Judicialis Rechtsprechung

1. Dem Notar, der im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages damit beauftragt ist, die Löschungsbewilligungen für auf dem verkauften Grundstück lastende Grundschulden einzuholen, diese treuhänderisch zu verwahren und den Ablösebetrag an die Grundpfandgläubiger von dem auf ein Notaranderkonto hinterlegten Kaufpreis zu zahlen sowie den verbleibenden Rest des Kaufpreises an den Verkäufer auszukehren, steht hierfür keine Betreuungsgebühr nach § 147 Abs. 2 KostO zu, weil diese in der ebenfalls angefallenen Hebegebühr nach § 149 KostO aufgeht.

2. Ob die Betreuungsgebühr gem. § 147 Abs. 2 KostO bereits deshalb nicht anfällt, weil gleichzeitig eine Vollzugsgebühr nach § 146 Abs. 1 KostO entsteht, kann deshalb jedenfalls in den Fällen der Abwicklung über ein Notaranderkonto und des Anfalls einer Gebühr nach § 149 KostO offen bleiben.

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8 W 249/04

Beschluss

In der Notarkostenbeschwerdesache

betreffend die Kostenrechnung des Notars F. vom 8. Januar 2001

hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ..., den Richter am Oberlandesgericht ... und den Richter am Oberlandesgericht ... auf die weitere Beschwerde des Notars vom 26. Mai 2004 gegen den Beschluss der 9. Zivilkammer des Landgerichts Stade vom 12. März 2004 am 10. August 2004 beschlossen:

Tenor:

Die weitere Beschwerde wird auf Kosten des Beschwerdeführers zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 207,58 EUR festgesetzt.

Gründe:

1.

Durch URNr. 354/2000 beurkundete der Beschwerdeführer am 5. Oktober 2000 das Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über die der Beteiligten zu 2) gehörende und im Wohnungsgrundbuch von B. Nr. 12354 eingetragene Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 313.000 DM. In Abteilung III des Grundbuchs waren Grundschulden zugunsten der D. Bank AG S. über 207.000 DM und der Kreissparkasse H. über 100.000 DM eingetragen. Die Beteiligte zu 2) schuldete gem. § 4 des Vertrages die Lastenfreiheit des Grundstücks. In § 2 der Urkunde wurde der Notar von den Vertragsparteien angewiesen, von dem auf ein Notaranderkonto einzuzahlenden Kaufpreis bei Vorlage der Umschreibungsvoraussetzungen die noch valutierenden Grundschulden abzulösen.

Am 9. Oktober 2000 stellte der Notar der Käuferin der Wohnung u.a. eine Vollzugsgebühr nach § 146 Abs. 1 KostO in Höhe von 5/10 nach einem Kaufpreis von 313.000 DM in Rechnung.

Mit Schreiben vom 8. Januar 2001 forderte der Notar die D. Bank AG und die Sparkasse H.B. auf, ihm Löschungsunterlagen für die Grundschulden zu treuen Händen zu übersenden mit der Maßgabe, darüber nur nach Sicherstellung des Zahlungsbetrages zu verfügen. Am selben Tag erstellte der Notar die streitige Kostennote, mit der er der Beteiligten zu 2) jeweils eine 5/10Betreuungsgebühr nach § 147 Abs. 2 KostO für die beiden Grundschulden in Rechnung stellte, insgesamt 406, DM.

Am 31.1.2001 übermittelte die D. Bank AG dem Notar für die zu ihren Gunsten eingetragene Grundschuld u.a. die Löschungsbewilligung mit dem Treuhandauftrag, über diese Unterlagen nur zu verfügen, wenn die Zahlung des Ablösebetrages bis zum 31. März 2001 gesichert ist. Der Notar nahm diesen Auftrag mit Schreiben vom 12. Februar 2001 an. Einen entsprechenden Treuhandauftrag verbunden mit der Löschungsbewilligung übersandte die Sparkasse H.B. dem Notar am 7. März 2001, der den Auftrag am 8. März 2001 annahm.

