Judicialis Rechtsprechung

Geschäftszeichen: 3 W 25/02

in der Wohnungseigentumssache

hat der 3. Zivilsenat des Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen unter Mitwirkung von

in der Beratung vom 9. Januar 2003 beschlossen:

Tenor:

Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 11.03.2002 abgeändert.

Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des Amtsgerichts Bremen vom 22.10.2001 abgeändert:

Das Amtsgericht Bremen - Abteilung für Wohnungseigentumssachen - ist funktionell zuständig.

Gründe:

Die Beteiligten streiten um die Verwaltung des im Miteigentum der Wohnungseigentümer der vier im Rubrum genannten Wohnungseigentümergemeinschaften stehenden Grundstücks Bremen, S.straße 49 (Flurstück 70/5). Auf dem Grundstück befindet sich ein Gebäude mit drei Wohnungen, einem Laden, fünf Garagen und der Heizungsanlage für die vier Wohnungseigentumsanlagen.

Der Antragsteller ist Eigentümer je einer Wohnung in der Wohnungseigentumsanlage R. Straße 4-6 und S.straße 51-53. Die Antragsgegnerin zu 1 ist Verwalterin der vier Wohnungseigentumsanlagen. Sie hat sich zur Verwalterin des Grundstücks S.straße 49 bestellt.

Auf der Versammlung der Verwltungsbeiräte der vier Wohnungseigentümergemeinschaften am 11.10.2000 haben diese betreffend die Verwaltung des Grundstücks S.straße 49 Beschlüsse gefasst.

Im vorliegenden Verfahren hat der Antragsteller die Feststellung begehrt, dass die Beschlüsse der Verwaltungsbeiräte zu TOP 2 - Genehmigung der Jahresabrechnungen 1993 - 1999 und Entlastung des Verwalters -, zu TOP 4 - Genehmigung des Wirtschaftsplans 2001 - und zu TOP 4 a) - Erhöhung der Verwaltervergütung - nichtig sind.

Das Amtsgericht hat sich durch Beschluss vom 22.10.2001 für funktionell unzuständig erklärt und das Verfahren an das zuständige Prozessgericht verwiesen. Die gegen diesen Beschluss gerichtete sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht in dem angefochtenen Beschluss zurückgewiesen. Gegen den am 19.03.2002 zugestellten landgerichtlichen Beschluss hat der Antragsteller am 02.04.2002 sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig. Sie ist in der Sache begründet.

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde ist statthaft. Die Entscheidung des Amtsgerichts betrifft allein die Frage der funktionellen Zuständigkeit zwischen dem Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit und dem Gericht der streitigen Gerichtsbarkeit. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist danach gleichfalls nur die Frage der funktionellen Zuständigkeit. Auch wenn beide Verfahren der ordentlichen Gerichtsbarkeit zuzuordnen sind und es sich nicht um einen Rechtwegkonflikt im eigentlichen Sinne handelt, gelten die Vorschriften für die Rechtswegverweisung der §§ 17-17 b GVG entsprechend. Für die Anfechtbarkeit der Entscheidung des Amtsgerichts verweist die entsprechende Anwendung des § 17 a Abs. 4 GVG auf die Vorschriften der jeweils geltenden Verfahrensordnung. Danach ist nach § 45 Abs. 1 WEG gegen die Entscheidung des Landgerichts die sofortige weitere Beschwerde statthaft (BGH NJW 2002, 3709 m.w.N.).

Die sofortige weitere Beschwerde ist begründet, weil die angefochtene Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts beruht.

Für das vom Antragsteller eingeleitete Verfahren ist das Gericht für Wohnungseigentumssachen zuständig.

Ob eine der in § 43 WEG aufgeführten Streitigkeiten vorliegt, ist anhand des vom Antragsteller zur Entscheidung gestellten Begehrens zu ermitteln.

Nach Auswahl der Verfahrensgegner, nach der Formulierung des Antrages sowie der Begründung steht im Vordergrund das Anliegen des Antragstellers als Wohnungseigentümer, dass das Heizungshausgrundstück ordnungsgemäß verwaltet wird. Maßgeblich ist danach nicht allein der rechtliche Status dieses Grundstücks. Auch wenn dem Amtsgericht zu folgen ist, dass es sich hinsichtlich dieses Grundstücks um eine Bruchteilsgemeinschaft aller Wohnungseigentümer handelt, ergibt sich daraus nicht, dass Streitigkeiten über dessen Verwaltung der Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts entzogen sind. Auch insoweit ist maßgeblich, auf welche Rechtsgrundlage der Antragsteller seine Befugnisse stützen kann. Dabei kann für den Antragsteller bestimmend sein, dass hinsichtlich der Verwaltung des Bruchteilseigentums in der Teilungserklärung eine modifizierende Regelung der Verwaltung des Bruchteilseigentums für den Antragsteller verbindlich geworden ist, wie das Amtsgericht zu Recht ausführt. Eine unmittelbare Beteiligung des Wohnungseigentümers ist danach nicht vorgesehen. Das Grundstück wird nach Nr. 1 e) dd) der Teilungserklärung von den Verwaltern der vier Wohnungseigentumskomplexe verwaltet, die Kontrollrechte liegen bei den jeweiligen Verwaltungsbeiräten.

