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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf
Beschluss verkündet am 07.03.2003
Aktenzeichen: 3 Wx 221/02
Rechtsgebiete: WEG, BGB


Vorschriften:

WEG § 26
WEG § 27
BGB § 276
1.

Ein für einen bestellten Hausverwalter tätiger Gehilfe haftet, solange er nicht förmlich als Verwalter bestellt ist, gegenüber den Wohnungseigentümern auch dann nicht, wenn er in Kenntnis der Eigentümergemeinschaft wesentliche Verwaltungstätigkeiten übernimmt.

2.

Ein Verwalter macht sich gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht schadenersatzpflichtig, wenn er die an sich von dem gewerblichen Zwischenvermieter an Versorgungsunternehmen zu leistenden Beiträge zu Lasten der Gemeinschaftskasse erbringt.

Ein Schadenersatzanspruch kommt allerdings In Betracht, wenn der Verwalter nicht rechtzeitig Rückgriff bei dem gewerblichen Zwischenvermieter genommen hat. Die Kausalität ist von den antragstellenden Wohnungseigentümern darzulegen.


OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

3 Wx 221/02

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Eigentumsanlage R... in Langenfeld

hat der dritte Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 13. Juni 2002 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G..., des Richters am Oberlandesgericht Dr. S... und der Richterin am Oberlandesgericht S... am 7. März 2003

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Kosten des gerichtlichen Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde tragen die Beteiligten zu 1. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Beschwerdewert: 18.070,27 Euro

Gründe:

I.

Die Beteiligte zu 2 war in der Zeit vom 1.1.1997 bis Mai 1999 Verwalterin der eingangs bezeichneten Wohnungseigentumsanlage. Zuvor hatte die Hausverwaltung B... das Objekt verwaltet. Deren Prokurist B... war zugleich Geschäftsführer bei der Beteiligten zu 2. Diese hatte schon ab Januar 1996 unter dem Namen der B... Hausverwaltung wesentliche Verwaltertätigkeiten übernommen und wurde dafür von dieser bezahlt.

Das Objekt war von Anfang an bis zum 1. Oktober 1997 an einen gewerblichen Zwischenvermieter, die Fa. M... GmbH, danach an eine Fa. T... GmbH vermietet. Die M... GmbH war aufgrund des Generalmietvertrages verpflichtet, die umlagefähigen Betriebskosten direkt an die Versorgungsunternehmen zu zahlen.

Die Beteiligten zu 1 fordern von der Beteiligten zu 2 im Wege des Schadenersatzes Rückzahlung von Geldern, die in den Jahren 1996 und 1997 nach ihrem Vortrag als umlagefähige Nebenkosten für die M... GmbH zu Lasten des Gemeinschaftskontos gezahlt worden sind, obwohl die M... GmbH als Vertragspartner der Versorgungswerke diese Zahlungen allein hätte erbringen müssen. Die Beteiligten zu 1 haben den geltend gemachten Anspruch auf folgende Zahlungen gestützt:

01/96 Versicherungsbetrag 10.189,00 DM 11/96 RWE 50,00 DM 02/97 Überweisung M... Kontoausgleich 10.310,50 DM 10/97 Telekom/Kabel 779,88 DM 11/97 RWE 723,00 DM 11/97 Grundbesitzabgaben 8.856,50 DM 11/97 Stadtwerke 2.205,48 DM 11/97 Verbandswasserwerke 2.951,42 DM 11/97 Telekom/Kabel 889,94 DM 12/97 RWE 1.669,00 DM 12/97 RWE 220,90 DM 12/97 Stadtwerke 2.864,09 DM 12/97 Verbandswasserwerke 3.053,22 DM 12/97 Telekom/Kabel 889,94 DM Gesamt 45.652,87 DM

Sie haben gemeint, die Beteiligte zu 2 hafte auch für die vor dem 1.1.1997 erfolgten Zahlungen aus dem Gemeinschaftskonto, da die Beteiligte zu 2 Nachfolgefirma der B... Hausverwaltung, deren Inhaber B... faktischer Geschäftsführer der Beteiligten zu 2 gewesen sei und diese schon im Jahr 1996 alle wesentlichen Tätigkeiten eines Verwalters ausgeübt habe. Die der Beteiligten zu 2 für das Abrechnungsjahr 1997 erteilte Entlastung stehe dem Anspruch nicht entgegen, da den Wohnungseigentümern zum damaligen Zeitpunkt die Forderung gegen die M... GmbH nicht bekannt gewesen sei.