Durch Schreiben vom 22. März 2001 wies der Notar die das Notaranderkonto führende Bank an, die Ablösebeträge an die treugebenden Banken auszuzahlen. Ferner stellte er Eintragungsantrag beim Grundbuchamt. Am 26. März 2001 berechnete der Notar der Beteiligten zu 2) für die Auszahlung zur Ablösung der valutierenden Grundschulden eine Hebegebühr nach § 149 KostO nach dem Wert der Ablösebeträge von 99.393,20 DM und 210.197,89 DM sowie der Käuferin eine Hebegebühr nach dem verbleibenden Differenzbetrag von 3.408,91 DM.

Aufgrund einer beim Notar erfolgten Prüfung beanstandete der Beteiligte zu 3) die Rechnung vom 8. Januar 2001 und vertrat die Ansicht, die Tätigkeit des Notars im Zusammenhang mit der Lastenfreistellung des Kaufobjektes werde durch die Vollzugsgebühr nach § 146 Abs. 1 KostO abgegolten. Da der Notar sich dieser Auffassung nicht anschloss, erteilte der Beteiligte zu 3) ihm mit Schreiben vom 14. November 2003 die Weisung, eine Entscheidung des Landgerichts herbeizuführen.

Mit Beschluss vom 12. März 2004 hat das Landgericht die Kostenrechnung des Notars vom 8. Januar 2001 betreffend die Urkunden mit den Nummern 354/00 und 1/01 über brutto 406, DM für zwei Betreuungsgebühren nach §§ 32, 147 Abs. 2 KostO aufgehoben. Zur Begründung hat es ausgeführt, es könne offen bleiben, ob die Einholung der Löschungsbewilligung und ihre treuhänderische Verwahrung bis zur Sicherstellung der Ablösung Teil der Vollzugstätigkeit des Notars sei und daher durch die Vollzugsgebühr nach § 146 KostO abgegolten werde. Jedenfalls komme hier aber eine Betreuungsgebühr nach § 147 Abs. 2 KostO nicht in Betracht, weil diese durch die ebenfalls angefallene Hebegebühr nach § 149 KostO abgegolten werde.

Hiergegen richtet sich die vom Landgericht zugelassene weitere Beschwerde des Notars. Er meint, die Einholung der Löschungsunterlagen werde nicht durch die Vollzugsgebühr nach § 146 KostO erfasst, da es sich hier um keine Tätigkeit handele, die unmittelbar mit dem Vollzug des beurkundeten Rechtsgeschäfts zusammenhänge. Es handele sich um eine eigenständige Betreuungstätigkeit nach § 147 Abs. 2 KostO. Diese werde auch nicht durch die Hebegebühr nach § 149 KostO erfasst, da die Hinterlegung des Kaufpreises und die Beachtung der von den verschiedenen Beteiligten erteilten Treuhandauflagen aufgrund unterschiedlicher Aufträge erfolge und deshalb auch verschiedene Gebührentatbestände auslösen könne.

Der Notar beantragt,

den angefochtenen Beschluss aufzuheben, sowie den Vorgang gem. § 156 Abs. 4 KostO i.V.m. § 28 Abs. 3 FGG dem Bundesgerichtshof vorzulegen.

2.

Die weitere Beschwerde ist infolge Zulassung durch das Landgericht statthaft (§ 156 Abs. 2 S. 2 KostO). Sie ist auch form- und fristgerecht eingelegt (§ 156 Abs. 2 S. 1, Abs. 4 S. 1 KostO). Sie ist jedoch unbegründet, weil die angefochtene Entscheidung auf keiner Gesetzesverletzung beruht (§ 156 Abs. 2 S. 4 KostO).

