Judicialis Rechtsprechung

2. Eine Balkonsanierung betrifft regelmäßig das Gemeinschaftseigentum und kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich beschlossen werden.

3. Die Entscheidung, die Fassade im Bereich der Balkone mit weißer Farbe zu streichen, beeinträchtigt das Recht des nichtzustimmenden Wohnungseigentümers nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus und muss deshalb nicht einstimmig ergehen.

Beschluss

In der Wohnungseigentumssache

hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht #######, den Richter am Oberlandesgericht ####### und den Richter am Landgericht ####### am 7. Februar 2003 beschlossen:

Tenor:

Die weitere sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 27. September 2002 wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Gerichtskosten der weiteren sofortigen Beschwerde und die insoweit entstandenen außergerichtlichen Auslagen der Antragsgegner.

Gegenstandswert der weiteren sofortigen Beschwerde: 3.000 EUR.

Gründe:

I.

Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ####### in #######.

Am 8. Februar 2001 wurde zu TOP 3 beschlossen, sämtliche Balkone der Anlage zu sanieren. In dem Protokoll zur Wohnungseigentümerversammlung ist zu diesem Beschlusspunkt festgehalten, dass der Sanierungsbedarf der Balkone bereits im April des Vorjahres diskutiert worden sei. Nach einer Inaugenscheinnahme habe festgestellt werden müssen, dass sämtliche Balkonkragplatten Putz- und Betonabplatzungen aufwiesen und das die Moniereisen rosten würden. Im Hinblick auf den Umfang der Sanierung wurde u. a. festgelegt, dass der Begehbelag auf den Balkonen aus lose verlegten Betonplatten hergestellt werden solle. Ferner, dass die Sanierungsarbeiten aus der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren sei und von den Wohnungseigentümern eine Sonderzahlung erbracht werden müsse. Der Beschluss wurde bei nur einer Enthaltung ohne Gegenstimmung angenommen. Die Antragstellerin war mit anwesend.

Nachdem die Arbeiten begonnen und die Stemmarbeiten auf den Balkonen durchgeführt waren, stellte das ausführende Bauunternehmen in Frage, dass die lose Verlegung von Betonplatten aufgrund der geringen Höhe zu den Türschwellen der Balkontüren technisch möglich sei. Deshalb wurde die Balkonsanierung erneut auf die Tagesordnung gesetzt. In der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 11. März 2002 ist unter TOP 3 als Beschlussthema die 'Sanierung der Balkone ####### - Auftragsabwicklung, Umfang- und Finanzierung' genannt.

Zu dem vorgesehenen TOP 3 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verlegung von Fliesen bzw. Klinkerplatten im fest verlegten Mörtelbett. Ferner wurde festgelegt, 'dass im Zuge der Sanierungsarbeiten ein weißer Anstrich der Balkon-Innenwände' erfolgen solle. Der vorangegangene Erstbeschluss zur Balkonsanierung wurde 'ansonsten bestätigt'.

Am 4. Juli 2002 hat das Amtsgericht das Begehren der Antragstellerin, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11. März 2002 zu TOP 3 für ungültig zu erklären, zurückgewiesen. Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Landgericht die dagegen von der Antragstellerin eingelegte sofortige Beschwerde zurückgewiesen.

Dagegen wiederum wendet sich die Antragstellerin mit ihrer weiteren sofortigen Beschwerde, wobei sie zur Begründung ihr Vorbringen vor dem Amts- und dem Landgericht wiederholt und vertieft. Aus der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung vom 11. März 2002 sei nicht ersichtlich gewesen, dass der bestandskräftige Beschluss vom 8. Februar 2001 abgeändert werden sollte. Da die vorherige Beschlussfassung bestätigt worden sei, habe die Wohnungseigentümergemeinschaft erneut über die Frage der Balkonsanierung beschlossen, womit die Bestandskraft des Erstbeschlusses aufgehoben worden sei. Die durchgeführten Baumaßnahmen seien nicht mit den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung in Einklang zu bringen. Ihre zuvor verlegten, hochwertigen Fliesen seien zerstört und durch minderwertige ersetzt worden, wogegen sie Bodenbelege über die Instandhaltungsrücklagen mit zu finanzieren habe, wo zuvor noch keine vorhanden gewesen seien. Die Entscheidung zur Farbauswahl des Fassadenanstriches im Bereich der Balkone sei eine bauliche Veränderung gewesen, die nur einstimmig hätte beschlossen werden können.

II.

1. Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29, 22 FGG statthafte Beschwerde ist auch zulässig.

a) Der Antragstellerin fehlte nicht das notwendige Rechtschutzbedürfnis, auch wenn sie den Beschluss zum TOP 3 vom 11. März 2002 zugestimmt hätte, was sie bestreitet. Denn das Anfechtungsrecht dient auch den Interessen der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung und nicht nur der Verfolgung von persönlichen Interessen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 43 Rn. 102). Der jeweils betroffene Wohnungseigentümer kann auch nicht daran gehindert sein, einer besseren Erkenntnis nach Beschlussfassung nachzugehen und einen nicht rechtmäßigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft anzufechten. Anhaltspunkte dafür, dass die Antragstellerin mit ihrer Anfechtung gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstößt, sind nicht ersichtlich.

b) Mit dem Abschluss der Sanierungsarbeiten ist das Rechtsschutzbedürfnis der Beklagten nicht entfallen, denn eine Aufhebung des angefochtenen Beschlusses wäre nicht ohne Rechtsfolgen geblieben, weil die Antragstellerin ggf. die Rückgängigmachung der angefochtenen Maßnahmen hätte verlangen können (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 43 Rn. 98).

2. Die Beschwerde ist jedoch in der Sache erfolglos, weil der angefochtene Beschluss nicht auf einer fehlerhaften Rechtsanwendung beruht, §§ 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 546 ZPO n. F..

a) Der angefochtene Beschluss vom 11. März 2002 ist nicht wegen eines formalen Mangels gemäß § 23 Abs. 2 WEG ungültig. Zu Recht haben die Vorinstanzen erkannt, dass die Bezeichnung zu TOP 3 in der Einladung zur Versammlung ausreichend präzisiert war. Nach der Rechtsprechung des Senats (OLGR Celle 1996, 265) ist es nicht erforderlich, dass der jeweilige Eigentümer aus der Ladung von vornherein sämtliche Einzelheiten des Gegenstandes übersehen und die Auswirkung eines etwaigen Beschlusses in jeder Beziehung erkennen können muss. In der Regel genügt deshalb auch eine schlagwortartige Bezeichnung (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 23 Rn. 69). Nachdem die Sanierung der Balkone bereits rund ein Jahr zuvor beschlossen worden war und mit den Sanierungsarbeiten bereits begonnen war, konnte der angekündigte TOP nur auf eine Änderung oder Ergänzung der Baumaßnahme abzielen. Mit der nachträglichen Beschlussfassung konnte die Antragstellerin nicht überrascht werden.

Im Übrigen führt ein Verstoß gemäß § 23 Abs. 2 WEG nur dann zur Aufhebung des Beschlusses, wenn die Beschlussfassung auf dem Einberufungsmangel beruht. Es entspricht einhelliger Auffassung (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a. a. O.,

§ 23 Rn.150, mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen) und auch der Rechtsprechung des Senats (a. a. O.,), dass eine Unwirksamkeit des Beschlusses dann nicht gegeben ist, wenn er auch bei einer ordnungsgemäßen Einladung in gleicher Weise gefällt worden wäre. Davon ist vorliegend auszugehen. Das technische Problem der Bauausführung war den anwesenden Wohnungseigentümern plausibel dargestellt worden. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Beschlussfassung anders ausgefallen wäre, wenn die Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung zu TOP 3 mit dem Zusatz versehen worden wäre, dass im Hinblick auf ein Detail der Bauausführung technisch notwendige Änderungen zu diskutieren seien. Im Hinblick auf die einfach zu beantwortende Frage, ob die Hausfassaden im Bereich der Balkone mit der neutralen Farbe weiß zu streichen seien, waren längeren Vorüberlegungen der Eigentümer nicht notwendig. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass bei einer präziseren Ankündigung des TOP eine andere Farbe ausgewählt worden wäre.

b) Die Antragsgegnerin kann nicht erfolgreich einwenden, die durchgeführte Beschlussfassung zur Balkonsanierung verstoße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Zu Recht haben die Vorinstanzen die Antragstellerin bereits darauf verwiesen, dass der Erstbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 8. Februar 2001 nicht gemäß § 43 Abs. 1 Ziffer 4 WEG angefochten war, und deshalb auch gemäß § 23 Abs. 4 WEG auch für die Antragstellerin bindend ist.

