Judicialis Rechtsprechung

1. Der Verkäufer einer Eigentumswohnung, der dem Erwerber im Rahmen der Beratung eine "Musterrentabilitätsrechnung" vorlegt, in der die Aufwendungen für den Erwerb den Einnahmen gegenübergestellt werden, verletzt seine Beratungspflicht, wenn er bei dem für den Erwerber nach Abzug von Mieteinnahmen, Steuerersparnis etc. verbleibenden Eigenaufwand nicht unmissverständlich darauf hinweist, dass dieser Aufwand sich wegen kontinuierlich ansteigender Raten von Bausparverträgen, die zur Ablösung des den Erwerb finanzierenden Vorausdarlehens dienen, in den Folgejahren erhöhen wird. Das gilt jedenfalls dann, wenn der dem Grundstückserwerb dienende Darlehensvertrag, aus dem sich das Ansteigen der Bausparraten ergibt, erst nach dem Vertrag über den Erwerb der Eigentumswohnung geschlossen wird.

2. Tritt der Erwerber einer Eigentumswohnung einem Mietpoolvertrag bei, durch den er auch das Risiko des Leerstandes anderer Wohnungen der Anlage mit übernimmt, so muss bei der Berechnung des dem Erwerb dienenden Eigenaufwandes ein angemessener Abschlag von den Einnahmen oder ein Zuschlag bei den monatlichen Belastungen erfolgen. Der Veräußerer verletzt seine Beratungspflichten, wenn eine derartige Berücksichtigung des Mietpoolrisikos unterbleibt, der Mietpool vielmehr seit Erwerb strukturell unterdeckt ist, so dass die kalkulierten Mieteinnahmen nicht erreicht werden und von einem von Anfang an unrealistischen Eigenaufwand auszugehen ist.

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Oberlandesgericht Celle Im Namen des Volkes Urteil

8 U 126/07

Verkündet am 11. Oktober 2007

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 5. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ... , den Richter am Oberlandesgericht ... und den Richter am Oberlandesgericht ... für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Kläger wird das am 28. März 2007 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Hannover unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Unter Aufhebung des Versäumnisurteils des Landgerichts Hannover vom 5. Juli 2006 wird die Beklagte verurteilt, an die Kläger zu Händen eines von den Klägern zu beauftragenden Notars 99.318,45 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 2. April 2004 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärung der Kläger vor dem beauftragten Notar:

"Wir sind eingetragene Eigentümer des Wohnungseigentums, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Hannover von L. Blatt ... und des Teileigentums, eingetragen im Teileigentumsgrundbuch von L. Blatt, bestehend aus:

a) einem 37/10.000stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück im Rechtsinn, Gemarkung L., Flur ... , Flurstücke ... und ... , verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Gebäude F.Str. ... , im 1. Obergeschoss Mitte, Nr. ... des Aufteilungsplans, sowie

b) einem 8/10.000stel Miteigentumsanteil an dem obigen Grundstück im Rechtssinn, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. ... des Aufteilungsplanes.

Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentumsrecht auf die K. ... KG, vertreten durch ihren Geschäftsführer, zu übertragen, frei von Belastungen in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs sowie nur mit den durch Vertrag vom 2. November 1996 in Abteilung II übernommenen Belastungen.

Wir erteilen hiermit der K. ... KG die unwiderrufliche Vollmacht, in unsrem Namen unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.

Wir erteilen unser Einverständnis mit einer Weisung der K. ... KG an den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuches eingetragenen Grundschuld der B. Bausparkasse AG zu verwenden.

Wir bewilligen die Eintragung der K. ... KG als Eigentümerin unter der aufschiebenden Bedingung, dass Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage geforderten Betrages nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 2. April 2004 auf dem Konto des unterzeichnenden Notars erfolgt und ein etwaig überschießender Betrag an uns auszukehren ist."

Es wird festgestellt, dass die Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtstreits mit Ausnahme der durch die Säumnis der Kläger im Termin vom 5. Juli 2006 entstandenen Kosten, die die Kläger tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Kläger begehren im Wege des Schadensersatzes Rückgängigmachung des Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung.

Mit Vertrag vom 2. November 1996 erwarben die Kläger zu 2) sowie ihr zwischenzeitlich verstobener Ehemann D. S. (i.F.: die Erwerber) von der Beklagten den 37/10.000, Miteigentumsanteil an dem Grundstück L., Flur ... , Flurstücke ... und ... , verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. ... in dem Objekt F.Str. ... zum Preis von 194.250, DM (Anl. A 1). Die Wohnung hat eine Größe von 75 qm. Sie war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses für 10, DM/qm vermietet (Anl. B 3). Ferner wurde zwischen den Erwerbern und der K. ... GmbH ein Vertrag über die Einziehung und Verwendung von Mieteinnahmen geschlossen, worin die Verwaltungsgesellschaft beauftragt wird, den Mietzins für Wohnungen und Sondernutzungsrechte einzuziehen, auf einem Konto der Gemeinschaft zu sammeln und die eingehenden Mieten nach Abzug der Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in Höhe von monatlich 40,00 DM pro Wohnung, der Vergütung für die Mietpoolverwaltung in Höhe von monatlich 10,00 DM pro Wohnung sowie der Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum unter den Mitgliedern der Gemeinschaft ausschließlich nach dem Verhältnis der Wohn und Nutzflächen zu verteilen (Bl. 601 d. A.). Des Weiteren ist in § 2 Ziffer 1 geregelt, dass nicht gedeckte Aufwendungen der Mieteinnahmegemeinschaft im Verhältnis der Wohn und Nutzflächen belastet werden.

Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen die Erwerber mit der B. Bausparkasse AG am 21. November 1996 einen Vertrag über die Gewährung eines Vorausdarlehens von 182.000, DM (Anl. A 13). Die Ablösung des Vorausdarlehens sollte durch zwei Bausparverträge über je 91.000, DM erfolgen, wobei die monatliche Sparrate im 1. - 3. Jahr 136,50 DM, im 4. - 6. Jahr 191,10 DM, im 7. - 9. Jahr 263,90 DM und ab dem 10. Jahr 336,70 DM beträgt. In § 3 des Vertrages wird die Darlehensauszahlung u. a. von einem Beitritt zur Mieteinnahmegemeinschaft abhängig gemacht, der nur mit Zustimmung der B. ... gekündigt werden darf.

Dem Vertragsschluss vorausgegangen waren Gespräche der Erwerber in ihrer Wohnung mit Vertriebspersonen der Beklagten, wobei der Inhalt der Gespräche im Einzelnen streitig ist. Jedenfalls erhielten die Erwerber ein mit "Vorsorge durch Eigentum" bezeichnetes Angebot ausgehändigt (Anl. A 12). Unter dem Stichwort "Die Große Vermögensbildung" wird ein Gesamtaufwand für das Objekt von monatlich 1.154, DM angegeben, an denen sich der Mieter mit ca. 643, DM, der Arbeitgeber mit ca. 156, DM, das Finanzamt mit ca. 212, DM beteiligen sollen und bei dem der Eigenaufwand 143, DM beträgt. Ferner heißt es auf dieser Seite:

"Durch einen täglichen Aufwand von 4,77 DM werden Sie Eigentümer einer Immobilie. Die Tür zum Eigenheim

... Steigende Mieteinnahmen ..."

In einer ebenfalls zum Angebot gehörenden "Musterrentabilitätsrechnung" werden die Ausgaben und Einnahmen wie folgt dargestellt:

Zinsen	948, DM
Nebenkosten (Verwaltung)	50, DM
Tilgung (Ansparung BS zu Beginn)	156, DM
Gesamtbelastung	1.154, DM
abzüglich
Mieteinnahme	643, DM
Arbeitgeber (Vermögensbildung)	156, DM
Aufwand vor Steuern	355, DM
Steuervorteil (siehe Anlage)	212, DM
Eigenaufwand	143, DM

Bei dem Punkt Zinsen findet sich ferner ein Sternchen, welches in der Fußnote auf einen effektiven Zins von 6,43 % bei einer Festschreibung von 5 Jahren verweist.

Anlässlich der Gespräche vor Abschluss des Kaufvertrages unterzeichneten die Erwerber am 31. Oktober 1996 und 2. November 1996 ferner zwei Besuchsaufträge. Diese weisen im Kern ebenfalls die in der Musterrentabilitätsberechnung genannten Zahlen auf. Ferner wird als Information für das Objekt eine Mieteinnahme von 8,30 DM zuzüglich 20, DM für einen Stellplatz angegeben und es folgt der Zusatz:

"Steuerliche Absetzungsmöglichkeit jeweils im Folgejahr durch AfA (40, DM pro qm) und Unterdeckung aus Zinsen und Nettomiete. Weitergehende steuerliche Hinweise wurden nicht gegeben."

Schließlich ist festgehalten, dass nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen bzw. Nebenabreden nicht getroffen wurden.

Die Mietpoolausschüttungen an die Erwerber betrugen sodann (ohne Tiefgaragenplatz) in den Folgejahren (Bl. 258 - 271, 525 f. d. A.):

1997	6.870,00 DM
1998	6.870,00 DM
1999	6.870,00 DM
2000	6.496,50 DM
2001	5.824,20 DM
2002	2.870,88 EUR (= 5.614,95 DM)
2003	2.870,88 EUR (= 5.614,95 DM)
2004	2.518,64 EUR (= 4.926,03 DM)
2005	2.342,52 EUR (= 4.581,57 DM)

Der Mietpool wies hierbei folgende Entwicklung auf (vgl. Anl. A 5, A 6):

- 1997 betrug der Verlust 26.700, DM, der von der Beklagten übernommen wurde (Bl. 251, 293 d. A.);

- 1998 betrug der Verlust 133.180,47 DM, so dass die Erwerber eine Nachzahlung von 672,30 DM leisten mussten;

- 1999 belief sich der Verlust auf 482.206,63 DM, so dass die Erwerber eine Nachzahlung von 2.465,10 DM leisten mussten. In der Mietpoolversammlung vom 6. Juni 2000 wurde daraufhin eine Reduzierung der Mietausschüttung von 1, DM/qm beschlossen (Bl. 296 d. A.);

- 2000 trat eine Unterdeckung von 44.576,73 DM auf, so dass die Erwerber 224,10 DM nachzahlen mussten;

- 2001 ergab sich eine Unterdeckung von 265.637,93 EUR, was zu einer Nachzahlung der Erwerber von 971,10 EUR (= 1.899,31 DM) führte;

- 2002 machte der Mietpool einen Gewinn von 21.673,68 EUR, so dass sich keine Nachzahlungen ergaben (Bl. 527 - 530 d. A.);

- 2003 war für die Erwerber eine Nachzahlung von 896,40 EUR (= 1.753,21 DM) zu leisten (Bl. 252 d. A.). In der Mietpoolversammlung vom 6. April 2004 wurde ab 1. Mai 2004 eine Reduzierung der Mietpoolausschüttung auf 3,50 EUR/qm (= 6,85 DM) beschlossen (Bl. 297 d. A.);

- 2004 war wegen eines Verlustes von 72.535,12 EUR eine Nachzahlung durch die Erwerber von 747, EUR zu leisten (Bl. 295, 426 d. A.);

- 2005 belief sich der Verlust auf 92.687,16 EUR (Bl. 427 - 429 d. A.)

