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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Bamberg
Urteil verkündet am 16.10.2002
Aktenzeichen: 3 U 128/01
Rechtsgebiete: ZPO, BGB


Vorschriften:

ZPO § 97 Abs. 1
ZPO § 256 Abs. 1
ZPO §§ 511 ff. a. F.
ZPO § 546 Abs. 2 a. F.
ZPO § 708 Nr. 10
ZPO § 711
BGB § 288 Abs. 1 a.F.
BGB § 291
BGB § 346 a.F.
BGB § 459 Abs. 1
BGB § 460 a.F.
BGB § 462
BGB § 467 a.F.
BGB § 467 Satz 1 a.F.
BGB § 467 Satz 2 a.F.
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Oberlandesgericht Bamberg IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

3 U 128/01

Verkündet am 16. Oktober 2002

in dem Rechtsstreit

wegen Wandelung u. a.

Der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Bamberg hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht L, des Richters am Oberlandesgericht und der Richterin am Oberlandesgericht aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 7. August 2002

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Bamberg vom 10. Januar 2001, berichtigt mit Beschluß vom 8. März 2001, wird zurückgewiesen.

II. Die Beklagten haben auch die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung von 264.000,-- EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Den Parteien wird gestattet, die Sicherheitsleistung durch eine unwiderrufliche, unbedingte, unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts zu stellen.

IV. Der Wert der Beschwer der Beklagten beträgt 210.088,76 EUR.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Wandelung eines Grundstückskaufvertrages und auf Schadensersatz in Anspruch.

Die Beklagten erwarben, im Jahr 1982 das mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück in Fl.Nr. der Gemarkung, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts von Band. Das Haus ist nicht ordnungsgemäß an das städtische Kanalnetz angeschlossen. Entgegen den in der Vergangenheit und bis heute jeweils gültigen Entwässerungssatzungen der Stadt wird das Abwasser nicht in den Mischwasserkanal in der Straße geleitet. Vielmehr läuft das Abwasser aus den Toiletten in eine im Hof befindliche Kläranlage und von dort über die Hausgrundleitung in den Regenwasserkanal; das Haushaltswasser fließt direkt in die Grundleitung und dann in den Regenwasserkanal. Eine Verbindung zwischen der Hausentwässerungsanlage und dem Mischwasserkanal ist nicht vorhanden. Deshalb forderte die Stadt den Beklagten zu 2) mit Schreiben vom 14.3.1985 (Bl. 161 d.A.) unter Hinweis auf vorangegangene Schreiben vom 12.10.1983 und 21.11.1983 auf, die Anschlußleitung vom Regenwasserkanal abzuklemmen und an den Mischwasserkanal anzuschließen, sowie bis spätestens 15.4.1985 einen entsprechenden Antrag mit den erforderlichen Bauvorlagen einzureichen. In seinem Antwortschreiben vom 3.4.1985 (Bl. 60 = Bl. 160 d.A.) lehnte der Beklagte zu 2) es ab, die geforderte Maßnahme durchzuführen, mit der Begründung, das Haus sei bis zum Jahr 1967 ordnungsgemäß an das Kanalnetz der damaligen Gemeinde angeschlossen gewesen und es sei deshalb Aufgabe der Stadt, wieder eine ordnungsgemäße Entwässerung herzustellen. Mit einem an beide Beklagte gerichteten Schreiben vom 12.3.1986 (enthalten in der beigezogenen Bauakte 44/00 Stadt) beanstandete das Bauaufsichtsamt der Stadt, daß die Beklagten trotz mehrfacher Aufforderungen noch immer nicht tätig geworden seien; es kündigte deshalb an, wegen der unzulässigen Einleitung des Schmutzwassers anzuordnen, daß die Beklagten ihr Anwesen ordnungsgemäß an das städtische Kanalnetz anzuschließen hätten. Auch daraufhin änderten die Beklagten an den bestehenden Verhältnissen nichts. Gleichwohl wurde in der Bauakte am 12.12.1986 vermerkt, daß das Grundstück der Beklagten an das städtische Kanalnetz angeschlossen und die Entwässerungsmeldung ausgestellt worden seien. Ab Dezember 1986 wurden die Beklagten von der Stadt zur Zahlung der Abwasser- und Kanalgebühren herangezogen.

