Judicialis Rechtsprechung

Diese Endgültigkeit ist auch Richtschnur bei einer Verschuldung des Übernehmers bis hin zur drohenden Zwangsversteigerung. Das Risiko, dass der Hofübernehmer den Hof aus wirtschaftlichen Gründen nicht halten kann, liegt in der Regel beim Übergeber und gibt diesem keinen Rückübertragungsanspruch. Rühren die Schulden aus einem von der Hofstelle aus betriebenen Lohnunternehmen mit Sand und Kiesabbau her, gilt dieser Grundsatz (kein Rückübertragungsanspruch) jedenfalls dann, wenn diese gewerblichen Betriebsteile bereits im Zeitpunkt der Übergabe mit Wissen des Übergebers bestanden.

Beschluss

In der Landwirtschaftssache

hat der 7. Zivilsenat - Senat für Landwirtschaftssachen - des Oberlandesgerichts Celle nach mündlicher Verhandlung vom 18. Juli 2005 sowie nach Nachberatung am 4. August 2005 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht K., den Richter am Oberlandesgericht K. und die Richterin am Oberlandesgericht H. als Berufsrichter sowie die Landwirtin T. und den Landwirt v. d. O. als ehrenamtliche Richter beschlossen:

Tenor:

Aufgrund der Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluss des Amtsgerichts Celle - Landwirtschaftsgerichts - vom 31. Januar 2005 geändert und wie folgt neu gefasst:

Der Hauptantrag des Antragstellers gemäß Schriftsatz vom 5. Oktober 2004, der Hilfsantrag gemäß Schriftsatz vom 25. Januar 2005 sowie die Anträge auf Erlass einer einstweiligen Anordnung werden zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten erster Instanz trägt der Antragsteller. Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten erster Instanz findet nicht statt.

Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der notwendigen Auslagen des Antragsgegners.

Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf bis 250.000 EUR festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Der Antragsteller ist der Vater des Antragsgegners. Beide sind Landwirte.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 29. Februar 1996 i. V. m. dem Ergänzungsvertrag vom 12. August 1996 hatte der Antragsteller dem Antragsgegner die in seinem Eigentum gestandene landwirtschaftliche Fläche zur Gesamtgröße von 58.396 qm, Flurstück 142/21 der Flur 1 Gemarkung M., zum Kaufpreis von 15.000 DM veräußert. Der Antragsgegner ist seit dem 18. Oktober 1996 als Eigentümer dieser Fläche im Grundbuch von M. Blatt 1464 eingetragen. Der ursprüngliche Kaufvertrag vom 29. Februar 1996 sah lediglich die Veräußerung einer Teilfläche zur Größe von ca. 13.000 qm zum Preis von 10.000 DM vor. Diese Fläche ist von dem Antragsgegner in der Folgezeit bebaut worden.

Durch notariellen Übergabe und Altenteilsvertrag vom 14. Oktober 1998 (Bl. 7 ff. BA. 31 Lw 16/03 AG Celle übertrug der Antragsteller im Wege der vorweggenommenen Erbfolge seinen im Grundbuch von M. Blatt 811 eingetragenen Hof im Sinne der Höfeordnung zur Größe von seinerzeit über 160 ha und verpflichtete sich unter Vorbehalten zur Übertragung seiner im Grundbuch von S. Blatt 31 verzeichnete Waldfläche zur Größe von 19,45 ha auf den Antragsgegner, der die Hofstelle bereits im Wege der Pacht bewirtschaftet hatte. Der Vertrag enthält unter § 15 die salvatorische Klausel, dass im Falle der Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen die Gültigkeit des Vertrages im übrigen nicht berührt wird und dass an die Stelle der unwirksamen Regelung eine angemessene Regelung treten soll.

Kurz nach Abschluss dieses Vertrages kam es zwischen den Beteiligten zu erheblichen Streitigkeiten. Der Antragsteller, der die Übergabe des Hofes an seinen Sohn bereute, hatte beim Senat sofortige Beschwerde gegen die am 20. Mai 1999 ergangene landwirtschaftsgerichtliche Genehmigung des Übergabevertrages eingelegt, die von dem Senat durch Beschluss vom 6. September 1999 (7 W (L) 58/99) zurückgewiesen wurde. Am 3. Februar 2000 wurde der Antragsgegner als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Unter § 3 des Hofübergabevertrages vom 14. Oktober 1998 hatte sich der Antragsgegner verpflichtet, eine nicht näher bestimmte Teilfläche zur Größe von ca. 3.000 qm des im Jahre 1996 vorab von seinem Vater erhaltenen Flurstücks 142/21 der Flur 1 der Gemarkung M. an seine Schwester A. V., geb. T., zu übertragen. Bei dieser Teilfläche handelt es sich nach dem Willen der Beteiligten um eine Weide, die schräg gegenüber dem Grundstück der Frau V. (S... 21) liegt und die von der nach Norden anschließenden Hofstelle des Antragsgegners, die sich auf dem vom ursprünglichen Kaufvertrag vom 29. Februar 1996 erfassten Teilgrundstück von 13.000 qm befindet, durch einen Weidezaun getrennt ist.

Diese Weide (Teilfläche des Flurstücks 142/21 zur Größe von ca. 2.700 qm) übertrug der Antragsgegner durch notariellen Vertrag vom 6. Februar 2001 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge seiner damals dreijährigen Tochter J. T. (geb. ... 1998). Zugunsten der Tochter wurde sogleich am 20. Februar 2001 eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Im Jahre 2002 erfolgte die Teilung des Flurstücks 142/21 sowie Vermessung der streitgegenständlichen Weide als Flurstück 21/3 der Flur 1 der Gemarkung M. zur Größe von 2.845 qm.

