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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf
Beschluss verkündet am 16.07.2003
Aktenzeichen: I-3 Wx 149/03
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 15 Abs. 2
Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die nach der Teilungserklärung erlaubte gewerbliche Nutzung eines Teileigentums einschränkt, ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.
OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

I-3 Wx 149/03

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentumsanlage H-Straße 1,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss der 11. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 16.04.2003 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgerichts Dr. G, des Richters am Oberlandesgericht von W. und der Richterin am Oberlandesgericht Dr. L. am 16.07.2003

beschlossen:

Tenor:

Die angefochtene Entscheidung und die Entscheidung des Amtsgerichts vom 19.12.2002 werden aufgehoben.

Die Anträge der Antragsteller werden zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten der drei Instanzen.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert: 25.000 €.

Gründe:

I.

Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft H-Straße 1 in Wesel.

Der Antragsgegner erwarb im Jahr 1990 unter anderem Teileigentum an den im Erdgeschoss des Hauses gelegenen Räumen, in denen bis zur Umwandlung des Hauses in Wohnungseigentum 1986 eine Metzgerei betrieben worden war. Der im Zuge der Schaffung von Wohnungseigentum erstellten Teilungserklärung vom 21.04.1986 wurde ein Lageplan beigefügt, in dem die in § 1 der Teilungserklärung als "gewerblich genutzte Räume" bezeichneten Räume als "Laden, Kühlraum, Würzraum, Personalraum, Abstellraum und Putzraum" eingezeichnet worden sind (Bl. 12 Rs d.A.). Der Antragsgegner eröffnete in diesen Räumen einen Weinhandel, der 1993 vom zuständigen Ordnungsamt mit der Möglichkeit der Einrichtung einer "Probierecke" sowie eines Lagers für Flaschenweine genehmigt wurde. Im März 1994 beantragte er die Erlaubnis zum Betrieb einer Speisewirtschaft In der von ihm eingerichteten Weinstube wollte er zum Wein passende kleinere Imbisse anbieten. Eine erste Erlaubnis zum Betrieb einer Schank- und Speisewirtschaft wurde am 21.04.1995 erteilt. Darin wurde die Erlaubnis zeitlich wochentags auf 18.30 und an den Wochenenden auf 22.00 Uhr beschränkt (Bl. 103 d.A.). Mit Bescheid vom 19.08.1996 (Erlaubnisurkunde Nr. 63, Bl. 107 d.A.) wurde der Betrieb der Weinstube der allgemeinen Sperrzeit von 1.00 Uhr bis 7.00 Uhr unterstellt. Die für die Erteilung der Schankerlaubnis erforderlichen Herrentoiletten richtete der Antragsgegner in einem Hinterhaus ein (in der Teilungserklärung mit Nr. 6 bezeichnet und ebenfalls dem Antragsgegner gehörend), das über den im Gemeinschaftseigentum stehenden Hof des Wohnhauses zu erreichen ist. Sondernutzungsrechte an der Hoffläche sind nur im Rahmen des § 5 der Teilungserklärung, auf dessen Inhalt (Bl. 8 d.A.) Bezug genommen wird, eingeräumt worden.

In der Eigentümerversammlung am 28.04.2000 beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 11 mehrheitlich:

"Der Hof ist für Erholungszwecke (Kinderspiele, Sonnenbaden, Grillen und gemütliches privates Beisammensein) zu nutzen und in keiner Weise zur Lagerung oder geschäftlicher Nutzung zu gebrauchen."

In der Eigentümerversammlung vom 28.03.2002 beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 10 mehrheitlich:

"Da das Betreten des Hofes durch die Gäste des Ladenbesitzers Herrn S eine geschäftliche Nutzung darstellt und außerdem eine Beeinträchtigung der Hofnutzung der anderen Eigentümer darstellt, untersagt die Eigentümergemeinschaft mit sofortiger Wirkung das Betreten des Hofes für Kunden des Herrn S.

Der Verwalter wird von den Eigentümern ermächtigt, alle notwendigen gerichtlichen Schritte zu unternehmen, um diesen Beschluss durchzusetzen."

Zu TOP 9 enthält das Protokoll folgendes:

"... Die Teilungserklärung sieht klar einen Laden vor.

Es wird daher abgestimmt, ob im Laden und den dazugehörigen Räumen eine Schank- und Speisewirtschaft betrieben werden darf und somit eine Nutzungsänderung erlaubt wird.

