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Kommt eine mit einem Überbau geringen Ausmaßes verbundene bauliche Maßnahme an der Grenzwand auf dem Nachbargrundstück in ihren Auswirkungen einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 22 I 1 WEG gleich, ist die Wirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer, mit dem dem Nachbarn die Zustimmung zu dem beabsichtigten Überbau erteilt wird, nach § 22 I 2 WEG zu beurteilen.

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4 W 184/03

Beschluss

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft

hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht #######, den Richter am Oberlandesgericht ####### und den Richter am Landgericht ####### auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin vom 7. Oktober 2003 gegen den Beschluss der 17. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 23. September 2003 am 10. November 2003 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass davon abgesehen wird, der Antragstellerin die außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner vor dem Amts und Landgericht aufzuerlegen.

Die Antragstellerin trägt die Gerichtskosten der sofortigen weiteren Beschwerde. Die außergerichtlichen Kosten der sofortigen weiteren Beschwerde tragen die Parteien jeweils selbst.

Gegenstandswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde: 3.000 EUR.

Gründe:

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG 27, 29 FGG statthaft und zulässig, insbesondere form und fristgerecht eingelegt worden (§§ 29 Abs. 1 und 4, 22 Abs. 1 FGG). In der Sache hat die sofortige weitere Beschwerde jedoch nur im Kostenpunkt teilweise Erfolg. Gemäß § 27 Abs. 1 FGG wäre die sofortige weitere Beschwerde in der Hauptsache nur begründet, wenn das Beschwerdegericht eine Rechtsnorm nicht oder nicht richtig angewendet hat und dessen Entscheidung gerade auf einer derartigen Verletzung des Rechts i. S. v. §§ 27 Abs. 1 Satz 1 und 2 FGG, 546 ZPO n. F. beruht. Bei der Überprüfung der angefochtenen Entscheidung zur Hauptsache vermag der Senat jedoch keine Rechtsfehler festzustellen.

I.

Die Antragstellerin hat mit Antrag vom 12. Dezember 2002 den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14. November 2002 unter TOP 9 angefochten, mit dem bei 5 JaStimmen gegen eine NeinStimme mehrheitlich die Genehmigung von Umbaumaßnahmen am Nachbarhaus ####### beschlossen worden ist, die insbesondere darin bestehen, zur Verbesserung der Wärmedämmung auf der seitlichen Giebelseite eine ThermoFassadenverkleidung aufzubringen, die mindestens 7,5 cm über die Grenze auf das Grundstück ####### ragt.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 4. März 2003 den Antrag der Antragstellerin zurückgewiesen.

Die gegen diese Zurückweisung gerichtete sofortige Beschwerde der Antragstellerin vom 25. März 2003 hat das Landgericht nach einem Ortstermin am 3. Juni 2003 auf die mündliche Verhandlung vom 2. September 2003 mit Beschluss vom 23. September 2003 zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluss richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin, die weiterhin die Ungültigkeit des Beschlusses zu TOP 9 begehrt und ihr bisheriges Vorbringen vertieft.

Sie behauptet, die Baumaßnahme sei nur unter Inanspruchnahme eines Grundstücksstreifens von 10 - 12 cm des Grundstücks ####### möglich. Die Auffassung des Landgerichts, dass die beabsichtigte Baumaßnahme als eine bauliche Veränderung i. S. v. § 22 WEG angesehen werden könne, die durch Mehrheitsbeschluss gefasst werden könne, sei rechtsfehlerhaft, weil das Landgericht die sich aus dem Überbau ergebenden Konsequenzen bei seiner Entscheidung nicht berücksichtigt habe. So erwerbe der Überbauende kraft Gesetzes Eigentum an der überbauten Fläche. Dadurch gehe die Publizitätsfunktion des Grundbuchs verloren, weil der tatsächliche Bauzustand nicht der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan entspreche, die für die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum maßgeblich sind. Es gehe nicht um bauliche Veränderungen, die ihre Grundlage in dem gemeinschaftlichen Eigentum des Hausgrundstücks ####### und den sich daraus ergebenden Pflichten einzelner Wohnungseigentümer hätten, sondern um eine Maßnahme auf dem Nachbargrundstück mit Auswirkungen durch einen Überbau auf dem Grundstück der Parteien. Der damit verbundene Eigentumsverlust trete kraft Gesetzes ein. Als Ausgleich sei gemäß § 915 BGB für den Verlust des Eigentums die Möglichkeit des Abkaufs vorgesehen. Auch für diesen Fall gelte, dass mehrere Eigentümer nur gemeinschaftlich handeln könnten, da einer die anderen nicht zur Übereignung verpflichten könne. In der bestehenden Rechtsordnung gebe es keinen Eigentumsverlust durch Mehrheitsbeschluss.