Dieser Erstbeschluss musste nicht einstimmig ergehen und ist deshalb auch nicht nichtig (vgl. BGHZ 145, 158). Denn er betraf lediglich eine Angelegenheit der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums i. S. v. §§ 22 Abs. 1, 21 Abs. 5 Ziffer 2, 21 Abs. 3 WEG. Nach der Rechtsprechung des Senats gehören Balkonbrüstungen zwingend zum Gemeinschaftseigentum (OLGR 1996, 122). Ferner stehen auch nicht die Betonplatten und die Balkone als Teil der Umfassungsmauer im Sondereigentum der Wohnungseigentümer (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 5 Rn. 27, 30). Ausweislich des Protokolls zur Erstbeschlussfassung bezogen sich die beschlossenen durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ausschließlich auf diese Teile des Gemeinschaftseigentums. Es handelte sich auch um Instandsetzungsmaßnahmen, die im Einzelnen im Protokoll zum Erstbeschluss festgehalten worden sind.

Durch die angefochtene Beschlussfassung vom 11. März 2002 sind von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Fragen der Balkonsanierung und deren Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage nicht neu entschieden worden. Damit ist der Erstbeschluss insoweit bestandskräftig geblieben. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass diese Fragen nach begonnener Bauausführung erneut zur Diskussion gestellt werden sollten. Von einer Aufhebung des Erstbeschlusses durch einen nachfolgenden Zweitbeschluss ist auch nur in Ausnahmefällen auszugehen (vgl. BGH NJW 1994, 1866). Der Erstbeschluss war deshalb insoweit auch für die Antragstellerin verbindlich und konnte von ihr durch die Anfechtung des Zweitbeschlusses nicht mehr zur Disposition gestellt werden. Lediglich im Hinblick auf die Fragen der Art des Bodenbelags und des Anstrichs der Fassaden im Bereich der Balkone ist der Erstbeschluss geändert und ergänzt worden.

Im Übrigen entsprach die Sanierung sämtlicher Balkone - auch des zur Wohnung der Antragstellerin gehörenden - den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Offensichtlich handelte es sich bei den festgestellten Feuchtigkeits- und Rostschäden um ein allgemeines Problem. Hierzu ist im Versammlungsprotokolls ausdrücklich festgehalten, dass bei sämtlichen Balkonen Mängelerscheinungen festgestellt worden seien und das Problem bereits seit geraumer Zeit diskutiert werde. Selbst wenn der Balkon der Antragstellerin als einziger noch keine sichtbaren Schäden aufgewiesen hätte, wie von ihr behauptet, wäre eine Sanierung gleichwohl sinnvoll gewesen, weil mit vergleichbaren sichtbaren Mängelerscheinungen früher oder später hätte gerechnet werden müssen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft musste nicht ernsthaft in Betracht ziehen, dass der Balkon der Antragstellerin von den beschriebenen Mängelerscheinungen verschont bleiben würde, weil er in gleicher Weise konstruiert und gebaut worden ist, wie die übrigen. Es wäre auch in betriebwirtschaftlicher Hinsicht wenig sinnvoll gewesen, einen Balkon von der Gesamtsanierung auszusparen, um dann dessen Sanierung zu einem späteren Zeitpunkt kostenaufwendiger nachholen zu müssen.

Die Antragstellerin hätte auch nicht erfolgreich einwenden können, dass der von ihr verlegte Bodenbelag notwendigerweise abgenommen werden musste. Es fiel in ihre Risikosphäre, wenn sie das ihr zur Verfügung stehende Gemeinschaftseigentum mit einem relativ wertvollen Belag kostenaufwendig ausgestaltet. Denn es ist damit zu rechnen, dass es über kurz oder lang an einigen Bauteilen, auch an den Balkonen, zu Sanierungsbedarf kommen kann. Die Antragstellerin wäre nicht befugt gewesen, der Gemeinschaft den zur Reparatur notwendigen Zugang zum Gemeinschaftseigentum zu verwehren, der nur durch ein Aufstemmen der verlegten Fliesen möglich war, weil sie aufgrund ihrer individuellen Entscheidung sich für eine aufwendige Gestaltung ihres Balkons entschieden hatte. Die übrigen Miteigentümer waren auch nicht verpflichtet, der Antragstellerin hierfür einen Ausgleich zu gewähren, weil sie auf die individuelle Gestaltung der Balkone keinen Einfluss hatten. Ob die Antragstellerin überhaupt berechtigt war, die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile des Balkons ohne Zustimmung der Gemeinschaft individuell auszugestalten, insbesondere einen festen Fliesenbelag schon früher aufzubringen, bedarf keiner Entscheidung.

b) Die Beschwerde der Antragstellerin bleibt auch erfolglos, soweit sie sich gegen den ergänzenden und abändernden Teil des Zweitbeschlusses wendet.