Das Abstimmungsergebnis: 2 ja (S, J), 2 nein (K, T). Da eine Nutzungsänderung einstimmig beschlossen werden muss, ist der Betrieb einer Schank- und Speisewirtschaft im Laden und den dazugehörigen Räumen nicht erlaubt.

Beschluss: Die Teilungserklärung sieht klar einen Laden vor. Der Betrieb einer Schank- und Speisewirtschaft im Laden des Gebäudes H-Straße ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Da diese Genehmigung von der Eigentümergemeinschaft nicht einstimmig erteilt wurde, hat der Besitzer des Ladens und der dazugehörigen Räume den Betrieb einer Schank- und Speisewirtschaft ab sofort zu unterlassen.

Der Verwalter wird von den Eigentümern ermächtigt, alle notwendigen gerichtlichen Schritte zu unternehmen, um diesen Beschluss durchzusetzen.

Abstimmungsergebnis: Dieser Beschluss wurde mit 2 ja- (K, T) und zwei nein-Stimmen (S, J) gefasst.

Laut § 25 Absatz 5 WEG ist ein Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäftes mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft.

Somit ist der Beschluss wirksam, da Herr S nicht stimmberechtigt ist..."

Die vorgenannten Beschlüsse sind nicht angefochten worden.

Die Antragsteller haben beantragt,

1. dem Antragsgegner zu untersagen, in den im Erdgeschoss links gelegenen nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet, eine Schank- und Speisewirtschaft zu betreiben;

2. dem Antragsgegner zu untersagen, seinen Kunden das Betreten des Hofes zu gestatten.

Der Antragsgegner ist dem entgegengetreten.

Das Amtsgericht hat den Anträgen der Antragsteller entsprochen. Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners ist vom Landgericht zurückgewiesen worden.

Der Antragsgegner hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 FGG).

Das Landgericht hat zunächst rechtsfehlerfrei festgestellt, die Unterlassungsansprüche der Antragsteller gegen den Antragsgegner ergäben sich nicht schon aus der Teilungserklärung. Richtig sei zwar, dass der der Teilungserklärung beigefügte Lageplan einen im Erdgeschoss links des Hauses gelegenen Raum als "Laden" bezeichne. Hierin liege jedoch keine verbindliche Nutzungsbestimmung. Denn bei diesem Plan handele es sich unstreitig nicht um eine anlässlich der Teilungserklärung gefertigte Architektenzeichnung, in die als Grundlage der Teilungserklärung Zweckbestimmungen für konkrete Nutzungen aufgenommen werden sollten, sondern um ältere Bauantragsunterlagen, die im Jahre 1979 für eine bauordnungsrechtliche Nutzungsänderung der Räumlichkeiten zum Betrieb einer Metzgerei erforderlich gewesen seien. Dementsprechend nehme die Teilungserklärung in § 4 unter der Überschrift" Gegenstand des Sonder- und Gemeinschaftseigentums" auf den Lageplan lediglich hinsichtlich Lage und Ausmaß des Sondereigentums, nicht jedoch hinsichtlich einer konkreten Nutzungsart der früheren Räume der Metzgerei Bezug. Im dritten Absatz des § 1 der Teilungserklärung heiße es vielmehr nur, dass sich auf dem Grundstück ein Wohn- und Geschäftshaus mit "gewerblich genutzten Räumen" befinde. Folgerichtig verhalte sich der letzte Absatz des § 4 der Teilungserklärung unter anderem auch nur allgemein darüber, dass die Sondereigentümer das Recht der alleinigen Nutzung ihres Sondereigentums hätten. Von einer eingeschränkten Nutzung im Sinne des Lageplanes sei in der Teilungserklärung nicht die Rede. Dementsprechend sei auch zu keinem Zeitpunkt erwartet worden, dass der Antragsgegner dort keinen Weinhandel, sondern eine Metzgerei betreibe. Der Antragsgegner sei nach der Teilungserklärung vielmehr zu jeder "gewerblichen Nutzung" berechtigt, sofern sie mit dem Interesse der Wohnungseigentümer an einem geordneten Zusammenleben im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes vereinbar sei.

Diesen Ausführungen schließt sich der Senat an. Soweit das Landgericht jedoch im folgenden festgestellt hat, Grundlage der Unterlassungsansprüche seien die in der Eigentümerversammlung vom 28.04.2000 zu TOP 11 und vom 28.03.2002 zu TOP 9 und TOP 10 ergangenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, ist dies aus Rechtsgründen zu beanstanden.