Die Kostenentscheidung des Gerichts weiche vom Grundsatz des § 47 WEG ab, obwohl die Beschlussanfechtung nicht als schuldhaft anzusehen sei, zumal es um Eingriffe in das Eigentumsrecht der Antragstellerin gehe.

Zu dem der Antragstellerin erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht zugegangenen Schriftsatz der Antragsgegner vom 1. September 2003 werde darauf hingewiesen, dass die Klinkermauer des Kellerabgangs kein Hindernis sei und auch nicht zu Wasserstauungen und dadurch zu Feuchtigkeitseintritten führe. Die Häuser stünden seit mehr als 30 Jahren, ohne dass Feuchtigkeitsschäden aufgetreten seien. Damit dies so bleibe, sei es erforderlich, dass sich auch der Eigentümer des Hausgrundstücks ####### selbst um seine Außenwand kümmere und im Laufe der Zeit aufgetretenen Schäden beseitige. Es werde mit Nichtwissen bestritten, dass Feuchtigkeitsschäden in einer Wohnung auf dem Nachbargrundstück aufgetreten seien, deren Ursachen Wasserstauungen sein sollen, die durch die Klinkermauer des Kellerabganges begründet worden seien.

Die Antragsgegner treten der sofortigen weiteren Beschwerde unter Wiederholung ihres Vortrages entgegen.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin ist in der Hauptsache nicht begründet.

Der mit Mehrheit gefasste Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14. November 2002, den Umbaumaßnahmen bezüglich der Fassadenverkleidung auf dem Nachbargrundstück "####### " zuzustimmen, überschreitet nicht die absolute Beschlusszuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung und ist auch nicht auf Grund der Anfechtung der Antragstellerin für ungültig zu erklären.

Zu Recht hat das Landgericht für die Prüfung der Rechtmäßigkeit der von der Mehrheit der Wohnungseigentümerversammlung beschlossenen Zustimmung zu der beabsichtigten Baumaßnahme auf dem Nachbargrundstück "####### " die Vorschrift des § 22 WEG angewendet, auch wenn die von dem Eigentümer des Nachbargrundstücks beabsichtigte Anbringung einer ThermoFassadenverkleidung an der seitlichen Giebelseite der Grenzwand auf dem Grundstück "####### " zu einem - mit Rücksicht auf die Zustimmung der Eigentümerversammlung rechtmäßigen - Überbau geringen Ausmaßes im Bereich des zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Kellerabganges führen würde.