Dem Notar steht für die Einholung der Löschungsbewilligungen sowie ihre treuhänderische Verwahrung bis zur Sicherstellung der Ablösung keine Betreuungsgebühr nach § 147 Abs. 2 KostO zu. Hiernach erhält der Notar die Hälfte der vollen Gebühr, soweit für eine im Auftrag eines Beteiligten ausgeübte Tätigkeit eine Gebühr nicht bestimmt ist. § 147 Abs. 2 KostO hat somit subsidiären Charakter und kommt nur dann zum Tragen, wenn kein spezieller Gebührentatbestand gegeben ist.

a)

Ob sich - wie der Beteiligte zu 3) meint - eine derartige vorrangige Regelung aus § 146 Abs. 1 S. 1 KostO ergibt, ist allerdings zweifelhaft. Hiernach erhält der Notar, der bei der Veräußerung von Grundstücken sowie von Wohnungseigentum auf Verlangen der Beteiligten zum Zwecke des Vollzugs des Geschäfts tätig wird, neben der Entwurfs oder Beurkundungsgebühr die Hälfte der vollen Gebühr.

Zwar entsprach es bisheriger Rechtsprechung des Senats, dass die Einholung von Löschungsbewilligungen zum Vollzug einer Grundstücksveräußerung zählt und durch die Gebühr nach § 146 Abs. 1 KostO erfasst wird, so dass daneben keine Betreuungsgebühr nach § 147 Abs. 2 KostO eingreifen kann (Beschlüsse des Senats vom 14. Mai 1987 - 8 W 183/87 , Nds.Rpfl. 1987, 184; vom 23. November 1990 - 8 W 273/90 , Nds. Rpfl. 1991, 29; vom 17. Juni 1992 - 8 W 252/01 , Nds. Rpfl. 1992, 216; so auch Rohs/Wedewer, KostO, § 146 Rdnr. 27; a.A. etwa Korintenberg, KostO, 15. Aufl., § 146 Rdnr. 30; Bengel/Tiedtke, DNotZ 2004, 258, 278f.). Begründet wurde dies damit, bei natürlicher und lebensnaher Betrachtungsweise sei ein Geschäft, aufgrund dessen dem Erwerber lastenfreies Eigentum zu verschaffen ist, nicht vollzogen, wenn er zwar Eigentum erworben hat, jedoch nach wie vor Belastungen vorhanden sind, welche der Verkäufer zu beseitigen hat.

Allerdings hat der Senat mit seinem Beschluss vom 4. Juni 1999 - 8 W 313/97 - (Nds. Rpfl. 2000, 34) unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung (vgl. etwa Beschluss vom 14. März 1995 - 8 W 17/95 , Nds. Rpfl. 1995, 268) den Begriff des Vollzugs bei § 146 KostO enger gefasst und entschieden, die Überwachung der Umschreibungs- und Auflassungsreife lasse grundsätzlich einen Anspruch auf die Betreuungsgebühr nach § 147 Abs. 2 KostO neben der Vollzugsgebühr nach § 146 Abs. 1 KostO entstehen. Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, durch die Einführung der Vollzugsgebühr sollten alle Tätigkeiten des Notars gebührenpflichtig gemacht werden, die bis dahin ein gebührenfreies Nebengeschäft waren. Als unter § 146 Abs. 1 KostO fallend seien demgemäss nur solche Maßnahmen anzusehen, die zu dem Urkundengeschäft notwendigerweise hinzu kommen müssen, um dessen Rechtswirksamkeit herbeizuführen und es grundbuchmäßig durchzuführen. Demgegenüber würden Tätigkeiten des Notars, die nicht sein Amtsgeschäft fördern, sondern lediglich der Abwicklung des durch den Grundstückskaufvertrag zwischen den Parteien begründeten Rechtsverhältnisses dienten, nicht dem Vollzug des Amtsgeschäfts im Sinne des § 146 Abs. 1 KostO zugerechnet. Infolgedessen stellten die Überwachung der Umschreibungs- bzw. Auflassungsreife und insbesondere alle Tätigkeiten des Notars, die die Bezahlung des Kaufpreises betreffen, eine eigenständige Betreuungstätigkeit dar, die eine Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO auslöse. Voraussetzung sei allerdings, dass die Tätigkeit des Notars über die bloße Entgegennahme von Bestätigungen hinausgehe und eine hinreichend eigenverantwortliche Tätigkeit darstelle.

