Judicialis Rechtsprechung

1. Ein zugleich die Vermutung verwerflicher Gesinnung des Verkäufers begründendes Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie ("knapp das Doppelte") liegt bei einer Überschreitung des Verkehrswertes um bis zu 80 % nicht vor; die Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages lässt sich dann nur mit den Käufer zusätzlich belastenden Umständen begründen.

2. Der Käufer einer zu Zwecken der Vermietung und Steuerersparnis erworbenen Eigentumswohnung darf sich im Prozess mit der finanzierenden Bank, der er unterlassene Aufklärung über die vermeintlich sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises vorwirft, nicht auf die Behauptung eines bestimmten damaligen Verkehrswertes beschränken, sondern muss im Einzelnen die wertbildenden Faktoren konkret darlegen. Da die Ermittlung des Verkehrswertes in einem solchen Fall vornehmlich an der Vergleichswertmethode auszurichten ist, kann er außerdem gehalten sein, zur Marktüblichkeit damaliger (qm-)Kaufpreise für Wohnungen vergleichbarer Größe, Lage und Beschaffenheit Erkundigungen einzuholen und deren Ergebnis mitzuteilen.

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Oberlandesgericht Dresden Beschluss

Aktenzeichen: 8 U 2137/06

vom 19.02.2007

In dem Rechtsstreit

wegen Rückabwicklung und Schadenersatz

hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden ohne mündliche Verhandlung durch

Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Häfner, Richter am Oberlandesgericht Bokern und Richter am Amtsgericht Römmelt

beschlossen:

Tenor:

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Kläger gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

2. Die Kläger erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 06.03.2007. Sie mögen ggf. erwägen, das Rechtsmittel zur Vermeidung nicht unerheblich höherer Kosten zurückzunehmen.

3. Der anberaumte Verhandlungstermin (14.03.2007) bleibt vorsorglich bis auf weiteres bestehen. Die Frist zur Berufungserwiderung wird jedoch im Hinblick auf die mögliche Rücknahme oder Zurückweisung des Rechtsmittels neu festgesetzt auf den 12.03.2007.

Gründe:

I.

Die in Bayern wohnhaften Kläger, ein damals 37-jähriger Industriemeister und seine etwas jüngere Ehefrau, eine kaufmännische Angestellte, kauften im Oktober 1997 zwecks Vermietung und Steuerersparnis eine zu sanierende Eigentumswohnung in Leipzig zum Preis von 264.160,00 DM. Sie nehmen die beklagte Sparkasse, die den Erwerb voll finanziert hat, auf Schadensersatz unter dem Gesichtspunkt unterlassener Aufklärung über die vermeintlich sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises in Anspruch. Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 24.10.2006, auf das wegen der tatsächlichen Feststellungen und der rechtlichen Würdigung verwiesen wird, abgewiesen. Mit der zulässigen Berufung verfolgen die Kläger die abgewiesenen Anträge unverändert weiter.

II.

Die Berufung hat, ohne dass zulassungsrelevante Fragen i.S.v. § 522 Abs. 2 ZPO entscheidungserheblich werden, keine Aussicht auf Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Sie ist unschlüssig. Bereits das eigene Vorbringen der Kläger und der Sachverhalt, soweit er unstreitig ist, tragen den geltend gemachten Anspruch nicht.

1. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes besteht eine Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises nur dann, wenn die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers ausgehen muss. Das ist nicht schon bei jedem auffälligen Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie der Fall, sondern kommt im Allgemeinen erst in Betracht, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH WM 2004, 521, 524; WM 2004, 1221, 1225, jeweils m.w.N.). Haben Verkäufer und finanzierende Bank institutionell zusammengewirkt (dazu grundlegend BGH, Urteil vom 16.05.2006 - XI ZR 6/04, Tz. 50 ff., BGHZ 168, 1), ist es bei Vorliegen eines derart groben Missverhältnisses außerdem gerechtfertigt, nicht nur zu Lasten des Verkäufers dessen verwerfliche Gesinnung, sondern gleichzeitig zu Lasten der Bank einen entsprechenden Wissensvorsprung zu vermuten (vgl. jüngst BGH, Urteil vom 17.10.2006 - XI ZR 205/05, Tz. 18, WM 2007, 114).

