Cookie Consent by FreePrivacyPolicy.com

Judicialis Rechtsprechung

Mit der integrierten Volltextsuche, die vom Suchmaschinenhersteller "Google" zur Verfügung gestellt wird, lassen sich alle Entscheidungen durchsuchen. Dabei können Sie Sonderzeichen und spezielle Wörter verwenden, um genauere Suchergebnisse zu erhalten:

Zurück

Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf
Beschluss verkündet am 01.10.2003
Aktenzeichen: I-3 Wx 393/02
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 13 Abs. 2
WEG § 14
WEG § 15
WEG § 22
1.

Ein Wohnungseigentümer kann die Festschreibung einer bestimmten von ihm favorisierten Lärmschutzmaßnahme in der Hausordnung (hier: Geschlossenhalten des Kellerfensters) von der Gemeinschaft nicht verlangen.

2.

Eine Hausordnung, wonach "das sichtbare Aufhängen und Auslegen von Wäsche, Betten usw. auf Balkonen, Terrasse, im Gartenbereich und in den Fenstern usw. für unzulässig erklärt wird", kann nicht als Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs mit Stimmenmehrheit wirksam beschlossen werden.

3.

Den Wohnungseigentümern können Regelungen, wonach die jeweiligen Eigentümer für das Bereitstellen der Abfallbehältnisse sowie für den Winterdienst im wöchentlichen Wechsel verantwortlich sind und die Gartenarbeit Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, durch Hausordnung im Wege eines Mehrheitsbeschlusses nicht rechtsverbindlich auferlegt werden.

4.

Der Mehrheitsbeschluss, der einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums in Gestalt der Abtrennung einer von ihm sondergenutzten Teilfläche eines Spitzbodens von der übrigen seitens der Gemeinschaft genutzten restlichen Fläche gestattet, kann von einem anderen Eigentümer mangels eines in der Maßnahme zu sehenden erheblichen Nachteils nicht erfolgreich angefochten werden.

5.

Die Regelung in der mehrheitlich beschlossenen Hausordnung, wonach die Gestaltung (incl. Aufstellen von Möbeln) des Treppenabsatzes eine Etage tiefer unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer - den Bewohnern der jeweiligen Etage obliegt, unterfällt nicht der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für Gebrauchsregelungen und ist daher unwirksam.


OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF BESCHLUSS

I-3 Wx 393/02

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft A-Straße in N,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller und die Anschlussbeschwerde der Antragsgegner gegen den am 27. November 2002 verkündeten - und am 10. Januar 2003 bezüglich der Kostenentscheidung berichtigten - Beschluss der 11. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. H und der Richter am Oberlandesgericht Dr. T und von X

am 1. Oktober 2003

beschlossen:

Tenor:

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller und die Anschlussbeschwerde der Antragsgegner werden - unter Zurückweisung der weiter gehenden Rechtsmittel - die Entscheidungen der Vorinstanzen teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

1. Unter Ungültigerklärung des diesbezüglichen Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 28. Mai 2001 wird die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, die Befestigung eines Terrassengeländers an der Hauswand der Eigentumsanlage in dem Bereich, der den Beteiligten zu 1 als Sondernutzung zusteht, und zwar zu Lasten der Beteiligten zu 1, zu dulden.

2. Es werden nachfolgende Regelungen der in der Eigentümerversammlung am 28. Mai 2001 beschlossenen Hausordnung für ungültig erklärt:

a) die hinsichtlich des Betriebs von Wasch- und Trockenmaschinen getroffene Hausordnungsregelung;

b) die Regelung, "wonach das sichtbare Aufhängen und Auslegen von Wäsche, Betten usw. auf Balkonen, Terrasse, im Gartenbereich und in den Fenstern usw. für unzulässig erklärt wird,"

c) die Regelung, "wonach die jeweiligen Wohnungseigentümer für das Bereitstellen der Abfallbehältnisse sowie für den Winterdienst im wöchentlichen Wechsel verantwortlich sind,"

d) die Regelung in der betroffenen Hausordnung, wonach "die Gartenarbeit Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist,

e) die Regelung, wonach die Gestaltung (inkl. Aufstellen von Möbeln) des Treppenabsatzes und die Gestaltung des Treppenabsatzes eine halbe Etage tiefer den Bewohnern der jeweiligen Etage obliegt.

Die gerichtlichen Kosten des gesamten Verfahrens tragen die Antragsteller und die Antragsgegner je zur Hälfte als Gesamtschuldner. Außergerichtliche Kosten werden in allen drei Rechtszügen nicht erstattet.

Wert des Beschwerdegegenstandes:

für die ersten beiden Rechtszüge - insoweit unter teilweiser Änderung der Festsetzungen der Vorinstanzen -: jeweils 10.000,- €;

für das Verfahren in der 3. Instanz: 7.600,- €.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1 bis 4 sind Wohnungseigentümer in der von der Beteiligten zu 5 verwalteten Gemeinschaft A-Straße in N.

Die Beteiligten zu 1 haben beantragt,

1. den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28. Mai 2001, mit dem der Antrag der Beteiligten zu 1 in diesem Verfahren auf Befestigung eines Terrassengeländers an die Hauswand der o.g. Eigentumsanlage und zwar zu Lasten der Beteiligten zu 1 von der Eigentümerversammlung zurückgewiesen wurde, für ungültig zu erklären und die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, die Befestigung eines Terrassengeländers an die Hauswand der Eigentumsanlage zu Lasten der Beteiligten zu 1 zu dulden.

2. den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28. Mai 2001, mit dem der Antrag der Beteiligten zu 1 zu Lasten der Eigentümergemeinschaft die Steinplattierung der Verkehrsfläche in der Gartenanlage richten zu lassen, zurückgewiesen wurde, für ungültig zu erklären und die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, zu ihren Lasten die Steinplattierung der Verkehrsfläche in der Gartenanlage richten zu lassen.

3. den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28. Mai 2001, mit dem der Antrag der Beteiligten zu 1, den Verschlag auf dem Spitzboden der Wohnungseigentumsanlage zu Lasten der Beteiligten zu 2 zu beseitigen, abgelehnt wurde, für ungültig zu erklären und den aufgehobenen Beschluss dahingehend zu ersetzen, dass seitens der Eigentümergemeinschaft den Beteiligten zu 2 die Beseitigung des Vorschlages auf dem Spitzboden zu Lasten der Beteiligten zu 2 aufgegeben wird, hilfsweise, die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, zu beschließen, dass die Beteiligten zu 2 zur Beseitigung des Vorschlages auf dem Spitzboden zu ihren Lasten verpflichtet sind.

4. den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28. Mai 2001, mit dem der Antrag der Beteiligten zu 1, zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft einen automatischen Türschließer an die Haustür anbringen zu lassen, abgelehnt wurde, für ungültig zu erklären und die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, zu ihren Lasten einen automatischen Türschließer an die Haustür anbringen zu lassen.

5. den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28. Mai 2001, mit dem die von den Beteiligten zu 2 vorgelegte Hausordnung beschlossen wurde, für ungültig zu erklären und die von den Beteiligten zu 1 vorgelegte Hausordnung für die Eigentumsanlage für rechtskräftig zu erklären, hilfsweise, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28. Mai 2001, mit dem die von den Beteiligten zu 2 vorgelegte Hausordnung beschlossen wurde, bzgl. nachfolgend aufgeführter Regelungen für ungültig zu erklären und durch die weiter nachfolgend aufgeführten Regelungen zu ersetzen:

"a) Die Regelung, in der beschlossenen Hausordnung "wird darum gebeten, den Betrieb von Wasch- und Trockenmaschinen auf die Zeit von 6.00 Uhr bis 22.00 Uhr zu beschränken, an Sonn- und Feiertagen auf die Zeit von 8.00 Uhr bis 22.00 Uhr" wird aufgehoben und ersetzt durch die Regelung:

Als grundsätzliche Ruhezeiten werden die täglichen Zeiträume von 22.00 Uhr bis 7.00 Uhr und von 13,00 Uhr bis 15.00 Uhr festgelegt. An Sonn- und Feiertagen wird diese Ruhezeit erweitert auf 18.00 Uhr bis 8.00 Uhr und 12.00 Uhr bis 15.00 Uhr.

Darüber hinaus ist beim Betrieb von Maschinen in der Waschküche das Kellerfenster aus Lärmschutzgründen geschlossen zu halten. In den Ruhezeiten dürfen grundsätzlich keine ruhestörenden Arbeiten vorgenommen werden, insbesondere ist jeglicher Betrieb von Wasch- und Trockenmaschinen sowie Werkzeugmaschinen zu unterlassen. Dies gilt auch für Arbeiten in Kellerräumen und auch bzw. in gemeinschaftlichen Flächen und Räumen in und außer Hauses.

b) Die Regelung in der betroffenen Hausordnung, "ist es geboten durch das gleichzeitige Öffnen der Fensterflügel im Wasch- und Trockenraum die erforderliche Querlüftung beim Stoßlüften herbeizuführen. Bei Außentemperaturen unter 10 ° C ist die Belüftung auf 2 x eine halbe Stunde täglich reduziert und entfällt bei Frost." wird aufgehoben und ersetzt durch die Regelung:

Während der Heizperiode sind die Fenster im Kellergeschoss und im Treppenhaus geschlossen zu halten.

c) Die Regelung in der betroffenen Hausordnung, wonach es jeder Partei gestattet ist (nur) einen Wäschetrockenständer in den Wasch- und Trockenräumen aufzustellen" wird für ungültig erklärt.

d) Die Regelung in der betroffenen Hausordnung, "wonach das sichtbare Aufhängen und Auslegen von Wäsche, Betten usw. auf Balkonen, Terrasse, im Gartenbereich und in den Fenstern usw. für unzulässig erklärt wird," wird für ungültig erklärt.

e) Die Regelung der betroffenen Hausordnung, "wonach die Gestaltung (incl. Aufstellen von Möbeln) des Treppenabsatzes eine halbe Etage tiefer den Bewohnern der jeweiligen Etage obliegt", wird für ungültig erklärt und ersetzt durch die Regelung: Die Gemeinschaftsräume, bestehend aus Treppenhaus, Kellergang, Hausanschlussraum, Trockenraum und Waschküche, und die Gartenanlage incl. deren Verkehrsflächen sind von privaten Gegenständen, insbesondere Möbelstücken, freizuhalten. Gästefahrräder dürfen unterm Treppenabsatz im Kellergeschoss vorübergehend abgestellt werden.

f) Die Regelung der betroffenen Hausordnung, "wonach die Lüftung des Treppenhauses nach Bedarf erfolgt," wird für ungültig erklärt.

g) Die Regelung der betroffenen Hausordnung, "wonach auf dem Spitzboden ein mindestens 1 m breiter Bereich zur Begehung des Dachfensters und zu dem Speicherbereich der sich im Eigentum der Bewohner der 1. Etage befindet, freizuhalten," wird für ungültig erklärt.

h) Die Regelung in der betroffenen Hausordnung, "wonach die jeweiligen Wohnungseigentümer für das Bereitstellen der Abfallbehältnisse sowie für den Winterdienst im wöchentlichen Wechsel verantwortlich sind," wird für ungültig erklärt und ersetzt durch die Regelung, dass für das Bereitstellen der Abfallbehältnisse sowie für den Winterdienst zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft ein externer Dienstleiter beauftragt wird.

i) Die Regelung in der betroffenen Hausordnung, "wonach die Gartenarbeit Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, wird für ungültig erklärt und ersetzt durch die Regelung, dass zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Gartenarbeit ein externer Dienstleister beauftragt wird.

Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung mit am 7. März 2002 verkündeten Beschluss die Anträge der Beteiligten zu 1 abgelehnt.

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller, mit der diese ihr ursprüngliches Begehren weiterverfolgt haben, hat die Kammer nach abermaliger mündlicher Verhandlung mit am 27. November 2002 verkündetem - und am 10. Januar 2003 bezüglich der Kostenentscheidung berichtigten - Beschluss die amtsgerichtliche Entscheidung - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen wie folgt geändert:

"Die hinsichtlich des Betriebs von Wasch- und Trockenmaschinen im Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft A-Straße in N vom 28.05.2001 getroffene Hausordnungsregelung wird für ungültig erklärt. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.05.2001, mit dem der Antrag der Antragsteller, den Verschlag auf dem Spitzboden zu Lasten der Antragsgegner I zu beseitigen, abgelehnt wurde, wird für ungültig erklärt. Die Regelung der am 28.05.2001 beschlossenen Hausordnung, wonach die Gestaltung (inkl. Aufstellen von Möbeln) des Treppenabsatzes und die Gestaltung des Treppenabsatzes eine halbe Etage tiefer den Bewohnern der jeweiligen Etage obliegt, wird für ungültig erklärt.

Hiergegen wenden sich die Antragsteller mit der sofortigen weiteren Beschwerde, mit der sie beantragen, den angefochtenen Beschluss aufzuheben soweit ihr Rechtsmittel zurückgewiesen wurde und nach folgenden Anträgen zu erkennen:

1. den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28. Mai 2001, mit dem der Antrag der Beteiligten zu 1 auf Befestigung eines Terrassengeländers an der Hauswand der o.g. Eigentumsanlage - und zwar zu Lasten der Beteiligten zu 1 - von der Eigentümerversammlung zurückgewiesen wurde, für ungültig zu erklären und die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, die Befestigung eines Terrassengeländers an die Hauswand der Eigentumsanlage in dem Bereich, der den Beteiligten zu 1 als Sondernutzung zusteht, und zwar zu Lasten der Beteiligten zu 1, zu dulden.

2. den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28. Mai 2001, mit dem der Antrag der Beteiligten zu 1, zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft einen automatischen Türschließer an die Haustür anbringen zu lassen, abgelehnt wurde, für ungültig zu erklären und die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, zu ihren Lasten einen automatischen Türschließer an die Haustür anbringen zu lassen.

3. die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, in der Hausordnung eine Regelung darüber zu treffen, dass beim Betrieb von Maschinen in der Waschküche das Kellerfenster aus Lärmschutzgründen geschlossen zu halten ist.

4. die Regelung in der betroffenen Hausordnung, "ist es geboten, durch das gleichzeitige öffnen der Fenster im Wasch - und Trockenraum die erforderliche Querlüftung beim Stoßlüften Herbeizuführen. Bei Außentemperaturen unter 10 ° C ist die Belüftung auf 2 x eine halbe Stunde täglich reduzieren, entfällt bei Frost." wird aufgehoben und ersetzt durch die Regelung: Während der Heizperiode sind die Fenster im Kellergeschoss und im Treppenhaus geschlossen zu halten.

5. Die Regelung in der betroffenen Hausordnung, "wonach das sichtbare Aufhängen und Auslegen von Wäsche, Betten usw. auf Balkonen, Terrasse, im Gartenbereich und in den Fenstern usw. für unzulässig erklärt wird," wird für ungültig erklärt.

6. Die Regelung der betroffenen Hausordnung, "wonach die Lüftung des Treppenhauses nach Bedarf erfolgt," wird für ungültig erklärt.

7. Die Regelung in der betroffenen Hausordnung, "wonach die jeweiligen Wohnungseigentümer für das Bereitstellen der Abfallbehältnisse sowie für den Winterdienst im wöchentlichen Wechsel verantwortlich sind," wird für ungültig erklärt.

8. Die Regelung in der betroffenen Hausordnung, wonach "die Gartenarbeit Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, wird für ungültig erklärt.

Den Antrag ("Richten der Steinplattierung auf der Verkehrsfläche") erklären die Beteiligten zu 1 für erledigt, nachdem einige der Antragsgegner dies in Eigenarbeit bewerkstelligt haben.

Die Antragsgegner treten dem entgegen und begehren im Wege der Anschlussbeschwerde die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Die Antragstellerverteidigen sich gegen die Anschlussbeschwerde.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller und das Anschlussrechtsmittel der Antragsgegner haben zum Teil Erfolg. Insoweit erweist sich der angefochtene Beschluss als rechtsfehlerhaft (§ 27 FGG), im Übrigen ist er von entscheidungserheblichen Rechtsfehlern nicht beeinflusst.

An die Im Folgenden jeweils unter aa) wiedergegebene Begründung des Landgerichts schließt sich jeweils unter bb) die Stellungnahme des Senats an:

1. Sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller

aa)

Der Beschluss der Eigentümerversammlung, mit dem den Beteiligten zu 1 die Anbringung eines Geländers an der als Terrasse ausgestalteten Sondernutzungsfläche verwehrt wurde, sei - auch Negativbeschlüsse unterlägen nach neuerer Rechtsprechung der Anfechtung - sachlich nicht zu beanstanden. Die Beteiligten zu 1 könnten die Anbringung eines solchen Geländers an der Hauswand nicht beanspruchen. An der Stelle der beabsichtigten Montage stehe ihnen kein Sondernutzungsrecht zu. Der Voreigentümer der Wohnung der Beteiligten zu 1 habe mit der Terrasse zu einem erheblichen Teil die vom Sondernutzungsrecht erfasste Fläche überbaut. Ließe man aber die Montage des Geländers an einer eigentlich von dem Sondernutzungsrecht nicht mehr erfassten Stelle zu, so würde der an sich unrechtmäßige Zustand verfestigt. Auch die unter Umständen mehrjährige stillschweigende Duldung dieses Zustandes durch die Beteiligten zu 2 bis 4 führe nicht dazu, dass die Beteiligten zu 1 nunmehr einen Zustand herstellen dürften, der die Übermaßnutzung abermals erweitere.

bb)

Die Entscheidung des Landgerichts erweist sich insoweit als rechtlich fehlerhaft. Bei der Anbringung des Geländers handelt es sich um eine bauliche Veränderung im Sinn des § 22 WEG. Eine bauliche Veränderung ist jede dauerhafte Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums, die vom Aufteilungsplan oder früheren Zustand des Grundstücks abweicht und über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht. Eine solche Veränderung bedarf grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Die Zustimmung aller Wohnungseigentümers zu baulichen Veränderungen, die über ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, ist aber nicht erforderlich, wenn durch die Maßnahme deren Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Damit ist entscheidend, ob den Wohnungseigentümern in vermeidbarer Weise ein Nachteil entsteht. Als Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung anzusehen (BGHZ 116, 392; BayObLG WuM 1992, 563, 564).

Eine konkrete Benachteiligung kann z.B. in einer nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks des Gebäudes und der gesamten Wohnanlage gesehen werden, und auch dann vorliegen, wenn die bauliche Veränderung eine Nutzung ermöglicht, die der Zweckbestimmung des Sondernutzungsrechts widerspricht, wie sich dem Foto (GA 116) zwanglos entnehmen lässt - sprechen optische und technische Gründe nicht gegen die Anbringung des begehrten Geländers. Darin, dass das Geländer nicht nur an der Hauswand befestigt, sondern teilweise auf einer Fläche aufgestellt würde, die dem Sondernutzungsrecht der Beteiligten zu 1 an sich nicht unterliegt, würde - entgegen der Auffassung des Landgerichts - weder der Zustand des seinerzeit vom Rechtsvorgänger der Beschwerdeführer unrechtmäßig erweiterten Sondernutzungsrechts noch überhaupt ein rechtswidriger Zustand verfestigt. Denn - abgesehen davon, das die Anbringung eines ggf. ohne erheblichen Aufwand wieder zu beseitigenden Geländers eine der Zweckbestimmung des Sondereigentums widersprechende erweiternde Nutzung ohnehin nicht ermöglicht, besteht der aktuelle Zustand der Terrasse, wie die Antragsgegner selbst vortragen bereits seit 20 Jahren, sodass es nahe liegt, dass eine Rückführung des Sondernutzungsrechts der Antragsteller auf den ursprünglichen Umfang - jedenfalls ohne nachvollziehbare erhebliche Gründe - gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen würde. Hiernach und aus Gründen der Verkehrssicherungspflicht hat die Gemeinschaft die nicht mit erkennbaren Nachteilen verbundene Maßnahme hinzunehmen.

Auch der die Anbringung eines Türschließers ablehnende Eigentümerbeschluss sei nicht zu beanstanden. Den Eigentümern sei hinsichtlich der Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein gewisser Ermessensspielraum eröffnet. Im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung könne nicht jede Maßnahme verlangt werden, durch die alle nur erdenklichen Gefahren ausgeschlossen werden.

bb)

Die Ausführungen der Kammer sind rechtlich nicht zu beanstanden. Insbesondere sind weder Gründe des Lärmschutzes noch der Sicherheit sind als so gewichtig anzusehen, dass das vom Landgericht zu Recht eingeräumte Ermessen zwingend im Sinne einer Gestattung der von den Beschwerdeführern erstrebten Maßnahme, nämlich der Anbringung eines Türschließers, auszuüben war.

c)

aa)

Für eine Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft, in der Hausordnung eine Regelung darüber zu treffen, dass beim Betrieb von Maschinen in der Waschküche das Kellerfenster aus Lärmschutzgründen geschlossen zu halten sei, fehle es an der Gestaltungskompetenz der Kammer.

bb)

Dass durch den Betrieb von Maschinen in der Waschküche Lärm nicht im Übermaß und nicht zur Unzeit erzeugt werden darf, bedarf keiner besonderen Regelung. Letzteres gilt sowohl bei geöffnetem wie bei geschlossenem Kellerfenster. Die Festschreibung einer bestimmten von ihnen favorisierten Lärmschutzmaßnahme in der Hausordnung (Geschlossenhalten des Kellerfensters) können die Beteiligten zu 1 indes nicht verlangen.

aa)

Die Regelung hinsichtlich der Belüftung des Wasch- und Trockenkellers sei nicht zu beanstanden. Es entspreche allgemeiner Lebenserfahrung, dass gerade Trockenkeller mit Blick auf die Frischluftzufuhr und die Förderung der Wäschetrocknung von Zeit zu Zeit zu lüften seien. Für schlechte Witterungsbedingungen seien angemessene Beschränkungen vorgenommen worden.

bb)

Die Ausführungen der Kammer zu diesem Punkt sich beanstandungsfrei.

Der Einwand der Beschwerdeführer, ab 10 Grad Celsius werde die Dauerlüftung gestattet, geht fehl. Die Hausordnung gebietet, durch das gleichzeitige Öffnen der Fensterflügel im Wasch- und Trockenraum die erforderliche Querlüftung beim Stoßlüften herbeizuführen. Dies bedeutet, soweit erforderlich, also ggf. auch mehrmals täglich, kurz (bis ca. 15 Minuten) zu lüften (Stoßlüftung) und gerade keine Ermächtigung zur Dauerlüftung.

e)

aa)

Durch das Verbot der Wäschetrocknung im Freien würden die Beteiligten zu 1 nicht unzumutbar in ihren Rechten beeinträchtigt. Zum Einen sei dabei zu berücksichtigen, dass das Aufhängen von Wäsche durchaus als optische Beeinträchtigung angesehen werden könne. Über dies bestehe die Gelegenheit, die Wäsche im Keller zu trocknen.

Das in § 13 Abs. 1 WEG bestimmte Recht, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren, steht unter dem Vorbehalt der §§ 14, 15 WEG. Fassen also die Wohnungseigentümer eine Gebrauchsregelung, so wird das Recht aus § 13 Abs. 1 WEG nicht abgeändert, sondern eingeschränkt (vgl. Wenzel ZWE 2001, 226, 230). Die grundsätzlich mögliche Einschränkung ist rechtswidrig und vorletzt § 13 Abs. 1 WEG, wenn sie nicht mehr ordnungsgemäßem Gebrauch entspricht. Die Regelung in der betroffenen Hausordnung, "wonach das sichtbare Aufhängen und Auslegen von Wäsche, Betten usw. auf Balkonen, Terrasse, im Gartenbereich und in den Fenstern usw. für unzulässig erklärt wird", ist gleichbedeutend mit einem generellen Verbot des Wäschetrocknens im Freien.

Das Wäschetrocknen im Freien durch eine mit Mehrheit beschlossene Hausordnung ausnahmslos zu untersagen, stellt indes - anders als eine zeitweise Einschränkung aus sachlichen Gründen - eine Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs nicht dar.

f)

aa)

Rechtlich nicht zu beanstanden sei die Bestimmung, wonach die Lüftung des Treppenhauses nach Bedarf erfolge. Die Beteiligten zu 1 hätten keinen Anspruch auf vollständige Durchnormierung des gesamten Gemeinschaftslebens. Eine Lüftung müsse jederzeit nach Bedarf möglich sein, etwa aufgrund von Geruchseinwirkungen. Es sei kein Interesse der Beteiligten zu 1 ersichtlich, welches hier Einschränkungen rechtfertige. Soweit sie Durchzug in ihrer Wohnung reklamierten, könne dem durch eine Verbesserung der Isolierung der Etagentüren abgeholfen werden.

bb)

Hiergegen ist rechtlich nichts zu erinnern. Eventueller Missbrauch durch einzelne Wohnungseigentümer stellt die Regelung nicht in Frage. Dagegen können sich die Beschwerdeführer gegebenenfalls nach § 14 Nr. 1 WEG zur Wehr setzen (Bärmann/Pick/Merle WEG, 9. Auflage 2003 § 15 Rdz. 9).

g) + h

aa)

Die zum Abfall- und Winterdienst sowie zur Gartenarbeit getroffenen Bestimmungen seien rechtlich nicht bedenklich. Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur tätigen Mithilfe in einer mehrheitlich beschlossenen Hausordnung müsse zwar in ihrer konkreten Ausgestaltung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, d.h. dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen. Die vorliegende Verpflichtung zur Leistung von Gartenarbeit und Winterdienst sowie das Bereitstellen von Abfallbehältnissen erscheine weder unangemessen noch unausgewogen. Mit den Regelungen seien außergewöhnliche Belastungen körperlicher, zeitlicher oder finanzieller Art nicht verbunden. Auch mögliche Organisationsprobleme aufgrund der ohne Frage tiefen Zerstrittenheit der Parteien seien nicht unüberwindlich. Es seien auch Lösungen unter Einschaltung der Hausverwaltung denkbar, ohne dass ein externer Dienstleister eingeschaltet werden müsse. Schließlich könne auch jeder Wohnungseigentümer die von ihm zu leistende Arbeit von einem solchen durchführen lassen.

bb)

Rechtlich nicht haltbar ist allerdings die Auffassung der Kammer, dass die Bestimmungen der Hausordnung, wonach die jeweiligen Wohnungseigentümer für das Bereitstellen der Abfallbehältnisse sowie für den Winterdienst im wöchentlichen Wechsel verantwortlich sind" und die Gartenarbeit Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.

Die Streupflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums und ggf. öffentlicher Wege sowie die Gartenpflege im wechselnden Turnus mit der Verpflichtung zur tätigen Mitwirkung kann den Wohnungseigentümern nicht im Wege eines Mehrheitsbeschlusses auferlegt werden (Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 15 Rdz. 7 mit Nachweisen). Dies entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Hierbei würden Aufgaben, die in den Pflichtenkreis des Verwalters gehören und für die der Verwalter u.a. honoriert wird (Organisieren von Krankheits- und Urlaubsvertretung, Beauftragung und eventuelle Kontrolle eines Dienstleisters, sofern der Wohnungseigentümer die Leistung selbst nicht erbringen kann, die Eigentumswohnung vermietet ist etc.) auf die Wohnungseigentümer verlagert, ebenso das Haftungsrisiko. Auch liegt es auf der Hand, dass es sich für den einzelnen Wohnungseigentümer als ungleich schwieriger und kostenaufwendiger, wenn nicht sogar vielfach als unmöglich erweisen wird, (allein) für den ihm zugewiesenen Teil der Arbeiten einen Dienstleister zu finden. Schließlich kommt hinzu, dass es sich vorliegend um eine zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, in der tätige Mitarbeit des Einzelnen von vornherein nicht organisierbar erscheint.

i)

Das Gesuch der Beteiligten zu 1, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28. Mai 2001, mit dem der Antrag der Beteiligten zu 1 zu Lasten der Eigentümergemeinschaft die Steinplattierung der Verkehrsfläche in der Gartenanlage richten zu lassen, zurückgewiesen wurde, für ungültig zu erklären, ist zwar insoweit überholt als die Plattierung inzwischen von den Antragsgegnern in Ordnung gebracht worden ist. Allerdings ist eine Erledigung der Hauptsache diesbezüglich nicht festzustellen, weil mit Rücksicht auf die wechselseitigen Erklärungen der Beteiligten in der Eigentümerversammlung vom 31. März 2000 der Antrag nicht veranlagst war.

2. Anschlussbeschwerde der Antragsgegner

a)

aa)

Die hinsichtlich der Wasch- und Trockenzeiten getroffene Regelung sei unwirksam. Die Beteiligten zu 1 hätten die nach der beschlossenen Hausordnung geltenden Betriebszeiten für Wasch- und Trockenmaschinen zu Recht als zu weitgehend beanstandet. Denn die Hausordnung treffen bereits ihrem Wortlaut nach keine verbindliche Feststellung der einzuhaltenden Zeiten. Durch die Formulierung, es werde "gebeten" die entsprechenden Zeiten einzuhalten, sei nicht ausreichend sicher gestellt, dass auf die berechtigten besonderen Interessen der Hausbewohner Rücksicht genommen werde. Es gebe demnach keine feste Regelung, obwohl aufgrund der mit der Wäsche zusammen hängenden Lärmbelästigung ein Interesse der Gemeinschaftsmitglieder hieran bestehe.

Die häusliche Ruhe könne dadurch hergestellt werden, dass in der Hausordnung Zeiten vereinbart würden, zu denen der Gebrauch von Waschmaschinen und Trocknern untersagt sei. Angemessen seien - obwohl es hierauf mit Blick auf die Unwirksamkeit der gesamten Regelung nicht ankomme - Betriebszeiten wochentags von 7.00 Uhr bis 21.00 Uhr und an Sonn- und Feiertagen von 9.00 Uhr bis 12.00 und von 15.00 Uhr bis 20.00 Uhr.

bb)

Die Regelung hat das Landgericht mit Recht als unwirksam, da zur Normierung des regelungsbedürftigen Tatbestandes ungeeignet, beanstandet. Die vom Landgericht vorgeschlagene Regelung mag ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, stellt indes sicher nicht die einzige inhaltlich mögliche Gestaltung dar. Der Senat kann weder diese, geschweige denn eine Regelung mit den von den Beschwerdeführern erstrebten weiteren Einschränkungen vorgeben. Sie ist der autonomen Gestaltungsbefugnis der Wohnungseigentümer vorzubehalten.

b)

aa)

Der bezüglich der Trennwand getroffene Eigentümerbeschluss sei für ungültig zu erklären. Es könne dem Antrag der Beteiligten zu 1 als Minus entnommen werden, dass diese zumindest die dem Eigentümerbeschluss (Ablehnung, den Beteiligten zu 2 die Beseitigung der Trennwand aufzugeben) anhaftende negative Feststellungswirkung beseitigt wissen wollten. Wie den Lichtbildern (GA 162) zu entnehmen, handele es sich bei dem Einbau der Trennwand um eine Maßnahme, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinaus gehe, demnach um eine bauliche Veränderung, der die Beteiligten zu 1 nicht zugestimmt hätten. Die eingezogene Trennwand verändere das Gemeinschaftseigentum am Spitzboden grundlegend. Durch die abgeschlossene Tür der Wand sei allen Gemeinschaftsmitgliedern praktisch der Zutritt zum abgetrennten Bereich des Spitzbodens verwehrt. An der Zulässigkeit der baulichen Veränderung ändere sich auch nichts dadurch, dass den Beteiligten zu 2 ein Sondernutzungsrecht am hinter der Wand gelegenen Bericht zustehe.

bb)

Die Zustimmung aller Wohnungseigentümers zu baulichen Veränderungen, die über ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, ist nicht erforderlich, wenn durch die Maßnahme deren Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Damit ist entscheidend, ob den Wohnungseigentümern in vermeidbarer Weise ein Nachteil entsteht. Als Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung anzusehen (BGHZ 116, 392; BayObLG WuM 1992, 563, 504). Hier werden die Beschwerdeführer durch die Abtrennung eines von ihnen wegen des Sondernutzungsrechts der Beteiligten zu 2 ohnehin nicht nutzbaren Teiles des Dachbodens nicht mehr als unerheblich beeinträchtigt. Deshalb ist der betreffende Eigentümerbeschluss - entgegen der Auffassung des Landgerichts - gültig.

aa)

Die Regelung hinsichtlich der Gestaltung des Treppenhauses sei in der getroffenen Form unzulässig und daher aufzuheben. Grundsätzlich stehe die Gestaltung des Gemeinschaftseigentums zwar im Ermessen der Wohnungseigentümer. Dies dürfe allerdings nicht dazu führen, dass manche Eigentümer vollständig von der Gestaltung ausgeschlossen seien. Zumindest in Grundsatzfragen müsse ein Mitspracherecht bestehen, das vorliegend nicht ausreichend berücksichtigt werde, da nur die Anlieger des Treppenabsatzes hierzu befugt sein sollen.

Die Regelung in der mehrheitlich beschlossenen Hausordnung, wonach die Gestaltung (incl. Aufstellen von Möbeln) des Treppenabsatzes eine halbe Etage tiefer - unter Ausschluss der Beteiligung der übrigen Miteigentümer - den Bewohnern der jeweiligen Etage obliegt", stellt, so rechtlich beanstandungsfrei die Kammer, eine Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs nicht dar. Die Bestimmung begründet der Sache nach hinsichtlich Teilen des im Gemeinschaftseigentum stehenden Treppenhauses Sondernutzungsrechte der "Anlieger". Die Begründung eines Sondernutzungsrechts unterfällt indes nicht der Beschlusskompetenz für Gebrauchsregelungen (§ 15 WEG; BGH NZM 2000, 1184 = ZWE 2000, 518).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.

Zu einer Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten (§ 47 Satz 2 WEG) bestand kein Anlass.

Ende der Entscheidung

Zurück