Bei der Ermittlung des Antragsbegehrens ergibt sich danach Folgendes:

Die Inanspruchnahme der Antragsgegnerin zu 1 in ihrer Eigenschaft als Verwalterin weist auf die Zuordnung als Wohnungseigentumssache hin. Nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG entscheidet das Gericht für Wohnungseigentumssachen über Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung. Die Antragsgegnerin zu 1 ist nicht nur als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlagen in Anspruch genommen, an denen der Antragsteller beteiligt ist, sondern darüber hinaus an allen Wohnungseigentumsanlagen sowie als Verwalterin des Heizungshausgrundstücks. Die so erfolgte Inanspruchnahme der Verwalterin berührt jedoch nicht die Verfahrenszuständigkeit. Problematisch ist allerdings die Zulässigkeit im Sinne des Rechtsschutzinteresses, wenn der Antragsteller einen Antragsgegner in das Verfahren einbezieht, der die Wohnungseigentumsanlage des Antragstellers nicht verwaltet, und im Übrigen eine Beschlussfassung zur Nachprüfung stellt, an der die Antragsgegnerin zu 1, in welcher Funktion auch immer, nicht beteiligt war.

Auch bei Inanspruchnahme der Miteigentümer der vier Wohnungseigentumsanlagen handelt es sich um eine Wohnungseigentumssache.

Nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG entscheidet das Amtsgericht als Gericht für Wohnungseigentumssachen auf Antrag eines Wohnungseigentümers über die sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis und der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden wechselseitigen Rechte und Pflichten der Eigentümer. Diese Zuständigkeitsbestimmung ist weit auszulegen, und es spricht im Zweifel eine Vermutung für die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte bei allen gemeinschaftsbezogenen Verfahrensgegenständen (BGH aaO).

Bei der Feststellung der Wirksamkeit der Beschlussfassung der Verwaltungsbeiräte handelt es sich um einen gemeinschaftsbezogenen Verfahrensgegenstand. Der Antragsteller will geklärt wissen, ob die Tätigkeit der Verwaltungsbeiräte rechtmäßig war und für die von der Verwalterin getroffenen Maßnahmen hinsichtlich des Heizungshausgrundstückes verbindlich werden konnte.

Die Gemeinschaftsbezogenheit ergibt sich einmal daraus, dass die Wohnungseigentümer über die Verwalterin als Zustellungsbevollmächtigte in Anspruch genommen werden. Zustellungsbevollmächtigt ist die Antragsgegnerin zu 1 jedoch nur in Wohnungseigentumssachen. Eine ordnungsgemäße Verfahrensbeteiligung der Wohnungseigentümer zugleich als Bruchteilseigentümer außerhalb eines Wohnungseigentumsverfahrens kann vorliegend nicht festgestellt werden.

Unabhängig davon ergibt sich aus dem gestellten Antrag, dass das Verfahren als Wohnungseigentumssache einzuordnen ist. Über Beschlüsse von Organen einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wie einem Beirat nach § 29 WEG, kann nur im Wohnungseigentumsverfahren entschieden werden. Das verkennt auch das Amtsgericht nicht, wenn es ausführt, dass die Rechte und Pflichten eines Beirats der Nachprüfung durch das Wohnungseigentumsgericht unterliegen können. Eine solche Nachprüfung erstrebt der Antragsteller vorliegend ausdrücklich.

Eine von der Verfahrenszuständigkeit zu trennende Frage ist jedoch wiederum die Zulässigkeit des Antrages, insbesondere im Hinblick auf die Beteiligung von Verwaltungsbeiräten von Wohnungseigentümergemeinschaften, an denen der Antragsteller nicht beteiligt ist. Desgleichen ist es eine Frage der Zulässigkeit, ob und in welchem Umfang der Antragsteller als Wohnungseigentümer Kontrollrechte betreffend das Grundstück S.straße 47 ausüben kann. Denn das Betreiben einer Heizungsanlage gehört grundsätzlich zu den Aufgaben der Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Die Ordnungsmäßigkeit des Betreibens der Heizungsanlage ist von den Wohnungseigentümern überprüfbar. Auch wenn die hier in Frage stehende Heizungsanlage nicht auf den Grundstücken der Wohnungseigentümer jeweils betrieben wird, ergibt sich die Gemeinschaftsbezogenheit des vorliegenden Verfahrens daraus, dass Verwalterin und Beiräte beim Betrieb der Heizungsanlage zusammenwirken müssen, um eine effiziente Versorgung der Wohnungseigentümer zu gewährleisten. Es handelt sich damit um eine Frage der Verwaltung und der sie überprüfenden Organe, die insgesamt dem Gericht für Wohnungseigentumssachen zuzuweisen ist.

Ende der Entscheidung