Judicialis Rechtsprechung

Hat der teilende Eigentümer den Verwalter in der Teilungserklärung bestellt, so darf er - zwecks Vermeidung des Vorwurfs widersprüchlichen Vehaltens (§ 242 BGB) - diese nicht einerseits unverändert lassen und andererseits konkludent und nach außen nicht verlautbart hiervon abrücken und einen anderen Verwalter bestellen.

---

OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

3 Wx 450/00 6 T 203/00 LG Krefeld 38 UR II 120/99 WEG AG Krefeld

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnungseigentumsanlage ... in ... Willich ...,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss der 06. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 30. Oktober 2000 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg, der Richterin am Oberlandesgericht Schaefer-Lang und des Richters am Oberlandesgericht von Wnuck-Lipinski am 14. Februar 2001

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 195.000,- DM.

Gründe:

I.

Der Beteiligte zu 2 ist der teilende Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage. Die Beteiligten zu 3 sind die Erwerber der einzelnen Wohneinheiten. Die Antragstellerin hält sich für die Verwalterin der Anlage.

§ 14 der Teilungserklärung vom 18. Juli 1997 lautet u.a.:

"Verwalter

1. Zum ersten Verwalter wird bestellt:

K...& P... GmbH

in Düsseldorf,......"

2. Über die spätere Bestellung und Abberufung eines Verwalters beschließen die Raumeigentümer mit Stimmenmehrheit ..."

Nach Abgabe der Teilungserklärung begann der Beteiligte zu 2 mit dem Verkauf der einzelnen Wohneinheiten an die Antragsgegner zu 3.

Die K... & P... GmbH geriet in der Folgezeit in Zahlungsschwierigkeiten und beantragte am 23. Januar 1999 beim Amtsgericht Düsseldorf ( 504 IN 11/99 ) das Insolvenzverfahren.

Kurz zuvor, Anfang Dezember 1998, wandte sich der Beteiligte zu 2 an die Antragstellerin wegen Übernahme der Verwaltertätigkeit.

Unter dem 07. Dezember 1998 schloss die Antragstellerin mit "den einzelnen Erwerbern des Objektes in Willich,..., vertreten durch den Treuhänder, Herrn H... G...", ohne Änderung der TE einen u.a. wie folgt lautenden WEG-Verwaltervertrag:

"1.1 Der Vertrag beginnt am Tage der Bezugfertigkeit des Gesamtobjektes und des Besitzübergangs an die Erwerber und endet nach Ablauf von 60 Monaten nach dem vorgenannten Verwaltungsbeginn."

Der Beteiligte zu 2 und andere Wohnungseigentümer leisteten im Jahr 1999 Wohngeldzahlungen an die Antragstellerin.

Nach Unstimmigkeiten zwischen Wohnungseigentümern und der Antragstellerin beschlossen diese in einer Eigentümerversammlung vom 27. August 1999, einen neuen Verwalter zu bestellen.

Mit Rundschreiben vom 05. Oktober 1999 teilte die U... D... GmbH aus Ratingen mit, ihr sei zum 01. Oktober 1999 die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage übertragen worden.

Die Antragstellerin, die ihre Verwalterstellung aus einer Bestellung durch den Beteiligten zu 2 und Abschluss eines Verwaltervertrages herleitet, hat beantragt,

festzustellen, dass die W... GmbH,... Düsseldorf, Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ..., ... Willich ... ist.

Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung am 28. April 2000 den Antrag abgelehnt, weil die Antragstellerin in Ermangelung eines wirksamen Bestellungsaktes bzw. Abschlusses eines Verwaltervertrages nicht Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage sei.

Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht nach mündlicher Verhandlung am 30. Oktober 2000 zurückgewiesen.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde erstrebt die Antragstellerin unter Aufhebung der Entscheidungen der Vorinstanzen entsprechend ihrem erstinstanzlichen Antrag zu entscheiden.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist in der Sache nicht begründet. Denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung gesetzlicher Vorschriften (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat zur Begründung ausgeführt, die Rechtsstellung der Antragstellerin sei durch die Einberufung der Eigentümerversammlung seitens des Beteiligten zu 2 nicht tangiert.