2. Gemessen hieran haben die Kläger weder die Voraussetzungen einer Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages noch die Voraussetzungen, unter denen ein entsprechender Wissensvorsprung der Beklagten vermutet wird, ausreichend dargetan.

a) Der Kaufvertrag verstößt nicht gegen die guten Sitten (§ 138 Abs. 1 BGB). Schon das Vorliegen der objektiven Voraussetzungen dieser Vorschrift kann nicht festgestellt werden.

aa) Allerdings ergeben die von den Klägern behaupteten Wertrelationen für sich betrachtet durchaus ein besonders krasses Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.

(1) Die exakte Grenze, ab der der objektive Tatbestand der Sittenwidrigkeit ohne weiteres anzunehmen ist ("knapp doppelt so hoch"), ist nur schwer zu ziehen. Eine prozentgenaue Markierung hat der Bundesgerichtshof bislang vermieden, sondern von Fall zu Fall entschieden. Bei genauerer Auswertung sind zudem gewisse Ungereimtheiten der höchstrichterlichen Rechtsprechung auszumachen. So hat der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in drei Urteilen zu kreditfinanzierten Immobilienkäufen, in denen die Erwerber der finanzierenden Bank Aufklärungsverschulden vorwarfen, Verkehrswertüberschreitungen des Kaufpreises um 75 %, um rund 80 % und sogar um 81,39 % allein, d.h. ohne Hinzutreten weiterer belastender Umstände, für nicht ausreichend erachtet (WM 2004, 417, 418; WM 2003, 1370, 1372; WM 2003, 918, 921). Demgegenüber legt der für das Grundstückskaufrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs anscheinend einen etwas großzügigeren Maßstab an. Bei einer Diskrepanz zwischen 85.000,00 DM und 160.000,00 DM, also einer Überschreitung um 88,24 %, hat er eine relevante Übervorteilung des Käufers ohne weiteres angenommen (WM 1992, 441 f.). In einem Fall, in dem sich umgekehrt ein Verkäufer geschädigt sah, weil ihm für ein Grundstück im Wert von angeblich mindestens 300.000,00 DM lediglich Gegenleistungen versprochen worden waren, die das Berufungsgericht mit rund 164.000,00 DM bewertete (Überschreitung des "Kaufpreises" um 82,93 %), hat er ebenfalls ein besonders krasses Missverhältnis bejaht (WM 1984, 874, 875). Zwei weiteren Entscheidungen des V. Zivilsenates, in denen Immobilienerwerber eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises geltend machten, dürfte als Trennlinie eine Überschreitung um ziemlich genau 80 % zu entnehmen sein: Während der V. Zivilsenat nämlich bei einem Wertverhältnis von 45.000,00 DM zu 80.000,00 DM (77,78 %) maßgeblich auf zusätzliche den Käufer belastende Umstände abgestellt hat (WM 1980, 597 f.), hat er bei einer Überschreitung um 81,82 % (220.000,00 DM zu 400.000,00 DM) sogar bei Zins- und anderen kleinen Vorteilen für den Käufer ohne weiteres ein krasses, die Sittenwidrigkeit indizierendes Missverhältnis angenommen (NJW-RR 1991, 589).

Unter dem Strich ist danach jedenfalls immer dann, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert der Immobilie um deutlich mehr als 80 % übersteigt, die Leistung des Käufers "knapp doppelt so hoch" wie die Gegenleistung.

