Judicialis Rechtsprechung

Der Einbruch der Mieten am Wohnungsmarkt rechtfertigt auch dann keine Anpassung des Errichtungsdarlehens nach den Grundsätzen zum Wegfall der Geschäftsgrundlage, wenn der öffentlich-rechtliche Kreditgeber durch Zinsverbilligung einen Anreiz für die Schaffung des Wohnraums gegeben hat.

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Oberlandesgericht Dresden

Aktenzeichen: 8 U 2150/04

Beschluss

des 8. Zivilsenats vom 25.01.2005

In dem Rechtsstreit

wegen Vertragsanpassung

hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden ohne mündliche Verhandlung durch Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Häfner, Richterin am Oberlandesgericht Haller und Richter am Oberlandesgericht Bokern

beschlossen:

Tenor:

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Klägerinnen durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, da er ihr keine Aussicht auf Erfolg beimisst. Die Rechtssache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts (§ 522 Abs. 2 ZPO).

2. Die Klägerinnen erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung.

Gründe:

Die zulässige Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Zu Recht hat das Landgericht die auf Anpassung der laufenden Darlehensverträge in Form der Ermäßigung der vereinbarten Annuitäten auf die in den Wohnhäusern jeweils erzielte Net-to-Ist-Miete, hilfsweise auf Stundung der Annuitäten bis zum 31.12.2009 gerichtete Klage abgewiesen.

1. Entgegen ihrer mit der Berufung weiterverfolgten Ansicht können die Klägerinnen die geltend gemachten Ansprüche nicht auf die Regeln zum Wegfall der Geschäftsgrundlage stützen (vgl. nunmehr § 313 BGB). Unabhängig davon, ob die sonstigen Voraussetzungen vorliegen (vgl. dazu zuletzt BGH, Urteil vom 22.12.2004 - VIII ZR 41/04 unter II 1 m.w.N.), scheitern solche Ansprüche jedenfalls daran, dass die Klägerinnen das Risiko der Verwendung der zinsverbilligt ausgereichten Darlehen und damit das Risiko der Rentierlichkeit ihrer Investitionen allein zu tragen haben.

a) Zutreffend gehen die Klägerinnen selbst davon aus, dass beim Darlehensvertrag das Verwendungsrisiko grundsätzlich beim Darlehensnehmer liegt (vgl. BGH, NJW-RR 1986, 467 [469]; Palandt-Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 313 Rn. 43, 54 m.w.N.; ähnliches gilt beim Grundstückskauf für den Käufer [BGHZ 74, 370; OLG Dresden, OLGR 2001, 256], im Bereich der gewerblichen Miete für den Mieter [OLG Dresden, ZMR 2002, 261, bestätigt durch Nichtannahmebeschluss des BGH vom 01.09.2004 - XII ZR 73/01] und im Falle eines gewerblich geleasten Fahrzeuges für den Leasingnehmer [Senat, OLG-NL 1996, 193]). Umstände, die es ausnahmsweise rechtfertigen könnten, ihnen dieses Risiko jedenfalls teilweise abzunehmen und es der Beklagten aufzubürden, sind nicht ersichtlich.

Die angeführte gravierende Äquivalenzstörung, der Einbruch des Wohnungsmietmarktes in Görlitz, betrifft nicht das jeweilige Darlehensverhältnis als solches, namentlich die insoweit vereinbarten Konditionen, sondern die Frage, ob sich die - wenn auch von der Beklagten befürworteten und deshalb subventionierten - Immobilieninvestitionen wirtschaftlich lohnen. Der erstinstanzlich in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31.01.1963 (DB 1963, 448), die Roth an der zitierten Literaturstelle (MüKo-BGB, 4. Aufl., § 313 Rn. 200) als durchaus problematisch einschätzt, lässt sich nichts für die Klägerinnen Günstiges entnehmen. Diese Entscheidung hatte ein Darlehen zum Gegenstand, welches der dortige Kläger aus dem Verkauf von Ford-Aktien mit der Maßgabe zur Verfügung gestellt hatte, dass das Darlehen später in Höhe des dann geltenden Wiederbeschaffungspreises der Aktien zurückzuzahlen war. Der Bundesgerichtshof bejahte einen Wegfall der Geschäftsgrundlage, nachdem die Ford-Aktien in der Zwischenzeit aufgrund besonderer, für die börsenunerfahrenen Parteien unvorhersehbarer Umstände weit über das normale Maß hinaus gestiegen waren und zugleich die von den Darlehensnehmern übernommenen Verpflichtungen die Grenzen ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit völlig sprengten. Mit diesem besonderen Sachverhalt ist der vorliegende Fall nicht annähernd vergleichbar. Der Zweck, zu dem die beklagten Darlehensnehmer jenes Rechtsstreites das Darlehen aufgenommen hatten, spielte für die Entscheidung gerade keine Rolle. Umgekehrt hängt das Ausmaß der Verpflichtungen der hiesigen Klägerinnen gerade nicht von äußeren, ihrem Einfluss entzogenen Umständen ab, sondern ist im jeweiligen Darlehensvertrag abschließend festgelegt.

