Judicialis Rechtsprechung

1. Der Vorkaufsberechtigte, der sein Vorkaufsrecht an der von ihm gemieteten Eigentumswohnung ausübt, kann von dem Vorkaufsverpflichteten regelmäßig keinen Ersatz seines Verzögerungsschadens beanspruchen, der darauf beruhen soll, dass der Vorkaufsverpflichtete seine Informationspflichten nicht unverzüglich erfüllt hat.

2. Die Informationspflichten des Vorkaufsverpflichteten aus §§ 469 Abs. 1, 577 Abs. 2 BGB bestehen nur bis zur Ausübung des Vorkaufsrechts.

3. Der Vorkaufsverpflichtete ist im Falle des Verkaufs mehrerer Gegenstände zu einem Gesamtpreis nicht verpflichtet, den Vorkaufsberechtigten über den Teil des Kaufpreises zu informieren, der nach § 467 BGB auf denjenigen mitverkauften Gegenstand entfällt, auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht.

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Oberlandesgericht Celle Im Namen des Volkes Urteil

2 U 139/07

Verkündet am 1. November 2007

In dem Rechtsstreit

hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht R., des Richters am Oberlandesgericht Dr. L. und des Richters am Amtsgericht Dr. L. auf die mündliche Verhandlung vom 26. September 2007 für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 29. Juni 2007 verkündete Urteil des Einzelrichters der 9. Zivilkammer des Landgerichts Hannover geändert.

Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren beträgt bis zum 18. Oktober 2007 5.204,53 EUR und für die Folgezeit 3.315,53 EUR.

Gründe:

I.

Von der Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil und die Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird gemäß §§ 313 a I, 540 II ZPO abgesehen.

II.

Die nach der Zurückweisung der Berufung der Kläger durch Beschluss des Senats vom 18. Oktober 2007 allein noch rechtshängige zulässige Berufung der Beklagten hat auch in der Sache Erfolg.

1. Der Senat hält an seiner bereits im Hinweisbeschluss vom 23. August 2007 vertretenen Auffassung fest, dass den Klägern der geltend gemachte Anspruch auf Ersatz des Verzögerungsschadens wegen einer angeblich nicht unverzüglich erfolgten Mitteilung der Beklagten über das Vorkaufsrecht der Kläger an der streitbefangenen Eigentumswohnung (S., H.. Obergeschoss Mitte, eingetragen im Wohnungsgrundbuch von H. Blatt #######) und über den Inhalt des notariellen Kaufvertrages vom 24. Juli 2005 entgegen der Ansicht des Landgerichts schon deshalb nicht zusteht, weil es an einer Anspruchsgrundlage für die Schadensersatzforderung fehlt.

Zwar trifft den Vermieter von Wohnräumen, an denen - wie im vorliegenden Fall - nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wird, zu Gunsten des Mieters (im ersten Fall des Verkaufs nach der Umwandlung in Wohnungseigentum an einen nicht zu den Angehörigen des Vermieters zählenden Dritten) gemäß § 577 Abs. 2, 469 Abs. 1 BGB die mietvertragliche Nebenpflicht, den Mieter unverzüglich über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten und ihm den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrages mitzuteilen.