Mit notarieller Urkunde vom 16.9.1997 (Bl. 21 bis 25 d.A.) veräußerten die Beklagten das Grundstück zum Kaufpreis von 365.000,-- DM an die Klägerin. In Ziffer I. 4. b) schlossen die Parteien die Gewährleistung für offene und verborgene Sachmängel des Kaufgrundstücks aus. Wegen des Inhalts des Vertrags im übrigen wird auf diesen Bezug genommen. Die Beklagten klärten die Klägerin anläßlich des Vertragsschlusses nicht über die Entwässerungssituation auf. Außerdem ließen sie unerwähnt, daß es im Keller zweimal zu Wassereintritt gekommen war. Eine Wohnung des Anwesens konnte bei der Besichtigung durch die Klägerin im Sommer 1997 nicht in Augenschein genommen werden, weil sich der Wohnungsinhaber damals im Krankenhaus befand. Die Klägerin bezahlte den Grundstückskaufpreis und wurde am 3.11.1998 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen (Bl. 101 bis 103 d.A.). Ihr entstanden im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb in der Zeit vom 1.1.1998 bis einschließlich April 1999 Finanzierungskosten in Höhe von 11.396,21 DM; auch nach diesem Zeitraum hatte sie Zins- und Tilgungsleistungen zu erbringen. Außerdem hatte sie 3.148,01 DM außergerichtliche Anwaltskosten zu entrichten. Die von ihr in der Zeit vom 1.1.1998 bis 28.2.1999 aus der Vermietung des Objekts erzielten Einnahmen beliefen sich auf 28.720,-- DM. Mit Schreiben vom 7.10.1998 (Bl. 244 f. d.A.) beanstandete die Klägerin die Entwässerung sowie sonstige Mängel des Hauses und forderte die Beklagten zur Zustimmung zur Wandelung des Kaufvertrages unter Übernahme aller der Klägerin im Zusammenhang mit dem Vertrag entstandenen Kosten auf. Dem trat der Beklagte zu 2) mit Schreiben vom 23.11.1998 (Bl. 250/250 R d.A.) entgegen.

Die Klägerin hat im ersten Rechtszug vorgetragen, die baurechtswidrige Entwässerung des Anwesens sei ein Offenbarungspflichtiger, aber von den Beklagten arglistig verschwiegener Mangel. Bei den ersten Vertragsverhandlungen im Sommer 1997 habe die von den Beklagten beauftragte Maklerin die Frage des Bruders des Geschäftsführers der Klägerin, ob die im Hof befindliche Kläranlage noch in Betrieb sei, im Beisein der Beklagten zu 1) sogar ausdrücklich verneint. Dies sei für den Kaufentschluß der Klägerin von ausschlaggebender Bedeutung gewesen.

Sie habe erst im März 1999 durch eine Untersuchung der von ihr beauftragten Firma davon Kenntnis erlangt, daß das Abwasser aus den Toiletten in die Klärgrube laufe. Außerdem hätten die Beklagten weitere Mängel vorsätzlich verschwiegen, nämlich die Wassereintritte im Keller - die sich im September/Oktober 1998 wiederholt hätten - und die Erneuerungsbedürftigkeit der gesamten Heizungsanlage. Schließlich hätten die Beklagten zugesichert, die Wohnung im Erdgeschoß, die von der Klägerin nicht habe besichtigt werden können, befinde sich im gleichen Zustand wie die darüber liegende Wohnung; tatsächlich weise die Erdgeschoßwohnung Feuchtigkeitsschäden auf und auf dem Balkon bilde sich ein Wasserstau. Sie, die Klägerin, habe deshalb Anspruch auf Wandelung des Kaufvertrages und auf Schadensersatz. Die Beklagten hätten Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks den Kaufpreis von 365.000,-- DM abzüglich der Mieteinnahmen von 28.720,-- DM und zuzüglich einer an den Beklagten zu 1) gezahlten Provision von 25.000,-- DM zurückzuerstatten sowie die Vertragskosten von 29.912,43 DM (siehe die Aufstellung Bl. 9 d.A.), die Kosten für notwendige Verwendungen von 846,76 DM (siehe Bl. 9 d.A.), die bis einschließlich April 1999 angefallenen Finanzierungskosten in Höhe von 10.710,71 DM und die Anwaltskosten von 3.148,01 DM zu ersetzen. Da nicht abzusehen sei, wann über die Klage rechtskräftig entschieden werde, und außerdem die Finanzierungskosten ab 1.5.1999 weiterliefen, sei festzustellen, daß die Beklagten auch den über die bezifferte Klageforderung hinaus entstehenden Schaden zu ersetzen haben.

Die Klägerin hat im ersten Rechtszug folgende Anträge gestellt:

1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 405.897,91 DM nebst 4 % Zinsen aus 365.000,-- DM seit 23.12.1997 Zug um Zug gegen Rückübertragung des Hausgrundstückes Fl.Nr., der Gemarkung zu bezahlen.

