrau ein umfassendes Zutrittsrecht für alle Wirtschaftsräume und landwirtschaftlichen Flächen des Betriebes eingeräumt worden. Deutlicher kann die wirtschaftliche Einbeziehung in den landwirtschaftlichen Betrieb nicht dokumentiert werden. Entsprechend dieser tatsächlichen Nutzung ist das Einfamilienhaus in den dem Überlassungsvertrag beigefügten Bauübersichtsplänen vom 17. Oktober 1997 als "Neubau Altenteilerwohnhaus" bezeichnet worden. Nach den Vorstellungen der Beteiligten soll die in Rede stehende Teilfläche nach dem Tod des Beteiligten zu 1. auch eigentumsrechtlich wieder mit dem Hof verbunden werden, wenn der Hof weiterhin im Eigentum des Beteiligten zu 2. oder dessen Abkömmlinge als Hofnachfolger steht, was aus jetziger Sicht der Beteiligten geplant ist, nachdem der Beteiligte zu 2. sich gegen eine Umsetzung des Hofes an einen anderen Standort entschieden und stattdessen im freiwilligen Landtauschverfahren eine landwirtschaftliche Nutzfläche hinzuerworben hat, um dem übernommenen Hof eine zukunftsfähige Grundlage zu geben.

Unerheblich für die Beurteilung ist in diesem Zusammenhang, dass neben dem neu errichteten Altenteilerhaus noch ein weiteres älteres um 1930 gebautes Altenteilerhaus im Bereich der Hofstelle existiert. Dieses rund 70 Jahre alte Altenteilerhaus entspricht nach den insoweit nicht zu bezweifelnden Ermittlungen des Amtes für ländliche Räume Kiel bereits heute nicht mehr den Anforderungen an ein zeitgemäßes Wohnen im Alter. Wenn man angesichts des Alters des Übernehmers von derzeit 29 Jahren davon ausgeht, dass sich der nächste Generationswechsel in ca. 30 Jahren vollzieht, wird das alte Altenteilerhaus, das derzeit von der Großmutter des Beteiligten zu 2. bewohnt wird, bereits 100 Jahre alt sein. Die Anpassung an heutige Bedürfnisse eines Altenteilerhauses würde dann nach den Feststellungen des Amtes für ländliche Räume erhebliche Mittel erfordern, was von den Beteiligten zu 1. und 2. auch nicht in Abrede genommen wird. Ggf. müsste sogar ein Neubau errichtet werden, da das neue Altenteilerhaus nicht mehr hofeszugehörig wäre. Die Mittel für die notwendig werdenden Investitionen wären dann aus dem Betrieb heraus aufzubringen. Hierdurch würde der Betrieb in seiner Leistungsstärke geschwächt werden. Bereits jetzt besteht, wie die Beteiligten zu 1. und 2. selbst vorgebracht haben, angesichts der von dem Beteiligten zu 2. übernommenen dinglichen Belastungen, die bei Abschluss des Hofüberlassungsvertrages noch in Höhe von ca. 220.000,00 DM valutierten, und zwischenzeitlich im Zusammenhang mit dem Ankauf einer landwirtschaftlichen Nutzfläche eingegangenen weiteren Zahlungsverpflichtungen von 260.000,00 DM, mit deren Hilfe versucht werden soll, dem Hof eine zukunftsfähige Grundlage zu geben, ein erhebliches finanzielles und wirtschaftliches Risiko für den Hof. Ob die beim nächsten Generationswechsel erforderlichen Investitionen in das alte Altenteilerhaus oder ein neu zu errichtendes Altenteilerhaus unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten aus dem Hof überhaupt erwirtschaftet werden können, ist offen.

Dass der 29-jährige Beteiligte zu 2. in absehbarer Zeit kein Altenteilerhaus benötigen wird, rechtfertigt nicht die Genehmigung des Vertrages. Damit ist nur eine gegenwärtige Momentaufnahme beschrieben. Es geht hier aber um die Erhaltung der Leistungskraft eines wirtschaftlichen Betriebes über Generationen. Es ist - wie der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung vom 24. November 1993 (NJW 1994, 733, 734) ausgeführt hat - eine unzulässige Verengung des Blickwinkels, hinsichtlich des Altenteilerhauses nur auf die derzeitige Bedarfslage eines Hofes abzustellen.

