Judicialis Rechtsprechung

1.

Ist der Verwalter durch Eigentümerbeschluss im Wege der gewillkürten Verfahrensstandschaft zur gerichtlichen Geltendmachung von Wohngeld ermächtigt, so ist er auch nach seinem Ausscheiden aus dem Verwalteramt als legitimiert anzusehen, ein anhängiges Verfahren bis zum Abschluss fortzuführen, sofern die Gemeinschaft die Ermächtigung nicht widerruft.

2.

Der unangefochten gebliebene Mehrheitsbeschluss, wonach Hausgelder ab Verzug mit 8 % zu verzinsen sind, ist - da nicht nichtig - für die Beteiligten wirksam und bindend.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04. Februar 2000 - 3 Wx 448/99 -

BESCHLUSS

3 Wx 448/99 21 T 313/98 LG Duisburg 11 II 12/98 WEG AG Duisburg-Ruhrort

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft

Beteiligte:

1. I S

Antragsgegnerin und Beschwerdeführerin,

Verfahrensbevollmächtigter: Rechtsanwalt

2. A R, frühere Verwalterin,

Antragstellerin und Beschwerdegegnerin,

Verfahrensbevollmächtigte: Rechtsanwälte

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den am 27. Oktober 1999 verkündeten Beschluss der 21. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg, der Richterin am Oberlandesgericht Schaefer-Lang und des Richters am Oberlandesgericht von Wnuck-Lipinski am 04. Februar 2000 beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten des dritten Rechtszuges trägt die Beteiligte zu 1.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 9.027,98 DM.

Gründe:

I.

Die Beteiligte zu 1 ist Eigentümerin der Wohnungen 1b, 2, 4, 5, 6, 8, 11, 12 und 14/15 der Anlage in Duisburg. Durch Beschluss zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 12. Dezember 1997 wurde die Beteiligte zu 2 für ein Jahr zur Verwalterin bestellt.

Die Eigentümerversammlung vom 30. April 1997 beschloss zu TOP 5 u.a. Folgendes:

"Der vorgelegte Wirtschaftsplan wird ... beschlossen. Die sich daraus ergebenden Wohngeldzahlungs- sowie sonstige Zahlungsverpflichtungen bleiben bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan gültig.

... Die Zahlung ist anteilig monatlich bis zum 3. eines jeden Monats auf das Hausgeldkonto zu überweisen. ... Sollte ein Eigentümer mit mehr als zwei Hausgeldzahlungen in Verzug sein, ist die Verwaltung berechtigt, die komplette Hausgeldzahlungspflicht für das gesamte Jahr fällig zu stellen und die Angelegenheit einem Rechtsanwalt zur Beitreibung zu übergeben. ..."

Die Wohnungseigentümerversammlung vom 12. Dezember 1997 beschloss zu TOP 6:

"Die Verwalterin bleibt angewiesen, die ausstehenden Hausgelder beizutreiben.

Es wird beschlossen, dass ab Verzug Hausgelder mit 8 % zu verzinsen sind, ...

Die Verwalterin wird ermächtigt, die Hausgelder im eigenen Namen beizutreiben."

Die Beteiligte zu 2 hat beantragt,

die Beteiligte zu 1 zu verurteilen, an sie 30.225,77 DM nebst 8 % Zinsen seit Rechtshängigkeit, abzüglich am 16.02.1998 gezahlter 5.000,- DM, sowie am 26.03.1998 gezahlter 4.000,- DM zu zahlen.

Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung mit Beschluss vom 04. September 1998 der Beteiligten zu 2 aufgegeben, an die Beteiligte zu 1 10.916,73 DM nebst 8 % Zinsen seit dem 10. Februar 1998, abzüglich am 16. Februar 1998 gezahlter 5.000,DM, am 26. März 1998 gezahlter 4.000,- DM sowie weiterer 19.300,04 DM nebst 8 % Zinsen auf 8.041,68 DM seit dem 7. Mai 1998 sowie 8 % Zinsen auf jeweils weitere 1.608,34 DM seit Juni, Juli, August, September, Oktober, November und Dezember 1998 zu zahlen.

Mit ihrer sofortigen Beschwerde hat sich die Beteiligte 1 im Wesentlichen gegen die Berechnung der Hausgeldzahlungen für das Jahr 1998 gewendet und beantragt, den amtsgerichtlichen Beschluss aufzuheben und die Anträge aus den Schriftsätzen vom 27. Januar 1998 und 24. September 1999 abzulehnen.

Die Beteiligte zu 2 hat beantragt,

das Rechtsmittel mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass der Beteiligten zu 1 aufgegeben wird, an sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft 10.916,73 DM nebst 8 % Zinsen seit dem 10. Februar 1998, abzüglich am 16. Februar 1998 gezahlter 5.000,- DM sowie am 26. März 1998 gezahlter 4.000,- DM, sowie weitere 19.300,04 DM nebst 8 % Zinsen auf 8.041,68 DM seit dem 7. Mai 1998 sowie 8 % Zinsen auf jeweils weitere 1.608,34 DM seit dem 1. Juni, 1. Juli, 1. August, 1. September, 1. Oktober, 1. November und 1. Dezember 1998, abzüglich am 16. Oktober 1998 gezahlter 2.000,DM, am 26. November 1998 gezahlter 5.000,- DM und am 26. November 1998 gezahlter 2.826,86 DM zu zahlen.