Zur Erfüllung dieser Verpflichtung muss der Vermieter dem Mieter den richtigen und vollständigen Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrages zur Kenntnis bringen, wozu insbesondere eine erschöpfende Information der Mieter über die mit dem Drittkäufer vereinbarte Gegenleistung gehört (vgl. zu der §§ 469, 577 BGB entsprechenden Regelung in §§ 510, 570 b BGB a. F.: BGH WuM 2003, 281 ff.. OLG Celle OLGR Celle 2003, 418). Ein Schadensersatzanspruch steht dem Mieter im Falle der Nichterfüllung oder der unvollständigen Erfüllung der Mitteilungspflicht zu, wenn ihm der Vermieter den Vertragsinhalt oder das Bestehen des Vorkaufsrechts gar nicht, unrichtig oder unvollständig mitteilt (vgl. BGH a. a. O.. Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 9. Aufl. § 577 BGB Rdnr. 42). So kommt ein Schadensersatzanspruch des Mieters in Betracht, wenn der Vermieter die Mitteilung unterlässt und der Dritterwerber dann das Mietverhältnis kündigt oder wenn der ernsthaft an dem Erwerb der Wohnung interessierte und zur Finanzierung des Kaufpreises fähige Mieter wegen einer unrichtigen Information über die Höhe des mit dem Dritten vereinbarten Kaupreises von dem Kauf der von ihm als Mieter bewohnten Eigentumswohnung abgehalten wird (vgl. BGH a. a. O.). Ob auch eine verzögerte Mitteilung von dem Vorkaufsfall dann einen Schadensersatzanspruch auslösen kann, wenn der Mieter z. B. wegen des zwischenzeitlichen Kaufs einer anderen Eigentumswohnung der Erwerb der ungleich preisgünstigeren bisher von ihm angemieteten Eigentumswohnung entgangen ist, braucht der Senat nicht zu entscheiden.

Jedenfalls steht dem Mieter der Eigentumswohnung kein Anspruch auf Ersatz des reinen Verzögerungsschadens zu, wenn der Vermieter die Mitteilung lediglich nicht unverzüglich nach dem Vorkaufsfall vornimmt, der Mieter aber, wie im vorliegenden Fall, schließlich sein Vorkaufsrecht doch noch ausübt.

a) Die Haftung des Schuldners auf Schadensersatz wegen Verletzung einer im Gesetz normierten Verhaltenspflicht wird durch den Schutzzweck der Norm begrenzt.

Der Senat hält auch unter Berücksichtigung des Vortrages der Berufungserwiderung der Kläger an seiner Auffassung fest, dass sich die Zubilligung eines Anspruchs auf Ersatz des von den Klägern behaupteten Verzögerungsschadens schon nicht mit dem Schutzzweck der §§ 577, 469 BGB vereinbaren lässt. Die Regelungen über die unverzügliche Vornahme der Mitteilung und über die Ausschlussfrist für die Ausübung des Vorkaufsrechts in § 469 Abs. 2 BGB dienen in erster Linie der Rechtsklarheit und der Sicherheit des Rechtsverkehrs mit dem Ziel, die durch den Vorkaufsfall ausgelöste Unsicherheit, ob der Berechtigte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen wird, nicht zu lange bestehen zu lassen (vgl. BGHZ 32, 375, 383. Münch-Komm-Westermann, BGB , 2004, § 469 Rdnr. 1. Staudinger-Mader , BGB , 2004, § 469 Rdnr. 1, 5 und 14 ). Die Verzögerung der Mitteilung wird gemäß §§ 469 Abs. 2 Satz 1, 577 Abs. 2 BGB dadurch sanktioniert, dass die den Vermieter begünstigende Ausschlussfrist von zwei Monaten für die Ausübung des Vorkaufsrechts erst mit dem Empfang der vollständigen und richtigen Mitteilung beginnt. Bezogen auf den Mieter als Gläubiger des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 Abs. 1 BGB beschränkt sich der Zweck der Mitteilungspflicht des Vermieters aus §§ 577 Abs. 2, 469 Abs. 1 Satz 1 BGB (= § 510 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F.) nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung darauf, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern, weil dieser erst durch die Mitteilung von dem Bestehen des Vorkaufsrechts und vom Eintritt des Vorkaufsfalls in die Lage versetzt wird, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (vgl. BGH BGH-Report 2002, 751 mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Dagegen dient die Pflicht zur Mitteilung nicht dem Ziel, dem Vorkaufsberechtigten die möglichst baldige Ausübung des Vorkaufsrechts zu ermöglichen. Das Erfüllungsinteresse der Kläger wird jedoch im vorliegenden Fall auch bei Annahme einer nicht unverzüglichen Erfüllung der Mitteilungspflicht nicht berührt, weil die Kläger mit Schreiben vom 24. und 26. November 2004 das ihnen zustehende Vorkaufsrecht auf Grund der von den Drittkäufern am 16./17. November 2005 erteilten Informationen tatsächlich ausgeübt haben.

b) Darüber hinaus sind auch die Tatbestandsvoraussetzungen des allgemeinen Schuldrechts für die Geltendmachung eines Verzögerungsschadens nicht erfüllt.

