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Der Antrag auf gerichtliche Abberufung des Verwalters einer Wohnungseigentumsgemeinschaft, der durch - bestandskräftigen - Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung für eine weitere Amtszeit wiederbestellt worden ist, kann nur dann mit Erfolg auf die bereits bekannten früheren Umstände gestützt werden, wenn zumindest ein neuer wichtiger Grund angeführt wird, der im Zeitpunkt der Neubestellung noch nicht vorgelegen hat.

Das gilt auch dann, wenn der die gerichtliche Abberufung verlangende Antragsteller in der betreffenden Wohnungseigentümerversammlung durch die absolute Stimmenmehrheit eines anderen Wohnungseigentümers majorisiert worden ist.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF

BESCHLUSS

3 Wx 9/00 19 T 330/99 LG Düsseldorf 27 II 39/99 WEG AG Neuss

In dem Verfahren betreffend die Eigentümergemeinschaft

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß der 19. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 08.12.1999 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. Gottschalg, des Richters am Oberlandesgericht von Wnuck-Lipinski und der Richterin am Oberlandesgericht Dr. Krautter am 3. Mai 2000

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten der weiteren Beschwerde.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Wert: 5.000 DM.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1) bis 3) bilden die im Rubrum genannte Wohnungseigentümergemeinschaft. Die den jeweiligen Miteigentümern zugewiesenen Sondereigentumseinheiten repräsentieren nach der Teilungserklärung folgende Miteigentumsanteile:

- Antragsteller 431.000/1.000.000

- Beteiligter zu 2) 503.000/1.000.000

- Beteiligte zu 3) 66.000/1.000.000

Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft richtet sich gemäß § 3 Nr. 6 der Gemeinschaftsordnung nach Miteigentumsanteilen.

Im vorliegenden Verfahren betreibt der Antragsteller die gerichtliche Abberufung der Beteiligten zu 4) aus ihrem Amt als Verwalterin der Gemeinschaft. Der Beteiligte zu 2) hält 50 der Geschäftsanteile der Beteiligten zu 4); sein Sohn ist deren Geschäftsführer.

Auf Betreiben des Antragstellers erließ das Amtsgericht Neuss durch Beschluß vom 21. September 1998 (27 II 219/98) eine einstweilige Anordnung (Bl. 111 GA), durch die dem Beteiligten zu 2) aufgegeben worden war, von ihm veranlaßte Bauarbeiten an den Fassaden des Objekts einzustellen. Der Beschluß wurde der Beteiligten zu 4) am 29. September 1998 zugestellt. Am 30. September 1998 übersandten die Verfahrensbevollmächtigten des Antragstellers der Beteiligten zu 4) ein Fax-Schreiben folgenden Inhalts (Bl. 25 GA):

"Ihnen ist die gegen den Miteigentümer S ergangene einstweilige Anordnung von amtswegen am 29.09.1998 zugestellt worden:

Sie werden, soweit Sie die Maßnahmen, auf die sich die einstweilige Anordnung bezieht, veranlaßt und/oder beauftragt haben, aufgefordert, bis zum 02.10.1998, 12.00 Uhr schriftlich zu unseren Händen mitzuteilen, daß Sie als Verwalter die sofortige Einstellung der beanstandeten Maßnahmen veranlaßt und sich davon überzeugt haben, daß sie eingestellt sind."

Hierauf reagierte die Beteiligte zu 4) durch Schreiben vom 1. Oktober 1998 (Bl. 26 GA), in dem es heißt:

"Wir bestätigen fristwahrend in Erledigung Ihrer Aufforderung im Schreiben vom 30.09.1998, daß wir als Verwalter die sofortige Einstellung der beanstandeten Maßnahmen veranlaßt und uns davon überzeugt haben, daß sie eingestellt worden sind."

Im Anschluß forderte der Antragsteller die Beteiligte zu 4) mit Schreiben vom 16. Dezember 1998 (Bl. 27 GA) auf, eine Eigentümerversammlung einzuberufen und auf dieser darüber abstimmen zu lassen, ob sie - die Beteiligte zu 4) - aus wichtigem Grund aus dem Amt des Verwalters abzuberufen sei. Zur Begründung seiner Aufforderung führte der Antragsteller aus:

"Im Zusammenhang mit den Umbaumaßnahmen des Miteigentümers Sch, die ohne den erforderlichen Beschluß der Eigentümer durchgeführt wurden und die auch in der Teilungserklärung keine Stütze fanden, hat sich die nicht für die Interessen der übrigen Eigentümer eingesetzt, sondern es vorgezogen, das unrechtmäßige Bauvorhaben zu decken."

