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1. Wird ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück verkauft, so ist ein vertraglich vereinbarter Gewährleistungsausschluss wegen arglistigen Verschweigens dem Verkäufer bekannter Mängel (Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich) unwirksam, wenn der Verkäufer das Haus etwa zehn Jahre bewohnt hat und ein Sachverständiger feststellt, die Feuchtigkeitsschäden seien bereits langjährig vorhanden.

2. Etwas anderes kann allerdings dann gelten, wenn der Sachverständige in dem von ihm erstatteten schriftlichen Gutachten erklärt hat, die Schäden seien "für jeden, der sich für dieses Haus interessiere, deutlich erkennbar gewesen", und der Käufer das Haus einschließlich des Kellerbereichs nicht nur einmal besichtigt hat.

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Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen Im Namen des Volkes URTEIL

Geschäftszeichen: 2 U 77/05

Verkündet am: 19. Oktober 2006

hat das Hanseatische Oberlandesgericht in Bremen - 2. Zivilsenat - auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2006 durch die Richter Blum, Friedrich und Dierks

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 12. Juli 2005 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von € 8.400,-- abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Gründe:

I.

Der Kläger kaufte mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 28. April 2003 (Urkundenrolle Nr. 37/2003 des Notars K. F. [Bl. 7 - 13 d.A.]) von den Beklagten das im Grundbuch Vorstadt R 136 mit den Flurstück 200/3 der Flur 140 bezeichnete Grundstück (Gebäude- und Hoffläche) straße 146 mit einer Größe von 588 m2 zum Preise von € 98.000,--. Als Tag des Gefahrüberganges wurde der 5. Juni 2003 vereinbart, sofern zu diesem Zeitpunkt der Kaufpreis bereits hinterlegt sein sollte. Die Beklagten hatten ihrerseits das Grundstück im Jahre 1992 erworben. Das Grundstück war und ist mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebaut, das in den Jahren nach 1930 errichtet worden war. Der Anbau des Hauses wurde später, in den sechziger Jahren, hinzugefügt. In dem Kaufvertrag ist in Nummer 4 vereinbart:

"Der Erwerber hat den Vertragsgegenstand besichtigt. Er übernimmt ihn in dem derzeitigen Zustand, welcher ihm bekannt ist. Der Veräußerer haftet für keinerlei Sachmängel des Gebäudes und Grundstückes, gleich welcher Art diese auch sein mögen."

Das Grundstück wurde am 25. Juni 2003 dem Kläger übergeben. Der Kläger stellte alsbald fest, dass an verschiedenen Stellen insbesondere Feuchtigkeitserscheinungen sichtbar wurden. Es handelte sich nach seiner Darstellung im Einzelnen um folgende Mängel:

An der rückwärtigen Wand des Haupthauses zum Hof hin befand sich ein Aufbruch in der Verklinkerung. Diesen hatte der Kläger zwar anlässlich dere Besichtigung bemerkt, ihm war aber nach seiner Darstellung von der Beklagten zu 2. erklärt worden, dies sei darauf zurückzuführen, dass die Dachrinne kurzfristig undicht gewesen, dieser Schaden aber behoben sei. Der bei der Besichtigung trockene Keller habe im Anschluss an stärkere Regengüsse im Juni 2003 erhebliche Feuchtigkeitsschäden insbesondere in Gestalt von Ausblühungen aufgewiesen. Bei hinreichend starken Rgenfällen komme es zu einem völligen Durchnässen der Außenwand des Kellers, wobei die Feuchtigkeit nach oben steige und die Ursache für die Aufbrüche in der Verklinkerung bilde. Das Dach des Anbaus sei nicht dicht, so dass das eindringende Wasser die Decke des darunter liegenden Raumes von oben bereits aufgelöst habe. Die aufgrund der Feuchtigkeit entstandenen Flecken seien im Zeitpunkt der Besichtigung mit Kartons abgedeckt gewesen. Auf seine, des Klägers, Frage, sei mitgeteilt worden, das Dach des Anbaus sei "völlig dicht". Schließlich sei der Dachboden "komplett holzwurmzerfressen" gewesen.

