Judicialis Rechtsprechung

2. Bei Untermietverhältnissen über Gewerberaum ist eine Vertragsbestimmung rechtlich unbedenklich, wonach das Untermietverhältnis nach Auflösung des Hauptmietvertrages endet.

Geschäftszeichen: 1 U 28/06 (a)

Verkündet am: 13. September 2006

In Sachen

hat der 1. Zivilsenat des Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 13. September 2006 durch

den Vorsitzenden Richter am OLG Neumann, den Richter am OLG Dr. Wittkowski sowie den Richter am OLG Dierks

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Bremen - 4. Zivilkammer - vom 08. Mai 2006 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I. Wegen des Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil (Bl. 55-58 d. A.) Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO.

Gegen dieses ihr am 18. Mai 2006 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit einem am 16. Juni 2006 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese - nach entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist - mit Schriftsatz, bei Gericht eingegangen am 02. August 2006, begründet ( Bl. 73-80 d. A.).

Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihren Klagantrag weiter und rügt die Verletzung materiellen Rechts durch das Landgericht. Dieses gehe zu Unrecht davon aus, dass die mit Schreiben vom 29. Juni 2005 ausgesprochene Kündigung das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht zum 31. Dezember 2005 beendet habe. Entgegen der Ansicht des Landgerichts wahre der von den Parteien geschlossene Untermietvertrag die nach § 550 BGB erforderliche Schriftform nicht, weil er lediglich auf den Hauptmietvertrag Bezug nehme, ohne die Parteien und das Datum des Abschlusses des Hauptmietvertrages anzugeben.

Das Landgericht habe darüber hinaus verkannt, dass die Parteien eine abschließende Regelung zu den essentialia negotii des Untermietvertrages nicht getroffen hätten, weil sich weder die Mietzeit, noch das Mietobjekt, noch die Höhe des Mietzinses eindeutig aus dem Untermietvertrag ergäben.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Landgerichts Bremen vom 08. Mai 2006 abzuändern und festzustellen, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis gemäß Mietvertrag vom 30. April 2004 über die Räume auf dem Grundstück 28359 Bremen, Mary-Somerville-Str. 1/III. Etage einschließlich Nebenräumen und anteiligem Foyer/Erschließung zum 31. Dezember 2005 beendet worden ist. Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie hält das klagabweisende Urteil des Landgerichts für zutreffend. Wegen der Einzelheiten ihres Vortrags wird auf die Berufungserwiderung vom 24. August 2006 (Bl. 89-98 d. A.) nebst Anlagen Bezug genommen.

II. Die statthafte (§ 511 ZPO) und auch im Übrigen zulässige (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung der Klägerin ist unbegründet. Wie der Senat in der mündlichen Verhandlung vom 13. September 2006 im Einzelnen erläutert hat, trifft das Urteil des Landgerichts zu.

1. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Der Klägerin steht der von ihr geltend gemachte Feststellungsanspruch unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Das für die Zeit vom 01. August 2004 bis zum 30. September 2007 abgeschlossene Mietverhältnis ist durch die mit Schreiben vom 29. Juni 2005 ausgesprochene (ordentliche) Kündigung der Klägerin nicht zum 31. Dezember 2005 vorzeitig beendet worden.

Die von der Klägerin erklärte Kündigung ist unwirksam. Die Parteien haben einen bis zum 30. September 2007 befristeten Mietvertrag über Gewerberäume abgeschlossen. Ein solcher - befristeter - Mietvertrag endet grundsätzlich erst mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit (vgl. §§ 542 Abs. 2, 578 Abs. 2 Satz 1 BGB). Ausnahmsweise kann zwar auch ein befristeter Mietvertrag ordentlich gekündigt werden, wenn er für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen worden ist (§§ 550, 578 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB). Da die Parteien die - auch bei einem Untermietvertrag einzuhaltende (BGH Z 81, 46, 49 ff.) - Schriftform vorliegend jedoch beachtet haben, kommt eine vorzeitige (ordentliche) Kündigung des Mietvertrages durch die Klägerin nicht in Betracht.