(2) Diese Schwelle ist hier, soweit es um die bloßen Zahlen geht, nach dem Vortrag der Kläger erreicht. Ihrem Vortrag, die verkaufte, bei Vertragsschluss noch zu sanierende Wohnung sei unter Berücksichtigung vertragsgerechter Fertigstellung lediglich 120.000,00 DM bis 140.000,00 DM wert gewesen, kann zwar - jedenfalls bei Heranziehung ihres weiteren Vorbringens (erklärtermaßen keine eigenen detaillierten Kenntnisse; Eingeständnis, dass der Beleihungswert, von der Beklagten seinerzeit auf 140.000,00 DM veranschlagt, regelmäßig unter dem Verkehrswert liegt; selbst vorgelegte Einschätzung einer in Leipzig ansässigen Maklerin vom 24.10.2005 zu einem aktuell erzielbaren Verkaufserlös von ca. 70.000,00 EUR, wobei die Maklerin sogleich die Vermutung eines ungleich höheren Erwerbspreises äußerte) - als bestimmte Behauptung nur entnommen werden, dass sie einen damaligen Verkehrswert von 140.000,00 DM geltend machen wollen. Diesen Wert überschreitet der vereinbarte Kaufpreis von 264.160,00 DM aber um 88,69 %, also um nahezu das Doppelte.

bb) Mit der bloßen Darstellung der Wertverhältnisse ist es jedoch nicht getan. Der Vortrag der Kläger zum damaligen Wert der Wohnung ist nicht hinreichend substanziiert, um ihm im Wege der Beweiserhebung durch Einholung des beantragten Sachverständigengutachtens nachgehen zu können. Das hat das Landgericht richtig gesehen.

(1) Zwar kann von einer Partei, die Anlass zur Vermutung eines bestimmten damaligen Wertes der verkauften Immobilie zu haben glaubt, nicht die Beibringung eines Privatsachverständigengutachtens erwartet oder gar verlangt werden. Wohl aber ist es erforderlich, dass sie im Einzelnen die wertbildenden Faktoren konkret darlegt (vgl. zuletzt BGH, Urteile vom 19.09.2006 - XI ZR 204/04, für BGHZ 169, 109 vorgesehen, und XI ZR 209/04, jeweils Tz. 20 f., wo nicht einmal vom Gutachterausschuss eingeholte, aber im Prozess hinsichtlich Anfrage und Antwort nicht näher erläuterte Auskünfte als ausreichend angesehen wurden) und dadurch ihre vermutende Behauptung nachvollziehbar und plausibel macht. Auch hat die Partei ggf. Erkundigungen zu vergleichbaren Käufen im besagten Zeitraum einzuholen und deren Ergebnis mitzuteilen (vgl. BGH WM 2004, 521, 525). Denn die Ermittlung des Verkehrswertes einer als Kapitalanlage und/oder zu Steuersparzwecken erworbenen Eigentumswohnung ist vornehmlich an der Vergleichswertmethode auszurichten; stehen aussagekräftige Vergleichsdaten in genügender Zahl zur Verfügung, stellt diese Methode grundsätzlich den - im Vergleich zur Wertermittlung nach dem Sachwert und dem Ertragswert - einfachsten und verlässlichsten Weg dar, den Verkehrswert festzustellen (BGHZ 160, 8). Von der Obliegenheit, ihr Vorbringen in der bezeichneten Weise näher zu substanziieren, ist die Partei allenfalls befreit, wenn der vereinbarte Kaufpreis gleichsam auf den ersten Blick in ganz außergewöhnlichem Umfang übersetzt zu sein scheint.

(2) Diesen Anforderungen sind die Kläger nicht gerecht geworden.