Die auf Rückgängigmachung des Kaufvertrages gerichtete Klage wurde zunächst durch den Ehemann der Kläger zu 2) nach erfolgter Abtretung erhoben (Anl. K 3). Nach dessen Tod wird der Rechtsstreit von dem Sohn und der Ehefrau als seinen Erben fortgeführt.

Die Kläger haben vorgetragen,

die Beklagte habe die Erwerber in keiner Weise über die Risiken des Geschäftes sowie die damit verbundenen finanziellen Belastungen aufgeklärt (Bl. 9, 71 - 73 d. A.). Den Erwerbern sei nur erklärt worden, sie könnten mit einem geringen monatlichen Eigenaufwand von 143, DM Steuern sparen und sich eine Altersvorsorge aufbauen. Regelmäßige Mieteinnahmen seien durch den Mietpool gesichert. Auf mögliche steigende Kosten sei in keiner Weise hingewiesen worden. Im Einzelnen haben die Kläger folgende Beratungsfehler geltend gemacht:

- der Mietpool habe bedingt durch unrealistisch kalkulierte zu hohe Ausschüttungen, Leerstände in den Wohnungen sowie absehbare Reparaturmaßnahmen von Anfang an eine Unterdeckung aufgewiesen, so dass sie immer wieder Nachzahlungen hätten erbringen müssen (Bl. 8 f., 19 - 22, 88 - 94, 251 - 255, 360 f., 412 - 420 d. A.). In den Jahren 1997 - 2003 seien es zusammen 8.475,02 DM gewesen (Bl. 413 d. A.). Ferner hätten zweimal die Mietpoolausschüttungen gesenkt werden müssen. Die Erwerber seien ferner, da keine Aufklärung über den Mietpool erfolgt sei, davon ausgegangen, die monatliche Miete sei garantiert (Bl. 897 f., 255 - 257 d. A.).

- die Erwerber seien nicht darüber aufgeklärt worden, dass der monatliche Eigenaufwand von 143, DM schon deshalb nicht fest sei, weil ausweislich des Darlehensvertrages die Bausparraten ab dem 3. Jahr kontinuierlich anstiegen (Bl. 13 - 15, 72, 79 - 81, 175 - 178, 421 d. A.). Den Darlehensvertrag selbst, aus dem sich das ergebe, hätten sie erst nach der Beurkundung des Kaufvertrages geschlossen. Auch sei keine Aufklärung über die Art der Finanzierung durch das Vorausdarlehen mit dem Bausparvertrag und der Notwendigkeit der Aufnahme eines weiteren Bauspardarlehens erfolgt.

- Es sei kein Hinweis erfolgt, dass eine Tilgung erst nach 30 - 35 Jahren eintrete, was bei dem Alter der Erwerber von 50 und 42 Jahren bei Vertragsschluss für eine Altersvorsorge keinen Sinn mache (Bl. 15, 72 f., 75 d. A.).

- Die Beklagte habe nicht darauf hingewiesen, dass in den ersten Jahren ausschließlich auf Zinsen gezahlt werde und keine Tilgung stattfinde (Bl. 15 d. A.).

- Die Ansparrate bei dem Bausparvertrag sei marktunüblich zu niedrig bemessen worden, so dass die Zuteilungsreife für den Bausparvertrag zeitlich weit hinausgeschoben worden sei (Bl. 15 - 19, 72, 84 - 86 d. A.).

- in der Musterrentabilitätsberechnung sei der Effektivzins nicht genannt worden (Bl. 19, 86 d. A.).

- Die vermögenswirksamen Leistungen seien zu hoch angesetzt und von den Erwerbern schon anderweitig verwendet worden (Bl. 19 f., 86 f. d. A.).

Der anfängliche Aufwand vor Steuern sei deshalb von Anfang an höher als die angesetzten 355, DM gewesen (Bl. 97 d. A.). Der Vertrag sei ferner sittenwidrig, da der Wert der Wohnung nur 47.258,71 DM betragen habe (Bl. 22 - 24, 94 - 96 d. A.).

Die Klage ist zunächst durch Versäumnisurteil vom 5. Juli 2006 abgewiesen worden (Bl. 225 d. A.), gegen das die Kläger Einspruch eingelegt haben, die nunmehr beantragt haben (Bl. 2 f., 249, 344, 452 d. A.), das Versäumnisurteil aufzuheben und

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger zu Händen eines von den Kläger zu beauftragenden Notars 99.318,45 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärung der Kläger vor dem beauftragten Notar:

"Wir sind eingetragene Eigentümer des Wohnungseigentums, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Hannover von L. Blatt ... und des Teileigentums, eingetragen im Teileigentumsgrundbuch von L. Blatt ... , bestehend aus:

a) einem 37/10.000stel Miteigentumsanteil an dem Grundstück im Rechtsinn, Gemarkung L., Flur ... , Flurstücke ... und ... , verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Gebäude F.str. ... , im 1. Obergeschoss Mitte, Nr. ... des Aufteilungsplans, sowie

b) einem 8/10.000stel Miteigentumsanteil an dem obigen Grundstück im Rechtssinn, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. ... des Aufteilungsplanes.

Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentumsrecht auf die K. ... KG, vertreten durch ihren Geschäftsführer, zu übertragen, frei von der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Grundschuld der B. ... Bausparkasse AG in Höhe von 192.000/93.055,12 EUR.

Wir erteilen hiermit der K. ... KG die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.

Wir erteilen unser Einverständnis mit einer Weisung der K. ... KG an den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuches eingetragenen Grundschuld der B. ... Bausparkasse AG zu verwenden.

Wir bewilligen die Eintragung der K. ... KG als Eigentümerin unter der aufschiebenden Bedingung, das Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage geforderten Betrages nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.2.2004 auf dem Konto des unterzeichnenden Notars erfolgt und ein etwaig überschießender Betrag an uns auszukehren ist." sowie

2. festzustellen, dass die Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist.

Die Beklagte hat beantragt (Bl. 327, 344, 452 d. A.),

das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

Sie hat Beratungsfehler in Abrede gestellt und geltend gemacht, der Eigenaufwand mit 355, DM vor Steuern sei richtig berechnet worden (Bl. 58 f. d. A.). Irgendwelche Beratungsfehler lägen nicht vor. Der Ansatz der Miete von 643, DM in der Musterrentabilitätsrechnung sei nicht zu beanstanden, da 1996 die Durchschnittsmiete in dem Objekt 9,43 DM/qm betragen habe (Bl. 50 - 52, 59, 128 f., 328 f., 444 - 447 d. A.). 1996 habe es kaum Leerstände gegeben. Den Erwerbern sei auch eine Mietbescheinigung übergeben worden, aus der sich die Zusammensetzung der Miete sowie die Abzüge für Verwaltung und Instandhaltungsrücklage im Einzelnen ergäben (Bl. 128, 141 d. A.). Die in der Folgezeit ansteigenden Leerstände in dem Objekt seien nicht voraussehbar gewesen, zumal sich die erhofften positiven Effekte durch die EXPO im Jahr 2000 nicht ergeben hätten. Die Instandhaltungsrücklage habe sich in dieser Zeit gleichwohl positiv entwickelt (Bl. 52, 125, 129 d. A.). Eine Mietgarantie sei zu keinem Zeitpunkt abgegeben worden. Vielmehr seien die Erwerber über die Struktur des Mietpools aufgeklärt worden (Bl. 54 f., 124 f., 128 d. A.). Hinsichtlich der Finanzierung sei die Konstruktion über ein Vorausdarlehen mit anschließenden Bausparverträgen nicht ungünstiger als ein Annuitätendarlehen. Auf die im Laufe der Zeit steigenden Ansparleistungen sei bei den Besuchen durch die Mitarbeiter der Beklagten hingewiesen worden (Bl. 53 f., 110, 122, 124, 126 f. d. A.). Die Erwerber seien auch nicht verpflichtet gewesen, die Finanzierung über die B. ... vorzunehmen. Die Gesamttilgungsdauer sei nicht zu beanstanden (Bl. 122 d. A.). Die Erwerber seien ferner darauf hingewiesen worden, dass zunächst nur Zinsen gezahlt und ein Bausparvertrag angespart werde (Bl. 122 f. d. A.). Richtig sei, dass die anfängliche Ansparleistung untertariflich sei, was jedoch später durch ansteigende Sparraten ausgeglichen werde (Bl. 54 d. A.). Der Effektivzins sei ebenfalls ordnungsgemäß aufgeführt worden (Bl. 55, 124 d. A.). Die vermögenswirksamen Leistungen seien ferner zutreffend eingerechnet worden (Bl. 56, 124 d. A.). Auch die Steuervorteile seien richtig berechnet worden (Bl. 56 d. A.). Eine Sittenwidrigkeit des Vertrages sei nicht gegeben, da der Kaufpreis der Wohnung nicht zu beanstanden sei (Bl. 47 f. d. A.). Schließlich sei die Schadensberechnung unzulässig, weil die Kläger keine Zinsen verlangen könnten, da sonst eine unzulässige Bereicherung drohe (Bl. 329 f. d. A.). Außerdem müssten die gezogenen Steuervorteile berücksichtigt werden.

Das Landgericht hat die Zeugen G., R. und B. vernommen sowie die Klägerin zu 2) angehört (Sitzungsprotokolle vom 8. November 2006, Bl. 340 - 345 d. A. und 7. März 2007, Bl. 449 f. d. A.).

