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Soll der Käufer eines Grundstücks innerhalb einer bestimmten Frist "ab Wirksamkeit des Vertrages" bestimmte Investitionen leisten, beginnt diese Frist, wenn beim Notar die letzte erforderliche behördliche oder rechtsgeschäftliche Genehmigung eingeht. Auf die Mitteilung an den Pflichtigen kommt es nicht an.

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Oberlandesgericht Dresden

Aktenzeichen: 11 U 1116/02

Verkündet am 29.01.2003

IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

In dem Rechtsstreit

wegen Vertragsstrafe

hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 22.11.2002 durch Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht, Richter am Oberlandesgericht und Richter am Amtsgericht

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig vom 25.04.2002 - Az.: 3 O 8006/01 - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 8.947,61 EUR (17.500,00 DM) zzgl. 4 % Zinsen p.a. seit dem 01.05.2000 zu bezahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 70 % und die Beklagten 30 %.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung seitens der Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstrekkung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Beklagten dürfen die Vollstreckung seitens der Klägerin durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstrekkung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 60.076,80 EUR festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Klägerin nimmt die Beklagten aus abgetretenem Recht auf Bezahlung einer Vertragsstrafe wegen Nichterfüllung einer Investitionsverpflichtung und Arbeitsplatzgarantie in Anspruch.

Mit notariellem Vertrag vom 19.02.1997 verkaufte die D. - -Leipzig AG i.L. - ein Treuhandunternehmen - das mit einem Handelsobjekt bebaute Grundstück in Leipzig an die Beklagten. Die erforderlichen Genehmigungen wurden erteilt, zuletzt am 21.05.1997 die Grundstücksverkehrsgenehmigung. Am 29.10.1998 wurden die Beklagten als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

In § 6 A Abs. 1 des Kaufvertrages hatten sich die Beklagten verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren 70.000,00 DM in die Sanierung des Gebäudes zu investieren und für die Dauer von drei Jahren mit ihrem Vorhaben acht Vollzeitarbeitsplätze zu sichern. Die Fristen sollten jeweils mit Wirksamwerden des Vertrages zu laufen beginnen. Für den Fall der Nichterfüllung der Investitionsverpflichtung war eine Vertragsstrafe von 25 % des nicht investierten Betrages vereinbart (§ 6 A Abs. 2). Bei Nichteinhaltung der Arbeitsplatzsicherungsverpflichtung sollte die Pönale 2.500,00 DM pro nicht erhaltenem Arbeitsplatz und Monat betragen (§ 6 A Abs. 3).

Die Ansprüche aus dem Kaufvertrag sind am 16.12.1999 von der Verkäuferin an die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderausgaben - BvS - abgetreten worden und von dieser am 14.11.2000 an die klagende B. .

Diese hat erstinstanzlich Vertragsstrafe geltend gemacht in Höhe von 17.500,00 DM für die Nichterfüllung der Investitionspflicht, in Höhe von 55.000,00 DM für die Nichteinhaltung der Arbeitsplatzgarantie im Jahre 1998 und in Höhe eines Teilbetrags von 27.500,00 DM für die Nichterfüllung der Arbeitsplatzgarantie in den Jahren 1999 und 2000.

Das Landgericht hat der mithin auf 100.000,00 DM (51.129,19 EUR) gerichteten Klage mit Urteil vom 25.04.2002 stattgegeben, auf das hiermit zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird. Die Entscheidung ist den Beklagten am 23.05.2002 zugestellt worden. Am 10.06.2002 haben sie Berufung eingelegt und diese sofort begründet.

