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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf
Urteil verkündet am 03.02.2000
Aktenzeichen: 10 U 197/98
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 123
BGB § 276
BGB § 535 ff.
Leitsatz:

1) Zu den Voraussetzungen, unter denen ein Schadensersatzanspruch des Mieters oder seine Berechtigung zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung in Betracht kommt, wenn die tatsächliche Mietbelastung die vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen erheblich überschreitet

2) Die mietvertraglich geregelten "Kosten der Entwässerung" umfassen mangels einer gegenteiligen Regelung auch die Aufwendungen des Vermieters für das Abführen von Oberflächenwasser, so daß diese in gleicher Weise umlagefähig sind.


Oberlandesgericht Düsseldorf 10. Zivilsenat

Urteil vom 03.02.2000

10 U 197/98

rechtskräftig

Gründe:

Die zulässige Berufung des Beklagten ist sachlich nicht gerechtfertigt. Dagegen führt die Berufung des Klägers, gegen deren Zulässigkeit ebenfalls keine Bedenken bestehen, zur antragsgemäßen Abänderung des landgerichtlichen Urteils. Dies ergibt sich im einzelnen aus folgenden Erwägungen:

2) Zu Unrecht wendet sich der Beklagte gegen seine Verurteilung zur Zahlung restlicher Nebenkosten für das Jahr 1995 in Höhe von 1.777,20 DM und 1.990,80 DM sowie für das Jahr 1996 in Höhe von 1.669,45 DM und 2.069,38 DM, insgesamt also 7.506,83 DM. Der Senat folgt im wesentlichen den diesbezüglichen Ausführungen des angefochtenen Urteils. Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe erweisen sich ausnahmslos als unberechtigt.

a) Zutreffend ist das Landgericht von der Wirksamkeit der Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung von Nebenkosten ausgegangen. Zwar kommt in Ausnahmefällen ein Schadensersatzanspruch des Mieters unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens beim Vertragsschluß in Betracht, aufgrund dessen er Freistellung von der Betriebskostenforderung des Vermieters verlangen kann, wenn dieser beim Vertragsschluß die Angemessenheit der Nebenkostenvorschüsse ausdrücklich zugesichert oder diese bewußt zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (vgl. z.B. LG Berlin ZMR 1999, 637 und LG Karlsruhe WuM 1998, 479). Daß diese Voraussetzungen beim Abschluß des Mietvertrages vom 10.11.1994 (Bl. 14 ff. d.A.) und der ergänzenden Zusatzvereinbarung (Bl. 25 d.A.) vorgelegen hätten, kann dem Vorbringen des Beklagten indes nicht entnommen werden. Falls die von ihm hierzu benannte Zeugin E. seinerzeit erklärt haben sollte, eine Gesamtsumme von mehr als 600,-- DM werde bei den Nebenkosten nicht erreicht, so könne einer derartigen Erklärung nicht ohne weiteres die Bedeutung beigemessen werden, daß sie damit zum Ausdruck bringen wollte, für die Richtigkeit dieser Einschätzung einstehen zu wollen, was jedoch Voraussetzung für die Annahme einer Zusicherung wäre. Dies gilt umso mehr, als die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten zu einem erheblichen Teil verbrauchsabhängig war, so daß eine auch nur einigermaßen zuverlässige Einschätzung nicht möglich war. Schon im Hinblick auf diesen von vornherein bestehenden Unsicherheitsfaktor sind auch keine hinreichenden Anhaltspunkte für das Vorliegen einer Täuschungsabsicht der Zeugin E. gegenüber dem Beklagten gegeben. Ihre von diesem beantragte Vernehmung kommt daher nicht in Betracht, weil der Beklagte daraus selbst dann nichts zu seinen Gunsten herleiten könnte, wenn sein Vorbringen vollinhaltlich bestätigt würde. Dies gilt darüber hinaus auch insoweit, als der Beklagte die angeblichen Erklärungen der Zeugin zum Anlaß genommen hat, mit Schreiben vom 26.05.1998 (Bl. 229 d.A.) den streitgegenständlichen Mietvertrag anzufechten.

3) Das Zahlungsbegehren des Klägers ist schließlich auch uneingeschränkt begründet, soweit er im Wege der Berufung weitere Entwässerungskosten in Höhe von 1.438,01 DM für das Jahr 1995 und in Höhe von 1.404,56 DM für das Jahr 1996, insgesamt also einen Betrag von 2.842,57 DM einschließlich Mehrwertsteuer geltend macht. Nach dem Zusatzvertrag zum Mietvertrag vom 10.11.1994 (Bl. 25 d.A.) ist der Beklagte verpflichtet, die Kosten der "Entwässerung" anteilig zu tragen. Dazu gehören, wie das Landgericht ebenfalls zutreffend angenommen hat, schon nach dem Wortsinn zweifelsfrei die Aufwendungen für das Abführen des Oberflächenwassers, falls dieses - wie vorliegend geschehen - besonders ausgewiesen ist. Nach der von den Vertragsparteien vereinbarten Regelung war insoweit der gleiche Verteilungsschlüssel maßgebend wie für die Position "Wasserversorgung", also Personenzahl und cbm-Verbrauch. Dem entsprechen die vom Kläger vorgelegten Einzelabrechnungen (Bl. 233 ff. d.A.). Die Höhe des Verbrauchs kann der Beklagte nicht mit Erfolg bestreiten, weil dieser den Abrechnungen vom 8. bzw. 21.10.1997 (Bl. 27 ff. d.A.). entspricht, so daß er hinreichend Zeit und Gelegenheit hatte, beim Kläger Einsicht in die entsprechenden Unterlagen zu nehmen, die ihm der Kläger zu keiner Zeit verwehrt hat. Was die zugrundegelegte Personenzahl angeht, die der Kläger in den nunmehr vorgelegten Abrechnungen zugunsten des Beklagten dahingehend korrigiert hat, daß er diesem nur noch vier Personen zugeordnet hat, ist zu berücksichtigen, daß dieser bereits mit Schreiben vom 20.03.1998 (Bl. 7 d.A.) unwidersprochen mitgeteilt hat, in den vom Beklagten genutzten Wohnräumen lebten sechs bis 7 Arbeiter, so daß dieser durch die Zuordnung von lediglich vier Personen nicht benachteiligt ist.

Ende der Entscheidung


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