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10 W 87/01 4 T 51/01 LG Grundbuch von Bl. AG

In der Grundbuchkostensache

betreffend die im Grundbuch des Amtsgerichts Bl. eingetragenen Grundstücke Gemarkung, Flur Flurstück, und Flurstück

hat der 10. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Lua sowie der Richter am Oberlandesgericht Esser und Wendel am 30. August 2001

beschlossen:

Tenor:

Die weitere Beschwerde der Kostengläubigerin gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts vom 3. Juli 2001 wird zurückgewiesen.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; Kosten werden nicht erstattet.

Gründe:

Die gemäß § 14 Abs. 3 Satz 2 KostO aufgrund der Zulassung durch das Landgericht zulässige weitere Beschwerde der Kostengläubigerin bleibt in der Sache ohne Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht unter Abänderung der Kostenrechnung des Amtsgerichts Kleve vom 30. November 2000 für die Eintragung eines neuen Eigentümers im Grundbuch gemäß § 60 Abs. 1 KostO eine volle Gebühr in Höhe von DM 6.680,00 angesetzt und dabei einen Wert von DM 4.374.592,00 zugrundegelegt. Entgegen der Ansicht der Kostengläubigerin ist nicht von einem höheren Wert auszugehen, insbesondere nicht von dem von ihr errechneten Betrag von DM 15.450.000,00.

1.

Gemäß § 14 Abs. 3 Satz 3 KostO kann die weitere Beschwerde nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Verletzung des Gesetzes beruht. Die weitere Beschwerde ist nur dann begründet, wenn eine Rechtsnorm nicht oder unrichtig angewandt worden ist; dabei ist das Rechtsbeschwerdegericht an die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts gebunden, soweit diese ihrerseits verfahrensfehlerfrei getroffen worden sind (§§ 27 FGG, 550, 561 ZPO). Soweit das Gesetz eine Prüfung in das Ermessen des Gerichts stellt, hat das Gericht der weiteren Beschwerde nur nachzuprüfen, ob die Tatsacheninstanzen das ihnen eingeräumte Ermessen überschritten haben, von ungenügenden oder verfahrenswidrig zustandegekommenen Feststellungen ausgegangen sind, wesentliche Gesichtspunkte außer acht gelassen haben oder Denkgesetze und Erfahrungssätze nicht beachtet worden sind (vgl. BayObLG JurBüro 1994, 237, 238; JurBüro 1999, 376; OLG Köln JurBüro 1990, 1016).

Die Kostengläubigerin macht mit ihrer weiteren Beschwerde allein geltend, der der Berechnung der Gebühr gemäß § 60 Abs. 1 KostO zugrundegelegte Wert sei unzutreffend, nämlich zu niedrig. Nach § 18 Abs. 1 KostO werden die Gebühren nach dem Wert berechnet, den der Gegenstand des Geschäftes zur Zeit der Fälligkeit hat (Geschäftswert). Der gemäß § 19 KostO festzustellende Wert des Grundstücks ist ein Ermessenswert (BayObLG JurBüro 1999, 376; Bengel in Korintenberg/Lappe/Bengel/ Reimann, KostO, 14. Aufl. 1999, § 19 Rdn. 9; Rohs in Rohs/Wedewer, KostO, Stand 2001, § 19 Rdn. 2 b).

2.)

Rechtsfehler des Landgerichts bei der Geschäftswertfestsetzung, insbesondere bei der Ausübung des Ermessens, liegen nicht vor.

a) Nach § 19 Abs. 1 KostO ist der Wert einer Sache der gemeine Wert; er wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre; ungewöhnliche oder nur persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht. § 19 Abs. 2 Satz l KostO bestimmt, dass bei der Bewertung von Grundbesitz der letzte Einheitswert maßgebend ist, sofern sich nicht aus dem Inhalt des Geschäfts, den Angaben der Beteiligten, Grundstücksbelastungen, amtlich bekannten oder aus den Grundakten ersichtlichen Tatsachen oder Vergleichswerten oder aus sonstigen ausreichenden Anhaltspunkten ein höherer Wert ergibt; jedoch soll von einer Beweisaufnahme zur Feststellung eines höheren Wertes abgesehen werden.