Ein Gläubiger kann nämlich den Ersatz seines Verzögerungsschadens nicht schon dann von dem Schuldner verlangen, wenn dieser eine vertragliche oder gesetzliche Nebenpflicht nicht bei Fälligkeit erfüllt. Vielmehr kommt ein Schadensersatzanspruch wegen Verzögerung der Leistung gemäß §§ 280 Abs. 1 und 2 BGB nur in Betracht, wenn die Voraussetzungen des § 286 BGB vorliegen, also wenn der Schuldner sich mit der Erbringung der Leistung in Verzug befindet. Auch dann kann Schadensersatz nur für den durch den Verzug begründeten Schaden ersetzt verlangt werden. Im vorliegenden Fall kann von einem Verzug der Beklagten mit der Erfüllung der Mitteilungspflicht in der Zeit vor der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Kläger mit Schreiben vom 24. und 26. November 2005 nicht ausgegangen werden, weil zuvor keine Mahnung erfolgt ist.

Ob die Beklagte bis zu diesem Zeitpunkt ihre Mitteilungspflicht vollständig erfüllt hatte oder ob dies erst im Zeitpunkt der Aushändigung des notariellen Kaufvertrages vom 24. Juli 2005 am 24. Dezember 2005 geschehen ist, kann offen bleiben. Die Kläger haben zwar bereits mit Schreiben vom 24. und 26. November 2005 den Kaufvertrag bzw. die Mitteilung des genauen Vertragsinhalts verlangt. Sie sind indessen durch die Verzögerung der Aushändigung des Kaufvertragsexemplars gerade nicht von der Ausübung des Vorkaufsrechts bereits mit Schreiben vom 24. und 26. November 2005 abgehalten worden, so dass ihr Erfüllungsinteresse gewahrt worden ist. Der Vorkaufsberechtigte kann, was die Kläger in der Berufungserwiderung selbst einräumen, das Vorkaufsrecht nämlich auch wirksam ausüben, bevor er die (vollständige) Mitteilung erhalten hat (vgl. BGH WM 1971, 46). Die Verzögerung der vollständigen Erfüllung der Verpflichtung der Beklagten zur unverzüglichen Information der Kläger über ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des von der Beklagten mit der Drittkäuferin abgeschlossenen Kaufvertrages war nach dem 24. bzw. 26. November 2005 mithin nicht mehr kausal für eine weitere Verzögerung der Ausübung des Vorkaufsrechts. Gerade weil die Bedeutung der Mitteilung vom Vorkaufsfall lediglich darin liegt, dass sie den Lauf der Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts auslöst (vgl. Staudinger-Mader a. a. O., § 469 Rdnr. 14), trifft auch die Auffassung der Kläger nicht zu, dass nach der Ausübung des Vorkaufsrechts die Informationspflichten der Beklagten als Vermieterin und Vorkaufsverpflichtete gemäß §§ 577, 469 BGB unverändert fortbestanden haben. Vielmehr hat sich die Informationspflicht mit der Ausübung des Vorkaufsrechts erledigt. Diese Beurteilung ist schon deshalb gerechtfertigt, weil gemäß § 464 Abs. 2 BGB mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bereits ein Kaufvertrag zwischen den Parteien zu Stande gekommen ist, so dass für Nebenpflichten des Vorkaufsverpflichteten, welche dem Vorkaufsberechtigten die Ausübung des Vorkaufsrechts erst ermöglichen bzw. erleichtern sollen, kein Anwendungsbereich mehr bleibt. Auf den letztgenannten Gesichtspunkt ist in der mündlichen Verhandlung hingewiesen und dem Prozessbevollmächtigten Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden. Einwendungen gegen die rechtliche Beurteilung zu diesem Punkt sind indes nicht erhoben worden.

