Judicialis Rechtsprechung

1. Ein Eigentümerbeschluss, wonach der grundsätzliche Bestellungszeitraum eines Verwalters 3 Jahre beträgt, statuiert keine strikte Bindung künftiger Bestellungen an den 3-Jahreszeitraum und verstößt daher weder gegen das Gesetz noch gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Das Rechtsschutzbedürfnis eines Wohnungseigentümers für die Anfechtung einer Verwalterbestellung entfällt nicht dadurch, dass die Eigentümergemeinschaft die Bestellung des nämlichen Verwalters ab einem späteren Zeitraum mehrheitlich erneut beschließt.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

I-3 Wx 118/07

In dem Verfahren betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft O.

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 27. April 2007 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht G., der Richterin am Oberlandesgericht Dr. L. und des Richters am Oberlandesgericht von W.

am 14. September 2007

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel zurückgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde werden den Beteiligten zu 1 auferlegt.

Sie haben den übrigen Beteiligten die ihnen im dritten Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: Bis 5.000,- Euro.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1 bis 3 sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft O. Auf die Beteiligte zu 2 entfallen 5.296,08/10.000 Miteigentumsanteile und damit die Mehrheit der Stimmen in der Gemeinschaft.

Die frühere Verwalterin der Gemeinschaft, zwischen deren Mitgliedern vielfältige Differenzen bestehen, die zum Teil gerichtlich ausgetragen werden, kündigte ihren Verwaltervertrag unter dem 07. Februar 2006 zum 30. Juni 2006, woraus sich die Notwendigkeit einer Verwalterneubestellung ergab.

Der Beteiligte zu 4 stellte sich am 13. Februar 2006 persönlich bei der Beteiligten zu 2 vor. Die zunächst auf den 04. April 2006 vorgesehene Eigentümerversammlung wurde abgesagt, weil der von der Beteiligten zu 2 als Verwalter vorgeschlagene Beteiligte zu 4 verhindert war und weitere Angebote zum Vergleich herangezogen werden sollten.

Mit der Einladung vom 11. Mai 2006 zur Eigentümerversammlung am 18. Mai 2006 wurden den Miteigentümern die Vertragsunterlagen des Beteiligten zu 4 und der seitens der Beteiligten zu 1 vorgeschlagenen Firma Immobilien - Service N. übermittelt.

In der Eigentümerversammlung vom 18. Mai 2006, in der sämtliche Miteigentümer anwesend bzw. vertreten waren, bestellte die Gemeinschaft unter den Beteiligten zu 4 mehrheitlich mit den Stimmen der Beteiligten zu 2 zum Verwalter (TOP 2), setzte den grundsätzlichen Bestellzeitraum eines Verwalters auf drei Jahre fest und ermächtigte die Beteiligte zu 2, den Verwaltervertrag für die Gemeinschaft abzuschließen (TOP 4).

Der Beteiligte zu 4 erschien nicht, während Herr N. sich persönlich vorstellte.

Die Beteiligten zu 1 haben die Beschlüsse zu TOP 2-4 der Eigentümerversammlung vom 18. Mai 2006 rechtzeitig angefochten.

Sie haben geltend gemacht, die Verwalterbestellung sowie die weiteren Beschlüsse zu TOP 3 und 4 widersprächen ordnungsgemäßer Verwaltung. Es sei zu befürchten, dass der Beteiligte zu 4 sich ausschließlich für die Interessen der Beteiligten zu 2 einsetzen werde.

Die Beteiligten zu 1 haben beantragt,

die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 18. Mai 2006 zu den Tagesordnungspunkten 2, 3 und 4 für ungültig zu erklären.

Die Beteiligte zu 2 hat beantragt,

diese Anträge abzulehnen.

Sie hat geltend gemacht, die angefochtenen Beschlüsse entsprächen ordnungsgemäßer Verwaltung. Es bestehe kein Grund an der Unparteilichkeit des Beteiligten zu 4 zu zweifeln.

Das Amtsgericht hat am 08. November 2006 die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 18. Mai 2006 zu TOP 2-4 für ungültig erklärt.