Mit Urteil vom 28. März 2007 hat das Landgericht das Versäumnisurteil aufrechterhalten (Bl. 454 - 467 d. A.). Eine vorvertragliche Aufklärungspflichtverletzung sei nicht gegeben. Über die wesentlichen Punkte des Vertragsschlusses seien die Bewerber informiert worden. Soweit Instandhaltungs- und Reparaturkosten angefallen seien, sei dies bei der Größe der Anlage in Rechnung zu stellen und bedeute nicht, dass sie bereits früher voraussehbar gewesen wären. Auf Leerstände ab 1997 komme es nicht an, da die Wohnung 1996 erworben worden sei und per 1. November 1996 fast alle Wohnung mit 10, DM/qm vermietet gewesen seien. Ein Schadensersatzanspruch sei ebenfalls nicht gegeben. Zwar sei ein Beratungsvertrag zustande gekommen, doch fehle es an einer Beratungspflichtverletzung. Die Erwerber hätten gewusst, dass eine Finanzierung durch ein Vorausdarlehen mit anzusparenden Bausparverträgen erfolge. Auch eine Pflichtverletzung durch unterlassene Aufklärung über die ansteigenden Bausparraten sei nicht erfolgt. Zwar habe die Beklagte eine Aufklärungspflicht über die ansteigenden Raten getroffen. Einen fehlenden Hinweis hätten die Kläger aber nicht beweisen können. Die schriftlichen Unterlagen seien insoweit nicht eindeutig, so dass die Beklagte die sekundäre Darlegungslast für eine ausreichende Aufklärung treffe. Der sei sie nachgekommen, so dass die Kläger eine Aufklärungspflichtverletzung beweisen müssten. Nach der Beweisaufnahme hätten die Kläger aber den Vortrag der Beklagten zum Inhalt der Gespräche nicht widerlegen können. Die Aussage des Zeugen G. sei unergiebig. Die informatorisch angehörte Klägerin habe bereits den schriftlichen Unterlagen keine ausreichende Relevanz beigemessen. Auf die ebenfalls unergiebigen Aussagen der Zeugen R. und B. komme es daher nicht an. Keine Pflichtverletzung sei auch im Hinblick auf die defizitäre Entwicklung des Mietpools gegeben. Die Unterdeckung für das Jahr 1996 sei nachvollziehbar und ergebe sich daraus, dass die Beklagte das Objekt erst kurz vorher übernommen habe. Bis zum Abschluss des Kaufvertrages habe die Beklagte die Vermietungssituation verbessern können. 1997 habe die Beklagte die Unterdeckung selbst übernommen und es sei dann erst in den Jahren 1999 und 2001 wieder zu einer Unterdeckung gekommen. Es sei nicht ausgeschlossen, dass die defizitären Entwicklungen durch einen unvorhersehbaren Einbruch des Wohnungsmarktes zustande gekommen seien. Im Jahre 2000 habe in Hannover die EXPO stattgefunden, was die Annahme eines positiven Trends des Wohnungsmarktes gerechtfertigt habe. Die Beklagte habe die Erwerber auch nicht auf die allgemeinen Risiken eines Mietpools hinweisen müssen, weil sich das Risiko, den Leerstand anderer Wohnungen mittragen zu müssen, unmittelbar aus dem Begriff des Mietpools ergebe. Die Erwerber hätten ferner nicht von einer Mietgarantie ausgehen können. Hinsichtlich der vermögenswirksamen Leistungen hätten die Erwerber selbst erkennen können, ob und inwieweit diese richtig berechnet waren. Aus der 30jährigen Laufzeit könnten die Kläger nichts ableiten, da es nicht Aufgabe der Beklagte sei, sie über die Zweckmäßigkeit einer Anlage zu beraten. Nominal und Effektivzins seien ebenfalls in den Berechnungen aufgeführt worden. Eine sittenwidrige Überteuerung der Wohnung sei nicht ersichtlich.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger.

Sie rügen bezüglich der Art und Weise der Finanzierung, es sei weder schriftlich noch mündlich ein Hinweis auf steigende Bausparraten erfolgt (Bl. 501 - 510 d. A.). Der Leser gehe nach dem Inhalt der Musterrentabilitätsberechnung von einer gleichbleibenden Belastung aus. Der bloße allgemeine Hinweis auf die Raten zu Beginn des Bausparens reiche für eine Aufklärung nicht aus. Es sei auch kein Hinweis darauf erfolgt, dass zunächst keine Tilgung des Darlehens stattfinde. Angesichts dieser Unklarheiten hätten klare schriftliche Hinweise erfolgen müssen, an denen es fehle. Die Anlageberater der Beklagten hätten auch zu keinem Zeitpunkt auf eine steigende Belastung hingewiesen, wie sich aus der Aussage des Zeugen G. ergebe. Die Aussagen der Zeugen R. und B. seien dagegen unergiebig. Aufgrund des Inhalts der schriftlichen Unterlagen müsse auch eine Umkehr der Beweislast angenommen werden. Eine weitere Pflichtverletzung liege darin, dass kein Hinweis auf die lange Laufzeit erfolgt sei, so dass das Produkt für eine Altersvorsorge ungeeignet sei (Bl. 510 f. d. A.). Ferner sei die Beklagte von Anfang an von einer zu hohen und unseriösen Mietkalkulation ausgegangen (Bl. 511 - 523, 593 - 597 d. A.). Die versprochene Miete von 7,63 DM/qm sei zu keinem Zeitpunkt erzielt worden, so dass die Erwerber dauerhaft Nachzahlungen hätten leisten müssen und es zweimal zu einer Reduzierung der Mietpoolausschüttung gekommen sei. Der Mietpool habe sich auch von Anfang an negativ entwickelt. Die eigenen Berechnungen der Beklagten, die eine Nettomiete von 9,11 DM/qm für die Anlage zugrunde gelegt habe, von der Rücklagen für Sonder und Gemeinschaftseigentum abzuziehen seien, belege, dass die Kalkulation hier zu hoch gewesen sei. So habe bereits in die Beispielsrechnung eine besondere Instandhaltungsrücklage für das Sondereigentum einbezogen werden müssen. Die Beklagte habe selbst Leerstände 1996 eingeräumt, worüber sie habe aufklären müssen. Wegen der strukturellen Unterdeckung des Mietpools sei von einer Beweislastumkehr auszugehen, zumal die Beklagte das Mietausfallwagnis nicht berücksichtigt habe. Die Beklagte habe ferner den Mietpool als feste Miete dargestellt und über diesen nicht aufgeklärt (Bl. 523, 597 f. d. A.). Bei der Schadensberechnung stelle der Kaufpreis den zu ersetzenden Mindestschaden dar, da die Vorteile durch Mieteinnahmen und Steuerersparnisse von den Zinszahlungen aufgewogen würden (Bl. 598 f. d. A.).

Die Kläger beantragen (Bl. 499 f. d. A.),

unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Hannover vom 28. März 2007 nach den zuletzt gestellten Anträgen zu entscheiden.

Die Beklagte beantragt (Bl. 542 d. A.),

die Berufung zurückzuweisen.

Sie vertritt die Ansicht, eine Aufklärungspflichtverletzung hinsichtlich der Finanzierung liege nicht vor (Bl. 550 - 557 d. A.). Die Darlegungs- und Beweislast für eine fehlerhafte Beratung treffe die Kläger. Hier sei die Berechnung zeitlich beschränkt auf das Anschaffungsjahr erfolgt, wobei es ausreichend sei, wenn sie aus der damaligen exante Sicht richtig gewesen sei. Außerdem habe hier mündlich eine Beratung über die steigenden Raten für den Bausparvertrag stattgefunden. Eine schriftliche Fixierung sei nicht erforderlich. Ferner seien die Erwerber durch den Darlehensvertrag deutlich über die sie treffenden Belastungen aufgeklärt worden. Die Aussage des Zeugen G. sei unergiebig, da er das Gespräch im Wesentlichen gar nicht geführt habe. Demgegenüber sei die Aussage R. glaubhaft, dass über die steigenden Sparraten aufgeklärt worden sei. Nicht zur Aufklärungspflicht der Beklagten gehöre es, Erwerber darauf hinzuweisen, ob der Immobilienerwerb für die Altersvorsorge geeignet sei (Bl. 557 f. d. A.). Nicht zu beanstanden sei auch die für das Objekt angesetzte Mietkalkulation (Bl. 558 - 567, 602 - 608 d. A.). Im November 1996 habe in dem Objekt nur eine Wohnung leer gestanden und es seien Durchschnittsmieten von 9,42 DM/qm zu erwarten gewesen. Ab Mai 1996 leerstehende Wohnungen nach dem Erwerb des Objektes durch die Beklagte seien sukzessive vermietet worden. Die Unterdeckung des Mietpools 1997 sei darauf zurückzuführen gewesen, dass mehrere Erwerber Interesse an einer Eigennutzung der Wohnungen gehabt hätten, weshalb diese nicht dem Mietpool angeschlossen gewesen seien. In der Folgezeit sei dann wegen der 2000 in unmittelbarer Nähe stattfindenden EXPO mit steigenden Mieten zu rechnen gewesen. Die Beklagte habe mit einer Nettoausschüttung von 9,33 DM/qm auch seriös kalkuliert. Abzüglich der Rücklagen sowie der anfallenden Kosten hätten für die Wohnung der Erwerber daher 8,30 DM/qm angesetzt werden dürfen. Rücklagen für ein Mietausfallrisiko hätten nicht miteinkalkuliert werden müssen. Durch den Mietpool sei das Risiko des Leerstandes der Wohnungen minimiert worden. Den Erwerbern sei durch die Übergabe der Mietbescheinigung auch klargemacht worden, dass eine Mieteinnahme von 8,30 DM/qm nicht ausreichend sei, um die für sie kalkulierte Mietausschüttung zu gewährleisten. Ferner sei der Mietpool nicht als Garantie einer festen Mieteinnahme dargestellt worden (Bl. 567 d. A.). Eine gesonderte Aufklärungspflicht über die Struktur eines Mietpools bestehe nicht. Auch sei die Schadensberechnung unzutreffend, weil im Rahmen der Vorteilsausgleichung die erzielten Mieten und die Steuervorteile gegengerechnet werden müssten (Bl. 568 f., 608 d. A.). Ein Anspruch auf Zinsen bestehe nicht (Bl. 569 f. d. A.).

II.

Die Berufung ist weitgehend begründet. Das angefochtene Urteil beruht auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt. § 546 ZPO). Ferner rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen die angefochtene Entscheidung nicht (§ 513 Abs. 1, 2. Alt. ZPO). Den Klägern steht ein Schadensersatzanspruch aus Positiver Vertragsverletzung (PVV) eines mit der Beklagten geschlossenen Beratungsvertrages zu, der auf Rückabwicklung des am 2. November 1996 geschlossenen Kaufvertrages sowie auf Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz weitergehender Schäden gerichtet ist.

1. Zwischen den Parteien ist anlässlich des Erwerbs der Eigentumswohnung ein Beratungsvertrag zustande gekommen. Der Verkäufer einer Eigentumswohnung ist zwar gewöhnlich nicht verpflichtet, den Käufer über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nutzen aufzuklären oder zu beraten. Die Beratung wird aber Hauptpflicht des Verkäufers aus einem selbständigen Beratungsvertrag, wenn er mit dem Käufer nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrages verhandelt, sondern diesem unabhängig hiervon Rat erteilt. Dabei steht es einem auf Befragen des Käufers erteilten Rat gleich, wenn der Verkäufer als Ergebnis intensiver Vertragsverhandlungen Berechnungsbeispiele über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, die den Käufer zum Vertragsabschluss bewegen sollen (Urteil des BGH vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06 ; BGHZ 156, 371, 374; 140, 111, 115; NJW 2007, 1874; 2004, 64; 2003, 1811; WM 2005, 205; Urteile des Senats vom 29. März 2007 - 8 U 143/06 ; 13. Juli 2006 - 8 U 37/06 ).

