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BESCHLUSS

3 Wx 51/00 19 T 394/99 LG Düsseldorf 27 a II 17/99 AG Neuss

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 3 gegen den Beschluß der 19. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 27. Januar 2000 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg, des Richters am Oberlandesgericht von Wnuck-Lipinski und der Richterin am Oberlandesgericht Schaefer-Lang am

19. April 2000

beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des dritten Rechtszuges - an das Landgericht zurückverwiesen.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 3.000,00 DM.

Gründe:

I.

Die Beteiligten bilden die im Rubrum bezeichnete, aus zwei Wohnungen und zwei Garagen bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beteiligten zu 1 und 2 einerseits und die Beteiligte zu 3 andererseits sind seit längerer Zeit tiefgreifend zerstritten. Seit dem 1.5.1994 ist kein Verwalter mehr für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Zwei vom Amtsgericht Neuss und Landgericht Düsseldorf in vorangegangenen Verfahren auf Antrag der Beteiligten zu 1 und 2 bestellte Verwalter haben die Annahme des Amtes abgelehnt.

Die Beteiligten zu 1 und 2 haben im vorliegenden Verfahren unter Hinweis auf die nach ihrer Ansicht vorliegende Dringlichkeit die Bestellung eines Notverwalters beantragt. Sie haben mit Schriftsatz vom 18.5.1999 ein Angebot der Firma P Immobilien-Verwaltung GmbH vom 17.5.1999 vorgelegt. Das Amtsgericht hat dem Antrag entsprochen und die Firma P Immobilien-Verwaltung GmbH zur Verwalterin der Gemeinschaft bestellt.

Hiergegen hat sich die Beteiligte zu 3 mit der sofortigen Beschwerde gewandt. Sie meint, die von der Firma P GmbH verlangte Vergütung in Höhe von 75,00 DM/Wohnung und Monat sei nicht gerechtfertigt. Sie hat ihrerseits ein Angebot der Firma Hausverwaltung K aus Düsseldorf vorgelegt, welche mit Schreiben vom 10.6.1999 die Verwaltung für 32,00 DM/Wohnung und Monat angeboten hat. Das Landgericht hat das Rechtsmittel als unbegründet zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 3 hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Die Beteiligten zu 1 und 2 sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Die gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 22 Abs. 1, 27, 29 zulässige sofortige weitere Beschwerde ist begründet und führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und Zurückverweisung der Sache an das Landgericht. Der Beschluss des Landgerichts ist verfahrensfehlerhaft im Sinne des § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG in Verbindung mit §§ 550 ZPO und 12 FGG zustandegekommen. Die insoweit fehlenden, für die Sachentscheidung aus Rechtsgründen unentbehrlichen Feststellungen kann der Senat als Rechtsbeschwerdegericht nicht nachholen.

1. Das Landgericht hat ausgeführt, die Voraussetzungen für die Bestellung eines Notverwalters im Sinne des § 26 Abs. 3 WEG seien gegeben. Die nach § 26 Abs. 3 WEG erforderliche Dringlichkeit liege schon deshalb vor, weil die zerstrittenen Beteiligten die Gemeinschaftsangelegenheiten nicht einvernehmlich regeln könnten. Seit 1994 habe es keine Jahresabrechnung der Bewirtschaftungskosten gegeben, auch sei keine Eigentümerversammlung mehr zustandegekommen. Die Einwendungen gegen die Bestellung der Firma P GmbH greifen nach Ansicht der Kammer nicht durch. Selbst wenn die von dieser verlangte Vergütung über der der von der Beteiligten zu 3 benannten Hausverwaltung liege, sei die angebotene Gebühr angesichts der umfangreichen und schwierigen auf die Verwaltung zukommenden Aufgaben nicht unverhältnismäßig. Die Kammer bestätige insoweit nicht nur die vorgerichtliche Entscheidung, vielmehr mache sie von ihrem eigenen Ermessen Gebrauch, indem sie der Firma P GmbH den Vorzug gebe.

2. Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

Die Kammer hat zu Recht die Voraussetzungen für die Bestellung eines Notverwalters nach § 26 Abs. 3 WEG bejaht. Es ist unstreitig, dass die Beteiligten zahlreiche Streitfragen zu klären haben ( Außenanstrich der Fenster und Türen; Zuweisung der Nutzungsrechts im Kellerbereich; Wartung der Heizungsanlage; Überprüfung von Abflussrohren u.a. ). Unter Berücksichtigung des Zeitraumes, der seit der letzten Tätigkeit eines Verwalters der Gemeinschaft verstrichen ist und im Hinblick auf das tiefgreifende Zerwürfnis der Beteiligten, hat die Kammer zutreffend eine andere Möglichkeit zur Gewährleistung der gemeinschaftlichen Belange nicht für gegeben gehalten.

Bei der Bestellung des Notverwalters hat das Gericht ein Auswahlermessen ( vgl. Staudinger-Bub, WEG 12. Aufl., § 26 Rz. 501 ). Diese Ermessensentscheidung ist vom Senat nur eingeschränkt daraufhin überprüfbar, ob die tatsächlichen Voraussetzungen des Ermessens vorlagen und das Gericht hiervon fehlerfreien Gebrauch gemacht hat ( vgl. Staudinger-Wenzel, a.a.O., § 45 Rz. 39 ). Die Entscheidung der Kammer läßt hinreichende Feststellungen zu der von ihr getroffenen Auswahl vermissen. Zwar hat die Kammer ausgeführt, die Kostenfrage müsse angesichts der umfangreichen auf den Verwalter zukommenden Aufgaben und des tiefgreifenden Zerwürfnisses der Beteiligten in den Hintergrund treten. Diese Begründung erscheint indes nicht ausreichend. Grundsätzlich ist das Gericht bei der Bestellung eines Notverwalters gehalten, von sich aus mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Werden statt dessen von den Beteiligten etwa im Interesse einer Verfahrensbeschleunigung selbst Angebote eingeholt und vorgelegt, muß sich das Gericht hiermit auseinandersetzen. Im Interesse der Gemeinschaft wird es bei gleicher Eignung den günstigeren Anbieter auswählen. Diese Entscheidung setzt einen Vergleich der von den Verwalterfirmen mit ihrer Pauschale angebotenen Leistungen und der gesondert abzurechnenden Leistungen voraus. Solche Vergleiche sind vorliegend nicht angestellt worden, obwohl die Vergütung der Firma P GmbH das Angebot der K Verwaltung um mehr als 100% übersteigt und darüber hinaus - wie der Senat aus anderen Verfahren weiss - auch nicht de marktüblichen Preisen entspricht. Es ist auch nicht von vorneherein klar, dass etwa die Firma P GmbH keine Sondervergütung für bestimmte Leistungen in Rechnung stellen wird. Dagegen spricht bereits der als Anlage zu ihrem Angebot vom 17.5.1999 beigefügte Leistungskatalog ( Bl. 74 f. GA ). Unklar und damit aufklärungsbedürftig ist weiterhin, welche Leistungsanforderungen dem Angebot der Hausverwaltung K zugrundeliegen. Schließlich müßte sich die Kammer im Zweifelsfall selbst von der fachlichen Eignung der in Betracht kommenden Verwalter überzeugen. Bei dieser Sachlage stellt es einen Ermessensfehlgebrauch dar, wenn die Kammer ohne weitere Aufklärung die vom Amtsgericht bestellte Firma P GmbH für richtig ausgewählt hält. Da der Senat die erforderlichen Nachforschungen als Rechtsbeschwerdegericht nicht selbst vornehmen kann, war die Sache dem Landgericht zurückzugeben.

Ende der Entscheidung