1. Der Senat verkennt nicht, dass die Gestattung des Grenzüberbaues einer Verfügung i. S. v. § 185 Abs. 2 Satz 1 BGB so nahe steht, dass diese Vorschrift regelmäßig sinngemäß Anwendung findet, wenn ein Nichtberechtigter den Grenzüberbau ausführt. Dies ist zwar von der höchstrichterlichen Rechtsprechung lediglich für den Fall der Genehmigung des von einem Pächter vorgenommenen Grenzüberbau durch den Eigentümer des Stammgrundstücks entschieden worden (vgl. BGHZ 15, 216, 219). Indessen muss dies erst recht für die Zustimmung einer Mehrheit von Eigentümern des Nachbargrundstücks zudem von dem Eigentümer des Stammgrundstücks vorgenommenen Überbau gelten. Gleichwohl folgt daraus nicht, dass die Zustimmung zu einem das Gemeinschaftseigentum betreffenden rechtmäßigen Überbau gemäß §§ 10 Abs. 1 Satz 1 WEG, 747 Satz 2 BGB als ein der Verfügung im Rechtssinne ähnliches Rechtsgeschäft stets die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer erfordert. Da bereits die Regelung des § 747 Satz 2 BGB insbesondere durch § 745 Abs. 1 BGB eine Einschränkung erfährt, begegnet es keinen Bedenken, den in § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmten Vorrang der gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes gegenüber den gesetzlichen Vorschriften des Gemeinschaftsrechts bei der einer Verfügung vergleichbaren Zustimmung zu einem rechtmäßigen Überbau jedenfalls dann durch die Anwendung des § 22 WEG Geltung zu verschaffen, wenn die durch den Überbau auf dem Nachbargrundstück hervorgerufene Zustandsveränderung des Gemeinschaftseigentums in ihren Auswirkungen einer baulichen Veränderung i. S. v. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG gleichkommt. Unter einer baulichen Veränderung ist die gegenständliche Umgestaltung oder Veränderung des Erscheinungsbildes des Gemeinschaftseigentums in Abweichung von dem Zustand bei Entstehung des Wohneigentums bzw. einer zu duldenden späteren Änderung zu verstehen (vgl. PalandtBassenge, BGB, 62. Aufl., § 22 WEG Rn. 1; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 22 Rn. 6). Eine derartige Zustandsveränderung würde im vorliegenden Fall durch den Überstand der an der Grenzwand auf dem Nachbargrundstück anzubringenden ThermoVerkleidung auf den Bereich des im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Kellerabganges entstehen. Insoweit unterscheidet sich das Ergebnis der beabsichtigten Baumaßnahme nicht wesentlich von der Anbringung z. B. einer Sichtschutzwand unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück oder von der Anbringung einer Fassadenverkleidung an einer zu dem gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Giebelwand, die unmittelbar an einen Kellerabgang anschließt.

Für die Annahme einer baulichen Veränderung i. S. v. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ist nicht die Art der Herbeiführung der Veränderung des baulichen Erscheinungsbildes des Gemeinschaftseigentums, sondern das Ergebnis der Veränderung maßgeblich. Aus diesem Grunde kommt es auch nicht entscheidend darauf an, ob bauliche Maßnahmen unmittelbar an Gegenständen des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen werden oder ob mit Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer derartige Veränderungen an der Grenzwand des Nachbargrundstücks durchgeführt werden, welche dann die Veränderung des Erscheinungsbildes des gemeinschaftlichen Eigentums hervorrufen.

Eine andere Beurteilung ist auch nicht mit Rücksicht auf die Veränderung der Eigentumsverhältnisse nach einem rechtmäßigem Überbau gerechtfertigt. Wird bei Errichtung eines Gebäudes im Einverständnis mit dem Grundstücksnachbarn über die Grenze gebaut (rechtmäßiger Überbau), so sind zwar für die Eigentumsverhältnisse am übergebauten Gebäudeteil die gleichen Grundsätze maßgebend, die nach §§ 912 ff BGB im Falle des entschuldigten rechtswidrigen Überbaues gelten (vgl. BGHZ 62, 141). Danach unterliegt der hinübergebaute Gebäudeteil zwar nicht der Grundregel der §§ 94 Abs. 1, 946 BGB, es tritt jedoch entsprechend § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB die Wirkung ein, dass er als Scheinbestandteil des überbauten Grundstücks gemäß §§ 93, 94 Abs. 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks bleibt, von dem aus übergebaut wurde (vgl. BGH NJW 94, 1791). Entgegen der Auffassung der Antragstellerin rechtfertigt jedoch der mit dem Überbau verbundene Eigentumsverlust der Wohnungseigentümer hinsichtlich des überbauten Teils des Gemeinschaftseigentums nicht den Ausschluss der Anwendung des § 22 WEG. Die Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers werden nämlich auch in dieser Beziehung dadurch hinreichend gewahrt, dass bauliche Veränderungen gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG, die - wie ein Überbau der Grenzwand auf dem Nachbargrundstück - über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, regelmäßig nicht mit Mehrheit beschlossen werden können. Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu solchen Maßnahmen ist nur dann nicht erforderlich, wenn durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, ihm also kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht, § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG.