Es sind mithin sämtliche ohne Beweisaufnahme zugänglichen geeigneten Anhaltspunkte heranzuziehen, um dem Verkehrswert als dem gemeinen Wert im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 1 KostO möglichst nahe zu kommen (BayObLGZ 1979, 69, 74; JurBüro 1996, 210; JurBüro 2001, 433; NJW-RR 2001, 287, 288). Das Gesetz regelt nicht näher, nach welcher Bewertungsmethode der Verkehrswert festzusetzen ist (BayObLG JurBüro 2001, 433).

Da bei der Wertbestimmung insbesondere der Inhalt des Geschäfts und die Angaben der Beteiligten heranzuziehen sind, kommt bei der Eintragung eines neuen Eigentümers, der auf einem Kaufvertrag beruht, zunächst dem vereinbarten Kaufpreis eine wesentliche Bedeutung zu. Dies wird bestätigt durch § 20 Abs. 1 KostO, wonach beim Kauf von Sachen der Kaufpreis maßgebend ist; nur dann, wenn der Kaufpreis niedriger ist als der Wert der Sache, ist dieser maßgebend.

Ausweislich des Kaufvertrages vom 28. Dezember 1998 (UR-Nr. des Notars hat die Kostenschuldnerin den eingangs näher bezeichneten Grundbesitz für einen Kaufpreis von DM 3.771.200,00 ohne Mehrwertsteuer, also DM 4.374.592,00 einschließlich 16 % Mehrwertsteuer, von der Firma W gekauft. Das Landgericht hat seiner Wertberechnung zutreffend den Kaufpreis einschließlich Mehrwertsteuer zugrundegelegt.

Im allgemeinen ist davon auszugehen, dass der Kaufpreis dem Wert der Sache zumindest nahe kommt (BayObLG JurBüro 2000, 39, 40).

b) Darüberhinaus hat die Kostenschuldnerin angegeben, der vereinbarte Kaufpreis entspreche dem Grundstückswert. Nach § 19 Abs. 2 Satz 1 KostO sind, wie bereits ausgeführt, die Angaben der Beteiligten, also auch diejenigen des Kostenschuldners, zu berücksichtigen; diesen Angaben kommt eine besondere Bedeutung zu (BayObLG JurBüro 1994, 237, 238; Mummler, KostO, 12. Aufl. 1995, "Grundbesitzwert" Anm. 3.2). Zwar ist das Gericht nicht an die Angaben gebunden (Bengel in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, a.a.O., § 19, Rdn. 22), indessen müssen, falls das Gericht ihnen nicht folgen will, eindeutige und nachprüfbare Hinweise für ihre Unrichtigkeit vorliegen. Eine Abweichung der Erklärungen von den Beteiligten muss im einzelnen begründet werden. Es ist regelmäßig davon auszugehen, dass die Angaben zuverlässig sind (vgl. Rohs in Rohs/Wedewer, a.a.O., § 19 Rdn. 24).

c) Dafür, dass der Kaufpreis dem Verkehrswert gleichkommt, sprechen neben den Angaben der Kostenschuldnerin auch die von 19. Mai 1998 und deren ergänzende Stellungnahmen vom 19. und 23. März 2001, ausweislich derer das Grundstück einen Wert von DM 3.771.200,00 hat, der dem Kaufpreis ohne Mehrwertsteuer entspricht. Die Firma M hat in ihren Stellungnahmen im einzelnen ausgeführt, insbesondere im Hinblick auf die konkrete Marktsituation könne das Grundstück, das mit einem mehrgeschossigen Warenhaus bebaut ist, nicht höher bewertet werden. Nach der Darlegung der Kostenschuldnerin erfolgte die Bewertung gerade zu dem Zweck, eine Grundlage für die Bestimmung des Kaufpreises zu schaffen, und zwar nicht nur für die Parteien des Kaufvertrages, sondern auch für die finanzierenden Banken.