Nachdem Frau A. V. erfahren hatte, dass der Antragsgegner die ihr zustehende Teilfläche (Weide) seiner Tochter übertragen hatte, hat sie im Jahre 2002 beim Amtsgericht Celle eine einstweilige Verfügung erwirkt, die ein vorläufiges Verfügungsverbot des Antragsgegners zum Gegenstand hatte. Durch Urteil des Landgerichts L. (2 S 94/02) vom 5. März 2003 ist die einstweilige Verfügung aufgehoben worden. Nach Ansicht des Landgerichts stehe der Tochter des Antragstellers aus dem Übergabevertrag kein Anspruch auf Übertragung der Teilfläche des Flurstücks 142/21 der Flur 1 Gemarkung M. zu, weil die von dem Antragsgegner in § 3 des Übergabevertrages übernommene Verpflichtung gemäß § 313 BGB a. F. formnichtig sei.

Der Antragsteller hat daraufhin den Antragsgegner im Vorprozess vor dem Landwirtschaftsgericht 31 Lw 16/03 auf Erfüllung der von dem Antragsgegner eingegangenen Verpflichtung zur Übertragung der streitgegenständlichen Weide in Anspruch genommen und insoweit den Erlass einer einstweiligen Anordnung beantragt; hilfsweise hat er die Rückübertragung des Hofes beansprucht.

Der Senat hat durch Beschluss vom 13. Juni 2003 (7 W 40/03) dem Antragsgegner im Wege der vorläufigen Anordnung untersagt, über die streitgegenständliche Weide zu verfügen. Nach Ansicht des Senats sei es dem Antragsgegner gemäß § 242 BGB verwehrt, sich auf den Formmangel zu berufen; er müsse sich so behandeln lassen, als ob die von ihm übernommene Verpflichtung zur Übertragung des Grundstücksteils an seine Schwester formwirksam sei.

Im Hauptsacheverfahren vor dem Landwirtschaftsgerichts (31 Lw 16/03) haben die Beteiligten unter Einbeziehung von Frau V. am 25. Juni 2003 einen Vergleich abgeschlossen, der die Übereignung des Flurstücks 21/3 der Flur 1 Gemarkung M. an Frau V. zum Gegenstand hat. Für den Fall, dass der Vergleich nicht binnen acht Monaten vollzogen wird, sollte er hinfällig werden.

In der Folgezeit hat die minderjährige Tochter des Antragsgegners J. T., vertreten durch ihre Mutter, die sich zwischenzeitlich vom Antragsgegner getrennt hatte, und eine Ergänzungspflegerin, den Antragsgegner vor dem Amtsgericht Celle auf Auflassung des Grundstücks Flurstück 21/3 zur Größe von 2.845 qm in Anspruch genommen. Das Amtsgericht Celle hat der Klage durch Urteil vom 4. Februar 2004 (13 C 1792/02) stattgegeben. Nach Ansicht des Gerichts könne nicht festgestellt werden, dass sich der Übergabevertrag vom 6. Februar 2001 als sittenwidrige Schädigung der Frau V. darstelle. Die von ihm gegen dieses Urteil eingelegte Berufung ist von dem Antragsgegner zurückgenommen worden. Am 24. November 2004 ist J. T. als neue Eigentümerin des Flurstücks 21/3 der Flur 1 im Grundbuch von M. jetzt Blatt 1592 eingetragen worden.

Im hiesigen Verfahren nimmt der Antragsteller den Antragsgegner auf Rückübertragung des Hofes in Anspruch. Er hat die Ansicht vertreten, der Hofübergabevertrag sei im Hinblick auf die im Vertrag vorgesehene aber nichtige Verpflichtung des Antragsgegners zur Übertragung des Teilstücks an Frau V. insgesamt nichtig. Mit dem Hilfsantrag werde ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung dieser Übertragungsverpflichtung geltend gemacht.

Der Antragsteller hat beantragt,

1. den Antragsgegner zu verurteilen, den ihm mit Hofübergabevertrag vom 14. Oktober 1998 übertragenen Hof mit dem im Grundbuch von M. Band 26 Blatt 811 eingetragenen Grundbesitz auf den Kläger rückzuübertragen

sowie im Wege der einstweiligen Anordnung die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs anzuordnen,

hilfsweise dem Antragsgegner vorläufig zu untersagen, über den im Grundbuch von M. Band 26 Blatt 811 eingetragenen Grundbesitz zu verfügen,

2. hilfsweise

den Antragsgegner zu der Erklärung zu verurteilen, dass er sich mit dem Antragsteller und mit Frau A. V. darüber einig ist, dass der in dem beigefügten Lageplan (Bl. 122 GA) rot umrandete Teil des Flurstücks 21/4 Lage S. 28 der Gemarkung M., eingetragen im Grundbuch von M., Blatt 1464, Bestandsverzeichnis laufende Nummer 2 der Grundstücke, auf Frau A. V., geb. T., zu Alleineigentum übergeht,

sowie im Wege der einstweiligen Anordnung dem Antragsgegner vorläufig zu verbieten, über die im beigefügten Lageplan (Bl. 122 GA) rotumrandete Fläche des Flurstücks 21/4, Flur 1, der Gemarkung M. zu verfügen.

Der Antragsgegner hat beantragt,

die Anträge zurückzuweisen.

Der Antragsgegner hat die Ansicht vertreten, dass der Hofübergabevertrag nicht nichtig sei. Die Regelung des § 139 BGB sei hier nicht einschlägig.

Durch Beschluss vom 31. Januar 2005 hat das Landwirtschaftsgericht dem Hauptantrag stattgegeben. Nach Ansicht des Gerichts könne der Antragsteller den Antragsgegner gemäß § 812 BGB auf Herausgabe und Rückübereignung des Hofes in Anspruch nehmen. Denn die Teilnichtigkeit der Übereignungsverpflichtung, bezogen auf die streitgegenständliche Weide, habe gemäß § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit des Hofübergabevertrages geführt. Die salvatorische Erhaltungsklausel in dem Übergabevertrag stehe dem nicht entgegen, weil es sich hierbei lediglich um eine Beweislastregelung handele. Sogleich hat das Landwirtschaftsgericht im Wege der vorläufigen Anordnung angeordnet, dass zugunsten des Antragstellers eine Vormerkung im Grundbuch von M. Blatt 811 eingetragen wird.

