Judicialis Rechtsprechung

2. Zur Frage einer missbräuchlichen Ausnutzung der Stimmenmehrheit eines Wohnungseigentümers bei der Bestellung eines Verwalters.

I-3 Wx 107/03

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnungseigentumsanlage Z... in Krefeld

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. und 2. gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 5. Februar 2003 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G... sowie der Richter am Oberlandesgericht von W... und Dr. S... am 16. Mai 2003

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1. und 2. tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Sie haben ferner die der Beteiligten zu 3. im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 10.000 €

Gründe:

I.

Die Beteiligten bilden die o.a. Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beteiligte zu 3. hält einen Miteigentumsanteil von 514,06/1000, die Miteigentumsanteile der Beteiligten zu 1. und 2. betragen 249,80/1000 bzw. 236,14/1000.

In § 5 Nr. 11 der Teilungserklärung vom 23.09.1982 ist bestimmt:

Die Stimmen in der Eigentümerversammlung richten sich nach den Miteigentumsanteilen.

Im Grundbuch ist wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung in der Teilungserklärung Bezug genommen.

In der Versammlung der Wohnungseigentümer vom 10.12.2001 wurde unter TOP 2 mit der Stimmenmehrheit der Beteiligten zu 3. gegen die Stimmen der Beteiligten zu 1. und 2. ein neuer Verwalter bestellt.

Die Beteiligten zu 1. und 2. haben beim Amtsgericht beantragt, diesen Beschluss vom 10.12.2001 für ungültig zu erklären, sowie, die Beteiligte zu 3. zu verpflichten, einer Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich der Verteilung der Miteigentumsanteile in der Weise zuzustimmen, dass künftig nach Kopfteilen abgestimmt wird, hilfsweise, dass die im Dachgeschoss ihrer Wohnung liegenden Räume bei der Berechnung der Miteigentumsanteile berücksichtigt werden.

Sie haben vorgetragen, die Beteiligte zu 3. habe ihre in der Teilungserklärung festgeschriebene Majorität - wie schon in der Vergangenheit - bei der Verwalterbestellung missbraucht. Die in der Teilungserklärung angegebenen Miteigentumsanteile müssten den tatsächlichen Größen der Wohnungen angepasst werden.

Die Beteiligte zu 3. hat angegeben, aus ihrer Sicht sei die Bestellung eines neuen - anderen - Verwalters angezeigt gewesen.

Die Beteiligten haben sich sodann - außergerichtlich - auf die Bestellung eines "dritten" Verwalters geeinigt.

Das Amtsgericht hat den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 10.12.2001 zu TOP 2 für ungültig erklärt und festgestellt, § 5 Nr. 11 der Teilungserklärung vom 23.09.1982 sei im Verhältnis der Beteiligten der Wohnungseigentümergemeinschaft unwirksam. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die Vereinbarung in § 5 Nr. 11 der Teilungserklärung verstoße gegen § 10 Abs. 2 WEG, denn sie sei nicht als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen, die Bezugnahme auf die Teilungserklärung reiche insoweit nicht aus.

Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3. hat das Landgericht die amtsgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Anträge der Beteiligten zu 1. und 2. zurückgewiesen.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts wenden sich die Beteiligten zu 1. und 2. mit der sofortigen weiteren Beschwerde. Sie wiederholen ihr Vorbringen, die Beteiligte zu 3. habe ihre Stimmenmehrheit bei der Verwalterbestellung erneut "missbraucht", um ihren Willen durchzusetzen. Sie sei auch früher schon immer wieder wie eine Alleineigentümerin aufgetreten und habe zum Ausdruck gebracht, sie könne - mit ihrer Mehrheit - über alles entscheiden. Zu einer - einvernehmlichen - Änderung der Miteigentumsanteile sei sie nicht bereit. Die in § 5 Nr. 11 der Teilungserklärung getroffene Stimmrechtsregelung sei - entgegen der Auffassung des Landgerichts - aus dem Grundbuch nicht ersichtlich.

Die Beteiligte zu 3. ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist nicht begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts weist keinen Rechtsfehler im Sinne des § 27 FGG auf.

1.

Das Landgericht hat ausgeführt, die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung sei durch die Bezugnahme Teil der Eintragung im Grundbuch geworden. Es genüge insoweit, auf eine andere notarielle Erklärung zu verweisen, diese andere notarielle Erklärung werde durch die Verweisung inkorporiert. Die von der gesetzlichen Regelung abweichende Bestimmung über die Abstimmung in der Eigentümerversammlung sei auch gegenüber den Beteiligten zu 1. und 2. wirksam. Der Beschluss der Wohnungseigentümer zu TOP 2. vom 10.12.2001 sei gültig. Es sei nicht ersichtlich, dass die Beteiligte zu 3. dabei ihr aus der Größe der Miteigentumsanteile herrührendes Stimmenübergewicht rechtsmissbräuchlich eingesetzt habe. Soweit die Beteiligten zu 1. und 2. sich darauf beriefen, bereits in der Vergangenheit habe die Beteiligte zu 3. ihre Stimmenmehrheit rechtsmissbräuchlich ausgenutzt, um Beschlüsse gegen ihren Willen durchzusetzen, hätten sie die Möglichkeit gehabt, diese Beschlüsse anzufechten. Gegen die Regelung in § 5 Nr. 11 der Teilungserklärung bestünden auch keine grundsätzlichen Bedenken, die Bestimmung ändere eine abdingbare Vorschrift des Wohnungseigentumsgesetzes in zulässiger Weise ab.

2.

Diese Erwägungen des Landgerichts halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand.

a)

Das Landgericht ist zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass - ungeachtet des Umstandes, dass die Beteiligten sich nach ihrem Vorbringen außergerichtlich auf die Bestellung einer dritten Person als Verwalter geeinigt haben - weiterhin ein Rechtschutzinteresse für den Antrag auf Feststellung der Ungültigkeit des unter TOP 2 am 10.12.2001 ergangenen Beschlusses besteht. Dem Vorbringen der Parteien kann nämlich nicht entnommen werden, dass die "Einigung" ihren Niederschlag in einem neuen - möglicherweise schriftlich ergangenen - Beschluss, durch den der Beschluss zu TOP 2 vom 10.12.2001 aufgehoben worden ist, gefunden hat, so dass - auch bei neuem Streit über den "dritten" Verwalter - der Beschluss vom 10.12.2001 jedenfalls keine Wirkung mehr entfalten könnte.

b)

Das Landgericht hat sodann rechtsfehlerfrei angenommen, der Beschluss vom 10.12.2001 zu TOP 2 sei nicht ungültig.

Der Beschluss ist ordnungsgemäß zustandgekommen. Er ist - wie aus der Sitzungsniederschrift über die Eigentümerversammlung ersichtlich ist - mit der sich aus der Teilungserklärung ergebenden Stimmenmehrheit der Beteiligten zu 3. gefasst worden.

Zwar berechnet sich gemäß § 25 Abs. 2 WEG die Abstimmungsmehrheit nach den gültigen abgegebenen Stimmen der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer, zu zählen nach Köpfen, jedoch kann die Gemeinschaft vereinbaren, dass anstelle des Kopfprinzips etwas anderes gelten soll, nämlich eine Berechnung der Stimmenmehrheit nach der Mehrheit der Miteigentumsanteile (vgl. BayObLGZ 1986, 10, 12; OLG Hamm Rechtspfl. 1978, 182; Staudinger-Bub, WEG Rn. 20 ff. zu § 25; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl., Rn. 28 zu § 25). Das gilt auch für den Beschluss betreffend die Bestellung eines Verwalters gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG, ein Abweichen vom Kopfprinzip ist auch insoweit nicht verboten (vgl. BGH NZM 2002, 995; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl., Rn. 36 zu § 26).

Hier ist in § 5 Nr. 11 der Teilungserklärung abweichend von der Regelung in § 25 Abs. 2 WEG bestimmt, dass sich die Mehrheit der Stimmen nach der Mehrheit der Miteigentumsanteile berechnet. Diese in der Teilungserklärung eindeutig zum Ausdruck gekommene von § 25 abweichende Verteilung der Stimmkraft wirkt auch gegen die Beteiligten zu 1. und 2., die ihr Wohnungseigentum von der Beteiligten zu 3. erworben haben, denn die gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1, § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG als Vereinbarung geltende Festlegung des Abstimmungsprinzips in der Teilungserklärung durch den teilenden Eigentümer ist - entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 1. und 2. - im Grundbuch eingetragen und war für die Beteiligten zu 1. und 2. beim Erwerb ihres Wohnungseigentums ersichtlich.

Die in § 5 Nr. 11 der Teilungserklärung getroffene Regelung ist Inhalt des Sondereigentums. Die Vorschrift des § 7 Abs. 3 WEG gestattet es, zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug zu nehmen (vgl. BayObLG MittBayNotK 1982, 30; Staudinger/Rapp, WEG Rn. 39 zu § 7; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl., Rn. 46 zu § 7; Demharter GBO, 24. Aufl., Rn. 31 zu § 44; Rn. 20, 24, 51 Anh. zu § 3).