Im Übrigen hat auch das Landgericht in dem angefochtenen Urteil entgegen der Behauptung der Kläger nicht die Auffassung vertreten, die Informationspflichten der Beklagten hätten nach der Ausübung des Vorkaufsrechts unverändert fortbestanden. Das Landgericht hat vielmehr ausgeführt, dass die Kläger auf Grund der Mitteilung der Drittkäuferin am 16./17. November 2005 in die Lage versetzt worden seien, das ihnen zustehende Vorkaufsrecht auszuüben, ohne dass ihnen der vollständige Text des Kaufvertrages hätte zugänglich gemacht werden müssen.

2. Schließlich rechtfertigt der Vortrag der Kläger auch der Höhe nach weiterhin nicht die ihnen von dem Landgericht zuerkannten Schadenspositionen.

a) Entgegen der Ansicht der Kläger ist die Beklagte für die ihnen entgangene Eigenheimkinderzulage (800 EUR) nicht deshalb verantwortlich, weil die Kläger erstmals am 24. Dezember 2005 eine Abschrift des Kaufvertrages mit dem Drittkäufer erhalten haben. Die Kläger verkennen, dass sie bereits im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts ausweislich ihres Schreibens vom 24. November 2005 über den in dem Vertrag mit dem Drittkäufer vereinbarten Kaufpreis informiert waren. Aus § 469 Abs. 1 BGB folgt entgegen der Ansicht der Kläger keine Verpflichtung des Vorkaufsverpflichteten, dem Vorkaufsberechtigten in dem hier vorliegenden Fall der Vereinbarung eines Gesamtkaufpreises für mehrere Wohnungen auch den auf die vom Vorkaufsrecht erfasste einzelne Eigentumswohnung entfallenden Preis mitzuteilen. Dieser Preis ist vielmehr gemäß § 467 BGB zu ermitteln. Insoweit müssen sich die Kläger entgegenhalten lassen, dass sie dafür mitverantwortlich sind, dass sich die Parteien erst so spät auf den Kaufpreis für die Wohnung geeinigt haben, dass ein Vertragsabschluss im Jahre 2005 nicht mehr erfolgt ist. Die Kläger haben vor der Einigung auf einen Kaufpreis in Höhe von 62.000 EUR noch einen geringeren Preis geltend gemacht, insbesondere mit Schreiben vom 6. Januar 2006. Hätten sich die Parteien nicht geeinigt, hätten sie einen Sachverständigen damit beauftragen müssen, die Werte der einzelnen verkauften Wohnungen zu ermitteln, um den Einzelkaufpreis für die streitbefangene Wohnung nach dem Verhältnis der Wertanteile zu bestimmen. Mit der Einigung auf 62.000 EUR haben sich die Kläger auch des Einwandes begeben, der Teilkaufpreis habe lediglich 52.275 EUR betragen. Diese Einigung geht der gesetzlichen Regelung in § 467 BGB vor.

b) 650, 53 EUR Rechtsanwaltskosten stehen den Klägern schon deshalb nicht zu, weil sie trotz der von der Beklagten in der Berufungsbegründung erhobenen Rüge nicht nachvollziehbar dargelegt und unter Beweis gestellt haben, dass die mit der Gebührenrechnung vom 2. Juni 2006 abgerechnete Tätigkeit überhaupt die Auseinandersetzung mit dem Finanzamt über die Gewährung der Eigenheimzulage einschl. Kinderzulage betraf. Der in der Rechnung angegebene Geschäftswert von 5.784 EUR ist in Anbetracht einer für das Jahr 2006 festgesetzten Eigenheimzulage einschließlich Kinderzulage von nur 1.423 EUR nicht nachzuvollziehen.