Der Amtsrichter hat ausgeführt, es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass der Beteiligte zu 4 fachlich ungeeignet sei. Zu berücksichtigen sei jedoch aufgrund der besonderen Konstellation innerhalb der Eigentümergemeinschaft, dass die Beteiligte zu 2 allein mit ihrer Stimmkraft als Mehrheitseigentümerin den Beteiligten zu 4 gegen die Stimmen der übrigen Beteiligten bestellt habe. Der Beteiligte zu 4 sei allein ihr bekannt gewesen. Aufgrund der Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft sei es jedoch erforderlich gewesen, dass der Beteiligte zu 4 sich vor einer Beschlussfassung den Fragen sämtlicher Miteigentümer stelle, damit diese auch einen persönlichen Eindruck gewinnen könnten. Aufgrund der besonderen Konstellation lasse der Umstand, dass der Beteiligte zu 4 sich allein der Beteiligten zu 2 vorgestellt habe und der der Bestellung nachfolgende Schriftverkehr den Eindruck entstehen, dass er insbesondere die Interessen der Beteiligten zu 2 vertrete.

Gegen diesen Beschluss hat die Beteiligte zu 2 rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt.

Während des Beschwerdeverfahrens wurde der Beteiligte zu 4 in der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 28. März 2007 (TOP 1) aufgrund der Stimmen der Beteiligten zu 2 und 3 mit sofortiger Wirkung zum Verwalter bestellt. Diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 1 mit Schrift vom 26. April 2006 angefochten.

Die Beteiligte zu 2 beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses die Anträge der Beteiligten zu 1 abzuweisen.

Die Beteiligten zu 1 haben beantragt,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Sie haben geltend gemacht, der Beteiligte zu 4 habe am 30. Juni 2006 die Unterlagen von der Vorverwalterin T. abgeholt und mit Datum 01. Juli 2006 sowohl seinen Verwaltervertrag als auch den alten Mietvertragsentwurf betreffend insgesamt drei Räume im Anbau und ein WC im Haupthaus unterzeichnet, welchen die Beteiligte zu 2 als Mieterin schon am 31. Juli 2003 unterzeichnet habe. Damit habe der Beteiligte zu 4 vom ersten Tag seiner Tätigkeit an aktiv zugunsten der Beteiligten zu 2 in die laufende Auseinandersetzung eingegriffen.

Die Kammer hat nach mündlicher Verhandlung und Anhörung des Beteiligten zu 4 am 27. April 2007 den angefochtenen Beschluss geändert und die Anträge der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen.

Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligte zu 2 entgegen tritt, verfolgen die Beteiligten zu 1 ihr ursprüngliches Begehren weiter.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 ist in der Sache nicht begründet, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 27 FGG).

1.

Das Landgericht hat ausgeführt, die Verwalterbestellung (TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 18. Mai 2006) entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die allgemeine Interessenkollision bzw. Zerstrittenheit zwischen den Beteiligten zu 1 und 2 reiche nicht aus, die Wahl des Beteiligten zu 4 für ungültig zu erklären.

Dass er allein durch die Mehrheitsstimmen der Beteiligten zu 2 gewählt worden ist, rechtfertige auch nicht die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses. In der Regel entspreche es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmenübergewicht gegen den Willen der übrigen Wohnungseigentümer eine ihm nahe stehende Person zum Verwalter bestellt [vgl. BayObLG WuM 1996, 648 f; ZMR 2001, 719]. Ein gegen die Bestellung sprechender wichtiger Grund liege vor, wenn bereits im Zeitpunkt der Bestellung Interessengegensätze offenkundig sind und deshalb von vornherein nicht mit der Begründung eines unbelasteten, für die Tätigkeit des Verwalters erforderlichen Vertrauensverhältnisses zu den anderen Wohnungseigentümern zu rechnen sei [BayObLG ZMR 2000, 846/847; OLG Düsseldorf ZMR 1999, 581 und WE 1996, 70/71]. Dies treffe hier nicht zu. Eine persönliche oder wirtschaftliche Verbundenheit mit der Beteiligten zu 2 sei weder vorgetragen noch ergäben sich hierfür Anhaltspunkte.

Der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 2 habe vielmehr vor der Kammer erläutert, dass die Beteiligte zu 2 den Beteiligten zu 4 vor ihrer Suche nach einem neuen Verwalter nicht gekannt und ihn erstmals im Zusammenhang mit der Suche getroffen habe.

Das Auftreten des Beteiligten zu 4 vor der Kammer habe den Eindruck vermittelt, dass er unvoreingenommen, unabhängig und ohne Einfluss von einer Seite handele, in keinem Lager stehe, sondern vielmehr die Interessen der Gemeinschaft sowohl gegenüber den Beteiligten zu 1 als auch gegenüber der Beteiligten zu 2 nach eigenem Überprüfen zum Wohle der Gemeinschaft zu vertreten wisse.