Mit der Berufung verfolgen die Beklagten ihr auf Klageabweisung gerichtetes erstinstanzliches Begehren fort. Die Verpflichtung zur Sicherung von acht Arbeitsplätzen sei erfüllt worden. Was die Investitionspflicht betreffe, seien hier auch die vorvertraglichen Investitionen zu berücksichtigen. Darüber hinaus seien von den Beklagten auf Grund eines Vertrages vom Februar 2000 25.352,67 DM in die Gestaltung der Außenanlagen investiert worden, indem sie - die Beklagten - die Verpflichtung übernommen hätten, der Stadt Leipzig ein Grundstück mit diesem Wert zu übertragen. Ebenfalls im Jahre 2000 seien eigene Hausanschlüsse für Fernwärme und Trinkwasser mit einem Kostenaufwand von insgesamt 6.176,24 DM hergestellt worden. Im gleichen Jahr seien für 88.633,60 DM in den ehemaligen Mieträumen der Firma D. Fliesen und Fenster erneuert worden, wobei der Auftrag für die Fensterarbeiten bereits im November 1999 erteilt worden sei. Erst in der Berufungsinstanz haben die Beklagten behauptet, dass die Frist für die Vornahme der Investitionen verlängert worden sei. Der Erstbeklagte hat in der mündlichen Verhandlung vom 22.11.2002 erklärt, er habe Ende 1998 den zuständigen Mitarbeiter der Treuhandanstalt, Herrn K. , telefonisch darüber informiert, dass sich der Heizungseinbau wegen des fehlenden eigenen Hausanschlusses verzögere. Herr K. habe dazu erklärt, das sei kein Problem. Mit den Fensterarbeiten hätten die Beklagten zugewartet, weil seit Mitte 1999 zu befürchten gewesen sei, dass der Mieter - die Firma D. - kündigt und auszieht. Schließlich haben die Beklagten wie bereits in erster Instanz mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe von 21.176,24 DM hilfsweise gegen die Klageforderung aufgerechnet. Dieser ergebe sich daraus, dass ihnen die Verkäuferin arglistig verschwiegen habe, dass das Grundstück über keine eigenen Hausanschlüsse verfügt.

Die Beklagten beantragen,

das am 25.04.2002 unter dem Az.: 03 O 8006/01 verkündete Urteil des Landgerichts Leipzig aufzuheben und die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Im Hinblick auf die Arbeitsplatzgarantie hat sie zunächst noch bestritten, dass es in der D. -Filiale die behaupteten Arbeitsplätze gegeben habe. Nachdem die Zeugin S. - zuständige Personalsachbearbeiterin der Firma D. - durch Schreiben vom 03.07.2002 mitgeteilt hatte, dass im streitigen Zeitraum stets mindestens 3,24 Vollzeitarbeitskräfte beschäftigt gewesen seien, hat die Klägerin dagegen keine Einwände erhoben, letztlich auf die Vernehmung der Zeugin verzichtet und auch der Feststellung des Senats im Beschluss vom 27.09.2002 nicht widersprochen, dass die Zahl von mindestens 3,24 D. -Arbeitskräften nunmehr als unstreitig anzusehen sein dürfte. Was die Investitionspflicht betrifft, bestreitet die Klägerin insbesondere die von den Beklagten behauptete Fristverlängerung. Ebenfalls widerspricht sie energisch dem Vorwurf, sie habe den Beklagten das Fehlen eigener Hausanschlüsse arglistig verschwiegen. Sie beruft sich insbesondere darauf, dass jedenfalls der Erstbeklagte als Mieter das Objekt bereits lange vor Kaufvertragsabschluss kannte. Zudem habe das in Vorbereitung des Kaufvertrags eingeholte Verkehrswertgutachten das vom Erstbeklagten betriebene Unternehmen in Auftrag gegeben und nicht die Verkäuferin.

Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Befragung der Zeugin J.S. gem. § 377 Abs. 3 ZPO. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Schreiben der Zeugin vom 03.07.2002 (Bl. 283 dA) und 31.07.2002 (Bl. 295 dA) verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung hat auch in der Sache überwiegend Erfolg.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten lediglich einen Anspruch auf Vertragsstrafe in Höhe von 8.947,61 EUR (17.500,00 DM) gem. § 6 A Abs. 2 des Kaufvertrages wegen Nichterfüllung der Investitionsverpflichtung. Dagegen haben die Beklagten ihre Verpflichtung zur Sicherung von Arbeitsplätzen eingehalten, sodass eine Vertragsstrafe aus § 6 A Abs. 3 des Kaufvertrages nicht verwirkt ist.

1. Die Investitionsfrist für die Beklagten begann am 21.05.1997 und endete gemäß § 6 A Abs. 1 des Kaufvertrages nach zwei Jahren, mithin am 20.05.1999. Die Frist zur Sicherung der Arbeitsplätze begann ebenfalls am 21.05.1997 und endete gem. § 6 A Abs. 1 des Kaufvertrages nach drei Jahren, mithin am 20.05.2000.

