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Ob der WEG-Verwalter aufgrund des Verwaltervertrages oder einer Vollmacht berechtigt war, seinerseits die Gemeinschaft in den Tatsacheninstanzen anwaltlich vertreten zu lassen, ist unerheblich, wenn die Gemeinschaft den Verwalter in der Rechtsbeschwerdeinstanz - rückwirkend ermächtigt, in ihrem Namen das Verfahren zu führen und Anwälte zu beauftragen.

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OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

I-3 Wx 139/06

In der Wohnungseigentumssache

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 09.05.2006 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht G., des Richters am Oberlandesgericht von W. und der Richterin am Oberlandesgericht Dr. L.

am 9. Januar 2007

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Der Antragsgegner trägt die Gerichtskosten der weiteren Beschwerde.

Wert: 1.646 €.

Gründe:

I.

Der Antragsgegner ist Mitglied der oben näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt von ihm rückständiges Wohngeld gem. den Beschlüssen über die Wirtschaftspläne für das Jahr 2005 in der Eigentümerversammlung vom 12. April 2005 in Höhe von insgesamt 1.646 €.

Die anwaltlichen Vertreter der Gemeinschaft sind am 18. Januar 2006 durch den Verwalter bevollmächtigt worden, das Verfahren zu führen.

Der Verwalter war mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 20. Dezember 2005 (TOP 04.2) für die Zeit vom 1. Januar 2006 bis zum 31. Dezember 2007 gewählt worden. In dem gleichen Beschluss war der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ermächtigt und bevollmächtigt worden, einen geeigneten Verwaltervertrag zu schließen.

Beim Abschluss des Verwaltervertrages vom 6. Januar 2006 wurde die Gemeinschaft von drei Eigentümern bzw. Verwaltungsbeiräten (darunter auch der Vorsitzende des Beirates) vertreten.

Am gleichen Tage bevollmächtigte der Vorsitzende des Beirates den Verwalter u.a., die Gemeinschaft in allen gemeinschaftlichen Verwaltungsangelegenheiten außergerichtlich und auch gerichtlich zu vertreten.

Das Amtsgericht hat den Antragsgegner zur Zahlung des rückständigen Wohngeldes verpflichtet und gemeint, der Verwalter habe namens der Gemeinschaft wirksam die Vollmacht für die Rechtsanwälte erteilen können.

Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde gegen diesen Beschluss zurückgewiesen und die gleiche Auffassung vertreten. Der Verwalter sei durch den Verwaltervertrag (§ 3 Nr. 2 und § 2 Nr. 2 Abs. 3) dazu bevollmächtigt gewesen. Der Verwaltervertrag sei wirksam zustande gekommen. Die Bevollmächtigung des Vorsitzenden des Beirates zum Abschluss des Verwaltervertrages sei bestandskräftig geworden.

Gegen diesen Beschluss wendet sich der Antragsgegner mit der sofortigen weiteren Beschwerde und bittet, die vorliegenden Beschlüsse zu ändern und den Antrag als unzulässig zu verwerfen.

Auf Hinweis des Senates, dass der den Vorsitzenden des Beirates zum Abschluss des Verwaltervertrages ermächtigende Beschluss der Gemeinschaft nichtig sein dürfte, haben die Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 28. November 2006 u.a. beschlossen:

"Der Verwalter ... wird ermächtigt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft die Wohngeldrückstände gegen den ... (Antragsgegner) gerichtlich geltend zu machen. Hierzu wird der Verwalter ermächtigt, die Rechtsanwälte ... zu beauftragen."

"Die Eigentümergemeinschaft hat den durch den Verwaltungsbeirat bereits am 06. Januar 2006 rechtsverbindlich abgeschlossenen Verwaltervertrag .. erhalten. Dieser wurde durch die Eigentümer erneut bestätigt und angenommen. ..."

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 27 FGG.

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung u.a. ausgeführt, der Antrag sei zulässig. Dem stehe nicht entgegen, dass er ursprünglich von den einzelnen Eigentümern erhoben worden sei. Die Ansprüche im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums stünden zwar nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 2005, 2061) dem teilrechtsfähigen Verband und nicht den Wohnungseigentümern zu. Deswegen sei das Rubrum - wie geschehen - zu berichtigen gewesen.

Die den Rechtsanwälten vom Verwalter erteilte Vollmacht sei wirksam, da der Verwaltervertrag den Verwalter gemäß § 3 Nr. 2 zur Beitreibung rückständiger Hausgeldzahlungen zu Gunsten der Gemeinschaft im fremden oder eigenen Namen mit Wirkung für und gegen die Eigentümer außergerichtlich, nötigenfalls auch gerichtlich ermächtige. Gemäß § 2 Nr. 2 Abs. 4 (gemeint ist offensichtlich Abs. 3) sei der Verwalter auch in Aktivprozessen berechtigt, einen Anwalt zu beauftragen.