Hiergegen wendet sich der Antragsgegner mit seiner sofortigen Beschwerde. Er macht geltend, entgegen dem Landwirtschaftsgericht sei der Hofübergabevertrag nicht nach § 139 BGB nichtig. Die Vertragsparteien hätten den Inhalt der salvatorischen Erhaltungsklausel gerade gewollt. Auch könne ihm, dem Antragsgegner, nicht vorgehalten werden, dass er sich treuwidrig verhalten habe, als er das Grundstück seiner Tochter übertragen habe. Immerhin habe sich auch der Antragsteller nicht vertragskonform verhalten.

Der Antragsgegner trägt weiter vor, er betreibe ein Lohnunternehmen einschließlich Sand und Kiesabbau. Die Sandgrube gehört zu dem mit dem Übergabevertrag erhaltenen Grundbesitz. Es sei zutreffend, dass hohe Verbindlichkeiten aus dem Lohnunternehmen und Abbau-Betrieb aufgelaufen seien; diese würden daraus resultieren, dass er neue Gebäude errichtet habe und die Baukonjunktur rückläufig sei. Bei der Volksbank C. L. habe er zur Zeit Schulden von 742.000 EUR. Er sei bemüht, zur Abwendung einer Zwangsversteigerung des Hofes eine Umschuldung zu erreichen.

Der Antragsgegner beantragt,

den Beschluss des Landwirtschaftsgerichts aufzuheben und die Anträge der Gegenseite zurückzuweisen.

Der Antragsteller beantragt,

unter Aufrechterhaltung der erstinstanzlich gestellten Anträge die Beschwerde zurückzuweisen.

Er macht geltend, die Auffassung des Landwirtschaftsgerichts sei zutreffend, wonach der gesamte Hofübergabevertrag nichtig sei. Denn er, der Antragsteller, habe diesen Vertrag ohne die Regelung zugunsten seiner Tochter nicht abgeschlossen. Im übrigen verhalte sich ausschließlich der Antragsgegner vertragswidrig. Unter anderem zahle er, wie bereits in der Vergangenheit, ab Februar 2004 keinen Baraltenteil mehr. Auch vernachlässige er die ordnungsgemäße Erhaltung der Gebäude.

Der Antragsteller bringt weiter vor, der Hof sei inzwischen völlig überschuldet; die Volksbank C. L. eG als Gläubigerin betreibe die Zwangsversteigerung. Der Antragsgegner habe den Hof mit Schulden in Höhe von 490.085,43 DM übernommen, die sich in der Folge aufgrund von Abverkäufen zum Preis von 233.537,15 DM dementsprechend verringert hätten. Nunmehr habe der Antragsgegner unter Einbeziehung der Verbindlichkeiten gegenüber dem Amt für Agrarstruktur Schulden von mindestens 872.000 EUR, obgleich er keine Investitionen in den Hof getätigt habe. Dem Antragsgegner gehe es darum, sich zu Lasten der Hofstelle und des Altenteils zu entlasten, um sein eigenes Haus zu retten.

Nach der mündlichen Verhandlung am 18. Juli 2005, deren Wiedereröffnung er beantragt, trägt der Antragsteller weiter vor, es sei unzutreffend, dass dem Antragsgegner eine Entschuldung gelingen werde. Von der Volksbank habe er, der Antragsteller, erfahren, dass der Verkauf von ca. 43 ha Acker, Grünland und Holz zum Preis von 300.000 EUR beabsichtigt sei. Hinzu komme noch der Verkauf von Nadelholz und Moor gemäß Vertrag vom 6. April 2005 zum Preis von 96.992,50 EUR. Mit dem Erlös von ca. 400.000 EUR werde es dem Antragsgegner nicht gelingen, die Zwangsversteigerung des gesamten Hofes abzuwenden. Dagegen seien er, der Antragsteller, und seine Söhne H. und V. T. in der Lage, den Hof und das Altenteil zu retten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten wird auf die in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Dem Senat haben die Akten 31 Lw 16/03 AG Celle sowie die Grundakten von M. Blatt 1464 und Blatt 1592 vorgelegen sowie der Auszug für das Grundbuch von S. Blatt 31 (Bl. 260 ff d. A.).

II.

Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners ist zulässig und auch begründet.

Der Antragsteller kann den Antragsgegner nicht auf Rückübereignung des Hofes in Anspruch nehmen.

1. Die unterbliebene Übereignung der Teilfläche des Flurstücks 142/21 der Flur 1 Gemarkung M. an Frau A. V. berechtigt den Antragsteller nicht, von dem Antragsgegner die Rückübertragung des Hofes zu verlangen.

a) Entgegen dem Landwirtschaftsgericht ergibt sich zugunsten des Antragstellers kein Rückübertragungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Denn der zwischen den Beteiligten zustande gekommene Übergabe und Altenteilsvertrag ist nicht gemäß § 139 BGB nichtig.

Zwar ist die Vertragsbestimmung in § 3 letzter Absatz auf Seite 4 des Übergabevertrages, wonach sich der Antragsgegner verpflichtet hat, seiner Schwester A. V. eine Teilfläche von ca. 3.000 qm des Flurstücks 142/21 zu übertragen, gemäß § 313 BGB a. F. wegen Formmangels unwirksam. Denn das zu übereignende Grundstück ist, wie der Senat bereits in seinem Beschluss vom 13. Juni 2003 (7 W 40/03) dargelegt hat, im notariellen Vertrag nicht hinreichend beschrieben worden. Die Unwirksamkeit dieser Klausel führt entgegen dem Landwirtschaftsgericht aber nicht gemäß § 139 BGB zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages. Denn die Vertragsparteien haben die Regelung in § 139 BGB, die dispositives Recht ist, ausgeschlossen.