d) Ein weiterer Anhaltspunkt dafür, dass der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht, sind die Belastungen des Grundstücks (vgl. hierzu Bengel in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, a.a.O, § 19 Rdn. 25; Rohs in Rohs/Wedewer, a.a.O., § 19, Rdn. 25). Am 8. Januar 1999, also nach Abschluss des Kaufvertrages vom 28. Dezember 1998, ist in Abteilung III des Grundbuchs zugunsten der B AG eine Grundschuld in Höhe von DM 4.000.000,00 eingetragen worden. Dieser Betrag liegt nur geringfügig unter dem Kaufpreis einschließlich Mehrwertsteuer.

Zwar mag es im allgemeinen zutreffen, dass ein Grundstück nicht bis zu dem vollen Wert belastet wird, sondern nur bis zu einem Teilbetrag. Dennoch rechtfertigt dies vorliegend entgegen der Auffassung der Kostengläubigerin nicht den Schluss auf einen höheren Grundstückswert.

Die Kostenschuldnerin hat vorgetragen, die Eintragung der Grundschuld sei im Zusammenhang mit einer Gesamtfinanzierung im Umfang von mehreren DM 100.000.000,00 erfolgt; insgesamt seien ca. 100 Grundschulden eingetragen worden. Die Höhe der eingetragenen Belastung habe sich nicht ausschließlich nach dem Verkehrswert gerichtet, weil sie nicht die einzige Sicherheit der finanzierenden Bank sei. Diese habe sich umfassend am sonstigen Vermögen der Kreditschuldnerin abgesichert. Aus der Sicht der Bank sei es daher nicht dringend notwendig gewesen, dass die Grundschuld ihre Forderungen vollständig absichere. Da es keinerlei Hinweise dafür gibt, dass dieser Vortrag unzutreffend ist - solche werden auch von der Kostengläubigerin nicht genannt - ist er vorliegend zu berücksichtigen mit der Folge, dass die eingetragene Grundschuld nicht den Schluss rechtfertigt, den Wert höher festzusetzen.

Hinzukommt, dass die eingangs näher bezeichneten Grundstücke nicht allein für den Grundschuldbetrag haften; es besteht vielmehr eine Mithaft eines anderen Grundstücks (Grundbuch von Bl.).

e) Ein regelmäßig zuverlässiger Hinweis auf den Grundstückswert ist - worauf die Kostengläubigerin zutreffend hinweist - der Brandversicherungswert des Gebäudes (BayObLGZ 1979, 69, 75; JurBüro 1984, 904, 905; NJW-RR 2001, 287, 288; Rohs in Rohs/Wedewer, a.a.O., § 19 Rdn. 31; Bengel in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, a.a.O., § 19 Rdn. 52; Mummler, a.a.O., "Grundbesitzwert" Anm. 3.6). Neben dem Brandversicherungswert ist der Bodenwert für das Grundstück zu berücksichtigen.

Es ist richtig, dass die Kostenschuldnerin mehrfach aufgefordert worden ist, den Brandversicherungswert mitzuteilen und durch Vorlage von Unterlagen nachzuweisen. Ferner weist die Kostengläubigerin zutreffend darauf hin, dass die beharrliche Weigerung, dem Gericht die ohne Schwierigkeiten zugänglichen Brandversicherungsurkunden zu beschaffen und dadurch an einer sachgerechten Bewertung mitzuwirken, wie eine Beweisvereitelung zu werten ist und das Gericht grundsätzlich berechtigt, eine Schätzung des Wertes vorzunehmen (BayObLG JurBüro 1994, 237, 238; Bengel in Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, a.a.O., § 19 Rdn. 52). Falls diese Schätzung zu einer höheren Wertfestsetzung führen soll, ist jedoch Voraussetzung, dass sich aus anderen Anhaltspunkten ein höherer Grundstückswert ergibt. Die Schätzung muss mithin auf einer zuverlässigen und nachprüfbaren Grundlage beruhen. Vorliegend sprechen die bereits aufgeführten Anhaltspunkte sämtlich dafür, dass der Kaufpreis dem Wert gleichkommt und dieser nicht höher festzusetzen ist.

