Judicialis Rechtsprechung

1. In den Verfahren nach § 1 Nr. 3 und Nr. 4 BoSoG (ergänzende und komplexe Bodenneuordnung) ist in entsprechender Anwendung der § 58 Abs. 3 und § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB der Erlass des Sonderungsbescheids der für die Bestimmung des Bodenwerts maßgebende Zeitpunkt (Anschluss an den Beschluss des OLG Dresden (3.ZS) vom 13.12.1999 - 3 W 1583/99). Eine Vorverlegung auf einen früheren Zeitpunkt hier den der Eröffnung des Verfahrens) in entsprechender Anwendung des § 19 Abs. 1 SachenRBerG kommt nicht in Betracht.

2. Zur Anwendbarkeit des § 73 Abs. 3 SachenRBerG bei der Bemessung von Entschädigungs- und Ausgleichsleistungen nach § 15 BoSoG.

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Oberlandesgericht Dresden

Aktenzeichen: 10 W 1545/03

Verkündet am 03.06.2004

Beschluss

des 10. Zivilsenats

In dem Bodensonderungsverfahren

wegen einer Entschädigung nach dem Bodensonderungsgesetz

hat der 10. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden auf die mündliche Verhandlung vom 08.04.2004 durch

Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Richter am Oberlandesgericht und Richter am Amtsgericht

beschlossen:

Tenor:

1. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 21.11.2003 wird der Beschluss des Landgerichts Leipzig vom 10.10.2003 (AZ: 13 O 0838/02) im Kostenpunkt und in der Hauptsache wie folgt abgeändert:

Auf den Antrag der Beteiligten zu 1) auf gerichtliche Entscheidung wird der Widerspruchsbescheid der Beteiligten zu 2) vom 14.12.2001 (AZ: ) zu den Ziffern 1 und 2 wie folgt abgeändert:

"1. Der 2. Sonderungsteilbescheid der Beteiligten zu 1) vom 21.06.2000 zum Sonderungsplan Nr. 3/95 wird in Bezug auf die Festsetzungen über die Zahlungsverpflichtungen (Geldleistungen) dahin abgeändert, dass die von der Beteiligten zu 1) an die Beteiligten zu 3) zu zahlende Entschädigung für den Rechtsverlust auf 2.876.160,00 DM (= 1.470.557,20 EUR) festgesetzt wird.

Die Entschädigungs- und Ausgleichsliste auf den Seiten 11 und 12 des vorgenannten Bescheids wird entsprechend geändert.

Die Ziffer 5 des 2. Sonderungsteilbescheids vom 21.06.2000 wird aufgehoben. Die Ziffer 4 dieses Bescheids wird insoweit aufgehoben, als nach dieser die festgesetzte Geldentschädigung nach Maßgabe der Anordnung in der Ziffer 5 fällig werden soll.

Im Übrigen wird der Widerspruch verworfen.

2. Die Kosten des Widerspruchsverfahrens haben die Beteiligten zu 3) gesamtschuldnerisch zu 12/23 zu tragen. Die Beteiligten zu 3) haben der Beteiligten zu 1) die zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder -verteidigung notwendigen Aufwendungen zu 12/23 zu erstatten, sofern diese es bei der Beteiligten zu 2) beantragt. Die Beteiligte zu 1) hat den Beteiligten zu 3) auf Antrag zu 11/23 die notwendigen Aufwendungen im Widerspruchsverfahren zu erstatten. Die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts als Bevollmächtigten war notwendig."

Die Beteiligte zu 1) hat 57/80 und die Beteiligte zu 2) hat 23/80 der im Verfahren vor dem Landgericht Leipzig entstanden gerichtlichen Kosten zu tragen.

Die Beteiligte zu 1) hat den Beteiligten zu 2) und zu 3) 57/80 ihrer außergerichtlichen Kosten zu erstatten, die in dem gerichtlichen Verfahren vor dem Landgericht entstanden sind. Die Beteiligte zu 2) hat der Beteiligten zu 1) 23/80 der außergerichtlichen Kosten zu erstatten. Im Übrigen haben die Beteiligten zu 1), zu 2) und zu 3) ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen.

Die Beteiligte zu 4) behält ihre in dem Verfahren vor dem Landgericht entstandenen außergerichtlichen Kosten auf sich.

2. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 3) vom 11.11.2003 gegen den Beschluss des Landgerichts Leipzig vom 17.10.2003 (AZ: 13 O 830/02) wird zurückgewiesen.

3.

a) Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 1.247.485,16 EUR festgesetzt.

b) Die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens haben zu 1/6 die Beteiligte zu 2) und zu 5/6 die Beteiligten zu 3) zu tragen.

Die Beteiligte zu 2) hat 1/6 und die Beteiligten zu 3) haben 5/6 der der Beteiligten zu 1) im Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Die Beteiligten zu 3) haben der Beteiligten zu 4) ihre im Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten nach einem Gegenstandswert von 1.017.750,53 EUR zu erstatten.

Gründe:

I.

Die Beteiligten streiten um die richtige Bemessung einer Entschädigung nach § 15 Abs. 1 BoSoG für ein Gebiet in Leipzig , das in der DDR für Zwecke des komplexen Wohnungsbaus in Anspruch genommen wurde.

Die Entschädigung für die Nutzung von der Eröffnung des Verfahrens an durch das Ersuchen zur Eintragung eines Sonderungsvermerks am 29.06.1995 bis zum Eintritt der Bestandskraft eines ersten Teilsonderungsbescheids vom 13.12.1999 war bereits Gegenstand mehrerer Entscheidungen des für diese Materie bis zum 31.03.2000 zuständigen 3. Zivilsenats des OLG Dresden und des nunmehr zuständigen Senats (bis zum 31.12.2003 21. Zivilsenat) und anschließender Entscheidungen des Bundesgerichtshofes über Revisionsverfahren.

(OLG Dresden - Urteil vom 21.07.1998 - 3 U 3388/97 - unveröffentlicht und nachfolgend BGH - Urteil vom 18.02.2000 - V ZR 324/98 - VIZ 2000, 1160 ff.; OLG Dresden - Urteil vom 23.02.2001 - 21 U 709/00 - VIZ 2001, 687 ff. und nachfolgend BGH - Urteil vom 14.06.2002 - VIZ 2002, 375 ff.; OLG Dresden - Urteil vom 25.04.2002 - unveröffentlicht und nachfolgend BGH - Urteil vom 11.04.2003 - V ZR 209/02 - VIZ 2003, 443 ff.).

Die Umstände der tatsächlichen Inanspruchnahme des Grundstücks der Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 3) ohne eine der Bebauung entsprechende Regelung der Eigentumsverhältnisse und zur Einleitung des Verfahrens nach dem Bodensonderungsgesetz (BoSoG) sind in den Tatbeständen der vorgenannten Entscheidungen dargestellt worden. Hierauf wird Bezug genommen.

Im vorliegenden Fall geht es um die richtige Bemessung der Entschädigungsleistungen in einem Sonderungsbescheid vom 21.06.2000. Zu dem Erlass der Sonderungsbescheide ist folgendes darzustellen.

Erster Sonderungsteilbescheid der Beteiligten zu 1) vom 06.06.1997:

Das Städtische Vermessungsamt der Beteiligten zu 1) erließ am 06.06.1997 einen ersten Sonderungsteilbescheid für das Grundstück der Kläger (Akte 10 W 1459/03 - Bl. 108 bis 119 d.A.), in dem es eine Neuaufteilung von 42.776 m² des insgesamt 69.740 m² großen Flurstückes in insgesamt 35 Flurstücke ( /1 bis /35) anordnete, das Eigentum entsprechend einer Grundstücksliste den Nutzern zuwies und für die Beteiligten zu 3) einen Ausgleich für den Rechtsverlust von 4.509.630 DM festsetzte.

Gegen den Sonderungsteilbescheid legten die Beteiligten zu 3) Widerspruch bei der Beteiligten zu 2) ein. Dieser wurde mit Bescheid der Beteiligten zu 2) vom 12.01.1998 zurückgewiesen. Die Beteiligten zu 3) haben sodann einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 18 BoSoG gestellt. Das Landgericht Leipzig bestätigte mit Beschluss vom 11.09.1998 die Rechtmäßigkeit des Teilsonderungsbescheids dem Grunde nach, setzte jedoch die Entschädigung für den Rechtsverlust auf 5.275.206,50 DM herauf. Gegen diese Entscheidung legten alle Beteiligten Beschwerde bzw. Anschlussbeschwerde ein. Über diese Beschwerden hat das Oberlandesgericht Dresden mit Beschluss vom 13.12.1999 (3 W 1583/98 - veröffentlicht in VIZ 2000, 300 ff) dahin entschieden, dass es die Entscheidung des Landgerichtes abgeändert und den Sonderungsteilbescheid der Beteiligten zu 1) vom 6.06.1997 auch in Bezug auf die darin festgesetzte Höhe des Ausgleichszahlung wiederhergestellt hat.

Die Beteiligten zu 3) haben gegen den Beschluss des Oberlandesgerichts vom 13.12.1999 Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht erhoben (Dortiges AZ: 1 BvR 133/00). Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 04.07.2003 die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen.

Die Beteiligte zu 1) hatte mit Bescheid vom 21.06.2002 die Rücknahme des ersten Sonderungsteilbescheids ausgesprochen und die Entschädigungsleistung auf 2.803.439,04 DM festgesetzt (Anlage A 3 zum Verfahren 10 W 1549/03). Die Beteiligte zu 2) hat auf Widerspruch der Beteiligten zu 3) diesen Bescheid aufgehoben. Die Entscheidung der Beteiligten zu 2) ist bestandskräftig geworden.

Zweiter Teilsonderungsbescheid (Gegenstand dieses Verfahrens)

Mit einem zweiten Sonderungsteilbescheid vom 21.06.2000 (Anlage A 2 zum Verfahren 10 W 1549/03) hat die Beteiligte zu 1) die restlichen 26.964 m² sich zugeordnet. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um die auf dem ehemaligen Flurstück belegenen öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen. Den Entschädigungswert hat die Beschwerdeführerin auf 1.706.090,06 DM festgesetzt.

Die Beschwerdeführerin ist in der Begründung davon ausgegangen, dass

- für die Ermittlung des Bodenwerts für die Verkehrs- und Grünflächen die Zustellung des Sonderungsbescheids an den Grundstückseigentümer der für die Wertermittlung entscheidende Stichtag sei, so dass an sich der Bodenrichtwert für 2000 von 300 DM/m2 und nicht der im Zeitpunkt der Einleitung des Verfahrens geltende Bodenrichtwert von 370 DM/m2 maßgeblich sei,

- der Bodenrichtwert für die öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen sei mit 1/10 des Bodenrichtwerts, also mit 30 DM/m2 in Ansatz zu bringen sei,

- der Bodenrichtwert für die bebauten Flächen werde mit 320 DM/m2 bewertet, was dem Richtwert im Zeitpunkt des Erlasses des 1. Sonderungsteilbescheids (06.06.1997) entspreche.

Im Übrigen wird auf den Inhalt des Bescheids Bezug genommen. Gegen diesen 2. Teilsonderungsbescheid haben die ehemaligen Grundstückseigentümer, die Beteiligten zu 3), mit Schreiben vom 07.08.2000 Widerspruch bei der Beteiligten zu 2) eingelegt.