b) Soweit die Berufung im Anschluss an die Kommentierung von Heinrichs (a.a.O., § 313 Rn. 44) eine relevante Überschreitung des Risikobereiches einer Partei dann annimmt, wenn sich der andere Teil die geplante Verwendung soweit zu Eigen gemacht hat, dass sein Verlangen, den Vertrag trotz der aufgetretenen Störung unverändert durchzuführen, gegen das Verbot widersprüchlichen Verhaltens verstößt, mag der genannte Rechtssatz in dieser Allgemeinheit richtig sein. Auch kann, wie die Berufung weiter geltend macht, die Berücksichtigung der Verwendung bei der Höhe des Entgeltes im Einzelfall durchaus indizielle Bedeutung dafür haben, ob sich der andere Teil die geplante Verwendung zu Eigen gemacht hat. Anders als in den bei Palandt-Heinrichs (a.a.O.) und in der Berufungsbegründung wiedergegebenen Beispielen scheidet im Streitfall aber eine Neuordnung des Verwendungsrisikos zu Lasten der anderen Partei aus. Mit ihrer Risikobetrachtung stellen die Klägerinnen die Dinge gewissermaßen auf den Kopf. Zwar hat die Beklagte auf die Verwendung der Darlehen Einfluss genommen, indem sie das jeweilige Darlehen objektbezogen gewährte, eine Subvention in Form der Zinsvergünstigung als Anreiz für die Schaffung (seinerzeit) vergleichsweise preiswerten Wohnraums bewilligte und im Gegenzug für einen überschaubaren Zeitraum Höchstmieten von anfänglich 9,00 DM bzw. 9,50 DM je Quadratmeter Wohnfläche vorgab. Dieses Maß an Einflussnahme, an "Sich-zu-Eigen-Machen" der Darlehensverwendung, reicht indessen nicht ansatzweise aus, um den Standpunkt der Beklagten, die ausgereichten Darlehen seien unverändert zu bedienen, zumal die Klägerinnen bereits von den Subventionen profitiert hätten, als widersprüchlich erscheinen zu lassen. Die Investitionsbereitschaft knüpfte in allererster Linie an eine Wirtschaftlichkeitsberechnung an, die die jeweilige Klägerin im ureigenen Interesse vornehmlich unter Berücksichtigung der zu erwartenden Sanierungskosten einerseits und der erzielbaren Mieten andererseits anzustellen hatte; auch steuerliche Vorteile spielten eine erhebliche Rolle. Der gewisse zusätzliche Investitionsanreiz, den die Beklagte mit Blick auf eigene bzw. auf wohnungswirtschaftliche Ziele des Freistaates Sachsen gesetzt hat, begrenzte für die ersten Jahre - im Interesse sozial schwächerer Mieter - lediglich die Ertragschancen der Klägerinnen nach oben. Dieser Gesichtspunkt rechtfertigt es jedoch umgekehrt nicht, die Beklagte an sich aus einem Nachgeben des Wohnungsmietmarktes ergebenden Investitionsrisiken zu beteiligen.

2. Angesichts der nach Auffassung des Senates unzweifelhaften Rechtslage mögen die Klägerinnen erwägen, das Rechtsmittel zur Vermeidung weiterer erheblicher Verfahrenskosten zurückzunehmen.

Ende der Entscheidung