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1. Pachtet ein Pächter ein unbebautes Grundstück und bebaut er dieses unter Vereinbarung einer Ausgleichspflicht des Verpächters beim Heimfall, so geht diese Verpflichtung nicht auf den Erwerber des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung über, wenn diese Last bei der Grundstücksbewertung im Rahmen des Mindestgebotes nicht mitberücksichtigt wird.

2. Wird entgegen Leitzsatz 1 eine Ausgleichspflicht des Erwerbers bejaht, so verjährt der Anspruch des Pächters in der 6-monatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB.

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Oberlandesgericht Stuttgart 5. Zivilsenat Urteil

Geschäftsnummer: 5 U 192/05

In dem Rechtsstreit

hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Stuttgart auf die mündliche Verhandlung vom 20. Februar 2006 unter Mitwirkung von

Vors. Richter am Oberlandesgericht Dr. Würthwein, Richterin am Oberlandesgericht Rose Richter am Landgericht Finckh

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Einzelrichters der 18. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 26. Oktober 2005 - 18 0 242/05 - wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet Streitwert des Berufungsverfahrens: 330.349,77 EUR

Gründe:

Die Klägerin macht gegen die Beklagte einen Anspruch aus Pachtvertrag mit der Begründung geltend, die Beklagte sei durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren kraft Gesetzes in das Pachtverhältnis eingetreten.

Die Klägerin schloss am 30.06.1988 mit M. ... (Vor- und Zuname) (Mutter des Geschäftsführers der Klägerin) einen Pachtvertrag über eine unbebaute Teilfläche des in deren Eigentum stehenden Grundstücks V. ... (Straßenname), L . ... (Ortsname). Die Klägerin beabsichtigte auf diesem Grundstücksteil ein Gebäude mit gewerblich genutzten Räumen zu errichten

§ 6 des Pachtvertrages lautet wie folgt:

"1. Macht der Verpächter (Grundstückseigentümer) vom Heimfall - oder Rücktrittsrecht Gebrauch, so hat er dem Pächter den Wert der von ihm errichteten Gebäude und der fest verbundenen Betriebsvorrichtungen zu ersetzen.

2. Der Wert ergibt sich aus dem Mittelwert zwischen

a) den durch Abschreibungen verminderten Herstellungskosten und

b) dem zu kapitalisierenden Reinertrag, den die Bauwerke allein, ohne Boden, bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung jedem Besitzer nachhaltig gewähren würde (Kapitalisierungszinsfuß = 10 %)

Das Grundstück wurde mit notarieller Teilungserklärung vom 19.9.1990 geteilt in die 4 Einheiten gern. den Grundbuchblättern 4824 bis 4827.

Die Klägerin errichtete das sog. "Rückgebäude" auf den Eigentumseinheiten Nr. 4824, 4825 und 4826. Die Einheit 4825 haben der Geschäftsführer der Klägerin T M und dessen Ehefrau H M am XX.XX.1990 von M. ... (Vor- und Zuname) je zur Hälfte erworben.

Die Beklagte erwarb durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren den streitgegenständlichen Grundbesitz und hat das Pachtverhältnis gegenüber der Klägerin mit Schreiben vom 06.12 2001 zum 30.06.2002 gekündigt.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte sei mit Zuschlag kraft Gesetzes in das Pachtverhältnis eingetreten und deshalb nach der Regelung des § 6 zum Wertersatz verpflichtet. Die Beklagte wendet u. a Verjährung ein.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf sämtliche Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen im ersten Rechtszug und auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil des Landgerichts Stuttgart Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Beklagte sei durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren zwar in den Pachtvertrag vom 30.06.1988 eingetreten, allerdings nicht in die mit dem Pachtverhältnis nicht in unlösbarem Zusammenhang stehende Regelung des § 6 Insoweit schieden Ansprüche der Klägerin auf Wertersatz aus.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, die unter Wiederholung und Vertiefung des erstinstanzlichen Vortrags zur Begründung im Wesentlichen ausführt: Bereits im Verfahren vor dem Landgericht Stuttgart unter Az. 18 0 234/05 sei mit Urteil vom 07.08.2005 rechtskräftig festgestellt worden, dass die Beklagte in das Pachtverhältnis eingetreten sei. Weiter sei die Regelung des § 6 auch für die Beklagte bindend. Eine Errichtung des streitgegenständlichen Gebäudes durch die Klägerin sei nur mit der Konstruktion eines Pachtvertrages möglich gewesen. Der vereinbarte Pachtzins betreffe nur die Abgeltung der Nutzung des Grund und Bodens. Der schuldrechtliche Pachtvertrag sei durch die Regelung des Heimfallrechts einem schuldrechtlichen Erbbauvertrag vergleichbar mit entsprechenden Rechten.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 26.10.2005 wird abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 330.349,77 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit 11.11.2002 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien in zweiter Instanz wird auf sämtliche Schriftsätze und die vorgelegten Unterlagen ergänzend verwiesen und auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 20.02.2006 Bezug genommen.