Legt man einen derartigen engeren Begriff des Vollzugs bei § 146 Abs. 1 KostO zugrunde, so spricht einiges dafür, die Einholung von Löschungsbewilligungen jedenfalls dann als gesondert nach § 147 Abs. 2 KostO zu vergütende Tätigkeit anzusehen, wenn sie - wie hier - mit einer selbständigen und eigenverantwortlichen Tätigkeit des Notars verbunden ist, nämlich der treuhänderischen Verwahrung der Löschungsbewilligungen bis zur vom Notar zu überwachenden Ablösung der valutierenden Grundschulden und ihrer sodann beim Grundbuchamt mit dem Eintragungsantrag vorzunehmenden Einreichung (so etwa OLG Köln JurBüro 1997, 41).

b)

Im Ergebnis kommt es hierauf jedoch im vorliegenden Fall nicht an. Selbst wenn die Tätigkeit des Notars nicht durch die Vollzugsgebühr gem. § 146 Abs. 1 KostO abgegolten wird, steht ihm gleichwohl keine Betreuungsgebühr nach § 147 Abs. 2 KostO zu, weil die Ablösung der Grundschulden nach den einzuholenden Löschungsbewilligungen über ein beim Notar bestehendes Treuhandkonto erfolgt ist und infolgedessen eine Hebegebühr nach § 149 Abs. 1 KostO angefallen ist, in der die Gebühr des § 147 Abs. 2 KostO aufgeht (so auch OLG Oldenburg JurBüro 1994, 704 und 706; OLG Düsseldorf JurBüro 1994, 281; OLG Hamm DNotZ 1990, 324; OLG Köln JurBüro 1988, 83; DNotZ 1987, 183; LG Mainz JurBüro 2001, 600; Rohs/Wedewer, § 146 Rdnr. 12; Korintenberg, § 149 Rdnr. 7).

§ 149 KostO umfasst nämlich die gesamte Mühewaltung und Verantwortlichkeit des Notars bei der Erhebung, Verwahrung und Ablieferung des ihm überlassenen Geldes einschließlich derjenigen, die mit der Befolgung von insoweit gegebenen Weisungen sowie der Prüfung der Auszahlungsvoraussetzungen verbunden ist. Da der Verwahrungsauftrag in der Regel gerade mit Weisungen der Beteiligten über die Art und Weise der Auszahlung verbunden ist, steht die Tätigkeit des Notars bei der Einholung der Löschungsbewilligungen für die Grundpfandrechte und deren treuhänderischer Verwahrung bis zur Sicherstellung der Ablösung in unmittelbarem und untrennbarem Zusammenhang mit der Verwahrung und Auszahlung des hinterlegten Kaufpreises an den Verkäufer bzw. die bisherigen Grundpfandgläubiger.

Hierbei spielt es auch keine Rolle, dass der Notar gegenüber den Grundpfandgläubigern zusätzliche Treuhandaufträge mit dem Inhalt übernommen hat, von den zur Verfügung gestellten Löschungsunterlagen nur gegen Zahlung des zu bestimmenden Ablösebetrages aus dem hinterlegten Kaufpreis Gebrauch zu machen. Gem. § 2 der Urkunde vom 5. Oktober 2000 hatten die Vertragsparteien dem Notar gerade den Auftrag erteilt, von dem auf das Notaranderkonto einzuzahlenden Kaufpreis nach Einholung der Löschungsbewilligungen und Vorlage der Umschreibungsvoraussetzungen die valutierenden Grundschulden abzulösen. Nur auf diese Weise konnte nämlich die lastenfreie Übertragung des Grundstücks entsprechend der vertraglichen Regelung erfolgen. Das Anfordern der Löschungsunterlagen und die Befolgung der von den Grundpfandrechtsgläubigern an ihre Verwendung geknüpften Auflagen stellt sich insoweit als bloßes Nebengeschäft der Verwahrungstätigkeit dar, wenn der Notar angewiesen wird, die Grundpfandrechte aus dem hinterlegten Kaufpreis abzulösen, erst danach von der Löschungsbewilligung gegenüber dem Grundbuchamt Gebrauch zu machen und den verbleibenden Restbetrag des Kaufpreises an den Veräußerer auszuzahlen.