Zwar enthalten salvatorische Erhaltungs- und Ersetzungsklauseln in schriftlichen Verträgen, nach denen die Unwirksamkeit einzelner Klauseln die Gültigkeit des Vertrages im übrigen nicht berührt und die unwirksame Regelung durch eine andere angemessene zu ersetzen ist, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (unter Aufgabe seiner bisherigen Auffassung) grundsätzlich nur eine Bestimmung über die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast im Rahmen des § 139 BGB, wonach derjenige, der sich auf die Gesamtnichtigkeit des Vertrages beruft, insoweit darlegungs- und beweispflichtig ist (BGH, NJW 2003, 347). Dies schließt aber nicht aus, dass die Vertragsschließenden im konkreten Einzelfall den Inhalt der im Vertrag aufgenommenen Erhaltungs- und Ersetzungsklausel entsprechend ihrem Wortlaut gewollt haben.

Wird im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein Hof im Sinne der Höfeordnung unter Ausbedingung einer Altenteilsregelung auf den Hofnachfolger übertragen, entspricht es in der Regel dem Willen der Vertragsschließenden, dass die Hofübergabe endgültig und nicht wieder rückgängig zu machen ist (vgl. Staudinger, BGB, 13. Bearbeitung, zu Art. 96 EGBGB, Rdnr. 40). Denn mit einem derartigen Vertrag bezwecken die Vertragsparteien, dass sich der Hofübernehmer mit der Bewirtschaftung des Hofes eine dauerhafte Lebensgrundlage schafft und dabei in der Lage ist, die dem Altenteiler (Übergeber) geschuldeten Versorgungsleistungen zu erbringen. Demzufolge scheidet grundsätzlich eine Rückabwicklung des Vertrages infolge Kündigung aus wichtigem Grund oder wegen positiver Vertragsverletzung aus (vgl. Staudinger, a. a. O., zu Art. 96 EGBGB, Rdnr. 42; ferner Wöhrmann/Stöcker, Das Landwirtschaftserbrecht, 7. Auflage, zu § 17 Rdnr. 75). Aus der Natur des Hofübergabevertrages als endgültige Regelung folgt zugleich, dass nach dem Parteiwillen die Nichtigkeit von einzelnen Bestimmungen des Übergabevertrages nicht gemäß § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit und damit zur Rückübertragung des Hofes führen soll, jedenfalls dann nicht, wenn die nichtige Klausel ohne weiteres heilbar ist oder durch eine gültige Regelung ersetzt werden kann. Dies gilt auch vorliegend.

Die Beteiligten haben bei Abschluss des notariellen Übergabevertrages vom 14. Oktober 1998 die Übertragung des Grundbesitzes auf den Antragsgegner als vorweggenommene Erbfolge sowie die Einräumung des lebenslänglichen Altenteilsrechts zu Gunsten des Antragstellers endgültig und damit definitiv für die Zukunft gewollt. Mithin entsprach es ihrem Willen, die Geltung des § 139 BGB auszuschließen und durch die Klausel in § 15 des Vertrages zu ersetzen. Hieran müssen sie sich nunmehr festhalten lassen.

Sonach hat die hier wegen Formmangels nichtige Teilregelung in § 3 des Übergabevertrages, die ohne weiteres durch eine Nachbeurkundung heilbar gewesen ist, nicht gemäß § 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit des Vertrages geführt. Darauf, ob die Vertragsparteien den Hofübergabevertrag auch ohne die nichtige Regelung abgeschlossen hätten, kommt es deshalb nicht an.

b) Dem Antragsteller steht wegen der Nichterfüllung der von dem Antragsgegner übernommenen Übereignungsverpflichtung zugunsten A. V. kein Rücktrittsrecht aus § 325 BGB a. F., bezogen auf den gesamten Vertrag, zu.

Allerdings kommt die Vorschrift des § 325 BGB a. F. hier grundsätzlich zur Anwendung, obgleich die Vertragsklausel mit der Übereignungsverpflichtung formunwirksam ist. Denn dem Antragsgegner ist es, wie der Senat in seinem Beschluss vom 13. Juni 2003 (7 W 40/03) im einzelnen ausgeführt hat, gemäß § 242 BGB verwehrt, sich auf den Formmangel zu berufen. Er muss sich so behandeln lassen, als ob die von ihm übernommene Verpflichtung zur Übertragung des Grundstücksteils formwirksam ist mit der Folge, dass er zur Übereignung der von dem Vertrag betroffenen Teilfläche des Grundstücks Flurstück 142/21 an seine Schwester A. V. verpflichtet gewesen ist.