Dem Sicherungsbedürfnis des Überlassers hinsichtlich der Wohnnutzung kann regelmäßig durch Einräumung eines Nießbrauchsrechts Rechnung getragen werden (BGH aaO). Soweit die Beteiligten zu 1. und 2. anführen, dass im Zeitpunkt der Hofübernahme vorrangig vor einem zu vereinbarenden Nießbrauchsrecht bereits Grundpfandrechte eingetragen gewesen seien, die auch auf dem Hausgrundstück lasten und im Zwangsversteigerungsverfahren einem später vereinbarten und einzutragenden Nießbrauchsrecht vorgingen, handelt es sich um ein Risiko, das nicht erst infolge der vorweggenommenen Hofüberlassung entstanden ist. Die Gefahr, das Grundstückseigentum und darauf beruhende Nutzungsrecht in einem Zwangsversteigerungsverfahren zu verlieren, wohnt der Belastung des Grundbesitzes mit Grundpfandrechten regelmäßig inne. Auch ohne die vorweggenommene Hoferbfolge bestand dieses Risiko auf Grund der dinglich abgesicherten erheblich valutierenden Darlehensverbindlichkeiten des Beteiligten zu 1. Vor einer weiter gehenden Gefährdung durch die Belastung des Hofes mit weiteren Grundpfandrechten kann sich ein Überlasser dadurch schützen, dass im Hofüberlassungsvertrag vereinbart wird, dass ein einzuräumendes Nießbrauchsrecht im Grundbuch an die nächst rangbereite Stelle einzutragen ist. Wäre die Auffassung des Landwirtschaftsgerichts zutreffend, müsste es im Generationswechsel jedem Hofeigentümer mit dem Argument, der Übernehmer plane weitgehende Investitionen, möglich sein, Altenteilerhäuser abzutrennen, wobei dies unter Hinweis auf das Sicherungsbedürfnis des Altenteilers um so leichter möglich sein müsste, je höher der Hof verschuldet ist. Bei eintretendem Bedarf müssten dann entsprechende Neubauten errichtet werden. Dies würde schon im Verlaufe weniger Generationen zu einer agrarstrukturell unerwünschten Zersplitterung des Umfeldes der Hofstelle führen, die die Entwicklungsmöglichkeiten des Hofes nachhaltig beschränken kann. Entsprechend den oben ausgeführten Maßstäben ist deshalb daran festzuhalten, dass die Abtrennung von Grundstücken mit Altenteilerhäusern eine unwirtschaftliche Verkleinerung und Aufteilung des Hofes darstellt.

Unerheblich ist, dass der Beteiligte zu 1. in dem notariellen Vertrag vom 22. Februar 2000 hinsichtlich des Altenteilergrundstücks eine Vermächtnisanordnung zugunsten des Beteiligten zu 2. getroffen hat, denn dies schließt ein rechtlich selbständiges Schicksal des abgetrennten Grundstücks mit den aufgezeigten nachteiligen Folgen für den Hof nicht aus (vgl. auch BGH NJW 1994, 733, 734). Der Beteiligte zu 1. kann auch nach entsprechender Vermächtnisanordnung über die Teilfläche, auf der sich das Altenteilerhaus befindet, zu seinen Lebzeiten verfügen, worauf die Notarin die Beteiligten in § 5 im letzten Absatz des Vertrages ausdrücklich hingewiesen hat, und hat sich nach seinem eigenen Vortrag wegen dieser Möglichkeit die in Rede stehende Teilfläche als wirtschaftliche Sicherheit zurückbehalten.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 Abs. 1 Satz 2 LwVG. Die Festsetzung des Geschäftswertes folgt aus § 34 Abs. 2 LwVG i.V.m. §§ 20 Satz 1 a, Satz 2 HöfeVfO, 19 KostO.

Ende der Entscheidung