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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Dresden
Urteil verkündet am 02.04.2003
Aktenzeichen: 11 U 1901/02
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 463 a.F.
Ein mit 100 m3 Fäkalabwasser gefüllter selbständiger Keller ist ein Umstand, den der Verkäufer eines Grundstücks ungefragt dem Käufer offenbaren muss, auch wenn der Käufer weiß, dass auf dem Grundstück ein selbständiges Kellergewölbe existiert.
Oberlandesgericht Dresden IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

Aktenzeichen: 11 U 1901/02

Verkündet am 02.04.2003

In dem Rechtsstreit

hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 26.03.2003 durch Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht , Richter am Amtsgericht und Richterin am Landgericht

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Zwickau, Außenkammern Flauen, vom 27. September 2002, Az.: 4 O 206/00, wie folgt abgeändert:

Die Zwangsvollstreckung aus dem gerichtlichen Vergleich aus dem Verfahren bei dem Landgericht Zwickau, Außenkammern Flauen, Az.: 4 O 610/97, vom 01. Juli 1998, wird für unzulässig erklärt.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 109.927,15 Euro (215.000,00 DM) festgesetzt.

Gründe:

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil, das am 01.10.2002 zugestellt worden ist, hat die Klägerin mit am 10.10.2002 beim Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 29.11.2002 eingegangenem Schriftsatz begründet.

In der Berufungsbegründung beruft sich die Klägerin darauf, das Landgericht habe die im Sachverständigengutachten festgestellten Tatsachen fehlerhaft gewürdigt und sei zu Unrecht zu dem Schluss gelangt, der Beklagte habe von der Existenz der Fäkalien in dem sogenannten Rittergutskeller nichts gewusst. Aus dem Gutachten ergebe sich vielmehr, dass der Beklagte selbst die Abwässer in den Keller eingeleitet habe. Er sei daher verpflichtet gewesen, die Klägerin über dessen Existenz aufklären, insbesondere da durch austretendes Schmutzwasser auch mit einer Verseuchung des Grundstücks und entsprechenden Folgen zu rechnen sei.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Landgerichts Zwickau, Außenkammern Flauen, vom 27.09.2002, Az.: 4 O 206/00, aufzuheben und die Zwangsvollstreckung aus dem gerichtlichen Vergleich aus dem Verfahren Landgericht Zwickau, Außenkammern Flauen, Az.: 4 O 610/97, vom 01. Juli 1998, für unzulässig zu erklären.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er bestreitet weiterhin, die Fäkalien eingeleitet oder von ihrer Existenz auch nur gewusst zu haben. Im Übrigen vertritt der Beklagte die Auffassung, auch anderenfalls sei ein wesentlicher Mangel des Grundstücks nicht gegeben.

Das Gericht hat die Akten des Landratsamts Vogtlandkreis, Az.: 63/00, sowie die Akten der Staatsanwaltschaft Zwickau, Az.: 651 Js 10278/02 und 651 Js 10244/99, beigezogen.

II.

Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Die Vollstreckung des Beklagten aus dem gerichtlichen Vergleich vom 01.07.1998 ist unzulässig. Die Klägerin hat den Vergleich wirksam angefochten, § 123 Abs. 1 BGB.

1. Die Klägerin kann ihr Klagebegehren im Wege der Vollstreckungsabwehrklage geltend machen. Zwar ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Anfechtung eines Prozessvergleichs nicht im Rahmen einer Vollstreckungsabwehrklage zu erfolgen hat, sondern der bisherige Prozess weiterzuführen ist (Zöller, ZPO, 23. Aufl., § 767, Rn. 6 m.w.N.).

Jedoch ist die Vollstreckungsabwehrklage dann zulässig, wenn neben der Geltendmachung der Nichtigkeit des Vergleichs hilfsweise dessen Bestehen eingeräumt und der Wegfall der Forderung aus anderen Gründen geltend gemacht wird.

So liegt der Fall - unabhängig davon, dass die Klägerin sich in der Berufungsinstanz auf ihr Hilfsvorbringen nicht mehr stützt - hier. Die Klägerin, die den Vergleich vom 01.07.1998 angefochten hat und den Wegfall des Zahlungsanspruchs des Beklagten aus diesem Grunde begehrt, berief sich erstinstanzlich außerdem hilfsweise auf Gegenansprüche, die erst nach Vergleichsschluss entstanden sind, nämlich durch die - angeblich - nicht ordnungsgemäße Übergabe des Hausgrundstücks. Unter diesen Umständen ist die Vollstreckungsabwehrklage für alle Einwendungen zulässig (BGH, NJW 1967, Seite 214).

2. Der Beklagte hat die Klägerin bei Abschluss des Vergleichs arglistig getäuscht. Er war verpflichtet, die Klägerin über die seit Jahren in dem sogenannten Rittergutskeller befindlichen Fäkalien und den Umstand, dass bereits Schmutzwasser ausgetreten war, aufzuklären.

a) Nach den Feststellungen des in erster Instanz eingeholten Sachverständigengutachtens und den Ausführungen des Sachverständigen H. im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht steht zur Überzeugung des Senats fest, dass der Beklagte nicht nur von der Existenz der Fäkalien in dem sogenannten Rittergutskeller wusste, sondern (zumindest auch) selbst Abwässer in den Keller eingeleitet hat. Diese Überzeugung gründet sich auf folgende Erwägungen:

Der Sachverständige hat in seinem Gutachten zweifelsfrei festgestellt, dass es sich bei den Fäkalien um häusliche Abwässer handelt. Er hat zudem die Örtlichkeiten untersucht und festgestellt, dass die einzige Zuführung zu dem Keller ein im Haus befindlicher Schacht ist. In seiner mündlichen Vernehmung vor dem Landgericht führt der Sachverständige aus: "Im Ortstermin wurde als mögliche Zuführung allein der Schacht, ..., festgestellt. Andere mögliche Zuführungen wurden nicht gesehen. Ich halte es auch für äußerst unwahrscheinlich, dass auf eine andere Art und Weise als durch den Schacht eine Befüllung des Kellers stattgefunden hat."

