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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Celle
Urteil verkündet am 26.09.2003
Aktenzeichen: 3 U 158/03
Rechtsgebiete: BNotO


Vorschriften:

BNotO § 19 I
Zur Verpflichtung eines Notars, bei Veräußerung einer Hofstelle auf die Nachabfindungsansprüche weichender Erben aus § 13 HöfeO hinzuweisen.
Oberlandesgericht Celle Im Namen des Volkes Urteil

3 U 158/03

Verkündet am 26. September 2003

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 24. September 2003 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht ####### sowie der Richter am Oberlandesgericht ####### und ####### für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Beklagten gegen das am 21. Mai 2003 verkündete Urteil des Einzelrichters der 2. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.

Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird gestattet, die Vollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe eines die vollstreckbare Forderung 10 % übersteigenden Betrages abzuwenden, soweit nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in einer Höhe leistet, die die jeweils zu vollstreckende Forderung 10 % übersteigt.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe:

I.

Der Kläger nimmt den beklagten Notar wegen Amtspflichtverletzung gemäß § 19 Abs. 1 BNotO auf Schadensersatz in Anspruch. Er vertritt die Auffassung, der Beklagte hätte ihn anlässlich der Beurkundung eines Kaufvertrages am 30. Januar 1998, mit dem der Kläger eine zu einem Hof im Sinne der Höfeordnung gehörende Hofstelle veräußert hat, auf die für Nachabfindungsansprüche der weichenden Erben maßgebliche 20Jahresfrist des § 13 HöfeO hinweisen müssen. Nach dem Inhalt des notariell beurkundeten Vertrages war die Übergabe des Grundbesitzes nach Zahlung des vollen Kaufpreises zum 15. Oktober 1998 vereinbart. Hiernach sollte die Auflassung erklärt und die Eigentumsumschreibung veranlasst werden, mit der nach Vorbringen des Beklagten bei reibungsloser Abwicklung noch im November 1998 zu rechnen gewesen wäre, die sich jedoch aus vom Kläger zu vertretenen Gründen verzögerte und erst am 10. Februar 1999 erfolgte. Die Frist für Nachabfindungsansprüche nach § 13 HöfeO lief am 27. Februar 1999 ab. In der Folgezeit hat der Kläger aufgrund gerichtlicher Inanspruchnahme Nachabfindungen in Höhe von 20.000 EUR geleistet; weitergehende Ansprüche sind geltend gemacht.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts sowie der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf Tatbestand und Gründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt und zur Begründung ausgeführt, der Beklagte wäre verpflichtet gewesen, den Kläger auf die 20Jahresfrist für Nachabfindungsansprüche nach § 13 Abs. 1 Satz 1 HöfeO hinzuweisen. Die unterlassene Aufklärung des Klägers habe zu dem geltend gemachten Schaden geführt; dass bei pflichtgemäßem Handeln der Schaden nicht entstanden wäre, habe der Beklagte weder dargelegt noch bewiesen.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten, der die Auffassung vertritt, Inhalt der Pflicht des Notars zur erweiterten Belehrung aus Betreuungsverpflichtung sei es nicht, auf mögliche wirtschaftliche Folgen des Rechtsgeschäfts, um die es hier gehe, hinzuweisen. Durch einen Hinweis auf § 13 Abs. 1 HöfeO hätte der Beklagte zudem seine Pflicht zur Unparteilichkeit verletzt. Darüber hinaus habe der Kläger einen Schaden aus der behaupteten Amtspflichtverletzung nicht schlüssig dargetan, insbesondere stehe keinesfalls fest, dass die Erwerber des Grundstücks sich auf eine Eigentumsumschreibung nach dem 27. Februar 1999 eingelassen hätten.

