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2. Die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über eine Gesamtsanierung hat der Verwalter durch Ermittlungen über Möglichkeiten der Instandhaltung und -setzung sowie deren Kosten sorgfältig vorzubereiten, z. B. durch Einholung von Angeboten. Auf bloße Empfehlungen von Fachleuten darf er sich nicht verlassen.

4 W 199/00 1 T 1400/99 - 61 - LG Hannover 71 II 352/98 AG Hannover

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die kleine Wohnungseigentümergemeinschaft ############## in ##############,

Beteiligte:

pp.

hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ####### sowie die Richter am Oberlandesgericht ####### und ############## auf die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin vom 24./27. Juli 2000 gegen den ihr am 18. Juli 2000 zugestellten Beschluss der 1. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 13. Juli 2000 am 12. März 2001 beschlossen:

Tenor:

Die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin sowie die Anschlussbeschwerde der Antragsteller werden zurückgewiesen.

Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.

Außergerichtliche Auslagen werden nicht erstattet.

Der Beschwerdewert beträgt 29.328,91 DM.

Gründe

Die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin ist zulässig, bleibt in der Sache jedoch ohne Erfolg. Auch die unselbständige Anschlussbeschwerde der Antragsteller ist unbegründet.

I.

Die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin ist unbegründet. Sowohl das Amtsgericht als auch - ihm folgend - das Landgericht haben zutreffend erkannt, dass den Antragstellern eine Schadensersatzforderung in Höhe des von dem Ingenieurbüro ####### für Planung und Vergabe einer Fassadensanierung berechneten Honorars zusteht.

1. Die Antragsgegnerin haftet den Antragstellern aus positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrages i. V. m. § 31 BGB. Zwar handelte der Geschäftsführer der Antragsgegnerin im Außenverhältnis berechtigt, weil er aufgrund der Ziffer 3.2.1 über eine die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtende Vollmacht verfügte. Er hat jedoch gegen die ihm im Innenverhältnis aufgrund des Verwaltervertrages gegenüber den Antragstellern bestehenden Verpflichtungen verstoßen.

2. Die Antragsgegnerin hat den zwischen den Beteiligten bestehenden Verwaltervertrag vom 13. Oktober 1992 zu Ziffer 3.2.3 (Bl. 12 ff. d. A.) schuldhaft verletzt. Die genannte vertragliche Regelung berechtigte die Antragsgegnerin als Verwalterin nur, in Notfällen Verträge über 8.000 DM ohne vorherige Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft einzugehen. Diese Pflicht hat der Geschäftsführer der Antragsgegnerin verletzt, indem er ohne Einverständnis der Wohnungseigentümergemeinschaft die ####### mit der Planung und Vergabe einer Fassadensanierung beauftragte.

Ein Notfall im Sinne des Verwaltervertrages lag nämlich nicht vor. Notfälle sind gemäß Ziffer 3.2.1 des Vertrages nur Instandsetzungen aus akutem Anlass, die unabwendbar und unaufschiebbar sind, um die Betriebs- oder Gebrauchsfähigkeit einer Anlage, Einrichtung und eines Gebäudes bzw. eines Teiles davon wieder herzustellen. Auch nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG sind nur solche Fälle als dringend einzustufen, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer WEG-Versammlung nicht mehr zulassen (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., 2000, § 27 Rn. 70 m. w. N.). Diese Voraussetzungen waren hier nicht erfüllt. Ein Dringlichkeitsfall lag ersichtlich schon deshalb nicht vor, weil im vorliegenden Fall die Feuchtigkeitsschäden sich bereits über Jahre hingezogen hatten, die Standfestigkeit der Fassade nicht beeinträchtigt war und eine Wohnungseigentümer-Versammlung vor Eintritt eines akuten Schadens bzw. Gefahrereignisses - wie schließlich auch geschehen und durchgeführt - möglich war.

3. Es lag auch kein Einverständnis der Antragsteller mit der Beauftragung der ####### vor. Eine solche Zustimmung ergab sich insbesondere nicht aus dem insoweit eindeutigen Wortlaut des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 28. Oktober 1996 zu TOP 04. Denn dieser Beschluss beinhaltete wörtlich:

Der Bauausschuss wird bevollmächtigt, gemeinsam mit der Verwalterin die erforderlichen Aufträge zu vergeben, die zur Beseitigung der jetzt gemeldeten Feuchtigkeitsschäden erforderlich sind. Die gesamte Summe wird auf brutto 40.000 DM begrenzt und die Kosten sollen aus der Rücklage entnommen werden. ...

Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin war die Beauftragung der ####### in der Bevollmächtigung von dem vorzitierten Beschluss zu TOP 04 nicht mit umfasst. Die WEG hatte nämlich zum Zeitpunkt der Beauftragung der ####### noch keinen Beschluss über eine Gesamtsanierung gefasst. In der Wohnungseigentümergesellschaftsversammlung vom 28. Oktober 1996 hatte sie sich gerade dagegen entschieden, ein Ingenieurbüro mit der Ausschreibung einer Gesamtsanierung zu beauftragen. Stattdessen hatte sie den oben zitierten alternativen Beschluss gefasst. Der Beschluss zu TOP 04 legte Zweck und Höhe der zu verwendenden finanziellen Mittel eindeutig fest. Die von der ####### erbrachte Leistung mag zwar die eine Vorbereitung einer Gesamtsanierung gewesen sein. Sie war aber, weil auch durch diese Maßnahme die Schäden gerade nicht beseitigt worden waren, nicht von der genannten Beschlussfassung im Sinne einer durchzuführenden Gesamtsanierung gedeckt.

Auch die Erkenntnis des Bauausschusses, dass die Summe im Frühjahr 1997 zur Beseitigung bis dahin dazugekommener Schäden nicht mehr habe ausreichen können und man deshalb eine Gesamtlösung befürworte, kann die Beschlussfassung vom 28. Oktober 1996 nicht revidieren. Denn jetzt war eine neue Situation eingetreten, die mit dem im Oktober gefassten Beschluss nicht mehr identisch und von diesem deshalb auch nicht mehr gedeckt war. Auch der Geschäftsführer der Antragsgegnerin konnte aus der Entscheidung des Bauausschusses für sich keine Bevollmächtigung ableiten. Für das Inangriffnehmen einer Gesamtsanierung, die sich nun als die kostengünstigere Methode darstelle, hatte der Bauausschuss im Übrigen auch keinerlei Entscheidungsbefugnis, auch nicht im Zusammenwirken mit dem Verwalter. Denn weil eine solche Maßnahme sowohl die 40.000 DM-Grenze der Finanzmittel überschritt als auch den sachlichen Rahmen der Bevollmächtigung sprengte, kann eine solche Bevollmächtigung nicht angenommen werden. Vielmehr hätte angesichts dieser neuen Situation nur eine neue Beschlussfassung die dann ergriffene Maßnahme des Geschäftsführers der Antragsgegnerin abdecken können.

Die Berechtigung zur Beauftragung für eine Gesamtsanierung ohne vorherige Einholung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung ist entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil der tatsächliche Erkenntnisstand zum damaligen Zeitpunkt objektiv nicht ausgereicht habe, die Notwendigkeit einer Gesamtsanierung zu erkennen. Denn der Verwalter hat nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Aufgabe, eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Instandhaltung vorzubereiten und dabei zu führen. Für diesen Zweck hat er auch schon vor der Beschlussfassung alle Möglichkeiten der Instandhaltung und Instandsetzung wie deren voraussichtliche Kosten, z. B. durch Einholung von Angeboten, zu ermitteln. Auf einzelne Empfehlungen von Fachleuten darf er sich dabei nicht verlassen (Bärmann/Pick/Merle a. a. O., § 27 Rn. 50). Seine alleinige Kompetenz zum Vertragsschluss ist jedoch auch in diesem Aufgabenbereich im vorliegenden Fall nach den Ziffern 3.2.2 und 3.2.3 des Verwaltervertrages beschnitten.