2. Es wird festgestellt, daß die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, der Klägerin jeglichen weitergehenden Schaden über die oben genannten Beträge hinaus aus Anlaß der Veräußerung des Hausgrundstückes Fl.Nr. der Gemarkung zu ersetzen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben ihr anfängliches Bestreiten eines nicht ordnungsgemäßen Anschlusses des Hauses an das städtische Kanalnetz nach Vorliegen des vom Landgericht eingeholten Sachverständigengutachtens aufgegeben. Im übrigen haben sie vorgetragen, sie seien aufgrund des Schriftverkehrs mit der Stadt davon ausgegangen, daß ab dem 1.7.1986 ein von der Stadt hergestellter ordnungsgemäßer Schmutzwasserkanalanschluß vorhanden gewesen sei. Deshalb hätten sie auch die ab Ende 1986 von der Stadt verlangten Kanalgebühren bezahlt und die Klärgrube, die bis Ende 1986 ein- bis zweimal jährlich geleert worden sei, von da an nicht mehr leeren lassen. Die Maklerin habe der Klägerin gegenüber nie Erklärungen oder Zusicherungen über den Zustand und die Funktion der Klärgrube abgegeben. Die sachkundige und im Besitz von Plänen befindliche Klägerin habe sich ihr insoweit erforderlich erscheinende Kenntnisse selbst verschaffen können. Für ihre Kaufentscheidung sei die Entwässerungsfrage auch nicht maßgeblich gewesen. Der Klägerin seien keine Zusicherungen hinsichtlich des Zustandes der Erdgeschoßwohnung - die sie nach dem Krankenhausaufenthalt des Bewohners ohne weiteres hätte besichtigen können - gemacht worden. Es habe kein Anlaß bestanden, die. Klägerin auf die Wassereintritte im Keller hinzuweisen, da die Schadensursachen jeweils ordnungsgemäß behoben worden seien. Die Beklagten haben ferner einen Mangel der Heizungsanlage sowie ihre Kenntnis von der behaupteten Mangelhaftigkeit bestritten und sich auf den vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschluß berufen. Vorsorglich haben sie die Höhe des geltend gemachten Anspruchs mit Nichtwissen bestritten.

Das Landgericht hat die Beklagten nach Beweisaufnahme mit Urteil vom 10.1.2001, berichtigt mit Beschluß vom 8.3.2001, als Gesamtschuldner verurteilt, Zug um Zug gegen Rückübertragung des streitgegenständlichen Grundstücks an die Klägerin 405.897,91 DM nebst 4 % Zinsen aus 365.000,-- DM seit 24.7.1999 zu zahlen, die Klage hinsichtlich der weitergehenden Zinsforderung abgewiesen, dem Klageantrag zu 2. in vollem Umfang entsprochen und den Beklagten die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Auf die Gründe dieser Entscheidung wird Bezug genommen (Bl. 208 bis 215 d.A.).

Die Beklagten haben gegen das ihnen am 15.3.2001 zugestellte Urteil am Dienstag, dem 17.3.2001 (Tag nach Ostermontag), Berufung eingelegt und sie nach Fristverlängerung bis 18.6.2001 an diesem Tag begründet.

Mit ihrem Rechtsmittel verfolgen sie ihren Klageabweisungsantrag weiter. Sie tragen vor, das Landgericht sei unter falscher Auslegung des Schreibens des Beklagten zu 2) vom 23.11.1998 zu Unrecht zu der Ansicht gelangt, sie hätten die Klägerin hinsichtlich der Entwässerung des Hauses arglistig getäuscht. Nachdem sie von der Stadt den Bescheid vom 11.12.1986 (Bl. 275 d.A.) erhalten und Abwassergebühren zu zahlen gehabt hätten, seien sie davon ausgegangen, daß die Stadt entweder den Anschluß an den Mischwasserkanal selbst hergestellt habe - was von ihnen nicht notwendigerweise bemerkt worden sein müsse, da sie nicht in dem Anwesen gewohnt hätten - oder den vorhandenen Zustand nunmehr dulde. Sie hätten gegenüber der Klägerin keine Erklärungen oder Zusicherungen über die Art der Entwässerung abgegeben. Die Maklerin and die Beklagte zu 1) hätten dem Bruder des Geschäftsführers der Klägerin, dem Zeugen, lediglich gesagt, die Klärgrube werde seit längerer Zeit nicht mehr betrieben; wenn die Klägerin mehr wissen wolle, müsse sie sich an den Beklagten zu 2) oder die Stadt wenden. Damit hätten sie erkennbar gemacht, daß sie über die bestehende Abwasserableitung nichts sagen könnten und wollten. Die Klägerin habe aber nicht weiter nachgefragt und auch keine Untersuchung veranlaßt, obwohl sie von der Zeugin widersprüchliche Pläne erhalten habe und sowohl ihr Geschäftsführer als auch der Zeuge, ein Architekt, fachkundig seien. Sie habe deshalb grob fahrlässig gehandelt und außerdem gezeigt, daß die Frage der Entwässerung für ihren Kaufentschluß nicht maßgeblich gewesen sei. Für letzteres sei auch von Bedeutung, daß die Herstellung eines ordnungsgemäßen Anschlusses an den Mischwasserkanal nach dem Kostenanschlag der Firma (Bl. 243 d.A.) nur 9.500,-- DM netto koste; das seien 1,3 % der Investitionen von 650.000,-- DM bis 700.000,-- DM, welche die Klägerin für das Grundstück insgesamt aufzuwenden gedenke. Die Beklagten bestreiten die von der Klägerin in den Schriftsätzen vom 27.6.2002 (Bl. 301 bis 305 d.A.) und 7.8.2002 (Bl. 312 bis 318 d.A.) behaupteten Finanzierungskosten, Mieteinnahmen und Rechtsverfolgungskosten der Höhe nach nicht mehr. Im übrigen nehmen sie Bezug auf ihr erstinstanzlich es Vorbringen.