Die Schriftform ist bei Verträgen gewahrt, wenn dieselbe Urkunde, in der grundsätzlich alle wesentlichen vertraglichen Abreden enthalten sein müssen (Prinzip der Einheitlichkeit der Vertragsurkunde; vgl. hierzu BGH NJW 2003, 1248; 2002, 3389, 3391; 1999, 3257, 3258), von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird (§ 126 Abs. 2 Satz 1 BGB). In Fortführung seiner sog. "Auflockerungsrechtsprechung" (vgl. etwa BGH Z 136, 357, 360 ff.; NZM 2005, 61 ff.; NZM 2004, 253 f.; s. auch Erman-Palm, BGB, 11. Aufl., 2004, § 126 Rdnr. 6) hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen, die an die Urkundeneinheit gestellt werden, zuletzt allerdings reduziert. Danach setzt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB eine Beifügung der in Bezug genommenen Anlage nicht voraus; auch bedarf es weder einer Paraphierung des Hauptmietvertrages, einer Rückverweisung auf den Untermietvertrag oder gar einer festen körperlichen Verbindung zwischen Unter- und Hauptmietvertrag (BGH NZM 2005, 61 ff.; 2005, 584 f.; NJW 2003, 1248 f.; 2000, 354; 1998, 62). Vielmehr ist die Schriftform gemäß §§ 550, 126 BGB nach zutreffender höchstrichterlicher Rechtsprechung schon dann gewahrt, wenn in der unterzeichneten Urkunde - etwa durch einen entsprechenden Verweis (vgl. BGH NJW-RR 2005, 958 ff.; NJW 2003, 1248 f.) - eine zweifelsfreie Bezugnahme auf die Anlage, in der die wesentlichen Bestimmungen enthalten sind, erfolgt (vgl. BGH NZM 2004, 253 f.; NJW 2003, 1248 f.; OLG Celle NZM 2005, 219 f. m. w. N.).

Diese an die Einhaltung der Schriftform gestellten Anforderungen sind im vorliegenden Fall beachtet.

Die Parteien haben in dem Untermietvertrag an diversen Stellen zur Bestimmung von Einzelheiten seines Inhalts auf einen - nicht näher bezeichneten - Hauptmietvertrag Bezug genommen, der verschiedene für das zwischen ihnen bestehende Mietverhältnis wesentliche Regelungen enthält. Die Form der Bezugnahme durch die ausdrückliche Verweisung ermöglicht im vorliegenden Fall eine eindeutige Identifizierung des in Bezug genommenen Vertrages und ist somit hinreichend konkret (vgl. auch BGH NJW 2003, 1248, 1249). Wie sich aus den objektiven (vgl. BGH Z 152, 158, 165) Umständen des zur Entscheidung stehenden Falles ergibt, kann mit der Bezeichnung "Hauptmietvertrag" nämlich nur derjenige Mietvertrag gemeint sein, der zwischen der Beklagten als Mieterin und dem (Haupt-) Vermieter über das an die Klägerin weitervermietete Objekt zum Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrages bestand und gerade nicht - wie die Klägerin meint - "irgendein Hauptmietvertrag".

Auch unter Zugrundelegung des eigenen Vortrags der Klägerin bestand zu keinem Zeitpunkt eine Unklarheit über die Frage, welcher Hauptmietvertrag mit der Verweisung gemeint gewesen ist, zumal Anhaltspunkte dafür, dass über das streitgegenständliche Mietobjekt mehr als ein Hauptmietvertrag existiert oder die jeweils vermieteten Flächen nicht identisch sind, nicht bestehen. Soweit die Klägerin in ihrer Berufungsbegründung nunmehr erstmalig letzteres pauschal behauptet, ist dieses neue Vorbringen unbeachtlich. Die Beklagte bestreitet, dass die von ihr in dem Hauptmietverhältnis angemietete und die an die Klägerin weitervermietete Fläche voneinander abweichen. Der entgegenstehende neue Vortrag der Klägerin ist mithin nicht berücksichtigungsfähig und also prozessual unbeachtlich (vgl. §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Da es der Natur eines Untermietverhältnisses entspricht, dass ein und dasselbe Mietobjekt Vertragsgegenstand zweier Mietverträge ist, konnten und können weder für die Klägerin noch für einen unbeteiligten Dritten ernstliche Zweifel darüber bestehen, dass sich die Verweisungen in dem zwischen den Parteien geschlossenen Untermietvertrag allein auf den von der Beklagten geschlossenen Hauptmietvertrag beziehen.