f) Die Kostengläubigerin geht bei ihrer Berechnung von dem Ertragswert des Grundstücks aus. Die Ermittlung des Wertes auf dieser Grundlage ist nicht von vornherein ausgeschlossen, sondern ist grundsätzlich möglich (BayObLGZ 1979, 69, 78; BayObLG NJW-RR 2001, 287, 288; OLG Köln JurBüro 1990, 1016, 1017; Rohs in Rohs/Wedewer, a.a.O., § 19 Rdn. 46). Der Ertragswert kommt insbesondere bei Grundstücken und Gebäuden, die vermietet werden sollen, als Grundlage der Wertfestsetzung in Betracht. Nach den Gepflogenheiten des Grundstücksmarktes wird der Verkehrswert von Mietgrundstücken häufig im Ertragswertverfahren ermittelt, weil bei ihnen der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund der Erwägungen der Kaufinteressenten steht (BayObLG NJW-RR 2001, 287, 288).

Eine Wertfestsetzung auf der Grundlage des Ertragswertes setzt jedoch voraus, dass dieser zuverlässig und nachprüfbar feststeht. Daran fehlt es vorliegend, so dass eine Wertfestsetzung auf dieser Grundlage ausscheidet. Die von der Kostengläubigerin vorgenommene Berechnung bietet keine ausreichenden Grundlagen.

Da von einer Beweisaufnahme gemäß § 19 Abs. 2 Satz 1 KostO abgesehen werden soll und von den Gerichten nicht erwartet werden kann, dass sie von sich aus den Ertragswert ermitteln und berechnen, kommt dieser grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn der Kostenschuldner sich hierauf beruft und eine den Bewertungskriterien der §§ 15 bis 20 der Wertermittlungsverordnung (WertVO) entsprechende Ertragswertberechnung vorlegt und die insoweit erforderlichen Unterlagen überreicht (BayObLGZ 1979, 69, 78; NJW-RR 2001, 287, 288; OLG Köln a.a.O.; Rohs in Rohs/Wedewer, a.a.O.).

Abgesehen davon, dass vorliegend die Kostenschuldnerin gerade keine Berechnung auf der Grundlage des Ertragswertes begehrt, scheidet eine solche bereits deshalb aus, weil, wie dies regelmäßig ohne Vorlage einer Berechnung durch den Kostenschuldner der Fall sein wird, dem Gericht nicht alle für die Ermittlung des Ertragswertes maßgeblichen Umstände bekannt sind. Auch die Kostengläubigerin hat nicht sämtliche Berechnungsgrundlagen mitgeteilt und belegt. Um den Ertragswert zuverlässig zu ermitteln, wäre die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich; hiervon soll jedoch, wie bereits ausgeführt, gemäß § 19 Abs. 2 Satz 1 KostO abgesehen werden.

Zwar ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass die Kostengläubigerin den Gutachterausschuss der Stadt um Auskunft gebeten hat. Die dem Gutachterausschuss bekannten Richtwerte sind für jedermann zugänglich und daher amtlich bekannt im Sinne des § 19 Abs. 2 Satz 1 KostO (vgl. Rohs in Rohs/Wedewer, a.a.O., § 19 Rdn. 31). Diese Richtwerte stellen indessen lediglich einen Rahmen dar und ersetzen nicht eine auf den Einzelfall bezogene konkrete Berechnung.

Nach § 15 Abs. 1 WertVO ist bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens der Wert der baulichen Anlagen, insbesondere der Gebäude, getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach den §§ 16 bis 19 WertVO zu ermitteln. Nach Maßgabe des § 15 Abs. 2 WertVO ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichsverfahren zu bestimmen. Die Berechnung der Kostengläubigerin ist bereits deshalb unvollständig, weil eine Ermittlung des Bodenwertes, also eine wesentliche Berechnungsgrundlage, fehlt. Dies ist entgegen ihrer Auffassung nicht hinzunehmen.