Der betreffende Schacht wurde - insoweit unstreitig -1998 vom Beklagten bzw. seinem Schwiegersohn verfüllt.

Das Anwesen wurde seit den 70er Jahren ausschließlich von dem Beklagten und seiner Familie genutzt. Soweit die Eltern der Parteien noch bis Anfang der 90er Jahren in der Erdgeschosswohnung lebten, ist unstreitig, dass für diese Wohnung eine eigene Abwasserentsorgung existierte.

Die Befüllung des Kellers erfolgte jedenfalls auch zwischen den 70er Jahren und 1998/1999: Der Sachverständige hat den Beendigungszeitpunkt nicht nur anhand des Datums festgestellt, an dem die Verfüllung des Schachtes erfolgte, sondern auch anhand der vorgefundenen Schichtung der Abwässer. Für eine Nutzung nach 1990 sprechen auch die vom Sachverständigen im Keller vorgefundenen Gegenstände, wie Damenbinden aus der Nachwendezeit sowie eine Getränkeflasche, die am 09.07.1998 in den Handel gelangte.

Den Beginn der Einleitung konnte der Sachverständige nicht konkret benennen. Er konnte aber Borverbindungen feststellen, die typisch für häusliche Abwässer sind, die seit den 70er Jahren eingeleitet werden.

Angesichts dieser Umstände gibt es keinen Zweifel daran, dass der Beklagte selbst die Abwässer in den Keller geleitet hat. Ein Einsickern der Fäkalien in den Keller durch undichte Abwasserleitungen konnte der Beklagte nicht plausibel machen. Insbesondere ist damit auch nicht die Menge der Abwässer erklärt sowie der Umstand, dass sich feste Phase und Gegenstände im Keller befanden. Eine andere Möglichkeit, wie die Abwässer in dieser Menge in den Keller gelangen konnten, ist nicht ersichtlich.

b) Der Beklagte war verpflichtet, die Klägerin über die Existenz des Fäkalienkellers zu informieren. Diese Verpflichtung ergibt sich nicht allein aus der Befüllung des Kellers, sondern insbesondere auch aus den möglichen Folgen für das von der Klägerin erworbene Grundstück. Der Sachverständige hat auf dem Grundstück in einiger Entfernung vom Keller eine Grundwasserprobe genommen, die "leicht belastet" war (Seite 2 des Gutachtens) . In seiner Vernehmung als Zeuge in dem Verfahren der Staatsanwaltschaft Zwickau, Az.: 651 Js 10278/02 hat der Sachverständige ausgesagt: "Es ist anzunehmen, dass das Grundwasser bakteriologisch und chemisch verunreinigt wurde".

Dem Beklagten war bekannt, dass der ehemalige Rittergutskeller nicht als Jauchegrube ausgelegt war und deshalb nicht davon ausgegangen werden konnte, dass er die notwendige Dichtigkeit zur Lagerung von Abwässern aufwies. Er musste daher davon ausgehen, dass Abwässer in das Erdreich und ins Grundwasser gelangen würden. Es ist davon auszugehen, dass der Beklagte auch wusste, dass aus dem Keller Schmutzwasser austrat: Jedenfalls im ersten Halbjahr 1999 ließ er aus dem an der Seite des Rittergutskellers im Hof befindlichen Schacht ca. 3 m3 Schmutzwasser abpumpen, das aus dem Keller dort eingesickert war.

Eine Pflicht zur Offenbarung einer Eigenschaft der Kaufsache besteht grundsätzlich dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung erwarten durfte. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn es sich um Umstände handelt, die für die Willensbildung des Vertragspartners offensichtlich von möglicherweise ausschlaggebender Bedeutung sind; insbesondere dürfen wesentliche Mängel der Kaufsache nicht verschwiegen werden. Bei Anwendung dieser Grundsätze traf den Beklagten eine Offenbarungspflicht, ohne dass es darauf ankommt, in welchem Umfang vorliegend Grundstück und Grundwasser letztlich tatsächlich verunreinigt wurden: Wenn der Verkäufer eines Grundstücks selbst die Ursache für eine Gefahr gesetzt hat, die geeignet ist, den Wert des Grundstücks erheblich zu verringern, ist er verpflichtet, den Käufer hierüber aufzuklären. Nicht zuletzt bestand für die Klägerin auch begründete Besorgnis, nach Erwerb des Grundstücks behördlich in Anspruch genommen zu werden. Das Grundstück befindet sich im oberirdischen Einzugsgebiet (Trinkwasserschutzzone III) des Quellgebiets Ruppertsgrün. Ein Verfahren des Landratsamts Vogtlandkreis wurde insoweit auch eingeleitet; dass weder in diesem Verfahren noch in den staatsanwaltschaftlichen Ermittlungsverfahren bisher weitere Ermittlungen durchgeführt wurden (Bodenproben etc.) ändert an dieser Gefahr nichts.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind.

Ende der Entscheidung


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