Dem ausdrücklichen schriftsätzlichen Vorbringen der Parteien ist schon nicht die für die Wertbildung maßgebliche Größe der Wohnung zu entnehmen. Aufgrund der Informationen, die in zwei vorgelegten Anlagen enthalten sind (Anlagen K 7, "zweite" K 9), kann allenfalls gemutmaßt werden, dass die Wohnfläche etwa 68 m² beträgt. Der sich dann ergebende Preis von knapp 3.900,00 DM/m² wäre nach den Erfahrungen des mit finanzierten Eigentumswohnungskäufen kraft Spezialzuständigkeit ständig befassen Senates für den Zeitraum Ende 1997 eher gewöhnlich als exorbitant überzogen. Die Übersicht "Modernisierungs-Projekt Eduardstraße 12 in Leipzig" ("zweite" Anlage K 9) lässt zudem vermuten, dass es der Bauträgerin seinerzeit gelungen ist, die anderen der insgesamt 18 Wohnungen zu ähnlichen Konditionen am Markt abzusetzen.

Mit der Bezugnahme auf den Inhalt des Kaufvertrages (Anlage K 1) und der Baubeschreibung (Anlage K 6) haben die Kläger den Anforderungen an einen substanziierten Parteivortrag nicht genügt. Auf die durchaus nicht schlechte Lage der Eigentumswohnung unweit des Stadtteilparks P und der Weißen Elster einschließlich des "Elster-Idylls" (vgl. www.leipzig.de, "TouristService" und "Stadtplan") gehen sie überhaupt nicht ein. Auch den wertbildenden, im Allgemeinen positiv zu bewertenden Faktor "saniertes Denkmal" sparen sie aus. Zu Verkaufspreisen vergleichbarer Wohnungen in Leipzig (Stadtteil P ) im damaligen Zeitraum ist ihrem Vortrag ebenfalls nichts, jedenfalls nichts für sie Günstiges, zu entnehmen. An den Gutachterausschuss der Stadt Leipzig, der eine Kaufpreissammlung führt und damit grundsätzlich einen zuverlässigen Überblick über Vergleichswerte geben kann, haben sie sich ersichtlich nicht gewandt. Die von ihnen stattdessen kontaktierten Makler, denen eine gewisse Marktkenntnis unterstellt werden kann, haben ihre Behauptung eines damaligen Verkehrswertes der Wohnung von 140.000,00 DM offenbar gerade nicht bestätigt. So ist der Anlage K 7 zu entnehmen, dass die vor Ort ansässige A Immobilienverwaltungs GmbH Ende 2005 wie selbstverständlich einen weit über dem möglichen aktuellen Verkaufserlös von 70.000,00 EUR liegenden Gestehungspreis vermutet hat. Dahinter verbirgt sich offensichtlich die Erkenntnis dieses Unternehmens, dass die Marktpreise in Leipzig seit 1997 spürbar nachgegeben haben. Dieselbe Erkenntnis hat bereits das Landgericht in der mündlichen Verhandlung offen gelegt; die Erfahrungen des Senates sind keine anderen. Hiermit stimmt überein, dass nach dem Vortrag der Kläger andere Makler, die sie im Jahre 2005 kontaktiert hatten, lediglich davon ausgegangen sind, der Kaufpreis habe im Jahre 1997 "zumindest auf keinen Fall 270.000,00 DM" betragen dürfen. Darüber hinaus dürften die Kläger, legt man ihr Vorbringen im Schriftsatz vom 30.08.2006 zu Grunde, einen gewissen Einblick in die Marktverhältnisse seinerzeit sogar aus eigener Anschauung gewonnen haben. Danach erhielt der benannte Zeuge E , ein Bekannter von ihnen und damals ihr Finanzierungsvermittler, von der F GmbH Prospekte und verschiedene Angebote zum Erwerb von Eigentumswohnungen in Leipzig übermittelt. Er sah sich gemeinsam mit ihnen verschiedene Objekte in Leipzig an, insbesondere auch noch zu modernisierende. Es liegt fern, dass die Kläger dabei keine Vergleichspreise in Erfahrung gebracht oder sich für das (mit Abstand) teuerste Angebot entschieden haben.