Mit Widerspruchsbescheid vom 14.12.2001 (AZ: ; Bl. 8 bis 17 d.A.) änderte die Beteiligte zu 2) den Bescheid ab. Die von der Antragstellerin an die Beteiligten zu 3) zu zahlende Entschädigung nach den Seiten 11, 12 des Ausgangsbescheids wurde durch die Beteiligte zu 2) von 1.767.220,56 DM auf 3.325.560,00 DM (= 1.700.331,83 EUR) heraufgesetzt. In den Gründen des Widerspruchsbescheids hat die Antragsgegnerin ausgeführt:

- Für die Bemessung der Entschädigung für den Rechtsverlust nach § 15 Abs. 1 BoSoG in einem Verfahren zur Bodenneuordnung nach § 5 BoSoG sei zwar nach § 20 Abs. 3 SachenRBerG der durchschnittliche Bodenwert aller im Sonderungsgebiet belegenen Grundstücke zu ermitteln. Der Bodenwert sei aber nach § 20 Abs. 2 SachenRBerG einheitlich in der Weise festzustellen, dass von dem grundsätzlich nach Bodenrichtwerten (§ 19 Abs. 5 SachenRBerG) ermittelten Verkehrswert in dem Gebiet nach § 19 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG ein Vorwegabzug von einem Drittel vorzunehmen sei; eine Einzelbewertung aller Grundstücke im Sonderungsgebiet nach ihrer Nutzungsart und eine daraus folgende Ermittlung eines durchschnittlichen Preises entspreche dagegen weder der Systematik noch dem Zweck des SachenRBerG und stehe auch mit dem sich aus den Materialien zum SachenRBerG ergebenden Regelungszweck in Widerspruch.

- Maßgeblicher Bewertungszeitpunkt für die Ermittlung der Höhe der Entschädigung sei der Tag der Einleitung des Verfahrens. Dieser erfordere einen nach außen erkennbaren Willensakt der Behörde, die Rechtsverhältnisse an den betroffenen Grundstücken in einem Verfahren nach dem BoSoG zu regeln. Dies sei hier der Tag (29.05.1995), an dem die Sonderungsbehörde beim Grundbuchamt ein Ersuchen auf Eintragung eines Zustimmungsvorbehalts nach § 6 Abs. 4 BoSoG gestellt habe, nach dem Verfügungen der Grundstückseigentümer der Genehmigung der Behörde bedurften. Maßgeblich für die Bemessung der Entschädigung sei daher der in 1995 geltende Bodenrichtwert von 370 DM/m2.

Gerichtliches Verfahren in der Sache (10 W 1545/03):

Der Widerspruchsbescheid ist der Beteiligten zu 1) am 07.01.2002 zugestellt worden. Mit Schreiben vom 05.02.2002, eingegangen beim Landgericht per Fax am 07.02.2002, hat die Beteiligte zu 1) einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Sie hat beantragt, unter teilweiser Aufhebung des Widerspruchsbescheids der Beteiligten zu 2) die Festsetzung der Entschädigung für den Rechtsverlust nach dem Ausgangsbescheid wiederherzustellen.

Die Beteiligten zu 3) haben in der Verhandlung vor dem Landgericht am 04.09.2003 die Abweisung des Antrags beantragt. Die Beteiligten zu 2) und zu 4) haben keine Anträge gestellt (Prot. Seite 2 = Bl. 67 d.A. 10 W 1545/03).

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 10.10.2003 (Bl. 70 bis 86 d.A.) den Antrag in vollem Umfang zurückgewiesen. Es hat zur Begründung ausgeführt:

- § 20 Abs. 2 SachenRBerG regele abschließend den Fall, in dem ein Grundstück Gegenstand der Bodenneuordnung sei, das in der DDR für Zwecke des komplexen Wohnungsbaus in Anspruch genommen worden sei, während § 20 Abs. 3 SachenRBerG den Fall regele, in dem mehrere Grundstücke Gegenstand der Bodensonderung seien.

- Maßgeblicher Stichtag sei der der Einleitung des Bodensonderungsverfahrens, das hier durch das Ersuchen um die Eintragung eines Zustimmungsvorbehalts nach § 6 Abs. 4 BoSoG beim Grundbuchamt am 29.06.1995 zum Ausdruck gekommen sei. Die Eröffnung des Verfahrens entspreche dem für die Festlegung eines Stichtags bei rechtsgeschäftlicher Bereinigung maßgeblichen Angebot zum Vertragsschluss nach § 19 Abs. 1 SachenRBerG. Angesichts der besonderen Regelung in § 19 Abs. 1 SachenRBerG seien die auf den Zeitpunkt der Entscheidung abstellenden § 57 Abs. 3 und § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht anzuwenden. Die Kammer folge der gegenteiligen Auffassung des 3. Zivilsenats des OLG Dresden (Beschluss vom 13.12.1999 - 3 W 1583/99 - abgedruckt in VIZ 2000, 300, 304 f.) nicht. Der Gesetzgeber hätte eine solche Regelung unter Verweisung auf die Vorschriften des BauGB unschwer treffen können, wenn er sie denn gewollt hätte. Aus § 19 Abs. 1 SachenRBerG ergebe sich jedoch, dass ein früherer Zeitpunkt für die Wertermittlung habe maßgebend sein sollen.

Gegen diese Entscheidung, die ihr am 23.10.2003 zugestellt worden ist, hat die Beteiligte zu 1) mit am 24.11.2003 (Montag) eingegangenem Schriftsatz Beschwerde eingelegt. In ihrer Begründung vom 21.12.2003 begehrt sie eine teilweise Aufhebung des Widerspruchsbescheids dahin, dass die Entschädigung auch für die mit dem 2. Sonderungsteilbescheid vom 21.06.2000 zugeordneten Flurstücke nach dem Bodenrichtwert bei Erlass des 1. Sonderungsteilbescheids im Jahre 1997 festgesetzt werden möge. Sie ist der Ansicht, dass allenfalls der Erlass eines Sonderungsbescheids mit einem Angebot im Sinne des § 19 Abs. 1 SachenRBerG vergleichbar sein könne.

Die Beteiligte zu 1) beantragt:

den Beschluss des Landgerichts Leipzig vom 10.10.2003, AZ: 13 O 838/02 aufzuheben und die Höhe der den Antragstellern (vom Senat eingefügt: Beteiligte zu 3) zugesprochenen Geldentschädigung unter Aufhebung des Widerspruchsbescheids des Antragsgegners (vom Senat eingefügt: Beteiligte zu 2) vom 14.12.2001 auf 1.470.557,20 EUR festzusetzen.

Die Beteiligte zu 2) beantragt:

die Beschwerde der Beteiligten zu 1) zurückzuweisen.

Die Beteiligten zu 3) haben sich dem Antrag der Beteiligten zu 2) angeschlossen. Die Beteiligte zu 4) hat erklärt, dass sie in dieser Sache keinen eigenen Antrag stelle.

Die Beteiligte zu 2) verteidigt die von der Beteiligten zu 1) angegriffene Entscheidung. § 19 Abs. 1 SachenRBerG sei auf Grund der Bezugnahme auf das SachenRBerG in § 15 Abs. 1 Satz 1 BoSoG ebenfalls anzuwenden. Die Einleitung eines Bodensonderungsverfahrens entspreche der Abgabe eines Angebots zum Vertragsschluss nach dem SachenRBerG, was nach § 19 Abs. 1 SachenRBerG den Wertermittlungstichtag festlege.

Die Beteiligten zu 3) haben in einem nach der Verhandlung vom 08.04.2004 eingereichten Schriftsatz vom 17.05.2004 vorgetragen, dass sie zwar der Ansicht des Senats folgten, dass der Wertermittlungsstichtag in Analogie zu den Bestimmungen des BauGB für das Enteignungsverfahren festzulegen sei. Maßgebend sei jedoch der Zeitpunkt der Besitzeinweisung durch das Moratorium, die analog der vorzeitigen Besitzeinweisung nach § 116 BauGB zu behandeln sei. Dieser werde durch die Eröffnung des Verfahrens nach dem BoSoG bestimmt. Mit dieser stehe fest, dass es zu einem Ausschluss des Eigentümers von seinem Eigentumsrecht am Grundstück kommen werde.

Gerichtliches Verfahren in der Sache (10 W 1459/03):

Der Widerspruchsbescheid der Beteiligten zu 2) ist den Beteiligten zu 3) (Antragstellern in jenem Verfahren) am 08.01.2002 zugestellt worden. Mit Schreiben vom 05.02.2002, eingegangen beim Landgericht am 07.02.2002, haben die Beteiligten zu 3) gerichtliche Entscheidung mit dem Ziel der Erhöhung der Entschädigungssummen begehrt.

Sie haben zur Begründung vorgetragen:

- Der Bodenwert für die gesamte Fläche von 69.740 m² betrage nach dem anzusetzenden Richtwert von 370 DM/m2 25.803.800,00 DM. Der gesamte Ausgleich für den Rechtsverlust an dem Grundstück, das dem Sonderungsgebiet entsprochen habe, sei nach § 15 Abs. 1 BoSoG in Verb. mit § 20 Abs. 2, 3 SachenRBerG daher mit 8.601.266,60 DM zu berechnen. Hiervon seien im ersten Bescheid 4.509.630,00 DM und im zweiten Sonderungsteilbescheid nach Änderung durch die Beteiligte zu 2) (Regierungspräsidium) 1.700.331,83 (= 3.325.559,90 DM) festgesetzt worden. Es verbleibe eine Differenz von 391.688,79 (= 766.076,70 DM), um den der 2. Teilsonderungsbescheid zu ihren Gunsten zu ändern sei.

Die Aufspaltung in zwei Sonderungsteilbescheide für ein Sonderungsgebiet sei willkürlich gewesen. Aus diesem Grunde habe die gesamte Entschädigung Gegenstand der Entscheidung des 2. Sonderungsteilbescheids zu sein. Diese müsse entsprechend angepasst werden.

- Auch bei einem Verfahren nach dem BoSoG sei die gem. § 73 SachenRBerG zu vereinbarende Nachzahlung nach einer Weiterveräußerung in die Entschädigung einzubeziehen. Sie könnten diesen Betrag nicht beziffern. Sie wüssten nur, dass die Gesamtfläche von 14.892 m², die der Beteiligten zu 4) im Verfahren zugeordnet worden sei, auch verkauft worden sei. Welcher Mehrerlös für den Bodenwert im Vergleich zu dem Ausgleichsbetrag erzielt worden sei, wüssten sie nicht. Sie gingen nach Pressemitteilungen von mehreren Mio. DM aus.

Die Beteiligten zu 3) haben beantragt:

1. Die Höhe der den Antragstellern zugesprochenen Geldentschädigung unter Aufhebung des 2. Sonderungsteilbescheids der Stadt Leipzig (vom Senat eingefügt: Beteiligte zu 1) im Bodensonderungsverfahren 3/95 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Leipzig (vom Senat eingefügt: Beteiligte zu 2) vom 14.12.2000 auf 2.092.029,33 festzusetzen,

2. festzustellen, dass die Beteiligte zu 1) verpflichtet sei, den Antragstellern (vom Senat eingefügt: Beteiligten zu 3) gemäß § 73 Abs. 1 Nr. 2 in Verb. mit § 73 Abs. 3 SachenRBerG den durch die Grundstücksnutzerin Wohnungsbaugenossenschaft (vom Senat eingefügt: Beteiligte zu 4) beim Verkauf der von ihr genutzten Flächen erzielten Mehrerlös für den Bodenanteil in die Geldentschädigung gemäß § 15 BoSoG einzubeziehen.

Die Beteiligte zu 1) hat - ohne sich schriftlich in der Sache zu äußern - die Abweisung des Antrags beantragt.