Den Beschluss vom 28.03.2002 zu TOP 9 hat die Kammer - insoweit zutreffend -aufgrund der Feststellung des Abstimmungsergebnisses durch den Verwalter als zustande gekommen beurteilt; Sie hat jedoch gemeint, er enthalte eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 2 WEG, die nicht der Form einer Vereinbarung bedurft habe, da ihr keine Vereinbarung im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG entgegengestanden habe. Denn die Teilungserklärung lege den näheren Inhalt der Art und Weise der gewerblichen Nutzung gerade nicht fest.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung, insbesondere unter Berücksichtigung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20.09.2000 zur Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung (NJW 2000, 3500 = NZM 2000, 1184 = ZWE 2000, 518) nicht stand.

Auszugehen ist von der Formulierung in § 1 der Teilungserklärung:

"... Wohn- und Geschäftshaus mit gewerblich genutzten Räumen sowie einem gewerblichen genutzten Anbau." Es handelt sich hierbei um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß § 15 Abs. 1 WEG. Diese ist als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen. Für die Auslegung ist deshalb der für Grundbucheintragungen geltende Grundsatz maßgebend, wonach auf Wortlaut und Sinn abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (BGH ZMR 91, 230). Die Worte "gewerbliche Nutzung" stellen auf einen umfassenden Zweck ab. Sie sind nach der vorstehend erwähnten Auslegungsregel in dem Sinne zu verstehen, dass grundsätzlich jede gesetzlich zulässige gewerbliche Nutzung der Räume gestattet ist (vgl. nur BayObLG NJW-RR 94, 1038; ZMR 98, 184; NZM 00, 871; Palandt-Bassenge, 61. Aufl., § 15 WEG Rdnr. 13; Senat in 3 Wx 336/01 und 3 Wx 249/02).

Der Wohnungseigentümerbeschluss vom 28.03.2002 zu TOP 9, mit dem dem Antragsgegner der Betrieb der Schank- und Speisewirtschaft - eines gesetzlich erlaubten Gewerbes - verboten worden ist, stellt eine Änderung der zitierten Bestimmung in § 1 der Teilungserklärung dar. Teilungserklärungsändernde - vereinbarungsändernde - Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung sind jedoch nach der oben erwähnten BGH-Rechtsprechung mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer von Anfang an nichtig - sofern nicht eine Vereinbarung Beschlusskompetenz zur Änderung der Teilungserklärung einräumt, was hier nicht der Fall ist - (vgl. BGH NJW 2000, 3500 = NZM 2000, 1184 = ZWE 2000, 518; Bärmann/Pick/Merle, 9. Aufl., § 23 Rdnr. 12 sowie Rdnrn. 143 ff.). Folglich haben die Antragsteller keinen Anspruch gegen den Antragsgegner auf Unterlassung des Betriebs.

Die "geschäftliche Nutzung" des Hofes bzw. das Betreten des Hofes durch die Gäste des Antragsgegners können die Antragsteller aus den selben Gründen - fehlende Beschlusskompetenz - nicht unter Bezugnahme auf die Beschlüsse vom 28.04.2000 zu TOP 11 und 28.03.2002 zu TOP 10 verbieten. Diese Nutzung des Gemeinschaftseigentums ist notwendig mit der erlaubten gewerblichen Nutzung des Sondereigentums des Antragsgegners verbunden. Der Antragsgegner hat bereits in der Eigentümerversammlung vom 28.03.2002 zu Protokoll gegeben, dass der Weg der Kunden zur Toilette (über den Hof) für ihn geschäftlich zwingend sei. Mit Schriftsatz vom 25.07.2002 hat er unwidersprochen vorgetragen, die Gestattung der Nutzung der Herrentoilette sei mangels anderer Möglichkeiten hinzunehmen. Die Teilungserklärung erlaubt die gewerbliche Nutzung gleichermaßen in dem Anbau (Objekt Nr. 6), wo sich die Herrentoilette befindet. Dann muss aber auch der Zugang dazu gewährleistet, das heißt das Betreten des Hofes gestattet sein.

Aus diesen Gründen waren die Entscheidungen der Vorinstanzen aufzuheben und die Anträge der Antragsteller zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Zur Anordnung von Kostenerstattung bestand aus Billigkeitsgründen kein Anlass.

Ende der Entscheidung

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