Er beantragt,

unter Abänderung des am 21. Mai 2003 verkündeten Urteils des Landgerichts Lüneburg die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Der Senat hat Beweis erhoben gemäß der prozessleitenden Verfügung vom 9. September 2003. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24. September 2003 - Bl. 154 ff. d. A. - verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung des Beklagten ist nicht begründet; sein Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Allerdings fällt dem Beklagten kein Verstoß gegen die sich aus § 17 BeurkG ergebende Belehrungspflicht zur Last. Gemäß § 17 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. § 17 BeurkG soll gewährleisten, dass der Notar eine rechtswirksame Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten errichtet (BGH DnotZ 1987, 157 f.). Die Pflicht zur Rechtsbelehrung geht deshalb nur soweit, wie eine Belehrung für das Zustandekommen der rechtswirksamen, dem Willen der Beteiligten entsprechenden Urkunde erforderlich ist (BGH, a. a. O., 158; Haug, Die Amtshaftung des Notars, 2. Aufl., Rn. 465; Winkler, Beurkundungsgesetz, 15. Aufl., § 17 Rn. 224; Lerch/Sandkühler, BNotO, 4. Aufl., § 14 Rn. 123). Die Belehrung über die rechtliche Tragweite i. S. d. § 17 BeurkG umfasst daher hinsichtlich der Rechtswirkungen nur die unmittelbaren, also erstrebten Folgen des Rechtsgeschäfts. Um solche handelt es sich hier nicht. Der Ergänzungsanspruch nach § 13 Abs. 1 HöfeO ist eine mittelbare Folge des Kaufvertrages, die zwar unmittelbar mit der Durchführung des zu beurkundenden Vertrages entsteht, die sich jedoch aus der Rechtsbeziehung des Klägers zu einem Dritten ergibt und nicht Regelungsgegenstand des Kaufvertrages ist.

2 a) Über die sich aus § 17 BeurkG hinaus ergebende Verpflichtung zur Errichtung einer rechtswirksamen, dem Willen der Parteien entsprechenden Urkunde hinaus ist jedoch der Notar aufgrund der erweiterten Belehrungspflicht aus Betreuungsverpflichtung gemäß § 14 Abs. 1 BNotO zur Aufklärung und Belehrung verpflichtet. Er darf es nicht zulassen, dass Beteiligte, die über die rechtlichen Folgen ihrer Erklärung falsche Vorstellungen haben, durch die Abgabe der Erklärung ihre Vermögensinteressen vermeidbar gefährden (BGH, a. a. O., Seite 159; Lerch/Sandkühler, a. a. O., § 14 Rn. 182). Die betreuende Belehrungspflicht des Notars besteht, wenn dieser aufgrund besonderer Umstände des Falles Anlass zu der Vermutung haben muss, einem der Beteiligten drohe ein Schaden vor allem deshalb, weil er sich wegen mangelnder Kenntnis der Rechtslage dieser Gefahr nicht bewusst ist.

b) Gegen diese sich aus § 14 Abs. 1 BNotO ergebende Pflicht zur belehrenden Betreuung hat der Beklagte verstoßen. Der Beklagte hätte den Kläger auf die Regelung des § 13 Abs. 1 HöfeO und die sich hieraus für diesen ergebende Gefahr, bei einer Eintragung der Käufer vor Ablauf der 20Jahresfrist Nachabfindungsansprüchen der weichenden Erben ausgesetzt zu sein, hinweisen müssen. Dem Beklagten musste aufgrund des von ihm erforderten und im Zeitpunkt der Beurkundung vorliegenden Grundbuchauszugs bewusst sein, dass es sich bei dem zu übertragenden Grundstück um den Teil eines Hofes im Sinne der Höfeordnung handelte. Dies ergab sich bereits unmittelbar aus dem ihm vorliegenden Bestandsverzeichnis, in dem eine Vollhöfnerstelle mit einer Fläche von mehr als 40 ha eingetragen ist. Der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung selbst erklärt, er habe gesehen, dass es sich um eine Resthofstelle gehandelt habe. Darauf, ob diese - wie von ihm behauptet - seit langem nicht mehr bewirtschaftet wurde, kommt es für das Entstehen von Nachabfindungsansprüchen ebenso wenig an wie auf die Frage, ob es sich bei dem Hof im Zeitpunkt der Beurkundung noch um einen Hof im Sinne der Höfeordnung handelte. Auf die zutreffenden, von der Berufung insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des landgerichtlichen Urteils verweist der Senat.