Mit Schreiben vom 12. Januar 1999 (Bl. 30 GA) nahm die Beteiligte zu 4) zu dem Schreiben des Antragstellers Stellung. Mit Schreiben vom selben Tage (Bl. 28 GA) lud sie die Miteigentümer zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ein. Als Tagesordnungspunkt 2 war in der Einladung die "Wahl des Verwalters ab 01.07.1999" aufgenommen. In dieser Eigentümerversammlung, an der der Antragsteller in Begleitung seines Verfahrensbevollmächtigten teilnahm (Bl. 61 GA), wurde die Beteiligte zu 4) durch - unangefochten gebliebenen - Beschluß erneut "ab 01.07.1999" zum Verwalter bestellt.

Im vorliegenden Verfahren begehrt der Antragsteller die gerichtliche Abberufung der Beteiligten zu 4) aus ihrem Amt als Verwalter. Er behauptet, die durch die einstweilige Anordnung untersagten Arbeiten seien entgegen der Mitteilung der Beteiligten zu 4) fortgesetzt und vollständig abgeschlossen worden. Er meint, es sei die Pflicht der Beteiligten zu 4) gewesen, die Einstellung dieser Arbeiten zu veranlassen. Indem sie dies nicht getan sondern entsprechende Aktivitäten nur wahrheitswidrig vorgespiegelt habe, habe sie die Interessen der Gemeinschaft verletzt, was ihre Abberufung aus dem Amt des Verwalters rechtfertige.

Der Antragsteller hat beantragt,

die Firma in Wohnungs- und Wirtschaftsgesellschaft mbH, vertreten durch den Geschäftsführer als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage aus wichtigem Grund abzuberufen.

Die Beteiligten zu 2) und 3) haben beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie meinen sinngemäß, der Beteiligte zu 2) sei befugt gewesen, die Umbauarbeiten an der Fassade des Objekts durchführen zu lassen, da der entsprechende Teilkomplex der Anlage in seinem alleinigen (Sonder-)Eigentum stehe.

Die Beteiligte zu 4) hat vorgetragen, sie habe auf die ihr zugestellte einstweilige Anordnung "umgehend reagiert" und diese dem Beteiligten zu 2) zugestellt. Insoweit hat die Beteiligte zu 4) ein an den Beteiligten zu 2) gerichtetes Schreiben vom 1. Oktober 1998 (Bl. 60 GA) zur Gerichtsakte gereicht, in dem sie den Beteiligten zu 2) unter Hinweis auf die mit dem Schreiben übersandte einstweilige Anordnung "um weitere Veranlassung" bittet. Die Beteiligte zu 4) behauptet, ihr Geschäftsführer habe sich am 30. September 1998 persönlich von der Einstellung der Umbauarbeiten überzeugt.

Durch Beschluß vom 9. Juli 1999 (Bl. 78 GA) hat das Amtsgericht den Antrag zurückgewiesen.

Hiergegen hat der Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt und ergänzend vorgetragen, das Vertrauensverhältnis zu der Beteiligten zu 4) sei auch deshalb nicht mehr gewährleistet, weil er, der Antragsteller, sich angesichts der verwandtschaftlichen Verhältnisse zwischen dem Beteiligten zu 2) und dem Geschäftsführer der Beteiligten zu 4), nicht darauf verlassen könne, daß letztere auch seine Interessen angemessen vertrete. Dabei sei auch der Umstand zu berücksichtigen, daß der Beteiligte zu 2) 50 % des Stammkapitals der Beteiligten zu 4) halte. Ein Grund für die Abberufung der Beteiligten zu 4) ergebe sich auch daraus, daß diese sich entgegen seiner Aufforderung geweigert habe, die Beschlußvorlage über ihre Abberufung aus wichtigem Grund zum Gegenstand der Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 28.01.1999 zu machen. Auch sei zu berücksichtigen, daß die Beteiligte zu 4) dem Antragsteller in der Vergangenheit die Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen verweigert sowie das Protokoll zu der Eigentümerversammlung vom 28. Januar 1999 erst nach Ablauf der Beschlußanfechtungsfrist übersandt habe, wodurch ihm eine Anfechtung der dort gefaßten Beschlüsse unmöglich gemacht worden sei.

Die sofortige Beschwerde ist vom Landgericht zurückgewiesen worden.

Der Antragsteller hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 FGG).