Die Beteiligte zu 2) hat in erster Instanz beantragt, den Antrag als unzulässig zurückzuweisen. In der mündlichen Verhandlung vom 04.09.2003 hat das Landgericht darauf hingewiesen, dass es die Beteiligte zu 2) nicht als Verfahrensbeteiligte nach § 18 Abs. 5 BoSoG in Verb. mit § 222 Abs. 1 BauGB ansehe.

Die Beteiligte zu 4) hat sich dem Antrag der Beteiligten zu 1) angeschlossen.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 17.10.2003 (Bl. 60 bis 68 d.A. 10 W 1459/03) die Anträge als unzulässig verworfen. Es hat zur Begründung ausgeführt:

- Der Antrag zu 1) sei unzulässig, weil über die Entschädigung für die im 1. Sonderungsteilbescheid betroffenen Flächen auch in diesem Bescheid bestandskräftig entschieden worden sei. Es könne unentschieden bleiben, ob eine solche Teilentscheidung hätte ergehen dürfen. Diese Frage sei einer nochmaligen Prüfung entzogen, nach dem des OLG Dresden mit dem Beschluss vom 13.12.1999 (3 W 1583/98) den 1. Sonderungsteilbescheid insoweit als rechtmäßig angesehen habe und dieser damit bestandskräftig geworden sei. Eine Überprüfung des Regelungsgegenstands des 1. Sonderungsteilbescheids stehe die Bestandskraft jenes Bescheids entgegen.

- Es sei daher auch nicht mehr zu entscheiden, ob die damals festgesetzte Entschädigung für den Rechtsverlust in entsprechender Anwendung des § 73 SachenRBerG höher hätte festgesetzt werden müssen, woran die Kammer im Übrigen erhebliche Zweifel habe. Auch über diesen Gegenstand wäre im 1. Sonderungsteilbescheid zu entscheiden gewesen.

Gegen diese Entscheidung haben die Beteiligten zu 3) mit Telefax vom 11.11.2003 Beschwerde eingelegt. In ihrer Begründung vom 29.01.2004 führen sie aus, dass die Aufspaltung des Sonderungsverfahrens für ein Grundstück in zwei Sonderungsteilbescheide rechtswidrig gewesen sei. Die Sonderungsbehörde sei verpflichtet, für das gesamte Sonderungsgebiet einen Bodenwert von 370 DM/m2 in Ansatz zu bringen. Das materielle Unrecht des ersten Sonderungsteilbescheids könne und müsse daher im 2. Sonderungsteilbescheid durch Anhebung der Entschädigung korrigiert werden.

Die Beteiligte zu 4) habe die von ihr genutzte Teilfläche von 14.892 m² an die Fa. GmbH verkauft und dabei einen Gewinn in einer den Beteiligten zu 3) nicht bekannten Höhe, nach Pressemitteilungen aber von mehreren Mio. DM erzielt. Der daraus erzielte Mehrwert sei entspr. dem § 73 SachenRBerG in die Entschädigung für den Rechtsverlust aus § 15 Abs. 1 BoSoG einzubeziehen.

Die Beteiligten zu 3) beantragen:

1. Den Beschluss des Landgerichts Leipzig vom 17.10.2003, AZ: 13 O 830/02, aufzuheben und die Höhe der den Antragstellern zugesprochenen Geldentschädigung unter Aufhebung des 2. Sonderungsteilbescheids der Stadt (vom Senat eingefügt: Beteiligte zu 1) im Bodensonderungsverfahren 3/95 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums vom 14.12.2001 (vom Senat eingefügt: Beteiligte zu 2) auf 2.029.029,33 EUR festzusetzen.

2. Den 2. Sonderungsteilbescheid der Beteiligten zu 1) aufzuheben und die Beteiligten zu 1) zu verpflichten, über die Entschädigungsleistung eines auf den Bodenanteil entfallenden Mehrerlöses aus der Veräußerung der der Beteiligten zu 4) im 1. Sonderungsteilbescheid zugewiesenen Bodenflächen an die Fa. GmbH neu zu bescheiden.

Die Beteiligte zu 1) beantragt,

Die Beschwerde der Beteiligten zu 3) zurückzuweisen.

Die Beteiligte zu 4) hat sich dem Antrag der Beteiligten zu 1) angeschlossen und ebenfalls Zurückweisung der Beschwerde beantragt. Die Beteiligte zu 2) hat insoweit keinen Antrag gestellt.

Die Beteiligte zu 1) trägt zur Begründung des Antrags auf Zurückweisung der Beschwerde vor:

- Die Beteiligten zu 3) seien schon deshalb nicht beschwert, weil im 2. Sonderungsteilbescheid in der Fassung des Widerspruchsbescheids schon der für die Beteiligten zu 3) günstigste Bodenwert von 1995 in Höhe von 370 DM/m2 in Ansatz gebracht worden sei.

- Der erste Sonderungsteilbescheid sei zudem bestandskräftig. Eine Änderung der darin festgesetzten Entschädigungen und Ausgleichsleistungen sei daher nicht mehr statthaft. Die Zulässigkeit des Erlasses eines solchen Bescheids sei bereits Gegenstand der gerichtlichen Prüfung gewesen und rechtskräftig in diesem Sinne entschieden worden.

- Die Frage, ob Fehlberechnungen des ersten Sonderungsteilbescheids korrigiert werden könnten, sei Gegenstand einer Rücknahmeentscheidung gewesen. Der Rücknahmebescheid sei jedoch zwischenzeitlich durch die Entscheidung der Beteiligten zu 2) im Widerspruchsverfahren aufgehoben worden. Diese Entscheidung sei bestandskräftig geworden.

- Die Frage der entsprechenden Anwendbarkeit des § 73 SachenRBerG stelle sich damit ebenfalls nicht mehr, nachdem der erste Bescheid bestandskräftig geworden sei.

Die Beteiligte zu 4) hat sich dem Antrag der Antragsgegnerin angeschlossen und ist der Auffassung, dass

- die Bestandskraft des ersten Sonderungsteilbescheids einer nochmaligen Überprüfung der Frage entgegenstehe,

- die Mehrerlösklausel des § 73 SachenRBerG nur bei einer rechtsgeschäftlichen Bereinigung vereinbart werden könne, ihre Anwendung im Verfahren nach dem BoSoG jedoch ausgeschlossen sei,

- der Bodenwert im Übrigen zu Gunsten der Antragsteller zu günstig mit 370 DM/m2 statt wie richtig mit 320 DM/m2 in Ansatz gebracht worden sei, weil nicht der Tag der Verfahrenseröffnung, sondern der der Auslegung des Entwurfs des Sonderungsplans für die Wertermittlung maßgeblich sei.

Termin vor dem Senat vom 08.04.2004:

Der Senat hat in beiden Sachen mündliche Verhandlung am selben Tage anberaumt. Nach Hinweis auf § 221 Abs. 3 des Baugesetzbuchs (BauGB) hat er die beiden Beschwerdeverfahren zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden.

II.

A. Beschwerde der Beteiligten zu 1) - Sache (10 W 1545/03)

Die Beschwerde der Antragstellerin nach § 19 BoSoG ist zulässig. Der Senat hat im Protokoll der Sitzung vom 08.04.2004 (Seite 3 = 143 d.A.) festgestellt, dass die Förmlichkeiten des Beschwerdeverfahrens eingehalten worden sind. Hierauf wird Bezug genommen.

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) ist auch in der Sache begründet. Der Widerspruchsbescheid der Beteiligten zu 2) vom 14.12.2001 ist gemäß dem in der Beschwerdeinstanz gestellten Antrag der Beteiligten zu 1) vom 21.11.2003 dahin abzuändern, dass die Entschädigungsleistung auf 1.470.557,20 (= 2.876.159,80 DM) neu festgesetzt wird. Dies ergibt sich aus folgenden Gründen:

1. Grundlagen für die Bemessung der Entschädigung für den Rechtsverlust nach § 15 Abs. 1 BoSoG:

Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BoSoG stehen dem Eigentümer als Entschädigung für den Rechtsverlust nur die im SachenRBerG für den Ankaufsfall vorgesehenen Ansprüche zu. Dies ist grundsätzlich der in § 68 Abs. 1 SachenRBerG bestimmte Preis bei einer Veräußerung nach diesem Gesetz, der die Hälfte des nach den §§ 19, 20 SachenRBerG zu ermittelnden Bodenwerts beträgt. Die Bemessungsgrundlagen für die Ermittlung des Bodenwerts bei den im komplexen Wohnungsbau der DDR oder im Siedlungsbau verwendeten Grundstücke ergeben sich aus dem § 20 Abs. 2 und Abs. 3 SachenRBerG.

Die Bedeutung dieser Vorschrift ist im Beschwerdeverfahren zwischen den Beteiligten nicht mehr streitig. Die Beteiligte zu 1)nimmt die vom Beschluss des 3. Zivilsenats vom 13.12.1999 (3 W 1583/98 - VIZ 2000, 300, 304 f.) abweichende Entscheidung des Landgerichts hin, dass der § 20 Abs. 3 SachenRBerG keine Grundlage für eine Einzelbewertung der im Sonderungsgebiet enthaltenen Verkehrsflächen mit einem Wert von 1/10 des Bodenrichtwerts oder - jetzt des Ankaufspreises nach § 5 Abs. 1, 2 VerkFlBerG - zulässt.

Der Senat hat im Hinblick auf eine Anfrage des Thüringer OLG mitgeteilt, dass er sich der Auffassung des Landgerichts insoweit anschließen und an der Entscheidung des vormals zuständigen 3. Zivilsenats nicht festhalten würde. Der Senat hat insoweit auf seine Entscheidung vom 23.02.2001 (21 U 709/00 - VIZ 2001, 687, 689 f.) Bezug genommen. Das Thüringer Oberlandesgericht hat sich inzwischen im Beschluss vom 24.05.2004 (9 U 264/01) ebenfalls dieser Auslegung angeschlossen, dass für die Bemessung der Entschädigung nach § 15 Abs. 1 BoSoG die Bemessungsgrundlagen für den Verkauf von Verkehrsflächen nach dem VerkFlBerG auf Grund der Bestimmung in § 13 Abs. 2 VerkFlBerG keine Anwendung finden könnten. Der Umstand, dass im Sonderungsgebiet auch Verkehrsflächen belegen seien, die keinen Verkehrswert mehr haben, werde durch den pauschalen Abschlag von 1/3 vom Bodenrichtwert nach § 20 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG berücksichtigt.

2. Der für die Bestimmung des Bodenwerts maßgebliche Zeitpunkt

Die Beteiligte zu 1) hat insoweit in der Beschwerdeinstanz auch keine Einwendungen gegen den Beschluss des Landgerichts erhoben. Sie begehrt nur noch insoweit eine Änderung des vom Landgericht bestätigten Widerspruchsbescheids der Beteiligten zu 2), als sie eine Festsetzung der Entschädigung auch für die im 2. Teilsonderungsbescheid vom 21.06.2000 geregelten Flächen nicht auf der Grundlage des Richtwerts von 1995 von 370 DM/m2 , sondern auf der Basis des Bodenrichtwerts von 1997 von 320 DM/m2 begehrt. Sie hat damit Erfolg.

Der Senat schließt sich der Auffassung des 3. Zivilsenats in seiner Entscheidung über den ersten Teilsonderungsbescheid vom 13.12.1999 an, nach der in einem Bodenordnungsverfahren die öffentliche Bekanntmachung des Sonderungsbescheids nach § 9 Abs. 1, 2 BoSOG der für die Berechnung der Entschädigungsleistungen maßgebende Stichtag ist.

Die Vorschriften zur Bestimmung des Wertermittlungsstichtags im BauGB sind in den Verfahren nach dem BoSoG entsprechend anzuwenden. Die analoge Anwendung der Bestimmungen im BauGB für die Bemessung von Geldbeiträgen und Ausgleichsleistungen im Umlegungsverfahren nach § 58 Abs. 3 BauGB und für die Enteignungsentschädigung nach § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist zur Schließung einer Regelunglücke im BoSoG und SachenRBerG und wegen der Gleichartigkeit der zu regelnden Sachverhalte geboten.

a) Fehlen einer besonderen gesetzlichen Regelung im BoSoG

Eine unmittelbar einschlägige gesetzliche Regelung dazu, welches der bei der sachenrechtlichen Bereinigung durch Verfahren zur ergänzenden oder komplexen Bodenordnung (§ 1 Nr. 3 und Nr. 4 BoSOG) maßgebliche Zeitpunkt für die Ermittlung des Bodenwertes zur Berechnung der Entschädigungs- und Ausgleichsleistungen in § 15 BoSOG ist, gibt es nicht. Das BoSoG (und die zu dessen Ergänzung ergangene SPV sowie die allgemeine Verwaltungsvorschrift VwVBoSoG vom 17.12.1997 - BAnz 25 vom 06.02.1998, auch abgedruckt in VIZ 1998, 189 ff.) treffen dazu keine Bestimmung.

b) Unanwendbarkeit der für die Bereinigung durch Rechtsgeschäft geltenden Bestimmung in § 19 Abs. 1 BauGB

§ 15 Abs. 1 Satz 1 BoSoG enthält keine selbständige Regelung für die Entschädigung für den Rechtsverlust, sondern verweist auf die im SachenRBerG für den Ankaufsfall vorgesehenen Ansprüche.

Nach § 19 Abs. 1 SachenRBerG ist der Tag der Abgabe eines Angebots zu einem Vertragsschluss nach dem SachenRBerG auch für die Ermittlung des Bodenwertes bestimmend. Diese Regelung kann allein in den Fällen angewendet werden, in denen die sachenrechtliche Bereinigung durch den Abschluss eines bürgerlich-rechtlichen Vertrages zwischen dem Nutzer und dem Grundstückseigentümer erfolgt, bei dem Angebot und Annahme nach den §§ 145 ff. BGB die essentialia für das Zustandekommen des Rechtsgeschäfts und der sich aus diesem ergebenden Rechtsfolgen sind. Dies ist so bei einem Ankauf nach §§ 61 ff. SachenRBerG (und nunmehr für die Verkehrsflächen nach § 3 Abs. 1 VerkFlBerG für die dort geregelten Sachverhalte).

In den Bodenordnungsverfahren nach dem BoSoG (wie auch in den Verfahren zur Bodenneuordnung nach §§ 56, 64 LwAnpG) erfolgt die sachenrechtliche Bereinigung jedoch durch eine hoheitliche Entscheidung in einem Verwaltungsverfahren. Der für eine Bereinigung durch Rechtsgeschäft geltende § 19 Abs. 1 SachenRBerG könnte hier allenfalls sinngemäß angewendet werden. Es gibt in diesen Fällen keine vertragliche Regelung zwischen dem früheren Rechtsinhaber und den durch die Neuregelung Begünstigten (den neuen Eigentümern).

§ 19 Abs. 1 SachenRBerG ist indessen weder nach seinem Wortlaut noch nach seinem Regelungszweck auf Bodenordnungsverfahren anzuwenden. Der Senat vermag sich weder dem Rechtsstandpunkt des Landgerichts im angegriffenen Beschluss (aa) noch demjenigen der Beteiligten zu 4) (bb) anzuschließen.

aa) Keine Festlegung der Wertermittlung auf den Zeitpunkt der Eröffnung des Verfahrens nach dem BoSoG

Das Landgericht hat die Auffassung vertreten, dass die Eröffnung des Verfahrens durch die Sonderungsbehörde dem § 19 Abs. 1 SachenRBerG entspreche. Dem vermag der Senat nicht zu folgen.

Gegen die vom Landgericht vorgenommene Gleichsetzung eines Angebots auf Abschluss eines Vertrages mit der Eröffnung des Verfahrens nach dem BoSoG spricht bereits der Umstand, dass es in diesem Zeitpunkt noch an einem Substrat fehlt, das einem Vertragsangebot entsprechen könnte. Die Bestimmung des § 19 Abs. 1 SachenRBerG ist auch bei einer rechtsgeschäftlichen Bereinigung nach ihrem Text und ihrem Regelungsgehalt gegenstandslos, wenn noch keine Seite eine zum Vertragsschluss führende Erklärung abgegeben hat. Die bloße Bekanntgabe der Bereitschaft von Grundstückseigentümer oder Nutzer, nach dem SachenRBerG kontrahieren zu wollen, löst auch nach § 19 Abs. 1 SachenRBerG keine Wirkungen in Bezug auf die Festlegung des für die Wertbestimmung maßgebenden Zeitpunkts aus.

Für den Eintritt der Wirkungen des § 19 Abs. 1 SachenRBerG muss stets die Erklärung einer Seite vorliegen, die die essentialia des abzuschließenden Vertrages (Gegenstand und Preis) dem SachenRBerG entsprechend bestimmt (vgl. auch Vossius, SachenRBerG, 2. Auflage, § 19, Rn. 22 und Zimmermann in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 19, 4. ErgLfg., § 19, Rn. 6). Dies ergibt sich bereits aus dem Text des Gesetzes. Auch der Rechtsgrund des § 19 Abs. 1 SachenRBerG spricht für diese Auslegung. Die Vorverlagerung des Wertermittlungszeitpunkts auf das Angebot zum Vertragsschluss begründet sich beim SachenRBerG (wie beim VerkFlBerG - vgl. dort § 3 Abs. 1) daraus, dass zur Durchführung der sachenrechtlichen Bereinigung ein gesetzlicher Kontrahierungszwang nach § 14 Abs. 1 SachenRBerG begründet worden ist. Es soll daher keine Seite Vorteile daraus ziehen können, dass sie ihrer gesetzlichen Verpflichtung nicht schon bei Abgabe des Angebots, sondern erst zu einem sehr viel späteren Zeitpunkt nachkommt. Eine Verzögerung bei der Erfüllung der gesetzlichen Verpflichtung zum Vertragsschluss in Erwartung steigender (die dem Eigentümer des Grundstücks zugute käme) oder fallender Bodenwerte (die dem Nutzer zugute käme) soll sich nicht auszahlen. Dies wird mit § 19 Abs. 1 SachenRBerG ausgeschlossen, indem es für die Wertermittlung auf den Zeitpunkt des Zugangs eines dem Gesetz entsprechenden Angebots ankommt.

Für diese Auslegung spricht auch der in der Begründung zu § 19 SachenRBerG zitierte § 95 Abs. 2 Nr. 3 BauGB (BT-Drs 12/5992, S. 118). Diese Norm wirkt für das Enteignungsverfahren nach dem BauGB einer solchen Spekulation auf steigende Bodenwerte entgegen, indem die Nichtannahme eines Angebotes zu angemessenen Bedingungen zur Vermeidung der Durchführung eines Enteignungsverfahrens den Eigentümer von den Vorteilen aus weiteren Werterhöhungen ausschließt, sofern er diese nicht durch Arbeit oder Kapital herbeigeführt hat. Voraussetzung für die Anwendung dieser Norm ist jedoch ebenfalls, dass dem betroffenen Eigentümer überhaupt ein solches Angebot unterbreitet worden ist (vgl. BGH - Urteil vom 24.03.1974 - III ZR 32/75 - DVBl. 1978, 39 ff.).

Es besteht daher aus dem Wortlaut und dem Zweck des § 19 Abs. 1 SachenRBerG weder Grund noch Anlass dafür, die Wertbestimmung auf einen Zeitpunkt festzulegen, der noch weit von der Veränderung der Rechtsverhältnisse an den betroffenen Grundstücken entfernt liegen kann.

Die Bindung der Wertermittlung an den Tag der Eröffnung des Bodensonderungsverfahrens würde schließlich in Bezug zur Regelung beim Moratoriumszins zu einer widersprüchlichen Verteilung der Chancen und Risiken aus den Wertveränderungen am Grundstücksmarkt führen. Der für die Zeit des Verfahrens zu entrichtende Moratoriumszins wird durch die Verhältnisse am Grundstücksmarkt bestimmt. Mit der Einleitung eines Verfahrens entsteht - unabhängig davon, ob das Verfahren von Amts wegen oder auf Antrag eines der in § 6 Abs. 1 Satz 3 in Verb. mit § 5 Abs. 4 BoSoG bezeichneten Antragsberechtigten, mit oder gegen den Willen des Grundstückseigentümers eröffnet worden ist - ein Anspruch auf den Moratoriumszins nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 8 EGBGB, dessen Höhe dem (vollen) Erbbauzins nach der Bestellung eines Erbbaurechts auf der Grundlage des SachenRBerG entspricht (BGH - Urteil vom 18.02.2000 - V ZR 324/98 - VIZ 2000, 367, 368) und sich nach dem jeweiligen Bodenwert bestimmt (vgl. BGH, a.a.O., S. 369 und Urteil vom 11.04.2003 - V ZR 209/02 - VIZ 2003, 443 f. m.w.N.). Es ist jedoch kein sachlicher Grund dafür zu erkennen, die Verzinsung des Bodenwerts in der Zeit des Bodensonderungsverfahrens an die Entwicklung der Bodenwerte anzupassen, die vom Bodenwert abhängige Entschädigung aber auf die Verhältnisse bei der Verfahrenseröffnung einzufrieren.

bb) Keine Bestimmung der Wertermittlung im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Sonderungsplanentwurfs

Die Beteiligte zu 4) vertritt unter Bezugnahme auf Thietz-Bartram (VIZ 1998, 500, 503) die Ansicht, dass die Bekanntmachung des Entwurfs des Sonderungsplanes durch die Behörde nach § 8 Abs. 3 Satz 3 BoSoG dem Zeitpunkt des Angebotes entspreche. Zur Begründung wird auch darauf verwiesen, dass dieser Zeitpunkt der Bekanntgabe eines Flurbereinigungsplanes nach § 59 Abs. 1 FlurbG entspreche, der von den meisten Verwaltungsgerichten auch für die Bodenordnungsverfahren nach § 64 LwAnpG als Stichtag für die Wertermittlung bestimmt werde (unter Hinweis auf OVG Magdeburg - Urteil vom 02.09.1998 - C 8 S 5/98 und OVG Frankfurt/Oder - Urteil vom 25.01.2001 - 8 D 12/98 - VIZ 2002, 52, 55).

Der Senat vermag sich auch nicht dieser Auffassung anzuschließen. Es ist dieser Ansicht zwar zuzugestehen, dass mit dem Entwurf eines Sonderungsplanes die einem Angebot entsprechenden Merkmale in Bezug auf den Gegenstand und das Entgelt vorliegen (vgl. Thietz-Bartram, VIZ 1998, 500, 503). Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Entwurf eines Sonderungsplanes sowohl die Grundstücksliste nach § 4 SPV als auch die Entschädigungs- und Ausgleichsliste nach § 5 SPV enthält, was nach Ziffer 7.7 der VwVBoSOG auch grundsätzlich so sein soll.

Gegen diesen Ansatz spricht jedoch, dass der Entwurf des Sonderungsplanes nicht auf Willensäußerungen der am Verfahren Beteiligten, sondern auf dem Regelungswillen einer Behörde bei der Wahrnehmung einer ihr übertragenen öffentlichen Aufgabe beruht. Der Entwurf des Sonderungsplans kann nicht dem Regelungswillen eines Beteiligten, wie dessen Angebot auf einen Vertragsschluss, zugerechnet werden. Der Entwurf des Plans wird vielmehr oft in einigen oder mehreren Punkten in Bezug auf die darin vorgesehene Regelung der Rechtsverhältnisse an den Grundstücken oder die Entschädigungs- und Ausgleichsleistungen keinen der am Verfahren Beteiligten vollständig zufrieden stellen.

Im Übrigen ist der Entwurf eines Sonderungsplanes nicht endgültig und für die Behörde nicht bindend. Der Plan kann von Amts wegen oder auf Grund von Einwänden der Betroffenen überarbeitet und neu ausgelegt werden. Im vorliegenden Fall ist dies auch geschehen. Der Entwurf des Sonderungsplanes für den ersten Teilsonderungsbescheid hat denn auch 2 mal ausgelegen, vom 23.09.1996 bis zum 23.10.1996 und nach Überarbeitung noch einmal vom 21.04.1997 bis zum 20.05.1997. Der Plan schafft insoweit auch noch keine dem § 19 Abs. 1 SachenRBerG einem vertraglichen Angebot entsprechende Bindung für die Behörde.

c) Wertermittlung nach dem Zeitpunkt der hoheitlichen Entscheidung über die Neuordnung der Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken

Die sachenrechtliche Bereinigung in den Verfahren nach § 1 Nr. 3 und Nr. 4 BoSoG erfolgt erst auf Grund des Erlasses des Sonderungsbescheids nach § 9 Abs. 1 BoSoG. Der weitere Fortgang hängt dann allein noch davon ab, ob der Bescheid sogleich bestandskräftig oder von einem der Beteiligten angefochten wird. Das Fehlen einer passenden Regelung zur Bestimmung des Wertermittlungsstichtags im BoSoG und im SachenRBerG für diese Fälle sowie die Vergleichbarkeit der zu regelnden Sachverhalte in den Umlegungs- und Enteignungsverfahren nach dem BauGB sowie der Verfahren zur Bodenneuordnung nach dem 8. Abschnitt des LwAnpG sprechen dafür, den Wertermittlungsstichtag auch hier nach den für jene Verfahren geltenden Grundsätzen festzulegen.

Bei diesem Ansatz kämen zwei Zeitpunkte in Betracht:

- Der vormals für die Streitigkeiten nach dem BoSoG zuständige III. Zivilsenat des OLG Dresden hat den Tag des Erlasses und der Zustellung des Sonderungsbescheids für maßgebend erachtet (Beschluss vom 13.12.1999 - 3 W 1583/98 - VIZ 2000, 300, 304). Er hat darauf verwiesen, dass diese Bewertungsregelung auch derjenigen für die Enteignungsentschädigung nach § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB und für die Bemessung von Beiträgen und Ausgleichsleistungen im Umlegungsverfahren nach § 58 Abs. 3 BauGB entspreche.

- Das Sächs. OVG vertritt für die Bodenordnungsverfahren nach § 56, § 64 LwAnpG die Auffassung, dass für die Bemessung der Abfindungen in Geld der Wert der Sache in dem Zeitpunkt maßgebend sei, an dem der neue Rechtszustand an die Stelle des alten trete (§ 44 Abs. 1 Satz 3, § 61 FlurbG). Danach würde es auf den Eintritt der Bestandskraft der Bestimmungen zur Änderung, Aufhebung oder Begründung von Eigentums- sowie beschränkt dinglicher Rechte an den Grundstücken nach § 13 Abs. 1 BoSoG ankommen (SächsOVG - Urteil vom 04.02.2002 - F 7 D 25/01 - RdL 2003, 70, 71).

Der erkennende Senat folgt der Auffassung des 3. Zivilsenats des OLG Dresden (aa). Ein Aufschieben des für die Wertermittlung maßgeblichen Zeitpunkts bis zum Eintritt der Bestandskraft des Sonderungsbescheids wäre nicht sachgerecht (bb). Der Zeitpunkt für die Wertermittlung ist auch nicht nach den Grundsätzen über die vorzeitige Besitzeinweisung in § 116 BauGB auf den Beginn der Eröffnung des Verfahrens nach dem BoSoG vorzuverlagern (cc). Die Entschädigung wäre daher grundsätzlich nach dem im Zeitpunkt des Erlasses des 2. Sonderungsteilbescheids im Jahre 2000 geltenden Bodenrichtwert zu bestimmen gewesen (dd). Dem könnte allerdings entgegenstehen, dass die Aufteilung der Regelung für ein Sonderungsgebiet in zwei zeitlich nachfolgende Sonderungsteilbescheide unzulässig gewesen sein oder die Sonderungsbehörde der Beteiligten zu 1) durch Aufschub der Entscheidung den Grundsatz der Objektivität und Neutralität der Verfahrensgestaltung im Interesse der Beklagten zu 1) als betroffene Nutzerin und neue Eigentümerin verletzt haben könnte (dd,1). Der Senat braucht diese Fragen nicht zu entscheiden, weil die Beteiligte zu 1) nur eine Abänderung des 2. Sonderungsbescheids nach dem (höheren) Bodenrichtwert von 1997 bei dem Erlass des 1. Sonderungsteilbescheids beantragt hat und im Beschwerdeverfahren die Verbote einer Entscheidung über den Antrag hinaus und der Verschlechterung der Entscheidung zu Lasten der anderen Beteiligten gelten (dd,2).

aa) Entsprechende Anwendung der § 58 Abs. 3 und § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB

Für die analoge Anwendung der Bestimmungen des BauGB sprechen die Ähnlichkeit der Verfahren und der Rechtsfolgen für die Beteiligten. Das Umlegungsverfahren ist mit demjenigen des BoSoG insofern ähnlich, als es eine Neuordnung der Grundstücke im Umlegungsgebiet zum Ziel hat, wobei Gegenstand der Verfahren nach dem BoSoG nicht die zweckmäßige Gestaltung der Grundstücke im Hinblick auf eine künftige, sondern deren Anpassung an eine bereits vorhandene Bebauung ist. Mit dem Enteignungsverfahren hat die Bodensonderung gemeinsam, dass sie nicht nur die Grundstücksgrenzen neu gestalten, sondern zugleich die Eigentumsverhältnisse der bereits bestehenden bauliche Nutzung anpassen soll. Das Verfahren nach dem BoSoG enthält somit Elemente aus beiden genannten Verfahren aus dem BauGB. Diese Gemeinsamkeiten sprechen dafür, die Vorschriften über die Bestimmung der Werte für Geldbeiträge und Ausgleichsleistungen im Umlegungsverfahren nach § 58 Abs. 3 BauGB und für die Bemessung des Verkehrswerts für die Entschädigung des Eigentumsverlustes im Enteignungsverfahren im § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB mangels einer geeigneten Bestimmung im BoSoG und im SachenRBerG entsprechend anzuwenden.

Die vorstehenden Regelungen sind nicht aus der Erwägung unanwendbar, dass das SachenRBerG dem Grundstückseigentümer beim Verlust seines Rechts nicht den vollen Bodenwert, sondern nur einen Ausgleich für den Rechtsverlust auf der Basis eines Vorwegabzugs für Maßnahmen zur Baureifmachung und zur städtebaulichen Entwicklung von einem Drittel und eines Halbteilungsgrundsatzes bereit stellt. Die Regelungen zur Höhe der Entschädigung beruhen auf dem Umstand, dass die Grundstücke in der DDR durch die Bebauung (hier durch die Verwendung im komplexen Wohnungsbau) faktisch in Anspruch genommen und die Grundstückseigentümer bereits dadurch von der wirtschaftlichen Nutzung ausgeschlossen waren. Diese Vorbelastung der betroffenen Grundstücke bei ihrem Eintritt in den Geltungsbereich des Grundgesetzes rechtfertigt es, den Ausgleich zwischen Grundstückseigentümern und Nutzern auf der Basis einer Halbteilung der durch die Marktwirtschaft entstandenen Bodenwerte (unter einem Vorabzug der durch die Erschließung und Entwicklung eingetreten Wertsteigerungen) vorzunehmen und auch eine sachenrechtliche Bereinigung durch Übertragung des Eigentums auf die Nutzer vorzusehen (vgl. BVerfG - Beschluss vom 22.02.2001 - 1 BvR 198/98 - VIZ 2001, 330, 332 f. - zum Ankaufsrecht). In Bezug auf die in der Marktwirtschaft üblichen (in den neuen Ländern in den vergangenen Jahren außerordentlichen) Schwankungen der Bodenwerte stellen sich für die Bestimmung der Entschädigungsleistungen nach § 15 Abs. 1 BoSoG jedoch die gleichen Probleme wie für die Ausgleichsleistungen bei der Umlegung und für die Entschädigungen bei der Enteignung nach dem BauGB. Hierzu hat der Gesetzgeber Bestimmungen getroffen. Zu deren Auslegung gibt es eine umfängliche Rechtsprechung, auf die bei den insoweit gleichartigen Fragen der Entschädigung nach dem BoSoG zurückgegriffen werden kann.

Die entsprechende Anwendung der Vorschriften des BauGB lässt sich auch nicht mit dem Umkehrschluss im landgerichtlichen Beschluss ausschließen, der Gesetzgeber hätte eine solche Regelung ohne besonderen Aufwand treffen können, wenn er das denn gewollt hätte. Solche Umkehrschlüsse sind nur dann gerechtfertigt, wenn man einen Anhaltspunkt für einen entsprechenden Regelungswillen des Gesetzgebers hätte. Wie jedoch bereits ausgeführt, fehlt es im vorliegenden Fall an einer für die Festlegung eines Wertermittlungsstichtags in einem behördlichen Verfahren geeigneten Bestimmung im BoSoG und im SachenRBerG. Eine solche Regelungslücke kann jedoch nicht Grundlage für den Umkehrschluss sein, dass der Gesetzgeber die entsprechende Anwendung von Normen in einem anderen Gesetz, die eine Regelung für vergleichbare Sachverhalte und Interessengegensätze der Beteiligten bereit stellen, nicht gewollt habe.

bb) Keine entsprechende Anwendung des FlurbG

Regelungen für eine Ermittlung des Wertes bei einer Eigentumsneuordnung in einem behördlichen Verfahren stellen neben den Regelungen des BauGB auch die Vorschriften des FlurbG bereit. Sie unterscheiden sich in dem hier zu erörternden Punkt darin, dass nach dem BauGB die Entscheidung und nach dem FlurbG deren Bestandskraft für den Zeitpunkt der Wertermittlung bestimmend ist.

Die an die behördliche Anordnung anknüpfenden Vorschriften in § 57 Abs. 3 und in § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB sind nach Auffassung des Senats für das Verfahren nach dem BoSoG der an die Bestandskraft anknüpfenden Regelung in § 44 Abs. 3 Satz 1 in Verb. mit § 61 Satz 2 FlurbG vorzuziehen. Das Verfahren nach dem BoSoG ist dem nach dem BauGB näher, da es neben der vorbereitenden Auslegung eines Planentwurfs auch die behördliche Entscheidung über den Eintritt der Rechtswirkungen des Planes kennt. Zudem stellt sich bei einem Aufschub des Wertermittlungsstichtags bis zum Abschluss gerichtlicher Verfahren in besonderer Weise das Problem, dass sich daraus ein besonderer Anreiz für einen Beteiligten ergeben kann, den Bescheid in Erwartung einer für ihn vorteilhaften Entwicklung der Bodenwerte anzufechten. Dies ist einer der Gründe dafür, warum einige Oberwaltungsgerichte auch für die Bodenordnungsverfahren nach §§ 56, 64 LwAnpG die Auffassung vertreten, dass für diese Verfahren der Stichtag für die Wertermittlung in Abweichung von den genannten Vorschriften des FlurbG die Bekanntgabe des Flurbereinigungsplanes sei (OVG Magdeburg - Urteil vom 02.09.1998 - C 8 S 5/98 und OVG Frankfurt/Oder - Urteil vom 25.01.2001 - 8 D 12/98 - VIZ 2002, 52, 55).

cc) Keine Anknüpfung an den Zeitpunkt der Eröffnung des Verfahrens in entspr. Anwendung des § 116 Abs. 4 BauGB in Verb. mit § 93 Abs. 4 Satz 2 BauGB

Der Senat vermag sich auch nicht dem Einwand der Beteiligten zu 3) im nachgereichten Schriftsatz vom 17.05.2004 anzuschließen, dass der Wertermittlungsstichtag in Anlehnung an die Regelungen des BauGB über die vorläufige Besitzeinweisung bestimmt werden müsse.

Soweit die Beteiligten zu 3) auf die Regelung des § 93 Abs. 4 Satz 2 BauGB verweisen, haben sie möglicherweise übersehen, dass die zitierte Vorschrift nicht den Preisermittlungsstichtag, sondern den Zeitpunkt für die der Entschädigung zugrunde liegende Qualität bestimmt (vgl. statt aller: Battis in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 8. Auflage (2002), § 95, Rn. 3). Die entsprechende Anwendung der Grundsätze des BauGB für die Ermittlung der Grundstücksqualität auch im SachenRBerG hätte zu einer dem § 5 Abs. 1 Satz 3 VerkFlBerG entsprechenden Wertfestlegung geführt. Danach wäre für die Ermittlung der Qualität des Grundstücks diejenige vor der tatsächlichen Inanspruchnahme durch die Bebauung entscheidend gewesen. Dies hätte bei einem in randstädtischer Lage im komplexen Wohnungsbau errichteten Wohngebiet (vgl. § 11 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG), was in der Terminologie des BauGB einer erstmaligen Bebauung im einem städtebaulichen Entwicklungsbereich (§ 165 BauGB) entspräche, zu einer wesentlichen geringeren Entschädigung für den Eigentumsverlust am Grundstück geführt. Diese wäre dann nach der früheren Qualität als begünstigtes Ackerland oder Bauerwartungsland unterer Stufe zu bemessen. Diese Werte liegen um ein Vielfaches unter dem nach dem SachenRBerG (§ 19 Abs. 2 Satz 1 und § 20 Abs. 2 Satz 2) anzusetzenden Werten für Bauland. Von einer solchen Regelung hat man in dem SachenRBerG auch für die Gebiete des ehemaligen komplexen Wohnungsbaus Abstand genommen, weil eine derartige Bestimmung die heutigen Nutzer einseitig begünstigt hätte.

Für den Stichtag zur Preisermittlung bei vorläufiger Besitzeinweisung stellt auch das BauGB keine speziellen Bestimmungen bereit. An die Stelle der Entschädigung für die Nachteile aus der vorzeitigen Besitzeinweisung und die Verzinsung der Entschädigungsleistung nach § 116 Abs. 4 Satz 1 BauGB tritt der Moratoriumszins aus Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 8 EGBGB, den die Beteiligten zu 3) von der Eröffnung des Verfahrens an erhalten haben.

dd) Keine Anknüpfung an einen späteren Zeitpunkt

Bei einer Bestimmung des Wertermittlungsstichtags nach § 9 Abs. 1, Abs. 2 BoSoG in entsprechender Anwendung der § 57 Abs. 3 und § 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB wäre allerdings grundsätzlich von den Wertverhältnissen nach dem Erlass des 2. Sonderungsteilbescheids am 21.06.2000 auszugehen, weil die Neuregelung der Eigentumsverhältnisse an diesen Teilflächen des Flurstücks auch erst in diesem Bescheid erfolgte.

(1) Rechtsfolgen bei einem unzulässigen Erlass von Teilsonderungsbescheiden für ein Sonderungsgebiet oder einem Hinausschieben der Entscheidung durch die Behörde im Interesse eines Beteiligten

Eine hiervon abweichende Bestimmung des Stichtags für die Wertermittlung könnte allerdings dann vorzunehmen sein, wenn die Sonderungsbehörde einen nicht zulässigen Teilbescheid erlassen hat oder nicht den Grundsätzen der Objektivität und Überparteilichkeit gefolgt ist. Dies könnte zu bejahen sein, wenn die Sonderungsbehörde bei fallenden Bodenwerten zugunsten eines der nach § 15 Abs. 5 BoSoG Ausgleichspflichtigen - hier der Beteiligten zu 1) selbst - den Erlass des Sonderungsbescheids für bestimmte Teilflächen eines einheitlichen Sonderungsgebiets ohne erkennbaren sachlichen Grund hinausgeschoben hätte.

Ob dies im vorliegenden Fall so war und welche Rechtsfolgen zu ziehen wären, muss hier deshalb offen bleiben, weil die Beteiligte zu 1) im 2. Sonderungsteilbescheid vom 21.06.2000 bereits eine Korrektur zu Gunsten der Beteiligten zu 3) vorgenommen hat. Sie hat die Entschädigung für den Rechtsverlust nicht auf der Grundlage des Bodenrichtwerts bei Erlass des zweiten Sonderungsteilbescheids aus dem Jahr 2000 (von 300 DM/m2), sondern auf der Basis des Bodenwerts aus dem Jahre 1997 (von 320 DM/m2) berechnet; dem Jahr, in dem sie den ersten Sonderungsteilbescheid erlassen hatte.

(2) Bindung an die Anträge und Verbot der Verschlechterung im Beschwerdeverfahren nach § 19 BoSOG

Eine weiterreichende Änderung des 2. Sonderungsteilbescheids in der Fassung des Widerspruchsbescheids zum Nachteil der Beteiligten zu 3) hat die Beteiligte zu 1) auch nicht beantragt. Der Senat dürfte sie daher auch nicht aussprechen. Eine über die Anträge hinausgehende Änderung der in einem Sonderungsbescheid festgesetzten Geldleistungen ist im gerichtlichen Verfahren und im Beschwerdeverfahren nicht mehr zulässig.

§ 19 Abs. 1 Satz 2 BoSoG verweist auf einige Vorschriften über das Revisionsverfahren in Zivilsachen. Die Verweisung entspricht derjenigen in § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG. Die Vorschrift über die Bindung an die im Beschwerdeverfahren gestellten Anträge in § 557 Abs. 1 ZPO (ne ultra petita), und - daraus folgend - das Verbot einer Verschlechterung für den Rechtsmittelführer (reformatio in peius) sind jedoch in die Verweisung nicht ausdrücklich mit aufgenommen worden.

Der Senat hat bereits dahin erkannt, dass in den Bodensonderungsverfahren eine Antragsbindung gilt und damit die nicht angefochtenen Teile des Antragsgegenstands in Rechtskraft erwachsen (Senat - Beschluss vom 19.12.2001 - 21 W 10/01 - VIZ 2002, 305, 307). Dies ergibt sich bereits aus § 18 Abs. 3 Sätze 1 bis 3 BoSoG; die anderen Teile des Bescheids werden bestandskräftig. Er hat ebenso (wenn auch nicht in den tragenden Erwägungen) in jener Entscheidung ausgesprochen, dass in Beschwerdeverfahren nach § 19 Abs. 1 BoSoG auch das Verbot der reformatio in peius gelte (Senat, a.a.O; ebenso Czub, ZOV 2002, 335, 343).

Es ist daher nicht mehr darüber zu entscheiden, ob die Beteiligte zu 1) im 2. Sonderungsteilbescheid die Entschädigung nach dem niedrigeren Bodenrichtwert im Jahre 2000 hätte bestimmen können oder eine solche Festsetzung aus den unter (1) genannten Erwägungen hier ausgeschlossen wäre.

3. Bestimmung des Wertes der Entschädigung für den Rechtsverlust (§ 15 Abs. 1 BoSoG)

Der Bodenwert ist danach unter Ansatz der Bodenrichtwerte (§ 19 Abs. 5 Satz 1 BoSoG) für den Wert baureifer Grundstücke im Sonderungsgebiet für das Jahr 1997 zu ermitteln. Dieser betrug 320 DM/m2. Bei einer Größe der durch den 2. Sonderungsteilbescheid zugeordneten Bodenfläche von 26.964 m² ergab sich ein Wert von 8.628.480 DM.

Die Entschädigung für den Rechtsverlust für die im komplexen Wohnungsbau der DDR in Anspruch genommenen Grundstücke erfolgt nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BoSoG nach den Grundlagen einer Preisbemessung für den Ankauf nach dem SachenRBerG. Zur Ermittlung des Entschädigungswerts ist der Wert der baureifen Grundstücke im Sonderungsgebiet nach § 20 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG um den pauschalen Abzug von 1/3 für die durch den komplexen Wohnungsbau erfolgten Maßnahmen zur Stadtentwicklung und zur Baureifmachung der Grundstücke im Sonderungsgebiet zu vermindern. Dies ergibt einen Betrag von 5.752.320 DM. Weiter ist der für die Preisbemessung nach § 68 Abs. 1 SachenRBerG ausgesprochene Grundsatz der Halbteilung der durch die Marktwirtschaft entstandenen Bodenwerte auch bei der Entschädigung zu berücksichtigen.

Diese beträgt danach 2.876.160 DM; nach dem 01.01.2002 sind das 1.470.557,20 .

Der Widerspruchsbescheid der Beteiligten zu 2) war entsprechend zu ändern.

B. Beschwerde der Beteiligten zu 3) - Sache 10 W 1459/03

Die Beschwerde der Beteiligten zu 3) gegen den Beschluss des Landgerichts Leipzig vom 17.10.2003 (AZ: 13 O 830/02) ist zulässig. Die Wahrung der Förmlichkeiten ist im Prot. vom 08.04.2004 festgestellt worden (Prot. Seite 3 = Bl. 106 d.A.), auf das Bezug genommen wird. Diese Beschwerde bleibt jedoch in der Sache ohne Erfolg.

1. Antrag zu 1) auf Erhöhung der Entschädigung um 391.697,50 Euro (von 1.700,331,83 Euro auf 2.092.029,33 Euro)

Das Landgericht hat den Antrag zu Recht als unzulässig verworfen. Einer nochmaligen Entscheidung über die im 1. Sonderungsteilbescheid vom 06.06.1997 getroffenen Entschädigungsregelungen steht die Bestandskraft jenes Bescheids entgegen. Eine nochmalige Bescheidung desselben Gegenstands kann auch nicht durch die begehrte Ergänzung des 2. Sonderungsteilbescheids erfolgen.

Der 1. Sonderungsteilbescheid enthielt eine Liste der Entschädigungs- und Ausgleichsleistungen nach § 5 SPV. Die Zulässigkeit einer Bodensonderung als solche, des Erlasses eines Sonderungsteilbescheids als auch die Höhe der in diesem Bescheid festgesetzten Entschädigungen waren Gegenstand eines gegen diesen Sonderungsteilbescheid von den Antragstellern eingeleiteten gerichtlichen Verfahrens. Jenes wurde mit der Entscheidung des 3. Zivilsenats vom 13.12.1999 (3 W 1583/99 - VIZ 2000, 300 ff.) abgeschlossen. Dabei wurde auf der Basis einer anderen Auslegung des § 20 Abs. 3 SachenRBerG die Festsetzung einer geringeren Entschädigung durch die Beteiligte zu 1) mit einem Ansatz von 10 % des Bodenrichtwerts für Verkehrsflächen bestätigt. Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Der erste Sonderungsteilbescheid wurde damit - in allen seinen Teilen - bestandskräftig. Die gegen die Entscheidung des 3. Zivilsenats des OLG Dresden von den Antragstellern erhobene Verfassungsbeschwerde hat das BVerfG nicht zur Entscheidung angenommen.