c) Auf die genannten Umstände und die damit für den Kläger verbundene Gefahr, bei einer Eigentumsumschreibung vor dem 27. Februar 1999 von den weichenden Erben wegen möglicher Nachabfindungsansprüche gemäß § 13 Abs. 1 HöfeO in Anspruch genommen zu werden, hätte der Beklagte hinweisen müssen. Denn dem Beklagten musste es sich schon wegen der unmittelbaren zeitlichen Nähe zwischen beabsichtigter Eigentumsumschreibung - voraussichtlich November 1998 - und Ablauf der 20Jahresfrist nach § 13 Abs. 1 HöfeO am 27. Februar 1999 - aufdrängen, dass sich der Kläger über diese Rechtsfolge des Kaufvertrages und die damit verbundene Gefährdung seiner wirtschaftlichen Interessen nicht bewusst war. Die Auffassung des Beklagten, ein entsprechender Hinweis sei nicht geschuldet, der Sachverhalt sei nicht anders zu bewerten als die Fälle, in denen sich durch den beurkundeten Vertrag steuerliche Folgen, etwa die Verpflichtung zur Zahlung von Spekulationssteuern ergeben, trifft nicht zu. Dabei kann dahinstehen, ob der Notar bei Kenntnis davon, dass bei Veräußerung eines Grundstücks mit dem Anfall von Spekulationssteuern zu rechnen ist, tatsächlich keinen Hinweis schuldet. Der Bundesgerichtshof hat insoweit lediglich eine Pflicht des Notars verneint, von sich aus die tatsächlichen Umstände zu ermitteln, aus denen sich der Anlass zur betreuenden Belehrung erst ergibt (vgl. BGH WM 1995, 1502 ff.; WM 1981, 942 ff.). Mit dem hier zu beurteilenden Sachverhalt ist dies weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht zu vergleichen; denn abgesehen davon, dass der Notar wegen der Maßgeblichkeit des Datums des Kaufvertrages für den Anfall von Spekulationssteuern (vgl. §§ 22, 23 Abs. 1 S.1,Nr.1 EStG; Schmidt/Heinicke, Einkommensteuergesetz, 24. Aufl. § 23 Rn. 36) im Regelfall durch die bloße Grundbucheinsicht weder erkennen kann, ob eine Veräußerung innerhalb der für Spekulationssteuern auslösenden Fristen erfolgt noch sich aus der Grundbucheinsicht selbst ergibt, ob ein steuerpflichtiger Gewinn überhaupt erzielt worden ist, besteht für jeden an der Beurkundung Beteiligten die Möglichkeit, sich über mögliche steuerliche Folgen durch einen Steuerberater als Sonderfachmann beraten und aufklären zu lassen (so auch BGH WM 1995, 1502f). Die Vergütung des Notars deckt eine steuerliche Belehrung und die damit verbundenen Haftungsrisiken nicht ab (BGH WM 1995, 1502f). Dies sowie der Umstand, dass die Steuerpflicht im Allgemeinen keine wirtschaftliche Gefahr oder Schädigung darstellt, sondern eine nach der Steuergesetzgebung auferlegte Last, die nicht mit notariellen Belehrungspflichten zum Gegenstand von Spekulationen gemacht werden sollen (vgl. Haug, a. a. O., Rn. 559 m. w. N.), rechtfertigen es, vom Notar keine Aufklärung über steuerliche Wirkungen des zu beurkundenden Geschäfts zu verlangen. Hier hingegen betraf der - gebotene - Hinweis des Notars wirtschaftliche Folgen des Kaufvertrages, die auf einer rechtlichen Regelung beruhen, die dem Kläger nicht bekannt war. Auf solche wirtschaftlichen Gefahren aufgrund rechtlicher Regelungen muss der Notar hinweisen (vgl. etwa BGH MDR 1968, 1002 für die Haftung des Erwerbers einer Eigentumswohnung für Nachforderungen aus Abrechnungen früherer Jahre; ebenso Haug, aaO., Rn 551).

d) Durch den erforderlichen Hinweis auf die Regelung des § 13 Abs. 1 HöfeO hätte der Notar auch seine Neutralitätspflicht nicht verletzt. Zwar bestand das Gebot der Unparteilichkeit für den Notar nicht nur gegenüber den Käufern, sondern auch im Verhältnis zu den weichenden Erben als sachlich Beteiligten, da durch den Inhalt der notariellen Amtstätigkeit deren Nachabfindungsansprüche unmittelbar begründet wurden (vgl. Lerch/Sandkühler, a. a. O., § 14 Rn. 43). Der bloße Hinweis des Notar auf eine bestehende Rechtslage und die bei Abschluss des Vertrages eintretenden Rechtsfolgen stellt aber noch keine parteiische Beratung dar und verstößt nicht gegen das Gebot der Unparteilichkeit (vgl. Haug, a. a. O., Rn. 423).

3. Durch die Pflichtverletzung des Beklagten ist dem Kläger ein Schaden in dem mit der Klage geltend gemachten Umfang entstanden.

a) Unstreitig hat der Kläger an seinen Bruder ####### aufgrund eines gerichtlichen Vergleichs den Betrag von 20.000 EUR gezahlt; weitere Zahlungsverpflichtungen sind nicht auszuschließen, da der weichende Erbe den Vergleich, auf dessen Grundlage die Zahlung von 20.000 EUR erfolgt ist, wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage angefochten hat: Beide Parteien sind bei Abschluss des Vergleichs davon ausgegangen, der Kläger sei auch einem weiteren Bruder zur Zahlung einer Nachabfindung verpflichtet, was tatsächlich nicht der Fall ist.

b) Aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme steht fest, dass die Erwerber des Grundstücks, die Eheleute #######, mit einer Grundbucheintragung erst nach dem 27. Februar 1999 einverstanden gewesen wären, ohne dass hierüber hinausgehende Änderungen des Grundstückskaufvertrages hätten vorgenommen oder vom Kläger akzeptiert werden müssen. Die dies bestätigenden, eindeutigen Bekundungen beider Zeugen sind nachvollziehbar und glaubwürdig. Aus der insoweit für die Beurteilung maßgeblichen Sicht der Erwerber im Zeitpunkt der notariellen Beurkundung hätte die Grundbucheintragung um ca. drei Monate verschoben werden müssen: Die Eintragung wäre statt nach der für den 15. Oktober 1998 vereinbarten Kaufpreiszahlung und nachfolgenden Auflassung - also voraussichtlich im November 1998 - dann nicht vor dem 27. Februar 1999 erfolgt. Wirtschaftlich war dies für die Käufer ohne Bedeutung, da das Grundstück am 15. Oktober 1998 zu übergeben war und ihnen die Nutzung des Kaufobjekts mit Ausnahme des Wohnhauses ohnehin bereits ab Vertragsschluss zustand, ohne dass hierfür eine Nutzungsentschädigung zu entrichten war. Rechtlich waren die Erwerber durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung gesichert. Aus welchem Grund sich - wie der Beklagte in der mündlichen Verhandlung darzustellen versucht hat - die Finanzierung des Kaufobjekts durch die Käufer bei einer Verschiebung des Eintragungszeitpunkts erschwert hätte, erschließt sich dem Senat schon deshalb nicht, weil nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien die zu Lasten des Verkäufers in Abteilung III des Grundstücks eingetragenen Belastungen schon im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages nicht mehr valutierten, mithin Löschungsbewilligungen der Gläubiger zu erlangen und die erstrangige Eintragung von Sicherheiten für die den Kaufpreis für die Erwerber finanzierenden Banken problemlos zu sichern war. Soweit der Beklagte in der mündlichen Verhandlung unter Hinweis auf die Anfrage der Eheleute ####### vom 17. Juni 1998 behauptet hat, diesen sei es auf eine möglichst umgehende Grundbucheintragung angekommen, haben diese erklärt, sie hätten vom Notar lediglich Aufklärung über die weitere Abwicklung des Grundstückskaufvertrages erwartet. Für die Richtigkeit dieser Erklärung und die Unkenntnis der Käufer darüber, wie der weitere Vollzug sich gestalten würde, spricht, dass die Anfrage zu einem Zeitpunkt erfolgt ist, zu dem schon nach dem Inhalt des tatsächlich geschlossenen notariellen Vertrages mit einer Grundbucheintragung noch für mehrere Monate nicht zu rechnen war. Anlass anzunehmen, die Richtigkeit der Bekundungen der Zeugen seien zweifelhaft; tatsächlich sei es ihnen auf eine möglichst zügige Grundbucheintragung angekommen, gibt der Inhalt dieses Schreibens nicht.

c) Auch aus Sicht des Klägers hätte einer Verschiebung des Eintragungszeitpunkts nichts entgegen gestanden. Nach den Bekundungen der Käufer wäre hiermit eine Verschiebung des Zeitpunkts für die Zahlung des Kaufpreises nicht verbunden worden. In Schwierigkeiten mit der Finanzierung seines eigenen Bauvorhabens wäre der Kläger hierdurch mithin nicht gekommen. Den Abschluss jenes Vertrages hat der Kläger im Übrigen, wie durch Vorlage des Bauvertrages nachgewiesen, erst nach Beurkundung des Kaufvertrages geschlossen. Ob, wie der Beklagte behauptet hat, schon zu einem früheren Zeitpunkt alle Einzelheiten jenes Vertrages ausgehandelt waren, ist ohne Bedeutung: Da fraglos eine schriftliche Fixierung des Werkvertrags beabsichtigt war, galt dieser ungeachtet einer möglichen inhaltlichen Einigung der Parteien bis zur schriftlichen Niederlegung als nicht geschlossen, § 154 Abs. 2 BGB.

III.

1. Der Senat hat die Revision nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, da die für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits erhebliche Frage, wie weit die Aufklärungs und Betreuungspflicht des Notars im Hinblick auf die Rechtsfolgen des § 13 Abs. 1 HöfeO reicht, bislang nicht entschieden ist und dieser Frage über den Einzelfall hinaus Bedeutung zukommt.

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, 711, 108 ZPO.

Ende der Entscheidung

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