Die Berufung der Klägerin bleibt ohne Erfolg.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Wertersatz aus § 6 des Pachtvertrages zu.

1)

a) Die Beklagte ist zwar wirksam in den zwischen der Klägerin und der früheren Eigentümerin bestehenden Pachtvertrag eingetreten. Denn nach §§ 571 BGB a. F. bzw. 566 BGB n. F., 581 BGB tritt der Erwerber an die Stelle des Verpächters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Pachtverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein, wenn das verpachtete Grundstück von dem Verpächter an einen Dritten veräußert wird. Dies gilt nach § 57 ZVG entsprechend für den Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren (vgl. BGH NJW 1965, 2198).

Die Wirkung des § 566 BGB n. F. besteht darin, dass im Augenblick des Eigentumsüberganges kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis (bzw. Pachtverhältnis) zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter/Pächter entsteht, allerdings mit uneingeschränkt demselben Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (vgl. BGH NJW 2000, 2346 m. w. N. ).

Nach Sinn und Zweck des § 566 BGB tritt der Erwerber jedoch nur hinsichtlich solcher Verpflichtungen an die Stelle des Veräußerers, die sich auf das Grundstück beziehen und deshalb regelmäßig auch nur von dessen jeweiligem Eigentümer erfüllt werden können, namentlich hinsichtlich der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung und Erhaltung in vertragsgemäßem Zustand (BGH NJW 1999, 1857). In Betracht kommen somit Rechte und Verpflichtungen, die sich auf den Pachtgegenstand, seine Überlassung und Rückgewähr sowie die Gegenleistung beziehen oder auf Vereinbarungen beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Pachtvertrag stehen, während Rechte und Verpflichtungen aus sonstigen Abmachungen, die aus Anlass des Pachtvertrages getroffen wurden oder nur in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, nicht auf den Erwerber übergehen (vgl. BGH NJW 1965, 2198, 2199). Die Abgrenzung erfolgt somit danach, ob es sich um sog. typische Mietvertragsklauseln handelt (vgl. Staudinger, BGB, 13. Aufl., § 566 Rn 39). Für die Abgrenzung ist entscheidend, ob nach dem Willen der Parteien des ursprünglichen Vertrages eine Abrede einen untrennbaren Bestandteil des Mietvertrages bildet oder ihr ein selbständiger Charakter zukommen sollte (vgl. Bub/Treier, Handbuch des Mietrechts II, Rn 875).

b) Ein Übergang von Pflichten aus einem Pachtvertrag erfolgt nicht, wenn die Verpflichtung bereits vor Eintritt des neuen Eigentümers erloschen war. Dies steht dem geltend gemachten Anspruch hier nicht bereits entgegen. Die streitgegenständlichen Ansprüche auf Wertersatz nach § 6 Nr. 3, Satz 1 des Pachtvertrages entstehen erst mit Beendigung des Vertrages, hier mit der Kündigung der Beklagten vom 06.12.2001 zum 30.06.2002.