Die Rechtskraft der gerichtlichen Beschlusses im Beschwerdeverfahren und die damit eingetretene Bestandskraft des ersten Sonderungsteilbescheids haben zur Folge, dass die Entschädigungsliste des ersten Sonderungsteilbescheids unwiderleglich als richtig zu vermuten ist und nicht erneut zur gerichtlichen Überprüfung gestellt werden kann (vgl. zur Rechtskraftwirkung allgemein: BGH - Urteil vom 12.05.1996 - IX ZR 67/96 - NJW 1996, 743).

Insoweit besteht im Grundsatz auch kein Streit. Die Beteiligten zu 3) können diese Folgen rechtskräftig gewordener Entscheidungen und damit der Bestandskraft des 1. Sonderungsteilbescheids auch nicht dadurch durchbrechen, dass sie diese zum Gegenstand der Überprüfung des 2. Sonderungsteilbescheids stellen.

a) Bedenken gegen die Zulässigkeit des Erlasses von Sonderungsteilbescheiden

Den Beteiligten zu 3) ist allerdings zuzugeben, dass die Zulässigkeit des Vorgehens der Beteiligten zu 1) in Bezug auf den Erlass von Sonderungsteilbescheiden für ein Grundstück nicht unbedenklich ist.

Richtig ist zwar, dass die Sonderungsbehörde gemäß § 6 Abs. 2 Satz 1 BoSoG nach pflichtgemäßen Ermessen die Grenzen eines Sonderungsgebietes bestimmen kann. Diese Regelung betrifft Festlegung der sog. Umringungsgrenze des durch die Bodensonderung zu bestimmenden Plangebietes nach § 1 SPV. Durch die Umringungsgrenze wird u.a. bestimmt, in welchem Gebiet eine bürgerlich-rechtliche Regelung zur sachenrechtlichen Bereinigung durch die beteiligten Grundstückseigentümer und Nutzer nach § 28 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG ausgeschlossen wird. Die Vorschrift des § 6 Abs. 2 trifft dagegen keine Regelung dahin, dass innerhalb des Sonderungsgebiets eine Regelung für Teile davon durch einzelne Teilbescheide zulässig wäre.

§ 15 Abs. 6 BoSoG besagt, dass über Entschädigungs- oder Ausgleichspflichten ganz oder teilweise gesondert entschieden werden kann. Aus dem Rechtsgrund des Art. 14 Abs. 3 GG folgt jedoch, dass die Entscheidung über die Entschädigung grundsätzlich mit der Sonderung der Bodenflächen zu verbinden ist und der die Entschädigung betreffende Teilbescheid zeitnah nachfolgen muss (Nummer 7.8 WvWBoSoG).

Im vorliegenden Fall ist allerdings nicht die Entschädigungsregelung aus dem Sonderungsbescheid herausgenommen, sondern die Sonderung und die Entschädigung für das Gebiet in Teilregelungen aufgegliedert worden. Gegen ein solches Vorgehen könnten folgende Bedenken sprechen:

- Es dürfte nicht richtig sein, dass den Betroffenen - wie der 3. Zivilsenat ausgeführt hat - keine Rechtsnachteile aus der Aufspaltung des Sonderungsverfahrens entstehen können. Solche Rechtsnachteile können schon daraus entstehen, dass für die Ermittlung des Bodenwerts der Zeitpunkt der Bekanntmachung des Sonderungsbescheids durch Auslegung bestimmend ist. Durch einen Aufschub der Sonderung für Teilgebiete können sich für die Betroffenen erhebliche Vor- oder Nachteile ergeben, die von der jeweiligen Entwicklung der Bodenpreise abhängen.

- Noch mehr gegen die Zulässigkeit einer solchen Aufspaltung in Teilbescheide könnte der Umstand sprechen, dass außerhalb eines Sonderungsgebiets sowohl die Grundstückseigentümer als auch die Nutzer eine Regelung auf der Grundlage des SachenRBerG (§§ 14 bis 16 SachenRBerG) verlangen und durchsetzen können, was den Betroffenen innerhalb eines solchen Gebietes versperrt ist. Eine unterschiedliche Behandlung einzelner Nutzer und/oder Grundstückseigentümer schließt diese für längere Zeit von den Wirkungen der sachenrechtlichen Bereinigung (Eigentumserwerb durch den Nutzer und Erhalt der Entschädigung für den Eigentümer) aus.

b) Keine Durchbrechung der Wirkungen der Bestandskraft

Die Frage der Zulässigkeit der Regelung der Eigentumsverhältnisse und der Entschädigungsleistungen für bestimmte Flächen eines Sonderungsgebiets ist indessen einer nochmaligen Beurteilung durch den Senat entzogen. Die Beteiligten zu 3) haben daher auch keinen (die Bestandskraft durchbrechenden) Anspruch auf Nachentschädigung für die im 1. Sonderungsteilbescheid zugeordneten Flächen. Dem steht der Gegenstand der Regelungen in jenem Bescheid und die mit den Wirkungen der Bestandskraft herbeigeführte Rechtssicherheit für alle Verfahrensbeteiligten entgegen.

In dem 1. Sonderungsteilbescheid stand die Entscheidung über die Höhe der Entschädigung nicht allein. Die Neuordnung der Rechtsverhältnisse an den Grundstücken, der Entschädigungen für den Rechtsverlust und die zu deren Refinanzierung durch die Ausgleichspflichten der Nutzer bildeten vielmehr eine Einheit. Mit der Bestandskraft des 1. Sonderungsteilbescheids trat Rechtssicherheit in allen diesen Bestandteilen ein. Diese kann nicht dadurch durchbrochen werden, dass man im 2. Sonderungsteilbescheid die Entschädigungsleistungen für die Regelungsgegenstände des ersten Teilbescheids ändert:

- Mit dem Eintritt der Bestandskraft des ersten Sonderungsteilbescheids verloren die Beteiligten zu 3) nach § 13 Abs. 1 Satz 2 BoSoG ihr Eigentum an den in diesem geregelten Bodenflächen. An die Stelle des verloren gegangenen Eigentums trat die im Sonderungsteilbescheid festgesetzte Entschädigung für den Rechtsverlust nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BoSoG. Diese ist ein Surrogat für das Eigentumsrecht, das infolge einer Vorbelastung aus der DDR nicht mehr dem vollen Bodenrichtwert entsprach.

- Die Begünstigten, zu denen die Beteiligte zu 2) gehörte, erwarben gem. § 13 Abs. 1 Sätze 1, 2 BoSoG mit dem Eintritt der Bestandskraft des ersten Sonderungsteilbescheids das Eigentum an denen ihnen durch den Sonderungsplan zugewiesenen Flächen. Zugleich wurden sie durch den Sonderungsteilbescheid verpflichtet, (als Ersatz für einen bei einer vertraglichen Regelung zu zahlenden Kaufpreis) die in diesem festgelegten Ausgleichsleistungen an die Sonderungsbehörde zu zahlen. Diese Begünstigten konnten nach dem Eintritt der Bestandskraft des Sonderungsbescheids davon ausgehen, dass das Verfahren für sie abgeschlossen ist.

Die von den Antragstellern geforderte Änderung der Entschädigungsleistungen würde alle Bestandteile des ersten Sonderungsteilbescheids betreffen, über die eine bestandskräftige Regelung vorliegt. Ein Anspruch auf Nachentschädigung widerspräche dem wesentlichen Inhalt dessen, was mit dem Eintritt der Bestandskraft bewirkt werden soll. Der Antrag ist daher zu Recht vom Landgericht als unzulässig verworfen worden.

2. Antrag zu 2) auf Neubescheidung durch Anhebung der Entschädigung in Bezug auf die von der Beteiligten zu 4) erzielten Mehrerlöse aus der Veräußerung der durch den 1. Sonderungsteilbescheid erzielten Erlöse

a) Bestandskraft des ersten Bescheids

Auch hiermit begehren die Beteiligten zu 1) eine Anhebung der im 1. Sonderungsteilbescheid festgesetzten Entschädigungsleistungen. Dem steht - wie vorstehend ausgeführt - die Bestandskraft des ersten Bescheids entgegen. Insoweit kann der Senat auch auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Beschluss Bezug nehmen.

b) Begründetheit des Antrags

Ergänzend ist auszuführen, dass der Senat - wie auch das Landgericht - Bedenken dagegen hätte, die Vorschrift des § 73 Abs. 3 SachenRBerG bei einem Rechtserwerb in einem Verfahren nach dem BoSoG entsprechend anzuwenden.

§ 73 Abs. 1 SachenRBerG begründet einen Anspruch auf eine besondere Preisermäßigung für die im staatlichen oder genossenschaftlichen Wohnungsbau der DDR verwendeten Grundstücke bei einem Erwerb durch den Nutzer (in der Regel Wohnungbaugesellschaften), wenn es zu einem rechtsgeschäftlichen Erwerb nach dem SachenRBerG kommt. Der Grund der Ermäßigung ergab sich aus der nicht vorhandenen oder eingeschränkten Ertragsfähigkeit dieser Grundstücke wegen der anfänglichen Mietzinsbeschränkungen, der oft erheblichen Sanierungsbedürftigkeit der Plattenbauten usw. Diesen Vorteil sollte das Unternehmen aber nur dann erhalten, wenn es das auf dieser Preisbemessungsgrundlage erworbene Grundstück zu diesem Zweck auch behielt und somit auch von den Ertragsbeschränkungen betroffen war. Wird dieses Recht zum preisbegünstigten Ankauf aus § 73 Abs. 1 SachenRBerG vom Nutzer ausgeübt, so kann der Eigentümer des Grundstücks für den Fall einer Weiterveräußerung in den ersten Jahren nach dem Erwerb im Vertrag aus § 73 Abs. 3 SachenRBerG die Aufnahme einer Regelung verlangen, die den Nutzer/neuen Eigentümer zu einer teilweisen Auskehr des Mehrerlöses verpflichtet.

Die Herabsetzung des Bodenwerts um 1/3 in § 20 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG hat dagegen einen anderen Ausgangspunkt. Sie beruht nicht auf einer eingeschränkten Ertragsfähigkeit, sondern darauf, dass die Grundstücke durch die Maßnahmen zur Stadtentwicklung und zur Baureifmachung eine besondere Wertsteigerung erfahren haben, die auf Investitionen des Staates und nicht auf der auch dem Grundstückseigentümer zuzurechnenden Bodenwertbildung durch die Wiedereinführung der Marktwirtschaft zurückzuführen sind. Zudem war der geringere Wert der Verkehrs- und Grünflächen in einem Sonderungsgebiet durch einen pauschalen Abzug zu berücksichtigen.

Die Begründung einer Pflicht der Sonderungsbehörde zur Neufestsetzung der Entschädigungen analog § 73 Abs. 3 SachenRBerG hätte zur Folge, dass der ehemalige Grundstückseigentümer bei einer für ihn zufälligen Weiterveräußerung durch einen Nutzer (neuen Eigentümer) in besonderer Weise an Maßnahmen zur Stadtentwicklung und zur Baureifmachung partizipierte, die Grund für den in § 20 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG bestimmten Vorwegabzug von 1/3 vom Bodenwert waren. Eine Verpflichtung zur Nachentschädigung könnte insofern mit den Grundsätzen zur Bemessung der Entschädigungen für den Rechtsverlust unvereinbar sein.

III.

