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2. Gibt der Verwalter auf eine von sämtlichen Wohnungseigentümern ihm gegenüber fristgerecht erklärte Kündigung des Verwaltervertrages das Ende seiner Verwaltertätigkeit bekannt und erklärt er, künftig nicht mehr Ansprechpartner zu sein, so endet sein Anspruch auf Verwalterhonorar; für die Folgezeit bereits abgebuchtes Honorar hat er zu erstatten.

I-3 Wx 163/07

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft B.,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 gegen den Beschluss der 5. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach vom 6. Juni 2007 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht G. und der Richter am Oberlandesgericht D. und von W.

am 28. August 2007

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 2 trägt die Gerichtskosten des Verfahrens dritter Instanz.

Sie hat darüber hinaus die der Beteiligten zu 1 in diesem Rechtszug notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert: 2.115,84 Euro

Gründe:

I.

Die Beteiligte zu 2 war Verwalterin der im Rubrum bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß Verwaltervertrag vom 27. August 2002 endete der Vertrag am 30. April 2003 und verlängerte sich von Jahr zu Jahr, sofern nicht einer der Vertragspartner mit einer Frist von 3 Monaten schriftlich widerspricht.

Die Beteiligten streiten in dem vorliegenden Verfahren darüber, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beteiligte zu 2 durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsgemäß abberufen und außerdem den Verwaltervertrag wirksam zum 30. April 2005 gekündigt hat.

Die Beteiligte zu 1 hat gemeint, dass die Eigentümergemeinschaft die Beteiligte zu 2 wirksam abberufen und den Verwaltervertrag wirksam zum 30. April 2005 gekündigt habe. Sie hat deshalb das vertraglich vereinbarte und von der Beteiligten zu 2 eingezogene Verwalterhonorar für den Zeitraum von Mai 2005 bis April 2006 zurückverlangt.

Die Beteiligte zu 1 hat beantragt,

die Beteiligten zu 2 zu verpflichten, an sie, die Beteiligte zu 1 zu Händen der WEG-Verwalterin, der Firma K. 2.115,84 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basissatz seit dem 26. Januar 2006 zu zahlen.

Die Beteiligte zu 2 hat beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Das Amtsgericht hat am 30. Januar 2007 dem Antrag stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, die Beteiligte zu 1 habe gegen die Beteiligte zu 2 aus Leistungskondiktion gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt BGB einen Anspruch auf Rückzahlung des für die Monate Mai 2005 bis April 2006 vereinnahmten Verwalterhonorars in Höhe von insgesamt 2.115,84 Euro.

Die Beteiligte zu 2 habe dieses Honorar ohne rechtlichen Grund im Sinne des § 812 Abs.1 BGB erlangt. Der ursprünglich zwischen den Parteien bestehende Verwaltervertrag vom 27. August 2002 sei durch die von der Beteiligten zu 1 ausgesprochene Kündigung wirksam zum 30. April 2005 beendet worden. Zwar sei die Kündigung des Verwaltervertrages nicht konkludent in der am 10. März 2005 beschlossenen Abberufung enthalten. Die Kündigung des Verwaltervertrages durch die Wohnungseigentümergemeinschaft sei indes bereits zuvor in der am 15. Januar 2005 durch den Miteigentümer S. der Beteiligten zu 2 übersandten, von allen Wohnungseigentümern - für den Insolvenzverwalter der B. Handelsgesellschaft i. L. seitens des bevollmächtigten S. - unterschriebenen, Kündigungserklärung zu sehen. Der Kündigungserklärung sei ein in der Versammlung vom 14. Januar 2005 wirksam gefasster einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Ausspruch der Kündigung vorausgegangen.

Selbst wenn man zugunsten der Beteiligten zu 2 annehme, dass die Kündigung vom 15. Januar 2005 nicht den erforderlichen Formvorschriften entsprochen habe und damit unwirksam gewesen sei, stehe ihr für den Zeitraum vom 01. Mai 2005 bis 30. April 2006 ein Anspruch auf Verwalterhonorar nicht zu, weil die Beteiligte zu 2 in dieser Zeit die ihr geschuldete Leistung (Verwaltertätigkeit) weder erbracht noch in einer Annahmeverzug begründenden Weise der Beteiligten zu 1 angeboten habe, § 615 Satz 1 BGB.

Hiergegen hat sich die Beteiligte zu 2 mit der sofortigen Beschwerde gewandt.

Die Kammer hat am 06. Juni 2007 das Rechtsmittel zurückgewiesen.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt die Beteiligte zu 2 ihr ursprüngliches Begehren weiter.