Selbst wenn die Klägerin von den Bestimmungen des Hauptmietvertrages zum Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrages keine Kenntnis gehabt haben sollte, was sie trotz Unterzeichnung des Untermietvertrages - mit seinen diversen Verweisungen auf den Hauptmietvertrag - durch ihren Geschäftsführer pauschal behauptet, änderte dies nichts daran, dass in dem Untermietvertrag eine zweifelsfreie Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag enthalten ist. Denn der Inhalt des Untermietvertrages war durch die zweifelsfreie Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag jedenfalls bestimmbar, worauf es in diesem Zusammenhang nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung ankommt (BGH NJW 2002, 3389, 3390; 1999, 3257, 3259; BGH Z 142, 158).

Nach alledem ist die Schriftform in dem Untermietvertrag der Parteien gewahrt.

2. Auch der weitere Berufungsangriff der Klägerin gegen die Wirksamkeit des von den Parteien geschlossenen Untermietvertrages bleibt ohne Erfolg. Die Klägerin macht insoweit zu Unrecht geltend, die Parteien hätten sich über die essentialia negotii des Mietvertrages nicht geeinigt, weil sich bei isolierter Betrachtung allein durch die Vereinbarungen in dem Untermietvertrag keine eindeutige Bestimmung von Mietzeit, Mietobjekt und Mietzins ergebe.

Diese Ansicht der Klägerin ist schon in ihrem Ausgangspunkt verfehlt. Wie ausgeführt, ist bei der Bestimmung des Inhalts des Untermietvertrages der von der Beklagten geschlossene Hauptmietvertrag mit heranzuziehen, weil der Untermietvertrag wirksam auf die zweifelsfrei in Bezug genommenen Regelungen des Hauptmietvertrages verweist. Die Klägerin trägt selbst nicht vor, dass sich aus dem Inhalt des Untermietvertrages sowie der wirksam in Bezug genommenen Regelungen des Hauptmietvertrages nicht alle wesentlichen Vertragsbestandteile, insbesondere Mietobjekt, Mietzins und Mietzeit, ergeben.

3. Schließlich ist auch der Einwand der Klägerin unbegründet, der Untermietvertrag sei deshalb unwirksam, weil die in § 2 Ziffer 1b des Untermietvertrages getroffene Regelung, der zufolge das Mietverhältnis am "30.09.2007 bzw. dann endet, wenn der Mietvertrag der Vermieterin zu der Hauptvermieterin" ende, dazu führe, dass die Klägerin das Ende des Untermietverhältnisses nicht voraussehen könne. Insoweit verkennt die Klägerin, dass nach zutreffender höchstrichterlicher Rechtsprechung bei Untermietverhältnissen über Gewerberäume eine Vertragsbestimmung rechtlich unbedenklich ist, wonach das Untermietverhältnis nach Auflösung des Hauptmietvertrages endet (BGH NJW-RR 1986, 234). Das Ende des Hauptmietverhältnisses stellt sich in der von den Parteien vereinbarten Variante als auflösende Bedingung des Untermietverhältnisses dar, was - wie ausgeführt - bei Untervermietung von Gewerberaum rechtlich zulässig ist (BGH WuM 1984, 54, 55; Herrlein/Kandelhard, ZAP-Praxiskommentar Mietrecht, 2001, § 540 Rdnr. 46; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet- Pacht und Leasingrechts, 9. Auflage 2004, Rdnr. 1237).

4. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nrn. 1 und 2 ZPO); die Klägerin hat Gründe für eine Zulassung der Revision auch selbst nicht vorgebracht.

Ende der Entscheidung