Mit einem weiteren nahe liegenden Gesichtspunkt befassen sich die Kläger ebenfalls nicht. Die bei Vertragsschluss taxierte Miete, für die die Bauträgerin in den ersten Jahren offenbar eine Garantie übernommen hatte, haben sie anscheinend durchgängig erzielt. Der Anlage K 7 ist eine monatliche Kaltmiete im Oktober 2005 von 420,00 EUR pro Monat zu entnehmen. Umgerechnet sind dies bei unterstellten 68 m² Wohnfläche 6,18 EUR/m². Das liegt geringfügig über der ursprünglichen Kalkulation von offenbar 11,63 DM/m² ("zweite" Anlage K 9). Legt man für den Zeitpunkt Ende 1997 eine nachhaltig erzielbare Kaltmiete von 420,00 EUR zugrunde, ergibt ein im Rahmen einer überschlägigen Wertermittlung nach Ertragswertgrundsätzen als zumindest möglich erscheinender Multiplikator von 180 (15 Jahre à 12 Monate) einen Ertragswert von immerhin 75.600,00 EUR (entspricht 147.860,74 DM). Diesen Betrag übersteigt der Kaufpreis "nur" um 78,65 %. Abgesehen davon bildet der Ertragswert aber den tatsächlichen Verkehrswert häufig nicht so zuverlässig ab wie die Ermittlung nach der Vergleichswertmethode. Dieser Vergleichwert ist, wie bereits ausgeführt, gerade in Fällen der vorliegenden Art vorzugsweise heranzuziehen und liegt in der Regel höher, weil er an die allgemeine damalige Marktsituation anknüpft und deshalb zu einer "Erhitzung" der Preise beitragende Steuervorteile, die Kapitalanleger mit dem Erwerb bezwecken und regelmäßig auch erzielen, nicht ausblendet.

(3) Eine andere Beurteilung ist schließlich auch nicht wegen der eigenen damaligen Beleihungswertermittlung der Beklagten angezeigt.

Den Antrag der Kläger, der Beklagten die Vorlage ihrer entsprechenden Unterlagen aufzugeben, hat das Landgericht zu Recht abgelehnt (LGU 11 f.). Der Begründung ist lediglich zweierlei hinzuzufügen. Prozessual ist keine Partei verpflichtet, dem Gegner für seinen Prozesssieg das Material zu verschaffen, über das er nicht schon von sich aus verfügt (BGH WM 1990, 1844 unter III 1). Eine materiell-rechtliche Pflicht der Beklagten zur Offenlegung und Herausgabe interner Unterlagen ist ebenfalls nicht ansatzweise erkennbar.

Auch unter Berücksichtigung der unstreitigen, für sich betrachtet durchaus bemerkenswerten - und wohl in Verbindung mit der Enttäuschung der Kläger über spätere Angebote der Beklagten den Anlass zur Klage gebenden - Tatsache, dass die Beklagte seinerzeit den Beleihungswert mit 140.000,00 DM angesetzt hatte, entbehrt das verkehrswertbezogene Tatsachenvorbringen der Kläger der nötigen Substanz. Immerhin räumen sie selbst ein, dass der Beleihungswert regelmäßig unter dem vom Kreditinstitut veranschlagten Verkehrswert liegt. Macht man einen banküblichen Gepflogenheiten entsprechenden Abschlag von wenigstens etwa 20 %, hätte die Beklagte einen Verkehrswert von 175.000,00 DM angenommen. Dieser Wert stünde zum Kaufpreis in einem Verhältnis, welches einen aufzudeckenden Wissensvorsprung nicht begründet. Im Übrigen liegt es, auch wenn sich die Beklagte hierzu im Prozess nicht konkret geäußert hat, nicht fern, dass sie sich bei der Ermittlung des Beleihungswerts im Hinblick auf die langfristig angelegte Finanzierung vornehmlich an Ertrags- und ggf. Sachwertgesichtspunkten orientiert hatte.