Diese Ausnahmeregelung hat der Gesetzgeber getroffen, weil das uneingeschränkte Festhalten am Einstimmigkeitserfordernis gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG gewünschte Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums unnötig erschweren würde, die es zu vermeiden gilt, weil im Gegensatz zur Bruchteilsgemeinschaft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unaufhebbar ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle a. a. O., § 22 Rn. 103). Der Zweck der Regelung erfasst aber auch den hier in Rede stehenden Fall der Zustimmung zu einem rechtmäßigen Überbau lediglich geringen Ausmaßes auf das gemeinschaftliche Eigentum, weil es gerade auch im wohlverstandenen Interesse und der Wohnungseigentümer liegen kann, mit einer derartigen Zustimmung, die für den einzelnen Wohnungseigentümer nur eine allenfalls unwesentliche Beeinträchtigung seiner Rechte bedeutet, ein gedeihliches nachbarliches Gemeinschaftsverhältnis zu fördern. Bei dem vorliegenden rechtmäßigen Überbau gelten auch die Regelungen der §§ 912 II, 915 BGB nicht unmittelbar. Vielmehr richtet es sich in erster Linie nach der schuldrechtlichen Abmachung, ob die Eigentümer des Nachbargrundstücks eine Entschädigung für den Überbau beanspruchen können oder ob von einem Verzicht sowohl auf eine Rente als auch die Möglichkeit eines Abkaufs auszugehen ist. Im vorliegenden Fall sieht der Beschluss der Eigentümerversammlung keine derartigen Ansprüche vor, was unter Berücksichtigung des geringen Umfanges des Überbaues für einen Verzicht spricht, so dass die von der Antragstellerin angesprochene Problematik, dass ein Eigentümer nicht die anderen zu einem Abkauf verpflichten könne, sich im vorliegenden Fall nicht stellt.

2. a) Bei der Feststellung, ob die in Rede stehende bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums durch die Anbringung der ThermoFassadenverkleidung an der Grenzwand auf dem Nachbargrundstück eine nicht lediglich ganz unerhebliche Beeinträchtigung für die Antragstellerin darstellt, handelt es sich weitgehend um eine Tatsachenfeststellung, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht auf ihre sachliche Richtigkeit, sondern nur darauf überprüfen kann, ob das Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht. Danach ist nicht zu beanstanden, dass Landgericht und Amtsgericht übereinstimmend davon ausgehen, dass allenfalls nur eine unwesentliche Beeinträchtigung der Antragstellerin durch den beabsichtigten Überbau eintreten wird. Für die ThermoFassadenverkleidung nimmt der Eigentümer des Nachbargrundstücks nach den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanzen lediglich den Raum zwischen dem Kellergeländer auf der Oberkante der den Kellerabgang begrenzenden Backsteinmauer und der angrenzenden Wand des Nachbargebäudes in Anspruch. Dieser Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums ist für die Antragstellerin ohnehin keiner praktisch sinnvollen Nutzung zugänglich. Das Amtsgericht hat festgestellt, dass eine Verengung des Kellerabgangs durch die Aufbringung der Thermohaut zu unerheblich sei, als dass sich hierdurch eine wahrnehmbare Beeinträchtigung auch im Hinblick auf den Abtransport von Schnittgut vom Garagendach ergeben könnte, zumal der Abgang so eng sei, das Sperriges nicht transportiert werden könne. Unabhängig davon, ob die Fassadenverkleidung 7,5 cm oder 10 cm dick wird, ergebe sich daraus auch keine erhebliche Minderung der Sonneneinstrahlung. Schäden auf Grund der Konstitution der Fassadenverkleidung und der Isolierung des Nebenhauses durch Innenmaßnahmen sowie anlässlich der Gerüstaufstellung zwecks Reparaturen seien lediglich spekulativ. Das bloße Risiko einer Beeinträchtigung wäre insoweit aus Rechtsgründen auch kein Nachteil i. S. v. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG, weil die Schwelle zu einer Gefährdung noch nicht überschritten ist. Das Treppengeländer selbst würde nach der Anbringung der ThermoFassadenverkleidung auf der gleichen Seite verbleiben. Das Landgericht hat sich dieses von dem Amtsgericht bereits festgestellten Umstandes bei seinem Ortstermin nochmals vergewissert. Es begegnet auch keinen Bedenken, dass die Vorinstanzen im Hinblick auf den bereits schmutzigen und veralgten Zustand der Backsteinkante in der vorgesehenen Aufbringung eines Zinkblechs auf die Backsteinkante auch im Hinblick auf eine mögliche Korrosion des Blechs keine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks sehen. Eine nachteilige Veränderung des optischen Eindrucks der Giebelwand durch die Aufbringung der Thermoverkleidung selbst ist nicht einmal von der Antragstellerin geltend gemacht worden. Insoweit liegt auch eher eine Verbesserung des optischen Gesamteindrucks nahe. Mit Recht ist das Landgericht dem Amtsgericht auch in der Beurteilung gefolgt, dass durch das Aufbringen einer neuen Fassade ein erhöhter Wasserabfluss nicht vorstellbar sei.