Die Vollmacht habe der Verwalter aufgrund des wirksam zustande gekommenen Verwaltervertrages und seiner Vollmacht vom 06.01.2006 erteilen können. Die dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden mit Beschluss der Gemeinschaft vom 20. Dezember 2005 erteilte Vollmacht ermächtige diesen zu einer ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Vertragsgestaltung. Ob die allgemeine Übertragung des Abschlusses eines Verwaltervertrages auf den Verwaltungsbeirat, ohne dass diesem - abgesehen von der Laufzeit - Vorgaben zu den Essentialia des abzuschließenden Vertrages gemacht werden, ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, sei zweifelhaft, könne vorliegend aber dahin stehen. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Köln (NJW-RR 2003, 8), der die Kammer sich anschließe, sei ein solcher Beschluss nur anfechtbar, nicht jedoch von Anfang an nichtig. Da der Antragsgegner den Beschluss nicht angefochten habe, sei der Beschluss nach § 21 Abs. 3 WEG bestandskräftig geworden.

Materiell sei der Antragsgegner gemäß § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet, das ausstehende Wohngeld in Höhe von 1.646 € für die Zeit von Mai 2005 bis November 2005 zu zahlen.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.

Der (teilrechtsfähige) Verband der Wohnungseigentümer kann von dem Antragsgegner Zahlung des - unstreitig - rückständigen Wohngeldes in Höhe von 1.646 € nebst Zinsen verlangen.

Der Verband konnte sich im WEG-Verfahren gem. § 13 FGG anwaltlich vertreten lassen, wobei grundsätzlich von Amts wegen zu prüfen ist, ob ein Beteiligter im WEG-Verfahren durch einen Bevollmächtigten ordnungsgemäß vertreten wird, eine (wirksame) Vollmacht also vorliegt (Staudinger/Bub, WEG, 13. Aufl., Rdnr. 85 vor §§ 43 ff.).

Es kann dahin stehen, ob der Verwalter aufgrund des Verwaltervertrages und der Vollmacht vom 6. Januar 2006 berechtigt war, namens der Gemeinschaft am 18. Januar 2006 die Anwälte zu bevollmächtigen, oder ob Verwaltervertrag und Vollmacht (und folglich auch die Bevollmächtigung der Anwälte) deshalb nicht wirksam waren, weil der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates die Gemeinschaft - wegen Nichtigkeit des ihn ermächtigenden Beschlusses vom 20. Dezember 2005 - nicht wirksam vertreten konnte.

Denn die Gemeinschaft hat mit Beschluss vom 28. November 2006 den Verwalter ermächtigt, in ihrem Namen das Verfahren zu führen und auch die Anwälte zu beauftragen. Damit hat sie die Verfahrensführung ausdrücklich genehmigt. Das ist auch in der Rechtsbeschwerdeinstanz noch nachträglich möglich, wenn ein - etwaiger - Mangel der Vollmacht von der Vorinstanz verneint worden ist, § 89 Abs. 2, 547 Nr. 4 ZPO, § 27 FGG (Zöller/Vollkommer, ZPO, 25. Aufl., § 89, 11).

Entgegen der Auffassung der weiteren Beschwerde haben die Beschlüsse Rückwirkung, auch wenn das nicht ausdrücklich so formuliert worden ist. Der Beschluss zu TOP 02.1.1 stellt eine Reaktion auf den Hinweisbeschluss des Senats dar. Die Eigentümer wollten ersichtlich das ausführen, was ihnen durch den Hinweisbeschluss nahegelegt worden war, in dem es wörtlich heißt: "... Damit fehlt es vorliegend an einer wirksamen Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Geltendmachung der Ansprüche gegen den Antragsgegner. Das Fehlen der Ermächtigung kann jedoch rückwirkend durch Genehmigung geheilt werden, indem die Ermächtigung in einer einzuberufenden Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen wird....." Indem die Wohnungseigentümer unter TOP 02.1.1 die ordnungsgemäße Ermächtigung, bezogen auf die gerichtliche Geltendmachung der Wohngeldrückstände des Antragsgegners, nachgeholt haben, haben sie eindeutig auf das laufende Verfahren Bezug genommen, welches insgesamt und von Anfang an durch die Ermächtigung gedeckt sein soll. Die Auslegung des Antragsgegners, dass der Verwalter lediglich "ab jetzt und für die Zukunft berechtigt sein soll, gerichtlich aktiv zu werden", ist abzulehnen, auch deswegen, weil ein solcher Beschlussinhalt vor dem Hintergrund des bisherigen Verfahrens nicht zielführend wäre.

Gemäß dem Beschluss zu TOP 02.2 hat die Wohnungseigentümerversammlung auch mit Rückwirkung dem Verwaltervertrag in der Fassung vom 06.01.2006 zugestimmt. Falls die Eigentümer der Meinung gewesen sein sollten, dass der Vertrag vom 06.01.2006 ohnehin schon "rechtsverbindlich" für die Gemeinschaft abgeschlossen worden sei, ist dies unschädlich; denn sie haben ihn jedenfalls "bestätigt und angenommen".

Im übrigen kann auf die rechtsfehlerfreien Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden.

Entgegen der Ansicht des Antragsgegners ist auch die landgerichtliche Kostenentscheidung nicht zu beanstanden, § 47 S. 2 WEG. Es ist nicht ermessensfehlerhaft, dem Antragsgegner die Erstattung der notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin aufzuerlegen, weil er seine Zahlungspflicht materiell nicht in Frage gestellt und seine formellen Einwände nur zur Zahlungsverzögerung erhoben hat.

Die Kostenentscheidung im Rechtsbeschwerdeverfahren beruht auf § 47 Satz 1 WEG.

Ende der Entscheidung