Danach kann sich die Antragsgegnerin auch nicht mit dem Argument entlasten, ein einzelner Kostenvoranschlag wie der der ####### sei für ihre Entscheidung nicht ausreichend gewesen, weshalb man weitere Angebote habe einholen wollen, was jedoch durch Ausschreibung der ####### geschehen sei. Denn auch die Planung und Vergabe der ####### gab nur die Umsetzung und das finanzielle Kostenspektrum einer ganz konkreten Instandsetzungsmaßnahme nach fachlicher Auffassung eben gerade und nur des Dipl.-Ingenieurs ####### her. Die Planung und Vergabe eines Sanierungsauftrags setzt jedoch zunächst eine Auswahl unter den Realisierungsmöglichkeiten sowie unter Umständen eine Ursachenermittlung voraus. Planung und Vergabe realisieren die vorzugswürdigste Möglichkeit. Sie erst ist das Endergebnis des Entscheidungsvorgangs. Das Konzept konkret der ####### stellte also nur eine Möglichkeit von mehreren dar. Diese unterschiedlichen Maßnahmen waren jedoch zur Zeit der Beauftragung der ####### von der Eigentümerversammlung gerade noch nicht, jedenfalls nicht entscheidungserheblich, diskutiert worden. Zwar hatte der Verwalter im gegebenen Fall auf eine beschleunigte Entscheidung der Eigentümer hinzuwirken. Er hatte aber auch die Pflicht, den Wohnungseigentümern zunächst die Wahl der Art des Sanierungskonzepts, z. B. Fugensanierungen unterschiedlicher Konzeptionen, Vorhangfassade pp. vorzustellen und zu ermöglichen. Er war verpflichtet, die Tagesordnung so zu gestalten, dass die Wohnungseigentümer auch die Möglichkeit gehabt hätten, Auswahlmöglichkeiten zu treffen, z. B. auch im Zweifel einen Beschluss über die Einschaltung eines Sachverständigen herbeizuführen (Bärmann/Pick/Merle a. a. O.). Gerade das ist seitens des Geschäftsführers der Antragsgegnerin nicht erfolgt. Aus der Einladung zur Wohnungseigentümer-Versammlung vom 2. Juli 1997 (Bd. I Bl. 141 ff. d. A.) ergibt sich vielmehr, dass dies vom Wohnungseigentümer ####### angeregt worden war. Das aber war in Anbetracht der noch offenen Möglichkeiten sowie des möglicherweise erheblichen Auftragsumfangs und auch der zu erwartenden Kosten sinnvoll. Auch die Antragsgegnerin, vertreten durch ihren Geschäftsführer, hätte dies als Verwalterin erkennen und vor ihrer vorzeitigen Auftragsvergabe berücksichtigen können und müssen.

Es liegt auch weder eine ausdrückliche noch konkludente (nachträgliche) Zustimmung des handelnden Geschäftsführers der Antragsgegnerin vor. Eine solche Genehmigung ist insbesondere nicht etwa darin zu sehen, dass der Vergabevorschlag des Ingenieurbüros ####### der Einladung vom 30. Mai 1997 zur Eigentümerversammlung vom 2. Juli 1997 beigefügt war. Keinesfalls konnte die Wohnungseigentümergemeinschaft nämlich daraus ohne weiteres entnehmen, dass dieser Vorschlag mit Kosten in Höhe von rd. 30.000 DM verbunden gewesen war. Selbst wenn der Antragsgegnerin zuzugeben sein mag, dass die entsprechende Tätigkeit von einem Bauingenieur nicht kostenlos erbracht werde, hat dies nicht eine dahingehende stillschweigende Genehmigung der Wohnungseigentümer in einem Kostenaufwand in der dargestellten Größenordnung zur Folge.

Im Übrigen sind für das Vorliegen einer konkludenten Genehmigung seitens der Antragsgegnerin auch keine weiteren konkreten Tatsachen vorgetragen. Jedenfalls ist es nicht ausreichend, dass etwa einzelne Eigentümer von der Beauftragung gewusst haben sollten. Denn darin wäre jedenfalls keine mehrheitliche Zustimmung zu erblicken.

Der Geschäftsführer der Antragsgegnerin hat die vorstehend dargelegte Pflichtverletzung auch zu vertreten. Er verletzte zumindest die im Verkehr erforderlich Sorgfalt eines Wohnungseigentümerverwalters, indem er das Ingenieurbüro ####### beauftragte, sowie auch, indem er das Instandhaltungsrücklagekonto der WEG mit der Honorargutschrift belastete, die nicht in den Wirtschaftsplan des Jahres 1998 eingestellt war, mit der er aber nach eigenem Vorbringen, dass eine solche von Ingenieurbüro ####### vorgenommene Tätigkeit jedenfalls nicht kostenlos sei, hatte rechnen müssen. Auch war für den Geschäftsführer der Antragsgegnerin als Verwalterin erkennbar, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Versammlung vom 28. Oktober 1996 entschieden hatte, die bis zu diesem Zeitpunkt aufgetretenen Schäden mit 40.000 DM aus der Instandhaltungsrücklage zu decken und ihr daher weitergehende Befugnisse auch im Zusammenwirken mit dem Bauausschuss nicht zustanden. Der Pflichtenverstoß der Antragsgegnerin ist deshalb auch als fahrlässig und somit schuldhaft zu bewerten.

4. Ein Mitverschulden der Antragsteller ist nicht erkennbar. Ein solches liegt insbesondere nicht in der von der Rechnungsprüferin, der Zeugin ####### geleisteten Unterschrift auf dem Überweisungsformular. Die Überweisung des Betrages an die ####### bzw. ihre Freigabe hat den Schaden nämlich nicht (weiter) mit verursacht, weil bereits zuvor die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dieser Verbindlichkeit aufgrund der Vollmacht der Antragsgegnerin im Außenverhältnis wirksam belastet war.