Die Beteiligte zu 2 hat demgegenüber die Ansicht vertreten, vor dem 1.1.1997 lediglich als Subunternehmer der B... Hausverwaltung gehandelt zu haben und erst nach ihrer Wahl zur Verwalterin in der Eigentümerversammlung vom 1.3.1996 für die Zeit ab 1.1.1997 gegenüber den Beteiligten zu 1 zu haften. Die Zahlung der Versorgungskosten zu Lasten des Gemeinschaftskontos sei erforderlich gewesen, da die M... GmbH in finanzielle Schwierigkeiten geraten sei und die Zahlungen eingestellt habe; die Beteiligte zu 2 sei daher verpflichtet gewesen, die Versorgungskosten zunächst zu zahlen, der gewerbliche Zwischenvermieter sei zur Erstattung der Betriebskosten verpflichtet gewesen.

Das Amtsgericht Düsseldorf hat dem Zahlungsantrag stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2 hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts aufgehoben und den Antrag der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1 haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Sie meinen, die Beteiligte zu 2 müsse sich für ihre Tätigkeiten im Jahr 1996 als Verwalterin behandeln lassen, sie habe schon damals alle wesentlichen Verwaltertätigkeiten übernommen und sei dafür von der Eigentümergemeinschaft entlohnt worden. Die Beteiligte zu 2 habe 1996 und 1997 an die M... GmbH und an Versorgungsunternehmen, Versicherungen und für Grundbesitzabgaben Zahlungen in Höhe von insgesamt 233.650,09 DM zu Lasten der Gemeinschaftskasse erbracht, die M... GmbH habe demgegenüber lediglich Zahlungen an die Beteiligten zu 1 in Höhe von 193.773,50 DM geleistet. In diesen Zahlungen sei auch ein Betrag in Höhe von 10.310,50 DM enthalten, der im vorliegenden Verfahren geltend gemacht worden sei. Die Beteiligten zu 1 haben insoweit den Antrag zurückgenommen. Die verbleibende Differenz haben sie mit 19.313,33 Euro ermittelt, von denen hier 18.070,27 Euro eingefordert würden.

Die Beteiligte zu 2 ist dem Rechtsmittel entgegengetreten. Sie hält die Ausführungen des Landgerichts für zutreffend.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg, da die angefochtene Entscheidung nicht auf einer Gesetzesverletzung beruht ( § 27 FGG ).

1.

Das Landgericht hat ausgeführt, ein Schadenersatzanspruch der Beteiligten zu 1 wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrages sei nicht dargetan. Für die im Jahr 1996 vorgenommenen Zahlungen hafte die Beteiligte zu 2 nicht, weil sie seinerzeit nicht Verwalterin der Anlage gewesen sei. Damals habe die Hausverwaltung B... das Objekt verwaltet. Selbst wenn diese mit der Beteiligten zu 2 wirtschaftlich verflochten gewesen sein sollte, begründe dies keine Haftung der Beteiligten zu 2. Die Beteiligte zu 2 habe auch nicht etwa sämtliche Verwaltertätigkeiten in haftungsbegründender Weise von der Hausverwaltung B... übernommen, sondern lediglich einzelne Tätigkeiten für diese ausgeführt. Ein etwaiger Anspruch könne sich nur gegen den damaligen Verwalter B... richten, wenn dieser die Verwaltung nicht ordnungsgemäß geführt und Dritten die Übernahme von Geschäften überlassen hätte.

Hinsichtlich der im Jahr 1997 erfolgten Zahlungsabflüsse handele es sich um solche Kosten, die die Eigentümer gegenüber den Versorgungsträgern geschuldet hätten. Zwar habe früher die M... diese Beträge vertragsgemäß direkt geleistet, ab Oktober 1997 jedoch keinerlei Zahlungen mehr an die Versorgungsunternehmen erbracht. Die Übernahme der erforderlichen Zahlungen sei daher zur Aufrechterhaltung der Versorgung gerechtfertigt gewesen, zumal die Beteiligten zu 1 im Außenverhältnis als Eigentümer gegenüber den Versorgungsunternehmen hafteten. Es sei auch nicht ersichtlich, dass die Beteiligte zu 2 es schuldhaft unterlassen hätte, etwaige Rückforderungsansprüche gegenüber der M... zu einem Zeitpunkt geltend zu machen als diese noch hätten eingetrieben werden können.

2. Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand.

2. 1. Grundlage der Überprüfung der landgerichtlichen Entscheidung sind die von den Beteiligten zu 1 in erster und zweiter Instanz aufgeführten Zahlungen, die das Landgericht im Sachverhalt der angefochtenen Entscheidung festgestellt hat. Allerdings entfällt die Überprüfung der Zahlung an die M... GmbH in Höhe von 10.310,54 DM im Februar 1997, nachdem die Beteiligten zu 1 den insoweit geltend gemachten Schadenersatzanspruch in der weiteren Beschwerde zurückgenommen haben ( Bl. 289 GA ). Die Beteiligten zu 1 können ihren Schadenersatzanspruch nicht auf die mit der Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde dargelegten weiteren Entnahmen ( Tabelle zu Ziffer 3. ) stützen, da es sich hierbei um neues tatsächliches Vorbringen handelt, das in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht zugelassen ist. Zwar haben sie schon vor dem Landgericht ausgeführt, die Beteiligte zu 2 habe weitere Entnahmen zu Lasten des Gemeinschaftskontos getätigt und sich hierbei u.a. auf den mit Schriftsatz vom 8.8.2001 eingereichten Prüfbericht der jetzigen Verwalterin bezogen ( Bl. 117 GA ). Die dort aufgeführten Zahlungen sind indes nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens; vielmehr haben die Beteiligten zu 1 insoweit erklärt, aufgrund dieses Prüfberichts eine weitere Zahlungsklage vor dem Amtsgericht Langenfeld erheben zu wollen.

2.2. Das Landgericht hat zu Recht angenommen, dass die Beteiligte zu 2 nicht für diejenigen Entnahmen haftet, die im Jahre 1996 getätigt wurden. Die Beteiligte zu 2 wurde unstreitig in der Eigentümerversammlung vom 1.3.1996 zur Verwalterin gewählt, wobei das Vertragsverhältnis am 1.1.1997 beginnen sollte. Zuvor gab es weder einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft noch ein Handeln des Beirats, aus dem zu entnehmen wäre, dass die Beteiligte zu 2 als Verwalterin für die Eigentümergemeinschaft handeln sollte; dies haben die Beteiligten zu 1 selbst mit Schriftsatz vom 8.4.2002 vorgetragen ( Bl. 221 GA ).

Die bloße stillschweigende Hinnahme einzelner Verwalterleistungen ersetzt nicht den Abschluss eines Vertrages und sollte dies nach dem vorerwähnten Vorbringen auch nicht tun.

Entgegen der von den Beteiligten zu 1 vertretenen Ansicht ist die Beteiligte zu 2 nicht als rechtliche Einheit mit der B... Hausverwaltung zu behandeln. Es mag sein, dass B... B... auch Gesellschafter der Beteiligten zu 2 und deren faktischer Geschäftsführer war. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, führt die bloße teilweise Personenidentität aber nicht zu einer Haftung der Beteiligten zu 2 für die B... GmbH, sondern allenfalls zu einer Haftung des faktischen Geschäftsführers. Im übrigen ist jede Gesellschaft der B... Gruppe rechtlich selbständig zu behandeln. Die Beteiligte zu 2 ist auch nicht etwa eine Nachfolgefirma im Sinne von § 25 HGB. Dagegen spricht bereits der Umstand, dass die Beteiligte zu 2 im Jahr 1996 lediglich einzelne Verwaltertätigkeiten ausgeführt hat, während im übrigen die B... Hausverwaltung tätig geblieben ist. Dass die Beteiligte zu 2 in den Mietverträgen mit der T... GmbH vom 18.11.1996 bereits als Hausverwalterin bezeichnet worden ist, ist angesichts der Tatsache, dass sie vom 1.1.1997 an die Hausverwaltung übernahm, nachvollziehbar und kein Beleg dafür, dass sie schon seit April 1996 alle wesentlichen Verwaltungstätigkeiten übernommen hatte. Die Jahresabrechnung für das Abrechnungsjahr 1995 ist von der Beteiligten zu 2 zwar bereits im März 1996 erstellt worden; diese Tätigkeit war jedoch für die damals tätige Verwalterfirma B... GmbH erfolgt. Bei dem Vortrag der Beteiligten zu 1 im Schriftsatz vom 19.8., 6.10. und 17.11.2002 ( Bl. 286 ff., 326 und 348 GA ), die Beteiligte zu 2 habe für ihre Verwaltungstätigkeiten bereits seit Anfang des Jahres 1996 direkt von der Eigentümergemeinschaft die Vergütung erhalten, handelt es sich um neues tatsächliches Vorbringen, das in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht zugelassen ist. Im Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht hatte die Beteiligten zu 2 unwidersprochen vorgetragen, die Verwaltervergütung sei im Jahr 1996 an die B... GmbH gezahlt worden ( Bl. 192 GA ).