Bezogen auf den Zeitpunkt der Bestellung des Beteiligten zu 4 zum Verwalter am 18. Mai 2006 werde von den Beteiligten zu 1 allein vorgetragen, dass er sich ihnen nicht vorgestellt habe.

Die vorherige persönliche Vorstellung der verschiedenen Kandidaten anlässlich einer Eigentümerversammlung sei wünschenswert, aber keine gesetzliche Voraussetzung.

Entgegen den Darlegungen der Beteiligten zu 1 habe der Beteiligte zu 4 anlässlich der mündlichen Verhandlung vor der Kammer erläutert, dass er nicht kategorisch eine vorherige Vorstellung abgelehnt habe, sondern aufgrund bereits vereinbarter Termine die angebotenen Termine nicht habe wahrnehmen können. Alternative Termine seien ihm nicht unterbreitet bzw. Vorschläge von ihm nicht erbeten worden.

Die weiter angeführten Schreiben und die Unterzeichnung des Mietvertrages datierten allesamt nach der Wahl des Beteiligten zu 4 zum Verwalter und könnten daher nicht berücksichtigt werden.

Gegen die fachliche Eignung des Beteiligten zu 4 hätten die Beteiligten zu 1 nichts vorgetragen und ergebe sich auch nichts aus der Akte.

Abschließend sei anzumerken, dass durch den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 29. März 2007 - mithin 10 Monate nach der erstmaligen Bestellung - die nochmalige Wahl des Beteiligten zu 4 auch von dem Beteiligten zu 3 mitgetragen worden sei. Dieser Umstand lasse vermuten, dass die Tätigkeit des Beteiligten zu 4 in der zurückliegenden Zeit nicht nur im Sinne der Beteiligten zu 2 sondern auch im Sinne des Beteiligten zu 3 der Gemeinschaft dienlich und förderlich gewesen ist.

Auch der Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 18. Mai 2006 entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Gegen einen Bestellungszeitraum von drei Jahren bestünden keine Bedenken und dieser werde in der Sache von den Beteiligten zu 1 nicht angegriffen.

Der Beschluss zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 18. Mai 2006 sei ebenfalls nicht zu beanstanden.

Zwar könne bei so einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft auch vereinbart werden, dass der Verwaltervertrag von sämtlichen Wohnungseigentümern unterschrieben wird, gegen die Bevollmächtigung eines von ihnen zur Unterzeichnung des früher allen Wohnungseigentümern bekannt gemachten Verwaltervertrages bestünden jedoch keine Bedenken.

2.

Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung in den wesentlichen Punkten stand.

Die Kammer hat ohne Beanstandung die Eigentümerbeschlüsse vom 18. Mai 2006 zu TOP 2, 3 und 4 für wirksam gehalten.

a)

Das Rechtsschutzbedürfnis der Beteiligten zu 1 für die Anfechtung der Verwalterbestellung vom 18. Mai 2006 ab 01. Juli 2006 ist nicht deshalb entfallen, weil der Beteiligte zu 4 inzwischen durch den Beschluss zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 28. März 2007 mit den Stimmen der Beteiligten zu 2 und 3 von diesem Zeitpunkt an zum Verwalter bestellt worden ist. Denn zum Einen wird durch den zweiten Beschluss der Wirkungszeitraum des ersten Beschlusses vom 01. Juli 2006 bis zum 27. März 2007 nicht abgedeckt. Zum anderen ist der zweite Beschluss angefochten und sein Bestand demnach noch nicht endgültig gesichert.

b)

Das Landgericht hat die beanstandeten Beschlussfassungen rechtlich einwandfrei als den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend bewertet.

aa)

Die Bestellung des Beteiligten zu 3 zum Verwalter bewegt sich - wie die Kammer rechtlich einwandfrei ausgeführt hat - nicht außerhalb der Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Bedenken gegen die fachliche Qualifikation des Beteiligten zu 4 stehen nicht in Rede.