Denn die Antragstellerin sei in Ermangelung eines entsprechenden Bestellungsaktes und des Abschlusses eines wirksamen Verwaltervertrages nicht Verwalterin der Gemeinschaft geworden. Ursprünglich habe der Beteiligte zu 2 als teilender Eigentümer nach § 14 Nr. 1 der Teilungserklärung die Firma K... zur Verwalterin bestellt gehabt. Die Teilungserklärung habe der Beteiligte zu 2, bevor im Jahre 1999 mit dem Besitzübergang auf die ersten Wohnungseigentümer eine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft begründet worden sei, nicht geändert. Ein konkludenter "Einmannbeschluss" des Beteiligten zu 2 zugunsten der Antragstellerin vor Entstehen der faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft scheide als Bestellungsakt aus. Dies gelte um so mehr als der Beteiligte zu 2 in diesem Stadium ohne weiteres gemäß §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG zum Zwecke der Bestellung eines neuen Verwalters die Teilungserklärung habe ändern können. Nach Entstehung der faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft sei eine Willensbildung im Hinblick auf einen Verwalterwechsel nicht mehr erfolgt. Insbesondere liege in der Entgegennahme der Verwalterleistung keine Bestellung. Zudem hätte es in dieser Phase einer Mitwirkung der Mitglieder der faktischen Gemeinschaft bedurft. Auch ein wirksamer Verwaltervertrag sei mit der Antragstellerin nicht zustande gekommen. Diese habe nicht davon ausgehen dürfen, dass der Beteiligte zu 2 in eigenem Namen einen Verwaltervertrag mit ihr habe schließen wollen, denn er habe sie an den für die Wohnungseigentümer handelnden Treuhänder G... verwiesen. Der mit diesem geschlossene Vertrag binde indes die Gemeinschaft nicht. Denn zum einen sei nicht ersichtlich, welche Erwerber G..., der unstreitig nicht mit allen Eigentümern einen Treuhandvertrag geschlossen gehabt habe, bei dem Vertragsschluss vertreten habe. Überdies habe bei Vertragsschluss am 07. Dezember 1998 noch keine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft, für die der Treuhänder wirksam hätte handeln können, bestanden. Auch in der Folgezeit sei ein Verwaltervertrag weder mit dem Beteiligten zu 2 noch mit der faktischen Eigentümergemeinschaft geschlossen worden. Man habe lediglich die Antragstellerin für die Verwalterin gehalten und ihre Verwalterleistungen schlicht in Anspruch genommen, ohne damit einen Rechtsbindungswillen, gerichtet auf den Abschluss eines Verwaltervertrages, kund zu tun.

2.

Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung in den wesentlichen Punkten Stand.

Zu Recht haben die Vorinstanzen die rechtliche Position der Antragstellerin durch die Einberufung einer Eigentümerversammlung seitens des Beteiligten zu 2 nicht als beeinträchtigt angesehen, weil die Antragstellerin in Ermangelung einer entsprechenden Bestellung und des Abschlusses eines wirksamen Verwaltervertrages nicht Verwalterin der Gemeinschaft geworden ist.

a)

Ursprünglich hatte der Beteiligten zu 2 in § 14 Nr. 1 der Teilungserklärung die Firma K... zur Verwalterin bestellt. Dass eine Verwalterbestellung bei Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG einseitig vom Alleineigentümer in der Teilungserklärung nach §§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 WEG getroffen und jederzeit geändert werden kann, ist allgemein anerkannt, (vgl. BayObLG WE 1995, 90; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Auflage 2000 § 26 Rdz.59; Staudinger-Rapp 12. Auflage 1997 § 8 WEG Rdz. 21 mit Nachw.). Letzteres ergibt sich zwanglos daraus, dass der Alleineigentümer die Teilung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 WEG auch vollständig aufheben kann (vgl. Diester NJW 1971, 1153, 1158).

b)

Ebenfalls trifft zu, dass der Alleineigentümer die Befugnis zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung in der Regel bis zur Besitzergreifung und Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den ersten Erwerber eines Wohnungseigentums behält (vgl. BayObLG NZM 1999, 126; WE 1995, 90; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 10 Rdz. 38; Staudinger-Rapp a.a.O.Rdz. 25).