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Ob die vom Antragsteller vorgetragenen Umstände - ihr Vorliegen unterstellt - das notwendige Vertrauensverhältnis zu der Beteiligten zu 4) so beeinträchtigt hätten, daß dem Antragsteller eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit der Beteiligten zu 4) nicht mehr zuzumuten sei, könne dahinstehen. Denn die vorgetragenen Abberufungsgründe seien im vorliegenden Fall dadurch hinfällig geworden, daß die Miteigentümer die Beteiligte zu 4) in der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.01.1999 mit Stimmenmehrheit erneut zur Verwalterin bestellt hätten und der Bestellungsbeschluß mangels fristgemäßer Anfechtung bestandskräftig geworden sei. Ein Antrag auf Abberufung könne jedenfalls in den Fällen, in denen die Wohnungseigentümer in Kenntnis des Verhaltens und der Tätigkeit des Verwalters und aller übrigen Umstände in seiner abgelaufenen Amtszeit die erneute Bestellung für einen weiteren Zeitraum beschlossen hätten, nur dann mit Erfolg auf die bereits bekannten früheren Umstände gestützt werden, wenn zumindest ein neuer wichtiger Grund angeführt werde, der im Zeitpunkt der Neubestellung noch nicht vorgelegen habe. Denn durch die Neubestellung des Verwalters werde die zwischen einzelnen Miteigentümern gegebenenfalls streitige Frage seiner Eignung und Zuverlässigkeit durch die Möglichkeit, den Bestellungsbeschluß gemäß §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG anzufechten, einer selbständigen gerichtlichen Prüfung zugeführt, die alle Vorkommnisse einzubeziehen habe, die sich in der abgelaufenen Amtszeit des Verwalters zugetragen hätten und aus denen derjenige, der den Bestellungsbeschluß angreife, die mangelnde Eignung des Verwalters hergeleitet wissen wolle. Mache der anfechtungsberechtigte Miteigentümer von diesem Recht keinen Gebrauch, so begebe er sich grundsätzlich auch der Möglichkeit, die Abberufung des Verwalters unter Hinweis auf Vorkommnisse in der abgelaufenen Amtszeit sowie unter Berufung auf seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung zu betreiben. Ein wichtiger, gegen die Fortführung der Verwaltung durch die Beteiligte zu 4) sprechender Grund, der sich auf Vorfälle stütze, die sich zeitlich nach ihrer Neubestellung zugetragen hätten, sei nicht ersichtlich. Allein der vom Antragsteller vorgetragene Umstand, daß die Beteiligte zu 4) seinem Bevollmächtigten das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.01.1999 erst unter dem 02.03.1999 zugesandt habe, rechtfertige die Abberufung der Beteiligten zu 4) nicht. Da der Antragsteller in der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.01.1999 mit seinem Verfahrensbevollmächtigten erschienen sei, habe ihm bzw. seinem Bevollmächtigten klar sein müssen, daß einerseits die Anfechtung des Beschlusses über die Neubestellung der Beteiligten zu 4) nicht von einer vorherigen Übersendung des Protokolls abhängig war, andererseits aber auch der Lauf der Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG bereits mit Beschlußfassung und nicht erst mit Übersendung des Protokolls begann.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung in vollem Umfang stand. Sie beruhen auf der Rechtsprechung des Senats - vgl. Beschluß vom 23.09.1996, 3 Wx 47/96, NJWE-Mietrecht 1997, 64 - an der dieser auch festhält. Ohne Erfolg macht der Antragsteller mit der weiteren Beschwerde geltend, bei Berücksichtigung des Umstandes, daß es sich vorliegend um eine "untypische" Eigentümergemeinschaft handelt, hätte das Landgericht zugunsten des Antragstellers entscheiden müssen. Die Tatsache, daß der Beteiligte zu 2) über die absolute Mehrheit der Stimmenanteile verfügt, hinderte den Antragsteller in keiner Weise, den von ihm mißbilligten Beschluß vom 28.01.1999 innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG anzufechten. Es trifft auch nicht zu, daß das Verhalten der Beteiligten zu 4) - die vom Antragsteller begehrte Beschlußfassung über ihre Abberufung nicht auf die Tagesordnung der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.01.1999 zu setzen es dem Antragsteller unmöglich gemacht hätte, mit seinen Bedenken und Einwänden gegen das von der Verwalterin in der Vergangenheit gezeigte Verhalten durchzudringen. Alle Einwände hätte der Antragsteller innerhalb der Monatsfrist im Rahmen der Beschlußanfechtung vorbringen können.

Dieser Rechtsauffassung steht die vom Beschwerdeführer zitierte Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 06.08.1985 nicht entgegen. Auch dort ist ausgeführt, daß, wenn die Wohnungseigentümer die Bestellung (und Entlastung) des Verwalters beschlossen haben, die Abberufung nur innerhalb eines Monats nach diesem Beschluß verlangt werden kann.

Daß in jenem Fall, anders als im vorliegenden, zusätzlich die Entlastung des Verwalters beschlossen worden war, ändert nichts. Entscheidend ist, daß die Wohnungseigentümer in Kenntnis aller maßgeblichen Umstände in der abgelaufenen Amtszeit des Verwalters dessen erneute Bestellung für einen weiteren Zeitraum beschlossen haben (Senat a.a.O.). Zutreffend hat das Landgericht auch festgestellt, daß die erst nach Ablauf eines Monats erfolgte Zusendung des Protokolls keinen wichtigen Grund für die Abberufung der Verwaltung darstellte. Das ist seit langem anerkannt, vgl. Niedenführ/Schulze WEG, 5. Aufl., § 26 Rdnr. 54).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Eine Veranlassung, Kostenerstattung anzuordnen, war nicht gegeben.

Ende der Entscheidung