Die Beklagten beantragen,

das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und Wiederholt ihr Vorbringen aus dem ersten Rechtszug. Ergänzend trägt sie vor, angesichts der in der Bauakte befindlichen Schreiben der Stadt und des Schreibens des Beklagten zu 2) vom 23.11.1998 könne nicht zweifelhaft sein, daß den Beklagten die baurechtswidrige Entwässerungssituation beim Abschluß des Kaufvertrages vom 16.9.1997 bekannt gewesen sei. Sie hätten nicht ernsthaft annehmen können, die Stadt habe auf eigene Kosten in einer Nacht- und Nebelaktion den Anschluß an den Mischwasserkanal herstellen lassen. Es sei mangels eines Duldungsbescheides auch nicht anzunehmen gewesen, daß die Stadt den baurechtswidrigen Zustand nunmehr auf Dauer hinnehme. Sie, die Klägerin, sei nicht verpflichtet gewesen, eigene Nachforschungen anzustellen. Der Anschluß- und Benutzungszwang und die Pflicht der Grundstückseigentümer, ihre Anwesen gemäß den jeweils gültigen Entwässerungssatzungen an die öffentliche Entwässerungsanlage anzuschließen, bestünden seit I960; deshalb habe kein Grundstückskäufer Anlaß, an dem ordnungsgemäßen Anschluß zu zweifeln. Zudem habe die Zeugin im Beisein der Beklagten zu 1) erklärt, die Klärgrube sei nicht mehr in Betrieb. Darauf habe sie, die Klägerin, sich verlassen dürfen. Es treffe nicht zu, daß gesagt worden sei, die Klägerin möge sich wegen der Frage der Entwässerung anderweitig erkundigen. In Kenntnis der wahren Sachlage, bei der mit einem Bußgeldverfahren gerechnet werden müsse, hätte sie den Kaufvertrag nicht geschlossen. Die Behauptung der Beklagten, sie, die Klägerin, wolle insgesamt 650.000,-- DM bis 700.000,-- DM für das Grundstück investieren, sei völlig abwegig.

Der Senat hat gemäß Beschluß vom 19.12.2001 (Bl. 180 f. d.A.) Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 27.3.2002 (Bl. 282 bis 284 d.A.) Bezug genommen.

Die Bauakte 44/00 Stadt ist Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe:

Die nach §§ 511 ff. ZPO a. F. statthafte und auch sonst zulässige Berufung ist unbegründet.

Das Landgericht ist mit Recht zu dem Ergebnis gelangt, daß die Klägerin gegen die Beklagten als Gesamtschuldner gemäß §§ 462, 467 BGB a.F. und wegen vorsätzlichen Verschuldens bei Vertragsschluß Anspruch auf Zahlung von 405.897,91 DM (= 207.532,30 EUR) Zug um Zug gegen Rückübertragung des streitgegenständlichen Grundstücks sowie auf die Feststellung der gesamtschuldnerischen Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz des weitergehenden Schadens hat.