Der Kläger hat behauptet, den Beklagten seien sämtliche geschilderte Mängel bekannt gewesen. Er hat die Ansicht vertreten, die Beklagten seien verpflichtet gewesen, ihm diese - soweit nicht sogar die von ihm gestellten Fragen unrichtig beantwortet worden seien - ungefragt zu offenbaren. Da die Beklagten dies unterlassen hätten, sei ihnen arglistiges Verschweigen bekannter Mängel anzulasten mit der Folge, dass sie sie sich auf den vertraglich vereinbarten Sachmängelgewährleistungsausschluss nicht berufen könnten. Hätte er, der Kläger, um den Umfang und das Gewicht der Mängel gewusst, hätte er das Grundstück nicht erworben.

Der Kläger, der zunächst den Antrag angekündigt hatte, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn € 98.000,-- nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins seit dem 28.- August 2003 zu zahlen, hat sodann diesen Antrag mit der Maßgabe gestellt, dass Zahlung Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks straße 146 in Bremen-Rönnebeck, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Bremen-Blumenthal von Rönnebeck, Bl. 1053, Flurstück 200/3, Flur 140, VR 136, geleistet werden solle.

Die Beklagten haben um Abweisung der Klage gebeten. Sie haben in erster Linie das Bestehen der vom Kläger geschilderten Schäden im Zeitpunkt des Gefahrübergangs bestritten und ferner in Abrede genommen, den Kläger unrichtig unterrichtet zu haben. In der Zeit, in der sie das verkaufte Grundstück in Besitz gehabt hätten, sei es weder zu erheblichen Feuchtigkeits-erscheinungen im Keller noch an der Außenwand (Verklinkerung) des Haupthauses gekommen. Die vom Kläger beanstandete Undichtigkeit des Daches im Anbau sei zwar einmal zutage getreten, dann aber fachgerecht behoben worden. Von dem Holzwurmbefall im Dachgebälk hätten sie nichts gewusst.

Das Landgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. E. K. , das dieser unter dem 10. November 2004 erstattet hat. Auf den Inhalt dieses Gutachtens wird Bezug genommen. Das Landgericht hat sodann mit dem angefochtenen Urteil, auf dessen Tatbestand (Bl. 88/89 d.A.) und Entscheidungsgründe (Bl. 89/90 d.A.) Bezug genommen wird, der Klage nach Maßgabe des in der mündlichen Verhandlung gestellten Antrags stattgegeben, die Klage im Übrigen abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufgehoben. Es hat diese Entscheidung im Wesentlichen wie folgt begründet:

Nach den Feststellungen des Sachverständigen K. stehe zur Überzeugung der Kammer fest, dass das vom Kläger erworbene Haus erheblichen Feuchtigkeitsschäden unterworfen sei, die ihre Ursache in "jahrelang versäumter Unterhaltung" hätten. Da die Beklagten das Haus mehr als zehn Jahre selbst bewohnt hätten, habe ihnen nicht verborgen bleiben können, dass im Keller mit Feuchtigkeit, zumal im Anschluss an Regenfälle, zu rechnen und dass auch das Dach undicht (gewesen) sei. Diese Mängel hätten sie dem Kläger im Vorfeld des Abschlusses des Kaufvertrages ungefragt offenbaren müssen, denn es liege auf der Hand, dass die Kenntnis von derartigen Umständen für den Käufer von ausschlaggebender Bedeutung für den Kaufvertragsentschluss sei. Die Entscheidung über die Klagabweisung im Übrigen und die Kosten folge aus dem Umstand, dass der Kläger erst nach Zustellung der Klage seinen Klagantrag auf eine Zug-um-Zug-Verurteilung beschränkt habe.

Gegen dieses ihnen am 20. Juli 2005 zugestellte Urteil haben die Beklagten am 12. August 2005 Berufung eingelegt und diese am 20. September 2005 im Wesentlichen wie folgt begründet:

Der Kläger habe das auf dem gekauften Grundstück stehende Haus nach seiner eigenen Darstellung zweimal besichtigt, davon einmal im Anschluss an die vollständige Räumung des Gebäudes. Er habe die von Schlagregen durchfeuchtete Außenwand an der Rückseite des Haupthauses mit den erkennbar aufgebrochenen Klinkern fotografiert und im Übrigen während der Besichtigungen zum Ausdruck gebracht, selbst sach- und fachkundig zu sein. Zu berücksichtigen seien außerdem das dem Kläger von Anfang an nicht unbekannte Alter des Gebäudes und des Anbaues, deren Sanierungsbedürftigkeit sowie der Umstand, dass es im Kaufvertrag heiße, es werde ein "Grundstück mit dem darauf befindlichen Gebäude" veräußert.