b) Ungeachtet der - nach dem Gesagten zu verneinenden - Frage der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages kann auf der Grundlage des Klagevorbringens auch nicht festgestellt werden, dass der Beklagten eine Überschreitung des Verkehrswertes um (deutlich) mehr als 80 % bekannt war.

aa) Eine entsprechende Vermutung ist nur dann gerechtfertigt, wenn Verkäufer und Bank institutionalisiert zusammengewirkt haben. Das setzt ständige Geschäftsbeziehungen zwischen Verkäufer bzw. einem von ihm beauftragten Vermittler und finanzierender Bank voraus. Diese Beziehungen können dabei in Form eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestehen oder sich daraus ergeben, dass die Bank dem Verkäufer oder dessen Vertrieb Büroräume überlassen oder ihm die Benutzung ihrer Formulare gestattet hat oder etwa daraus, dass ihr der Verkäufer oder der Vermittler wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen desselben Objekts vermittelt hat (vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2006 - XI ZR 283/03, Tz. 30 m.N., WM 2006, 2347).

bb) Nichts davon lässt sich hier feststellen.

Im ersten Rechtszug haben die Kläger zu einer - von der Beklagten bestrittenen - regelmäßigen Zusammenarbeit zwischen der Verkäuferin und der Beklagten trotz des in der Sitzungsniederschrift vom 04.07.2006 protokollierten Hinweises des Landgerichts keinen konkreten Vortrag gehalten. Im nachgelassenen Schriftsatz vom 30.08.2006 heißt es außerordentlich vage, es sei "möglicherweise davon auszugehen, dass seitens der F GmbH auch den übrigen Interessenten nicht nur dieses Modernisierungsprojekt E straße 12, sondern auch bezüglich anderer Modernisierungsprojekte die Beklagte als Finanzierungsinstitut angeboten und daher auch andere Erwerber ihre Finanzierung über die Beklagte durchführen ließen." Schon die konkrete, mit Tatsachen anzureichernde Behauptung einer ständigen Zusammenarbeit steckt hierin nicht. Dies bekräftigt die schriftsätzlich unmittelbar anschließend geäußerte Bitte an das Gericht, der Beklagten aufzuerlegen, Auskunft darüber zu erteilen, wie viele Finanzierungen sie beim Objekt E straße 12 durchgeführt habe. Der auf der folgenden Seite formulierte Zeugenbeweisantritt bezog sich - anders als es die Berufungsbegründung darstellt - nicht auf die gar nicht konkret aufgestellte Behauptung einer planmäßig wiederholten, engen Zusammenarbeit, sondern allein auf das Vorbringen, eine 100 %-Finanzierung biete regelmäßig keine andere Bank an.

Im Berufungsrechtszug lassen sich keine abweichenden Feststellungen treffen. Das Vorbringen der Kläger zu einem institutionalisierten Zusammenwirken bleibt ohne Substanz. Die aus Schriftverkehr ablesbaren Indizien stützen ihr gänzlich vages Vorbringen nicht. Der Inhalt der Anlagen K 8, B 1, B 2 und BK 1 belegt weder ausdrücklich noch auch nur tendenziell eine ständige, über die streitgegenständliche Finanzierung weit hinausgehende Zusammenarbeit zwischen der F GmbH und der Beklagten. Den Klägern war es auch keineswegs unmöglich, ihre schlussfolgernde Vermutung mit näherem Vortrag zu untermauern. So hätten sie sich beispielsweise durch Befragung der anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft Aufschluss darüber verschaffen können, ob diese ebenfalls kreditfinanziert erworben hatten und dabei von der Verkäuferin an die Beklagte verwiesen worden waren.

III.

Zur Befriedung der Parteien hält es der Senat für durchaus angemessen, dass die Beklagte den Klägern außergerichtlich einen neuen, möglichst kundenfreundlichen Vorschlag zu den Konditionen einer Verlängerung oder Ablösung der Darlehen unterbreitet.

Ende der Entscheidung