Soweit der Antragsgegner im hiesigen Verfahren meint, da sich beide Beteiligten nach Abschluss des Hofübergabevertrages nicht vertragskonform verhalten hätten, habe er das Recht gehabt, die für seine Schwester vorgesehene Teilfläche an seine Tochter zu übertragen, zumal die vertragliche Regelung nichtig sei, greift dieser Einwand nicht durch. Vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch mag es zwar zu Streitigkeiten zwischen den Beteiligten gekommen sei, wobei dahin stehen kann, ob sich der Antragsteller tatsächlich nicht vertragsgemäß verhalten hatte. Nachdem am 3. Februar 2000 die Eintragung des Antragsgegners als neuer Eigentümer im Grundbuch erfolgt war und er den Hof auch behalten wollte, oblag es ihm, die übernommenen Verpflichtungen aus dem Hofübergabevertrag zu erfüllen. Bezogen auf die zugunsten seiner Schwester übernommene Übereignungsverpflichtung durfte er nicht den Standpunkt einnehmen, dass diese formunwirksam und deshalb von ihm nicht zu erfüllen sei. Vielmehr war der Antragsgegner nach dem notariellen Übergabevertrag, an dem er festhalten wollte, verpflichtet, daran mitzuwirken, dass die Teilnichtigkeit der hier in Rede stehenden Vertragsklausel durch eine Nachbeurkundung geheilt wird. Stattdessen hat er, wie er in seiner Beschwerdeschrift selbst eingeräumt hat, im Februar 2001 den Übergabevertrag mit seiner Tochter abgeschlossen, um den Übereignungsanspruch der Schwester zu vereiteln (Bl. 166 GA). Dieses zielgerichtete Verhalten des Antragsgegners, durch das die geschuldete Nachbeurkundung der Vertragsklausel hinfällig geworden ist, stellt sich in hohem Maße als treuwidrig dar. Wie schon im Senatsbeschluss vom 13. Juni 2003 (7 W 40/03) ausgeführt ist, führt die schwere Treuepflichtverletzung des Antragsgegners nun dazu, dass dieser die Wirksamkeit der Übereignungsverpflichtung in § 3 des Hofübergabevertrages gegen sich gelten lassen muss.

Die Erfüllung der als wirksam zu behandelnden Übereignungsverpflichtung aus dem Hofübergabevertrag ist dem Antragsgegner infolge eines Umstandes, den er zu vertreten hat, unmöglich geworden. Denn er hat vorsätzlich das an seine Schwester zu übereignende Teilgrundstück durch notariellen Vertrag vom 6. Februar 2001 seiner Tochter übertragen. Auf der Grundlage dieses Vertrages ist die Tochter des Antragsgegners in der Folge als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden, so dass der vor dem Landwirtschaftsgericht am 25. Juni 2003 abgeschlossene Vergleich, in dem der Antragsgegner die Erklärung auf Übereignung der betroffenen Teilfläche (nunmehr Flurstück 21/3 der Flur 1) an Frau V. abgegeben hat, gegenstandslos geworden ist. Da es dem Antragsgegner aus finanziellen Gründen nicht möglich ist, das Grundstück von seiner Tochter zurück zu erwerben, was von ihm unwidersprochen eingewandt worden ist (Bl. 117 GA), liegt hier gemäß § 275 Abs. 1, 2 BGB a. F. dauernde Unmöglichkeit vor. Damit sind zugunsten des Antragstellers die Voraussetzungen des § 325 BGB a. F. (i. V. m. § 335 BGB, der sich auch auf Folgeansprüche erstreckt) gegeben. Eigene Vertragstreue des Gläubigers ist hierbei nicht Anspruchsvoraussetzung. Dies berechtigt den Antragsteller jedoch nicht, die Rückabwicklung des gesamten notariellen Vertrages vom 14. Oktober 1998 zu verlangen.

Nach § 325 BGB a. F. steht dem Gläubiger wahlweise neben dem Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung und der Rechte aus § 323 BGB a. F. das Recht auf Rücktritt vom Vertrag zu. Dabei beziehen sich diese Rechte zwar auf den Vertrag im ganzen; es muss sich aber um einen einheitlichen Vertrag und nicht um eine Mehrheit von Verträgen handeln. Dies richtet sich anders als bei § 139 BGB nicht nach dem Willen der Vertragsparteien, sondern nach der Verkehrsanschauung sowie nach den Absichten der Vertragsparteien und dem Vertragszweck (Palandt, BGB, 60. Auflage, zu § 325 Rdnr. 5 a. E.; BGH, NJW 1996, 1746, 1747). Vorliegend haben die Beteiligten einen Übergabe und Altenteilsvertrag abgeschlossen und in § 6 dieses Vertrages festgehalten, dass die Geschwister des Antragsgegners bereits vom Hof abgefunden sind. Anlässlich der Hofübergabe hat sich der Antragsgegner in § 3 des Vertrages verpflichtet, eine Teilfläche des Grundstücks Flurstück 142/21 der Flur 1 Gemarkung M., welches er vorab im Jahre 1996 von dem Antragsteller erhalten hatte, an seine Schwester A. V. zu übertragen. Hierdurch sind die in der notariellen Urkunde aufgenommenen Vereinbarungen nicht alle zu einem einheitlichen Vertrag geworden. Die Hofübergabe stellte sich zwar als Grundlage für die von dem Antragsgegner eingegangene (und hier als formwirksam zu erachtende) Übereignungsverpflichtung dar, was aber nicht für den umgekehrten Fall gilt. Der Abschluss des Übergabevertrages war für den Antragsteller die Gelegenheit, seiner vom Hof abgefundenen Tochter die versprochene Teilfläche, die im Eigentum des Antragsgegners stand, ergänzend zu kommen zu lassen, ohne dass, abgestellt auf die Verkehrsanschauung und den Vertragszweck, die beide auf einen dauerhaften Übergang des Hofes gerichtet sind, die Hofübergabe von dem Schicksal des zugunsten der Tochter begründeten Übereignungsanspruchs, der ohne weiteres Gegenstand eines gesonderten Vertrages hätte sein können, abhängig war.