1. Seit der Einholung des Gutachtens der Sachverständigen Dr.-Ing. vom 13.3.2000 nebst Ergänzungen vom 20.7.2000 (Bl. 126 bis 140 d.A.) und 29.9.2000 (Bl. 149 d.A.) steht außer Streit, daß das von den Beklagten veräußerte Anwesen nicht ordnungsgemäß an die öffentliche Entwässerungsanlage angeschlossen ist, weil eine Verbindung zwischen der Hausentwässerungsanlage und dem Mischwasserkanal in der Straße fehlt; vielmehr fließen das Haushaltswasser direkt und das Abwasser aus den Toiletten über die Klärgrube in den Regenwasserkanal. Dies ist ein Fehler im Sinn von §§ 459 Abs. 1, 460 BGB a.F., der den Wert und die Tauglichkeit des Anwesens zu dem gewöhnlichen und auch nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch nicht nur unerheblich mindert. Zum einen stellt es nach der Verkehrsauffassung eine negative Abweichung von den üblichen Erwartungen dar, wenn ein Haus mit mehreren Wohnungen im städtischen Bereich nicht ordnungsgemäß an die öffentliche Entwässerungsanlage angeschlossen ist. Zum anderen verstößt die Entwässerung des streitgegenständlichen Anwesens gegen §§ 2, 3 (Pflicht zur Einleitung von Abwasser in den Mischwasserkanal), § 4 (Anschluß- und Benutzungszwang) und § 12 (Pflicht zur Stillegung von Grundstückskläranlagen) der Entwässerungssatzung der Stadt vom 2.5.1991 (enthalten in dem mit Schriftsatz der Klägervertreterin vom 4.4.2002 vorgelegten Anlagenkonvolut). Diese Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten, die mit Geldbuße geahndet werden können (§ 21 der genannten Satzung). Unstreitig lag weder beim Abschluß des Kaufvertrages vom 16.9.1997 noch liegt bis heute eine rechtsverbindliche Erklärung der Stadt vor, die der Klägerin die gesicherte Befugnis gibt, die derzeitige Art der Entwässerung auf Dauer fortzusetzen. Damit liegt ein erheblicher Mangel vor (vgl. BGH NJW 1987, 457, 458). Davon abgesehen erfordert die unumgängliche Beseitigung des Mangels nach dem eigenen Vortrag der Beklagten einen Kostenaufwand von 9.500,-- DM netto; auch das schließt die Annahme eines unerheblichen Fehlers aus (vgl. dazu BGH, Urteil vom 12.4.2002 - V ZR 302/00 -).

2. Diesen Mangel haben die Beklagten der Klägerin arglistig verschwiegen, so daß der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluß dem Wandelungsbegehren der Klägerin nicht entgegensteht (§ 476 BGB a.F.) und diese außerdem Anspruch auf Schadensersatz wegen vorsätzlichen Verschuldens bei Vertragsschluß hat (BGH NJW 1995, 45, 46 und NJW 1995, 1361, 1362; vgl. auch Staudinger/Honsell, 13. Aufl., Vorbem. zu §§ 459 ff., Rdnr. 62 m.w.N.).

a) Der Senat hat ebensowenig wie das Landgericht Zweifel daran, daß den Beklagten beim Vertragsschluß die baurechtswidrige Entwässerung des Grundstücks bekannt war.

Das folgt aus der in der Bauakte enthaltenen Korrespondenz der Beklagten und der Stadt. Diese hat dem Beklagten zu 2) mit Schreiben vom 14.3.1985 mitgeteilt, daß Untersuchungen eines Ingenieurbüros einen nicht ordnungsgemäßen Anschluß an die Stadtentwässerung ergeben hätten und daß deshalb die vorhandene Anschlußleitung vom Regenwasserkanal abzuklemmen und innerhalb von drei Monaten nach Zustellung an den städtischen Mischwasserkanal anzuschließen sei; der Beklagte zu 2) wurde aufgefordert, bis spätestens 15.4.1985 einen entsprechenden Antrag mit den erforderlichen Bauvorlagen zur Prüfung vorzulegen. Dem hat der Beklagte zu 2) mit Schreiben vom 3.4.1985 widersprochen und mitgeteilt, er sehe keine Veranlassung, den Kanalanschluß zu ändern. Im Protokoll einer Baustellenkontrolle vom 27.2.1986 (enthalten in der Bauakte, außerdem Bl. 10 in der Anlage 3 zum Gutachten vom 13.3.2000) ist festgehalten, daß der geforderte Anschluß an das Kanalnetz bisher weder beantragt noch hergestellt worden sei; es sei ein Bußgeldverfahren gegen die Beklagten erforderlich. Daraufhin wurden beide Beklagte von der Stadt nochmals mit Schreiben vom 12.3.1986 zum ordnungsgemäßen Anschluß aufgefordert und eine entsprechende Anordnung des Bauaufsichtsamtes angekündigt. Unstreitig haben die Beklagten auch daraufhin an der bestehenden Entwässerungssituation nichts geändert. Deshalb war ihnen die nach wie vor unzulässige Art der Entwässerung beim Vertragsschluß mit der Klägerin bekannt.