So liegt es hier. Die Beklagte hat sich bei dem Vertrieb der von ihr 1996 erworbenen und in Wohnungseigentum aufgeteilten Wohnanlage (200 Objekte) von vornherein nicht auf isolierte Auskünfte zu der Immobilie beschränkt. Sie hat vielmehr damit geworben, durch den Erwerb einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage könnten bereits mit geringem Eigenkapital eine Altervorsorge aufgebaut und Steuern gespart werden. Im Zuge der Verhandlungen sind eine "Musterrentabilitätsberechnung", eine steuerliche Berechnung, ein Finanzierungsplan und schließlich zwei von den Erwerbern unterschriebene "Besuchsaufträge" erstellt worden (Anl. A 12 und B 6). In deren Mittelpunkt steht eine "Einnahmen/Ausgaben"Rechnung, die anhand der Finanzierungszinsen, der Darlehenstilgung und der Verwaltungskosten einerseits eine Gesamtbelastung darstellt, um dieser dann die Mieteinnahmen sowie die Leistungen des Arbeitgebers andererseits gegenüberzustellen, wodurch sich ein Aufwand vor Steuern von 355, DM sowie nach Abzug des Steuervorteils von 212, DM ein Eigenaufwand von 143, DM ergibt. Der so ermittelte Aufwand dient dem Interessenten als Entscheidungsgrundlage. Dass die steuerliche Ersparnis dabei nicht im Vordergrund steht (die "Besuchsaufträge" begnügen sich mit der Angabe der jährlichen Abschreibung), steht der Annahme eines Beratungsvertrages nicht entgegen. Das Zustandekommen eines solchen Vertrages ist nicht an einen bestimmten Beratungsgegenstand gebunden. Maßgeblich ist der sachliche Zusammenhang mit dem angestrebten Geschäft (vgl. BGH NJW 2004, 64, 65).

Dass die Mitarbeiter der Beklagten für diese aufgetreten sind, wird von ihr nicht in Abrede gestellt. Die Vollmacht zur Beratung ergibt sich aus der Vertriebsstruktur. Stellt die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen dar und ist diese von dem Verkäufer einem "Repräsentanten" überlassen worden, kann den Umständen in der Regel - und so auch hier - eine stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss eines Beratungsvertrages entnommen werden (vgl. BGH NJW 2004, 64, 65; WuM 2005, 205, 206 f.).

Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können (BGH NJW 2007, 1874; 2004, 64; WM 2005, 205). Bei dem Erwerb einer Immobilie zu Anlagezwecken sind dies vor allem die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können. Die Ermittlung des (monatlichen) Eigenaufwands bildet das Kernstück der Beratung. Sie soll den Käufer von der Möglichkeit überzeugen, das Objekt mit seinen Mitteln erwerben und halten zu können. Eine solche Ermittlung verfehlt ihren Zweck, wenn sie angesichts eines bevorstehenden Anschwellens der Kosten nur ein punktuelles Bild der Verhältnisse bei Kaufabschluss liefert. Insoweit verletzt der Verkäufer seine aus dem Beratungsvertrag folgenden Verpflichtungen, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild des Wertsteigerungspotentials oder der Ertragserwartung der Immobilie oder der vom Erwerber einzusetzenden finanziellen Mittel abgibt (Urteil des BGH vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06 ). Demgemäss durfte die Beratung der Beklagten sich nicht nur auf die Belastung der Erwerber im November 1996 beziehen, sondern musste auch auf wesentliche spätere Umstände, insbesondere Kostensteigerungen oder in Rechnung zu stellende Verringerungen auf der Einnahmeseite, eingehen.

2. Soweit das Landgericht auf dieser Grundlage eine Aufklärungspflichtverletzung wegen eines nicht erfolgten Hinweises bezüglich der ansteigenden Bausparraten verneint hat, ist das unzutreffend. Vielmehr liegt bereits insoweit eine Pflichtverletzung der Beklagten aus dem Beratungsvertrag vor.

a) Aus dem von den Erwerbern geschlossenen Darlehensvertrag ergibt sich, dass die monatliche Sparrate für die beiden Bausparverträge über je 91.000, DM, mit denen das Vorausdarlehen über 182.000, DM abgelöst werden sollte, für das 1. - 3. Jahr 136,50 DM, für das 4. - 6. Jahr 191,10 DM, für das 7. - 9. Jahr 263,90 DM und ab dem 10. Jahr 336,70 DM monatlich beträgt. Die hier zu leistende Ansparung auf die Bausparverträge erhöht sich somit bis zur Endstufe ab dem 10. Jahr um 200,20 DM und damit verglichen mit den Raten in den ersten drei Jahren um 147 %. Schon durch diese Steigerung der monatlichen Sparraten für den Bausparvertrag wird also der in der schriftlichen Ankaufsberechnung angegebene Eigenaufwand des Klägers von nur 143, DM weit mehr als verdoppelt. Bereits dies stellt eine ganz erhebliche Kostensteigerung dar, auf die hätte hingewiesen werden müssen.

Der erforderliche Hinweis kann den schriftlichen Unterlagen nicht annähernd entnommen werden. Diese suggerieren vielmehr im Gegenteil einen gleichbleibenden Aufwand von 156, DM. Soweit in der Musterrentabilitätsberechnung (Anlage A 12) bei dem Betrag von 156, DM neben dem Begriff Tilgung die Worte "Ansparung BS zu Beginn" aufgeführt sind, ist dies für eine erforderliche Aufklärung in keinem Fall ausreichend. Denn dabei handelt es sich um einen nichtssagenden und zudem aufgrund der optisch kleinen Schreibweise auch noch versteckten Satz, der keinerlei konkrete Aussage zu den tatsächlich steigenden Sparraten und deren Höhe enthält (vgl. zu dieser Problematik bereits Urteile des Senats vom 13. Juli 2006 - 8 U 37/06 - und 8 U 7/06). Weder erfolgt durch das Ansparen der Bausparverträge irgendeine Form von Tilgung, da in den ersten Jahren ausschließlich auf die Zinsen des Vorausdarlehens geleistet wird, noch erschließt sich, was unter dem Kürzel "BS" zu verstehen ist. Dass es sich hier um den Bausparvertrag handelt, ist für einen Erwerber nicht ohne weiteres ersichtlich. Ferner ist auch unklar, was mit dem nicht weiter spezifizierten Begriff "zu Beginn" gemeint ist. Hinzu kommt, dass in den von der Beklagten selbst vorgelegten Besuchsaufträgen (Anlage B 6) der Betrag von 136,50 DM (statt dem in der Musterrechnung erwähnten Betrag von 156, DM) ohne jegliche zeitliche Beschränkung bzw. Einschränkung neben den Begriffen Sparleistung Bausparen (Besuchsauftrag vom 2. November 1996) bzw. Tilgung (Besuchsauftrag vom 31. Oktober 1996) aufgeführt ist. Diese Unterlagen enthalten keinerlei Hinweis auf mögliche Veränderungen hinsichtlich der Höhe der monatlichen Ansparleistungen.

Vielmehr legen die schriftlichen Unterlagen im Gegenteil nahe, dass durch einen monatlichen Aufwand von 355, DM vor Steuern bzw. 143, DM nach Steuern auf Dauer die Finanzierung der Immobilie gesichert werden kann. So taucht in den überreichten Unterlagen bei der graphischen Darstellung des Hauses unter der Überschrift "Die Große Vermögensbildung" der Eigenaufwand von ca. 143, ohne weitere Einschränkung auf. Verstärkt wird dieser Eindruck, dass es sich hier um einen dauerhaft festen Betrag handelt, noch durch den Zusatz "Durch einen täglichen Aufwand von 4,77 DM werden Sie Eigentümer einer Immobilie".

Zu diesem geringen täglichen Aufwand kommt man aber nur, wenn man den Eigenaufwand von 143, DM durch 30 teilt und dieser sich auch in der Folgezeit nicht erhöht. Auch in einer weiteren zu den Unterlagen gehörenden schriftlichen und graphischen Darstellung wird beim Gesamtaufwand der Eigenaufwand einschränkungslos mit 143, DM sowie bei der Kostenaufteilung mit 12 % angegeben. Hierdurch wird dem unbefangenen Leser suggeriert, er müsse auf Dauer lediglich einen Eigenaufwand von 143, DM leisten. Schließlich wird bei der eigentlichen Musterrentabilitätsberechnung am Ende darauf hingewiesen, der Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage habe den Zweck, durch Steuerersparnis und Mieteinnahmen plus geringem Eigenaufwand Vermögen zu bilden. Ein Hinweis darauf, dass dieser "geringe Eigenaufwand" sich im Laufe der Jahre um fast 150 % steigern wird, ist nicht erfolgt. Mit einer derartigen Steigerung musste ein Erwerber nach dem Inhalt der schriftlichen Unterlagen keinesfalls rechnen, mag auch im Rahmen der "Steuerlichen Berechnung" als Teil der überreichten Unterlagen auf die "Monatliche Belastung im Erwerberjahr 1996" hingewiesen worden sein.

Unerheblich ist demgegenüber, dass in dem schriftlichen Darlehensvertrag auf Seite 2 die Staffelung der monatlichen Sparraten für die Bausparverträge korrekt wiedergegeben und die Steigungen ab dem 4. Jahr auch ausdrücklich und in ihrer konkreten Höhe angegeben sind. Dieser Hinweis kann bereits deshalb nicht mehr zur notwendigen Aufklärung der Erwerber beigetragen haben, weil der schriftliche Darlehensvertrag erst am 21. November 1996 unterzeichnet worden ist, der Kaufvertrag über die Eigentumswohnung dagegen bereits am 2. November 1996. Selbst wenn den Erwerbern bei Abschluss des Darlehensvertrages deshalb die erhöhten Sparleistungen aufgefallen wären, hätte dies ihren Entschluss zum Erwerb der Wohnung nicht mehr beeinflussen können.

b) Soweit das Landgericht sodann trotz dieses Inhalts der schriftlichen Unterlagen und der durchgeführten Beweisaufnahme über die geführten mündlichen Gespräche eine Verletzung der Beratungspflicht verneint hat, vermag das nicht zu überzeugen. Grundsätzlich trägt allerdings derjenige, der eine Aufklärungs- oder Beratungspflichtverletzung behauptet, dafür die Beweislast. Die mit dem Nachweis einer negativen Tatsache verbundenen Schwierigkeiten werden dadurch ausgeglichen, dass die andere Partei die behauptete Fehlberatung substantiiert bestreiten und darlegen muss, wie im Einzelnen beraten bzw. aufgeklärt worden sein soll. Dem Anspruchsteller obliegt dann der Nachweis, dass diese Gegendarstellung nicht zutrifft (BGH NJW 2006, 1429).