Soweit die Beteiligte zu 2 schon vor dem 1.1.1997 Verwalterleistungen ausgeführt hatte, ist sie lediglich als Gehilfe der Hausverwaltung B... anzusehen. Im Außenverhältnis haftet für diesen Zeitraum die Hausverwaltung B... gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Diese könnte gegebenenfalls gemäß § 278 BGB oder wegen unzureichender Beaufsichtigung ihres Gehilfen in Anspruch genommen werden.

2.2. Ein Schadenersatzanspruch ist aber auch nicht wegen der für das Jahr 1997 geltend gemachten Zahlungen gegeben. Dabei handelt es sich um Leistungen an Versorgungsunternehmen, die für die Bewohnbarkeit der Wohnungsanlage erforderlich und zu deren Begleichung die Beteiligten zu 1 daher verpflichtet waren. Die Beteiligten zu 1 selbst räumen in ihrer Antragsschrift ein, dass die Versorgungsunternehmen gedroht hatten, die Lieferung von Strom, Wasser und Gas einzustellen. Selbst wenn die Beteiligten zu 1 im Innenverhältnis mit dem gewerblichen Zwischenmieter eine abweichende Vereinbarung dahin getroffen hatten, dass dieser zunächst die Zahlungen erbringt, blieben sie als Eigentümer leistungspflichtig. Nachdem der Zwischenvermieter seine Vorauszahlungen eingestellt hatte, mussten sie selbst diese übernehmen, um die Nutzung der Anlage zu Wohnzwecken zu gewährleisten. Die Beteiligte zu 2 hat damit die Beträge nicht pflichtwidrig der Gemeinschaftskasse entnommen.

Ob die Beteiligte zu 2 pflichtwidrig handelte, indem sie nach Erfüllung der Zahlungspflichten gegenüber den Versorgungsunternehmen nicht umgehend für eine Rückforderung der geleisteten Beträge durch die M... GmbH sorgte, kann offen bleiben. Wie bereits das Landgericht ausgeführt hat, ist in keiner Weise dargelegt ist, dass die Beteiligte zu 2 es schuldhaft versäumt hat, die Zahlung rechtzeitig bei der M... GmbH zurückzufordern. Es ist nicht einmal vorgetragen, zu welchem Zeitpunkt das Sequestrationsverfahren über die M... eröffnet und damit eine Realisierung des Rückzahlungsanspruchs aussichtslos wurde. Die Beteiligten zu 1 haben insoweit in ihrer Antragsschrift lediglich in Bezug auf die Zahlung an die M... GmbH in Höhe von 10.310,50 DM geltend gemacht, die Beteiligte zu 2 habe es versäumt, diese Leistung zurück zu fordern ( Bl. 4 unten GA ). Gerade diese Zahlung ist aber von der M... GmbH am 19.3.1998 zurück überwiesen worden. Die darlegungspflichtige Beteiligten zu 1 hätten bezüglich der weiter geltend gemachten Zahlungen zumindest vortragen müssen, zu welchem genauen Zeitpunkt sich die finanziellen Verhältnisse der M... so verschlechtert hatten, dass eine Realisierung des Rückforderungsanspruches nicht mehr wahrscheinlich, dies auch für die Beteiligte zu 2 erkennbar war und diese dennoch jegliche Versuche, die Leistung zurückzuerhalten, unterließ.

Das Rechtsmittel war danach zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.

Ende der Entscheidung


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