Sie können nicht damit gehört werden, sie hätten wegen des "Bescheids" vom 11.12.1986 (Bl. 245 d.A., außerdem in der Bauakte enthalten) und ihrer Heranziehung zur Zahlung der Abwassergebühren ab Dezember 1986 geglaubt, die Stadt habe zwischenzeitlich einen ordnungsgemäßen Anschluß hergestellt. Zum einen handelt es sich bei dem von dem städtischen Kontrolleur am 11.12.1986 ausgefüllten Formblatt offenkundig nicht um einen an die Beklagten gerichteten Bescheid, sondern um einen behördeninternen Vorgang, der für das Amt 64 und - wegen der Berechnung der Entwässerungsgebühren und sonstigen Gebühren - das Amt 22 bestimmt war; daß dieses Formblatt den Beklagten zugestellt worden ist, wie von ihnen behauptet, läßt sich der Bauakte nicht entnehmen. Zu den Eintragungen in dem Formblatt und dem Aktenvermerk vom 12.12.1986 ist es im übrigen gekommen, weil der Kontrolleur nach seiner Zeugenaussage Akten verwechselt hat; tatsächlich habe er - so der Zeuge - das Anwesen der Beklagten versehentlich nicht kontrolliert und deshalb auch keine Feststellungen hinsichtlich des Kanalanschlusses getroffen. Zum anderen oblag den Grundstückseigentümern nach §§ 5, 9 der am 1.1.1980 in Kraft getretenen Entwässerungssatzung der Stadt Bamberg (enthalten in dem mit Schriftsatz der Klägervertreterin vom 4.4.2002 vorgelegten Anlagenkonvolut) und obliegt ihnen nach §§ 4, 7 der Entwässerungssatzung vom 2.5.1991 das Herstellen, Betreiben, Unterhalten und Ändern der Grundstücksanschlüsse. Kommen sie ihren sich aus den jeweils gültigen Entwässerungssatzungen ergebenden Pflichten nicht nach, kann die Stadt nach den Vorschriften des Bayerischen Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetzes Zwangsmittel ergreifen (§ 20 Abs. 2 der Entwässerungssatzung vom 1.1.1980 und § 22 der Entwässerungssatzung vom 2.5.1991). Kein Grundstücksbesitzer kann ernsthaft annehmen, daß die Stadt von dieser Möglichkeit bei einer mehrfach und nachhaltig beanstandeten Entwässerung keinen Gebrauch macht, sondern stattdessen auf eigene Kosten und ohne den Grundstückseigentümer auch nur zu benachrichtigen einen ordnungsgemäßen Zustand herstellt. Ein solches Verhalten wäre haushaltsrechtlich zu beanstanden und widerspräche so sehr dem üblichen Vorgehen einer Stadtverwaltung, daß es von keinem vernünftigen Bürger auch nur für wahrscheinlich gehalten wird. Das gilt auch für die Beklagten. Damit steht das Schreiben des Beklagten zu 2) an die Prozeßbevollmächtigte der Klägerin vom 23.11.1998 in Einklang, in dem es heißt: "Die Entwässerungssituation war uns selbstverständlich bekannt .... Die Annahme von Herrn ist insofern richtig, daß das Haus an den Oberflächenwasserkanal angeschlossen ist. Dies betrifft nicht den Schmutzwasserkanal." Die Beklagten haben - worauf das Landgericht zutreffend hingewiesen hat - die seit Ende 1986 von ihnen geforderten Abwassergebühren offensichtlich nur deshalb ohne Beanstandungen bezahlt, weil sie sich die Kosten der Änderung des Kanalanschlusses sparen wollten.

Sie hatten auch keinen Anlaß zu der Annahme, die Stadt werde die unzulässige Entwässerung auf Dauer dulden, weil es an einer entsprechenden rechtsverbindlichen behördlichen Erklärung fehlte. Sie mußten aufgrund der gesamten Umstände davon ausgehen, daß bei der Bearbeitung der Angelegenheit ein jederzeit korrigierbarer Fehler unterlaufen war.