Auf dieser Grundlage ergibt sich für den vorliegenden Fall, dass die Kläger bereits durch die Vorlage der inhaltlich unstreitigen und in keiner Weise ausreichenden schriftlichen Unterlagen eine Verletzung der Beratungspflicht bewiesen haben. Diesen Unterlagen lässt sich eben gerade nicht mit der erforderlichen hinreichenden Klarheit entnehmen, dass die monatliche Belastung durch die anzusparenden Bausparraten nur in den ersten drei Jahren bei 156, DM (tatsächlich bei 136,50 DM) liegt und dann alle drei Jahre ansteigt, bis schließlich 336,70 DM erreicht werden. Dass auch die Beklagte selbst die schriftlichen Erklärungen für abschließend hielt, ergibt sich auch aus den von beiden Parteien unterzeichneten Zusatzerklärungen in den Besuchsaufträgen, dass nachträgliche Änderungen oder Ergänzungen - auch durch einen Bevollmächtigten - nicht vorgenommen wurden (Besuchsauftrag vom 31. Oktober 1996, Anl. B 6) bzw. Nebenabreden mit dem Berater nicht getroffen wurden (Besuchsauftrag vom 2. November 1996, Anl. B 6). Infolgedessen muss die Beklagte beweisen, dass sie abweichend von den schriftlichen Unterlagen eine hinreichende mündliche Aufklärung vorgenommen hat. Dieser Beweis ist ihr nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht gelungen.

Der Zeuge G., von Beruf Elektrotechniker, hat bekundet, er sei 1996 in einem Versicherungsbüro in S. tätig gewesen, in dem für die Beklagte auch die Herren B. und H. gearbeitet hätten. Er habe bei den Eheleuten S. zunächst einen Bausparvertrag für ihren Sohn vermittelt. Es sei auch über die Möglichkeit, Steuern zu sparen, gesprochen worden. Es habe dann mit ihm und den Herren B. und H. einen ersten Termin bei den S's. gegeben, bei dem allgemein über ein Steuersparmodell durch Fremdfinanzierung gesprochen worden sei. Dann habe es einen weiteren Termin gegeben, an dem für die Beklagte auch der Zeuge R. teilgenommen habe. Hierbei habe es sich um ein Verkaufsgespräch gehandelt, bei dem auch Verträge unterschrieben worden seien. Hierbei habe etwas so ähnliches wie die Anl. A 12 (Musterrentabilitätsberechnung) auf dem Tisch gelegen. Es sei über die Gegenrechnung der Miete gesprochen worden, wobei der Verwaltungspool und die steuerlichen Vergünstigungen eine Rolle gespielt hätten. Hierbei sei damit geworben worden, dass der Eigenanteil unter 200, DM läge. Er sei damals selbst Neuling in der Branche gewesen und ihm sei das Konzept schlüssig erschienen, so dass er den Vertrag selbst unterschrieben hätte. Er habe den Eindruck gehabt, dass die genannte Summe dauerhaft gezahlt werden sollte. Ob über ein späteres Ansteigen der Summe gesprochen worden sei, könne er nicht sagen. Sein Eindruck sei gewesen, dass dann, wenn alles so bleibt wie es ist, man diese Summe bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zahlen muss und dann Eigentümer der Immobilie wird. Er sei bei dieser Sache eher Zuschauer gewesen, doch schien sie ihm schlüssig vorgetragen. Der Zeugte hat weiter bekundet, es sei über einen Mietpool gesprochen worden und über die Finanzierung durch einen Bausparvertrag. Er wisse nicht bzw. habe jedenfalls nicht mitbekommen, ob über einen Anstieg der auf den Bausparvertrag zu leistenden Summe gesprochen worden sei. Insgesamt sei das schlagende Argument gewesen, dass die Belastung niedrig war und Steuern gespart werden konnten. Hinsichtlich der Finanzierung erinnere er sich daran, dass über einen Bausparvertrag finanziert werden sollte. Das Stichwort Dynamische Ansparung im Zusammenhang mit Bausparverträgen sage ihm nichts. Er wüsste auch nicht, dass darüber gesprochen worden sei.

Entgegen den Ausführungen des Landgerichts ist die Aussage des Zeugen G. zunächst keineswegs unergiebig. Sie belegt vielmehr geradezu im Gegenteil, dass eine hinreichende Aufklärung über die steigenden Bausparraten nicht stattgefunden hat. Die Angaben dieses Zeugen sind besonders deshalb nachvollziehbar, weil er zwar einerseits auf Vermittlerseite für die Beklagte tätig war, andererseits sich mit der Materie aber selbst noch gar nicht auskannte, da er neu im Geschäft war. Sein Verständnis vom Inhalt des Verkaufsgesprächs ist deshalb geradezu typisch dafür, wie ein unbefangener und nicht informierter Kunde die Aussagen der Vertriebsmitarbeiter der Beklagten auffassen musste. Der Zeuge hat aber im Kern gerade bestätigt, er sei davon ausgegangen, dass die Finanzierung des Objektes mit einer niedrigen Belastung von den genannten unter 200, DM möglich sei und auch alles so bleibe, wenn sich nichts verändere. An irgendwelche Aufklärungen über steigende Bausparraten vermochte er sich gerade nicht zu erinnern. Insgesamt war der Inhalt dieses vom Zeugen G. geschilderten Gesprächs nicht in der Lage, den bei den Erwerbern durch die schriftlichen Unterlagen hervorgerufenen Eindruck einer dauerhaften Belastung von 143, DM zu widerlegen, sondern hat dieses Bild einer gleichbleibend zu zahlenden Summe verstärkt. Gegen die Glaubwürdigkeit dieses weitgehend unbefangenen und unbeteiligten Zeugen spricht auch nicht, dass er früher Nachbar der Eheleute S. war und nur so der Kontakt zu diesen zustande kam.

Die Beklagte hat den ihr obliegenden Beweis auch nicht durch die Aussagen der Zeugen R. und B. geführt. Der Zeuge R., damals und heute Filialdirektor der Beklagten in B., hat ausgesagt, er habe düster in Erinnerung, dass er ein oder zweimal bei den Eheleuten S. gewesen sei. Er habe hier die Recherche durchgeführt und sei mit den Kunden die Unterlagen und Zahlen durchgegangen. Er gehe davon aus, dass die in der Anl. A 12 enthaltenen Unterlagen (Musterrentabilitätsberechnung etc.) damals vorgelegen hätten. Das sei immer so gewesen. Er habe auch den Besuchsauftrag Anl. B 6 unterschrieben. Der Zeuge hat weiter bekundet, er habe auch mit Sicherheit darauf hingewiesen, dass der monatliche Eigenanteil steigen werde. Das habe er bei jedem dieser Gespräche getan, auch wenn er sich konkret an dieses nicht mehr erinnern könne. Zu einzelnen Zahlen könne er nichts sagen. Er wisse aber, dass über die Steigerungen gesprochen worden sein müsse, weil er das immer von sich selbst angesprochen habe, um zu klären, ob auch künftig die Durchführung des Vertrages gesichert sei. Auf den steigenden Eigenaufwand sei schriftlich erst später in den Besuchsaufträgen hingewiesen worden, nicht dagegen wie hier in der Anfangszeit. Er könne sich jedenfalls nicht daran erinnern, dass die Kunden sich nach Erhalt des Darlehensvertrages über die steigenden Raten beschwert hätten.

Aus der Aussage dieses Zeugen ergibt sich mithin allenfalls seine übliche Handhabung in vergleichbaren Fällen, nicht dagegen, dass auch gerade gegenüber den Erwerbern eine entsprechende Aufklärung erfolgte. Die Aussage G. deutet eher im Gegenteil darauf hin, dass von steigenden Belastungen nicht die Rede war, weil gerade mit einem niedrigen Eigenanteil und der Steuerersparnis als maßgebenden Argumenten geworben wurde.

Der Zeuge B. hat schließlich bekundet, er sei bei der Beklagten für die Finanzierung und die Abwicklung der Kaufverträge zuständig. An den Fall der Eheleute S. habe er keine Erinnerung, weil er Tausende dieser Fälle bearbeitet habe. Aus der Aussage dieses Zeugen lässt sich mithin nichts herleiten, zumal sich auch weder aus den Aussagen der übrigen Zeugen noch den Besuchsberichten ergibt, dass der Zeuge B. überhaupt jemals Kontakt mit den Eheleuten S. hatte.

Die Klägerin zu 2) hat in ihrer Anhörung angegeben, es habe zwei Gespräche gegeben, wobei bei dem ersten Gespräch nur der Zeuge G. anwesend gewesen sei, bei dem zweiten Gespräch zusätzlich die Herren R. und B. Bei diesem zweiten Gespräch sei über Zahlen gesprochen und auch die Anl. A 12 (Musterrentabilitätsrechnung etc.) übergeben worden. Sie seien davon ausgegangen, dass mit dem Eigenaufwand von 143, DM durch die Miete und die Steuerersparnis alles abgedeckt sei. Eine Aufklärung über steigende monatliche Raten sei nicht erfolgt. Bezüglich des Zusatzes "Ansparung zu Beginn" bei der Tilgung hätten sie sich nichts gedacht. Soweit auf die Festschreibung der Zinsen für 5 Jahre auf der Berechnung hingewiesen worden sei, hat die Klägerin angegeben, sie sei davon ausgegangen, dass sich die Zinsen dann ändern würden. Nach Erhalt des Darlehensvertrages habe sie auch die abweichenden Zahlen über die Ansparraten bemerkt, sei aber davon ausgegangen, mit dem Betrag von 156, DM sei alles abgedeckt. Nachdem die Raten dann erhöht worden seien, habe sie bei der Beklagte und der Bank angerufen, wo man ihr nur erklärt habe, es sei alles in Ordnung, weil das vertraglich so vereinbart sei.

Soweit das Landgericht ausgeführt hat, auch aus den Angaben der Klägerin ergebe sich keine Beratungspflichtverletzung, überzeugt das nicht. Im Kern hat sie angegeben, sie sei von einer gleichbleibenden Belastung von 143, DM ausgegangen und eine Aufklärung über steigende Raten sei nicht erfolgt. Das stimmt dem Grunde nach mit der Aussage des Zeugen G. überein. Die Angabe der Klägerin, sie habe sich bei dem Zusatz "Ansparung BS zu Beginn" nichts gedacht, steht ihren Angaben nicht entgegen, da dieser Zusatz keinen Aussagegehalt dahin hat, ob und in welchem Umfang mit ansteigenden Sparraten zu rechnen ist, was alleine für eine ordnungsgemäße Aufklärung ausreichend wäre. Zwar hat die Klägerin weiterhin eingeräumt, wegen der Zinsfestschreibung auf 5 Jahre sei sie davon ausgegangen, die Zinsen könnten sich nach unten oder nach oben entwickeln. Ob sie bei dieser Erkenntnis etwa von einer gleichbleibenden Zinsleistung von 943, DM ausgehen durfte, mag zweifelhaft sein, ist hier aber unerheblich. Vorliegend geht es nicht um die Zinsbelastung für das Vorausdarlehen, sondern um die Frage, ob über die Höhe der monatlichen Tilgung und die planmäßige Erhöhung der Bausparraten aufgeklärt wurde. Davon ist nach den Angaben der Klägerin aber nicht auszugehen. Das Gericht ist auch nicht gehindert, im Rahmen der Würdigung des Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme einer Parteierklärung, auch wenn sie außerhalb einer förmlichen Parteivernehmung im Rahmen einer Anhörung nach § 141 ZPO erfolgt ist, den Vorzug vor den Bekundungen eines Zeugen zu geben (BGH NJW 2006, 1429). Hier werden die Angaben der Kläger überdies bestätigt durch die Aussage des Zeugen G. sowie die schriftlichen Unterlagen.

