Judicialis Rechtsprechung

Hat der Käufer eines Hausgrundstücks bei den Vertragsverhandlungen den Kaufpreis in Kenntnis eines gutachterlich auf 930.000 DM geschätzten Verkehrswertes auf 600.000 DM heruntergehandelt, ist davon auszugehen, dass eine unterlassene Aufklärung darüber, dass der Verkäufer Heizungsrohre nach einem Versicherungsfall entgegen der Empfehlung des Versicherers nicht erneuert, sondern nur repariert hatte, nicht kausal für den Kaufentschluss war, wenn bei einem Schadensfall drei Jahre nach Vertragsschluss Reparaturkosten von 10.289,05 DM (= 1,106 %) des Verkehrswertes und 1,71 % des Kaufpreises) entstehen und davon der Käufer noch 5.265,75 DM als Versicherungsleistung beanspruchen kann.

---

Oberlandesgericht Celle Im Namen des Volkes Urteil

4 U 71/98

Verkündet am 30. Januar 1998

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 16. Januar 1998 durch den Vorsitzenden Richter ####### sowie die Richter ####### und ####### für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Kläger gegen das am 15. Januar 1997 verkündete Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Hannover wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger,

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Wert der Beschwer beträgt für die Kläger 10.289,05 DM.

Entscheidungsgründe:

Die Kläger haben aufgrund des notariellen Kaufvertrages vom 20. Oktober 1993 über das im Grundbuch des Amtsgerichts ####### von ####### Blatt ####### eingetragene Grundstück, keinen Schadensersatzanspruch aus § 463 Satz 2 BGB gegen die Beklagten wegen arglistigen Verschweigens eines Fehlers.

Gewährleistungsansprüche der Kläger sind gemäß § 2 des notariellen Kaufvertrages vom 20. Oktober 1993 wirksam ausgeschlossen.

Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss ist nicht nach § 476 BGB wegen arglistigen Verschweigens von Mängeln der von den Klägern behaupteten Art nichtig.

Sind dem Käufer eines Hausgrundstückes gewichtige Mängel des Hauses bekannt oder hält er aufgrund konkreter Anhaltspunkte solcher Mängel für möglich, so hat er diese grundsätzlich dem Käufer auch ungefragt mitzuteilen. Das gilt nach ständiger Rechtsprechung hinsichtlich solcher Umstände, die dem Käufer bei Vertragsabschluss verborgen waren, für den Kaufentschluss jedoch von erheblicher Bedeutung sein konnten, so dass eine Offenlegung nach der Verkehrsauffassung und nach Treu und Glauben geboten war (§ 242 BGB). Der Umfang der Informationspflicht des Käufers richtet sich aber auch danach, welche Erwartungen der Käufer angesichts von Qualität und Erhaltungszustand des Kaufobjektes an dessen Beschaffenheit stellen konnte. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Kaufobjekt nicht um einen Neubau gehandelt hat, sondern um ein bereits längere Zeit errichtetes Einfamilienhaus, so dass die Kläger als Käufer ohnehin mit üblichen Verschleißerscheinungen rechnen und davon ausgehen mussten, dass das Gebäude und dessen technische Einrichtungen nur dem Stand entsprachen, den sie angesichts des Alters des Gebäudes erwarten konnten. Die Aufklärung über Mängel, die einer Besichtigung zugänglich und ohne weiteres erkennbar sind, kann der Käufer zudem nicht erwarten, weil er solche Mängel bei der gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH Urteil vom 16. Juni 1989 - V ZR 74/88 - und vom 8. April 1994 - V ZR 178/92 -).

1. Es ist bereits zweifelhaft, ob den Beklagten die Verpflichtung oblag, über den Zustand der vom Wohnhaus zum Schwimmbad führenden Heizungsrohre, den die Kläger als desolat bezeichnen, aufzuklären oder über die Tatsache, dass sie entgegen ihrer gegenüber der Gebäudeversicherung, der ####### , übernommenen Verpflichtung diese Heizungsrohe nicht komplett haben erneuern lassen.

Es ist nicht ersichtlich, dass den Beklagten ein desolater Zustand der Heizungsrohe bekannt gewesen ist. Der Sachverständige ####### hat in seinem Gutachten vom 6. November 1992 lediglich ausgeführt, er habe von einer Reparatur dringend abgeraten und die Erneuerung der Rohrleitungen vorgeschlagen, da es sich um den zweiten Schaden gehandelt habe. Aus diesem Gutachten ist nicht erkennbar, dass der Sachverständigen über den eigentlichen Schadensbereich hinaus den Zustand der übrigen Rohre untersucht oder kontrolliert hat und auf diese Weise zu dem Schluss gekommen ist, ein kompletter Austausch sei erforderlich. Zudem haben die Beklagten den unmittelbaren Schaden durch die Firma ####### mit einem Kostenaufwand von 4.702,37 DM beseitigen lassen, wie sich aus der Rechnung dieser Firma vom 15. Dezember 1992 ergibt. Nach dieser Reparatur ist es an den zum Schwimmbad führenden Heizungsrohen bis zum Verkauf des Grundstückes an die Kläger am 20. Oktober 1993 zu keinen weiteren Schäden gekommen, vielmehr funktionierte die Heizung ohne wesentliche Beanstandung.