b) Unstreitig haben die Beklagten die Klägerin anläßlich des Vertragsschlusses nicht über die unzulässige Art der Entwässerung des Anwesens aufgeklärt. Sie haben damit gegen die Pflicht eines Grundstücksverkäufers, verborgene wesentliche Mängel zu offenbaren (BGH NJW-RR 1990, 847, 848 m.w.N.), verstoßen. Daß es sich um einen wesentlichen Mangel handelt, ist bereits unter 1. dargelegt worden. Er war auch verborgen, denn selbst für die fachkundige Klägerin - ihr Geschäftsführer ist Ingenieur, dessen Bruder, und stiller Gesellschafter der Klägerin, Architekt - war bei sorgfältiger Besichtigung nicht erkennbar, daß die Hausgrundleitung, über die das Abwasser abgeführt wird, in den Regenwasserkanal und nicht in den Mischwasserkanal mündet. Daß letzteres der Fall ist, konnte im vorliegenden Rechtsstreit nur durch ein aufwendiges Gutachten geklärt werden.

c) Der Senat hat ebensowenig wie das Landgericht Zweifel daran, daß die Beklagten den ihnen bekannten, wesentlichen und verborgenen Mangel arglistig verschwiegen haben.

Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines Offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, daß der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfaßt damit nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinn eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muß (BGH NJW 1995, 1549, 1550; BGH NJW-RR 1997, 270; BGH, Urteil vom 12.4.2002 - V ZR 302/00 -). Vorliegend hatten die Beklagten keinen Grund zu der Annahme, die Klägerin habe Kenntnis von dem Mangel, denn dieser war bei einer Besichtigung des Anwesens nicht zu erkennen und ließ sich - wie aus dem vom Landgericht eingeholten Gutachten folgt - auch den vorhandenen Plänen nicht entnehmen. Sie haben es deshalb zumindest für möglich gehalten und in Kauf genommen, daß die Klägerin den Fehler nicht kannte und - wegen der Erheblichkeit des Fehlers - bei Offenbarung den Vertrag entweder gar nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen hätte.

An der Kausalität der arglistigen Täuschung für den Kaufentschluß der Klägerin besteht kein ernsthafter Zweifel. Für den Zusammenhang zwischen Täuschung und Abgabe der Willenserklärung genügt es, daß der Getäuschte Umstände dargetan hat, die für seinen Entschluß von Bedeutung sein konnten, und daß die arglistige Täuschung nach der Lebenserfahrung bei der Art des zu beurteilenden Rechtsgeschäfts Einfluß auf die Entschließung hat (BGH NJW 1995, 2361, 2362). Die Frage, ob ein Hausgrundstück ordnungsgemäß an das öffentliche Kanalnetz angeschlossen ist oder ob das nicht der Fall ist, so daß aufwendige Änderungen erforderlich sind und ein Bußgeldverfahren droht, ist für die Entscheidung, das Grundstück zu erwerben, nach der Lebenserfahrung selbstverständlich von maßgeblicher Bedeutung, und die Klägerin hat überzeugend dargelegt, daß sie das streitgegenständliche Grundstück in Kenntnis der wahren Sachlage wegen der damit verbundenen erheblichen Nachteile nicht gekauft hätte.

d) Weil die Beklagten den Mangel arglistig verschwiegen haben, hat die Klägerin trotz des vertraglich vereinbarten Gewährleistungsausschlusses Anspruch auf Wandelung des Kaufvertrags und auf Schadensersatz wegen vorsätzlichen Verschuldens bei Vertragsschluß.

Dem steht § 460 BGB a.F. nicht entgegen. Daß die Klägerin von der unzulässigen Entwässerungssituation nichts wußte, ist unstreitig. Grob fahrlässige Unkenntnis wäre unschädlich, weil die Beklagten den Mangel arglistig verschwiegen haben (§ 460 Satz 2 BGB a.F.). Davon abgesehen ist der Klägerin keine grobe Fahrlässigkeit anzulasten. Wie bereits ausgeführt, war die Einleitung des Abwassers in den Regenwasserkanal den vorhandenen Plänen nicht zu entnehmen und selbst bei sorgfältiger Besichtigung des Anwesens nicht zu erkennen. Die Beklagten tragen außerdem im zweiten Rechtszug selbst vor, ihre Maklerin und die Beklagte zu 1) hätten dem Zeugen auf entsprechende Frage erklärt, die Klärgrube werde seit längerem nicht mehr betrieben. Darauf durfte sich die Klägerin verlassen. Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte konnte sie darauf vertrauen, daß das Haus ordnungsgemäß an das städtische Kanalnetz angeschlossen ist - was im übrigen in unserer Zeit wohl von jedem Grundstückskäufer als selbstverständlich vorausgesetzt wird - und brauchte keine weiteren Nachforschungen anzustellen.

3. Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner in Vollzug der Wandelung (§ 467 BGB a.F. i.V.m. § 346 ff. BGB a.F. in entsprechender Anwendung) und wegen Verschuldens bei Vertragsschluß Anspruch auf Zahlung von 207.532,30 EUR (= 405.897,91 DM) nebst 4 % Zinsen aus 186.621,53 EUR (= 365.000,-- DM) seit 24.7.1999, Zug um Zug gegen Rückübertragung des streitgegenständlichen Grundstücks.

Der Zahlungsanspruch errechnet sich wie folgt:

a) Die Beklagten haben gemäß § 467 Satz 1 BGB a.F. i.V.m. § 346 BGB a.F. in entsprechender Anwendung den Grundstückskaufpreis von 365.000,-- DM nebst den vom Landgericht zuerkannten Prozeßzinsen von 4 % seit dem 24.7.1999 (§§ 291, 288 Abs. 1 BGB a.F.) zurückzuzahlen.

Hiervon sind die von der Klägerin in der Zeit vom 1.1.1998 bis einschließlich 30.6.1999 ge- zogenen Nutzungen (Mieteinnahmen) von unstreitig 28.720,-- DM abzuziehen (§ 347 Satz 2 BGB a.F. in ent- sprechender Anwendung), so daß 336.280,-- DM verbleiben.

Hinzu kommen nach § 467 Satz 2 BGB a.F. die Vertragskosten, die von der Klägerin durch Vorlage der Originalbelege (siehe den Inhalt des in der Akte einliegenden braunen Kuverts) nachgewiesen und von den Beklagten nicht substantiiert bestritten worden sind:

Provisionszahlung an den Beklagten zu 2) (hierbei dürfte es sich um einen nicht beurkundeten Kauf- preisteil handeln) 25.000,-- DM Maklerprovision für die 12.592,50 DM Notarkosten 2.095,99 DM Grunderwerbssteuer 12.775,-- DM Zahlungen an die Landesjustizkasse Bamberg (Grundbucheintragungen) 1.484,-- DM und 340,-- DM Notarkosten 516,35 DM Gebühr für die Bescheinigung der Stadt Bamberg hinsichtlich eines gesetzlichen Vorkaufsrechts 30,-- DM insgesamt sind daher von den Beklagten gemäß § 467 BGB zu erstatten 391.113,84 DM (= 199.973,33 EUR).

b) Außerdem sind der Klägerin aus Anlaß des Vertragsschlusses folgende Kosten entstanden, hinsichtlich derer ebenfalls auf den Inhalt des in den Akten einliegenden Kuverts verwiesen wird und die die Beklagten wegen vorsätzlichen Verschuldens bei Vertragsschluß zu ersetzen haben:

Rechnung der Firma für die Untersuchung des Abwasserabflusses 78,59 DM; Erwerb einer Wasserpumpe mit Schlauch zur Ent- wässerung des vollgelaufenen Kellers und zum Schutz vor weiteren Feuchtigkeitsschäden 332,55 DM; Reparatur eines defekten Warmwasserboilers 331,21 DM; Entleerung der Klärgrube durch die Stadt Bamberg 160,-- DM; Einsatz einer HG-Röhre 23,-- DM; bis einschließlich April 1999 im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb entstandene Finanzierungs- kosten, die sich unstreitig auf 11.396,21 DM be- laufen, von denen die Klägerin aber beziffert nur 10.710,71 DM geltend macht; außergerichtliche Anwaltskosten (unstreitig) 3.148,01 DM 14.784,07 DM (= 7.558,97 EUR).

c) Insgesamt errechnet sich aus den vorstehenden Ziffern 3. a) und b) ein Zahlungsanspruch der Klägerin von

391.113,84 DM + 14.784,07 DM = 405.897,61 DM (= 207.532,30 EUR).

Dieser Betrag ist - wie von der Klägerin beantragt - von den Beklagten Zug um Zug gegen Rückübertragung des streitgegenständlichen Anwesens zu zahlen (§ 467 BGB a.F. i.V.m. § 348 BGB a.F. in entsprechender Anwendung).

4. Die Klägerin hat außerdem Anspruch auf die Feststellung der gesamtschuldnerischen Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz des weitergehenden, nicht beziffert geltend gemachten Schadens, der ihr aus Anlaß des streitgegenständlichen Grundstücksgeschäfts entstanden ist und noch entsteht. Das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse ist gegeben, zumal die Klägerin unstreitig weiterhin Finanzierungskosten aufzubringen hat und künftig anfallende notwendige Verwendungen auf das Grundstück nicht auszuschließen sind.

5. Nach alledem ist die Berufung der Beklagten gegen das angefochtene Urteil als unbegründet zurückzuweisen.

6. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die übrigen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 546 Abs. 2 (a.F.) ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO n.F.) liegen nicht vor.

Ende der Entscheidung


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