Die von den Beteiligten zu 1. und 2. mit der weiteren Beschwerde erhobenen Bedenken sind nicht begründet. Jeder Erwerber eines Wohnungseigentums - wie hier die Beteiligten zu 1. und 2. - kann bei der Bezugnahme im Grundbuch auf die Eintragungsbewilligung erkennen, dass er die Einzelheiten des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums der Teilungserklärung bzw. dem Aufteilungsplan entnehmen muss. Müssten diese Einzelheiten im Grundbuch verzeichnet werden, so würde - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - der Rahmen des Grundbuchs uferlos überschritten. Jeder Erwerber eines Wohnungseigentums ist daher gehalten, sich nach der Einsicht in Grundbuch über den Inhalt der Teilungserklärung und die dort festgelegten, möglicherweise von abdingbaren Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes abweichenden Regelungen z. B. über die zum Sondereigentum bzw. zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Teile des Gebäudes, die Pflichten zur Instandhaltung und Instandsetzung oder die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu informieren.

c)

Rechtlich nicht zu beanstanden ist schließlich, dass das Landgericht den zu TOP 2 in der Versammlung vom 10.12.2001 gefassten Beschluss als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen hat. Anhaltspunkte für ein missbräuchliches Ausnutzen ihrer Stimmenmajorität durch die Beteiligte zu 3. sind nicht ersichtlich. Bei der hier unter TOP 2 zu behandelnden Frage, ob das - nach Zeitablauf - endende Verhältnis zu dem bisherigen Verwalter fortgesetzt und der Verwalter erneut bestellt werden soll, ist jeder Wohnungseigentümer in seiner Entscheidung frei und nicht gehindert, sich für einen anderen Verwalter auszusprechen, auch wenn an der Führung der Verwaltung durch den bisherigen Verwalter nichts auszusetzen war. Von einem rechtsmissbräuchlichen Gebrauch ihrer Stimmenmehrheit durch die Beteiligte zu 3. könnte deshalb nur dann die Rede sein, wenn die Beteiligte zu 3. entgegen den Interessen der übrigen Wohnungseigentümer mit ihrer Stimmenmehrheit die Bestellung eines neuen Verwalters durchgesetzt hätte, der persönlich oder fachlich zur Übernahme der Verwaltung nicht geeignet ist oder aber mit ihr - sei es wirtschaftlich oder auch persönlich - besonders eng verbunden ist und ersichtlich der einseitigen Durchsetzung ihrer Interessen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern dienen soll. Dass dies hier in Betracht kommt, haben die Beteiligten zu 1. und 2. nicht vorgetragen und ist auch nicht ersichtlich. Soweit die Beteiligten zu 1. und 2. sich darauf berufen, die Beteiligte zu 3. habe auch in der Vergangenheit bereits mehrfach ihre Stimmenmehrheit rechtsmissbräuchlich ausgenutzt, um Beschlüsse gegen ihren - der Beteiligten zu 1. und 2. - Willen durchzusetzen, ist dies im Zusammenhang mit der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 2 unbeachtlich, denn - abgesehen davon, dass dieses Vorbringen viel zu allgemein gehalten und nicht substantiiert ist, hätte auch die Fortsetzung des Verwalterverhältnisses mit dem ausgeschiedenen Verwalter nichts an der angeblich rechtsmissbräuchlichen Majorisierung durch die Beteiligte zu 3. geändert.

d)

Ein Anspruch der Beteiligten zu 1. und 2. auf die von ihnen begehrte Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich der Verteilung der Miteigentumsanteile dahin, dass künftig nach Kopfteilen abgestimmt wird, besteht nicht. Die begehrte Feststellung, dass § 5 Nr. 11 der Teilungserklärung im Verhältnis der Beteiligten untereinander unwirksam ist, kam nicht in Betracht. Ob die Größe der Miteigentumsanteile den tatsächlichen Größen der jeweiligen Wohnungen entspricht, kann dahinstehen. Bei der Bemessung der Größe der Miteigentumsanteile sind die Wohnungseigentümer, insbesondere der teilende Wohnungseigentümer frei. Die Anteile müssen weder dem Verhältnis der tatsächlichen Werte noch demjenigen der Grundflächen oder Rauminhalt der einzelnen Sondereigentumsrechte entsprechen (vgl. BGH NJW 1986, 2789; BayObLG WEG 1997, 158, 160; KG WuM 1996, 171, 173). Soweit die festgesetzten Miteigentumsanteile für die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums maßgeblich sind, mag im Einzelfall eine - spätere - Veränderung der Wohnungsgrößen Grundlage für eine mögliche Änderung des Verteilungsschlüssels sein, dies führt aber nicht zu einem Anspruch auf Änderung der Miteigentumsanteile und damit zu einer Verschiebung der Stimmenmehrheit in den Wohnungseigentümerversammlungen.

3.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten zu 1. und 2. die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen. Es war ferner anzuordnen, dass die Beteiligten zu 1. und 2. der Beteiligten zu 3. ihre außergerichtlichen Kosten des dritten Rechtszuges erstatten. Angesichts der eindeutigen Rechtslage zur Wirksamkeit der in § 5 Nr. 11 der Teilungserklärung getroffenen Stimmrechtsregelung und ihrer ausführlichen Darlegung in der Entscheidung des Landgerichts war ersichtlich, dass die weitere Beschwerde und die weitere Verfolgung des ursprünglich gestellten Antrages von vornherein aussichtslos war. Es wäre deshalb unbillig, die Beteiligte zu 3. mit weiteren Kosten zu belasten.

Ende der Entscheidung