Das Begehren des Klägers müsse entgegen der vom Landgericht vertretenen Ansicht daran scheitern, dass der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss greife, denn ein arglistiges Verhalten sei ihnen, den Beklagten, nicht anzulasten. Ein solches setze zumindest Kenntnis von einem vorhandenen Fehler oder - wie hier - mehreren behaupteten Mängeln voraus. Daran fehle es. Zwar sei das Dach des Anbaues nach ihrer, der Beklagten, Kenntnis einmal undicht gewesen, und zwar etwa drei Jahre vor Abschluss des Kaufvertrages, doch sei dieser Mangel bereits zuvor fachgerecht behoben worden. Dies werde auch durch den Inhalt des Gutachtens des Sachverständigen Koch bestätigt, denn dieser habe lediglich "z.Zt. abgetrocknete Feuchteschäden im Bodenraum" festgestellt. Den im Zeitpunkt des Gefahrüberganges allein noch vorhandenen abgetrockneten Wasserfleck von etwa einem halben Meter Durchmesser habe der Kläger nicht nur bemerkt, sondern auch eingehend untersucht.

Nichts anderes gelte im Ergebnis in Bezug die vom Kläger behauptete Feuchtigkeit im Keller des Hauses. Zunächst sei festzuhalten, dass der Keller bei der Besichtigung durch den Kläger unstreitig trocken gewesen sei. Einzuräumen sei zwar, dass es nach stärkeren Regengüssen - vor allem im Juni 2003 - zu Ausblühungen an den Kellerwänden gekommen sei, indessen seien derartige Erscheinungen bei Kellern von Häusern, die vor mehr als siebzig Jahren errichtet worden seien, nicht unüblich, so dass darauf nicht gesondert und unaufgefordert habe hingewiesen werden müssen.

Letztlich müsse die Klage schon deshalb erfolglos bleiben, weil es der Kläger verabsäumt habe, vor dem von ihm im Klagewege verfolgten Begehren ihnen, den Beklagten, eine Frist zur Nacherfüllung zu setzen, da es am Vorliegen eines gesetzlichen Ausnahmetatbestandes fehle, der eine solche entbehrlich gemacht habe.

Die Beklagten beantragen,

das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angegriffene Urteil, das er im Ergebnis und in der Begründung für zutreffend hält und macht unter Wiederholung des in erster Instanz unterbreiteten Vortrags im Wesentlichen geltend:

Entgegen dem Vorbringen der Beklagten hätten diese sehr wohl arglistig gehandelt, indem sie dem Kläger die ihnen bekannten nicht unerheblichen Feuchtigkeitsschäden unter Verletzung der ihnen obliegenden Aufklärungspflicht dem Kläger verschwiegen hätten. Da der Sachverständige ausgeführt habe, dass das Dach des Anbaues undicht sei, könne jedenfalls von einer nachhaltrig wirkenden Reparatur nicht die Rede sein. Wasser könne auch über eine unsachgemäß angebrachte Dachkante in die Fassade eindringen, so dass die vom Kläger erkannten Schäden an der Verklinkerung ihre Erklärung auch in der allmählichen Durchdringung der Außenwand wegen Fehlens einer Kellerwandabdichtung finden könnten. Zwar habe er, der Kläger, der nicht behauptet habe, sachkundig zu sein, gewusst, dass er ein nicht mehr neues Haus gekauft habe, doch habe er dieses, wie auch den Beklagten nicht verborgen geblieben sei, zu Wohnzwecken erworben. Im Übrigen habe der Sachverständige bestätigt, dass die von ihm im Gutachten festgestellten Feuchtigkeitsschäden, die von dem Kläger in ihren Ausmaßen weder erkannt worden noch für ihn erkennbar gewesen seien, seit Jahren aufgetreten seien und daher den Beklagten bekannt gewesen sein müssten.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die Berufungsbegründung (Bl. 100 - 106 d.A.) sowie den weiteren Schriftsatz der Beklagten vom 12. Juli 2006 (Bl. 154 - 156 d.A.) nebst Anlagen (Bl. 157 - 167 d. A.), die Berufungserwiderung (Bl. 126 - 129 d.A.) sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 13. April 2006 (Bl. 130/131 d.A.) und vom 28. September 2006 (Bl. 205/206 d.A.) Bezug genommen.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Anhörung des Sachverständigen K. zu dem von ihm erstinstanzlich schriftlich erstatteten Gutachten vom 10. November 2004 sowie durch Vernehmung des Zeugen A. d. H. . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 13. Juli 2006 (Bl. 150 - 153 d.A.) sowie vom 28. September 2006 (Bl. 206 - 207 d.A.) Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Beklagten ist statthaft (§ 511 Abs. 1 und 2 Nr. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 517, 520 Abs. 1 und 2 Satz 1 und 3, Abs. 3 Satz 1 und 2 ZPO) und somit zulässig. Sie ist auch begründet, denn das Landgericht hat die Beklagten zu Unrecht verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger € 98.000,-- nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30. Oktober 2003 Zug um Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks straße 146 in Bremen-Rönnebeck zu zahlen.

1.

Der von dem Kläger geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises kann nach § 437 Nr. 2, § 440 Satz 1, § 323 Abs. 2, § 346 Abs. 1 BGB nur bestehen, wenn die Beklagten die von dem Kläger gerügten Mängel des auf dem von ihm erworbenen Grundstücks befindlichen Wohnhauses arglistig verschwiegen hätten, denn nur in diesem Fall entfaltet der zwischen den Parteien im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss keine Wirkung (§ 444 BGB). Es lässt sich aber nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht feststellen, dass die Beklagten gegenüber dem Kläger arglistig gehandelt, d.h. die vorhandenen Mängel des Hauses dem Kläger trotz Kenntnis derselben verschwiegen haben, obwohl sie erkannt hatten oder jedenfalls hätten erkennen müssen, dass das Wissen um diese Mängel den Kläger gehindert hätte, den Kaufvertrag wie geschehen abzuschließen. Im Einzelnen:

a)

Der Sachverständige K. hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 10. November 2004 ausgeführt, im Keller des Hauses seien erhebliche Feuchtigkeitsstellen an allen Außenwänden festgestellt worden. Er hat zum Beleg dazu auf dem Gutachten beigefügte Fotografien verwiesen (Nr. 2 bis Nr. 8), aus denen der Senat ohne weiteres zu entnehmen vermochte, dass der Keller des Hauses jedenfalls im Zeitpunkt der Besichtigung durch den Sachverständigen am 14. Oktober 2004 deutliche Spuren von Feuchtigkeit aufwies. Der Sachverständige hat ferner aufgrund des von ihm vorgefundenen Zustandes des Kellers die Schlussfolgerung gezogen, dass die äußere Kellerwandabdichtung offenbar seit langem nicht mehr funktioniere. Ferner hat er "bestätigt", dass es bei lang anhaltender Beanspruchung durch Oberflächenwasser auch zeitweise zu Durchfeuchtung des Kellers komme. Das vorliegende Schadenbild zeige deutlich, dass im Keller stetig zunehmende Außenwandzerstörungen aufträten; die festgestellten Schäden lägen ganz offensichtlich seit Jahren vor. Diese Feststellungen und Schlussfolgerungen, an deren Richtigkeit zu zweifeln der Senat keinen Anlass sieht, legen es nahe, von der Annahme auszugehen, dass die Beklagten, die immerhin etwa zehn Jahre das fragliche Haus bewohnt haben, um diese Mangelhaftigkeit gewusst und es pflichtwidrig unterlassen haben, den Kläger rechtzeitig, nämlich vor Abschluss des Kaufvertrages, darüber in Kenntnis zu setzen. Indessen ergibt sich auf der Grundlage der Anhörung des Sachverständigen zum Inhalt seines schriftlichen Gutachtens vor dem Senat ein im Ergebnis anderes Bild:

Zwar hat der Sachverständige erklärt, es sei für ihn nach der Augenscheinseinnahme unverkennbar gewesen, dass auf das Kelleraußenmauerwerk über Jahre hinweg Feuchtigkeit eingewirkt haben müsse. Dies müsse auch dazu geführt haben, dass bei stärkerem Wasseranfall die Kellerwände nass geworden seien. Dies habe jedoch nicht bedeutet, dass Wasser in den Keller "hineingeflossen" sein müsse. Für solche gravierenden Wasserschäden habe er zur Zeit der Besichtigung keine Anhaltspunkte gehabt. Allerdings habe der von ihm in Augenschein genommene Zustand des Putzes ganz eindeutig gezeigt, dass über Jahrzehnte hinweg der Putz durch Feuchtigkeit und Kalkausblühungen teilweise zerstört worden sei. Der Zustand, der sich im Zeitpunkt der Besichtigung im Oktober 2003 dargestellt habe, müsse in sehr ähnlicher Form auch im März/April 2003 vorhanden gewesen sein. Es sei davon auszugehen, dass es bei starkem Regenfall zu an sich fühlbaren Durchfeuchtungen in der Kellerwand gekommen sei. Ob dies jedoch den Eigentümern aufgefallen sei, könne er, der Sachverständige, nicht sicher feststellen. Angesichts des schlechten Zustandes der Kellerwände müsse das nicht unbedingt deutlich geworden sein.

Diese zuletzt wiedergegebenen Äußerungen des Sachverständigen hindern den Senat, die Feststellung zu treffen, die Beklagten hätten von einer über das für ein in den dreißiger Jahren des 20. Jahrhunderts erbautes Haus übliche Maß hinausreichende Feuchtigkeitserscheinung gewusst und diesen Umstand dem Kläger verschwiegen. Mit Rücksicht darauf, dass der Sachverständige sowohl im schriftlichen Gutachten als auch in der mündlichen Anhörung betont hat, es handele sich um eine jahrzehntelang währende Entwicklung, kann nämlich nicht ausgeschlossen werden, dass die Beklagten diesen Zustand des Kellers im Zeitpunkt des Erwerbs des Hauses vorgefunden und ihn als üblich und daher hinzunehmen aufgefasst haben. Dafür spricht vor allem auch ihre im Rechtsstreit von Anfang an aufgestellte Behauptung, der Keller sei im Zeitpunkt der Besichtigung durch den Kläger trocken gewesen - einer Behauptung, der der Kläger nicht widersprochen hat - und die daran anschließende Behauptung, während des Zeitraumes der Nutzung des Objekts durch sie, die Beklagten, sei im Kellerbereich kein Feuchtigkeitseintritt zu verzeichnen gewesen. Es spricht manches dafür, dass die Beklagten mit dieser Darstellung zum Ausdruck bringen wollten, dass nach ihrer Betrachtungsweise ein "Feuchtigkeitsproblem" zumal in einem nicht mehr neuen Haus und Keller erst dann anzunehmen ist, sofern sich nicht nur Feuchtigkeit in den Wänden befindet, sondern Wasser an diesen herabrieselt und sich auf dem Boden sammelt. Von solchen Erscheinungen hat jedoch der Sachverständige nicht gesprochen.

b)

Der Senat kann auch nicht feststellen, die Beklagten hätten es pflichtwidrig versäumt, den Kläger darauf hinzuweisen, dass das Dach des Hauses an der Stelle oberhalb des Anbaues im Zeitpunkt des Gefahrübrerganges undicht gewesen sei. Der vom Senat als Zeuge gehörte gelernte Dachdecker A. d. H. hat bekundet, er habe vor etwa fünf Jahre - also wohl im Jahre 2001, mithin zwei Jahre vor Abschluss des Kaufvertrages - , von dem Beklagten zu 1. erfahren, dass es in dem kleinen Zimmer im Anbau des hier im Streit befindlichen Hauses eine "kleine Leckage" gebe. Er habe anlässlich einer Besichtigung bereits von unten gesehen, dass mehrere Reihen Dachziegel verrutscht gewesen seien. Er sei dann auf das Dach geklettert und habe festgestellt, dass die Verlattung unter denm Ziegeln "vergammelt" gewesen sei, habe die Latten erneuert und die Dachziegel, die ihrerseits in Ordnung gewesen seien, gerichtet. Damit sei das Dach (wieder) dicht gewesen. Er, der Zeuge, sei anschließend noch wiederholt in dem fraglichen Raum gewesen, in dem die Feuchtigkeitsschäden aufgetreten gewesen seien. Ihm sei keine neue Feuchtigkeit aufgefallen.