Auch eine Verpflichtung der Beklagten, die Kläger darauf hinzuweisen, dass sie entgegen der von ihnen gegenüber der Gebäudeversicherung übernommenen Verpflichtung die zum Schwimmbad führenden Rohre nicht haben komplett austauschen lassen, ist zweifelhaft. Nach der von der Firma ####### ausgeführten Reparatur war die Heizung des Schwimmbades weiter funktionsfähig, weitere Schäden traten bis zum Abschluss des Kaufvertrages am 20. Oktober 1993 nicht ein. Die Beklagten hatten deswegen aus ihrer Sicht ausreichend Anlass, davon auszugehen, dass entgegen der Vermutung des Sachverständigen ####### in dessen Gutachten vom 6. November 1992 der Zustand der Heizungsrohre doch nicht so schlecht war, wie der Sachverständige vermutet hatte, und eine Erneuerung deswegen nicht erforderlich war, so dass es sich nicht um eine offenbarungspflichtige wesentliche Tatsache gehandelt hat. Zudem hatte die Übernahme der Verpflichtung zum Austausch der Heizungsrohre den versicherungsvertraglichen Grund, den Versicherungsschutz und die Leistungspflicht der Gebäudeversicherung in weiteren Schadensfällen zu erhalten.

2. Jedenfalls aber war es für den Kaufentschluss der Kläger nicht kausal, wenn es die Beklagten unterlassen haben, die Kläger darüber aufzuklären, dass der Sachverständige ####### in seinem Gutachten vom 6. November 1992 zwar die gesamte Erneuerung der Rohre vorgeschlagen hatte, sie davon aber abgesehen haben. Nach dem Verkehrswertgutachten des Sachverständigen ####### vom 16. Dezember 1991 hatte das Grundstück Ende 1991 einen Verkehrswert von 930.000 DM. Die Beklagten haben von den Klägern zunächst einen Kaufpreis von 700.000 DM verlangt, letztlich haben die Kläger das Grundstück zum Preis von 600.000 DM erworfen. Der von den Klägern geltend gemachte Schadensbetrag in Höhe von 10.289,05 DM macht 1,106 % des Verkehrswertes und 1,71 % des Kaufpreises aus. Die Kläger haben mit Schriftsatz vom 2. Januar 1997 zudem selbst vorgetragen, nach Maßgabe der Ersatzwert- und Schadensberechnung des Sachverständigen vom 6. November 1992 hätten sie ohne die mit dem Versicherer getroffene Vereinbarung zumindest eine Entschädigungsleistung in Höhe von 4.578,95 DM zuzüglich 686,84 DM Umsatzsteuer beanspruchen können. Weiterhin war zu berücksichtigen, dass von dem von den Klägern geltend gemachten Schadensbetrag in Höhe von 10.289,05 DM ein Abzug zu machen war nach den Grundsätzen 'neu für alt'. Selbst wenn die Beklagten die Heizungsrohe im Jahre 1992 entsprechend der von ihnen gegenüber der Gebäudeversicherung übernommenen Verpflichtung hätten austauschen lassen, wären diese Rohere im Zeitpunkt des von den Klägern eingeholten Angebotes vom 25. April 1996 bereits drei Jahre alt gewesen, so dass die Kläger nicht die Kosten erstattet verlangen können, die für eine völlige Erneuerung im Jahre 1996 erforderlich sind.

Da die Kläger das Hausgrundstück zu einem sehr günstigen Preis erworben haben, auch wenn von dem Verkehrswertgutachten des Sachverständigen als Privatgutachten noch erhebliche Abstriche gemacht werden und berücksichtigt wird , dass die Kläger den Kaufpreis auf 600.000 DM heruntergehandelt haben, ist angesichts der Relation zwischen dem Wert des Grundstückes und der Höhe des den Klägern allenfalls zustehenden Schadensersatzes davon auszugehen, dass das Verschweigen der Beklagten für den Kaufabschluss der Kläger, insbesondere für die Vereinbarung des Kaufpreises bedeutungslos gewesen ist (KG NJW-RR 1989, 972).

Die Nebenentscheidungen folgen aus § 97 Abs. 1, § 708 Nr. 10, §§ 711, 713, § 546 Abs. 2 ZPO.

Ende der Entscheidung