Angesichts der Aussage des Zeugen G. sowie der Angaben der Klägerin zu 2) hat die Beklagte mithin alleine durch die Aussage des Zeugen R., der sich im Übrigen an den konkreten Fall überhaupt nicht zu erinnern vermochte, nicht den ihr obliegenden Beweis geführt, sie habe abweichend vom Inhalt der schriftlichen Unterlagen eine richtige und vollständige Aufklärung durch den Inhalt mündlicher Beratungsgespräche geführt. Insoweit hat die Beweisaufnahme allenfalls ein "nonliquet" ergeben.

3. Eine weitere und selbständig neben der unterlassenden Aufklärung über die steigenden Bausparraten stehende Pflichtverletzung der Beklagten liegt bezüglich der Kalkulation der Mieteinnahme sowie dem damit verbundenen Beitritt zu dem Mietpool vor. Insoweit verletzt der Verkäufer seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst (BGH NJW 2007, 1874; Urteil vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06 ). Bei der Berechnung muss der Verkäufer daher auch im Zeitpunkt der Beratung bereits abzusehende ungünstige Veränderungen der Mieteinnahmen und/oder Unterhaltungskosten berücksichtigen. Schließt der Käufer auf Empfehlung des Beratenden - wie hier - einen Mietpoolvertrag ab, ist zu beachten, dass der Beitritt zu einem Mietpool die Ertragserwartung in hohem Maße beeinflusst. Der Umstand, dass der Erwerber nicht mehr nur das Risiko, dass seine eigene Wohnung nicht vermietet wird, sondern auch das anteilige Risiko trägt, dass andere Wohnungen nicht vermietet werden, muss daher bei der Berechnung des Eigenaufwandes nicht nur angesprochen, sondern auch z. B. in der Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen angemessen berücksichtigt werden. Das gilt gerade auch in Fällen wie hier, wo der Beitritt zum Mietpool nach § 3 des Darlehensvertrages Auszahlungsvoraussetzung für das Vorausdarlehen ist und der Beitritt nur mit Zustimmung der B. Bauspark. gekündigt werden konnte. Darüber hinaus ist dem mit der Übernahme der gemeinsamen Verwaltung und Instandhaltung des jeweiligen Sondereigentums verbundenen Kostenrisiko, etwa in Form einer angemessenen Rücklage für die Instandhaltung des Sondereigentums, Rechnung zu tragen (BGH WM 2005, 205). Anknüpfungspunkt des Beratungsverschuldens ist hierbei grundsätzlich nicht der Vorwurf einer unzutreffenden Prognose des Verkäufers einer Wohnung über die Entwicklung des Immobilienmarktes, sondern der Umstand der Errechnung eines von Anfang an unrealistischen Eigenaufwandes.

a) Hiernach liegt vorliegend eine schuldhafte Verletzung des Beratungsvertrages darin, dass die Zugrundelegung einer monatlichen Mieteinnahme von 643, DM in der Musterrentabilitätsberechnung von Anfang an zu hoch angesetzt war. Ausweislich der spezielleren Berechnung in den Besuchsaufträgen sind hiervon zunächst 20, DM für den Tiefgaragenstellplatz abzuziehen, so dass bei der Größe der Wohnung von 75 qm eine Mieteinnahme von 8,30 DM/qm verbleibt, wie sie so auch ausdrücklich in den Besuchsaufträgen aufgeführt wurde. Abzüglich der Verwaltungskosten ergibt sich eine Miete von 572,50 DM, was einer Miete von 7,63 DM/qm entspricht. Die kalkulatorische Mietausschüttung lag damit jährlich bei 6.870, DM. Tatsächlich wurde dieser Betrag unter Berücksichtigung der zu leistenden Nachzahlungen sowie der zweimal erfolgten Senkung der Ausschüttung nur in einem Jahr erreicht, wie sich aus folgender Übersicht ergibt, bei der wegen der besseren Vergleichbarkeit alle Beträge in DM angegeben sind:

Jahr	kalkulierte Ausschüttung	tatsächliche Ausschüttung	abzüglich Nachzahlung	jährliche Unterdeckung	Miete in DM/qm
1997	6.870,00	6.870,00	-	0,00 (formal) keine	7,63
1998	6.870,00	6.870,00	672,30	672,30	6,89
1999	6.870,00	6.870,00	2.465,10	2.465,10	4,89
2000	6.870,00	6.496,50	224,10	597,60	6,97
2001	6.870,00	5.824,20	-1.899,31	3.924,89	4,36
2002	6.870,00	5.614,95	-0,00	1.255,05	6,24
2003	6.870,00	5.614,95	-1.753,21	3.008,26	4,29
2004	6.870,00	4.926,03	-1.461,01	3.404,98	3,85
2005	6.870,00	4.581,57	-(noch unbekannt)	mind. 2.288,43	höchstens 5,09

Hieraus ergibt sich, dass für einen Zeitraum von 9 Jahren die durchschnittliche Miete höchstens bei 5,58 DM/qm lag und damit 2,05 DM/qm unter dem Ansatz in der Musterrentabilitätsrechnung und den sonstigen von der Beklagten überreichten Unterlagen, was eine Unterdeckung von 27 % bedeutet. Insgesamt ergab sich für die Erwerber eine durch sie auszugleichende Belastung von 17.616,61 DM (= 9.007,23 EUR). Das entspricht monatlich 163,12 DM, so dass sich alleine hierdurch und ohne Berücksichtigung der steigenden Bausparraten mehr als eine Verdoppelung des kalkulierten Eigenaufwandes von 143, DM ergibt.

Noch gar nicht berücksichtigt hierbei ist eine mögliche Nachzahlung für 2005 sowie der Umstand, dass der Mietpool für 1997 nur deshalb keinen auf die Eigentümer zu verteilenden Fehlbetrag aufwies, weil die Unterdeckung von 26.700, DM von der Beklagten übernommen wurde. Wäre auch diese umgelegt worden, so hätte sich für die Erwerber ein Nachzahlungsbetrag von 133,50 DM ergeben, was zu einer Reduzierung der Miete auf 7,49 DM/qm geführt hätte.

b) Bereits von Anfang an erfolgten die Ausschüttungen aus dem Mietpool mithin stets ohne ausreichende Deckung, was zudem nicht einmal durch Nachzahlungen und Reduzierungen der Ausschüttung behoben werden konnte. Wenn aber bereits im ersten Jahr eine Unterdeckung des Mietpools eintritt, die sich in den Folgejahren fortsetzt und sogar verschärft, muss daraus geschlossen werden, dass es sich hierbei objektiv um einen bei Vertragsabschluss erkennbaren Umstand und um eine absehbare Entwicklung handelte (vgl. hierzu Urteil des Senats vom 29. März 2007 - 8 U 143/06 , sowie Urteile des OLG Hamm vom 18. August 2006 - 34 U 146/05 - und vom 26. Oktober 2006 - 22 U 33/06 , veröffentlicht in: juris).

Diese Entwicklung war für die Beklagte auch absehbar, weil sie 1996 die gesamte Wohnanlage erworben hatte, die am 9. Mai 1996 in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde, und ihr aufgrund der von ihr vorgenommenen bzw. vorzunehmenden Standortanalyse und Bewertung des Objekts sowie ihres mehrere Monate andauernden Alleineigentums sämtliche für eine werthaltige Kalkulation des Mietpools erheblichen Daten, insbesondere der konkrete Vermietungsstand, die Gesamtmieteinnahmen, die Mieterstruktur, der Wohnungsmarkt im Umfeld der Anlage und der Renovierungsbedarf am Gemeinschafts und Sondereigentum bekannt waren oder zumindest bekannt sein mussten. Tatsächlich wies die Anlage auch bereits im Zeitpunkt der Übernahme durch die Beklagte 1996 eine Unterdeckung des Mietpools von 28.755,12 DM auf (Anl. A 6). Die zum 1. Mai 1996 erstellte Sollmietenliste unter Berücksichtigung der Leerwohnungen, deren Anteil an den Mieteinnahmen bei 3,4 % lag, ergab für diesen Zeitpunkt eine Nettomiete von 9,11 DM/qm auf (Anl. A 51, Bl. 384 - 397 d. A.). Hiervon waren indessen noch nicht die zu bildenden Rücklagen für das Gemeinschafts und Sondereigentum abgezogen. Ausweislich der den Erwerbern übergebenen Mietbescheinigung kalkulierte die Beklagte selbst für das Objekt mit einer Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum von 0,60 DM/qm sowie für das Sondereigentum von 0,43 DM/qm (Bl. 141 d. A.). Bereits hieraus ergibt sich, dass unter Zugrundelegung der im Besuchsbericht angesetzten Miete von 8,30 DM/qm (hier noch ohne Abzug der Verwalterkosten) eine Miete von 9,33 DM/qm bei Einrechnung der Instandhaltungsrücklagen kalkuliert werden musste. Die kalkulierte Miete lag damit bereits oberhalb der von der Beklagten bei Übernahme des Objektes selbst zugrunde gelegten Durchschnittsmiete von 9,11 DM/qm, wobei ein weiteres Mietausfallrisiko noch gar nicht berücksichtigt war.

Zwar ist hierbei in Rechnung zu stellen, dass das Jahr der Übernahme der Anlage eine besondere Situation darstellt, weil der alte Eigentümer sich erfahrungsgemäß nicht mehr so intensiv um die Wohnungen kümmert und der Erwerber sich erst in die Verwaltung und Vermarktung einarbeiten muss. Gleichwohl ist auffällig, dass die Unterdeckung des Mietpools auch in der Folgezeit unverändert anhielt und in keinem Jahr bis auf 1997 die kalkulierte Miete insgesamt an die Erwerber ausgeschüttet werden konnte. Für 1997 hatte sich dies nur deshalb nicht ausgewirkt, weil die Beklagte das Defizit des Mietpools übernommen hatte. Letztlich konnte auch die Beklagte der Problematik nicht Herr werden. So wird noch in der Eigentümerabrechnung der K. ... verwaltungs GmbH vom 30. Juni 1998 für das Jahr 1997 mitgeteilt, es sei aufgrund von Wohnungsleerständen bei der Übernahme der Anlage zu einer Unterdeckung des Mietpools gekommen. Die Beklagte hätte deshalb bei der hier anzuwendenden Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns unter Berücksichtigung eines angemessenen Abschlages wegen der Beteiligung der Erwerber an dem Mietpool eine niedrigere Miete als 8,30 DM/qm ansetzen müssen, was dann auch mit einem höheren Eigenaufwand für die Erwerber verbunden gewesen wäre.