Gemäß § 16 Abs. 1 WertVO ist bei der Ermittlung des Ertragswertes von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag des Grundstücks auszugehen; dieser ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. § 16 Abs. 2 WertVO bestimmt, dass der Reinertrag um den Betrag zu vermindern ist, der sich durch angemessene Verzinsung des Bodenwertes ergibt; der Verzinsung ist in der Regel der für die Kapitalisierung nach § 16 Abs. 3 WertVO maßgebende Liegenschaftszins zugrunde zu legen. Nach Maßgabe des § 18 WertVO sind Bewirtschaftungskosten die Abschreibung, die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis.

Die Kostengläubigerin hat weder den maßgeblichen Liegenschaftszins noch die Bewirtschaftungskosten beziffert; das gleiche gilt hinsichtlich der Verwaltungskosten, der Betriebskosten, der Instandhaltungskosten und des Mietausfallwagnisses. Auch aus diesem Grunde ist ihre Berechnung nicht zuverlässig.

Schließlich sind auch die in ihrer Berechnung aufgenommenen Beträge nicht ausreichend überprüfbar und daher ebenfalls nicht zuverlässig. Selbst wenn die mitgeteilten monatlichen Mietwerte pro Quadratmeter von DM 25,00 und mehr für Verkaufsräume, DM 15,00 für Büroräume und DM 10,00 für Lagerräume zutreffen sollten, was indessen im vorliegenden Verfahren nicht überprüft werden kann, sind diese keine ausreichende Grundlage für die Ertragswertberechnung. Insbesondere berücksichtigen sie nicht die Besonderheiten des vorliegenden bebauten Grundstücks. Nach der Stellungnahme der Firma M vom 19. März 2001 ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Büroflächen im ersten Obergeschoss des Gebäudes nur in Verbindung mit den angeschlossenen Verkaufsflächen auf der gleichen Etage zu nutzen sind, die Flächen im dritten Obergeschoss weisen einen hohen Anteil von Verkehrs- und Nebenraumflächen auf, die Immobilie wird aufgrund ihrer überwiegenden Nutzung für den Einzelhandel nur sehr eingeschränkt den Anforderungen von Büromietern gerecht, darüberhinaus ist die generelle Nachfrage am Standort nach Büroflächen nur durchschnittlich bis gering. Hinsichtlich der Verkaufsflächen ist nach den Erläuterungen der Firma M vom 23. März 2001 zu berücksichtigen, dass sich das Warenhaus nicht in einer sehr guten Citylage mit bester Passantenfrequenz befindet. Darüber hinaus weist das Gebäude die Besonderheit auf, dass es nur eine schmale Gebäudehauptfront und eine große Gebäudetiefe hat. Weiter heißt es in der Stellungnahme, es sei nur eine Nutzung als Warenhaus vorstellbar, so dass eine mögliche Nutzung sehr stark eingeschränkt sei.

Diesen und anderen von der Firma M genannten Besonderheiten kann nicht dadurch Rechnung getragen werden, dass von dem rechnerisch ermittelten Wert ein Abschlag von 30 % vorgenommen wird. Die Kostengläubigerin hat nicht dargelegt, aus welchen Gründen gerade ein Abschlag in dieser Höhe angemessen sein sollte. Auch der Multiplikator von 12,5 ist nicht begründet worden. Letztlich verbleibt es dabei, dass der Ertragswert zuverlässig nur berechnet werden kann auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens, das sämtliche Besonderheiten des Grundstücks und des Gebäudes berücksichtigt. Da mithin der Ertragswert nicht feststeht, ist der Kaufpreis als Wert anzusetzen.

3.)

Die Kostenentscheidung beruht auf § 14 Abs. 5 KostO.

Ende der Entscheidung