Stellt sich deshalb die in § 3 des Übergabevertrages enthaltene Übereignungsverpflichtung als rechtlich selbständige Regelung neben dem Übergabevertrag als solchen dar, kann der Antragsteller lediglich in Bezug auf diese von dem Antragsgegner geschuldete Leistung die Rechte aus § 325 BGB a. F. geltend machen. Insoweit hat der Antragsteller, der nicht isoliert den Rücktritt von der hier in Rede stehenden vertraglichen Regelung in § 3 des Vertrages erklärt hat, zwar hilfsweise einen Schadensersatzanspruch, gerichtet auf Übertragung eines Ersatzgrundstücks (Teilstück von Flurstück 21/4) an Frau V., geltend gemacht, welches unmittelbar neben dem ursprünglich vorgesehenen Grundstück Flurstück 21/3 der Flur 1 liegt (Bl. 120 GA). Dieses Begehren des Antragstellers ist aber unbegründet, so dass sein Hilfsantrag keinen Erfolg haben kann. Denn sein Schadensersatzanspruch ist gemäß § 251 Abs. 1 BGB (i. V. m. § 335 BGB) von vornherein nur auf Geld gerichtet, weil eine Naturalrestitution, bezogen auf das vertraglich geschuldete Grundstück nicht möglich ist. Eine Entschädigung in Geld wird von dem Antragsteller im hiesigen Verfahren nicht beansprucht.

c) Der Antragsteller kann, bezogen auf die Nichterfüllung der von dem Antragsgegner übernommenen Übereignungsverpflichtung zugunsten Frau V., die Rückgabe des Hofes schließlich nicht nach § 527 Abs. 1 BGB beanspruchen. Dabei kann dahinstehen, ob diese Schenkungsvorschrift hier überhaupt Anwendung finden kann. Denn diese Vorschrift ist hier ohnehin nicht einschlägig. Die Leistung, die der Antragsgegner zugunsten seiner Schwester schuldete, war nicht aus dem ihm mit dem notariellen Vertrag vom 14. Oktober 1998 übergegangenen Grundbesitz zu erbringen, sondern aus einem bereits in seinem Eigentum befindlichen Grundstück. § 527 Abs. 1 BGB erfordert aber nicht nur, dass die Vollziehung der mit der Schenkung verbundenen Auflage unterblieben ist. Weitere Voraussetzung ist, dass die Auflage gerade aus dem Geschenk erbracht werden musste, wobei die Herausgabe zudem auf dasjenige beschränkt ist, was zum Vollzug der Auflage zu verwenden war.

2. Der von dem Antragsteller geltend gemachte Anspruch auf Rückübertragung des Hofes ist auch unter Berücksichtigung seines im Beschwerdeverfahren vorgebrachten weiteren Vortrags nicht begründet.

a) Die Beteiligten haben einen Altenteilsvertrag im Sinne des Artikels 96 EGBGB abgeschlossen. Auf diesen Vertrag finden gemäß dieser Vorschrift in Verbindung mit § 5 Nds. AGBGB die Regelungen in §§ 6ff. Nds. AGBGB Anwendung, die die Rechtsfolge von Leistungsstörungen abschließend regeln und die allgemeinen schuldrechtlichen Regelungen verdrängen. Diese Vorschriften schließen eine Rückgewähr des übergebenden Hofes gänzlich aus.

So ist der Altenteiler, wenn der Hofübernehmer ihm die Versorgungsleistungen nicht vertragsgemäß erbringt, gemäß § 9 Nds. AGBGB nicht berechtigt, wegen Nichterfüllung oder Verzugs nach § 325 BGB a. F. (§ 326 Abs. 5 BGB n. F.) oder § 326 BGB a. F. (§ 323 BGB n. F.) vom Vertrag zurückzutreten oder bei Vorliegen eines Schenkungsvertrages gemäß § 527 BGB die Herausgabe des Grundstücks zu verlangen. Demzufolge kann hier der Umstand, dass der Antragsgegner seit längerem die Baraltenteilsleistungen nicht mehr erbringt, eine Rückübertragung des Hofes nicht begründen.

Gleiches gilt in Bezug auf das Zerwürfnis zwischen den Beteiligten, welches nach dem Vorbringen des Antragstellers zur Folge hat, dass der Antragsgegner nicht mehr mit seinen Eltern redet und das Grundstück mit der Altenteilerwohnung nicht mehr ordnungsgemäß unterhält. Denn eine Störung der persönlichen Beziehungen der Beteiligten berechtigt den Altenteiler aufgrund der Regelungen in §§ 14 ff. Nds. AGBGB nur dazu, die Wohnung auf dem Grundstück aufzugeben und eine Geldentschädigung in Anspruch zu nehmen.

b) Ein Herausgabeanspruch des Antragstellers ergibt sich ferner nicht aus § 531 Abs. 2 BGB i. V. m. § 530 BGB unter dem Gesichtspunkt des Widerrufs einer Schenkung. Eine Anwendung dieser Vorschriften wird zwar durch § 9 Nds. AGBGB nicht ausgeschlossen. Der notarielle Übergabevertrag vom 14. Oktober 1998 unterliegt hier aber nicht den Schenkungsvorschriften.

Wird - wie hier - ein landwirtschaftlicher Betrieb gegen Ausbedingung von Altenteilsleistungen auf einen Angehörigen der nächsten Generation übertragen, liegt kein Schenkungsvertrag im Sinne des § 516 BGB vor, durch den der eine aus seinem Vermögen den anderen bereichen will. Beim Übergabevertrag geht es vielmehr darum, dass die Vertragsparteien anders als bei einer Schenkung die beim künftigen Erbfall eintretende Vermögenslage vorverlegen wollen (vgl. auch Wöhrmann/Stöcker, a. a. O., zu § 17 HöfeO Rdnr. 42). Dem steht zwar nicht entgegen, dass einzelne Vorschriften des Schenkungsrechts wie die Regelung in § 530 BGB auf den Übergabevertrag Anwendung finden können. Entscheidend ist hierfür aber, dass der unentgeltliche Charakter der Hofübergabe bei weitem überwiegt und dies von den Vertragsschließenden auch so gewollt ist (vgl. BGH, NJWRR 1995, 77, 78; auch Staudinger, a. a. O., zu Artikel 96 EGBGB, Rdnr. 43 m. w. N.). Dies lässt sich vorliegend nicht feststellen. Denn wegen der ausbedungenen Altenteilsleistungen und der übernommenen Schulden von ca. 490.000 DM, auch wenn diese sich durch Abverkäufe seitens des Antragstellers auf ca. 250.000 DM verringert haben, kann nicht gesagt werden, dass der auf den Antragsgegner übergegangene Hof wertmäßig erheblich über den eingegangenen Verpflichtungen liegt und seitens der Beteiligten eine derartige Bewertung vorgenommen worden ist.