Hierbei kommt es auch nicht darauf an, dass die Beklagte bis November 1996, als sie die streitgegenständliche Wohnung veräußerte, die Vermietungssituation verbessern konnte und nur noch eine Wohnung leer stand, so dass sich ein Nettomietzins von 9,42 DM/qm ergab. Hierbei handelte es sich um eine rein punktuelle Betrachtungsweise zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Unter Abzug der von der Beklagten selbst angesetzten Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum von 0,60 DM/qm sowie für das Sondereigentum von 0,43 DM/qm (Bl. 141 d. A.) verblieb selbst im Stadium nahezu völliger Vollvermietung der gesamten Anlage nur ein maximal zu erzielender Mietzins von 8,39 DM/qm, der damit nur unwesentlich über dem den Eheleuten S. genannten Betrag von 8,30 DM/qm lag. Hierin eingeflossen war dann allerdings keinerlei Risikoabschlag für die Beteiligung der Erwerber am Mietpool, nämlich eine Berücksichtigung eines möglichen zukünftigen Leerstandsrisikos, der Nichtzahlung von Mieten durch Mieter, der dann für den Mietpool erforderlichen Kosten für die gerichtliche Beitreibung der Forderungen etc. Die gesamte Kalkulation der Beklagten wird mithin dem vom BGH aufgestellten Erfordernis von angemessenen Abschlägen bei den Einnahmen oder Zuschlägen bei den Ausgaben nicht gerecht.

Soweit die Beklagte eine 1996 nicht vorhersehbare Veränderung des Mietmarktes für die negative Entwicklung des Mietpools verantwortlich macht, ist nicht ersichtlich, warum diese der Beklagten bei Vertragsschluss noch nicht vorhersehbar gewesen sein soll. Zum einen handelt es sich bei der Beklagten um ein auf dem Wohnungsmarkt langjährig und umfangreich tätiges Unternehmen, das somit zu den "informierten Kreisen" gehört, denen eine unmittelbar bevorstehende negative Entwicklung des Mietmarkts - jedenfalls bei der im Vorfeld einer Verkaufsberatung üblichen und erforderlichen Markterforschung und Marktbeobachtung - nicht entgangen sein kann. Insoweit nahm die gesamtwirtschaftliche Entwicklung schon 1996 und zuvor mit steigender Arbeitslosigkeit und geringem Wirtschaftswachstum eine eher negative Entwicklung. Es konnte auch nicht ohne weiteres damit gerechnet werden, dass in einer Hochhausanlage, die bereits 1972 errichtet wurde, steigende Mieteinnahmen zu erzielen sein würden. Nur bei steigenden Mieteinnahmen, die noch über den von der Beklagten im November 1996 erzielten 9,42 DM/qm hinausgingen, konnte deshalb realistischerweise für die streitgegenständliche Wohnung nach Abzug der Instandhaltungsrücklagen ein zu erzielender Mietzins von 8,30 DM/qm zugrunde gelegt werden, weil in jedem Fall ein angemessener Abschlag für die Risiken des Mietpools (Leerstände, uneinbringliche Mieten, zusätzliche Aufwendungen für das Sondereigentum durch notwendige Renovierungen vor Neuvermietung) vorzunehmen war.

Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, sie sei davon ausgegangen, der Wohnungsmarkt werde wegen der im Jahr 2000 stattfindenden EXPO in Hannover abweichend vom allgemeinen Trend einen positiven Verlauf nehmen. Auf welche konkreten Tatsachen die Beklagte diese Vermutung gestützt hat, ist nicht ersichtlich und wird von ihr auch nicht schlüssig dargetan. Der Erwerb einer Wohnung als Kapitalanlage zur Fremdvermietung ist eine auf Dauer angelegte Investition. Entsprechend kommt es auch für die Entwicklung des Mietmarktes auf mittel bis langfristige Entwicklungen an. Insoweit erschließt sich nicht, warum eine einmalig in einem Jahr stattfindende Veranstaltung in Hannover, mag es sich auch um die Weltausstellung handeln, Einfluss auf die Miete einer Wohnung bereits ab dem Jahr 1997 bis zur Weltausstellung und dann wieder danach haben soll. Auswärtige Besucher der Weltausstellung halten sich nur zeitlich begrenzt in Hannover und Umgebung auf. Bei Besuchern aus dem näheren Umfeld ist dagegen nicht ersichtlich, warum diese deshalb eine Wohnung gerade in dieser bereits älteren Anlage mit 200 Wohneinheiten nachfragen sollten. Wenn die Beklagte schon meinte, es sei mit einer positiven Entwicklung des Mietmarktes wegen der EXPO zu rechnen, so dass durch weiter steigende Mieten auch unter Berücksichtigung der für den Mietpool vorzunehmenden Abschläge die in den Besuchsberichten angesetzte Miete von 8,30 DM/qm hätte erreicht werden können, so hätte sie die Erwerber hierüber gesondert aufklären müssen. Hierfür ist indessen nichts ersichtlich. So hat der Zeuge G. bekundet, es sei nur allgemein darüber gesprochen worden, dass man auffangen müsse, wenn ein Mieter ausziehe. Durch einen Pool habe dafür gesorgt werden sollen, dass immer Mieter da seien.

Unerheblich ist auch, dass sich konkret aus der Mietbescheinigung für die streitgegenständliche Wohnung vor Abzug der Verwaltungskosten von 50, DM und nach Abzug der Instandhaltungsrücklagen genau der Betrag von 642,50 DM ergibt, der auch in den Besuchsaufträgen festgehalten ist und aus dem sich unter Abzug der 20, DM für den Tiefgaragenplatz die Miete von 8,30 DM/qm ergibt (Bl. 141 d. A., Anl. B 6). Hierbei handelte es sich um eine rein punktuelle Betrachtung der Verhältnisse nur für diese einzelne Wohnung gerade zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Nicht berücksichtigt ist dagegen der mit dem Beitritt zum Mietpool zwingend vorzunehmende Abschlag bei den Einnahmen wegen der mit dem Beitritt zum Mietpool verbundenen Risiken des Leerstandes von Wohnungen, der Uneinbringlichkeit des Mietzinses etc. Hinzu kommt, dass die Beklagte den Erwerbern diese 8,30 DM/qm abzüglich Verwaltungskosten nicht nur als nachhaltig aus dem Mietpool erzielbare Rendite in Aussicht stellte, sondern auf dem Schaubild "Die Große Vermögensbildung" auf Seite 2 der Unterlage "Vorsorge durch Eigentum" (Anl. A 12)) unter der Überschrift "Die Tür zum Eigenheim" sogar "Steigende Mieteinnahmen" avisierte, die Gesamteinnahmen jedoch von vornherein nicht ausreichten, um den Käufern, ohne zugleich in die Verlustzone zu geraten, zumindest die veranschlagte Mietausschüttung zu zahlen.

Der Annahme eines Beratungsverschuldens steht auch nicht das Urteil (des Bankensenats) des BGH vom 20. März 2007 - XI ZR 414/04 - (NJW 2007, 2396) entgegen. Zunächst betrifft es unmittelbar nur die Frage, ob die finanzierende Bank Aufklärungspflichten über die mit dem Beitritt zu einem Mietpool allgemein verbundenen Risiken trifft, was verneint wird. Um diese allgemeine Aufklärungspflicht über Vor und Nachteile eines Mietpools geht es hier jedoch nicht, sondern um die Haftung eines Grundstücksverkäufers, der mit dem Erwerber einen Beratungsvertrag abgeschlossen hat und in die von ihm erstellte Musterrechnung auch Mieteinnahmen für die zu erwerbende Wohnung einstellt. Hier entspricht es gerade neuerer Rechtsprechung des für Grundstückskaufverträge zuständigen V. Senats des BGH, dass in diesen Fällen das Risiko des Mietpools durch Abschläge bei den Einnahmen oder Zuschlägen bei den Ausgaben im Rahmen der Berechnung des monatlichen Eigenaufwandes angemessen berücksichtigt werden muss (Urteile vom 13. Oktober 2006 - V ZR 66/06 , NJW 2007, 1874, und vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06 ). I. Ü. hat auch der XI. Senat des BGH als aufklärungsspezifisches Risiko des konkreten Mietpools den Umstand genannt, dass an die Poolmitglieder konstant überhöhte Ausschüttungen gezahlt werden, die ihnen einen falschen Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit der Anlage vermitteln. So lag es auch hier.

4. Die beiden Beratungsfehler der Beklagten waren ursächlich dafür, dass die Erwerber den Grundstückskaufvertrag abgeschlossen haben. Wer vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßem Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigte also den Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben den Vertrag so wie geschehen geschlossen hätte (BGH NJW 2001, 2021; WuM 2005, 702, 704; Urteil des BGH vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06 ). Insoweit wird die Kausalität eines Beratungsfehlers für den Kaufentschluss vermutet. Den Gegenbeweis hat die Beklagte nicht geführt. Es ist nicht ersichtlich, dass die Eheleute S. bei Kenntnis über die deutlich ansteigenden Bausparraten sowie die zu hoch angesetzte zu erzielende Miete den Vertrag geschlossen hätten. Bei vernünftiger Betrachtungsweise ist davon auszugehen, dass sie vom Kauf Abstand wegen der zweifachen Mehrfachbelastung abgesehen hätten.

5. Die Kläger können folglich Rückabwicklung des Vertrages verlangen.

a) Der Geschädigte ist insoweit nicht darauf beschränkt, einen bestimmten Betrag als Schadensersatz zu beziffern. Bei schuldhafter Verletzung eines Beratungsvertrages kann der Anleger von dem Schädiger nach dem in § 249 S. 1 BGB normierten Grundsatz der Naturalrestitution regelmäßig verlangen, so gestellt zu werden, als hätte er sich an dem Anlagemodell nicht beteiligt (BGH NJW 2004 1868, 1870). Die Kläger sind deshalb berechtigt, von der Beklagten eine Rückabwicklung des gesamten Immobilienerwerbs zu beanspruchen. Eine andere Betrachtungsweise käme nur dann in Betracht, wenn zum einen der Schutzzweck der von der Beklagten verletzten Pflichten nur einen Teil der Vermögensrechte der Kläger betreffen würde und zum anderen der durch die Beratungspflichtverletzung verursachte Schaden isoliert und durch Geld ausgeglichen werden könnte (vgl. BGH NJW 1992, 555, 556). Beide Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Die Beklagte ist für sämtliche Vermögensnachteile der Erwerber verantwortlich, die mit den Risiken und Gefahren des aus dem Wohnungserwerb und der Verwaltung durch ihre Schwestergesellschaft mit angebotenem Beitritt zum Mietpool bestehenden Gesamtpaket zusammenhängen, weil sich darauf ihre Beratungspflichten bezogen. Auch ist die Isolierung eines von der Beklagte verursachten (Teil)Schadens nicht möglich. Würde man einen Schaden der Kläger allein in zu geringen monatlichen Erträgen aus der Wohnung sowie den erhöhten Raten für den Bausparvertrag sehen, wäre eine eindeutige Abgrenzung dieses Schadens auch für die Zukunft nicht möglich, weil nicht ersichtlich ist, wie etwaige Mindererlöse für die Zukunft berechnet und abgegrenzt werden sollen.