c) Unter Berücksichtigung der oben aufgeführten Abgrenzungskriterien hat das Landgericht jedoch zutreffend eine Bindung der Beklagten an § 6 des Pachtvertrags verneint. Zwar ist die Regelung des § 6 im Pachtvertrag mitaufgeführt. Es handelt sich jedoch um eine für einen Pachtvertrag völlig untypische Regelung. Die Vereinbarung über die Übernahme von beträchtlichen Kosten für die Errichtung eines Gebäudes bedarf deshalb einer gesonderten Regelung - z. B. durch eine Vertragsübernahme -, um auch den Erwerber eines Grundstücks daran zu binden. Alleine der durch das Gesetz angeordnete Vertragseintritt rechtfertigt nicht die Übernahme einer für den Erwerber derart untypischen und auch in der Höhe nicht absehbaren Verpflichtung. Zwar steht nach dem von der Klägerin geschilderten Hintergrund die Regelung des § 6 in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Pachtvertrag; dies alleine rechtfertigt jedoch nicht die Annahme einer " automatischen" Geltung auch gegenüber der Beklagten. Die Vereinbarung ist als außerhalb der eigentlichen pachtvertraglichen Verpflichtungen getroffene Regelung zu sehen, die nur die seinerzeitigen Vertragspartner persönlich berührt und ggf. zwischen diesen abzuwickeln ist ( siehe auch unter f ).

d) Auch die Ansicht der Berufung, die Möglichkeit für die Klägerin auf fremdem Grund und Boden ein Gebäude zu errichten sei nur über die rechtliche Konstruktion eines Pachtvertrages möglich gewesen, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Klägerin hätte mit der früheren Eigentümerin durch Vereinbarung eines Erbbaurechtes, das grundbuchmäßig gesichert und für den Erwerber als Belastung erkennbar gewesen wäre, eine Absicherung für die geleisteten Aufwendungen hinsichtlich der Errichtung des Gebäudes erreichen können.

e) Auch die Argumentation der Berufung, der Pachtvertrag werde durch die Regelungen des Heimfallrechts in § 6 quasi zu einem schuldrechtlichen Erbbauvertrag, überzeugt nicht. Auch bei Annahme eines schuldrechtlichen Erbbauvertrages wäre für eine Geltung auch im Verhältnis zur Beklagten zumindest eine Vertragsübernahme nötig gewesen. Selbst ein schuldrechtlicher Erbbauzinsanspruch geht bei Veräußerung des Grundstücks nicht entsprechend § 566 BGB auf den Erwerber über (vgl BGH, NJW-RR 1992, 591; Palandt, BGB § 566, Rdnr. 4).

f) Eine Geltung der Wertausgleichsvereinbarung in § 6 auch gegenüber der Beklagten verbietet sich aus einem weiteren Grund. Die Beklagte musste als Ersteherin eines bebauten Grundstücks im Zwangsversteigerungsverfahren einen höheren Betrag für den Zuschlag als für ein unbebautes Grundstück aufbringen. Ausweislich der beigezogenen Zwangsversteigerungsakten wurde der Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks unter Berücksichtigung der Bebauung mit einem Gebäude und ohne Reduzierung wegen eines etwaigen Ausgleichsanspruchs festgesetzt. Der durch die Bebauung mit einem Bürogebäude wesentlich höhere Verkehrswert des Grundstücks hatte zunächst Auswirkungen auf die Bestimmung des Mindestgebotes nach § 74 a Abs. 1 ZVG und dadurch auch Auswirkungen auf den vom Ersteher zu zahlenden Versteigerungserlös und kam damit den Grundstückseigentümern zugute. Sollte die Beklagte aus § 6 des Pachtvertrages haften, wäre die Beklagte im Ergebnis "doppelt belastet". Zum einen hätte sie aufgrund des bebauten Grundstücks einen höheren Versteigerungsbetrag im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens aufbringen müssen und müsste des weiteren aufgrund der Regelung in § 6 des Pachtvertrages nochmals Wertersatz an die Klägerin leisten. Ob die Klägerin vor diesem Hintergrund einen Ausgleichsanspruch gegen die früheren Grundstückseigentümer hat, die von den Investitionen der Klägerin profitiert haben, ist nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits und kann deshalb hier dahinstehen.