Der Senat sieht keine Veranlassung, der Aussage des Zeugen keinen Glauben zu schenken. Sie fügt sich durchaus in den Tatsachenvortrag beider Parteien ein, denn der Kläger hat zwar bereits in der Klageschrift behauptet, ihm sei auf seine Frage, ob das Dach des Anbaues dicht sei, geantwortet worden, dies sei der Fall. Diese Antwort konnten die Beklagten auf der Grundlage dessen, was der Zeuge A. d. H. bekundet hat, mit gutem Gewissen erteilen. Die Beklagten haben ihrerseits bereits erstinstanzlich eingeräumt, dass die Dacheindeckung zu einem vor Abschluss des Kaufvertrages liegenden, nicht mehr genau zu bezeichnenden Zeitraum undicht gewesen, diese Undichtigkeit aber durch den vom Senat gehörten Zeugen A. d. H. fachgerecht und mit nachhaltiger Wirkung beseitigt worden sei. Zu dieser Darstellung der Beklagten passt auch ohne weiteres ihr Vortrag, es sei im Anschluss an die durchgeführte Reparatur an der Zimmerdecke ein abgetrockneter Wasserfleck von etwa einem halben Durchmesser deutlich zu erkennen gewesen. Auf diesen habe der Kläger sie, die Beklagten, von sich aus angespprochen, ihm, dem Kläger, sei die Herkunft des Fleckes erklärt worden, und er, der Kläger, habe diesen "eingehend untersucht". Bei dieser Sachlage mussten die Beklagten nicht mehr erklären als geschehen.

c)

Ein Eingehen auf die weiteren vom Kläger ursprünglich gerügten beiden weiteren Mängel erübrigt sich. Die abgeplatzten Teile der Verklinkerung am Mauerwerk (rückwärtige Wand des Haupthauses zum Hof hin) hat der Kläger nach seinem eigenen Vortrag bereits bei der Besichtigung selbst festgestellt. Die Rüge, die Balken des Dachbodens seien vollständig holzwurmzerfressen gewesen, hat der Kläger im Berufungsrechtszug ausdrücklich fallen gelassen.

2.

Auf der Grundlage dieser Meinungsbildung des Senats, dass nämlich nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden kann, die Beklagten hätten wider besseren Wissens dem Kläger gegenüber ihnen bekannte nicht unerhebliche Mängel verschwiegen, kann offen bleiben, wie der Hinweis des Sachverständigen in seinem schriftlichen Gutachten zu verstehen ist, wenn er dort ausgeführt hat: "Die Schäden Punkt 1. bis 3. des Beweisbeschlusses" - sc. Undichtigkeit des Anbaues, Schäden im Außenmauerwerk, Feuchtigkeit im Keller - "lagen ebenfalls ganz sicher vor dem 28. 04. 2003 vor und waren von jedem, der sich für dieses Haus interessiert, deutlich erkennbar." (Hervorhebung vom Senat). Sollte dieser Satz so zu verstehen sein, dass die zu a) und zu b) erwähnten Schäden anlässlich der Besichtigung durch den Kläger von diesem ohne weiteres bemerkbar waren, so könnte sich die Frage stellen, ob bei offenkundigen, bei einer Besichtigung unschwer feststellbaren Mängeln gleichwohl eine Offenbarungspflicht des Verkäufers besteht. Diese Frage hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 8. April 1994 - V ZR 178/92 - NJW-RR 1994, 907 [ dort unter II. 2. Buchstabe b)] verneint. Indessen ist sie aus den oben zu 1. a) und b) dargestellten Gründen hier nicht entscheidungserheblich.

III.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO nicht vorliegen.

Ende der Entscheidung