5. Durch das eigenmächtige Handeln der Antragsgegnerin ist den Antragstellern auch der mit ihrem Ersatzbegehren verfolgte Schaden entstanden. Dieser besteht bereits in der Belastung mit der aus dem Vertragsschluss mit der ####### resultierenden Verbindlichkeit. Der Schaden entfällt auch nicht etwa nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung. Die letztendlich durchgeführte Sanierungsmaßnahme basierte nämlich auf dem Konzept des eingeschalteten Sachverständigen #######. Die Beschlussfassung über die Beauftragung des ####### mit dem Gutachten und die spätere Planung und Vergabe durch ihn hat der Leistung der ####### den schriftlichen Wert genommen. Um diese Wertlosigkeit unter Umständen noch zu vermeiden, hätten die Antragsgegnerin bzw. ihre Geschäftsführer zuvor den Hinweis auf die durch die Beauftragung der ####### bereits entstandenen Kosten geben müssen.

II.

Die Antragsteller verfügen auch noch über die erforderliche Antragsbefugnis. Die diesbezüglichen Rechtsausführungen des Landgerichts treffen zu.

In der Eigentümerversammlung vom 16. November 1998 wurde nämlich unter TOP 4 mit Mehrheit beschlossen, die Erstattung des an die ####### angewiesenen Honorars gerichtlich durchzusetzen. Für Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegen die Verwaltung im Zusammenhang mit der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums, die nach § 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt, steht einem einzelnen Wohnungseigentümer kein Antragsrecht zu (BGH NJW 89, 1091).

Danach kann ein einzelner Wohnungseigentümer einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch nicht ohne einen entsprechenden Beschluss der Gemeinschaft geltend machen. Diese von der Antragsgegnerin selbst vertretene Auffassung steht mit der Zulässigkeit des Antrags der Antragsteller im Einklang. Zielrichtung dieser Rechtsansicht ist nicht die Prozessökonomie, sondern die Durchsetzung einer gemeinsamen Entscheidung der Wohnungseigentümer als Gemeinschaft über die Folgen der Tätigkeit des Verwalters. Die auch im weiteren Beschwerdeverfahren zitierte Entscheidung des Bayerischen Oberlandesgerichts (ZMR 1989, 386 ff.) steht dem nicht entgegen. Sie stellt nämlich nur darauf ab, dass die Ermächtigung bestimmter Personen zur gerichtlichen Geltendmachung eine Antragsbefugnis anderer Personen ausschließt. Das entspricht den rechtlichen Grundsätzen der Vollmacht und kommt im vorliegenden Fall nicht zum Tragen, weil hier bei der Beschlussfassung über die gerichtliche Geltendmachung gerade nicht bestimmte Personen ermächtigt worden waren.

Die weitere sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin konnte nach alledem keinen Erfolg haben.

III.

Die unselbständige Anschlussbeschwerde der Antragsteller ist ebenfalls unbegründet. Ein strafwürdiges Verhalten der Antragsgegnerin lässt sich nicht zweifelsfrei feststellen. Im Verlaufe des Rechtsstreits ist zu Tage getreten, dass es auch unter den Wohnungseigentümern durchaus unterschiedliche Auffassungen hinsichtlich des Handelns des Geschäftsführers der Antragsgegnerin gegeben hat. Die Antragsteller haben mit Schreiben an die Mitglieder des Bauausschusses vom 5. März 1997 auch dargelegt, dass zunächst seitens des Geschäftsführers der Antragsgegnerin noch vor einer gründlichen Aufbereitung der Angelegenheit die gesamte Sanierung im Zusammenhang mit den weiter aufgetretenen Schäden eine "strangweise" Teilsanierung vorgeschlagen worden war, die mit dem Beschluss zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 28. Oktober 1996 korrespondiert. Für eine Ausnahme vom Grundsatz der freiwilligen Gerichtsbarkeit, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben, gab es deshalb keinen ausreichenden Anlass.

IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entsprach billigem Ermessen, der Antragsgegnerin als unterlegener Partei die Gerichtskosten des Verfahrens aufzuerlegen. Die erfolglose unselbständige Anschlussbeschwerde der Antragsteller, die sich gegen einen Teil der Kostenregelung des Beschlusses des Landgerichts richtete, ist demgegenüber in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 2 ZPO zu vernachlässigen.

Die Festsetzung des Beschwerdewerts folgt aus § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung