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Wird durch einen unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluss einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums (hier: Bastelraum) bis zu seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft eingeräumt und hieran zugleich die Erbringung von Gartenarbeiten als Gegenleistung geknüpft, so führt eine dem Verpflichteten zurechenbare Nichterfüllung der Gartenpflege in jedem Falle dazu, dass sein etwaiges Sondernutzungsrecht in gleicher Weise wie bei seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft entfällt.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF

BESCHLUSS

3 Wx 334/99

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnungseigentumsanlage

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss der 19. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 06. September 1999 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg, der Richterin am Oberlandesgericht Dr. Krautter und des Richters am Oberlandesgericht von Wnuck-Lipinski

am 5. April 2000

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1 tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 10.000,- DM.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1 bis 6 bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft in Düsseldorf; die Beteiligte zu 7 ist deren Verwalterin.

Die Beteiligten zu 1 sind seit 1980 Eigentümer der in der Teilungserklärung vom 27. August 1963 sowie im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung. Im Hause befinden sich mehrere Kellerräume, die im Aufteilungsplan mit Ziffern oder mit den Namen der ursprünglichen Eigentümer der Wohnungen bezeichnet sind. Im Text der Teilungserklärung finden die Kellerräume bei der Beschreibung der Wohnungen keine Erwähnung.

Eigentümer der Wohnung der Beteiligten zu 1 war nach Errichtung des Hauses im Jahre 1963 zunächst der Bauherr B. Dieser nutzte den im Aufteilungsplan mit Nr. 6 bezeichneten Kellerraum, den daneben gelegenen Bastelraum sowie den diesen Räumlichkeiten vorgelagerten Vorraum. Auch in der Folgezeit wurden die Räume stets von den Eigentümern der Wohnung Nr. 2 genutzt.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 25. September 1980 fassten die Eigentümer mit Stimmenmehrheit folgenden Beschluss:

"Der Bastelraum wurde in die Gemeinschaft wieder eingeführt.

Die Nutzung des Bastelraumes wird der Fam. H solange gestattet, wie die Wohnung im Besitz der Familie H sich befindet. Als Gegenleistung erbringt die Familie H Gartenarbeiten im Vor- und Hintergarten. Nach Ausscheiden der Fam. H aus der Gemeinschaft fällt der Bastelraum wieder an die Gemeinschaft zurück."

In der Versammlung vom 10. Februar 1998 beschloss die Eigentümergemeinschaft die Überprüfung der Nutzung des Vorraumes durch die Beteiligten zu 1 bzw. "ob die Nutzung des Raumes durch Beschlüsse der Gemeinschaft abgedeckt ist".

Die Beteiligten zu 1 haben beantragt, festzustellen, dass den Beteiligten zu 2 bis 6 ein Anspruch auf Herausgabe des Bastelraumes im Keller und des davor liegenden Kellervorraumes der Wohnung Nr. 2 in dem Gebäude M in das Gemeinschaftseigentum und dessen Nutzung nicht zusteht.

Das Amtsgericht hat am 9. November 1998 diesen Antrag abgelehnt, weil der Eigentümergemeinschaft an den fraglichen Räumen ein Nutzungsrecht zustehe, das sie berechtige, gegebenenfalls die Herausgabe zu beanspruchen. Die Räumlichkeiten seien nämlich weder als Sondereigentum der Beteiligten zu 1 ausgewiesen noch stehe den Beteiligten zu 1 an denselben - ungeachtet des Eigentümerbeschlusses vom 25. September 1980 - ein Sondernutzungsrecht zu, da es zur wirksamen Begründung eines solchen einer Vereinbarung bedurft hätte. Gegenstand eines Mehrheitsbeschlusses könne allenfalls die widerrufliche Überlassung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Gebrauch sein. Auf ein eventuell durch den Eigentümerbeschluss begründetes schuldrechtliches Nutzungsrecht könnten sich die Beteiligten zu 1 nicht berufen, weil sie nicht mehr bereit seien, die vereinbarte Gegenleistung in Gestalt der Gartenpflege zu erbringen.

Die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 hat das Landgericht nach mündlicher Verhandlung durch Beschluss vom 6. September 1999 zurückgewiesen.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde, um deren Zurückweisung die Beteiligten zu 2 bis 6 antragen, verfolgen die Beteiligten zu 1 ihr ursprüngliches Begehren weiter.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet. Denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat ausgeführt, der Feststellungsantrag der Beteiligten zu 1 sei nicht begründet. Sie seien nicht Sondereigentümer des im Keller gelegenen Bastelraumes sowie dessen Vorraumes. Weder aus der Teilungserklärung noch aus dem Aufteilungsplan ergebe sich diesbezüglich eine eindeutige Zuordnung, so dass die Vermutung für Gemeinschaftseigentum spreche. Ein von der Eigentumszuweisung der Teilungserklärung abweichendes Sondernutzungsrecht könne nur durch Vereinbarung und nicht durch - unangefochten gebliebenen - Mehrheitsbeschluss begründet werden, weil ein solcher Beschluss in den Kernbereich der Eigentumszuweisung eingreife und die Eigentümerversammlung für die Regelung von Angelegenheiten dieser Art im Beschlusswege nicht zuständig sei. Ob durch den Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 25. September 1980 ein schuldrechtliches Nutzungsrecht der Beteiligten zu 1 begründet worden sei, könne dahinstehen. Denn eine solche Gebrauchsüberlassung könne nur die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft angehörenden Mitglieder binden und sei bei einem Wechsel, wie er hier seit 1980 auf Seiten der Wohnungseigentümer stattgefunden habe, widerruflich.

2.

a)

Soweit das Landgericht im Einzelnen ausgeführt hat, die Teilungserklärung sowie der Aufteilungsplan und die dortige Bezifferung der Keller erlaubten nicht die Zuordnung des hier in Rede stehenden Bastelraumes nebst Vorraum zu der im Sondereigentum der Beteiligten zu 1 stehenden Wohneinheit Nr. 2, ist dies rechtlich nicht zu beanstanden. Zwar können außerhalb dieser Urkunden gegebenenfalls auch weitere für jedermann ohne weiteres erkennbare Umstände zur Auslegung herangezogen werden (vgl. BGH NJW 1985, 385; Senat ZMR 1998, 186). Da solche indes weder vorgetragen noch sonst ersichtlich sind, ist gegen die Bewertung der Kammer, dass die fraglichen Räumlichkeiten hiernach im Zweifel Gemeinschaftseigentum seien (vgl. Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Auflage 2000 § 1 Rdz. 37, § 5 Rdz. 1a), rechtlich nichts zu erinnern.

b)

Es mag offenbleiben, ob in bestimmten Fällen durch unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluss ( § 23 Abs. 4 WEG) ein Sondernutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums begründet werden kann (bejahend: BGH NJW 1970, 1316; BayObLG WE 1993, 342; Senat NZM 1999; 378; OLG Köln NZM 1998, 979; verneinend: KG NZM 2000, 137 (Vorlagebeschluss) ; OLG Köln DWE 1991, 155; OLG Karlsruhe WE 1991, 110; Wenzel, Festschrift für Hagen, 232, 236 ff.; ders. ZWE 2000, 2 ff.).

Im vorliegenden Fall können die Beteiligten zu 1 ein Sondernutzungsrecht an dem von ihnen genutzten Bastelraum nebst Vorraum durch die begehrte Feststellung nicht für sich reklamieren. Denn mit dem unangefochten gebliebenen Eigentümerbeschluss vom 25. September 1980 ist den Beteiligten zu 1 - wenn überhaupt - so jedenfalls nur ein eingeschränktes Sondernutzungsrecht an den Räumlichkeiten bis zu ihrem Ausscheiden aus der Gemeinschaft eingeräumt worden, weil dieses nach dem erkennbaren Willen sämtlicher Beteiligten an die Gegenleistung der Erbringung von Gartenarbeiten im Vor- und Hintergarten geknüpft worden ist. Es mag unentschieden bleiben, ob diese Verknüpfung rechtlich als Bedingung zu bewerten ist oder es sich hierbei um eine Beschlussgrundlage (Geschäftsgrundlage) handelt. Eine den Beteiligten zu 1 zurechenbare Nichterfüllung der Gartenpflegeverpflichtung führt in jedem Fall dazu, dass ihr etwaiges Sondernutzungsrecht in Bezug auf den Bastelraum nebst Vorraum in gleicher Weise endet wie bei einem Ausscheiden der Beteiligten zu 1 aus der Eigentümergemeinschaft. Denn eine auflösende Bedingung führte ebenso zum Rechtsverlust (§ 158 Abs. 2 BGB) wie der Fortfall der Geschäftsgrundlage für den Eigentümerbeschluss (§ 242 BGB). Die Nichterbringung der Gartenpflege ist den Beteiligten zu 1 fraglos zuzurechnen. Denn sie haben die weitere Leistung der Arbeiten nicht nur in der Eigentümerversammlung vom 10. Februar 1998 abgelehnt, sondern diese sind ihnen unstreitig durch - mangels Anfechtung bestandskräftigen (§ 23 Abs. 4 WEG) - Eigentümerbeschuss vom selben Tage entzogen worden. Hierdurch ist eine neue Situation entstanden, die das Feststellungsbegehren der Beteiligten zu 1 ungeachtet der Frage, ob ihnen jemals ein Sondernutzungsrecht an den fraglichen Räumlichkeiten zustand, als unbegründet erscheinen lässt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten aus Billigkeitsgründen war nicht veranlasst.

Ende der Entscheidung