Anstelle eines Hausgeldes von 19.309,04 DM für das Jahr 1998 hat sie nur noch ein solches in Höhe von 16.938,11 DM geltend gemacht. Zu einem Betrag von weiteren 2.370,93 DM hat sie ihren Antrag nunmehr auf die Wohngeldabrechnung für das Jahr 1997 gestützt.

Das Landgericht nach mündlicher Verhandlung am 27. Oktober 1999 die amtsgerichtliche Entscheidung teilweise geändert und der Beteiligten zu 1 - unter Abweisung des Antrags sowie des Rechtsmittels im übrigen - aufgegeben, an die Beteiligte zu 2 für die Wohnungseigentümergemeinschaft 10.916,73 DM nebst 8 % Zinsen seit dem 10. Februar 1998, abzüglich am 16. Februar 1998 gezahlter 5.000,- DM sowie am 26. März 1998 gezahlter 4.000,- DM sowie weitere 16.938,11 DM nebst jeweils 8 % Zinsen aus 7.057,55 DM seit dem 7. Mai 1998 und aus jeweils weiteren 1.411, 51 DM seit dem 4. Juni, 4. Juli, 4. August, 4. September, 4. Oktober sowie 4. November 1998 und aus weiteren 1.411,50 DM seit dem 4. Dezember 1998, abzüglich am 16. Oktober 1998 gezahlter 2.000,- DM und am 26. November 1998 gezahlter 7.826,86 DM, zu zahlen.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligte zu 2 mit dem Antrag diese zurückzuweisen entgegentritt, erstrebt die Beteiligte zu 1 die Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung und die Zurückweisung der Anträge aus der Antragsschrift. Sie macht geltend, das Landgericht habe zu Unrecht in dem Wirtschaftsplan für das Jahr 1997 noch eine Anspruchsgrundlage für die Forderung von Hausgeld für diesen Zeitraum gesehen. Denn zum Zeitpunkt der Entscheidung sei die Jahresabrechnung für 1997 bereits von der Eigentümerversammlung beschlossen gewesen und damit an die Stelle des nur vorläufige Zahlungspflichten begründenden Wirtschaftsplanes getreten. Zudem könne die Beteiligte zu 2 mit der Beendigung ihrer Bestellung zur Verwalterin am 31. Dezember 1998 auch keine Ansprüche gegen die Beteiligte zu 1 aus den Jahren 1997 und 1998 mehr geltend machen.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.

1.

Die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§ 27 FGG).

Das Landgericht hat ausgeführt, die Beteiligte zu 2 sei, trotz Ablaufs ihrer Amtszeit als Verwalterin ermächtigt, das anhängige Verfahren weiterzuführen, da die Gemeinschaft Abweichendes nicht beschlossen habe. Die Beteiligte zu 1 schulde der Höhe nach unstreitige Zahlungen an Hausgeld für 1997 ( 10.916,73 DM) und für 1998 (16.938,11 DM), abzüglich nach Anhängigkeit insgesamt gezahlter 18.826,86 DM, demnach 9.027,98 DM. Anspruchsgrundlage seien die jeweiligen Wirtschaftspläne. Der Umstand, dass die WEG inzwischen die Jahresabrechnung für 1997 beschlossen habe, ändere hieran nichts, da der Abrechnung - soweit der fällige Vorschuss noch nicht bezahlt sei - nur bestätigende Wirkung zukomme. Der Anspruch auf pauschalierte Verzugszinsen in Höhe von 8 % ergebe sich aus §§ 284, 286 BGB in Verbindung mit dem unangefochten gebliebenen - Beschluss zu TOP 6 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12. Dezember 1997.

2.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung stand.

a)

Das Landgericht hat zunächst rechtsfehlerfrei und unbeanstandet angenommen, dass die Beteiligte zu 1 unter Berücksichtigung ihrer geleisteten Zahlungen der Höhe nach unstreitiges restliches Wohngeld aus den Jahren 1997 und 1998 in Höhe von 9.027,98 DM schulde.

b)

Keinen Rechtsfehler weist die Entscheidung der Kammer auch auf, soweit sie die Beteiligte zu 2 nach wie vor für berechtigt gehalten hat, die in Rede stehenden Wohngeldansprüche geltend zu machen.

Neben der Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Ansprüchen als Vertreter können die Wohnungseigentümer den Verwalter auch im Wege der gewillkürten Verfahrensstandschaft ermächtigen, ihre Ansprüche im eigenen Namen geltend zu machen (Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Auflage 2000 § 27 Rdz. 168, 144). Letzteres ist hier - so zutreffend das Landgericht - mit TOP 6 des Eigentümerbeschlusses vom 12. Dezember 1997 geschehen.