Als Fristbeginn war jeweils das Wirksamwerden des Vertrages vereinbart. Da ein genehmigungsbedürftiger Vertrag wie hier bis zur Genehmigung schwebend unwirksam ist, muss als Zeitpunkt für das Wirksamwerden die Erteilung der letzten erforderlichen Genehmigung angesehen werden. Das war vorliegend unstreitig die Grundstücksverkehrsgenehmigung gem. § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GVO, die am 21.05.1997 erteilt worden ist. Soweit der Senat eine Vertragsauslegung dahin erwogen hat, dass u.U. erst die Mitteilung der Genehmigungen an die Vertragsparteien, insbesondere die Beklagten, den Fristbeginn für die Investition und die Arbeitsplatzsicherung ausgelöst haben könnte, führt das letztlich zu keinem anderen Ergebnis. Die Parteien haben die Erwägung nicht aufgegriffen. Vielmehr hat die Klägerin unbestritten geltend gemacht, dass zu einer solchen Vereinbarung kein Anlass bestanden habe, weil davon auszugehen gewesen sei, dass der Notar die Genehmigungen unverzüglich den Vertragsparteien mitteilt. Auch zu der Auffassung, maßgeblich für den Fristbeginn sei der Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch am 29.10.1998 gewesen, hat sich der Senat nicht durchringen können. Soweit sich auch die Beklagten zuletzt auf diesen Fristbeginn berufen haben, zeigt ihr eigenes Verhalten, dass sie die bei Vertragsabschuss zeitlich noch ungewisse Eigentumsumschreibung selbst nicht als Fristbeginn für die geschuldeten Maßnahmen angesehen haben. Denn weshalb hätte der Erstbeklagte, wie er im Termin vom 22.11.2002 berichtet hat, sich bereits Ende 1998 um eine Fristverlängerung bemühen sollen, wenn die Frist erst am 29.10.1998 begonnen hätte?

Nach dieser Erklärung und mit Rücksicht darauf, dass die Beklagten bereits bei Abschluss des Kaufvertrages am 19.02.1997 das umstrittene Objekt in Besitz hatten und bewirtschafteten, erschiene es nicht fernliegend, bereits den Tag des Vertragsabschlusses als Fristbeginn anzusehen. Daran sieht sich der Senat aber aus dem Grund gehindert, dass keine der Parteien diesen Zeitpunkt für maßgebend hält und für eine unzweifelhafte Bejahung dieses Fristbeginns letztlich die Tatsachengrundlage nicht ausreicht.

2. Was die Sicherung der Arbeitsplätze betrifft, sind unstreitig beim Erstbeklagten und seiner Ehefrau über den gesamten Zeitraum vom 21.05.1997 bis 20.05.2000 mindestens fünf Arbeitnehmer beschäftigt gewesen. Streitig war zunächst noch die Zahl der Arbeitskräfte in der D. -Filiale im Objekt. Aus dem Schreiben der für die Filiale zuständigen Personal-Sachbearbeiterin, der Zeugin S. , vom 03.07.2002 ergibt sich, dass dort im umstrittenen Zeitraum ständig mindestens 3,24 Vollzeitarbeitskräfte beschäftigt waren. Die Klägerin hat dagegen keine Einwände erhoben und letztlich auf die Vernehmung der Zeugin verzichtet. Damit hat sie - wie auch ihre Reaktion auf den Senatsbeschluss vom 27.09.2002 zeigt -, die (mindestens) 3,24 Arbeitskräfte in der D. -Filiale unstreitig gestellt. Folglich ergeben sich in der Summe über den gesamten hier zu beurteilenden Zeitraum hin mindestens 8,24 Vollzeitarbeitskräfte. Das reicht für die Erfüllung der Arbeitsplatzgarantie bereits aus. Es kommt daher nicht mehr darauf an, ob auch hinsichtlich der Tätigkeit des Erstbeklagten und seiner Ehefrau Vollzeitarbeitsplätze im Sinne des Kaufvertrages anzunehmen wären.

3. Ihre Investitionsverpflichtung in Höhe von 70.000,00 DM haben die Beklagten indessen nicht erfüllt. Sie müssen an die Klägerin gem. § 6 A Abs. 2 des Kaufvertrages daher eine Vertragsstrafe in Höhe von 25 % des nicht investierten Betrages, mithin 8.947,61 EUR (17.500,00 DM), bezahlen.