Im Übrigen hält der Senat an seiner bereits im Hinweisbeschluss vom 23. August 2007 vertretenen Auffassung fest, dass die verzögerte Erfüllung der Mitteilungspflicht nicht ursächlich für den behaupteten Schaden ist. Das Finanzamt hatte die Festsetzung der Eigenheimzulage zunächst wegen der fehlenden Vorlage eines Vertragsdokuments abgelehnt. Die Kläger behaupten nicht, dass diese Entscheidung vor dem 24. November 2005 erfolgt ist. Nach der Ausübung des Vorkaufsrechts seitens der Kläger mit Schreiben von diesem Tage bestanden jedoch - wie oben bereits ausgeführt - auch die Informationspflichten der Beklagten aus §§ 577, 469 BGB nicht weiter fort, weil der Zweck der Verpflichtung erfüllt war.

c) Hinsichtlich der in den Monaten November 2006 bis Februar 2006 fortbestehenden Verpflichtung zur Zahlung der Miete in Höhe von insgesamt 1.840 EUR haben die Kläger trotz des Hinweises des Senats im Beschluss vom 23. August 2007 auch mit der Berufungserwiderung nicht den Eintritt eines Schadens dargelegt.

Die Belastung mit weiteren Mietzahlungen für die Monate November 2005 bis Februar 2006 stellt für die Kläger unter Beachtung des schadensersatzrechtlichen Bereicherungsverbotes keinen Schaden dar. Selbst wenn die Kläger bei einer früheren Information über ihr Vorkaufsrecht den Eigenbesitz an der Eigentumswohnung bereits Anfang November 2005 erhalten hätten, wäre ihnen der Eigenbesitz nicht unentgeltlich zugefallen. Sie hätten für die folgenden Monate bis Februar 2006 vielmehr Finanzierungskosten in Form von Darlehenszinsen, anteiligen Kreditkosten etc. aufwenden müssen. Zu Unrecht machen die Kläger geltend, dass sie in diesem Falle früher mit der Finanzierung der Wohnung hätten beginnen können. Ein ersatzfähiger Schaden setzt voraus, dass ein Vergleich der Vermögenslage der Geschädigten mit und ohne das schadensbegründende Ereignis zu einer Vermögenseinbuße führt. Die Kläger mussten tatsächlich für den Besitz der Wohnung in der Zeit von November 2005 bis Februar 2006 Miete entrichten und hätten als Eigenbesitzer Finanzierungskosten aufwenden müssen, deren Höhe sie bis zum Ablauf der Berufungserwiderungsfrist nicht dargelegt haben. Damit lässt sich ein Schaden, also eine Vermögenseinbuße im Vergleich zu der Situation, die sich bei einer früheren Erlangung des Eigenbesitzes ergeben hätte, nicht feststellen. Ein späterer Beginn der Tilgung ist unbeachtlich, weil die Mittel für die Tilgung des ansonsten aufgenommenen Finanzierungsdarlehens im Vermögen der Kläger verblieben sind.

d) Hinsichtlich der vom Landgericht zuerkannten Unkostenpauschale für "die Geltendmachung des Vorkaufsrechts" in Höhe von 25 EUR bleibt es bei der Erwägung, dass die Kläger das Vorkaufsrecht auch bei früherer Mitteilung des Vorkaufsfalls ausgeübt hätten.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 97 ZPO und berücksichtigt die zwischenzeitlich erfolgte Zurückweisung der eigenen Berufung der Kläger durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO.

4. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Der Senat folgt der höchstrichterlichen Rechtsprechung zum Schutzzweck der Mitteilungspflichten des Vorkaufsverpflichteten. Zwar verhält sich diese Rechtsprechung nicht zum Ausschluss eines Anspruchs auf Ersatz des Verzögerungsschadens wegen verzögerter Erfüllung der Mitteilungspflichten. Indessen hat der Senat die Klage schon deshalb als unbegründet abgewiesen, weil die nach den Regeln des allgemeinen Schuldrechts für die Geltendmachung von Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind und weil die Schadensersatzansprüche auch der Höhe nach nicht schlüssig dargelegt worden sind.

5. Bei der Festsetzung des Streitwerts war zu berücksichtigen, dass nach der Zurückweisung der Berufung der Kläger der Streitwert lediglich noch 3.315,53 EUR betragen hat.

Ende der Entscheidung