Dahin gestellt bleiben kann deshalb, ob das Verhalten des Antragsgegners, welches der Antragsteller ihm vorhält, als grober Undank im Sinne des § 530 BGB zu werten wäre. Insoweit sei aber darauf hingewiesen, dass die Vorschriften der §§ 9 ff Nds. AGBGB die auch für persönliche Zerwürfnisse gelten (s. o. nicht durch § 530 BGB unterlaufen werden dürfen und das wirtschaftliches Versagen nicht als grober Undank gewertet werden kann (Staudinger/Albrecht, BGB, 13. Aufl., Art. 96 EGBGB Rdnr. 43, 42).

c) Dem Antragsteller steht auch kein Anspruch auf Rückübertragung des landwirtschaftlichen Betriebes nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB n. F.) zu.

Allgemein anerkannt ist allerdings, dass die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage auf einen Hofübergabevertrag Anwendung finden können, sofern nicht der Regelungsbereich der Spezialvorschriften des Nds. AGBGB betroffen ist. Geschäftsgrundlage sind die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, aber bei Vertragsschluss zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem anderen Teil erkennbar gewordenen und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Partei vom Vorhandensein oder künftigen Eintritt bestimmter Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf diesen Vorstellungen aufbaut (Palandt, BGB, 62. Auflage, zu § 313 Rdnr. 4 m. w. N.). Treten diesbezüglich schwerwiegende Veränderungen ein, bestehen Rechte wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage jedoch nur, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, nicht zumutbar ist (vgl. § 313 Abs. 1 BGB).

Vorliegend lag bei den Beteiligten, wie es allgemein beim Abschluss eines Hofübergabevertrages der Fall ist, die Vorstellung zugrunde, dass sich der Antragsgegner durch die Bewirtschaftung des Hofes auf Dauer eine eigene Lebensgrundlage schafft und dabei die den Altenteilern geschuldeten Leistungen aufbringen kann. Obwohl der Antragsgegner den Hof als solchen mit Erfolg bewirtschaftet hat (nach der vorgelegten Gewinn und Verlustrechnung 07/03 bis 06/04 hat er einen Gewinn von 56.319,28 EUR erzielt), ist es zu einer Störung dieser Geschäftsgrundlage gekommen. Denn der Antragsgegner hat sich, bedingt durch das gleichzeitig von ihm mit Verlust betriebene Lohnunternehmen (einschließlich des Sand und Kiesabbaus), unstreitig erheblich verschuldet mit der Folge, dass die Zwangsversteigerung des Hofes durch einen der Gläubiger, die Volksbank C. L. eG bevorsteht, bei der der Antragsgegner nach seinen Angaben Schulden in Höhe von ca. 800.000 EUR hat. Nach dem hier vorliegenden Auszug aus dem Grundbuch von M. Blatt 811 weist die Abteilung III zugunsten der Volksbank C. L. eG Grundschulden im Nennwert von 332.339,81 EUR auf, die dem Altenteilsrecht des Antragstellers dem Range nach vorgehen. Inwieweit durch ein Zwangsversteigerung das dinglich abgesicherte Altenteilsrecht des Antragstellers tatsächlich gefährdet ist, welches als schuldrechtliche Verpflichtung des Antragsgegners auf jeden Fall bestehen bleibt, kann indes dahinstehen. Denn die aufgetretene Störung der Geschäftsgrundlage (die drohende Zwangsversteigerung des Hofes infolge der Überschuldung des Antragsgegners) fällt, bezogen auf die Regelung des § 313 BGB n. F., in den Risikobereich des Antragstellers.