Nebenentscheidungen:

Die in den Beschwerdeverfahren gestellten Anträge betrafen denselben (2.) Sonderungsteilbescheid der Beteiligten zu 1) vom 21.06.2000. Insoweit war nach § 18 Abs. 5 BoSoG in entsprechender Anwendung des § 221 Abs. 3 BauGB eine gleichzeitige Verhandlung und Entscheidung über die in den beiden Verfahren gestellten Anträge geboten. Diese Verbindung der Verfahren ist in der Verhandlung des Senats vom 08.04.2004 herbeigeführt worden. Die danach notwendige Verbindung in der Beschwerdeinstanz wirkt jedoch nicht auf die früheren Instanzen zurück (vgl. Zöller/Herget, ZPO, 24. Auflage (2004), § 3, Rn 16, Stichwort: Prozessverbindung und -trennung). Insoweit musste über die Kosten der jeweiligen Widerspruchsverfahren und der gerichtlichen Verfahren nach § 18 BoSoG gesondert von denen über das Beschwerdeverfahren entschieden werden.

A. Kosten vor der Verbindung

1. Verfahren - Beteiligte zu 1 gegen Beteiligte zu 2 (10 W 1545/03)

a) Kosten des Widerspruchsverfahrens vor der Beteiligten zu 2 (AZ: )

Über die nach Landesrecht anfallenden Kosten eines Vorverfahrens sowie über die Erstattungsfähigkeit der dort entstandenen außergerichtlichen Kosten ist nach § 18 Abs. 5 Satz 1 BoSoG in Verb. mit § 228 BauGB in entsprechender Anwendung des § 162 Abs. 1 VwGO von Amts wegen im Beschwerdeverfahren neu zu entscheiden. Für die Verfahren vor den Kammern für Baulandsachen nach den §§ 217 ff. BauGB ist anerkannt, dass die Kostenentscheidung nach § 228 BauGB sich auch auf diese Kosten des Vorverfahrens erstreckt. Das Gericht hat über die Kosten des Vorverfahrens nach den §§ 91 ff. ZPO neu zu entscheiden, soweit es den Widerspruchsbescheid ändert (vgl. BGH - Urteil vom 19.06.1986 - III ZR 22/85 - WM 1981, 722, 724).

Die Beteiligte zu 2) hat im Widerspruchsbescheid vom 14.12.2001 eine Entscheidung über die Verfahrenskosten nach dem SächsVwKG und über die Erstattung der außergerichtlichen Kosten nach § 1 SächsVwVfG in Verb. mit § 80 VwVfG getroffen. Die Entscheidung ist in der Hauptsache zugunsten der Beteiligten zu 1) und zum Nachteil der Beteiligten zu 3) zu ändern. Dies muss entsprechend dem Grundsatz der §§ 91 ff. ZPO auch bei der Entscheidung über die Kosten des Widerspruchsverfahrens und der Erstattung außergerichtlicher Kosten berücksichtigt werden. Der Widerspruchsbescheid war insoweit auch in Bezug auf die Kostenentscheidung abzuändern. Die Quote von 11/23 zu Lasten der Beteiligten zu 1) und zu 12/23 der Beteiligten zu 3) ergibt sich aus folgender Berechnung:

Begehrt von den Beteiligten zu 3) war folgende Änderung des Widerspruchsbescheids zu ihren Gunsten (Seite 17 des angegriffenen Bescheids):

Beantragte Entschädigung nach dem 2. Bescheid 3.325.560,00 DM Zuzgl. Änderung des 1. Teilbescheids 766.066,67 DM Zusammen 4.091.626,67 DM

Festgesetzt im 2. Teilsonderungsbescheid -1.767.220,56 DM Begehrte Änderung 2.324.406,11 DM

Richtigerweise festzusetzende Entschädigung 2.876.160,00 DM Festgesetzt im 1. Teilsonderungsbescheid -1.767.220,56 DM Erfolg der Beteiligten zu 3) 1.108.939,44 DM.

Dies ergibt eine Quote von 11/23 zu 12/23. Dementsprechend war die Entscheidung über die zu tragenden Verfahrenskosten und über die erstattungsfähigen außergerichtlichen Kosten im Widerspruchsbescheid von Amts wegen zu ändern.

b) Kosten des gerichtlichen Verfahrens vor dem Landgericht Leipzig (AZ: 13 O 838/02)

Auszugehen ist von dem Gegenstandswert von 796.766,31 EUR gemäß dem Beschluss des Landgerichts vom 31.03.2003 (Bl. 56 R d.A.).

Die Entscheidung über die im Verfahren vor dem Landgericht entstandenen Kosten ergeht gem. § 18 Abs. 5 Satz 1 BoSoG in Verb. mit § 228 BauGB in Verb. mit §§ 91, 101 ZPO. Die Beteiligte zu 2) war hier in entsprechender Anwendung des 78 Abs. 2 VwGO (dazu BGH - Urteil vom 14.05.1982 - III ZR 42/91 - BGHZ 118, 225 ff. = NJW 1992, 2637, 2638) die Stelle, die den angefochtenen Verwaltungsakt erlassen hatte. Dieser führte zu einer erstmaligen Beschwer für die Beteiligte zu 1). Dementsprechend waren die Kosten nach dem Maß des Obsiegens und Unterliegens der Beteiligten zu 1) zu quoteln.

Dieses ergibt sich hier daraus, dass die Beteiligte zu 1) vor dem Landgericht eine Herabsetzung der im Widerspruchsbescheid der Beteiligten zu 2) zuerkannten Entschädigung für den Rechtsverlust von 1.700.331,83 EUR auf den Betrag des Ausgangsbescheids von 903.655,52 EUR (= 1.767.220,52 DM) beantragt hat, jedoch "nur" eine Herabsetzung auf 1.470.557,20 EUR (also um 229.774,63 EUR) begründet war. Dies entspricht einer Quote von 23/80 zu 57/80.

Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten für die Beteiligte zu 4), die in diesem Verfahren keinen Antrag gestellt hatte, war nach billigem Ermessen mangels Beschwer nicht anzuordnen.

2. Verfahren der Beteiligten zu 3) gegen die Beteiligte zu 1) (10 W 1459/03)

Die Beschwerde der Beteiligten zu 3), Antragsteller im dortigen Verfahren, gegen den Beschluss des Landgerichts vom 17.10.2003 (AZ: 13 O 830/02) ist erfolglos geblieben. Eine Korrektur der Kostenentscheidung des Landgerichts kommt deshalb nicht in Betracht.

B. Im Beschwerdeverfahren nach der Verbindung entstandene Kosten

1. Gegenstandswert nach Verbindung

Der Gegenstandswert nach der notwendigen Verbindung der Verfahren gem. § 221 Abs. 3 BauGB ergibt sich aus der Summe der von den Beteiligten beantragten Änderungen der vorgenannten Entscheidungen des Landgerichts. Diese errechnet sich wie folgt:

Die von der Beteiligten zu 1) beantragte Änderung des Widerspruchsbescheids der Beteiligten zu 2) beläuft sich auf 229.774,63 EUR. Die Beteiligten zu 3) haben in der Sache (10 W 1459/03) einen Antrag gestellt, die im Widerspruchsbescheid der Beteiligten zu 2) festgesetzte Entschädigung von 1.700.331,83 EUR auf 2.092.029,33 EUR zu erhöhen, was einen Gegenstandswert (= Differenzbetrag) von 391.697,50 EUR ergibt. Ferner haben die Beteiligten zu 3) einen als Feststellungsantrag angekündigten Antrag dahin gestellt, dass die Beteiligte zu 1) verpflichtet werden solle, den zweiten Sonderungsteilbescheid insoweit aufzuheben und die Entschädigung unter Einbeziehung eines Mehrerlöses aus dem Verkauf der Flächen, die der Beteiligten zu 4) im ersten Sonderungsteilbescheid vom 06.06.1997 als Eigentum zugewiesen worden sind, neu zu entscheiden. Der Gegenstandswert dieses Antrages ist unter Berücksichtigung eines Bodenwerts von 370 DM/m2 und einer Fläche von 14.892 m² auf 626.053,03 EUR zu schätzen. Die Grundlagen der Schätzung sind den Beteiligten in der Verhandlung vom 08.04.2004 (Prot. in der Sache 10 W 1459/03, Seite 3) mitgeteilt worden. Die Beteiligten zu 3) haben auch nach Hinweis des Senats auf die erheblichen Kostenrisiken des Verfahrens nach Rücksprache mit ihrem Anwalt die angekündigten Anträge gestellt.

Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren beläuft sich daher auf insgesamt 1.247.485,16 EUR.

2. Kostenverteilung

Die Entscheidung über die im Beschwerdeverfahren entstandenen Kosten hat ebenfalls gem. § 18 Abs. 5 Satz 1 BoSoG in Verb. mit § 228 BauGB in Verb. mit §§ 91, 97 und 101 ZPO zu ergehen.

Die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens hat danach die Beteiligte zu 2) zu 1/6 zu tragen. Ihr Widerspruchsbescheid ist auf Antrag der Beteiligten zu 1) um einen Betrag von 229.774,63 EUR zu deren Gunsten zu ändern. Dies entspricht einer Quote von 1/6 des Gesamtstreitwerts. Die übrigen 5/6 der gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens haben die Beteiligten zu 3) zu tragen. Ihre Anträge, die eine Quote von 5/6 des Gesamtstreitwerts ergeben, sind ohne Erfolg geblieben.

Im gleichen Umfange haben die Beteiligten zu 2) und zu 3) die der Beteiligten zu 1) im Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Die Beteiligten zu 3) haben ferner der Beteiligten zu 4) in entsprechender Anwendung des § 101 Abs. 1 ZPO die im Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten. Die Erstattungspflicht ist allerdings nach den gestellten Anträgen und der Beschwer auf die Gebühren nach einem Gegenstandswert von 1.017.750,53 EUR (= der Summe der in dem Verfahren 10 W 1459/03 gestellten Anträge) begrenzt. Die Anordnung einer weiteren Erstattungspflicht nach § 228 Abs. 2 BauGB entspräche nicht billigem Ermessen.

Die in § 223 Abs. 3 BauGB angeordnete Verbindung mehrerer Verfahren, die denselben Bescheid betreffen, soll die Einheitlichkeit der Entscheidung sicherstellen. Dies rechtfertigt jedoch nicht, die Erstattung der Kosten nach einem höheren, erst aus der Verbindung der Verfahren entstandenen Gegenstandswert anzuordnen, soweit ein Beteiligter von der in einem der verbundenen Verfahren (hier: 10 W 1459/03) beantragten Änderung des Bescheids nicht betroffen wäre und insoweit auch keinen Sachantrag gestellt hat. Die Beteiligte zu 4) wäre nur betroffen, soweit auf den Antrag der Beteiligten zu 3) eine höhere Entschädigung für die ihr bereits in dem 1. Sonderungsteilbescheid zugewiesenen Flächen festzusetzen gewesen wäre.

Wegen der Einheitlichkeit der Entschädigungsleistungen für den Rechtsverlust aus § 15 Abs. 1 BoSoG und der Ausgleichsleistungen aus § 15 Abs. 5 BoSoG (dazu OLG Dresden - Beschluss vom 13.12.1999 - 3 W 1583/98 - VIZ 2000, 300, 301) ist der neue Eigentümer (hier die Beteiligte zu 4) insoweit zu beteiligen und antragsberechtigt, als von den früheren Grundstückseigentümern (hier den Beteiligten zu 3) eine Erhöhung der festzusetzenden Entschädigung für den Rechtsverlust beantragt worden ist. Dies betraf die in den Verfahren (10 W 1459/03) gestellten Anträge mit einem Gegenstandswert von 1.017.710,53 EUR, deren Abweisung die Beteiligte zu 4) beantragt hat.

Ende der Entscheidung