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Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf
Urteil verkündet am 28.10.1999
Aktenzeichen: 10 U 177/98
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 133
BGB § 157
BGB §§ 535 ff.
Zu der Frage, welcher Mietzins maßgebend ist, wenn der (gewerbliche) Mieter ein ihm eingeräumtes Optionsrecht auf Verlängerung der Mietzeitdauer wahrnimmt, ohne daß eine Vereinbarung hinsichtlich des nunmehr zu zahlenden Mietzinses getroffen wird.

OLG Düsseldorf Urteil vom 28.10.1999 - 10 U 177/98 -


Gründe:

Der Senat hat mit Urteil vom 23.02.1995 (MDR 1995, 794 = WuM 1995, 433 = ZMR 1995, 347 = DWW 1997, 74 = OLG Report Düsseldorf 1995, 234) entschieden, daß der Vermieter ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung nur den zuletzt maßgebenden Mietzins verlangen könne, wenn der Mieter ein ihm eingeräumtes Optionsrecht auf Verlängerung des (gewerblichen) Mietvertrages wahrnimmt (ebenso wohl auch Fritz, Gewerberaummietrecht, 2. Aufl., Rdn. 92). Diese Annahme kann indes angesichts der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 02.10.1991 (NJW 1992, 517 = WuM 1992, 240) jedenfalls in dieser Allgemeinheit nicht aufrechterhalten werden. Danach kann nämlich die Vertragsauslegung ergeben, daß der Mieter das Mietobjekt nach Ablauf der Mietzeit zu einem angemessenen Mietzins wieder mieten könne (so auch Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rdn. 834 und Bub/Treier/Ranstorf, 3. Aufl., II Rdn. 219). Ein derartiger Fall ist auch vorliegend gegeben.

Für eine ergänzende Vertragsauslegung in dem vorstehend gekennzeichneten Sinne spricht zunächst der Wortlaut der von den Parteien unter dem 10.10.1987 getroffenen Vereinbarung. Deren Ziffer 2 sieht eine Verlängerungsmöglichkeit von insgesamt 14 Jahren vor, ohne daß eine Anpassung des bei Vertragsbeginn ausgehandelten Mietzinses auch nur in Erwägung gezogen wird. Bei vernünftiger Betrachtungsweise kann indes nicht angenommen werden, daß der zunächst maßgebende Betrag von monatlich 1.400 DM für die gesamte Vertragslaufzeit unverändert gelten sollte, falls die in Betracht kommende Verlängerungsmöglichkeit in vollem Umfang ausgenutzt wurde. Hinzu kommt, daß die Parteien mit Vergleich vom 27.11.1992 den Mietzins "bis zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit (10. 94)" auf 1.300 DM festgeschrieben haben, ohne die Verlängerungsmöglichkeit auch nur anzusprechen oder gar anzutasten. Auch unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage kann nicht davon ausgegangen werden, daß der nunmehr auf 1.300 DM ermäßigte Mietzins maßgebend bleiben sollte, falls das Vertragsverhältnis der Parteien nicht am 31.10.1994 endete, weil es dann des Hinweises auf den Ablauf der vereinbarten Mietzeit zu diesem Zeitpunkt nicht bedurft hätte. Gerade diese zeitliche Begrenzung macht vielmehr deutlich, daß man über den Mietzins neu verhandeln wollte, falls das Mietverhältnis über den 31.10.1994 hinaus für weitere 7 Jahre andauern sollte. Da es zu diesbezüglichen Verhandlungen nicht gekommen ist und auch keine Gründe dargetan oder sonst ersichtlich sind, die darauf hindeuten könnten, daß die Kläger nachträglich auf eine etwaige Mehrforderung verzichtet hätten, ist das Landgericht im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, daß sie ab 01.11.1994 Anspruch auf Zahlung des angemessenen Mietzinses haben.



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