Im Falle der Verfahrensstandschaft ist der Verwalter auch nach seinem Ausscheiden aus dem Verwalteramt als ermächtigt anzusehen, ein anhängiges Verfahren bis zum Abschluss fortzuführen, sofern die WEG - wie vorliegend nicht erfolgt die Ermächtigung nicht ausdrücklich widerruft (Bärmann/Pick/Merle a.a.O. Rdz. 173).

c)

Rechtlich einwandfrei ist auch die Auffassung des Landgerichts, dass - ungeachtet des Zeitablaufs und des Umstands, dass inzwischen die Jahresabrechnung für 1997 beschlossen ist - das Hausgeld nach wie vor aufgrund der Wirtschaftspläne für 1997 und 1998 verlangt werden kann. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist nämlich nicht etwa aufgrund der Genehmigung der Jahresabrechnung aus Rechtsgründen gehindert, sich weiterhin auf den beschlossenen Wirtschaftsplan zu berufen und die sich daraus ergebenden Forderungen geltend zu machen. Denn der Abrechnungsbeschluss hat nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 1996, 725; 1994, 1866; WE 1996, 144; vgl. auch Senatsbeschlüsse vom 16.05.1997 NJW-RR 1997, 1235 und 22.10.1999 - 3 Wx 141/99; OLG Zweibrücken ZMR 1999, 358; OLG Köln NJW-RR 1997, 1102; Wenzel WE 1996, 442, 447; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 28 Rdz. 42 ff.) keine novierende Wirkung in dem Sinne, dass er den Beschluss über den Wirtschaftsplan aufhebt und ersetzt. Die Jahresabrechnung stellt fest, welche Lasten und Kosten tatsächlich angefallen sind, ob diese durch die eingegangenen Vorschüsse gedeckt sind und welcher Saldo sich zugunsten oder zulasten des einzelnen Wohnungseigentümers unter Berücksichtigung der von ihm geleisteten Vorschüsse errechnet (BGH NJW 1994, 1367). Ergibt sich danach, dass - wie hier die Beteiligte zu 1 - ein Wohnungseigentümer mit den von ihm zu entrichtenden Wohngeldern rückständig ist, kommt der Jahresabrechnung, so zutreffend das Landgericht, nur eine den Beschluss über den Wirtschaftsplan bestätigende oder rechtsverstärkende Wirkung zu (BGH a.a.O; NJW 1996, 725, 726; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 28 Rdz. 42 mit Nachw. in Fn. 3).

d)

Rechtlich nichts zu erinnern ist auch gegen die Annahme des Landgerichts, dass der unangefochten gebliebene Mehrheitsbeschluss zu TOP 6 der Wohnungseigentümerversammlung vom 12. Dezember 1997, wonach Hausgelder ab Verzug mit 8 % zu verzinsen sind - da nicht nichtig - für die Beteiligte zu 1 wirksam und bindend ist (§ 23 Abs. 4 WEG), obwohl er mit der Pauschalierung eines über den gesetzlichen Mindestschaden von 4 % (§ 288 Abs. 1 Satz 1 BGB) hinausgehenden Verzugsschadens der Gemeinschaft (§§ 288 Abs. 2 286 Abs. 1 BGB) eine Angelegenheit zum Gegenstand hatte, welche die Wohnungseigentümer grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG regeln, über die sie aber nicht mit Stimmenmehrheit beschließen konnten (BGH NJW 1991, 2637). Dies entspricht der Rechtsprechnung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 54, 65, 69; 127, 99 ff. ) und der ständigen Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (NJW-RR 1993, 85, 86; WE 1997, 280; 1997,475, ZMR 1999, 778, 779), des erkennenden Senats (ZMR 1998, 712; Beschluss vom 22.12.1999 - 3 Wx 282/99) und anderer Oberlandesgerichte (vgl. KG ZfIR 1998, 423) sowie der überwiegenden Meinung in der Literatur (vgl. Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 28 Rdz. 136, § 23 126; Staudinger-Bub WEG 1997 § 28 Rdz. 74).

Soweit das OLG Celle (ZMR 1985, 103) die Auffassung vertreten hat, ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die pauschale Verzinsung von Zahlungsrückständen mit 10 % sei wegen absoluter Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung zu einer solchen Beschlussfassung nichtig, nötigt dies den Senat nicht zur Vorlage, da die Entscheidung des OLG Celle nicht auf der abweichenden Beurteilung beruht (so schon BayObLG, WE 1988, 200, 201).

Auch die nunmehr in der Literatur zum Teil vertretene Auffassung, wonach ein die Geltung der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes oder des Bürgerlichen Gesetzbuches ändernder, z.B. (wie hier) eine Verzugszinsenpauschale statuierender, Mehrheitsbeschluss nichtig sei, ohne dass es darauf ankomme, ob in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingegriffen werde (Wenzel, Festschrift für Hagen, S. 231, 240), gibt dem Senat keine Veranlassung, unter Aufgabe seines bisherigen Standpunktes die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorzulegen (wie hier auch Bärmann/Pick/Merle § 28 Rdz. 136).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Zu einer Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine Veranlassung.

Ende der Entscheidung