Die Beteiligte zu 1 tritt dem Rechtsmittel entgegen.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 27 FGG.

1.

Das Landgericht hat ausgeführt, die sofortige Beschwerde habe keinen Erfolg. Das Amtsgericht habe zu Recht die Beteiligte zu 2 gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1,1. Alt. BGB für verpflichtet erklärt, das für den Zeitraum ab Mai 2005 eingezogene Verwalterhonorar an die Wohnungseigentümergemeinschaft zurückzuzahlen, weil das Vertragsverhältnis zwischen der Beteiligten zu 2 und der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 30. April 2005 wirksam beendet worden sei. Die Kammer erachte die Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung für zutreffend und nehme auf diese Bezug. In der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 14. Januar 2005 habe die Wohnungseigentümergemeinschaft einstimmig die Abberufung der Beteiligten zu 2 als Verwalterin beschlossen. Dieser Beschluss sei in der Folgezeit nicht von der Beteiligten nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG angefochten worden. Der Beschluss sei daher nach § 23 Abs. 4 WEG bestandskräftig und somit gültig. Der Miteigentümer S. habe unter dem 30. Dezember 2004 ein Kündigungsschreiben entworfen, das sodann alle Miteigentümer unterschrieben hätten. Das Kündigungsschreiben enthalte 10 Unterschriften. Der Insolvenzverwalter für die in Insolvenz befindliche Miteigentümerin Firma B. sei wiederum durch die vorgelegte Vollmacht vom 06. Januar 2005 durch den Miteigentümer S. ordnungsgemäß vertreten worden. Dieses Kündigungsschreiben habe der Miteigentümer S. am 15. Januar 2005 in den Briefkasten der Beteiligten zu 2 eingeworfen. Diese habe sodann mit Schreiben vom 17. Januar 2005 den Zugang des Kündigungsschreibens bestätigt. Mit Zugang dieses Kündigungsschreibens sei damit der Verwaltervertrag fristgerecht zum 30. April 2005 von der Wohnungseigentümergemeinschaft gekündigt worden. Nach diesem Zeitpunkt sei daher sowohl eine weitere Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft als auch eine weitere schriftliche Kündigung überflüssig.

2.

Diese - zum Teil unter zulässiger Bezugnahme auf die Ausführungen des Amtsgerichts getroffenen - Erwägungen des Landgerichts halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung im Wesentlichen stand.

a)

Die Vorinstanzen haben rechtlich einwandfrei festgestellt, dass der Verwaltervertrag vom 27. August 2002 durch die Kündigung vom 15. Januar 2005 zum 30. April 2005 beendet worden und demzufolge ein Rechtsgrund für das Behaltendürfen des für den Zeitraum Mai 2005 bis April 2006 abgebuchten Verwalterhonorars nicht besteht.

Da rechtlich zwischen der Aberkennung der Verwaltereigenschaft (Abberufung) und der Beendigung des schuldrechtlichen Verwaltervertrages (Kündigung) zu unterscheiden ist - Trennungstheorie (vgl. BGH NJW 1997, 2107; OLG Zweibrücken ZMR 2004, 66; KK-WEG-Abramenko § 26 Rdz. 5) - ist es allerdings für die Wirksamkeit der Kündigung ohne Belang, ob auch die Abberufung des Verwalters wirksam beschlossen wurde.

b)

Hinzu kommt, dass die Beteiligte zu 2 nicht nur - wie bereits das Amtsgericht ausgeführt hat - ein Angebot ihrer vertraglichen Verwalterleistungen an die Beteiligte zu 1 in Annahmeverzug begründender Weise (§ 615 Satz 1 BGB) nicht dargelegt hat, sondern darüber hinaus mit Schreiben vom 04. April 2005 ausdrücklich das Ende ihrer Verwaltertätigkeit für das in Rede stehende Objekt bekannt gegeben und erklärt hat, künftig nicht mehr Ansprechpartner zu sein.

Entfaltet aber der Verwalter nach Erklärung der Kündigung des Verwaltervertrages durch die Gemeinschaft keine Verwaltertätigkeit mehr und erklärt er sich der Gemeinschaft gegenüber zudem in keiner Weise mehr für vertraglich verpflichtet, so endet auch sein Honoraranspruch.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 und 2 FGG. Die Auslagenentscheidung rechtfertigt sich daraus, dass der Beteiligten zu 2 mit Blick auf die in den wesentlichen Punkten zutreffenden und eingehenden Begründungen der Vorinstanzen bei verständiger Würdigung klar gewesen sein musste, dass ihr Rechtsmittel ohne Erfolg bleiben würde.

Ende der Entscheidung