Die Wirksamkeit der Vertragsstrafenabrede begegnet keinen Bedenken (vgl. dazu insbesondere BGHZ 141, 391 = NJW 1998, 2662 = ZIP 1999, 1266). Da auch die Beklagten in dieser Richtung keinerlei Rüge erhoben haben, bedarf dieser Punkt keiner Vertiefung.

Entgegen der Auffassung der Beklagten können Investitionen vor Vertragsabschluss nicht als Erfüllung ihrer Investitionspflicht angesehen werden. § 6 A Abs. 1 des Kaufvertrages verpflichtet zur Investition von 70.000,00 DM innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren nach Wirksamwerden des Vertrages. Das schließt die Anrechnung früherer Investitionen eindeutig aus.

Nichts anderes ergibt sich aus der Behauptung der Beklagten, die Investitionsverpflichtung habe nur auf den Investitionsvorrang gezielt. In § 6 Abs. 1 des Vertrages hat der Verkäufer erklärt, dass ihm kein Rückübertragungsanspruch bekannt sei. Über diesen Punkt muss sich jeder Verfügungsberechtigte - wenn er nicht von vornherein Bescheid weiß - vor einer Verfügung über den Vermögenswert informieren, § 3 Abs. 5 VermG. Lag hier danach, was letztlich die umgehende Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung bestätigt hat, gar kein Restitutionsantrag vor, hatten die Vertragsparteien überhaupt keinen Anlass, sich ernsthaft über ein etwaiges Investitionsvorrangverfahren Gedanken zu machen.

Die Beklagten machen weiter geltend, sie hätten 25.352,67 DM in die Gestaltung der Außenanlagen investiert, indem sie der Stadt Leipzig für die Anlagengestaltung ein Grundstück im genannten Wert übereignet hätten. Darin kann schon deshalb keine Erfüllung der Investitionspflicht liegen, weil bereits die diesbezügliche Vereinbarung mit der Stadt Leipzig erst am 23.02.2000 erfolgt sein soll und mithin lange nach Fristablauf für die Vornahme der Investitionen.

Durch die Herstellung eigener Hausanschlüsse für Fernwärme und Trinkwasser, für die die Beklagten insgesamt 6.176,24 DM aufgewendet haben, ist ihre Investitionsverpflichtung ebenfalls nicht erfüllt worden, weil die Arbeiten erst im Jahr 2000 vorgenommen worden sind.

Nichts anderes gilt für die Kosten in Höhe von insgesamt 88.633,60 DM für Fliesenlegerarbeiten und Fenstererneuerung in den Mieträumen der Firma D. . Diese Investitionen sind ebenfalls erst im Jahre 2000 erfolgt. Keinen Erfolg hat es auch, wenn die Beklagten im Hinblick auf die Fensterarbeiten geltend machen, eine Vertragsstrafe scheide hier gemäß § 6 A Abs. 4 des Kaufvertrages aus. Das hätte u.a. zur Voraussetzung, dass mit dem Vorhaben innerhalb der Investitionsfrist nachhaltig begonnen worden ist. Schon daran fehlt es. Zwar scheint in der Tat der Auftrag bereits im November 1999 erteilt worden zu sein (Anl. B 15, Bl. 123 dA). Da die Investitionsfrist aber am 20.05.1999 ablief, ist schon das zu spät.

Soweit sich die Beklagten zuletzt auf eine ihnen für die Investitionen gewährte Fristverlängerung berufen haben, hat auch das keinen Erfolg. Der Vortrag ist gem. § 531 Abs. 2 ZPO unzulässig. Insbesondere haben die Beklagten nicht glaubhaft gemacht, warum sie sich nicht bereits in erster Instanz auf die Fristverlängerung berufen haben (§ 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO). Im Übrigen ist das Vorbringen aber auch unschlüssig:

Nach den Erklärungen des Erstbeklagten in der mündlichen Verhandlung vom 22.11.2002 waren die Fensterarbeiten nicht Gegenstand der Fristverlängerung. Der Vortrag der Beklagten im Schriftsatz vom 14.01.2003 ändert daran nichts. Der Erstbeklagte hat behauptet, die Fristverlängerung sei Ende 1998 gewährt worden (Sitzungsprotokoll vom 22.11.2002, S. 3, Bl. 353 dA). Erst ab Mitte 1999 soll aber zu befürchten gewesen sein, dass die Firma D. ihre Mieträume kündigt. Unter diesen Umständen kann es nicht sein, dass die Beklagten eine Fristverlängerung für die Fenstererneuerung mit der Begründung erwirkt haben, dass mit den Arbeiten sinnvollerweise bis zu dem anstehenden Auszug des Mieters zugewartet werden sollte.

