Judicialis Rechtsprechung

Tenor:

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Wert der Beschwer beträgt für den Kläger 17.250,- DM.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet. Das Landgericht hat der Klage zu Unrecht stattgegeben.

Dem Kläger steht kein Anspruch auf Zahlung von Provision aus einem Maklervertrag nach § 652 Abs. 1 BGB zu.

1.a) Ein Maklervertrag zwischen den Parteien ist nicht dadurch zustande gekommen, dass die Beklagten am 7. Juli 1997 das Exposé über die Eigentumswohnung ####### entgegen genommen haben. Zwar muss ein Maklervertrag weder schriftlich noch ausdrücklich abgeschlossen werden, vielmehr kann dieses auch durch stillschweigende oder schlüssige Erklärung erfolgen (BGH WM 1971, 904; 1098, 1099). Dabei steht einer Vergütungspflicht des Käufers nicht entgegen, dass der Makler schon einen Auftrag des Verkäufers hat. Es ist aber Sache des Maklers, eindeutig zu erklären, dass er auch mit dem Kaufinteressenten in Vertragsbeziehungen treten will und von ihm Zahlung einer Provision erwartet (BGH NJW-RR 1987, 173, BGH Urteil vom 4. November 1999 - III ZR 223/98). Etwaige Unklarheiten gehen insoweit zu Lasten des Maklers. Allerdings ist grundsätzlich davon auszugehen, dass ein gewerbsmäßiger Makler nicht umsonst arbeitet. Auf der anderen Seite reicht für die stillschweigende Annahme des vom Makler abgegebenen Angebotes zum Abschluss eines Maklervertrages allein die Entgegennahme des Angebotes und die Kenntnis des Inhaltes regelmäßig nicht aus. Vielmehr ist ein Verhalten des Empfängers notwendig, das als Inanspruchnahme oder sich Gefallenlassen von Maklerdiensten in Kenntnis von deren Entgeltlichkeit verstanden werden kann. Ist ein Makler erkennbar schon für einen Kunden tätig, kommt ein Maklervertrag zusätzlich mit dem Interessenten des Maklers erst dann zustande, wenn dieser nach Zugang des ausdrücklichen Provisionsverlangens des Maklers weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt (BGH NJW-RR 1991, 371).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist kein Maklervertrag dadurch zustande gekommen, dass die Beklagten das Exposé am 7. Juli 1997 entgegen genommen haben.

b) Die Beklagten haben aber auch in der Folgezeit nicht durch schlüssiges Verhalten das Angebot des Klägers auf Abschluss eines Maklervertrages angenommen. Ein derartiges schlüssiges Verhalten ist nicht darin zu sehen, dass sie den Kläger mit der Vermakelung ihrer alten Wohnung in #######, #######, beauftragten. Für diese Wohnung hatten die Parteien einen eigenständigen Maklervertrag geschlossen, wobei dem Kläger bei erfolgreicher Tätigkeit ein Anspruch auf Zahlung einer Courtage zugestanden hätte. Der Abschluss des eigenständigen Maklervertrages betreffend die Wohnung ####### stellt sich nicht als schlüssige Annahme des Angebotes zum Abschluss eines Maklervertrages für die Wohnung ####### dar. Eine Verbindung beider Maklerverträge dergestalt, dass ein Verkauf der alten Wohnung zwingend an den Kauf der neuen Wohnung gekoppelt war, lag nach dem Vortrag der Parteien nicht vor.

c) Eine Inanspruchnahme der Maklerdienste des Klägers für die Wohnung ####### kann auch nicht darin gesehen werden, dass die Beklagten den Kläger gebeten haben sollen, einen Entwurf des notariellen Kaufvertrages für diese Wohnung vorbereiten zu lassen. Ein derartiges Vorbereiten stellt sich nicht immer als typische Maklerleistung im Sinne des Gesetzes dar. Während der Kläger in der ersten Instanz noch vorgetragen hat, dass er einen Hinweis erhielt, er solle einen Vertragsentwurf vorbereiten lassen, konkretisiert der Kläger in der zweiten Instanz seinen Vortrag dahingehend, dass nach einer Besichtigung der alten Wohnung ####### die Beklagten den Kläger gefragt hätten, ob nach der Beurkundung des Kaufvertrages betreffend die alte Wohnung nicht auch gleich der Vertrag betreffend die Wohnung ####### erfolgen könne. Daraus folgt, dass im vorliegenden Fall die behauptete Beauftragung des Klägers mit der Erstellung eines Vertragsentwurfes in Zusammenhang mit dem Verkauf der alten Wohnung der Beklagten stand. Für diesen Verkauf hatten die Parteien jedoch einen eigenständigen Maklervertrag geschlossen. Somit ist zwischen den Parteien auch kein Maklervertrag betreffend die Wohnung ####### dadurch geschlossen worden, dass nach dem Vortrag des Klägers die Beklagten ihn gebeten hatten, den Entwurf eines Kaufvertrages für diese Wohnung erstellen zu lassen.

2. Selbst wenn man von einem Maklervertrag zwischen den Parteien ausgehen würde, stünde dem Kläger kein Anspruch zu, da seine Tätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrages nicht ursächlich war. Die Beklagten haben durch die erstinstanzlich durchgeführte Beweisaufnahme bewiesen, dass sie von der Wohnung ####### bereits Vorkenntnis durch die Maklerin ####### hatte. Die Beklagten waren nicht verpflichtet, den Kläger über ihre Vorkenntnisse zu unterrichten (vgl. BGH WM 1984, 62). Entgegen der Ansicht des Landgerichts hat der Kläger den Beklagten auch keine weitergehenden Kenntnisse über die Wohnung verschafft. Wie sich aus dem bereits erstinstanzlich vorgelegten Exposé der Maklerin ####### vom 1. Juli 1997 ergibt, war diesem Exposé ein Grundriss beigefügt. Anhand dieses in der zweiten Instanz vorgelegten Grundrisses und der Tatsache, dass der Beklagte die Wohnung bereits ausgemessen hatte, bevor er von dem Kläger das Exposé erhalten hatte, ergibt sich, dass die Tätigkeit des Klägers auch nicht mitursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages geworden ist.

Besonderheiten, die ein Berufen auf Vorkenntnis als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen, liegen im vorliegenden Rechtsstreit nicht vor.

Demgemäß war auf die Berufung der Beklagten das erstistanzliche Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die übrigen Nebenentscheidungen gründen sich auf § 708 Ziffer 10, § 713, § 546 Abs. 2 ZPO.

Ende der Entscheidung