(1) Mit dem Erstbeschluss war bereits verbindlich darüber entschieden worden, dass Bodenfliesen auf die Bodenflächen der Balkone aufzubringen seien. Die Frage nach dem ob eines Bodenbelages ist deshalb bestandskräftig entschieden worden. Auch die Frage der Ausführung des Bodenbelages im Zuge der Sanierung der Balkone ist eine Instandsetzungsmaßnahme, über die mit Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden konnte. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft war nicht darauf beschränkt, den früheren Zustand lediglich wieder herzustellen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 21 Rn. 126). Sie konnte auch eine technische Verbesserung durch Ausstattung der Balkone mit festverlegten Bodenbelägen beschließen, weil dies einen Teilaspekt der durchgeführten Gesamtsanierung betraf. Ein einstimmiger Beschluss war hierfür nicht erforderlich.

Es ist nicht ersichtlich, in wiefern die Wohnungseigentümergemeinschaft mit ihrer Entscheidung, Fliesen im festen Mörtelbett legen zu lassen, gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung verstoßen haben könnte. Auch die Antragstellerin hat nicht weiter plausibel gemacht, warum sie sich gegen den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit wendet. Auf die Frage, ob die Änderung des Erstbeschlusses insofern technisch notwendig war, kommt es nicht streitentscheidend an. Anhaltspunkte dafür, dass diese Ausführungsart nicht gleichwertig ist, verglichen mit der Erstplanung, sind nicht ersichtlich.

(2) Soweit sich die Antragstellerin gegen die Beschlussfassung zur Farbauswahl des Fassadenanstriches im Bereich der Balkone wendet, bleibt ihr weiteres Rechtsmittel ebenso erfolglos. Auch insoweit handelte es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme, weil die Farbanstriche im Zuge der Balkonsanierung beschädigt worden waren. Gegen den Anstrich als solchen wendet sich die Antragstellerin auch ausdrücklich nicht, sondern lediglich gegen die Auswahl der Farbe. Auch darüber konnte die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Mehrheit beschließen. Zwar kann es sich bei der farblichen Gestaltung einer Hausfassade um eine Maßnahme i. S. v. § 22 Abs. 1 WEG handeln (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 22 Rn. 49). Die Entscheidung zur Farbauswahl bedurfte aber nicht der Zustimmung sämtlicher Eigentümer, weil die Rechte der nicht zustimmenden Eigentümer nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt worden sind. Danach ist eine Maßnahme von dem jeweiligen Wohnungseigentümer dann zu dulden, wenn der Nachteil nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeintliche Maß hinausgeht. Nach der Rechtsprechung des Senats (OLGR Celle 1999, 82 m. N.) ist eine Einstimmigkeit nicht erforderlich, wenn der betroffene Wohnungseigentümer kein schutzwürdiges Interesse hat, weil ihn die Maßnahmen nicht in rechtserheblicher Weise beeinträchtigen. Dabei ist nicht auf das subjektive Empfinden des jeweiligen Wohnungseigentümers abzustellen, sondern darauf, ob nach der Verkehrsanschauung sich ein verständiger Wohnungseigentümer beeinträchtigt fühlen würde.

Hiervon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die neutrale Farbe weiß gewählt und damit gleichzeitig eine Angleichung an die ebenfalls weißen Fensterrahmen vorgenommen. Der Farbanstrich betrifft auch keine besonders große Fläche. Die frisch gestrichenen Bereiche sind gegenüber der restlichen Außenwand zurückversetzt und treten auch in optischer Hinsicht in den Hintergrund. Der optische Gesamteindruck des Baukörpers ist nach wie vor von der verklinkerten Außenwand geprägt.

Im Übrigen ist auch in dieser Hinsicht nicht ersichtlich, dass mit der Auswahl der Farbe weiß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen worden ist. Die Antragstellerin hat auch nicht weiter dafür vorgetragen, warum sie die Farbe weiß nicht akzeptieren will und auf einen erneuten Anstrich mit der Farbe grün besteht.

3. Die Kostenentscheidung hat ihre Grundlage in § 47 WEG. Es entsprach der Billigkeit, die Antragstellerin auch mit den außergerichtlichen Auslagen der Antragsgegner im Verfahren zur weiteren sofortigen Beschwerde zu belasten. Im Schwerpunkt ging es der Antragstellerin um die Balkonsanierung als solche und nicht um die Änderung und Ergänzung, wie sie mit dem angefochtenen Beschluss bestimmt worden waren. Insofern war aber die Rechtslage recht klar. Dass mit dem angefochtenen Beschluss nicht erneut über die Frage der bereits begonnenen Sanierung beschlossen worden ist, war offensichtlich.

Bei der Festsetzung des Gegenstandswertes ist der Senat der Festsetzung der Kammer gefolgt.

Ende der Entscheidung