Ob für den Heizungseinbau - wie vom Erstbeklagten behauptet - eine Fristverlängerung gewährt worden ist, könnte dahinstehen, weil die Beklagten Investitionen dafür nicht geltend gemacht haben. Dass die Kosten für den Fernwärme-Hausanschluss zu den Investitionen in die Heizung zählen sollen, ist den Erklärungen des Erstbeklagten im Termin vom 22. November 2002 nicht zu entnehmen. Darüber hinaus ergibt sich aus der Rechnung über den Hausanschluss vom 25.09.2000 (Anl. B 7, Bl. 101 dA), dass der Auftrag hierzu erst am 25.05.2000 erteilt worden ist, also ca. eineinhalb Jahre nach der Fristverlängerung. Bei dieser Lage der Dinge durften sich die Beklagten nicht damit begnügen, zur Fristverlängerung vorzutragen, dass der zuständige Mitarbeiter der Treuhandanstalt erklärt habe, es sei unter den gegebenen Umständen kein Problem, wenn sich die Investitionen verzögerten. Vielmehr hätten die Beklagten auch vortragen müssen, wie die weitere Verzögerung des Heizungseinbaues zu erklären ist und ob die Fristverlängerung hierzu ausreichend war.

4. Die Beklagten können auch nicht wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels mit einem Schadensersatzanspruch gem. § 463 Satz 2 BGB a.F. in Höhe von 21.176,24 DM hilfsweise gegen die Klageforderung aufrechnen.

Es kann keine Rede davon sein, dass die Verkäuferin die fehlenden Hausanschlüsse des verkauften Grundstücks den Beklagten arglistig verschwiegen hätte. Der Erstbeklagte war bereits seit Jahren vor dem Kaufvertragsabschluss Mieter im Grundstück und damit Mitbesitzer. Das in Vorbereitung des Verkaufs eingeholte Verkehrswertgutachten (Anl. B 1, Bl. 42 dA) hat das von ihm - dem Erstbeklagten - betriebene Unternehmen in Auftrag gegeben (vgl. a.a.O., S. 2). Unter den gegebenen Umständen durfte die Verkäuferin annehmen, dass die Beklagten das Grundstück kennen. Auch wenn diese keinen Zugang zum Keller gehabt haben mögen, war es jedenfalls nicht arglistig, wenn die Verkäuferin auf Grund des langjährigen Mietverhältnisses und des Gutachtens auf Beklagtenseite ausreichend Kenntnisse über die Verhältnisse des Grundstücks angenommen hat. Sie war daher nicht verpflichtet, über die Anschlusssituation aufzuklären.

III.

Zinsen kann die Klägerin nur in Höhe von 4 % jährlich beanspruchen. Die geltend gemachten 5 % über dem Basiszinssatz gem. § 288 Abs. 1 BGB n.F. wären gem. Art. 229 Abs. 1 Satz 3 EGBGB nur dann begründet, wenn die Forderung vom 01. Mai 2000 an fällig geworden ist. Das ist hier nicht der Fall. Zwar verlangt die Klägerin hinsichtlich der Vertragsstrafe für die Investitionsverpflichtung erst ab 01. Mai 2000 Verzugszinsen. Indes hatte sie die Forderung bereits mit Fristsetzung zum 28.04.2000 angemahnt (Anl. K 19). Diese war folglich bereits vor dem 01.05.2000 fällig, sodass noch der gesetzliche Zinssatz von 4 % gem. § 288 Abs. 1 BGB a.F. gilt. Einen höheren Verzugsschaden hat die Klägerin für den Zeitraum ab 01.05.2000 nicht geltend gemacht.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Für die Zulassung der Revision bestand kein Anlass, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind. Der festgesetzte Streitwert enthält - anders als der Wert erster Instanz - nur einen Teilbetrag von 8.947,61 EUR der hilfsweise aufgerechneten Schadensersatzforderung, weil vorliegend nur in dieser Höhe über die Hilfsaufrechnung entschieden wurde.

Ende der Entscheidung