Die Frage, ob dem Alleineigentümer der "Einmannbeschluss" (verneinend OLG Frankfurt OLGZ 1986, 40, 41; Staudinger-Bub a.a.O. § 26 Rdz. 142; Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 26 Rdz. 58; § 23 Rdz. 17; a.A. OLG Köln OLGZ 1986, 408, 411) oder - wie die Beschwerdeführerin meint - eine "vereinbarungsersetzende Erklärung" als Instrumente einer konkludenten Regelung zur Verfügung stehen können - beides erscheint höchst zweifelhaft -, bedarf nicht der abschließenden Klärung. Hat der teilende Alleineigentümer nämlich einmal - wie hier hinsichtlich der Verwalterbestellung der Firma K... - eine Regelung in der Teilungserklärung getroffen, so darf er jedenfalls - zwecks Vermeidung des Vorwurfs widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) - diese nicht einerseits unverändert lassen und anderseits konkludent und von außen nicht wahrnehmbar von ihr abrücken und einen anderen Verwalter bestellen. Wollte man dies zulassen, so würde man sanktionieren, dass potentielle Erwerber hinsichtlich der Person des Verwalters irregeleitet werden, jedenfalls aber bei ihrer Kaufentscheidung nicht sicher sein könnten, wer wirklich die Anlage verwaltet und ob dieser Verwalter aus ihrer Sicht als akzeptabel erscheint. Insoweit unnterscheidet sich die einseitge Verwalterbestellung durch den teilenden Alleineigentümer von der durch einen verlautbarten Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgten Bestellung nach § 26 WEG, über deren Inhalt sich ein potentieller Erwerber ohne weiteres Klarheit verschaffen kann.

c)

Dass aus der tatsächlichen Entgegennahme der Verwalterleistungen der Antragstellerin deren Bestellung nicht herzuleiten ist, haben die Vorinstanzen ebenfalls rechtsfehlerfrei festgestellt. Ob die Duldung der Verwaltertätigkeit in irriger Annahme der Verwalterbestellung für die Bejahung einer konkludenten Bestellung genügen kann (verneinend OLG Schleswig WE 1997, 388, 389; BayOblG Z 1987, 54; Palandt-Bassenge, BGB 60. Auflage 2001, § 26 WEG Rdz. 5; a.A. OLG Hamm WE 1997, 24, 26), bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Denn solange - wie hier - bloß ein Teil der Erwerber die Verwalterleistung der Antragsstellerin hingenommen und Wohngeld an sie geleistet hat, kann die Beteiligte zu 1 jedenfalls nicht als von der (werdenden) Gemeinschaft bestellt gelten.

d)

Soweit es nach Verneinung einer rechtswirksamen Bestellung der Antragstellerin zur Verwalterin auf das rechtswirksame Zustandekommen eines Verwaltervertrages überhaupt noch ankommen kann, hat das Landgericht einen dahingehenden Vertragsschluss mit der Antragstellerin Anfang Dezember 1998 im Anschluss an die Entscheidung des Amtsgerichts - 38 UR II 120/99 WEG - vom 28. April 2000 rechtsfehlerfrei verneint. Die diesbezüglichen Ausführungen der Kammer erweisen sich auch mit Blick auf das Vorbringen der Antragstellerin zu ihrer sofortigen weiteren Beschwerde nicht als ergänzungsbedürftig.

Das Rechtsmittel der Antragstellerin konnte nach alledem keinen Erfolg haben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Eine Erstattungsanordnung in Bezug auf die außergerichtlichen Kosten aus Billigkeitsgründen ist im dritten Rechtsszug nicht veranlasst, § 47 Satz 2 WEG.

Ende der Entscheidung