Auch die Beklagte hat nichts dazu vorgetragen, wie ein - eventuell begrenzter - Beratungsschaden der Erwerber konkret berechnet und abgegrenzt werden könnte (vgl. OLG Karlsruhe ZIP 2005, 698, 704).

b) Der Klageantrag zu 1), dessen Form der Senat auch in vorangegangenen Urteilen gegen die Beklagte bestätigt hat (vgl. Urteile vom 13. Juli 2006 - 8 U 7/06 und 8 U 37/06 - sowie vom 29. März 2007 - 8 U 143/06 ), bedurfte nur insoweit einer Korrektur mit der Folge einer teilweisen Zurückweisung der Berufung, als die Erwerber die Wohnung lastenfrei in Abteilung III und nur mit bestimmten Belastungen in Abt. II des Wohnungsgrundbuchs erworben haben. Die Kläger sind deshalb auch verpflichtet, der Beklagten in Abteilung III insgesamt lastenfreies und nicht nur von der eingetragenen Grundschuld der B. ... Bauspark. befreites Eigentum sowie in Abt. II das Eigentum nur mit den übernommenen Belastungen an der Wohnung zurückzuübertragen. Nicht zu beanstanden ist hingegen, dass die Kläger Zahlung des Kaufpreises an einen von ihnen zu benennenden Notar verlangen, zumal sie im Klageantrag ausdrücklich ihr Einverständnis mit einer Weisung der Beklagten an den Urkundsnotar erteilt haben, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abteilung III des Wohnungsgrundbuchs eingetragenen Grundschuld zu verwenden (vgl. BGH NJW 2005, 983, 985).

c) Die Beklagte schuldet auch die Zahlung von Verzugszinsen nach § 286 Abs. 1 S. 2, § 288 Abs. 1 S. 1 BGB. Dass die Erwerber den Kaufpreis überwiegend nicht aus Eigenmitteln bezahlt haben, vermag an der Tatsache, dass die Beklagte eine Geldschuld i. S. von § 288 Abs. 1 S. 1 BGB schuldet und sich mit der Zahlung in Verzug befindet, nichts zu ändern.

Auch der Umstand, dass der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht zusteht, führt nicht dazu, dass der Rückzahlungsanspruch der Kläger nicht fällig wäre. Zwar schließt ein ausgeübtes Zurückbehaltungsrecht den Verzug grundsätzlich aus. Dem steht es gleich, wenn der Gläubiger dem Bestehen des Zurückbehaltungsrechtes Rechnung trägt und selbst nur eine Verurteilung Zug um Zug begehrt (Palandt Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 286 Rdnr. 13). Hier besteht jedoch die Besonderheit, dass die Beklagte sich mit der Entgegennahme der ihr geschuldeten Leistung in Annahmeverzug befindet. Zwar muss nach § 294 BGB eine Leistung grundsätzlich tatsächlich angeboten werden, wie sie zu bewirken ist, was bei einer Auflassungsverpflichtung regelmäßig die Mitteilung eines Termins zur Beurkundung bei einem Notar voraussetzt (vgl. BGH NJW 1992, 556, 558). Der Umstand, dass die Kläger der Beklagten die Rückübertragung der Eigentumswohnung nicht in dieser Weise angeboten hat, steht dem Annahmeverzug der Beklagten jedoch nicht entgegen. Ausnahmsweise reicht nämlich zur Begründung des Annahmeverzugs nach § 295 BGB auch ein wörtliches Angebot aus, wenn sich der Gläubiger - wie hier die Beklagte durch Stellung des Klageabweisungsantrages - bestimmt und eindeutig geweigert hat, die ihm obliegende Gegenleistung zu erbringen (vgl. BGH NJW 2006, 1960, 1962). Infolgedessen ist hier jedenfalls mit Eingang des Klagabweisungsantrages der Beklagten am 2. April 2004 (Bl. 44 d. A.) Annahmeverzug eingetreten, so dass der Zahlungsanspruch der Kläger ab diesem Tag zu verzinsen ist.

d) Die Kläger können auch die Feststellung der Schadensersatzpflicht der Beklagten für weitergehende Schäden verlangen. Das gem. § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse ergibt sich daraus, dass die Kläger zu einer abschließenden Bezifferung des entstandenen Schadens derzeit noch nicht in der Lage sind, weil der Schaden durch die noch weiterlaufende Belastung mit Zinsen, Verwalter und Mietpoolgebühren etc. noch nicht abschließend bezifferbar ist. Ob einzelne Positionen zurzeit bereits bezifferbar sind, ist für die Zulässigkeit des Feststellungsantrages im Übrigen unerheblich (BGH VersR 1991, 788; Zöller-Greger, ZPO, 26. Aufl., § 256 Rdnr. 7 a). In der Sache ist das Feststellungsbegehren aus schuldhafter Verletzung des Beratungsvertrages begründet, denn die Kläger können von der Beklagten auch weitergehende Schäden ersetzt verlangen.

e) Mieterträge aus dem Mietpool oder Steuervorteile müssen die Kläger sich unter Zugrundelegung ihrer gestellten Anträge derzeit nicht auf den geltend gemachten Schaden anrechnen lassen. Der geltend gemachte Schadensersatz beschränkt sich allein auf den Teil des Schadens, der unmittelbar beim Erwerb der Eigentumswohnung in Form der Erwerbskosten entstanden ist. Dies ist hier eine vertretbare Schadensberechnung, die sich auf einen Teil des entstandenen Schadens beschränkt (Urteile des Senats vom 13. Juli 2006 - 8 U 37/06 und 8 U 7/06 ; OLG Oldenburg, Urteil vom 1. Juni 2006, 8 U 241/05, S. 23 f.; vgl. auch BGH NJW 2006, 1582, wonach bei bloßer Rückforderung des Kaufpreises für ein selbst genutztes Gebäude ohne Geltendmachung weiterer Schäden der Erwerber sich nicht die übliche Miete anrechnen lassen muss, sondern nur eine lineare Wertminderung des zurückgegebenen Gebäudes in Betracht kommt, wofür hier nichts ersichtlich ist). Die bei einer endgültigen, abschließenden Schadensberechnung erforderliche Einbeziehung der von den Klägern getragenen und noch anfallenden Zinsbelastungen steht noch aus. Dem sind dann die Nutzungsvorteile der Eigentumswohnung in Form der Mieteinnahmen sowie der Steuervorteile gegenüberzustellen. Diese aber vermindern jedenfalls den bisher geltend gemachten (Mindest) Schaden nicht. Denn bereits aus der vorgelegten Musterrentabilitätsberechnung ergibt sich, dass der monatliche Zinsaufwand und die Verwaltungskosten mit zusammen 998, DM die Mietzinseinnahmen und die Steuerersparnis von zusammen 855, DM übersteigen. Nach alledem können daher eventuelle Vorteile aus der Nutzung der Eigentumswohnung erst im Rahmen einer abschließenden Schadensberechnung, die sich die Kläger in zulässiger Weise mit ihrem Feststellungsanspruch sichern lassen, berücksichtigt werden.

Soweit es die zugeflossenen Steuervorteile betrifft, kommt hinzu, dass diese schon vom Grunde her nicht im Wege der Vorteilsausgleichung abzuziehen sein dürften (vgl. Urteil des Senats vom 29. März 2007 - 8 U 143/06 ; Urteil des OLG Celle vom 8. März 2005 - 16 U 193/04 , OLGR 2005, 262). Nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung ist der Wegfall oder die Minderung eines Schadens nur insoweit zu berücksichtigen, als er in einem adäquatursächlichen Zusammenhang zu dem schädigenden Ereignis steht, die Anrechnung dem Zweck des Schadensersatzes entspricht und sie den Schädiger nicht unbillig entlastet. Zu solchen auf den Schadensersatzanspruch eines Geschädigten anzurechnenden Vorteilen gehören zwar grundsätzlich auch Steuern, die der Geschädigte infolge der Schädigung erspart hat. Allerdings ist bei der Betrachtung möglicher Steuervorteile auch in den Blick zu nehmen, ob dem Geschädigten aus der Zuerkennung des Schadensersatzanspruchs und dessen Gestaltung steuerliche Nachteile erwachsen, sei es durch eine Nachforderung des Finanzamts oder durch Besteuerung der Schadensersatzleistung (vgl. BGH NJW 2006, 499). Letzteres ist hier der Fall. Die Kläger erhalten mit dem Schadensersatz wirtschaftlich im Wesentlichen die von ihnen auf das Darlehen gezahlten Zinsen zurück, die sie in den vergangenen Jahren bei der Einkommensteuer als Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd abgesetzt hatten. Wird nunmehr aufgrund des Urteils dieser Schaden (gezahlte Zinsen) ersetzt, kommt es zu einem Rückfluss der Werbungskosten, die im betreffenden Steuerjahr wiederum als Einnahmen zu versteuern sind. In welcher Höhe sich die Versteuerung der Ersatzleistung dann auswirkt, braucht nicht festgestellt zu werden (vgl. BGH NJWRR 1988, 788, 789). Dass der Rückempfang von Werbungskosten zu versteuernde Einnahmen darstellt, hat der BFH mehrfach entschieden (vgl. BFH DB 1993, 1753 m. w. N.; NJW 1995, 3144). Dies gilt auch für Schadensersatzleistungen, die Werbungskosten ersetzen. Das von der Beklagten herangezogene Urteil des BFH vom 27. Juni 2006 (BB 2006, 2280) betrifft demgegenüber eine andere Fallkonstellation, bei der es nur darum geht, dass die Rückabwicklung eines Anschaffungsgeschäftes kein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft ist. Mit der Rückabwicklung von Werbungskosten hat das nichts zu tun. Der Abzug von Steuervorteilen kommt danach nicht in Betracht. Anderenfalls würde er zu einer ungerechtfertigten Bereicherung der Beklagte zu Lasten des Finanzamts führen (OLG Celle, a. a. O.).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Ziff. 1, § 344 ZPO. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Auch zur Frage der Beweislastverteilung bei der unterlassenen Aufklärung über die ansteigenden Bausparraten bedarf es der Zulassung der Revision nicht, da die Berufung der Kläger bereits wegen der fehlerhaften Kalkulation bezüglich des Mietpools begründet ist und der Senat auch im Übrigen nicht von anderer obergerichtlicher Rechtsprechung abweicht.

Ende der Entscheidung