b) Soweit die Antragstellerin mit der weiteren sofortigen Beschwerde geltend macht, dass durch die beabsichtigte Baumaßnahme mit der Inanspruchnahme eines Grundstücksstreifens von mehr als 10 cm (10 - 12 cm) zu rechnen sei, handelte es sich um neuen Tatsachenvortrag, mit dem die Antragstellerin im Verfahren der weiteren sofortigen Beschwerde ausgeschlossen ist. Sowohl in der Antragsschrift vom 12. Dezember 2002 als auch in der Beschwerdeschrift vom 25. März 2003 hat die Antragstellerin jeweils vorgetragen, das im Wege des genehmigten Überbaues eine etwa 10 cm starke Thermohaut an der Fassadenfläche anzubringen sei. Allein der Hinweis in der Antragsschrift, dass wirksamer Wärmeschutz bei älteren Bauten erst ab 12 cm Thermohaut zu empfehlen sei, beinhaltet insoweit noch keinen abweichenden Vortrag. Die Gegenseite hatte jeweils unter Bezugnahme auf die vorgelegten Skizzen des Architekten und bei der Erörterung im Ortstermin vor dem Landgericht geltend gemacht, dass nur 7,5 cm über die Grenze gebaut werde. Bei dieser Sachlage ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen von einem Überbau von jedenfalls nicht mehr als 10 cm Breite ausgegangen sind, so dass offen bleiben kann, ob die Anbringung einer Fassadenverkleidung mit einer Stärke von 12 cm eine andere Beurteilung des Grades der Beeinträchtigung der Antragstellerin rechtfertigen könnte.

c) Auf die Stellungnahme der Antragstellerin in der weiteren sofortigen Beschwerde vom 7. Oktober 2003 zu dem Inhalt des Schriftsatzes der Antragsgegner vom 1. September 2003 kommt es für die Entscheidung des Senats nicht an. In Bezug auf das Vorbringen der Antragsgegner im Schriftsatz vom 1. September 2003 liegt nämlich ein Rechtsfehler des Landgerichts, insbesondere eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Antragstellerin nicht vor. Zwar ist der Schriftsatz den Antragsgegnern erst mit dem Sitzungsprotokoll vom 2. September 2003 zugegangen. Indessen hat das Landgericht seine Entscheidung lediglich auf die zutreffenden Gründe der Entscheidung des Amtsgerichts und auf das Ergebnis des von ihm am 3. Juni 2003 durchgeführten Ortstermins gestützt, den Inhalt des Schriftsatzes der Antragsgegner vom 1. September 2003 also nicht verwertet.

Nach alledem war die sofortige weitere Beschwerde in der Hauptsache als unbegründet abzuweisen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht hinsichtlich der Gerichtskosten auf § 47 Satz 1 WEG und trägt dem Grundsatz Rechnung, dass der in der Hauptsache Unterliegende regelmäßig die Kosten zu tragen hat. Für die Abweichung von dem Grundsatz, eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten nicht anzuordnen (vgl. BGH WM 84, 1294) besteht allerdings im vorliegenden Fall weder für das Verfahren der weiteren sofortigen Beschwerde noch für das Verfahren vor dem Amtsgericht und für das Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht Veranlassung, so dass das Rechtsmittel der Antragstellerin in soweit teilweise Erfolg hat. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts war der Antrag nicht von vornherein offensichtlich aussichtslos, weil die Rechtslage hinsichtlich der Anwendung des § 22 WEG auf einen Überbau des Nachbargrundstücks nicht als geklärt anzusehen war.

Die Festsetzung des Gegenstandswertes des Verfahrens der weiteren Beschwerde orientiert sich an der zutreffenden Festsetzung des Landgerichts.

Ende der Entscheidung