Insoweit dient die Hereinnahme der Löschungsbewilligungen und ihre treuhänderische Verwahrung bis zur Ablösung lediglich der Vorbereitung und Ermöglichung der späteren Auszahlung des hinterlegten Betrages an die Parteien bzw. die Grundpfandgläubiger im Rahmen des einheitlichen Verwahrungsgeschäftes. In diesem Fall rechtfertigt es auch der Umstand, dass der Grundstückserwerber (und gegebenenfalls die hinter ihm stehende finanzierende Bank) auf der einen Seite sowie der Verkäufer und die bisherigen Grundpfandgläubiger andererseits unterschiedliche Interessen verfolgen, nicht, die Beschaffung der Löschungsunterlagen und deren treuhänderische Verwahrung als eine gesondert zu vergütende Tätigkeit anzusehen, wenn der Notar gegenüber dem Verkäufer bereits die Hebegebühr des § 149 KostO geltend gemacht hat. Anders mag es dann liegen, wenn der Kaufpreis nicht auf ein Notaranderkonto gezahlt wird und keine Hebegebühr nach § 149 KostO anfällt (vgl. LG Mainz, a.a.O.).

Keine Rolle spielt es schließlich, ob durch das Anfordern der Löschungsunterlagen und ihre treuhänderische Verwahrung ein nennenswerter zusätzlicher Arbeitsaufwand bei dem Notar anfällt oder nicht. Die Gebühr des § 149 KostO deckt den gesamten Verwaltungsaufwand des Notars im Rahmen des einheitlichen Verwahrungsgeschäftes ab (OLG Hamm DNotZ 1990, 326, 327; OLG Köln JurBüro 1988, 83, 84).

Die weitere Beschwerde war daher mit der Kostenfolge des § 156 Abs. 5 S. 2 KostO i.V.m. § 131 Abs. 1 KostO zurückzuweisen.

Für eine Vorlage an den Bundesgerichtshof gem. § 156 Abs. 4 S. 4 KostO i.V.m. § 28 Abs. 2 und 3 FGG besteht keine Veranlassung, da der Senat mit seiner Entscheidung nicht von einer auf eine weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung eines anderen Oberlandesgerichts oder des Bundesgerichtshofs abweicht. Wie oben dargestellt entspricht es heute vielmehr - soweit ersichtlich - nahezu einhelliger Meinung, dass eine Betreuungsgebühr nach § 147 Abs. 2 KostO für das Einholen einer Löschungsbewilligung und deren treuhänderische Verwahrung bis zur Sicherstellung der Auszahlungsreife beim gleichzeitigen Eingreifen einer Hebegebühr nach § 149 Abs. 1 KostO im Falle der Kaufpreisabwicklung über ein Notaranderkonto nicht zum Tragen kommt. Soweit der Beschwerdeführer auf eine Entscheidung des OLG Frankfurt (DNotZ 1978, 118) verweist, rechtfertigt dies eine Vorlage an den Bundesgerichtshof nicht. Abgesehen davon, dass diese bereits geraume Zeit vor den zu dieser Frage ergangenen jüngeren Entscheidungen datiert, betraf sie die besondere - hier nicht einschlägige - Konstellation von Auflagen des kreditgebenden Gläubigers des Käufers, die von den Bedingungen im Vertrag der Parteien abwichen. Daraus lässt sich für die hier maßgebliche Frage, ob bei Einholung von Löschungsbewilligungen der bisherigen Grundpfandgläubiger des Verkäufers und deren treuhänderischer Verwahrung eine Gebühr nach § 147 Abs. 2 KostO neben der dem Verkäufer in Rechnung gestellten Gebühr nach § 149 Abs. 1 KostO angesetzt werden kann, nichts herleiten.

Ende der Entscheidung