Bei einem Hofübergabevertrag trägt der Übergeber das Risiko, dass der Hofübernehmer, obwohl er den Hof bewirtschaftet, diesen aus wirtschaftlichen Gründen nicht halten kann. Die Grenze des vom Übergeber zu tragenden Risikos ist hier nicht deshalb überschritten, weil die erheblichen Verbindlichkeiten des Antragsgegners in Höhe von nahezu 1 Million EUR in erster Linie nicht im Zusammenhang mit dem landwirtschaftlichen Betrieb stehen (nach der vorliegenden Bilanz per 30. Juni 2004 beliefen sich die Verbindlichkeiten des Hofes bei Kreditinstituten auf ca. 237.000 EUR zuzüglich der Verbindlichkeiten beim Amt für A.), sondern mit seinem Gewerbebetrieb und dem Neubau von Gebäuden auf dem bereits im Jahre 1996 erhaltenen Grundstück S. 28 in M. zusammenhängen. Denn dem Antragsteller war bei Abschluss des Hofübergabevertrages im Jahre 1998 bekannt, dass der Antragsgegner neben der Landwirtschaft ein gewerbliches Unternehmen betreibt, das den Sand und Kiesabbau zum Geschäftsgegenstand hat, und dass er auf dem vorab erhaltenen Grundstück S. 28 ein Wohnhaus mit gewerblicher Nutzung errichtet. Die Sandabbaugenehmigung wurde mit Zustimmung des Antragstellers bereits 1989 erteilt wie die Beteiligten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat übereinstimmend erklärt haben. Mit der Übertragung des Hofes ist der Antragsteller bewusst das Risiko eingegangen, dass der Antragsgegner, wenn er sich mit seinem Gewerbetrieb - der Antragsgegner errichtete für den Gewerbebetrieb noch eine Halle - und dem Neubau finanziell übernimmt, als Sicherheit für seine Kreditgeber nicht nur das von ihm bebaute Grundstück S. 28 (Grundbuch von M. Blatt 1464) einsetzen wird, sondern auch auf den Hof (Grundbuch von M. Blatt 811) zurückgreifen wird und dabei die dem Altenteilsrecht vorgehenden Grundschulden im Nennwert von 332.339,81 EUR nicht ablöst, was zu einer Gefährdung der dinglichen Absicherung des Altenteilsrechts führen kann. Ausweislich des vorliegenden Grundbuchauszugs (M. Blatt 811) sind in der Folge die vorrangigen ursprünglich zugunsten der Kreissparkasse C. bestellten Grundschulden im Nennwert von 332.339,81 EUR in den Jahren 2001 und 2002 an die Volksbank C. L. eG abgetreten worden. Als weitere Belastungen in Abteilung III des Grundbuchs von M. Blatt 811 sind inzwischen eine im Jahre 2003 bewilligte und damit nachrangige Grundschuld zugunsten der Volksbank C. in Höhe von 50.000 EUR (lfd. Nr. 27), zwei Sicherungshypotheken für das Land N. in Höhe von insgesamt 164.128,74 EUR (lfd. Nr. 28 und 30) sowie eine Sicherungshypothek in Höhe von 13.539,82 EUR für die R. C. Saatzucht S.B. eG (lfd. Nr. 29) eingetragen worden. Die Volksbank C. L. eG beabsichtigt nunmehr, die Zwangsversteigerung aus den vorrangigen Grundschulden zu betreiben, nachdem der Antragsgegner nicht in der Lage ist, die Schulden bei ihr abzubauen. Damit hat sich das vom Antragsteller übernommene Risiko verwirklicht. Wegen der bestehenden Risikoverteilung kann er sich mithin nicht auf die Überschuldung des Antragsgegners berufen und die Rechte wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage geltend machen. Etwas anderes hätte nur dann angenommen werden können, wenn es zugleich zu außergewöhnlichen Einwirkungen außerhalb des Vertragsrisikos gekommen wäre. Diese sind hier aber nicht ersichtlich. Allein der Umstand, dass der Antragsgegner den Gewerbebetrieb nebst Hof möglicherweise schlecht bewirtschaftet hat und deshalb ständig neue Verbindlichkeiten eingehen musste, ist hierfür nicht ausreichend.

d) Schließlich kann zugunsten des Antragstellers unter dem Gesichtspunkt der Zweckverfehlung kein Herausgabeanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 2. Alt. BGB bestehen. Denn diese Vorschrift ist hier nicht anwendbar.

Haben die Parteien mit dem Vertrag eine bestimmte Vorstellung verbunden, die nicht eintritt, so greifen, sofern die weiteren Voraussetzungen des § 313 BGB n. F. vorliegen, die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage ein, die in der Regel einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 2 2. Alt. BGB verdrängen (Palandt, a. a. O., zu § 313 Rdnr. 27). Denn die Grenze zwischen dem Vorhandensein einer Geschäftsgrundlage und der nach § 812 Abs. 1 Satz 2 2. Alt. BGB erforderlichen tatsächlichen Willenübereinstimmung über den Leistungszweck ist fließend. Der Senat hat zwar durch Beschluss vom 17. November 2003 (7 W 63/03) dem Begehren eines Hofübergebers auf Rückübertragung des Grundbesitzes unter dem Gesichtspunkt der Zweckverfehlung stattgegeben. Dem lag aber die Besonderheit zugrunde, dass der Hofübergeber den Hof seinem Sohn und dessen Ehefrau gemeinsam als Ehegattenhof übertragen hatte, wobei mit der Übergabe über die Eigenbewirtschaftung des Hofes hinaus der Fortbestand der Ehe und der Erhalt des Grundbesitzes innerhalb der Familie bezweckt war. Dieser Zweck ließ sich nach dem endgültigen Scheitern der Ehe, dem Wegzug der Ehefrau vom Hof und der von ihr angestrengten Teilungsversteigerung des Grundbesitzes nicht mehr erreichen. Dieser Sachverhalt ist damit mit der dem hiesigen Verfahren zugrunde liegenden Sachlage nicht vergleichbar, denn ein derartiger besonderer Zweck war hier mit dem zwischen den Beteiligten abgeschlossenen Hofübergabevertrag nicht verbunden.

3. Da dem Antragsteller weder ein Anspruch auf Rückübertragung des Hofes noch ein Anspruch auf Übereignung eines Ersatzgrundstücks an Frau V. zusteht, sind seine Anträge auf Erlass einer vorläufigen Anordnung nach § 18 LwVG unbegründet.

4. Da das Vorbringen des Antragsstellers in seinem Schriftsatz vom 26. Juli 2005, wie aus den obigen Ausführungen folgt, keine wesentlichen neuen Gesichtspunkte erhält, hat der Senat davon abgesehen, erneut eine mündliche Verhandlung anzuberaumen; der Inhalt dieses Schriftsatzes war im vorliegenden Beschlussverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit ohnehin zu berücksichtigen.

5. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 34 Abs. 1, 44 Abs. 1, 45 LwVG. Soweit es um Kosten der ersten Instanz geht, hat es bei dem im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Grundsatz zu verbleiben, wonach jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt.

Die Festsetzung des Gegenstandwerts für das Beschwerdeverfahren folgt aus § 34 Abs. 2 LwVG, § 30 i.V.m. § 19 Abs. 4 KostO. Maßgeblich ist das Vierfache des Einheitswertes des Hofes, der seinerzeit bei 75.000 DM lag. Hinzu kommt der Wert für den Hilfsantrag und die Anträge auf Erlass einer vorläufigen Anordnung.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 24 Abs. 1 LwVG sind nicht gegeben.

Ende der Entscheidung