Dass der Beteiligte zu 4 im Lager der Beteiligten zu 2 steht, überwiegend deren Interessen unterstützt, also ein Defizit an Neutralität aufweist, ist nicht objektiviert. Ebenso wenig Anlass zu Bedenken gibt, dass er von der Beteiligten zu 2 vorgeschlagen wurde und er zuvor ein Vorgespräch mit dieser geführt hat. Auch die Bedeutung der unterbliebenen Teilnahme des Beteiligten zu 4 an der Eigentümerversammlung hat die Kammer nach Anhörung des Beteiligten zu 4 rechtlich beanstandungsfrei abgehandelt.

bb)

Soweit die Beteiligten zu 1 mit ihrer weiteren Beschwerde im Sinne eines Zeichens für einen Neutralitätsmangel des Beteiligten zu 4 geltend machen, er habe einen mit Schreiben vom 04.Juli 2007 reklamierten, aus Mietminderung resultierenden Rückstand aus der Zeit Januar bis Dezember 2006 in Höhe von 1.250,- Euro gegen den Beteiligten zu 2 nicht geltend gemacht, kann dies ihr Begehren nicht stützen. Denn zum Einen kommt es auf Umstände nach der Verwalterbestellung vom 18. Mai 2006 grundsätzlich nicht an. Zum Anderen haben die Beteiligten zu 1 diesen Vortrag erstmals in der Rechtsbeschwerdeinstanz zur Entscheidung gestellt, was hier prinzipiell nicht zulässig ist. Würde man dieses Vorbringen berücksichtigen, so müsste als unstreitig davon ausgegangen werden, dass die Beklagte zu 2 den Mietrückstand auf Betreiben des Beteiligten zu 4 inzwischen ausgeglichen ist. Die Beteiligten zu 1 sind dem entsprechenden Vorbringen in der Rechtsbeschwerdeinstanz nämlich nicht entgegen getreten.

cc)

Bedenken können sich allerdings dahin ergeben, ob der Beschluss zu TOP 3 Bestand haben kann. Er lautet:

"Die Eigentümer bestimmen einstimmig, dass der grundsätzliche Bestellungszeitraum eines Verwalters 3 Jahre beträgt.

(a)

Nichtig sind gemäß §§ 26 Abs. 1 Satz 4, 20 Abs. 2 WEG; 134 BGB Vereinbarungen oder Beschlüsse, die die freie Auswahl des Verwalters unmittelbar, etwa durch Statuierung der Verpflichtung, einen bestimmten Verwalter zu bestellen oder mittelbar durch Festlegung bestimmter Bedingungen der Bestellung oder des Verwaltervertrages einengen (Staudinger-Bub, WEG 2005 § 26 Rdz. 16). Dies gilt auch für Beschlüsse, die eine bestimmte Dauer für jede Bestellung verbindlich festlegen, da den Wohnungseigentümern die Möglichkeit genommen wird, einen Verwalter auf fünf Jahre oder auf eine kürzere oder längere als die festgelegte Dauer zu verpflichten (Staudinger-Bub a.a.O. Rdz. 20; a. A. Niedenführ-Schulze WEG § 26 Rdz. 24, der eine Regelung, dass die Bestellung immer für drei Jahre erfolgt, für eine zulässige Erleichterung hält).

(b)

Dies vorausgeschickt ist fraglich, ob durch TOP 3 eine solche strikte Festlegung erfolgen sollte bzw. erfolgt ist. In diesem Falle spräche nach den vorangegangenen Ausführungen Einiges für ihre Unwirksamkeit.

Hierfür ist entscheidend, ob "grundsätzlich" (der grundsätzliche Bestellungszeitraum) - wie gelegentlich im Laiensprachgebrauch verwendet - "immer, stets, ausnahmslos" bedeuten soll oder einen Grundsatz beschreiben soll, der Ausnahmen zulässt.

Beschlüsse sind wie Vereinbarungen auszulegen. Hiernach ist der Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt, maßgebend (BGH MDR 1999, 29; OLG Hamm ZMR 2005, 306, 308; KK-WEG-Elzer 2006 § 10 Rdz. 318, 208). Für einen unbefangenen Betrachter hat der Beschluss bei verständiger Würdigung die Bedeutung, dass lediglich die Regel (Grundsatz) für den Bestellzeitraum des Verwalters festgelegt werden, im Einzelfall abweichende Beschlussregelungen indes nicht ausgeschlossen werden sollten. So verstanden dient der Beschluss der Erleichterung künftiger Abstimmungen, statuiert keine rigide Bindung künftiger Bestellungen an den 3-Jahres-Zeitraum und ist daher weder gemäß §§ 26 Abs. 1 Satz 4, 20 Abs. 2 WEG; 134 BGB nichtig noch wegen Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung auf die Anfechtung hin für unwirksam zu erklären.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 und 2 WEG. Mit Rücksicht auf die in den wesentlichen Punkten plausibel begründete Vorentscheidung entspricht es der Billigkeit, den Beteiligten zu 1 neben den gerichtlichen Kosten auch die außergerichtlichen Kosten der übrigen Beteiligten im dritten Rechtszug aufzuerlegen.

Ende der Entscheidung