2)

Aus dem von der Klägerin im Berufungsrechtszug vorgelegten Urteil des Landgerichts Stuttgart (Az. 18 0 234/05) - die Klägerin hatte die Beklagte auf Pachtzins in Anspruch genommen - kann die Klägerin keine für den vorliegenden Rechtsstreit bindende rechtskräftige Feststellung herleiten. Die Ausführungen des Landgerichts im dortigen Verfahren, gemäß § 57 ZVG sei die Beklagte in das Pachtverhältnis eingetreten, bezogen sich auf die pachtvertragstypischen Verpflichtungen. Nichts ausgesagt wird jedoch darüber, ob damit die Beklagte auch an sämtliche Vereinbarungen im Pachtverhältnis, wie die seinerzeit nicht im Streit stehende Ausgleichsverpflichtung gebunden ist. Die im vorliegenden Fall entscheidende und im Ergebnis zu verneinende Frage, ob die Beklagte auch an die Regelung des § 6 gebunden ist, wurde im dortigen Verfahren nicht rechtskräftig festgestellt..

3)

Letztendlich kann die Frage, ob die Beklagte an die Regelung des § 6 gebunden ist, im Ergebnis dahinstehen. Sollte man eine Bindung der Beklagten auch bezüglich § 6 des Pachtvertrages bejahen, hätte die Berufung trotzdem keinen Erfolg Der Anspruch der Klägerin aus § 6 wäre verjährt, nachdem die Beklagte bereits in erster Instanz die Einrede der Verjährung erhoben hat..

Nach der Rechtsprechung des BGH (NM 1986, 254) findet § 558 a BGB a. F. (entspricht der inhaltsgleichen Vorschrift des § 548 BGB n. F.) nicht nur auf die gesetzlichen Verwendungsersatzansprüche des Mieters, sondern auch auf Ansprüche Anwendung, die auf Vereinbarungen der Mietvertragsparteien beruhen.

Die streitgegenständlichen Ansprüche aus § 6 würden dann unter die Verjährungsvorschrift des § 548 BGB fallen. Unter Aufwendungen auf die Miet- bzw. Pachtsache in § 548 BGB fallen auch größere Investitionen, wie vorliegend die Errichtung eines Gebäudes. Für die Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB ist nur dann kein Raum, wenn die Ersatzansprüche des Mieters auf ein anderes Rechtsverhältnis gestützt werden, das in keinem Zusammenhang mit dem Miet- oder Pachtverhältnis steht (vgl. Staudinger, BGB, § 548, Rn. 42 m. w. N.).

Sollte man einen ausreichend engen Zusammenhang der Regelung des § 6 mit dem übrigen Pachtvertrag und damit einen Bindung der Beklagten an diese Vorschrift -entgegen den obigen Ausführungen unter Ziff. 1 - bejahen, müsste konsequenterweise auch eine Geltung der Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 2 BGB angenommen werden. Die in § 6 geregelte Ausgleichs- und Ersatzpflicht würde somit unter § 548 Abs. 2 BGB fallen. Die sechsmonatige Verjährung hätte dann mit Beendigung des Mietverhältnisses - vorliegend mit Ablauf des 30.06.2002 aufgrund der Kündigung vom 06.12.2001 - zu laufen begonnen. Die Verjährung wäre somit schon zum 01.01 2003 eingetreten, nachdem die Klage erst im April 2005 erhoben wurde.

Die Rechtsprechung des BGH, wonach bereicherungsrechtliche Ansprüche nicht unter die kurze Verjährung des § 548 BGB fallen ( NM 1968, 888, BGH, Urteil v. 5.10.2005 - XII ZR 43/02; zitiert nach juris), steht dem nicht entgegen..

Es handelt sich - anders als in Fällen, in denen sich Investitionen des Pächters wegen vorzeitiger Beendigung des Pachtvertrages nicht amortisieren konnten - bei dem streitgegenständlichen Anspruch um einen Anspruch rein vertraglicher Natur. Die Abrechnungsregelung in § 6 ist durch die Anknüpfung an Herstellungskosten, Abschreibungen und kapitalisierenden Reinertrag flexibel gestaltet und unabhängig davon, wie lange der Vertrag läuft. Eines Rückgriffs auf das Bereicherungsrecht bedarf es deshalb nicht.

III.

Die Berufung war somit mit der Kostenfolge des § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

IV.

Gründe für die Zulassung der Revision bestehen nicht. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (vgl. § 543 Abs. 2 ZPO).

Ende der Entscheidung